經(jīng)濟(jì)法第三章 物權(quán)法律制度

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1、一、物權(quán)法律制度概述 （一）物的種類 1、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。①動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以交付為原則，不動(dòng)產(chǎn)則須登記。②不動(dòng)產(chǎn)糾紛由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。 2、可替代物與不可替代物。交易客體為可替代物（如可口可樂）時(shí)，可以同類物替代履行；不可替代物（如齊白石的字畫）一旦發(fā)生損害就只能轉(zhuǎn)化為金錢賠償。 3、主物和從物。再無法律特別規(guī)定或當(dāng)事人特別約定時(shí)，從物的權(quán)利歸屬與主物一致。認(rèn)定主物，從物關(guān)系，必須同時(shí)具備兩個(gè)條件；二者在物理上互相獨(dú)立；二者在經(jīng)濟(jì)用途上存在主從關(guān)系；二者在經(jīng)濟(jì)用途上存在主從關(guān)系；A物脫離B物，不損害A物的獨(dú)立用途，則A物為主物；B物脫離A物，喪失其本來的用途，則B為從物。 4、原

2、物與孳息。孳息是獨(dú)立于原物的物，原物，孳息屬于兩個(gè)物，因此尚在母牛身體里的小牛屬于母牛的組成部分，不屬于孳息。 ①天然孳息。一物之上既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權(quán)人取得，當(dāng)事人另有約定的，按照約定。孫悟空（所有權(quán)人）將自己在花果山中的一片桃樹林承包給豬八戒（用益物權(quán)人）摘下的桃子歸誰所有？如果當(dāng)事人事先約定60%的桃子歸孫悟空，按照合同約定。如果當(dāng)事人事先沒有約定。100%歸豬八戒（用益物權(quán)所有）。 ②法定孳息。當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明的，按照交易習(xí)慣取得。根據(jù)《合同法》規(guī)定，在買賣合同中，標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有。

3、交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。根據(jù)《合同法》規(guī)定。標(biāo)的物提存后，標(biāo)的物的孳息歸債權(quán)人所有。 （二）物權(quán)的概念與種類 1、物權(quán)的概念。所謂物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。與債權(quán)相比，物權(quán)具有以下特點(diǎn)： ①支配性。物權(quán)是對(duì)于標(biāo)的物具有直接支配力的財(cái)產(chǎn)權(quán)，物權(quán)人有權(quán)僅以自己的意志實(shí)現(xiàn)權(quán)利，無需第三人的積極行為協(xié)助，屬于支配權(quán)。債權(quán)則屬于請(qǐng)求權(quán)，其實(shí)現(xiàn)有賴于債務(wù)人的履行行為。 ②、排他性。一物之上只能成立一項(xiàng)所有權(quán)，債權(quán)則具有兼容性，同一標(biāo)的物上成立雙重買賣，兩項(xiàng)買賣合同均可有效，并不相互排斥。 ③絕對(duì)性。無權(quán)是對(duì)抗所有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，排除任何他人的干涉，其他人有義務(wù)

4、予以尊重，故為絕對(duì)權(quán)或稱對(duì)世權(quán)。債權(quán)則僅對(duì)特定的債務(wù)人存在，屬于相對(duì)權(quán)或稱對(duì)人權(quán)。 物權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)，支配權(quán)，絕對(duì)權(quán)，對(duì)世權(quán)；債權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)，請(qǐng)求權(quán)，相對(duì)權(quán)，對(duì)人權(quán)。 2、物權(quán)的種類。 ①自物權(quán)和他物權(quán)。物權(quán)包括所有權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。其中所有權(quán)屬于自物權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)屬于他物權(quán)。 ②用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)均屬限制物權(quán)。以使用他人之物為目的的物權(quán)，為用益物權(quán)，主要包括國(guó)有土地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等。以擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的的物權(quán)，為擔(dān)保物權(quán)，包括抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。用益物權(quán)針對(duì)的是物的使用價(jià)值，擔(dān)保物權(quán)則針對(duì)物的交換價(jià)值。 ③動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)

5、物權(quán)。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是設(shè)定在動(dòng)產(chǎn)之上的物權(quán)，如動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)，留置權(quán)等；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則是設(shè)定于不動(dòng)產(chǎn)之上的物權(quán)，如不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，土地使用權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)等。質(zhì)權(quán)和留置權(quán)不得設(shè)定于不動(dòng)產(chǎn)之上。 4、獨(dú)立物權(quán)與從物權(quán)。能夠獨(dú)立存在的物權(quán)為獨(dú)立物權(quán)，如所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)；從屬于其他權(quán)利，不能獨(dú)立存在的物權(quán)為從物權(quán)，如擔(dān)保物權(quán)，地役權(quán)。 （三）物權(quán)法的基本原則 1、物權(quán)設(shè)定原則。物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。一是種類法定，即不的創(chuàng)設(shè)民法或其他法律所不承認(rèn)的物權(quán)；二是內(nèi)容法定，即不得創(chuàng)設(shè)與物權(quán)法定內(nèi)容相異的內(nèi)容。 行為人違反“種類規(guī)定”原則，在法定物權(quán)種類之外創(chuàng)設(shè)物權(quán)，該物權(quán)創(chuàng)設(shè)行為無效；行為

