《深圳房地產(chǎn)中心區(qū)市調(diào)報告-市場調(diào)研篇范本.ppt》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《深圳房地產(chǎn)中心區(qū)市調(diào)報告-市場調(diào)研篇范本.ppt（52頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。
1、市場調(diào)研篇 市場研究的范圍和內(nèi)容 總體經(jīng)濟形勢分析 總體市場分析 市場競爭分析 高端客戶分析 Part 1 總體經(jīng)濟形勢分析 從城市發(fā)展的眼光來看，深圳的建設(shè)速 度是令人吃驚的， 20年的短短時間， 深圳已經(jīng)經(jīng)歷了一次又一次的飛 躍 深 圳 的 發(fā) 展 解 析 深圳歷年經(jīng)濟發(fā)展走勢 0 500 1000 1500 2000 2500 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 深圳市國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年上升，據(jù)中國證券網(wǎng)統(tǒng)計 2003年 1-9月份，深 圳 GDP增長率達(dá)到 13%，大大高出全國 GDP增長率（ 8.5% ），深圳經(jīng) 濟仍保持
2、著強勁的發(fā)展勢頭。 深圳歷年 GDP情況 億元 小 漁 村 行 政 特 區(qū) 經(jīng) 濟 開 放 特 區(qū) 區(qū) 域 性 中 心 國 際 化 城 市 國 際 化 專 業(yè) 城 市 1982 1987 1992 1997 2002 深圳不斷調(diào)整自己的定位 未來 “深圳的目標(biāo)是成為以物流、金融、高科技為主要發(fā)展方向有 特色的國際化專業(yè)城市。 ” 市委書記黃麗滿 深圳的大事影響未來 CEPA的實施 2002年 12月 4日，深圳會展中心正式開工，預(yù)計明年 7月完成 主體建筑， 2004年 10月投入使用， 2005年 4月全部竣工； 2003年 1月 24日，深港專家對深圳
3、灣公路大橋進(jìn)行公開評審， 預(yù)計今年第二第三季度將在深港同時開工并于 2005年底建成 通車； 1月 29日，香港特區(qū)立法會工務(wù)委員會正式批準(zhǔn)建設(shè)深港西 部通道和后海灣干線，兩項工程均計劃于今年 6月動工； 2003年 1月 27日，深圳皇崗口岸實現(xiàn) 24小時通關(guān)； 深圳地鐵工程施工兩年多來，建設(shè)進(jìn)展順利， 1號線隧道將 于今年 5月貫通，軌道有望于今年 8月鋪成； 4號線隧道在 8月 也可貫通， 11月實現(xiàn)軌通； 深圳的大事影響未來 CEPA的影響 CEPA的實施將直接促進(jìn)深圳服務(wù)業(yè)的發(fā)展： 服務(wù)貿(mào)易自由化將使深圳成為香港的生產(chǎn)、服務(wù)北上珠江三 角
4、 洲主要落戶的中心城市 貨物貿(mào)易自由化的實施，深圳顯然是港貨北上的重鎮(zhèn)，這必然 帶來深圳商業(yè)、物流業(yè)的發(fā)展。 香港是金融中心，隨著深港金融服務(wù)聯(lián)系合作的加強，深圳的 金融服務(wù)業(yè)也將的到進(jìn)一步推動。 未來深圳仍會作為珠三角乃至華東華南的中心城市之 一，繼續(xù)發(fā)揮其集聚和輻射作用。 中心區(qū)的未來解讀 到 2005年， 中心區(qū)一批重大項目基本竣工，轄區(qū)交通、通訊、文化等 設(shè)施配套完善，現(xiàn)代化中心城區(qū)的輻射、帶動、服務(wù)作用顯著增強。 建設(shè)面向未來的福田中心區(qū)商務(wù)旺區(qū) 建設(shè)中心區(qū)地下超大型商業(yè)街，即在沿城市中軸線的綠色浮島下
