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1、2011.5,2010年以來政策回顧：國務院四度發(fā)文，抑需求、促供給力度空前,,但在一個GDP和CPI雙雙高漲的國家，房價不可能下跌,0110年我國GDP增速,2010年6月以來我國CPI月度走勢,近些年來我國GDP一直保持著8%以上的高速增長態(tài)勢，且這種高速增長的勢頭仍將持續(xù)很多年，我國房地產(chǎn)業(yè)仍將高速發(fā)展 自2010年以來，我國CPI一直保值著較高的增幅，一度超過國際警戒線，短期內(nèi)這種態(tài)勢仍將維持 在一個GDP和CPI雙雙高漲的國家，房價很難下跌，我國也不例外,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，新景祥整理,宏觀層面分析相比此前的多次調(diào)控，本輪調(diào)控在背景和內(nèi)容上存在著三 個重要特點,特點1六大基礎性因素
2、一直支撐著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并推動房價不斷上漲,特點1為消除全球金融危機對我國經(jīng)濟的影響，避免經(jīng)濟衰退和通貨緊縮，08年以來我國實行適度寬松的貨幣政策，廣義貨幣供應量大幅增加,自99年以來我國廣義貨幣供應量（M2）一直呈上升趨勢，但08年金融危機后，供應幅度大幅上升，截止2011年3月份，廣義貨幣量余額已達758129.87 億元,特點1結合上述圖形，我們發(fā)現(xiàn)08年以來廣義貨幣投放量的激增則是導致新一輪房價上漲的最重要因素,,貨幣供應量的激增立即在房價上反映出來，09年全國商品房成交價格上漲幅度達21%,貨幣投放量的增加仍在持續(xù)，2011年第1季度，新增人民幣貸款高達2萬億多元，占09年全
3、年信貸投放量的27.5%,單位：億元,2010年以來新增人民幣貸款走勢,特點1可以預見，M2的大量投放在短期內(nèi)難以消化，新增人民幣貸款有繼續(xù)上升的勢頭，必將繼續(xù)助推房價的進一步上漲，房地產(chǎn)價格泡沫仍將持續(xù),特點2保障房的缺失迫使廣大中低收入群體在商品住房群體釋放需求，導致了房價的進一步上升,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,99年以來，我國經(jīng)濟適用房在住房結構中的占比大幅下滑，由99年的24.9%下降到09年的7.2%；廣大低收入群體轉向商品房釋放需求,助推了房價的上升,特點2十二五我國明確提出了保障性住房的建設目標，這將會對我國房地市場格局產(chǎn)生重要影響,國家發(fā)展和改革委員會副主任徐憲平表：未來五年，要建
4、設城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后三年1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%； 在“十二五”規(guī)劃綱要中，也明確提出對于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要提供廉租房，實行廉租房制度。對城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障。對于中高收入家庭，將實行租賃和購買相結合的商品房制度；,按照住建部的要求，2011年，全國保障性安居工程住房建設規(guī)模將高達1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%；,未來五年國家要建3600萬套保障房； 假如一套按60平米算，供應量為20億平米，按70平米算為25億平米； 過去十年我國平均年商品房供應量大概為5到
5、6億平米，那么五年建25億平米差不多是過去十年間市場供應量的一半左右； 因此，在未來五年我國房地產(chǎn)市場供應結構將產(chǎn)生質的影響； 房地產(chǎn)商一定要明確這樣的變化，以確定自身企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略以及營銷戰(zhàn)略等,特點2從長期來看，保障房的大量建設將從根本上改變我國的房地產(chǎn)市場格局，即形成商品房市場、出租房市場與保障房市場共存的局面,保障房批量投放后期將逐步分流低收入人群及夾心層家庭的商品房住宅市場的需求,中國住房市場結構正在演變,特點2但從實際完成來看，2010年保障性住房的目標并沒有全面完成,目標：2010年保障性安居工程建設 目標是：建設保障性住房300萬套 ，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。 目標：