6、人設(shè)定與法定物權(quán)相異的內(nèi)容，該設(shè)定行為無效。 案例1、某叔侄約定；侄子若將祖宅出售，叔父有優(yōu)先購買權(quán)，否則叔父有權(quán)宣告房屋買賣無效。在本案中，叔父欲以優(yōu)先購買權(quán)排除他人購買，實(shí)際上是想創(chuàng)設(shè)一種具有排他權(quán)利的物權(quán)。但《物權(quán)法》并未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為法定物權(quán)種類，因此這一約定因違法“物權(quán)種類法定原則‘而無效。如果侄子違法約定將祖宅售與他人，叔父無權(quán)主張房屋買賣無效，也物權(quán)要求買受人返還房屋。不過約定在《合同法》上仍然有效，因此，叔父有權(quán)請(qǐng)求違反約定的侄子承擔(dān)違約責(zé)任。 案例2、根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立，須以向質(zhì)權(quán)人轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有為前提。當(dāng)甲以其手表向乙設(shè)定質(zhì)押時(shí)，如果甲乙之間有約定手

7、表仍存放于甲處，則該質(zhì)權(quán)設(shè)定行為因違反“物權(quán)內(nèi)容法定原則‘而無效（只是質(zhì)權(quán)未生效。并不影響質(zhì)押合同的效力） 2、一物一權(quán)原則 ①一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，不能有多個(gè)所有權(quán)。 ②一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，但“所有權(quán)人”可以使多人（如夫妻共有）。 ③一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，但一物之上可以設(shè)定多個(gè)物權(quán)（但不能相互沖突） 甲（所有權(quán)人）將其手表抵押給乙（乙對(duì)該手表享有抵押權(quán)），因抵押不轉(zhuǎn)移占有，甲又將手表質(zhì)押給丙（丙對(duì)該手表享有質(zhì)權(quán)），丙在修理該手表時(shí)由于不支付修理費(fèi)而被丁留置（丁對(duì)該手表享有留置權(quán)）但，既然甲已經(jīng)將手表質(zhì)押給丙了，那就不能再質(zhì)押給戍（無法交付）。因此，對(duì)動(dòng)產(chǎn)而言，一物之上

8、，所有權(quán)，抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)和留置權(quán)可以并存，但質(zhì)權(quán)跟質(zhì)權(quán)不能并存。 甲（所有權(quán)人）將自己的房屋先出租給乙(用益物權(quán)人)，后又抵押給了丙（抵押權(quán)人）。 3、物權(quán)公示原則。 ①公示原則。不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)通過“登記”制度表示而動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)則通過“占有表示。 ②公信力。所謂公信，是指當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)實(shí)際存在瑕疵，為保護(hù)交易安全，對(duì)信賴該公示物權(quán)并從事了物權(quán)交易的人，法律仍承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的法律后果。公信力是善意取得的必要條件。 案例；甲乙為夫妻，共有一處房產(chǎn)，但房產(chǎn)證上及房產(chǎn)局的登記薄上均只記載甲一人的名字，現(xiàn)甲乙正鬧離婚。一日，甲背著乙與不知情的丙簽訂了

9、一份房屋買賣合同，丙將放寬交與甲，并與甲一起辦了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。幾個(gè)月后，乙得知此事，訴至人民法院，要求丙返還房屋。在本案中：①丙基于善意取得制度依法得到了該房產(chǎn)的所有權(quán)；②乙物權(quán)要求丙返還房屋，但可以要求甲承擔(dān)賠償責(zé)任。 二、不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。 (一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形。 1、登記生效。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 ①房屋買賣，建設(shè)用地使用權(quán)的取得和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記有效。 ②當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效。，未辦理物權(quán)

10、登記的，不影響合同的效力。 案例1甲公司以建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押向乙銀行貸款1000萬元，雙方4月1號(hào)簽訂了抵押合同，4月10號(hào)辦理了抵押登記。在本案中，抵押合同的生效日期為4月1號(hào)，抵押權(quán)的設(shè)立日期為4月10號(hào)。 案例2；甲將其房屋賣給乙，雙方于4月1號(hào)簽訂了房屋買賣合同，乙當(dāng)日向甲支付了200萬元的購房款。但雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。4月20號(hào)甲又將房屋賣給了丙，雙方簽訂了房屋買賣合同，并于4月30號(hào)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記。在本案中：丙于4月30日依法取得了該房屋的所有權(quán)，甲乙之間的買賣合同自4月1號(hào)成立時(shí)生效，但由于未辦理登記，乙不能取得該房屋的所有權(quán)，但乙可以基于有效的買賣合同要求甲承擔(dān)

11、違約責(zé)任。 2、登記對(duì)抗。 ①徒弟承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 ②地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。是否登記，不影響地役權(quán)的設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 案例；甲為了能在自己的房子里欣賞大海，便與相鄰的乙約定；乙蓋的樓房不得超過兩米，作為補(bǔ)償，甲每年支付乙1000萬元。雙方于4月1號(hào)簽訂了地役權(quán)合同，于4月10日辦理了地役權(quán)登記手續(xù)。乙的土地屬于供役地，甲的土地屬于需役地。在本案中：①地役權(quán)自4月1號(hào)設(shè)立。②如果乙將其建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁，由于地役權(quán)進(jìn)行了登記，則甲可以向丁主張地役權(quán)，如果地役權(quán)未經(jīng)登記，

12、且丁屬于不知情的善意第三人，則甲不能向丁主張地役權(quán)。 3、非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng) ①基于事實(shí)行為。因合法建造，拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力 ②基于法律規(guī)定。因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。 ③基于公法行為。因人民法院，仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。 非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)歲不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力。 案例1：甲死亡，其房屋由乙繼承，乙自繼承之日起即取得