5、，連 接益田、金田、崗廈地鐵站，建設(shè)我市首座大型地下商業(yè)城，發(fā)展零 售百貨、美食、時裝進(jìn)出口、裝飾等商業(yè)項目。 充分利用高交會現(xiàn)有展館和永久展館，發(fā)展高新技術(shù)成果交易市場 完善福田中心區(qū)景區(qū)，以現(xiàn)代都市風(fēng)光、購物、商業(yè)文化、休閑和商 務(wù)旅游為主 深圳市福田區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “ 十五 ” 計劃綱要 深圳市中心區(qū)是未來深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化會展及行政于 一體的城市商務(wù)中心和行政、文化中心，將成為深圳經(jīng)濟活力的靈魂和 城市繁華景觀的主要標(biāo)志。 深圳城市管理辦公室網(wǎng) 中心區(qū)重大市政工程進(jìn)展情況 市民中心 由美國李名儀 /庭名勒建筑師事務(wù)所設(shè)
6、計 .現(xiàn)整體朝向 平面布局工作 已完成 ,預(yù)計今年年底完成行政大樓地基基礎(chǔ)工程建設(shè) . 文化中心 包括中心圖書館和音樂廳兩部分 ,由日本著名設(shè)計師磯崎新主持設(shè) 計 ,現(xiàn)工程已接近尾聲 . 少年宮 孩子們的樂園 -少年宮是由深圳宗灝建筑事務(wù)所設(shè)計的 ,現(xiàn)工程已進(jìn) 入 尾聲 ,預(yù)計今年 8月封頂 ,明年 6月開放 . 深圳會展中心 設(shè)計公司為德國 GMP設(shè)計公司 ,現(xiàn)工程進(jìn)展順利 ,預(yù)計將于 2004年第 六屆高交會期間投入使用 . 深圳電視中心 今年 2月份就已完成土建工程 ,現(xiàn)進(jìn)展情況良好 . 本項目 地鐵商圈 會展經(jīng)濟圈 地鐵交匯處 解 讀 本 項 目 地 段 本 項
7、目 地 處 幾 大 經(jīng) 濟 圈 的 交 匯 處 分析總結(jié) 深圳作為中國對外的窗口，在 20年的發(fā)展中經(jīng)歷了幾次 質(zhì)的飛躍，已成為珠三角乃至華東華南的中心城市之一，并正從 經(jīng)濟特區(qū)向國際化大都市轉(zhuǎn)變。 中心區(qū)作為深圳的 金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政 中心， 借著 CEPA實施的契機， 服務(wù)業(yè)將得到迅猛的發(fā)展。 本項目地處中心區(qū)城市地鐵商圈、會展經(jīng)濟圈的交匯處， 未來幾年將成為中心區(qū)的 “ 中心區(qū) ” ，商機無限。 Part 2 深圳寫字樓市場總勢 21.9 19.17 11.31 3.31 5.08 7.01 5.18 5.77 9.25 10.43
8、 9.71 10.75 7.88 11.67 22.06 15.02 16.75 32.33 28.88 11.19 12.19 0 5 10 15 20 25 30 35 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 萬平方米 現(xiàn)樓 樓花 總銷售面積 深圳寫字樓歷年銷售 40.31 48.69 49.26 50.21 11.25 18.77 33.69 1.25 1.69 2.23 3.34 2.76 1.7 0 10 20 30 40 50 60 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 萬平米 0
