探討城市化與中小城市房地產(chǎn)發(fā)展.ppt

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1、探討城市化與中小城市房地產(chǎn)發(fā)展,主要內(nèi)容,一、城市化浪潮與房地產(chǎn)業(yè) 二、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) 三、中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)與陷阱 四、上海房地產(chǎn)企業(yè)異地中小城市展業(yè)的建議 五、上海市周邊中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介,一、城市化浪潮與中小城市房地產(chǎn)業(yè),1中國(guó)開(kāi)始進(jìn)入城市化加速發(fā)展時(shí)期 城市化水平在30%-70%之間是一個(gè)國(guó)家城市化加速發(fā)展的時(shí)期。2004年我國(guó)城市人口已達(dá)5.2億,城市化率為40%左右,已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展期。按照鄧小平的設(shè)計(jì)，到2050年中國(guó)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平,初步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的目標(biāo)要求,中國(guó)的城市化率要達(dá)到70%-80%。這意味著中國(guó)的城市化增長(zhǎng)率要以每年0.8%-1%的速度增長(zhǎng)；

2、也意味著在這46年內(nèi),中國(guó)有7.2-8.8億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市,平均每年達(dá)1500多萬(wàn)人；更意味著每年需要至少5億平方米的住宅建設(shè)。,房地產(chǎn)E網(wǎng),2政府有中小城市偏好的城市化方針,1980年國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)全國(guó)城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要,制定出“控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的方針,我國(guó)進(jìn)入推進(jìn)城市化的階段。 1990年代大體延續(xù)了上10年的城鎮(zhèn)化政策。1990年4 月1 日開(kāi)始實(shí)施的城市規(guī)劃法中,提出“嚴(yán)格控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針。 2000年10月,在中共中央關(guān)于“十五”計(jì)劃的建議中,提出要不失時(shí)機(jī)地實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,同時(shí)指出要走大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的

3、道路。,城市區(qū)域分布和非農(nóng)人口規(guī)模等級(jí)結(jié)構(gòu)(%),3城市化加速催生房屋建設(shè)高潮,（1）城市化加速前后房屋問(wèn)題最為突出 （2）建國(guó)以來(lái)城市化與住房問(wèn)題 1949-79年共竣工不足5億平方米； 1980年代平均年竣工量為1.3億平方米； 19911995年均為2.1億平方米； 19961998年均竣工面積達(dá)到3.2億平方米； 1999年以來(lái)年均4-5億平方米左右（注：各部門(mén)統(tǒng)計(jì)差異較大）。,（3）恩格爾系數(shù)長(zhǎng)期徘徊，住宅需求受到拖累,聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織頒布的恩格爾系數(shù)分級(jí)如下： 高品質(zhì)生活：20%以下； 富裕：20%40%； 小康：40%50%； 溫飽：50%60%； 絕對(duì)貧困：60%以上。 2003

4、年主要國(guó)家的恩格爾系數(shù)： 美國(guó)10.4%，日本16.5%，韓國(guó)25.1%，法國(guó)16.9%，英國(guó)18.7%，菲律賓52.1%，印度50.3%。,中國(guó)2003年恩格爾系數(shù)的地區(qū)差異 單位：%,二、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),1城市分類(lèi)與中小城市 業(yè)界通常根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟程度和市場(chǎng)規(guī)模分類(lèi)。 一線(xiàn)城市：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地和最發(fā)達(dá)城市如廣州、上海、北京、深圳、杭州； 二線(xiàn)城市：天津、重慶和一些發(fā)達(dá)的省會(huì)城市如南京、成都、武漢、沈陽(yáng)以及沿海開(kāi)放城市如寧波、蘇州、大連、青島、廈門(mén)等； 三線(xiàn)城市：一些落后省會(huì)城市如貴陽(yáng)、哈爾濱、呼和浩特以及地級(jí)市如常州、金華、煙臺(tái)、宜昌等； 四線(xiàn)城市：指縣級(jí)市和縣城，如昆