13、該房屋的所有權(quán)。如果乙將房屋出售給丙，乙必須首先將房屋登記在自己的名下，然后才能過戶到丙的名下。否則，乙丙之間的房屋買賣合同雖然有效，但不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。 （二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度 1、土地登記與房屋的登記 ①土地登記的登記機(jī)構(gòu)是土地管理部門。 ②房屋登記的登記機(jī)構(gòu)是房屋管理部門。 2、土地總登記，初始登記，變更登記，轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。 ①土地總登記。是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的“全面”登記。在初始登記之前，需作土地總登記。對(duì)土地總登記之后，具體土地權(quán)利的取得，變更或者消滅才有可能進(jìn)行登記。 ②初始登記。是指首次將“具體土地”；權(quán)利登入登記薄的行為。

14、 ③變更登記。是指因土地權(quán)利人發(fā)生變化，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱，地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。 ④注銷登記。是指因土地權(quán)利的消滅而進(jìn)行的登記。 房屋登記談不上總登記。土地的變更登記包括權(quán)利主體的變更與內(nèi)容的變更，房屋登記則將二者拆開，分別對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)移登記（權(quán)利主體的變更）與變更登記（權(quán)利內(nèi)容的變更）。 3、更正登記與異議登記 ①更正登記。權(quán)利人，利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利人“書面同意”更正或者有證據(jù)證明登記有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 ②異議登記。如果不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利人不同意更正，厲害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議

15、登記，登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效，異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求賠償。 異議登記使得登記薄所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主場(chǎng)基于登記而產(chǎn)生的公信力（不適用于善意取得） 4、預(yù)告登記。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。 ①預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ②預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 具有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。

16、①預(yù)購商品房，②以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；③房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押；④法律，法規(guī)規(guī)定的其他情形。 5、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記薄不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)。 三、動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng) （一）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形 1、所有權(quán)，交付生效。 ①一般動(dòng)產(chǎn)；交付生效。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自“交付”時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 一般物產(chǎn)（如冰棍）的所有權(quán)自“交付”時(shí)轉(zhuǎn)移，與“登記”二字不沾邊兒，您聽說過“冰棍證”嗎？小汽車則有登記制度，您聽說過機(jī)動(dòng)車行駛證吧 ②特殊動(dòng)產(chǎn)，交付生效，登記對(duì)抗。船舶，航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)

17、抗善意第三人。 案例1甲將自己的一輛小汽車賣給乙，雙方簽訂了買賣合同，乙向甲交付了20萬元的車款，甲向乙交付了該車，但未辦理過戶手續(xù)。甲向丙借款將該車抵押給不知情的丙，雙方辦理了抵押登記。因甲到期不能清償丙的債務(wù)，丙擬對(duì)該小汽車行駛抵押權(quán)。在本案中：①盡管甲乙之間未辦理過戶手續(xù)，但乙基于“交付”已經(jīng)取得了該車的所有權(quán)；②由于甲乙之間未辦理過戶登記手續(xù)，乙不能對(duì)抗善意第三人丙，因此，丙有權(quán)對(duì)該車行駛抵押權(quán)，乙的損失只能要求甲賠償。 2、質(zhì)權(quán)，交付生效。以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的，質(zhì)權(quán)自“交付”時(shí)設(shè)立。 案例：甲向乙借款100萬元，甲以其小汽車設(shè)定質(zhì)押。雙方于4月1號(hào)訂立了質(zhì)押合同，甲于4月10 號(hào)將

18、該車交付給乙。在本案中，質(zhì)押合同于4月1號(hào)生效，質(zhì)權(quán)于4月10號(hào)設(shè)立。 3、抵押權(quán)：登記對(duì)抗。以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。因抵押不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物的占有，因此，以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，與“交付”無關(guān)，無論是否辦理了抵押登記，抵押權(quán)均自抵押合同生效之日起設(shè)立。只是未登記的，不能對(duì)抗善意第三人。 案例。 （二）特殊的交付方式 1、簡(jiǎn)易交付。簡(jiǎn)易交付是指動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。 先訂立買賣合同后交付設(shè)備，直接找到交付時(shí)間，與合

19、同的訂立時(shí)間無關(guān)；先占有設(shè)備后訂立買賣合同，不用再交付了，則合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。 2、指示交付。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替支付。 3、占有改定。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼承占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。 四．一物二賣 （一）《合同法司法解釋（二）》的規(guī)定 出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物的所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 ① 買賣合同只是債權(quán)行為，債權(quán)行為的效力，是在當(dāng)事人

20、之間確立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不導(dǎo)致標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。例如；甲乙簽訂買賣合同，甲將小汽車作價(jià)10萬元賣給乙，但尚未交付。在小汽車所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移的情況下，甲作為所有權(quán)人（甲有權(quán)處分），可以將該車作價(jià)12萬元再賣給丙。在同一標(biāo)的物上成立的多重買賣合同均可“有效”。但是，出賣人只能履行其中一項(xiàng)買賣合同，其他未能獲得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。如果甲將該車交付給丙，則丙依法取得該車的所有權(quán)，乙則有權(quán)基于甲乙之間的有效合同要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。 ② 如果雙方當(dāng)事人惡意串通，損害第三人利益的合同，則屬于無效合同 （二）《買賣合同司法解釋》的規(guī)定 1、普通動(dòng)產(chǎn)。出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多

