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1、容積率 容積率，指項目總建筑面積與項目總占地面積的比值。具體公式：容積率=總建筑面積總用地面積。它不僅和舒適度密切相關(guān)，還是判斷房子性價比的重要指標(biāo)。一般來講，容積率越低，環(huán)境舒適度越高?！暗腿莘e率”意味著居住在一塊地上的人少，每人享受的土地資源、公共資源、空間更多。1向上教學(xué) 容積率的設(shè)定，首先是建筑規(guī)劃部門在對城市整體規(guī)劃之下，對每個區(qū)域有一個容積率指標(biāo)，然后對這個區(qū)域內(nèi)的各個項目按比例進(jìn)行適度調(diào)整。不同地段、不同周邊配套的容積率是有差異的，市中心最高，平均容積率在4.0左右；金山、五四北，大約在3.0左右；郊區(qū)較低，一般1.5以下。在此規(guī)劃下的各個小區(qū)的建筑類型也就各不相同了。一般“低容
2、積率”的標(biāo)準(zhǔn)為，別墅、獨(dú)棟住宅不高于0.5,疊拼、聯(lián)排住宅在0.95左右，多層板樓在1.21.3,小高層要求在2.1以下，高層不超過3.5。2向上教學(xué) 社區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度就越高，這是肯定的。如2800畝融僑江南水都、1400多畝名城港灣住區(qū)、1000多畝的三木水岸君山、760多畝金輝旗山賦都、600多畝的正祥橘郡社區(qū)規(guī)模大，開發(fā)商就能夠把項目做得非常純粹，舒適度自然很高。也有樓盤在社區(qū)規(guī)模小，容積率高的情況下，同樣能把住宅的舒適度發(fā)揮極致。3向上教學(xué) 福州北江濱的樓盤項目心家泊 4向上教學(xué) 用地規(guī)模較小，為18681平方米，容積率達(dá)4.0,建筑類型為26層以上高層住宅。因為樓盤緊
3、鄰閩江，周圍還有綠化隔離帶，住進(jìn)去后雖然小區(qū)容積率高，但舒適度也非常不錯。而且樓盤小基本不用考慮社區(qū)內(nèi)部樓的間距遮擋，樓座的投影多投于用地范圍之外，實(shí)際上減小了規(guī)模較大的項目中普遍存在的用地面積的消耗。5向上教學(xué) 位于新東陽高爾夫球場邊上的別墅項目云畝天朗容積率為0.35,由于毗鄰高爾夫球場，可以共享到球場大片綠地，項目在進(jìn)行規(guī)劃時，就充分利用了項目周邊的環(huán)境資源；因此，在眾多別墅項目中，云畝天朗的容積率和舒適度就變得十分突出。6向上教學(xué) 社區(qū)規(guī)模和容積率不同的項目可以獲得相似的舒適度，而在相同的容積率的前提下，通過巧妙的建筑規(guī)劃布局，也能夠突破容積率的局限，不僅能在產(chǎn)品類型上突破、創(chuàng)新，而且
4、能夠獲得意想不到的舒適度。7向上教學(xué) 位于金山的項目中庚城，不僅擁有大比例的高層板樓，而且社區(qū)還營造了罕有的63畝的大規(guī)模中心園林。它不僅化解了建筑布局的緊張局促，而且給人超乎想象的舒適生活享受。在這里，其關(guān)鍵的半圍合式布局起到了很大的作用，不僅提升了板樓建筑形式的容積率，而且還將節(jié)省的占地面積讓度給中心園林，同時通過拔高樓層的方式，降低建筑密度，從而給業(yè)主營造了舒適的居住環(huán)境。8向上教學(xué)中庚城 9向上教學(xué) 對于一個項目來說，僅僅通過容積率的一個簡單數(shù)字遠(yuǎn)不能概括社區(qū)的建筑類型，尤其當(dāng)社區(qū)的建筑類型有明顯差異的時候，比如一些綜合性的社區(qū)，不同的建筑類型之間，其容積率相差非常大。在實(shí)際操作過程中
5、，這樣的項目往往可以利用項目自身不同容積率的不同產(chǎn)品類型，靈活地針對同一區(qū)域內(nèi)的競爭性項目做差異化的營銷推廣。10向上教學(xué) 位于五四北的樓盤三盛中央公園，就是一個擁有兩種產(chǎn)品類型的項目：它借低密度部分聯(lián)排別墅提升項目檔次，與旁邊的樓盤形成明顯的檔次差別；其高密度部分即高層，則作為二期等待市場成熟時機(jī)推出并回收利潤。這樣一來，雖然總?cè)莘e率，與周邊項目完全相同，但社區(qū)環(huán)境和品質(zhì)卻與周邊項目拉開了距離。11向上教學(xué) 與三盛中央公園相似的例子還有金山的樓盤中天金海岸、泰禾紅樹林、海潤公園道一號，這些項目，其低密度部分大多為疊拼和聯(lián)排別墅，在當(dāng)時市場上，此類產(chǎn)品迎合了市場需求，一路旺銷；其高密度部分為高