6、2011年，全國建設保障性住 房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。,完成：2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造基本建成370萬套，還有210萬套的指標沒有全面完成 構成：棚房區(qū)改造住房：400萬套，經(jīng)適房和兩限房：近200萬套， 廉租房：160多萬套， 公租房：近220萬套,,2011年國八條,2010年,十二五，3600萬套的保障房建設目標能否實現(xiàn)？,特點2再從保障房建設所需資金構成來看，存在巨大的資金缺口,到2015年我國保障性住房建設規(guī)模打4800萬套，需要建設資金約五萬億 2011年1000萬套的保障房約需1.3萬億資金，住建部表示其中8000億通過社會機構及保障對象、企業(yè)湊集，剩余5
7、000億由中央及地方各級財政來解決，中央補貼20%，地方政府土地凈收益的10%須用于保障房建設，也就是說4000億的資金主要靠土地凈收益去填補 2010年全國土地出讓金約2.9萬億，凈收益約1200億，我們假使2011年達到1500億，則保障房建設仍存在2500億的資金缺口,特點2短期內(nèi)，保障房的建設并不會改變我國的住房市場格局，通過保障房供應降低房價的目標難以實現(xiàn),,從長期來看，保障房最終會改變我國住房市場格局，但短期內(nèi)目前的態(tài)勢仍將維持，通過保障房的大量建設達到降低房價的目標難以實現(xiàn),結 論,特點3密集政策的出臺預示著中央政府調(diào)整經(jīng)濟結構、轉變經(jīng)濟增長方式的決心，經(jīng)濟發(fā)展不能過度依賴房地
8、產(chǎn)業(yè),中國社科院2010國家競爭力藍皮書中國國家競爭力報告指出，中國近20年的經(jīng)濟增長并非靠產(chǎn)業(yè)結構升級換代來獲得，而是靠消耗資源和擴大投資，尤其是房地產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展，這樣的產(chǎn)業(yè)結構缺乏競爭力。,房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟,特點3一線城市，多年的土地紅利和級差地租能夠支撐其順利完成經(jīng)濟結構的升級調(diào)整，但二三線城市不具備這樣的財力基礎,1.土地出讓成為地方各級政府財政收入的重要來源，是支撐地方政府基礎設施建設、發(fā)展地方經(jīng)濟的重要財力支撐，過去五年我國土地出讓收入合計7萬多億，其中一線城市地方政府成為主要受益者 2. 一線城市經(jīng)濟增長已經(jīng)到了后工業(yè)化時代，經(jīng)濟增長方式已逐步由粗放型向集約型轉變，支撐起這種轉
9、變的正是多年來的土地紅利和級差地租，換句話說，這些城市已經(jīng)具備了雄厚的經(jīng)濟實力來進一步促成經(jīng)濟結構的調(diào)整、升級 3.二三線城市目前正處于工業(yè)化中期階段，基礎設施建設、民生工程都需要耗費大量的財政指出，它們不具備經(jīng)濟結構全面調(diào)整、升級轉移的財力基礎,GDP增長情況,PMI指數(shù)和工業(yè)增加值增速走勢情況,%,政策出臺背景 GDP的高漲與實體經(jīng)濟的滯漲形成的剪刀差正在逐步縮小，說明中國經(jīng)濟增長結構正在由粗放型向集約型增長轉變,,,2011年1季度GDP增速達到9.7%，增速出現(xiàn)小幅下滑，但繼續(xù)在全球引領經(jīng)濟強勁復蘇，經(jīng)濟二次探底的可能性已經(jīng)不存在； PMI指數(shù)繼續(xù)保持在50以上，工業(yè)增加值增速保持持續(xù)
10、上升，受春節(jié)季節(jié)性影響，2月份PMI指數(shù)為52，但3月又份迅速回升，已連續(xù)25個月站上50基準線，表明制造業(yè)加速擴張，經(jīng)濟持續(xù)向好。,社會消費品零售總額：同比,出口金額：同比,社會零售品零售總額增速一直維持較高的增長速度，2011年3月社會零售品零售總額同比增加18.6%，內(nèi)需強勁，國民對經(jīng)濟發(fā)展的前景看好； 出口增幅受春節(jié)季節(jié)性因素的影響，2月份同比增幅僅為2.4，但3月迅速回升；從2010年的出口累計同比來看，在一季度擔心歐債危機而影響出口的擔憂是多余的，去年出口的平均增速達到31.3%,政策出臺背景在拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車中，社會零售品零售總額和出口一直都保持著較高的增長幅度，整體的宏觀