5、山、太倉(cāng)、富陽(yáng)等。,房地產(chǎn)業(yè)界通常將三、四線(xiàn)城市統(tǒng)稱(chēng)為中小城市； 與城市規(guī)劃中按人口分組的中小城市是不同的概念,包括了許多非農(nóng)人口超過(guò)50萬(wàn)的大城市甚至非農(nóng)人口超過(guò)100萬(wàn)的特大城市,基本相當(dāng)于按行政級(jí)別劃分的地級(jí)市和縣級(jí)市和縣城級(jí)別的小城鎮(zhèn)； 房地產(chǎn)業(yè)界的中小城市數(shù)量巨大,扣除4個(gè)直轄市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市以及少量沿海開(kāi)放城市,剩下的約600座城市以及2000多座縣城都屬于中小城市的范疇。,2中小城市已成為房地產(chǎn)關(guān)注的熱點(diǎn),2004年地根緊縮政策實(shí)施以來(lái),一、二線(xiàn)大城市普遍出現(xiàn)“地荒” ,使這幾個(gè)城市的開(kāi)發(fā)門(mén)檻大幅升高,整體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化。 在一、二線(xiàn)大城市發(fā)展困難的情況下,中小城市

6、為一線(xiàn)城市房地產(chǎn)企業(yè)提供了擴(kuò)張的空間,一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始縮減在一、二線(xiàn)大城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),生存問(wèn)題迫使他們開(kāi)始關(guān)注原本不屑一顧的中小城市。,3中小城市住宅市場(chǎng)供需的特點(diǎn),（1）市場(chǎng)供給集中度較高，但供給量并不高 中小城市少數(shù)幾家規(guī)模實(shí)力并不強(qiáng)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就足以壟斷整個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種局面的出現(xiàn)主要是由于這些中小城市的市場(chǎng)需求容量較小。 對(duì)比:上海市約有5000家房地產(chǎn)企業(yè)，其中前50強(qiáng)企業(yè)共完成的投資額和銷(xiāo)售面積僅僅占全市房地產(chǎn)的12%左右，市場(chǎng)的集中度還比較低。 中小城市當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)公司缺乏競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，多是項(xiàng)目公司，不具備公司化管理模式和品牌意識(shí)，連續(xù)開(kāi)發(fā)能力弱。,（2）市場(chǎng)需求容量小,

7、消費(fèi)能力較低且市場(chǎng)分化 一是城市內(nèi)原有的城鎮(zhèn)居民對(duì)住宅的需求量小，價(jià)格也很難突破歷史和平均消費(fèi)水準(zhǔn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售形勢(shì)微妙而險(xiǎn)峻。 二是外地個(gè)體投資者對(duì)這些城市缺乏信心，進(jìn)入謹(jǐn)慎，投資需求和投機(jī)需求不強(qiáng)。 三是由于原來(lái)的單位分房較多，而且私建房仍然占據(jù)了中小城市居民住房市場(chǎng)的相當(dāng)比重，削弱了對(duì)商品住宅的需求。 四是存在一些消費(fèi)能力強(qiáng)的重要部門(mén)如稅務(wù)局、電信局和銀行等的團(tuán)體訂購(gòu)，但數(shù)量有限。 五是也有高收入階層，但對(duì)住宅要求也高。,4、中小城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn),（1）全城最大的商業(yè)設(shè)施幾乎都集中在一個(gè)中央商業(yè)區(qū)或一條商業(yè)大道上 ，成為中小城市現(xiàn)代都市生活的標(biāo)志和象征，是寸土寸金的地帶，能產(chǎn)

8、生與大都市媲美的產(chǎn)品和價(jià)格。 （2）散布在住宅小區(qū)的底商和區(qū)間型的街區(qū)商業(yè)猶如星星之火但無(wú)法成為主流和時(shí)尚。 （3）專(zhuān)業(yè)主題商業(yè)（除建材和家具外）幾乎是空白。 （4）大眾消費(fèi)依然是主流，商業(yè)地產(chǎn)也是以傳統(tǒng)的百貨業(yè)和綜合商業(yè)中心為主體，價(jià)位和服務(wù)上依然以中低檔為主流 。,5、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不充分,（1）市場(chǎng)中介和社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展滯后 融資渠道單一，對(duì)自有資金和資金周期要求高 地價(jià)評(píng)估、市場(chǎng)策劃、銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)缺乏 地方新聞媒體缺乏，且居民關(guān)注率低 （2）供需實(shí)現(xiàn)的模式仍較傳統(tǒng) 一是以現(xiàn)房銷(xiāo)售為主，定金和預(yù)收款很少 二是期房銷(xiāo)售模式受到普遍抵觸 三是銷(xiāo)售周期比較長(zhǎng)，回款速度較慢,三、中小城市房地產(chǎn)開(kāi)