9、 1 2 3 4 % 空置面積 空置率 深圳歷年寫字樓空置情況 部分甲級寫字樓實際使用情況 樓盤名稱 年份 嘉里中心 地王大廈 發(fā)展銀行 大廈 特區(qū)報業(yè) 大廈 2000 85% 60% 65% 70% 2001 90% 75% 75% 80% 2002 95% 80% 90% 88.% 注 純出租 中房深圳辦公用房價格指數(shù) 1750 1800 1850 1900 1950 2000 月份 指數(shù) 價格指數(shù) 個盤實現(xiàn)均價變遷 時間 價格 8000 10000 12000 2000年 2001年 2002年 國商 B 10500元 中央商務(wù)大廈 11000-
10、12000元 時代金融中心 福建興業(yè) 大慶 8500元 國商 A 9800元 深圳寫字樓市場運行勢頭良好，空置率逐年下 降，而房價走勢平穩(wěn)，福田區(qū)更是呈上升態(tài)勢， 為項目的發(fā)展提供了良好的前景。 市場分析結(jié)論 Part 3 寫字樓市場競爭分析 然而整個市場的競爭也如火如荼，我們在時間和 空間的兩個軸線上都面臨著競爭。 日 趨 嚴(yán) 峻 的 競 爭 態(tài) 勢 寫字樓供應(yīng)分區(qū)統(tǒng)計 64379 319013.8 608831 174618.2 50000 159550 238997.2 369013.8 768381 0 50000 100000 150000 200000 25
11、0000 300000 350000 400000 2002 2003 2004以后 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 中心區(qū) 其它區(qū) 合計 600000 800000 800000 丌同層次的競爭 深圳市 中心區(qū) 本項目 存量及二手樓價格拉低價格 地王大廈標(biāo)出的二手價大大壓低高檔寫字樓價格上漲空間！ 地王大廈 :均價 15000元 /平米（二手） 嘉里中心 :均價 11000元 /平米（二手） 賽格廣場 :48層以下均價 11000元 /平米（存量報價） 世貿(mào)廣場 :中高層 10500元 /平米（二手） 特區(qū)報業(yè)大廈
12、 :均價 14000元 /平米（存量報價） 許多高端客戶趨于只租不買 羅湖片區(qū)高檔寫字樓推出 年份 推出時間 樓盤名稱 寫字樓面積 （萬） 合計 （萬） 2002年 上半年 世界金融中 心（商務(wù)公 寓） 2.85 8.35 羅湖商務(wù)中 心大廈 （ 5.53） 下半年 世界金融中 心（寫字樓） 5.50 2003年 上半年 華潤新城 （一期） 10.00 12.50 下半年 華潤新城 （二期） 12.50 市場租金價格偏低， 目前不支持目標(biāo)均價的投資價值 甲 B級寫字樓樣本 （按 10000計算租金回 報） 國際商會大廈 （ 80元 /平米 .月，租 金回
13、報率為 9.6% ） 甲級寫字樓樣本 （按 15000計算租金回報） 地王大廈 （ 130 -80元 /平米 .月，租金回報率為 10.4-6.4%） 嘉里中心 （ 90元 /平米 .月，租金回報率 7.2為 %） 賽格廣場 （ 90元 /平米 .月，租金回報率為 7.2%） 特區(qū)報業(yè)大廈 （ 110-60元 /平米 .月，平均為 85元 /平米 .月，租金 回報率為 6.8%） 江蘇大廈 （ 88-65元 /平米 .月，平均為 76.5元 /平米 .月，租金 回報率為 6.12%） 寫字樓供仍大于求，難以形成搶購局面。 按 2002年度的數(shù)據(jù)預(yù)測， 2003年度
14、銷售量可能達(dá) 20萬平米，僅中心 區(qū)的供求比約就已大于一，為 1.5:1。 中心區(qū)寫字樓分級統(tǒng)計 212553.8 334100 106460 274731 319013.8 608831 0 100000 200000 300000 400000 2003 2004 0 100000 200000 300000 400000 500000 35層以下乙級寫字樓 35層以上甲級寫字樓 合計 600000 中心區(qū) 2004年供應(yīng)情況 項目名稱 建筑面積 最高層數(shù) 預(yù)計可售面積 級別 預(yù)計公開發(fā)售時間 江勝大廈附樓 40000 27 40000 2004上半年 航天立業(yè)大廈 45000
