中國地產(chǎn)業(yè)將從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場

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1、中國地產(chǎn)業(yè)將從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場 　　預(yù)計(jì)到2017年，中國住宅市場恢復(fù)供求平衡，但最后不久中國房地產(chǎn)很快將走向2020年后的需求下滑年代。從中長期判斷，中國房地產(chǎn)市場已由熱鬧浮躁的賣方市場轉(zhuǎn)向清淡冷靜的買方市場，黃金增長年代一去不復(fù)返。 下載論文網(wǎng) 　　如果從經(jīng)濟(jì)增長周期的維度判斷，中國經(jīng)濟(jì)在2012年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)初步軟著陸，已呈復(fù)蘇回升態(tài)勢，未來十年中國經(jīng)濟(jì)有望進(jìn)入新型“穩(wěn)態(tài)增長”，進(jìn)而邁向大國崛起新臺階；如果從房地產(chǎn)業(yè)的維度判斷，一個(gè)全新的季節(jié)也已經(jīng)來臨，無論增長態(tài)勢、市場格局、政策趨勢以及產(chǎn)業(yè)組織都將發(fā)生重要變化。 　　如果以10年為一個(gè)

2、時(shí)代的度量尺碼，下一個(gè)時(shí)代對于中國經(jīng)濟(jì)和中國房地產(chǎn)來說，都將是特別值得期待的時(shí)代。在新的不一樣的季節(jié)里，誰將成為下一個(gè)時(shí)代的弄潮兒？歷史將證明，還是那些善于把握趨勢并勇于改革創(chuàng)新的人士。對于不動產(chǎn)投資人士，到底是“投資機(jī)會”還是“投資趨勢”？毫無疑問，機(jī)會固然不可忽視，但“趨勢”更值得信賴。 　　趨勢一：中國經(jīng)濟(jì)從10%的大波動“超高增長”進(jìn)入“七上八下”的“次高增長”以及小顛簸的“穩(wěn)態(tài)增長”，而房地產(chǎn)業(yè)也從“超高增長”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸械退僭鲩L”。 　　過去30年，中國經(jīng)濟(jì)的年均增長率接近10%，這是典型的超高速增長。用世界銀行的評價(jià)來說，就是在人類歷史上，還從來沒有如此多的人口，在如此長的時(shí)間

3、內(nèi)，實(shí)現(xiàn)過如此快速的持續(xù)增長。但是展望從現(xiàn)在到2020年未來的中國經(jīng)濟(jì)增長，中國將告別10%上下的超高增長，進(jìn)入“七上八下”的次高增長恐是大趨勢。 　　有三個(gè)因素發(fā)生了變化：一是中國人口周期的變化，進(jìn)而必然引發(fā)經(jīng)濟(jì)周期的變化；二是房、車主導(dǎo)的重化工業(yè)增長將風(fēng)光不再。2000-2010年，房和車十年都分別增長了十倍，年復(fù)合增長在20%以上。但展望2020年的未來十年增長，各自能再增長一倍就不錯，預(yù)計(jì)年復(fù)合增長速度將急速滑落到5%-7%的地步，甚至不及同時(shí)期中國經(jīng)濟(jì)的年均增長速度；三是中國政府對于增長速度的偏好已經(jīng)發(fā)生變化，現(xiàn)在無論是政府還是社會更看重的是經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量與社會和諧。 　　當(dāng)然，繼

4、續(xù)高增長很難，但中國未來經(jīng)濟(jì)增長的動力仍然會表現(xiàn)強(qiáng)勁。從外部環(huán)境看，世界經(jīng)濟(jì)可能已經(jīng)告別了最壞的時(shí)期。如果全球經(jīng)濟(jì)向好，中國的進(jìn)出口也將進(jìn)一步回暖。從國內(nèi)環(huán)境來看，政府動力不會衰減，而市場動力在復(fù)蘇。因此，我們判斷2013年中國經(jīng)濟(jì)的增長將可能重回8%的增長軌道，而2020年前大多數(shù)年份中國經(jīng)濟(jì)增長可望在“七上八下”的軌道上顛簸運(yùn)行。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢如此，房地產(chǎn)市場也不會例外。 　　趨勢二：房地產(chǎn)市場格局由“賣方市場”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場”。 　　中國未來相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過去，而且供大于求的局面將逐步顯現(xiàn)。城市化所創(chuàng)造的住宅“剛需”將完全無法挽救房地產(chǎn)走向的