21、重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下。買受人均要求實(shí)際履行合同的：①先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；②各買受人均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予以支持；③買受人均未手領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，法院應(yīng)予以支持。 先交付>先付款>先訂立合同；普通動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自“交付”時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外。 案例。 2、特殊動(dòng)產(chǎn)。出賣人就同一船舶，航空器，機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的； ①先行受領(lǐng)

22、交付的買受人請(qǐng)求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持； ② 各買受人均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。 ③ 出賣人將標(biāo)的物支付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，以受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予以支持。 ④ 各買受人均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持 交付>登記>合同。對(duì)于船舶，航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移仍以“交付為要件。而不以

23、登記為要件。 案例 （三）《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定 1、被拆遷人的優(yōu)先權(quán)。拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置，用途特定的房屋對(duì)被拆遷人以位置，用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。 2、懲罰性賠償金。在下列情形下，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過“已付房款“（而非合同金額）1倍的懲罰性賠償金： ①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； ②商品房買賣合同

24、訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人 ③故意隱藏沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明 ④故意隱藏所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； ⑤故意隱藏所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 買受人只能要求“房地產(chǎn)開發(fā)商”承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金，如果出賣人是平民百姓，不在此列。 五、無權(quán)處分。 （一）基本理論 1、債權(quán)行為；有效合同。 ①《合同法》的規(guī)定。無權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。 ②《買賣合同解釋》的規(guī)定。當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效

25、的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予以支持。 （1）根據(jù)《合同法》的規(guī)定，物權(quán)處分的合同在成立時(shí)屬于“效力待定的合同”，如果事后經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同才“有效”（2）《買賣合同解釋》對(duì)此進(jìn)行了重大突破；出賣人沒有所有權(quán)或者處分權(quán)的情況下，買賣合同原則上屬于“有效合同”，不在屬于“有效合同”才談得上“違約責(zé)任，解除合同”。 債權(quán)行為只是負(fù)擔(dān)義務(wù)而不轉(zhuǎn)讓物權(quán)，因此，出賣他人之物的買賣合同亦可有效。 物權(quán)處分是指無處分權(quán)人以自己的名義實(shí)施的民事

26、行為，而無權(quán)代理是無代理權(quán)人以被代理人的名義實(shí)施的民事行為。例如甲在未獲得授權(quán)的情況下，將乙的 賣給丙，如果甲以乙的名義與丙訂立買賣合同，則構(gòu)成物物權(quán)代理。如果甲以自己的名義與丙訂立買賣合同，構(gòu)成物權(quán)處分?？忌鷳?yīng)該清楚的是：①在無權(quán)代理的情況下，甲以乙的名義與丙訂立買賣合同，為什么屬于“效力待定”的合同？因?yàn)榧咨米詾橐以O(shè)定合同義務(wù)，只有得到被代理人乙的追認(rèn)，該合同才對(duì)乙有約束力。假設(shè)法律規(guī)定該合同屬于有效合同，全國(guó)人民在未經(jīng)乙授權(quán)的情況下，每人以乙的名義和第三人訂立買賣合同，乙需要履行多少合同，需要承擔(dān)多少違約責(zé)任，還有什么安全感，幸福感。②在無權(quán)處分的情況下，甲以自己的名義與丙訂立買賣合

27、同，為什么屬于“有效”合同？因?yàn)榧字皇菫樽约涸O(shè)定合同義務(wù)，甲不能按期交貨，甲愿意而且必須承擔(dān)違約責(zé)任，并未影響到乙的利益。 2、物權(quán)行為：效力待定。物權(quán)處分行為處于效力待定狀態(tài)，在得到真權(quán)利人追認(rèn)或權(quán)利人追認(rèn)或物權(quán)處分人事后取得處分權(quán)的，該行為有效；否則，該無權(quán)處分行為將歸于無效。 案例 （二）善意取得制度 善意取得制度的目的在于保護(hù)占有及登記的公信力，保護(hù)交易當(dāng)事人的信賴?yán)婧徒灰装踩S護(hù)交易秩序。善意取得制度對(duì)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)均可適用，但構(gòu)成要件有所不同。 1、善意取得的構(gòu)成要件 ①依“法律行為”轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。善意取得只能在交易中發(fā)生，該交易所借助的手段是法律行為。其他非因法律行

28、為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，無論是基于事實(shí)行為，公法行為還是直接基于法律規(guī)定而變動(dòng)，均不存在善意取得的問題。 ②轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓人對(duì)于所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物享有處分權(quán)，則適用正常的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，善意取得制度旨在解決無權(quán)處分行為的有效性問題，因此必須以轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)為前提。 ③受讓人為“善意”第三人，是否善意的判斷時(shí)點(diǎn)以受讓時(shí)為準(zhǔn)，如果受讓人事后得知轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，不影響受讓人的善意取得。 ④以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。受讓人不僅需要支付對(duì)價(jià)，而且所支付的對(duì)價(jià)在市場(chǎng)交易中屬于合理的范圍。因此，受讓人無償或者以明顯不合理的價(jià)格取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，不適用善意取得制度。 ⑤動(dòng)產(chǎn)的善意取得以“支付“為要件，不動(dòng)產(chǎn)則以登記