15、 約 26 35000 乙級 2004年上半年 捷美中心 119467 50 82723 甲 A級 2004年下半年 安聯(lián)大廈 71007.6 35 62008 甲級 2004年下半年 新世界中心 76979.16 55 70000 甲 A級 2004年下半年 鐵五局項目 41090.7 28 35000 乙級 2004年 華融大廈 55700 32 44100 乙級 2004年 大中華交易廣場 227900.02 約 28 180000 2004年 免稅大廈 77593.6 40 60000 2004以后 特美思廣場 87850 41 0 甲級 可能不售 江勝大廈主樓 （
16、中國移動大廈） 105000 39 0 不售 聯(lián)通大廈 28080.4 約 28 0 乙級 不售 合計： 975668.48 608831 中鐵建項目 70000 6000 2005年后 中信項目 106496 50 90000 甲級 2005年后 中心區(qū)戰(zhàn)國風(fēng)云 會展中心 福建興業(yè)銀行 中信大廈 江勝大廈 大中華 安聯(lián)大廈 新世界中心 航天大廈 永潤大廈 國商 B座 聯(lián)通大廈 時代金融大廈 特美斯 國免大廈 中央商務(wù) 本項目 捷美中心 華融 鐵五局項目 中 心 區(qū) 風(fēng) 起 云 涌 競爭分析結(jié)論 2004年中心區(qū)寫字樓市場競爭進(jìn)入白熱化。甲 級寫
17、字樓的推出時間幾乎都在下半年，將給本 項目造成較大的競爭壓力。 Part 4 高端客戶分析 調(diào)研方法： 抽樣調(diào)查 （實地和電話訪談） 我們選取地王大廈、嘉里中心、世貿(mào)廣場、賽格廣場、 江蘇大廈以及特區(qū)報業(yè)大廈作為調(diào)查的對象。 地王大廈典型客戶 公司名稱 樓層 租 /買 行業(yè)分類 公司性質(zhì) 所在寫字樓 高盛資產(chǎn)管理公司 6108-6106 租 金融證券 外資 地王大廈 摩斯侖咨詢有限公司 5106-5107 租 咨詢服務(wù) 外資 地王大廈 安捷倫高科技有限公司深圳辦事處 4912-4915 租 IT 外資 地王大廈 電信盈科 綜廣電子商務(wù)發(fā)展有限公司 4907-4911 租 IT
18、 中港合資 地王大廈 渣打銀行（深圳）分行 52層 租 銀行 港資 地王大廈 東方金源律師事務(wù)所 6305-6306 租 咨詢服務(wù) 中外合資 地王大廈 深圳市場明正投資有限公司 6105 租 投資 內(nèi)資 地王大廈 金山電子（深圳）有限公司 42層 租 IT 國內(nèi)上市公司 地王大廈 深圳市索克進(jìn)出口貿(mào)易有限公司 5910-5912 租 貿(mào)易 內(nèi)資 地王大廈 信華電子技術(shù)（深圳）有限公司 5402-5405 租 IT 中日合資 地王大廈 地王大廈調(diào)查結(jié)論 本次調(diào)查以地王大廈的高層客戶為主，其客戶主要有如下三類： 外資企業(yè)為主。以跨國公司占相當(dāng)部分，如高盛資產(chǎn)管理公司、 英特爾
19、公司等。 資金較雄厚的中外合資企業(yè)。 部分不國外企業(yè)有業(yè)務(wù)聯(lián)系的國內(nèi)企業(yè)。以從事國際貿(mào)易的公司 為主。 嘉里中心典型客戶 公司名稱 樓層 租 /買 行業(yè)分類 公司性質(zhì) 所在寫字樓 富信有限公司深圳代表處 1209 租 貿(mào)易 港資 嘉里中心 巴赫曼香港有限公司深圳代表處 1214 租 貿(mào)易 港資 嘉里中心 恒生保險有限公司深圳代表處 1121 租 保險 港資 嘉里中心 亨利貨運有限公司深圳代表處 1119-1120 租 貨運 港資 嘉里中心 深圳山文貿(mào)易有限公司 1125 租 貿(mào)易 港資 嘉里中心 天津振華國際貨運有限公司深圳分公司 811 租 貨運 內(nèi)資 嘉里中心
