注冊會計(jì)師- 投資性房地產(chǎn)

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1、,投資性房地產(chǎn),第二講,本講主要內(nèi)容,投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置,考試重點(diǎn)與難點(diǎn) 本章在考試中處于重要的地位,考試題型主要為客觀題和計(jì)算分析題,在綜合題中也會涉及本章節(jié)的重要知識點(diǎn)。 1、投資性房地產(chǎn)的界定（多選）； 2、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理原則（多選）； 3、成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式的會計(jì)處理原則及關(guān)鍵核算指標(biāo)的計(jì)算； 4、公允價(jià)值模式與自用或作為存貨的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)化的會計(jì)處理原則（以多選中正誤判定方式或單項(xiàng)的計(jì)算）； 5、投資性房地產(chǎn)在處置時的損益額的計(jì)算（單項(xiàng)）。,復(fù)習(xí)方法,已出租的建筑物和土地使用權(quán)屬于投資性

2、房地產(chǎn)，應(yīng)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)結(jié)合起來；由于成本模式改為公允價(jià)值模式屬于會計(jì)政策變更，應(yīng)與會計(jì)政策變更結(jié)合起來。,第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量,一、投資性房地產(chǎn)定義及特征 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 特征： 是一種經(jīng)營性活動；（賺取租金或資本增值，或者兩者兼有） 區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)； 有兩種后續(xù)計(jì)量模式。,二、投資性房地產(chǎn)的范圍（見教材P104） 1、已出租的土地使用權(quán)（企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓取得的） 已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn) 2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(

3、僅指) 閑置土地不屬于(國家規(guī)定認(rèn)定為閑置的) 3、已出租的建筑物（企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)）,請注意：轉(zhuǎn)租、計(jì)劃出租但尚未出租、部分出租部分自用,考點(diǎn)之一,下列項(xiàng)目，不屬于投資性房地產(chǎn) 1、自用房地產(chǎn) 出租給本企業(yè)職工居住的宿舍、 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館。 2、作為存貨的房地產(chǎn),三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量 確認(rèn)：將某個項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件： 1與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 2該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。,初始計(jì)量,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量 1、外購的投資性房地產(chǎn)（成本=購買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)

4、+可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。） 2、自行建造的投資性房地產(chǎn)（由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。）,考點(diǎn)之二,后續(xù)支出,資本化的后續(xù)支出：符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入成本。 費(fèi)用化的后續(xù)支出：不符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)當(dāng)期損益。,第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（重點(diǎn)與難點(diǎn)）,通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量 只有符合規(guī)定條件的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量 計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為

5、公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更，將轉(zhuǎn)換時公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。 已采用公允價(jià)值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。,考點(diǎn)之三,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時采用兩種計(jì)量模式。,一、采用成本模式后續(xù)計(jì)量 1、外購的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目； 2、自行建造投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照確定的成本借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目。 3、應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。計(jì)提折舊或攤銷適用固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。借記“其他業(yè)務(wù)支出”等科目，貸記“

6、投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目。 4、取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。 5、如存在減值跡象，應(yīng)按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第號資產(chǎn)減值進(jìn)行減值測試，并計(jì)提相應(yīng)減值準(zhǔn)備。借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。,二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 1、確認(rèn)條件 前提：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。 采用公允價(jià)值模式需要滿足的條件： （1）投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍交易市場 （2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì),2

7、、會計(jì)處理,（1）企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下“成本”和“公允價(jià)值變動”兩個明細(xì)科目，外購的土地使用權(quán)和建筑物發(fā)生的實(shí)際成本，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)成本”科目。自行建造的，按照確定的成本，借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目,（2）不計(jì)提折舊或攤銷，以期末公允價(jià)值為基礎(chǔ)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 借或貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動 貸或借：公允價(jià)值變動損益,見教材P109例,（3）取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”(*),三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 為保證會計(jì)信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變

8、更。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的取得、且能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。 成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。 已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。,借:投資性房地產(chǎn)成本（變更日的公允價(jià)值） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 借或貸 利潤分配未分配利潤 盈余公積,第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置,一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn) 非投資性房

9、地產(chǎn),考點(diǎn)之四,用途發(fā)生改變,要有確鑿證據(jù),形式,原投資性開始自用； 作為存貨改為出租； 自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值； 自用建筑物停止自用改為出租； 房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的，重新開發(fā)用于對外銷售。,轉(zhuǎn)換時轉(zhuǎn)換日的確定 1、投資性房地產(chǎn)開始自用。轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。 2、作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。 3、自用土地使用權(quán)停止自用改為資本增值。轉(zhuǎn)換日是指已停止將該項(xiàng)土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供服務(wù)或經(jīng)營管理，且該土地使用權(quán)能夠單獨(dú)計(jì)量和轉(zhuǎn)讓的

10、日期。,（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理 1、在成本模式下,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值（對轉(zhuǎn)）,見教材P111例4,（1）投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn),借：固定資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日賬面余額） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊（攤銷） 固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備,（2）原作為存貨的房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn),借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日賬面價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品,（3）自用土地使用權(quán)或建筑物 投資性房地產(chǎn),借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換賬面余額） 累計(jì)折舊（攤銷） 固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