29、為要件。如果雙方當(dāng)事人僅僅達(dá)成合意，但動(dòng)產(chǎn)尚未交付（或者不動(dòng)產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記），則當(dāng)事人之間仍只有債的法律關(guān)系，而沒有形成物權(quán)法律關(guān)系，不能發(fā)生善意取得的效果。 ⑥轉(zhuǎn)讓人基于真權(quán)利人的思想“合法占有“標(biāo)的物?；谡鏅?quán)利人的意思而合法占有之物，稱為委托物（如承租人基于和出租人的租賃合同合法占有租賃物）。相反，非基于真權(quán)利人的意思而占有之物稱為脫手物（如遺失物或盜竊物）。善意取得制度適用于委托物，不適用于遺失物或盜竊物。 轉(zhuǎn)讓人取得對(duì)委托物的占有畢竟是基于真權(quán)利人的真是意思，正是真權(quán)利人的這一行為，為事后的物權(quán)處分提供了機(jī)會(huì)，在此意義上來說，真權(quán)利人畢竟參與（而非促成）了物權(quán)處分局面的形

30、成，與完全無辜的善意相對(duì)人相比較，自然是后者更值得保護(hù)。而脫手物則并非如此，因?yàn)槲锏倪z失乃至被盜并非基于真權(quán)利人的本意，此時(shí)，真權(quán)利人與善意第三人均處于無辜地位，如允許適用善意取得制度，可能在客觀上為銷贓行為提供合法支持。 2、善意取得的法律效果 ①所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（直接法律效果）。善意受讓人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，相應(yīng)地，真權(quán)利人的所有權(quán)隨之失去。不僅如此，善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。 ②賠償請(qǐng)求權(quán)（間接法律效果）真權(quán)利人有權(quán)向無權(quán)處分之轉(zhuǎn)讓人請(qǐng)求損害賠償。 ③不動(dòng)產(chǎn)善意取得的特別法律效果。與動(dòng)產(chǎn)不同的是，善意取得不動(dòng)產(chǎn)，

31、不消除不動(dòng)產(chǎn)其他已登記的物權(quán)。原因在于，善意取得所有權(quán)僅導(dǎo)致登記薄上的所有權(quán)人發(fā)生變更，其他已登記的限制物權(quán)（如抵押權(quán)）則不受影響，仍然存在于登記薄中。 3、善意取得的適用范圍。 ①動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)均可適用善意取得制度。 ②贓物不適用善意取得制度 ③善意取得制度不僅僅適用于所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)，留置權(quán)其他物權(quán)也可以善意取得。 出質(zhì)權(quán)以其不具有但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)，法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行駛質(zhì)權(quán)給動(dòng)產(chǎn)所有人造成的，由吃之刃承擔(dān)賠償。如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知債務(wù)人無處分該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人仍可以行駛留置權(quán)。 ④《公司法司法解釋》規(guī)定的可以“參

32、照適用”善意取得制度的情形： A。名義股東將登記于其名下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，質(zhì)押或者以其他方式處分，實(shí)際出資人以其對(duì)于股權(quán)享有實(shí)際權(quán)利為由，請(qǐng)求認(rèn)定處分股權(quán)行為無效的。人民法院可以參照善意取得制度的規(guī)定處理，只要受讓方構(gòu)成善意取得，交易的股權(quán)可以最終為其所有。但是，名義股東處分股權(quán)造成實(shí)際出資人損失，實(shí)際出資人請(qǐng)求名義股東承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持 B。出資人以不享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)出資，當(dāng)事人之間對(duì)于出資行為效力產(chǎn)生爭(zhēng)議的，人民法院可以參照善意取得制度的規(guī)定予以認(rèn)定，只要公司取得該財(cái)產(chǎn)符合《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得條件，該財(cái)產(chǎn)可以最終為公司所有。 C。有限責(zé)任公司的股東將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓后尚未向公司

33、登記機(jī)關(guān)辦理變更登記，原股東將仍登記于其名下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，質(zhì)押或者以其他方式處分，受讓股東以其對(duì)于股權(quán)享有實(shí)際權(quán)力為由，請(qǐng)求認(rèn)定處分股權(quán)行為無效的，人民法院可以參照善意取得制度的規(guī)定處理，第三人在受讓原股東處分股權(quán)時(shí)如果構(gòu)成善意取得，則最終獲得該股權(quán)，否則，原股東處分股權(quán)的行為無效。 ⑤票據(jù)權(quán)利也存在善意取得的問題。 （三）共有物的處分 1、問題提出 ①共有處分。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 ②按份共有。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)沾“份額”2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。如果一個(gè)或者數(shù)個(gè)共有人未經(jīng)其他

34、共有人的同意，或者一個(gè)或者數(shù)個(gè)按份共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共同人同意，擅自處分共有物的，則構(gòu)成物權(quán)處分。 2、處理規(guī)則 ①債權(quán)行為；合同有效。根據(jù)《買賣合同解釋》的規(guī)定，出賣人沒有所有權(quán)或者處分權(quán)的情況下，買賣合同原則上仍屬于“有效合同”。因此，擅自處分共有物的共有人與第三人簽訂的共有物買賣合同，屬于“有效合同” ②物權(quán)行為；效力待定。物權(quán)行為的有效性取決于其他共有人追認(rèn)與否，以“共同占有”為例，只要任何一個(gè)共同共有人拒絕追認(rèn)，該物權(quán)處分行為即刻生效，受讓人不能取得共有物的所有權(quán)；如果其他共同共有人均予以追認(rèn)，則無權(quán)處分轉(zhuǎn)化為有權(quán)處分，受讓人取得共有物的所有權(quán)。 解釋①效力待定