20、基美電子有限公司深圳辦事處 1124 租 貿(mào)易 港資 嘉里中心 香港冠鷹有限公司深圳辦事處 1204 租 貿(mào)易 港資 嘉里中心 大奉藥業(yè)株式會社駐深圳辦事處 1217-1218 租 貿(mào)易 日資 嘉里中心 中東國際貿(mào)易有限公司 1620 租 貨運 港資 嘉里中心 大慶國際貿(mào)易運輸代理有限公司深圳分公司 807 貨運 內(nèi)資 嘉里中心 嘉里中心調(diào)查結(jié)論 嘉里中心鄰近羅湖口岸，不周邊寫字樓相比，物業(yè)檔次較高，成 為香港公司設(shè)立辦事處的首先寫字樓。從調(diào)查的結(jié)果表明，嘉里 中心的客戶幾乎不香港密切相關(guān)，主要有如下幾類： 1.香港公司駐深圳辦事處。 2.船務(wù)運輸公司。 3.國際貿(mào)易公司
21、。 世貿(mào)廣場典型客戶 公司名稱 樓層 租 /買 行業(yè)分類 公司性質(zhì) 所在寫字樓 名稱 深圳華升富士達(dá)電梯有限公司 40F 買 貿(mào)易 私營 世貿(mào)廣場 深圳元亨電子企業(yè) 4101 買 IT 中外合資 世貿(mào)廣場 中國云南航空公司深圳營業(yè)部 39F 買 航空運輸 國有 世貿(mào)廣場 深圳市華樂通達(dá)有限公司 3502 買 實業(yè) 私營 世貿(mào)廣場 金瑞期貨經(jīng)紀(jì)有限公司 38F 買 金融證券 私營 世貿(mào)廣場 深圳數(shù)康威科技有限公司 3504 買 IT 私營 世貿(mào)廣場 深圳市長江興業(yè)發(fā)展有限公司 19F 買 房地產(chǎn) 上市 世貿(mào)廣場 王董國際有限公司深圳代表處 3003-3007 買 建筑設(shè)計 港
22、資 世貿(mào)廣場 中國農(nóng)業(yè)銀行深圳支行 27-28F 買 銀行 國有 世貿(mào)廣場 深圳市金湖實業(yè)有限公司 31F 買 貿(mào)易 私營 世貿(mào)廣場 深圳愛米達(dá)科技有限公司 3301 買 IT 私營 世貿(mào)廣場 江蘇省證券有限公司深圳營業(yè)部 26F 買 證券 國有 世貿(mào)廣場 世貿(mào)廣場調(diào)查結(jié)論 世貿(mào)廣場是深圳銷售較早的高檔寫字樓。其客戶有如下特點： 國有企業(yè)、上市公司。 如農(nóng)業(yè)銀行，長江興業(yè)發(fā)展有限公司、西南航空公司深圳營業(yè)部。它們通常 整層置業(yè)。 IT及相關(guān)行業(yè)公司。 因鄰近華強北，有相當(dāng)部分 IT公司選擇在此置業(yè)。 實力較雄厚的私營企業(yè)。 賽格廣場典型客戶 公司名
23、稱 樓層 租 /買 行業(yè)分類 公司性質(zhì) 所在寫字樓 深圳市長泰興業(yè)電子有限公司 2004 / IT 私營 賽格廣場 樂清市佳訊電子有限公司 2102 / IT 私營 賽格廣場 乾坤工貿(mào)公司 2301 / IT 國有 賽格廣場 恒越科技（中國）有限公司 2903 / IT 私營 賽格廣場 聯(lián)勝科技有限公司 3303 / IT 私營 賽格廣場 日松微電子有限公司 3002 / IT 私營 賽格廣場 敖飛科技有限公司 3509 / IT 私營 賽格廣場 深圳市意賽機電有限公司 3810 / IT 私營 賽格廣場 天虹商場 40F / 貿(mào)易 國有 賽格廣場 韓國絲綢之路商社 360