11、大環(huán)境向好，經(jīng)濟二次探底的可能性基本不存在,CPI持續(xù)走高,通脹風險：將繼續(xù)推動房價過快上漲,2011年3月，居民消費價格同比上漲5.4%，達到自08年以來的高峰；同時工業(yè)品出廠價格同比上漲7.3%，工業(yè)品出場價格大幅上升，不斷的把價格增幅傳到居民消費價格水平，刺激著居民消費價格水平的不斷攀高，進而造成通脹壓力的巨顯。,政策出臺背景 09年的大量過剩流動性，帶動10年新一輪物價的周期性波動，通脹壓力增大，客觀要求政府必須減少流動，緊縮銀根,政策出臺背景從2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，調(diào)控力度一次比一次的大，調(diào)控的手段也是涵蓋了稅收、土地、財政、行政等多個方
12、面，但從實際的調(diào)控情況來看依然不理想,2010 房價繼續(xù)上漲一年,2010年依舊是房價大幅上漲的一年，從監(jiān)控的8個城市來看，平均漲幅達到26.9%；當調(diào)控變成“空調(diào)”時，第三次調(diào)控政策“新國八條”便呼之即出,本輪政策一覽本輪調(diào)控政策自09年底一直延續(xù)到現(xiàn)在，整個調(diào)控政策可分為四個階段，第一階段是09年底到10年3月份；以“國十一條”為代表性政策，主要以指導性和原則性政策為主，短期內(nèi)對遏制房價未能產(chǎn)生實質性影響,數(shù)據(jù)來源：新景祥研究中心,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策主要包括保障性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策以及市場政策這五個方面； 09年底以來出臺的政策雖包含了各個方面，但多為一些指導性和
13、原則性的政策，在許多方面可執(zhí)行力不夠強，或仍存在較大的彈性空間，有一些政策屬于中長期政策如關于保障性住房政策等，在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場尤其是房價的影響有限,本輪政策一覽第二階段是10年4月份至6月份，以國務院頒布的“國十條”為主要代表性政策；政策通過提高二套房首付、貸款利率，對部分地區(qū)三套房和不能提供一年納稅證明和社保的購房者停貸等措施，來抑制樓市的不合理需求,數(shù)據(jù)來源：新景祥研究中心,數(shù)據(jù)來源：新景祥研究中心,本輪政策一覽第三階段是10年9月份至12月份，以 “9.29新政”為代表；相較“國十條”，本輪調(diào)控政策更加嚴厲，提高首套房首付比例、三套房全部停貸以及加息等貨幣政策也開始實施，進一步凸顯
14、政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心,數(shù)據(jù)來源：新景祥研究中心,本輪政策一覽第四階段是11年至今，以 “新國八條”為代表；相較之前出臺的政策，本階段調(diào)控力度前所未有，但本質上依舊是前期政策的延續(xù)和深化，調(diào)控目標依舊是抑制房價過快上漲，而非房價下降；同時，我們可看到，雖然本輪調(diào)控的重點依舊是打壓投機、投資性需求，但相較之前的政策，改善型需求或將被更大程度的誤傷,政策解讀本輪調(diào)控政策期望通過設立房價控制目標、約談問責政策執(zhí)行人以及保障房建設等措施來遏制房價過快上漲，但效果可能適得其反，房價上漲依然難以遏制,數(shù)據(jù)來源：新景祥研究中心,政策解讀之控制目標一季度全國608個城市公布了年度新建住房價格控制目標，但除北
15、京“穩(wěn)中有降”外，大多數(shù)城市房價掛鉤GDP增長，反映地方政府利益占位，助長房價看漲預期,數(shù)據(jù)來源：新景祥研究中心,政策解讀之控制目標一季度全國608個城市公布了年度新建住房價格控制目標，但除北京“穩(wěn)中有降”外，大多數(shù)城市房價掛鉤GDP增長，反映地方政府利益占位，助長房價看漲預期,政策解讀之執(zhí)行人“新國八條”頒布以來，土地市場呈現(xiàn)出一種焦灼狀態(tài)，推出量、成交量和成交單價走低，土地出讓收益減少,土地成交量受政策影響顯著,政策出臺前后有嚴重差異；雖然本季度總共成交土地面積19891萬平方米，推出住宅類用地1718宗，同比減少5%。一月底政策出臺后，特別二三月份成交大幅下挫，特別是三月份同比去年減少近