5、頹勢。未來10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求年均大約是2，7億-3，2億平米，假設(shè)剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多是7，8億-9，2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，降幅也達(dá)5%-20%?？梢?，未來中國的房地產(chǎn)僅靠所謂“剛需”根本無法推動全國住宅銷量的持續(xù)快速增長。 　　當(dāng)前，全國住宅庫存積壓已達(dá)3億平米，2012-2014年住宅市場已呈現(xiàn)明顯的供過于求態(tài)勢。預(yù)計(jì)到2017年，中國住宅市場才能重新恢復(fù)供求平衡，但最后不久中國房地產(chǎn)很快將走向2020年后的需求下滑年代。從中長期判斷，中國房地產(chǎn)市場已由熱鬧浮躁的賣方市場轉(zhuǎn)

6、向清淡冷靜的買方市場，黃金增長年代恐將一去不復(fù)返。 　　趨勢三：新一屆政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控將不會松手，房地產(chǎn)調(diào)控的成效將從以往的失效中逐步得到扭轉(zhuǎn)。 　　新一屆政府想要在民生上有所建樹，第一步可能就是以“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”為突破口，拿房地產(chǎn)領(lǐng)域開刀。如此，2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會議才要求“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。再考慮到中國房地產(chǎn)市場格局與增長態(tài)勢的變化，政府尋求房價(jià)更加平穩(wěn)、社會更加和諧、利益更加平衡的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，到今天真的有望逐步落地實(shí)現(xiàn)。 　　趨勢四：房地產(chǎn)金融將從單一依賴信貸資金繼續(xù)轉(zhuǎn)向社會融資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，而政府對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管也將從“增量監(jiān)管”進(jìn)入“存量監(jiān)管”。 　　

7、2012年底，中國的M2（M0、M1、M2、M3都是用來反映貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)）接近100萬億，GDP接近50萬億，M2與GDP之比高達(dá)200%。巨大的貨幣供應(yīng)帶來兩個(gè)看似矛盾的怪象：一是市場中貨幣流動性持續(xù)過剩；二是實(shí)體民營企業(yè)持續(xù)資金饑渴。前者反映出資金增量供應(yīng)過?，F(xiàn)象，后者反映出資金存量管理低效的現(xiàn)象。 　　在此背景下，市場規(guī)律必然發(fā)力，金融創(chuàng)新不可避免。過去，企業(yè)資金來源主要是銀行信貸，基本上是一棵樹上吊死，但到今天中國企業(yè)融資方式已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。這一變化直接導(dǎo)致以銀行信貸為主要統(tǒng)計(jì)口徑的廣義貨幣M2已越來越缺乏解釋中國經(jīng)濟(jì)的能力，只有轉(zhuǎn)向包括更廣義貨幣供應(yīng)的M3甚至M4才能更好地

8、解釋中國經(jīng)濟(jì)。以直接融資為主的金融創(chuàng)新得到了政府的肯定和鼓勵，就在不久前閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央再次明確提出“適當(dāng)擴(kuò)大社會融資總規(guī)?！?。社會融資總規(guī)模的擴(kuò)大，具體到房企融資，最直接的變化就是房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金的快速崛起。 　　所以，從房地產(chǎn)金融角度看，未來社會融資總規(guī)模的占比還將不斷上升，而金融監(jiān)管的大趨勢是，政府金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對傳統(tǒng)慣有的銀行間接融資渠道的監(jiān)管力度將弱化，而對信托和基金等直接融資渠道的監(jiān)管將強(qiáng)化。資金增量與資金存量相比較，政府對資金增量的管理相對簡單，可控性也相對較大，完全可以通過存量準(zhǔn)備金率和新增信貸量來加以控制，但政府如何有效地管理和疏導(dǎo)資金存量則明顯更加需要管

9、理藝術(shù)。 　　趨勢五：在住宅房地產(chǎn)的價(jià)格變化上，不同城市的房地產(chǎn)市場將從“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”。 　　未來十年，一線城市的聚集效應(yīng)將越來越凸顯；二線城市，尤其是區(qū)域中心城市的后發(fā)優(yōu)勢顯現(xiàn)；三四線城市的不確定性越來越大。而支撐房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的核心動力就是人流和資金流，人流和資金流越聚集的城市房地產(chǎn)市場越有潛力。 　　趨勢六：房企分化趨勢凸顯，大型房企越滾越大、中小型房企被邊緣化。 　　無論是從銷售額還是銷售面積，百強(qiáng)企業(yè)市場份額的占比都在不斷增加。反觀眾多中小型房企，隨著中央對房地產(chǎn)一系列地打壓政策，許多經(jīng)營不善的中小企業(yè)紛紛走上了被收購、兼并甚至破產(chǎn)的道路。而它們面臨最大的