24、6 / IT 外資 賽格廣場 賽格廣場調(diào)查結(jié)論 賽格廣場因群樓電子配套市場的原因，無論是租或購 買其寫字樓的客戶都有如下特點： 絕大部分公司從事 IT行業(yè)。 大部分公司以中小企業(yè)為主。 有部分從事 IT行業(yè)的跨國公司選擇在此辦公，但以租 賃的形式為主。 江蘇大廈典型客戶 公司名稱 樓層 租 /買 行業(yè)分類 公司性質(zhì) 所在寫字樓 同天資產(chǎn)評估公司 2805 買 咨詢服務(wù) 私營 江蘇大廈 招商證券 41-45F 買 金融證券 國有 江蘇大廈 中城銀浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 17F 買 房地產(chǎn) 國有 江蘇大廈 安聯(lián)投資有限公司 2202-2206 買 房地產(chǎn) 國有 江蘇大廈
25、 深圳市珠江投資有限公司 買 房地產(chǎn) 國有 江蘇大廈 深圳市合生實業(yè)有限公司 買 房地產(chǎn) 國有 江蘇大廈 理察德電子（上海）有限公司深圳辦事處 2901 買 IT 中外合資 江蘇大廈 江蘇運通物流貿(mào)易有限公司深圳分公司 2905 買 貿(mào)易 國有 江蘇大廈 仁人律師事務(wù)所 23F 買 咨詢服務(wù) 私有 江蘇大廈 江蘇大廈調(diào)查結(jié)論 江蘇大廈是中心區(qū)最早銷售的超高層甲級寫字樓，其客戶構(gòu)成 對本項目有重要參考意義，調(diào)查結(jié)果表明，其主流客戶如下； 1.金融證券公司 2.投資、實業(yè)公司 3.資產(chǎn)管理公司 4.咨詢服務(wù)公司 5.國內(nèi)公司的深圳分公司。 特區(qū)報業(yè)大廈典型客戶
26、公司名稱 樓層 租 /買 行業(yè)分類 公司性質(zhì) 所在寫字樓 深圳市方正科技有限公司 26AD 買 IT 上市 特報大廈 北京市地平線律師事務(wù)所 25DE 買 咨詢服務(wù) 私營 特報大廈 深圳市錦龍德投資發(fā)展有限公司 25A 買 房地產(chǎn) 私營 特報大廈 長城證券有限公司 17層 租 金融證券 國有 特報大廈 西門子（中國）有限公司 28A、 C 租 IT及家電 外資 特報大廈 新加坡雅科本設(shè)計管理服務(wù)有限公司 28D 租 設(shè)計 外資 特報大廈 深圳市準(zhǔn)通信息科技有限公司 28F 租 IT 國有 特報大廈 標(biāo)準(zhǔn)究研究（深圳）有限公司 31ABDE 租 咨詢服務(wù) 私營 特報大廈 日立電
27、梯銷售有限公司 23A 租 貿(mào)易 中外合資 特報大廈 廣東康美藥業(yè)股份有限公司 21D 買 實業(yè) 國有 特報大廈 特區(qū)報業(yè)大廈調(diào)查結(jié)論 1、金融證券公司 2、投資、實業(yè)、房地產(chǎn)公司 3、貿(mào)易公司 4、 IT公司 5、咨詢服務(wù)公司 特區(qū)報業(yè)大廈的主要客戶如下 ： 公司名稱 樓層 租 /買 行業(yè)分類 公司性質(zhì) 所在寫字樓 招商銀行 1-17 租 銀行 上市 世貿(mào)中心 中國聯(lián)通 23 租 電信 上市 世貿(mào)中心 東海愛地 25-37 租 房地產(chǎn) 港資 世貿(mào)中心 金融租賃中心 26 租 金融證券 國有 世貿(mào)中心 光匯集團 27 租 石油 國有 世貿(mào)中心 招商基金
28、管量有限公司 28 租 證券 上市 世貿(mào)中心 博時基金 28-29 租 證券 國有 世貿(mào)中心 新江南投資有限公司 31 租 投資 上市 世貿(mào)中心 大成基金 32-33 租 貿(mào)易 國有 世貿(mào)中心 德恒證券 34 租 證券 上市 世貿(mào)中心 世紀(jì)證券 40-42 租 證券 國有 世貿(mào)中心 招行總部 45-49 租 銀行 上市 世貿(mào)中心 世貿(mào)中心典型客戶 高端客戶租買寫字樓的行為特征： 1。 業(yè)務(wù)越穩(wěn)定 ， 扎根深圳時間越久的企業(yè) ， 越傾向于買寫字樓；而剛 剛進(jìn)入深圳不久 ， 業(yè)務(wù)擴展迅速 ， 以及需要高檔寫字樓 ， 但實力偏弱 的企業(yè)傾向于租用 。 2。 大廈形象檔次是否與其