16、42%,一季度，全國120個城市共推出土地面積23488萬平方米，環(huán)比減少34%，同比減少6%。其中，推出住宅類用地1718宗，同比減少5%；推出住宅用地面積9661萬平方米，同比減少23%,,土地價格、溢價率依舊大幅下降,一季度平均樓面地價1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%；住宅用地溢價率一路走低，溢價率跌至9%，多數(shù)以底價成交。,,圖：2011年1-3月10重點城市住宅用地累積供應情況,政策解讀之執(zhí)行人土地收益減少，地方財政收入大幅減少；而地方政府過度依賴“土地財政”，這將削弱地方政府調(diào)控房價的決心,2010年年全國土地出讓金收入達到2.9萬億人民幣，約占總財政收的35%；
17、 從全國重點城市的土地出讓金收入來看，土地出讓金收入占地方財政總收入的比例大幅增加；一線城市占比在20-40%以上，二、三線城市比例甚至達到了一半以上，地方政府嚴重依賴”土地財政“,銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務的主要來源,個人購房貸款及其占總貸款的比例,短期內(nèi)主要在于信貸政策對銀行的影響,政策解讀之執(zhí)行人短期來看，個人貸款總量減少將影響銀行零售業(yè)務，利率的提高只能起到一定程度的平抑作用，中長期則主要受限于企業(yè)貸款和地方融資,中長期內(nèi)將會影響地方政府和房產(chǎn)企業(yè)的還款能力,政策影響,政策出臺,,,,打擊投資投機需求,成交量下滑,房價調(diào)整,面臨市場和政策風險,,傳導至土地市場,拿地謹慎，土地出讓金減少，影響地
18、方政府財政收入,,傳導至金融體系,貸款回收困難，銀行風險增加,,傳導至開發(fā)商,開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，無力償還貸款,,傳導至金融體系,政策解讀之執(zhí)行人作為本次調(diào)控政策主要執(zhí)行人的地方政府和金融體系，由于各自核心利益的存在，將使他們在執(zhí)行政策時，喪失推動和執(zhí)行深化的的動力,北京萬科參與河北保障房建設；據(jù)了解，本次戰(zhàn)略合作將涉及河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六個城市合作開發(fā)建設保障性住房，包括開發(fā)建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規(guī)模預計為6000-8000套。,保利地產(chǎn)董事長宋廣菊日前也表示，公司將力爭在不損害股東利益的前提下，爭取參建政策支持的保障房項目，計
19、劃在2011年新增保障房項目5個以上,政策解讀之保障房建設保障房主要是由開發(fā)商參與建設,,,,,房價上漲,,,,,三、設立保障建設和融資的公司,,,,一、財力雄厚者、政府出錢、開發(fā)商出力,,,,二、財力不夠者，政府塔臺，開發(fā)商唱戲,政策解讀之保障房建設保障房的建設，尤其是三、四線財政收入較少的城市將會選擇二、三這兩種模式，自然推動房價上漲,金融政策影響分析通過金融政策調(diào)控房價主要體現(xiàn)在以下三個方面，但我們認為其對房價調(diào)控的作用有限，房價依然具有上漲的勢頭,觀點1存款準備金率和人民幣存貸款基準利率的頻繁上調(diào)表明了政府希望借此回收流動性,2010年來年貨幣政策回顧,自2010年以來，央行連續(xù)6此上
20、調(diào)人民幣存款準備金率，4此上調(diào)人民幣存貸款基準利率，希望借此回收流動性,觀點1嚴格的信貸政策對抑制居民需求和投資有著巨大的作用，更顯示了中央政府調(diào)控樓市的決心,內(nèi)容上更為嚴厲,執(zhí)行力度更堅決,此前二套房關于首付40%和利率1.1倍的限制并為嚴格執(zhí)行，許多二套房購買者通過關系仍然享受首付30%以及甚至利率7折的優(yōu)惠，政策形同虛設； 本次政策14日首次出臺后，16日工行便首先宣布將嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，至19日包括四大行在內(nèi)的大多銀行已經(jīng)嚴格按照新規(guī)執(zhí)行，同時暫停了三套房的貸款審批，在執(zhí)行上“動真格”。,觀點1政府希望通過一系列金融政策，來達到回收流動性進而降低房價的目的,但相對龐大的新增人民幣