35、的只是物權(quán)行為，對(duì)于債權(quán)行為，無論其他共有人是否追認(rèn)，買賣合同均有效。 解釋②當(dāng)其他共有人拒絕追認(rèn)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無效時(shí)，作為出賣人的共有人因無法向作為買受人的第三人履行轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)（合同上）違約責(zé)任。 解釋③如果第三人不知道并且沒有義務(wù)知道所受讓的標(biāo)的物存在其他共有人，或者，雖然知道存在其他共有人，但不知道并且沒有義務(wù)知道共有人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物時(shí)未征得其他共有人的同意。該第三人即構(gòu)成善意，可依善意取得制度取得標(biāo)的物的所有權(quán)，此時(shí)，即便其他共有人表示反對(duì)，亦不影響轉(zhuǎn)讓行為的有效性。如此一來，其他共有人將喪失共有物的所有權(quán)，為了獲得法律救濟(jì)，其他共有人有權(quán)向轉(zhuǎn)讓人請(qǐng)求損害

36、賠償。 六、共有。 （一）共同共有 解釋①家庭關(guān)系中的共有為共同共有，包括《婚姻法》規(guī)定的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，《繼承法》上的遺產(chǎn)，《農(nóng)村土地承包法》中的家庭承包財(cái)產(chǎn)等，另外，以家庭共有財(cái)產(chǎn)投資設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，屬于家庭成員共同共有。 解釋②共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。所謂共同享有所有權(quán)，是指共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。即共同共有物的所有權(quán)屬于共有人全體，而非按應(yīng)有部分享有所有權(quán)。 1、共有物的管理。 ①重大修繕。對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體工同人（一致）同意，但共有人之間另有約定的除外。 ②權(quán)利和義務(wù)。共有人按照約定

37、管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。 ③管理費(fèi)用。對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明的，由共同共有人共同承擔(dān)。 2、共有物的分割。共有熱約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定；但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，共同共有人在共有的基礎(chǔ)上市或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原

38、共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。 解釋：共有人可以協(xié)商確定分割方式：打不成協(xié)議的，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣，變賣取得的價(jià)款予以分割。共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。 3、共同共有的對(duì)外關(guān)系 ①對(duì)外。因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系單，共有人享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。 ②內(nèi)部。在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權(quán)，承擔(dān)債務(wù)。 （二）按份共有 解釋①共有人對(duì)共

39、有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有在約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確而的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。 解釋②按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，可以約定；沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的視為等額享有。 1、共有物的管理。 ①重大修繕。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 ②權(quán)利和義務(wù)。共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。 ③管理費(fèi)用。對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明

40、確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)。 2、共有物的分割。共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定；但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割；因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。 3、按份共有的對(duì)外關(guān)系。 ①對(duì)外。因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。 ②對(duì)內(nèi)。在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)，承擔(dān)債務(wù)因此，當(dāng)對(duì)外承擔(dān)債務(wù)的共有人所承擔(dān)債務(wù)的共有人所承擔(dān)的

41、債務(wù)超出其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額時(shí)，有權(quán)向其他共有人追償。 對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任，對(duì)內(nèi)承擔(dān)按份責(zé)任。 4、按份共有人轉(zhuǎn)讓自己的個(gè)人份額。按份共有人轉(zhuǎn)讓自己的共有份額，無需取得其他共有人的“同意”但是，按份共有人將其份額出讓給共有人意外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。 七、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的特殊取得方式 1、先占。所謂先占，是指以“所有權(quán)人”的意思占有“無主動(dòng)產(chǎn)”先占人基于先占行為取得無主動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。 物權(quán)的取得方式包括原始取得和繼受取得，先占屬于物權(quán)的原始取得。所謂物權(quán)的原始取得是指物權(quán)取得非自他人之手繼受而來，而是基于法律的直接規(guī)定。例如，基于所有權(quán)而取得原物的孳息，通過合法建

42、造取得房屋的所有權(quán)。而物權(quán)的繼受取得，是指權(quán)利自前手繼受而來，繼受取得的典型形式是基于“法律行為”讓與權(quán)利（如房屋買賣），也可基于法律行為之外的方式（如繼承）。判斷物權(quán)取得屬于原始取得還是繼受取得，關(guān)鍵在于所取得的權(quán)利是否源自權(quán)利前手。 2、添附。原物經(jīng)過添附而成為新物，但所有權(quán)仍只有一個(gè)，因而需要確定新物的所有權(quán)歸屬。 ①附合。不同所有人的物密切結(jié)合，構(gòu)成“不可分割”的一物，成為附合。 A動(dòng)產(chǎn)附合于不動(dòng)產(chǎn)而成為不動(dòng)產(chǎn)不可分割的重要成分者，不動(dòng)產(chǎn)所有人取得附合物的所有權(quán)，例如，鋼筋附合于房屋，房屋所有權(quán)人取得鋼筋的所有權(quán)。 B動(dòng)產(chǎn)附合于動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)與他人之動(dòng)產(chǎn)附合，非毀損不能分離，或者分

43、離成本過大時(shí)，各動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人按其動(dòng)產(chǎn)附合時(shí)的價(jià)值。共有合成物，但是附合的動(dòng)產(chǎn)，有可視為主物者，該主物的所有權(quán)人，取得合成物的所有權(quán)人。 ②混合。所有權(quán)不屬于同一個(gè)人的動(dòng)產(chǎn)，相互混雜，難以識(shí)別或者分離，成為混合。關(guān)于混合，確定所有權(quán)時(shí)，準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)附合之規(guī)則。 ③加工。在他人的動(dòng)產(chǎn)上進(jìn)行改造或者勞作，并生成新物的法律事實(shí)，稱之為加工。通過對(duì)一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)材料加工或者改造而形成新物，只要加工或者改造的價(jià)值不明顯低于材料價(jià)值，加工人即取得新物的所有權(quán)，材料之上的既存權(quán)利即消滅。因添附而失去的所有權(quán)之人，有權(quán)請(qǐng)求取得添附新物所有權(quán)之人賠償損失。 3、拾得遺失物 ①拾得人不能取得遺失物的所有權(quán)。 ②