29、企業(yè)身價相吻合 ， 是高端客戶選擇該寫字樓 的要素之一 。 （ 比如 “ 地王大廈 ” 的用戶 ） 3。 在某類大型企業(yè)的帶動下 ， 一個規(guī)模適中的大廈中用戶的行業(yè)集中 度可以很高 。 （ 比如 “ 嘉里中心 ” 的用戶 ） 4。 大廈所在商圈的行業(yè)集中度高的話 ， 大廈用戶的行業(yè)集中度也可同 類增高 。 （ 比如 “ 賽格廣場 ” 的用戶 ） 5。 高端客戶主要把寫字樓作為：管理總部 、 營銷總部 、 技術(shù)服務(wù)總 部 、 研發(fā)總部 、 辦事處和窗口 。 高端客戶調(diào)查結(jié)論一： 高端客戶調(diào)查結(jié)論二： 1. 金融類（包括銀行、證券、保險、信 托、基金等；占 15%）； 資本投
30、資管理類（包括投資控股公司、 風(fēng)險投資、資產(chǎn)管理公司、財務(wù)公司 等；占 10% ）； 技術(shù)服務(wù)類（主要包括行業(yè)軟件開發(fā)、 建筑類設(shè)計、廣告公司等；占 10% ）； 物流業(yè)（國際貨運代理、船務(wù)公司等； 占 5% ）； 中介及咨詢類（管理顧問、會計、律 師、中介代理等；（占 10% ） 房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)（占 5% ） 高端客戶行業(yè)分布主要集中在以下幾類： 顧問 5% 房地產(chǎn) 5% 物流 10% 技術(shù) 10% 投資 10% 金融 15% 貿(mào)易 20% 實業(yè) 25% 高端客戶行業(yè)分布主要集中在以下幾類： 北京 銀行 、 保險 、 證券等 金融類： 20% 會計
31、 、 法律 、 咨詢等 專業(yè)類： 16% 旅游 、 娛樂 、 物流等 商業(yè)服務(wù)類： 15% 電信及信息技術(shù)類： 15% 制造 、 工程 、 設(shè)備類： 13% 石油 、 化工及制藥類： 11% 貿(mào)易類： 10% 金融 會計咨詢 商業(yè)服務(wù) 信息技術(shù) 工程設(shè)備 化工 貿(mào)易 金融 、 投資及相關(guān)服務(wù)類 （ 占 35%） ； 咨詢服務(wù)類 （ 主要包括律師 、 會計 、 管理 、 信息 ） （ 占 13%） ； 貿(mào)易 、 物流類 （ 占 10% ） ； 航空 、 能源 、 電信 、 基礎(chǔ)設(shè)施投資類 （ 占 7% ） ； 科技產(chǎn)品及服務(wù)類 （ 5% ） ； 其它 （ 占 29% ） 香港 金融 會計咨 詢 貿(mào)易物 流 信息技 術(shù) 科技產(chǎn) 品 高端客戶調(diào)查綜合評述 在深圳整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行變化和調(diào)整的宏觀背景下 ， 金融 、 證券 、 銀行甚至房地產(chǎn) ， 這些行業(yè)已經(jīng)丌成為主要的支柱行業(yè)；市場的調(diào)節(jié)自然地對他們的規(guī)模 、 增長速度 、 發(fā)展穩(wěn)定程度提出了更高的要求； 但這些行業(yè)的領(lǐng)先者仍有這樣的需要和這樣能力購買甲 A級寫字樓作為辦公空間 。 他們中的佼佼者仍將是消化甲 A級寫字樓中低樓層單位的主要目標(biāo)群體 。 除了他們之外 ， 深圳以自身特有的優(yōu)勢吸引著新的一批入駐者 ， 他們代表著深圳無數(shù) 新的可能 。
深圳房地產(chǎn)中心區(qū)市調(diào)報告-市場調(diào)研篇范本.ppt