9、發(fā)的機(jī)會(huì)和陷阱,1中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì) （1）中小城市房地產(chǎn)業(yè)具有持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求 （2）中小城市政府急于推動(dòng)城市發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有諸多優(yōu)惠措施推動(dòng) （3）中小城市本地企業(yè)求“資”若渴,“雞蛋”等著換“糧票” （4）項(xiàng)目成本較低，同時(shí)在土地成本支付進(jìn)度、配套稅費(fèi)支付進(jìn)度、預(yù)售控制條件等方面政府管理具有一定的彈性，在中小城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金壓力較小，啟動(dòng)資金的占用量較小，能獲得更高的資本投資效率。,2中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的陷阱,（1）政府利益難以平衡，優(yōu)惠政策變數(shù)較大 （2）本地開(kāi)發(fā)商非正常市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素較多 （3）市場(chǎng)化程度低、社會(huì)資源不足,交易成本高 （4）開(kāi)發(fā)理念與當(dāng)?shù)匚幕瘋鹘y(tǒng)、消費(fèi)習(xí)

10、慣常產(chǎn)生碰撞 （5）政府規(guī)劃和承諾難以?xún)冬F(xiàn),如修路、綠化等,四、對(duì)上海房地產(chǎn)企業(yè)的建議,1.從戰(zhàn)略層審視進(jìn)入中小城市的目的和必要性 （1）視中小城市為“救命稻草”切忌病急亂投醫(yī) （2）拓展品牌，積累經(jīng)驗(yàn)考驗(yàn)忍耐力和資金實(shí)力 （3）強(qiáng)壯瞎子背眼尖跛子也是一種過(guò)河的辦法,2公司層一般性建議,（1）從城市擴(kuò)張和形象建設(shè)中找準(zhǔn)發(fā)展坐標(biāo) 密切關(guān)注政府規(guī)劃，并自覺(jué)在城市發(fā)展規(guī)劃的引領(lǐng)下尋找開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，找準(zhǔn)自己在城市格局中的最佳位置，以便借風(fēng)借勢(shì)，快速發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)在提升中小城市形象方面，有幾個(gè)值得注意的新傾向。一是中小城市開(kāi)發(fā)商的觀念正在發(fā)生重大轉(zhuǎn)變；二是中小城市也有高端消費(fèi)群；三是中小城市也開(kāi)始進(jìn)入適度

11、大盤(pán)時(shí)代；四是合作開(kāi)發(fā)大盤(pán)將是一種新趨勢(shì)。,（2）寧可小心首吃螃蟹，莫要跟風(fēng)冒進(jìn) 中小城市不比一二線(xiàn)城市，市場(chǎng)容量有限，極易飽和。 第一個(gè)項(xiàng)目成功之后便有大量同類(lèi)物業(yè)上馬，有限市場(chǎng)需求難以消化新增供應(yīng)，空置率迅速攀升，后跟進(jìn)者難全身而退。,（3）比較剩余資源的邊際效益與交易成本 大城市資源比例出現(xiàn)不協(xié)調(diào)（如土地缺乏等），反過(guò)來(lái)理解就是企業(yè)部分資源出現(xiàn)剩余（如資金剩余、人力資源剩余或品牌等無(wú)形資產(chǎn)剩余等）。 中小城市地方制度、行政環(huán)境是進(jìn)軍中小城市的投資風(fēng)險(xiǎn)成本，也是主要的交易成本。 只有企業(yè)剩余資源的邊際效益大于新增的交易成本時(shí)，企業(yè)才有向中小城市拓展的經(jīng)濟(jì)可行性。,（4）企業(yè)必須放下架子，規(guī)

