新《江蘇省物業(yè)管理條例》解讀

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1、新江蘇省物業(yè)管理條例解讀2013 年 5 月 1 日起正式施行加入時間： 2013-4-16 11:18:23閱讀： 1-物業(yè)管理行業(yè)進入我區(qū)已經(jīng)近三十個年頭， 但一直以來， 物業(yè)管理企業(yè)抱怨收不到物業(yè)服務(wù)費、 無法開展正常服務(wù)工作， 小區(qū)業(yè)主抱怨物業(yè)服務(wù)不好、 物業(yè)費交得有點冤枉， 這種物業(yè)管理的惡性循環(huán)現(xiàn)象不僅在國內(nèi)大多數(shù)城市中持續(xù)， 在我區(qū)也不同程度地存在， 且很難找到一個有效解決的辦法。2012 年 11 月 29 日，江蘇省人大常委會對江蘇省物業(yè)管理條例進行了修訂，將于2013 年 5 月 1 日起正式施行。這部新條例在體制、機制上有什么根本性的轉(zhuǎn)變？對不交物業(yè)費的“老賴”有什么約束

2、性規(guī)定？對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有什么新的制約手段？物業(yè)管理企業(yè)的利益通過什么形式得到保證？小區(qū)車位出售出租、電梯維護、公共維修資金應(yīng)急使用等問題又是如何規(guī)定的？針對這些熱點、難點、焦點問題，區(qū)物管中心就新物業(yè)管理條例特作以下解讀。一、體制機制“乾坤大挪移”變化一：物管體制“沉到底” ，街道唱主角新條例在體制上的最大變化就是“沉到底”，通過地方法規(guī)的形式，明確賦予了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督職責(zé)，突出了街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在物業(yè)管理活動中的基礎(chǔ)作用。為貫徹落實條例精神市政府辦公室關(guān)于進一步加強市區(qū)物業(yè)管理工作的意見（揚府辦發(fā) 201344 號）文件中也明確，建立健全

3、市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級物業(yè)管理工作機制和矛盾調(diào)處機制；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)服務(wù)中心實行全覆蓋。通過地方法規(guī)文件的形式，進一步確立了街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在物業(yè)管理活動中的法律地位，更加有利于物業(yè)管理活動的開展，也為群眾在“家門口”解決矛盾糾紛提供了條件。變化二：多部門齊抓共管，公布聯(lián)系人新條例規(guī)定，房管、城管、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理， 建立違法行為投訴登記制度，并在管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人的姓名和聯(lián)系方式， 依法處理管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。這一條規(guī)定，將有助于政府各部門形成管理合力， 更加有力地維護廣

4、大業(yè)主的權(quán)益。二、對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有更多約束變化一：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價新條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實公示。多年來，區(qū)房管局一直將公示服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費等情況，作為物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的一項重要內(nèi)容， 而絕大多數(shù)物管企業(yè)也較好地落實了這一要求， 但也有少部分物管企業(yè)落實不到位。 新條例執(zhí)行后，區(qū)物業(yè)管理中心將加大力度督促落實， 確保物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價。變化二：物業(yè)撤出須提前三個月告知新條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、 物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政

5、主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)） ，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。過去，我區(qū)確有部分物管企業(yè)或在撤出前不久才告知業(yè)主委員會， 或者直接撤走，致使小區(qū)出現(xiàn)短暫的物業(yè)服務(wù)空白。 新規(guī)定給小區(qū)尋找下一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)留出了較為充足的時間， 可以保證業(yè)主不間斷地享受得到物業(yè)服務(wù)。 有了這個規(guī)定， 如果再遇到物業(yè)服務(wù)企業(yè)在撤出前三個月內(nèi)才履行告知義務(wù)， 業(yè)主委員會可以拒絕其撤出要求， 房管部門將予以支持。 如物業(yè)企業(yè)拒不執(zhí)行， 業(yè)主委員會可向法院提起訴訟。另外，新條例還規(guī)定被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出， 業(yè)主委員會可依法提起訴訟或申請仲裁。三、出招對付不交物業(yè)費“老賴”變