6、層住宅。這兩種差異化的產(chǎn)品定位，充分地利用了地塊的特性和需求的階段性，很好地挖掘了土地的價值潛力。12向上教學(xué)福州部分樓盤容積率一覽 別墅類住宅名城港灣0.35云畝天朗0.35建發(fā)領(lǐng)域0.35正祥橘郡一區(qū)南區(qū)0.55三木水岸君山0.62金輝旗山賦都1.25陽光丹寧頓小鎮(zhèn)1.5高層樓盤三盛中央公園高邸1.03世歐彼岸城1.8海潤尊品1.8中庚城1.8仁文大儒世家朗園1.82融僑意境1.9美林灣1.97福晟錢隆金山2.2萬科金域榮域2.3融信寬域2.3中天金海岸天悅2.75陽光烏山榮域3.10心家泊4.0群升國際4.30 13向上教學(xué)2009年6月4日福州市規(guī)劃局新出臺容積率計算規(guī)則 根據(jù)新規(guī)則，
7、計入總建筑面積，但不計入容積率的為：（1）僅作為人防、設(shè)備用房和車庫用途的，且在室外地面以上部分的高度不超過1.0米的地下室、半地下室建筑面積。（2）住宅建筑底層架空作為休閑綠化公共用途，且層高不低于2.8米、不高于5.1米的建筑面積。14向上教學(xué) 計入容積率的為：（1）住宅陽臺、入戶花園、挑廊按其水平投影面積的一半計算建筑面積，陽臺、入戶花園和挑廊的水平投影面積總和不應(yīng)大于住宅套型建筑面積的15%。（2）建筑物有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，結(jié)構(gòu)(設(shè)備管道)轉(zhuǎn)換層，底層車庫，當(dāng)層高在2.2米及以上的按全面積計入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計入容積率。15向上教學(xué)（3）利用坡
8、屋頂內(nèi)空間的建筑面積。（4）除作為設(shè)備用房、停車外的其他用途的地下室、半地下室建筑面積。（5）露出相鄰室外地面以上部分的高度超過1.0米的地下室、半地下室建筑面積。如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時，按其相鄰室外標(biāo)高最低點(diǎn)一側(cè)的地面作為室外地坪，核定建筑層數(shù)及計容建筑面積。16向上教學(xué) 和此前執(zhí)行的規(guī)則相比，新規(guī)則有兩個較大的變化，那就是明確規(guī)定超出地面1米的地下室以及陽臺要計入容積率。而此前福州市對此并沒有明確規(guī)定。建在山坡上的住宅，為了賣出好的價格，開發(fā)商在處理地下室時為了亮堂，通常都會選擇在離室外地面最高的那面山坡建，或者地下室超出地面較多。今后這招就行不通了，按新規(guī)則來計算的容積率肯定超出拿地
9、時的指標(biāo)。17向上教學(xué) 陽臺面積計入容積率，計預(yù)今后多陽臺戶型將變少。為了規(guī)避“7090”國家政策（90平方米戶型必須占住宅總量的70%），很多開發(fā)商把室內(nèi)房間“掏空”，或擴(kuò)大陽臺的面積，或設(shè)成入戶花園，并且設(shè)計多個陽臺。而現(xiàn)在，計算容積率的新規(guī)則將不計入容積率的面積限定死了這些都要按一半面積計入容積率，并且超出總面積的15%，就得全算。18向上教學(xué) 原先陽臺面積不計入容積率，但計入產(chǎn)權(quán)面積，也就是陽臺可以賣一半的價錢；而陽臺面積計入容積率后，開發(fā)商將直接損失這部分面積，包括陽臺、地下室和入戶花園，這無疑是減少了開發(fā)商的利潤。另一方面，在容積率不變的情況下，陽臺計入容積率，勢必減少原來樓盤的套型建筑面積，比如原來陽臺不計容的時候套型建筑面積是30萬平方米，那么計容后可能是28萬平方米。對開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，容積率越高，開發(fā)商的利潤就越大?，F(xiàn)在陽臺計容，原本的套型建筑面積減少，從某種意義上來講相當(dāng)于將容積率降低，這意味著開發(fā)商的利潤將會降低?！?9向上教學(xué)
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