12、范經(jīng)營(yíng)行為 別自以為大，中小城市水淺也有大魚(yú) 別玩概念炒作，中小城市消費(fèi)者不買(mǎi)帳 別拿實(shí)在當(dāng)無(wú)知，中小城市消費(fèi)者不好蒙,3房地產(chǎn)項(xiàng)目層運(yùn)作注意事項(xiàng),（1）做好前期策劃，找準(zhǔn)定位點(diǎn) 不是每一座城市都適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不是每一座城市都有豐厚的奶酪選擇城市 奶酪源于本土消費(fèi)，把握當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的生活習(xí)性和消費(fèi)心理與偏好明確消費(fèi)者 商業(yè)地產(chǎn)多而盲目，市場(chǎng)細(xì)分不明且容量有限；住宅物業(yè)商品化意識(shí)落后找準(zhǔn)投資類(lèi)型,（2）項(xiàng)目組織和開(kāi)發(fā)理念融和 最高決策層不宜本地化 中高層人才本土化至關(guān)重要 基層管理人才必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，接受開(kāi)發(fā)理念,（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)，適度超前，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式 快市場(chǎng)半步先賢 快市場(chǎng)一步先烈 克隆一線(xiàn)城市

13、的先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)曲高和寡 依據(jù)區(qū)域市場(chǎng)適度原創(chuàng)先機(jī)在握 圈地收錢(qián)、期房銷(xiāo)售、概念炒作、廣告轟炸、低開(kāi)高走難有作為,（4）嚴(yán)控開(kāi)發(fā)周期，避免政府換屆風(fēng)險(xiǎn) 地方政府管理班子走馬燈似的換、政策朝令夕改也是必須面對(duì)的中國(guó)特色 中小城市政府政策延續(xù)性較差,政策跟著官員走,人治的影響大于法制 在開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)周期的把握上須做好充分的準(zhǔn)備,開(kāi)發(fā)商最保險(xiǎn)的方法是算準(zhǔn)開(kāi)發(fā)周期，將項(xiàng)目在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成,（5）銷(xiāo)售要實(shí)，廣告宣傳莫虛 大規(guī)模的造勢(shì)推廣運(yùn)動(dòng)和媒體策略，往往不如口碑傳播與設(shè)計(jì)模型等實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)策略更具實(shí)效性，更節(jié)約推廣成本，更能夠事半功倍。 廣告語(yǔ)言必須充分考慮到中小城市居民的審美習(xí)性和接受能力，不為當(dāng)?shù)?/p>

14、消費(fèi)者所接受甚至反感到的廣告創(chuàng)意與文案表現(xiàn)，即使再優(yōu)美也將失去意義，甚至產(chǎn)生反作用力。 銷(xiāo)售技巧應(yīng)本土化。太專(zhuān)業(yè)化的銷(xiāo)售技巧、太格式化的銷(xiāo)售說(shuō)辭在中小城市并不是一件好事，本土消費(fèi)者喜歡用本地的方言與習(xí)俗進(jìn)進(jìn)行溝通。,五、上海市周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介,1長(zhǎng)三角主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力分析 總體而言，蘇南城市外資經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，蘇南百姓不及浙江富裕，房?jī)r(jià)承付能力不如浙江;但浙江房?jī)r(jià)普遍起點(diǎn)較高，發(fā)展?jié)摿Ψ炊芟蕖?蘇州人均GDP和實(shí)際外商直接投資排第1,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅列第6,外企中高層可承擔(dān)較高房?jī)r(jià),普通市民承付能力一般;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額排第5,其房?jī)r(jià)相對(duì)較低,發(fā)展?jié)摿θ允?/p>

15、分巨大,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。 無(wú)錫、南京同蘇州相似,尤其是無(wú)錫的其他指標(biāo)超過(guò)南京,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額卻比南京低,潛力尚未挖掘。 杭州、寧波雖然各項(xiàng)指標(biāo)均超前，但房?jī)r(jià)已經(jīng)高位運(yùn)作，未來(lái)增長(zhǎng)潛力可能相對(duì)有限，應(yīng)適當(dāng)關(guān)注。,常州、嘉興、紹興、鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州等6個(gè)區(qū)域次重點(diǎn)城市。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，有較好的經(jīng)濟(jì)和文化基礎(chǔ)，接受6個(gè)重點(diǎn)發(fā)展城市的輻射，較高的人均生活水平以及與區(qū)域重點(diǎn)城市的緊密聯(lián)系，將使其房地產(chǎn)發(fā)展有扎實(shí)的基礎(chǔ)，但由于其城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力均存在差距，因此房地產(chǎn)發(fā)展的總體潛力要小于前者。 湖州、舟山、臺(tái)州、泰州等4個(gè)長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈的外緣城市。城市規(guī)模不大，發(fā)展房地產(chǎn)的空間較為有限，但如果結(jié)合本地區(qū)比