6、化一：結(jié)清物業(yè)費，才可辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)物業(yè)服務(wù)“收費難、難收費”已成為制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展和為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)服務(wù)的瓶頸。新條例針對拖欠、拒交物業(yè)費的現(xiàn)象規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，并出臺了幾條約束性規(guī)定， 如物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。 這一條規(guī)定在上海已經(jīng)實行，在江蘇省還是首次提出。這意味著房產(chǎn)過戶時如果有物業(yè)費尚未結(jié)清，業(yè)主將無法辦理過戶手續(xù)。這條規(guī)定徹底掐滅了房產(chǎn)過戶時少數(shù)人趁機賴掉物業(yè)費的想法。另外，新條例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費的， 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在小區(qū)內(nèi)公示等形式

7、，督促其限期交納。這一條有兩個新意，一是明確了法律賦予業(yè)主委員上門催交物業(yè)費的職能， 業(yè)主委員會從此可以名正言順地履行這一職能； 二是明確規(guī)定可在小區(qū)內(nèi)公示 “老賴”名單，而以前此舉具有一定的爭議性。變化二：業(yè)主大會成立后，物業(yè)收費可市場化這幾年，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的工資不斷提高，而物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)卻幾年不動， 特別是一些收費標(biāo)準(zhǔn)偏低的老小區(qū)，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以為繼。新條例規(guī)定，普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，價格和物業(yè)管理行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，每三年評估一次，適時調(diào)整，并予以公布。業(yè)主大會成立后， 物業(yè)服務(wù)收費是否實行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定

8、。這意味著，業(yè)主可以根據(jù)小區(qū)管理的需要，隨行就市，實行市場調(diào)節(jié)價。四、各方利益都有了充分保障變化一：小區(qū)車位、車庫不能只售不租停車難是物業(yè)管理中的一大難題，一面是小區(qū)車庫內(nèi)的車輛寥寥可數(shù)，一面是小區(qū)道路上、 綠化帶上車輛亂停，嚴(yán)重影響居民生活和出行。新條例明確規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要，至于出售、附贈或出租，由當(dāng)事人雙方約定。車位、車庫數(shù)量少于要求購買車位、 車庫房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個。對未出售或附贈的車位、 車庫，建設(shè)只售不租的最高可處五十萬元以下罰款。新條例還規(guī)定，建設(shè)單位未出售或未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租的， 建設(shè)單位

9、不得只售不租。另外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放， 出租的租賃期限不得超過三年， 不得將停車位出售、附贈。人防停車位向全體業(yè)主開放的規(guī)定，可在較大程度上緩解停車難問題。變化二：房屋維修急事有了應(yīng)急辦法住宅專項維修資金屬于全體業(yè)主所有，按照建設(shè)部、財政部相關(guān)文件規(guī)定，動用這筆錢，必須符合兩個“三分之二”條件，即建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，才能使用，程序繁瑣。特別是一些“空關(guān)”率比較高的小區(qū)，想要通過兩個“三分之二”條件，根本不可能實現(xiàn)。這時，出現(xiàn)緊急情況該咋辦？新條例明確了應(yīng)急之法，當(dāng)出現(xiàn)房屋屋面滲漏、電梯故障危

10、及人身安全、樓體單側(cè)外立面有脫落危險等六種情形時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復(fù)核后進行應(yīng)急處置。五、其他釋疑1.業(yè)主委員會如果不能成立會有什么措施？新條例提出了物業(yè)管理委員會的新概念。對不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理委員會， 代行業(yè)主大會和業(yè)主委員職責(zé)。此舉可以有效彌補業(yè)主委員會缺位的問題， 完善了業(yè)主監(jiān)督機制， 為小區(qū)處理重大物業(yè)管理問題提供了法律保障。2.老電梯淘汰后更新費用誰來出？新條例規(guī)定，本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配

11、置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、 消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。3.住宅裝修前要去物業(yè)辦理登記手續(xù)嗎？新條例規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。4.小區(qū)內(nèi)停車要不要給停車費？新條例規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定交納汽車停放費。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)

12、物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費，具體標(biāo)準(zhǔn)由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。5.新條例對行為不當(dāng)?shù)臉I(yè)主委員會有何約束性規(guī)定？新條例規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。6.物業(yè)公司負責(zé)人如果不作為，業(yè)主可不可以換掉他？新條例規(guī)定，業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責(zé)人； 要求更換項目負責(zé)人的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。