21、貸款，金融政策回收的流動性資金只是杯水車薪,2010年以來各季度新增人民幣貸款,從圖中可以看出，2010年第二季度以來，新增人民幣貸款不斷上升,觀點2在國際金融環(huán)境整體寬松的情況下，我國緊縮的貨幣政策很難長久維持,國際金融環(huán)境整體寬松,自08年全球金融危機以來，主要發(fā)達國家經(jīng)濟體遭受沖擊，復蘇緩慢，寬松量化的貨幣政策成為主旋律 2011年國際發(fā)達經(jīng)濟體仍面臨就業(yè)形勢嚴峻、財政可持續(xù)性堪憂等問題，量化寬松的貨幣政策不會退出 專家認為隨著7月份我國大宗農(nóng)產(chǎn)品進入收獲期后，CPI會應聲而下，這一輪加息將會結束，央行緊縮的貨幣政策就會松動,2011年4月28日，美聯(lián)儲主席伯南克表示，在大規(guī)模購買國債到
22、6月份到期后，聯(lián)儲將會保持其當前規(guī)模的貨幣刺激政策,,觀點3我國CPI 的不斷走高與較低的存款利率水平相結合導致我國實際的負利率狀態(tài),CPI,警戒線,從2010年以來的月度CPI及一年期存款基準利率對比來看，我國實際利率水平長期處于負利率狀態(tài),2010年以來我國CPI月度走勢圖,觀點3實際負利率的存在降低人們的儲蓄意愿，房產(chǎn)投資成為良好的保值手段，從而助推房價上漲,目前通貨膨脹形式依然嚴峻，央行的一再加息并沒有改變實際負利率的狀態(tài)；在這種情況下，投資房產(chǎn)依然成為最佳的選擇，因此我們預期房價仍然存在上漲的趨勢,結論1中國商品房市場在未來相當長時間內(nèi)將保持增長趨勢，但受保障房等因素的影響，增長幅度
23、將放緩,億平米,2010年全國商品住宅銷售量為9.31億平，按單套100平計算，預計銷售931萬套；2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，這部分供應將在2011年進入市場 ；假定分流的有效需求在30%，那么將會有100萬套客戶將會轉而購買保障性住房；預期2011年保障性住房將會分流商品住宅市場10%左右的市場需求； 未來五年，要建設城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后三年1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%；,,結論2在轉變經(jīng)濟結構的前提下，商品房增長格局將發(fā)生大的變化，一線城市更多的將由增值向保值型轉變；而其
24、他城市，尤其是三、四線城市將在下個經(jīng)濟周期內(nèi)由保值向增值型轉變,一線城市經(jīng)濟增長已經(jīng)到了后工業(yè)化時代，經(jīng)濟增長方式已逐步由粗放型向集約型轉變；在經(jīng)濟結構調(diào)整和升級的大背景下，政府對土地財政依賴性較小，將從嚴執(zhí)行調(diào)控政策；一線城市的房產(chǎn)將會由增值型向保值型轉變。 除一線城市以外，其他城市處于工業(yè)化中前期階段，尤其是三、四線城市，工業(yè)不發(fā)達，財政收入少，城市建設所需的資金大部分來源于土地；依賴土地財政，獲得級差地租和土地紅利將是這些城市獲取財富積累的主要手段；在此背景下，房價將還將面臨新一輪的上漲，尤其是三、絲線城市，以完成財富的積累，實現(xiàn)經(jīng)濟結構轉型和升級；商品房市場也將由保值型向增值型轉變。,
25、結論3依靠抑制需求為抓手來實施新政，短期內(nèi)房價可能出現(xiàn)振蕩下跌的趨勢；但由于地方政府、金融體系缺乏執(zhí)行深化的動力，決定了房價還遠遠沒有進入下降的通道,結論4樂觀估計，這一輪調(diào)控政策將在三季度末逐步放開；不樂觀估計，最多會持續(xù)兩年，將在明年二月份分階段放松調(diào)控,目前，CPI處于高位，通脹壓力增大，這一輪調(diào)控還將要維持一段時間；樂觀估計這一輪調(diào)控將在三季度末結束，伴隨著大宗農(nóng)產(chǎn)品的入市，將大規(guī)模沖擊CPI，CPI會應聲而下，這樣國家將放開調(diào)控，金融體系也有借口增加信貸的投放量；不可置疑，如果調(diào)控體系放開后，房價將會有一輪報復性的上漲，尤其是以剛需為主的三、四線城市； 不樂觀的話，如果CPI掉不下去，目前銀根緊縮政策就會繼續(xù)，這將導致目前進行中的房價調(diào)控政策大勢不會松動；預期這一輪調(diào)控政策將會在明年二季度分階段的放開；由于三、四線城市房價收入比、資產(chǎn)泡沫化以及土地紅利水平遠遠低于一、二線城市水平，這種松動首先會從三、四線城市開始,綜上所述，在GDP增幅超過8%，人均可支配收入增幅超過10%的情況下，除非中國經(jīng)濟出現(xiàn)崩盤或者是金融危機再現(xiàn)，不然在這種客觀條件下，通脹壓力是不可避免的；再加上人民幣升值，大量熱錢涌入貨幣市場，房價上漲是不可避免的；只是增長方式將會更加的理性，利潤率會降低。,總結,
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