16、較優(yōu)勢(shì)，如臨海、臨湖等區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與前兩層次城市錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，也許可以實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)的差異化發(fā)展。,2無(wú)錫 無(wú)錫總面積為4650平方公里，其中市區(qū)面積為517.70平方公里。 2004年總?cè)丝?47.19萬(wàn)，生產(chǎn)總值2350億元，財(cái)政總收入354.74億元 。下轄江陰、錫山、宜興三個(gè)市(縣)和崇安區(qū)、北塘區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)、馬山區(qū)、郊區(qū)和新區(qū)六個(gè)區(qū)。 無(wú)錫市政府一直有著一個(gè)“小上?！钡膲?mèng)想，實(shí)現(xiàn)這個(gè)夢(mèng)想的引擎就是房地產(chǎn)，尤以城市新區(qū)的土地供應(yīng)為重點(diǎn)。根據(jù)無(wú)錫的城市規(guī)劃，按照“七區(qū)一體、一體兩翼”的總體結(jié)構(gòu)架，市區(qū)形成“16”城鎮(zhèn)組團(tuán)布局結(jié)構(gòu)，主城區(qū)“七片一帶”功能分區(qū)更加明顯（“七片”包括城中、蠡溪、東亭、太

17、湖新城、新區(qū)、山北、錫北，“一帶”是環(huán)太湖、蠡湖的自然山水風(fēng)光帶）。,2005年市區(qū)計(jì)劃住宅竣工410萬(wàn) ，其中經(jīng)濟(jì)適用房40萬(wàn) ，拆遷安置房90萬(wàn) ，商品房280萬(wàn)。,房地產(chǎn)供大于求的局面出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力大。 2004年無(wú)錫市區(qū)經(jīng)核準(zhǔn)新增上市預(yù)售商品房累計(jì)445.44萬(wàn)，實(shí)際銷(xiāo)售面積僅358萬(wàn)，供給大于需求，尤其是商業(yè)用房的供求比例偏大。 2005年上市總量超過(guò) 2004年，主要集中于東南、西南和西北片區(qū)，中心區(qū)和副中心區(qū)的供給總量有所減少。,3季度中心區(qū)辦公用房均值：7466元，比上季上漲 1.62 % 3季度中心區(qū)商服用房均值：19738元，比上季上漲0.37 %,圖中為截止2005

18、年10月第5次出讓用地累計(jì)數(shù)據(jù). 2005年全市計(jì)劃推出房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地1200萬(wàn),其中住宅900萬(wàn)(商品房300萬(wàn),拆遷安置房460萬(wàn),經(jīng)濟(jì)適用房140萬(wàn))。市區(qū)計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)性用地860萬(wàn)(12900畝)左右,其中商業(yè)用地約150萬(wàn)(2250畝),住宅用地560萬(wàn)(8400畝),綜合用地150萬(wàn)(2250畝)。,需求存在 隨著無(wú)錫城市化進(jìn)程的推進(jìn)、人才戰(zhàn)略實(shí)施、經(jīng)濟(jì)國(guó)際化水平提高以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高,人們需要改善居住條件?？拷疄I的蠡湖新城、濱湖新城地區(qū)、列入規(guī)劃的15個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)組團(tuán)將成為無(wú)錫房地產(chǎn)需求的熱點(diǎn)區(qū)域。 2003年無(wú)錫市城調(diào)隊(duì)調(diào)查資料:有79%的家庭在近