11、 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備,2、公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換,（1）投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn) 以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，作為公允價(jià)值變動損益，計(jì)入當(dāng)期損益。,借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價(jià)值變動 借或貸：公允價(jià)值變動損益,！,！,見教材P111例5,賬面價(jià)值,（2）存貨 投資性房地產(chǎn)(重點(diǎn)) 投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。,見教材P113例7,借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品,若轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益。,借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值） 公允價(jià)值變

12、動損益（公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品,（3）自用土地使用權(quán)或建筑物 投資性房地產(chǎn),借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 累計(jì)折舊（攤銷） 固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動損益（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時） 貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）（賬面原價(jià)） 資本公積（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時）,見教材P113例8,二、投資性房地產(chǎn)的處置 （一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置 借：銀行存款 （按實(shí)際收到的金額） 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本（投資性房地產(chǎn)的賬面余額） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面成本）,見教材P114

13、例,甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 660 0 貸：其他業(yè)務(wù)收入 660 0 借：其他業(yè)務(wù)成本 37 140 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 12 45 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 8 90 貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 37 60 土地使用權(quán)20 89,例1、甲企業(yè)將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。租賃期滿后，甲企業(yè)將該棟寫字樓出售給乙企業(yè)，合同價(jià)款為6 600萬元，乙企業(yè)已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為3 760萬元，已計(jì)提折舊1 245萬元，單獨(dú)計(jì)價(jià)核算的該寫字樓的土地使用權(quán)成本為2 089萬元，已提攤銷為890萬元。,（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資

14、性房地產(chǎn)的處置 處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，按其累計(jì)公允價(jià)值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動”科目。同時，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記或貸記“公允價(jià)值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，則也需一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。,見教材P114例,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的

15、轉(zhuǎn)換 （成本計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量）,投資性房地產(chǎn)與 非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,成本計(jì)量模式下的互為轉(zhuǎn)換,公允計(jì)量模式下的互為轉(zhuǎn)換,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 原作存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為 投資性房地產(chǎn),！,例2：甲公司為華東地區(qū)的一家上市公司，屬于增值稅一般納稅企業(yè)，適用增值稅稅率為17%。甲公司2009年至2011年與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)資料如下： （1）2009年1月購入一幢建筑物，款項(xiàng)910萬元以銀行存款轉(zhuǎn)賬支付。不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。 （2）甲公司購入上述用于出租建筑物預(yù)計(jì)使用壽命15年，預(yù)計(jì)凈殘值為10萬元，采用年限平均法按年計(jì)提折舊。 （3）甲公司將取得的

16、該項(xiàng)建筑物自當(dāng)月起用于對外經(jīng)營租賃，甲公司對該房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 （4）甲公司該項(xiàng)房地產(chǎn)2009年取得租金收入為90萬元，已存入銀行。假定不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。 （5）2011年12月，甲公司將原用于出租建筑物收回作為企業(yè)經(jīng)營管理用的固定資產(chǎn)處理。,要求：（1）編制取得時會計(jì)分錄；（2）2009年度的計(jì)提折舊；（3）2009年度租金收入分錄；（4）2010年末的賬面價(jià)值；（5）2011年收回時會計(jì)分錄,（4） 2010年末的賬面價(jià)值=910-55-（910-10）/15=795（萬元）,（2） 2009年度的計(jì)提折舊=（910-10）/1511/12=55（萬元） 借：其他業(yè)務(wù)支出

17、 55 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 55,（3）借：銀行存款 90 貸：其他業(yè)務(wù)收入 90,（1）借：投資性房地產(chǎn) 910 貸：銀行存款 910,（5）借：固定資產(chǎn) 910 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 55+60+60=175 貸：投資性房地產(chǎn) 910 累計(jì)折舊 55+60+60=175,例3：乙公司注冊地在上海市，為增值稅一般納稅企業(yè)，適用增值稅稅率為17%。不考慮增值稅以外的其他稅費(fèi)。該公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。有關(guān)資料如下： （1）09年1月公司自行建造辦公大樓。在建設(shè)期間，公司購進(jìn)為工程準(zhǔn)備的一批物資，價(jià)款為1400萬元，增值稅為238萬元。該批物資已驗(yàn)收入庫，款項(xiàng)以銀行存款支付。該批

18、物資全部用于辦公樓工程項(xiàng)目。公司為建造工程，領(lǐng)用本企業(yè)生產(chǎn)的庫存商品一批，成本為160萬元，計(jì)稅價(jià)格200萬元，另支付在建工程人員薪酬362萬元。 （2）09年8月，該辦公樓的建設(shè)達(dá)到了預(yù)定可使用狀態(tài)并投入使用。該辦公樓預(yù)計(jì)使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為94萬元，采用直線法計(jì)提折舊。 （3）10年12月，公司與丙公司簽訂了租賃協(xié)議，將該辦公大樓經(jīng)營租賃給丙公司，租賃期為10年，年租金為240萬元，租金于每年年末結(jié)清。租賃開始日為2011年1月1日。 （4）與該辦公樓同類的房地產(chǎn)在11年初的公允價(jià)值為2200萬元，11年末的公允價(jià)值為2400萬元。 （5）2012年1月，公司與丙公司達(dá)成協(xié)議并辦