44、拾得遺失物后，拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)??；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。 ③拾得人享有費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)，在遺失人發(fā)出懸賞廣告時(shí)，歸還失物的拾得人還享有懸賞廣告所允諾的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。拾得人在返還拾得物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬，但遺失人發(fā)出懸賞廣告，愿意支付一定報(bào)酬的，不得反悔。 ④遺失物的轉(zhuǎn)讓。如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時(shí)，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求歸還原物。如果受讓人通過

45、拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。 4、發(fā)現(xiàn)埋藏物。對(duì)于發(fā)現(xiàn)埋藏物并實(shí)施占有的，參照適用“拾得遺失物”的有關(guān)規(guī)定。 八、建設(shè)用地使用權(quán)。 解釋①《物權(quán)法》規(guī)定的永益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)與地役權(quán)。 解釋②《物權(quán)法》中的“建設(shè)用地使用權(quán)”在《城市房地產(chǎn)管理法》中被稱為“土地使用權(quán)”，二者均指“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”。除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，村民建設(shè)住宅，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施以及公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體

46、所有土地的之外，其他對(duì)集體土地的建設(shè)利用，都必須先征歸國(guó)有，然后取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。 解釋③建設(shè)用地使用權(quán)有創(chuàng)設(shè)取得與移轉(zhuǎn)取得兩種方式分別對(duì)應(yīng)國(guó)有土地的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，其中，創(chuàng)設(shè)取得可采取有償出讓或者無償劃撥等方式，移轉(zhuǎn)取得則有轉(zhuǎn)讓，互換，出資，贈(zèng)與或者抵押等方式。 （一）建設(shè)用地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)取得。 1、無償劃撥。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償，安置等費(fèi)用后將該副土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。根據(jù)規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。②城市基礎(chǔ)設(shè)

47、施用地和公益事業(yè)用地。③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源，交通，水利等項(xiàng)目用地。④法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律，行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地，不得以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。 2、有償出讓。除上述可經(jīng)劃撥取得的情形外，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得，建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 ①城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該副國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 ②建設(shè)

48、用地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣，招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式，其中：工業(yè)，商業(yè)，旅游娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)，拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓；沒有條件，不能采取拍賣招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 ③土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該副土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 ④土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未

49、申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回，該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律行政法規(guī)規(guī)定辦理。但是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 （二）建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移取得 1、移轉(zhuǎn)取得的方式。建設(shè)用地使用權(quán)用以轉(zhuǎn)讓，互換，出資，贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。 2、建設(shè)用地使用權(quán)的出讓。 ①出讓+轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合以下條件。按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地

50、使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 ②劃撥+轉(zhuǎn)讓。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 ③讓與禁止。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)，但未符合《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地

51、使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律，行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 （三）建設(shè)用地使用權(quán)的登記 1、設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。 2、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，互換出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。 3、建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。 （四）建設(shè)用地使用權(quán)的期限 1、以無償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，除法律，行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

52、 2、以有償出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育科技文化衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)旅游娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的適用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 （五）建設(shè)用地使用權(quán)的終止。 1、建設(shè)用地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿，提前收回及土地滅失等原因而終止。 2、出現(xiàn)下列情形之一，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：為公共利益需要使用土地；為實(shí)施城

53、市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)；因單位撤銷，遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地；公路，鐵路，機(jī)場(chǎng)，礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢。 九、抵押權(quán) 解釋①所謂抵押權(quán)，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。其中，債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)或稱抵押物。動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)均可抵押。 （一）抵押合同 1、設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。 2、訂立抵押合同

54、時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有，但該留押條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。禁止留押條款的目的在于防范道德風(fēng)險(xiǎn)，如果抵押人是債務(wù)人，抵押人（債務(wù)人）可能故意拒不清償債務(wù)，從而變相地將抵押物賣給債權(quán)人。 質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，但“流質(zhì)條款的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力 （二）抵押物 1、禁止抵押的財(cái)產(chǎn)。土地所有權(quán)；耕地，宅基地，自留地，自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施，

55、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)，使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封，扣押，監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；法律行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 2、房地一體原則。 ①城市房地產(chǎn)。以建筑物抵押的，該建筑物占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 ②農(nóng)村集體土地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。 城市房地產(chǎn)：房隨地走，地隨房走；農(nóng)村集體土地：只能地隨房走。 3、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?！段餀?quán)法》縮小了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可抵押范圍，將家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)排除在外，只允許以招標(biāo)拍賣公開協(xié)商

56、方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)。 （三）抵押權(quán)的設(shè)立 1、登記生效。建筑物和其他土地附著物；建筑用地使用權(quán)；以招標(biāo)，拍賣公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；正在建造的建筑物。不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。如果當(dāng)事人未辦理登記，只是抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效。 2、登記對(duì)抗。當(dāng)事人以生產(chǎn)設(shè)備，原材料，半成品，成品，正在建造的船舶，航空器，交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，無論是否辦理了抵押登記，抵押權(quán)均自抵押合同生效之日起設(shè)立，只是未登記的，不能對(duì)抗善意第三人。 （四）抵押