19、幾年中有擴(kuò)大居住面積和購(gòu)房的欲望及打算,其中購(gòu)房面積在60-100平方米的占21.5%,有77.5%的居民計(jì)劃購(gòu)房面積在100平米以上。 2004年抽樣調(diào)查資料:城市居民人均住房面積25.86平方米,農(nóng)村居民人均住房面積53.5平方米,城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款27076元。其中高收入家庭占20%,戶(hù)均收入為53479元；中等收入家庭占60%,戶(hù)均收入為23581元；其余低收入家庭戶(hù)均收入為14591元。,風(fēng)險(xiǎn)不小 無(wú)錫缺少足夠的城市規(guī)模限制，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，土地成本低，受到外地開(kāi)發(fā)商青睞。但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較為滯后，住房自有率較高，投資比例和購(gòu)買(mǎi)力較低。巨量土地入市帶來(lái)的供應(yīng)量面臨著消化的問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)

20、不容忽視。 根據(jù)目前的情況看，這些土地上建造的房產(chǎn)能夠消化一半就不錯(cuò)了。市中心部分樓盤(pán)的單價(jià)高達(dá)六七千元，而多數(shù)新城的交通等配套還不齊全。在幾個(gè)新區(qū)，多數(shù)市場(chǎng)表現(xiàn)理想的樓盤(pán)銷(xiāo)售率也不過(guò)略高于50，其中包括萬(wàn)科、復(fù)地等外地優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。從一些地級(jí)城市的情況看，同質(zhì)化的大量商品房供應(yīng)可能需要較長(zhǎng)時(shí)間才能被市場(chǎng)消化，對(duì)城市規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和管理的全面提升也會(huì)帶來(lái)不利影響。 開(kāi)發(fā)商應(yīng)清楚地認(rèn)識(shí)到拿地的風(fēng)險(xiǎn)。,3嘉興 （1）投資規(guī)模 全市2002年48億元,2003年72.4億元,2004年89.7億元。 市區(qū)2004年投資54.1億元,比2003年增長(zhǎng)56.7。其中,住宅39.8億元,增長(zhǎng)51.6%

21、,占全部投資的73.6%；辦公樓4.1億元、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房7.5億元,分別增長(zhǎng)76.8%和106.2%。,（2）施工和竣工規(guī)模 全市2002年施工面積603.9萬(wàn),2003年902萬(wàn)；2002年竣工面積256.4萬(wàn),2003年239萬(wàn)； 市區(qū)2004年房屋施工規(guī)模657.6萬(wàn),增長(zhǎng)58.2%,其中：住宅面積501.2萬(wàn),增長(zhǎng)41.5%。當(dāng)年新開(kāi)工面積334.2萬(wàn),增長(zhǎng)47.3%,其中住宅面積246.9萬(wàn),增長(zhǎng)23.1%?？⒐っ娣e為102.7萬(wàn),增長(zhǎng)19.7%,其中：住宅面積88.5萬(wàn),增長(zhǎng)18.5%。,（3）2004年市區(qū)銷(xiāo)售情況 市區(qū)商品房屋銷(xiāo)售面積82.3萬(wàn)，比2003年下降20.2%,其中

22、：住宅銷(xiāo)售74萬(wàn),下降21.4,占全部商品房屋銷(xiāo)售面積的89.9%。商品房預(yù)售面積達(dá)124.7萬(wàn),比2003年增長(zhǎng)12.2%,其中住宅預(yù)售面積為104.8萬(wàn),增長(zhǎng)6.9%。 2004年4季度市區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格4124元/,其中住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格為3972元/,寫(xiě)字樓和商業(yè)用房?jī)r(jià)格分別為3596元/和9587元/ 。住宅中多層、高層、別墅、高檔公寓銷(xiāo)售均價(jià)為3771元/平方米、4240元/,4474元/,4685元/ 。 商品房空置面積14.5萬(wàn),比2003年末增長(zhǎng)161.1%,增加10.3萬(wàn),其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積8.7萬(wàn),增長(zhǎng)3倍；住宅、辦公樓分別空置2.4、2.3萬(wàn)。由2003年的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)化為供大于求。,（4）土地供應(yīng) 全市2001年2250畝，2002年2427畝，2003年3213畝,2004年2887畝。 （4）需求預(yù)測(cè) 十一五期間市區(qū)商品房居住需求在100萬(wàn)平方米左右；投資或投機(jī)需求變化較大。,以上個(gè)人觀點(diǎn)， 敬請(qǐng)批評(píng)指正！,