19、理過戶手續(xù)，以2500萬元的價(jià)格將該項(xiàng)辦公樓轉(zhuǎn)讓給丙公司，全部款項(xiàng)已收并存入銀行。,要求：（1）編制自行建造大樓相關(guān)的會計(jì)分錄；（2）計(jì)算2010年末的累計(jì)折舊；（3）停止自用的會計(jì)分錄；（4）2011年末后續(xù)計(jì)量的有關(guān)會計(jì)分錄；（5）2010年租金收入會計(jì)分錄；（6）2012年處置時有關(guān)會計(jì)分錄。,（1）借：工程物資 1638 貸：銀行存款 1638 借：在建工程 1638 貸：工程物資 1638 借：在建工程 556 貸：庫存商品 160 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）（200*17%） 34 應(yīng)付職工薪酬 362 借：固定資產(chǎn) 2194 貸：在建工程 2194,（2）年折舊額=（2194

20、-94）/20=105（萬元） 月折舊額=105/12=8.75 （萬元） 10年末累計(jì)折舊=8.75*（4+12）=140 （萬元）,（3）停止自用改為出租： 借：投資性房地產(chǎn)成本 2200（公允價(jià)值） 累計(jì)折舊 140 貸：固定資產(chǎn) 2194 資本公積其他資本公積 146,（4）11末后續(xù)計(jì)量： 借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動 200 貸：公允價(jià)值變動損益 200,（6）12年處置： 借：銀行存款 2500 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2500 借：其他業(yè)務(wù)支出 2400 貸：投資性房地產(chǎn)成本 2200 公允價(jià)值變動 200 借：公允價(jià)值變動損益 200 貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 借：資本公積其他資本

21、公積 146 貸：其他業(yè)務(wù)收入 146,（5）11年租金收入： 借：銀行存款 240 貸：其他業(yè)務(wù)收入 240,例4（07單選）、下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述正確的是（ ）A、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失B、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投產(chǎn)性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本計(jì)量模式C、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動金額應(yīng)計(jì)入資本公積D、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量,例5（08單選）、企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日其公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，應(yīng)確認(rèn)為（ ） A、資本公積 B、營業(yè)外收入 C、其他業(yè)

22、務(wù)收入 D、公允價(jià)值變動損益,D,A,例6（08多選）、下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會計(jì)處理的表述中，正確的有（ ） A、不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式 B、滿足特定條件時可以采用公允價(jià)值模式 C、同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式 D、同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價(jià)值模式,ABD,例7（07多選）、下列各項(xiàng)中屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ） A、企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店 B、企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓 C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房 D、企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),BD,固定資產(chǎn),存貨,例8（08判斷）、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)

23、計(jì)使用壽命計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。,F,summary,投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量,投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置,投資性房地產(chǎn),確認(rèn)與初始計(jì)量,概念 范圍,外購 自行開發(fā),后續(xù)計(jì)量,判斷 ?,轉(zhuǎn)換和處置,2,1、已出租的土地使用權(quán)（企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓取得的） 已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn) 2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(僅指) 閑置土地不屬于(國家規(guī)定認(rèn)定為閑置的) 3、已出租的建筑物（企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)）,1、自用房地產(chǎn) 出租給本企業(yè)職工居住的宿舍、 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館。 2、作為存貨的房地產(chǎn)(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)) (部分

24、問題),應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始,注意： “只有”與“同時”的含義,通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量 只有符合規(guī)定條件的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量 計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更，將轉(zhuǎn)換時公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。 已采用公允價(jià)值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。,成本模式,外購 自行建造 應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。 取得的租金收入 如存在減值跡象,公允價(jià)值,確認(rèn)條件(存在活躍市場) 會計(jì)處理(兩個明細(xì)賬) 不計(jì)提折舊或攤銷,期末以公允價(jià)值反映 取得的租金收入 如存在減值跡象,成本模式,公允價(jià)值,1,投資性房地產(chǎn) 自用

25、固定資產(chǎn)無形資產(chǎn),（對轉(zhuǎn)）,投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn),以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，作為公允價(jià)值變動損益，計(jì)入當(dāng)期損益。,投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。 小于原賬面價(jià)值的差額,調(diào)整”公允價(jià)值變動損益” 大于原賬面價(jià)值的差額,調(diào)整”資本公積”,存貨 投資性房地產(chǎn)(重點(diǎn)),自用土地使用權(quán)或建筑物 投資性房地產(chǎn),借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 累計(jì)折舊（攤銷） 固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動損益（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時） 貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）（賬面原價(jià)） 資本公積（其他公積） （公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時）,成本模式,公允價(jià)值,借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價(jià)值變動 借或貨：公允價(jià)值變動損益(資本公積其他資本公積 ) 貸或借：其他業(yè)務(wù)收入,2,