57、擔(dān)保的范圍 1、抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。抵押權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息，違約金，損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。 2、抵押物的范圍。①以登記為準(zhǔn)，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。 ②城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人物權(quán)優(yōu)先受償。 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。對(duì)該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押

58、權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 ③從物。抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物，但是抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。 ④孳息。債務(wù)人不履行債務(wù)人到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息的義務(wù)人的除外，抵押權(quán)人所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費(fèi)用。 抵押物被扣押之前的孳息歸抵押人，與抵押權(quán)人沒有任何關(guān)系；抵押物被扣押后，抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押物的天然孳息，但并非取得該孳息的所有權(quán)，而是將孳息一并計(jì)入抵押財(cái)產(chǎn)；如果收取法定孳息（如房租，應(yīng)通知義

59、務(wù)人（承租人）否則承租人無從知道將房租交給誰。 ⑤添附。抵押物所有人為附合物，混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物，混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物，混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額。 3、抵押物的物上代位。 ①擔(dān)保期間，抵押物毀損，滅失或者被征收等，抵押權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金，賠償金或者補(bǔ)償金等有限受償，被擔(dān)保債權(quán)的履行期末屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金，賠償金或者補(bǔ)償金等。 ②抵押物因附合，混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金。 通過對(duì)一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)材料加工或者改造為形成新物，只要加工或者改造

60、的價(jià)值不明顯低于材料價(jià)值，加工人取得新物的所有權(quán)，材料之上的既存權(quán)利即消滅。因添附而失去所有權(quán)的人，有權(quán)請(qǐng)求取得添附新物的所有權(quán)人賠償損失。 （五）抵押物的處分 1、抵押物的轉(zhuǎn)讓。①抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 ②抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。 如果主債權(quán)已經(jīng)得到清償，抵押權(quán)亦隨之消滅，此時(shí)，抵押物的轉(zhuǎn)讓，自然無需債權(quán)人的同意。受讓人以清償債務(wù)的方式滌除抵押權(quán)，以獲得抵押物所有權(quán)的權(quán)利，稱為滌除權(quán)

61、。 2、抵押物的出租。抵押權(quán)設(shè)定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權(quán)將抵押物出租。當(dāng)同一物上既存在抵押權(quán)又存在租賃關(guān)系時(shí)，如同“買賣不破租賃“我國(guó)物權(quán)法制度亦確定了抵押不破租賃的規(guī)則，即在后抵押不破在先租賃。 ①訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不得對(duì)抗抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效， ②抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知

62、承租人已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。 先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先；先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先。 （六）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 1、抵押權(quán)的行駛。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。如果協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣變賣抵押財(cái)產(chǎn)。 2、抵押物拍賣價(jià)款的清償順序。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用；主債權(quán)的利息；主債權(quán)。 3、土地出讓金優(yōu)先于抵押

63、權(quán)。拍賣“劃撥”的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)首先依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人可主張剩余價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。 4、不可分割性。①主債權(quán)未受全部清償?shù)?，抵押?quán)人可以就抵押物的全部行駛其抵押權(quán)。債權(quán)部分清償，不產(chǎn)生抵押權(quán)部分消滅的效力。②主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行駛?cè)康盅簷?quán)。③主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債務(wù)人許可主債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意時(shí)，抵押人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。④抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以就分割或者轉(zhuǎn)讓后的抵押物行駛抵

64、押權(quán)。⑤抵押物部分滅失，殘存部分仍擔(dān)保債權(quán)之全部。 5、抵押權(quán)的保全。抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)地?fù)?dān)保，抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。 （七）物權(quán)重合 1、同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人設(shè)定抵押時(shí)的清償順序。 ①不動(dòng)產(chǎn)。按照等級(jí)的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。 ②動(dòng)產(chǎn)。抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照清償比例清償；抵押

65、權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)均未登記的，按照清償比例清償 解釋①抵押權(quán)均未登記的，無論是設(shè)立在先的抵押權(quán)還是先到期的債權(quán)，均不得主張優(yōu)先權(quán)，必須按照債權(quán)比例清償。解釋②順位在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順位在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。解釋③順位在先的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價(jià)值應(yīng)予提存，留待清償順位在后的抵押擔(dān)保債權(quán)，則順位在后的抵押權(quán)消滅，其所擔(dān)保的債權(quán)轉(zhuǎn)化為普通債權(quán)。 2、抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)和留置權(quán)并存。同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償，同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。留置權(quán)（

66、法定擔(dān)保物權(quán)）>法定登記的抵押權(quán)（登記公示）>質(zhì)權(quán)（交付公示）>未登記的抵押權(quán)（未經(jīng)公示）。 3、抵押權(quán)順位的變更。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。 4、放棄抵押權(quán)。主債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承擔(dān)仍然提供擔(dān)保的除外。 該條款是為了防止抵押權(quán)人通過放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)順位，將本應(yīng)由主債務(wù)人自己承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁于其他擔(dān)保人。當(dāng)然，如果其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保，則不在此限。 （八）浮動(dòng)抵押和最高額抵押 浮動(dòng)抵押是抵押權(quán)生效時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)尚未確定，最高限額則是抵押權(quán)生效時(shí)所擔(dān)保的債權(quán)額尚未確定。 1、動(dòng)產(chǎn)的浮動(dòng)抵押。經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)，個(gè)體工商戶，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備，原材料，半成品，產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。 ①浮動(dòng)抵押權(quán)限于特定主體，即企業(yè)，個(gè)體工商戶，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。②