10、困境之一便是土地成本地持續(xù)增加。一線城市優(yōu)質(zhì)住宅地塊的總地價(jià)一般在15億元以上，武漢、杭州等二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊也普遍在10億元以上。高昂的土地成本是房企淘汰的重要?dú)⑹帧? 　　趨勢七：住宅市場的屬性將從“商品時(shí)代”轉(zhuǎn)為“商品時(shí)代”與“產(chǎn)品時(shí)代”并重。 　　過去十多年中國的房地產(chǎn)市場基本上是“開發(fā)商拿地就賺錢，購房人買房就賺錢，地方政府賣地就賺錢”，但未來這種所有參與者都賺錢的時(shí)代將一去不復(fù)返。而且，未來房地產(chǎn)自身的行業(yè)細(xì)分將越來越細(xì)，住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)市場的各自屬性也越來越明確。住宅產(chǎn)品原本只具備消費(fèi)屬性，但在過去十多年由于投資品稀缺，其投資屬性甚至于投機(jī)屬性彰顯，所以才出現(xiàn)“全民炒

11、房”的畸形市場，甚至出現(xiàn)了“博傻現(xiàn)象”。那時(shí)的房地產(chǎn)仍處于“商品時(shí)代”，但隨著市場不斷發(fā)展，住宅去投資化的趨勢已不可逆轉(zhuǎn)。 　　未來趨勢，住宅房地產(chǎn)不可能完全擺脫商品屬性，但無疑會日益回歸其產(chǎn)品屬性，中國房地產(chǎn)也將從瘋狂的“商品時(shí)代”轉(zhuǎn)為“商品時(shí)代”與“產(chǎn)品時(shí)代”并重。筆者注意到，為了更好地迎接產(chǎn)品時(shí)代，有些企業(yè)（如綠城、龍湖、萬科等）已走在前列。從2012年熱銷樓盤來看，產(chǎn)品的合理定位和市場節(jié)奏的精準(zhǔn)把握才能有效地保證去化率。對于剛需客戶，“低總價(jià)、交通便捷、配套好”是其核心訴求；對于改善型客戶，精裝提升品質(zhì)、優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)更加重要；對于精品樓盤，關(guān)鍵點(diǎn)在于區(qū)位及環(huán)境優(yōu)越，內(nèi)外兼修支撐的豪宅

12、品質(zhì)。 　　趨勢八：在地產(chǎn)投資上。投資理念將從“炒房時(shí)代”進(jìn)入“資產(chǎn)配置時(shí)代”。商業(yè)地產(chǎn)的投資客群將從“安全性資本”進(jìn)入“理財(cái)型資本”。 　　過去十多年在地產(chǎn)投資上，最核心的客戶群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密集地區(qū)的煤炭企業(yè)主。這類“安全性資本”追求資產(chǎn)的安全性，注重資產(chǎn)的保值增值，對價(jià)格不敏感，并不追求高額的投資回報(bào)。但隨著煤炭市場的每況愈下，再加上中央政府力推的煤炭資源整合，所以安全性資本的購買力日趨萎縮。 　　但這并不意味著商辦散售市場的枯竭。許多“理財(cái)型資本”逐漸站到舞臺的中心，這些錢投資額度相對較小，但對價(jià)格和投資回報(bào)率非常敏感。整體而言，未來商辦物業(yè)的散售市場整體在萎縮，中

13、型客戶出現(xiàn)斷檔，小宗成交凸顯。 　　趨勢九：核心區(qū)位的寫字樓市場的投資與管理將從注重“增量資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向更加關(guān)注“存量資產(chǎn)”。 　　對于專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，最大的挑戰(zhàn)是，城市核心位置的土地供應(yīng)已基本達(dá)到飽和。對此，上海提出“樓宇經(jīng)濟(jì)”的概念，即對核心位置的存量寫字樓進(jìn)行翻新改造。通過優(yōu)質(zhì)的辦公條件和合理的租金來吸引品質(zhì)更高的企業(yè)入駐。通過租金的市場化手段來實(shí)現(xiàn)租客的輪換升級，再通過租客的升級提升地方政府的稅收收入。隨著核心位置土地市場的越發(fā)緊俏，“樓宇經(jīng)濟(jì)”的理念很快會在其他一線城市推廣。 　　趨勢十：隨著城市保障房的推開以及農(nóng)村土地制度改革的啟動。房地產(chǎn)收益分配將從極端不公狀態(tài)轉(zhuǎn)向相對的公平改善狀態(tài)。 　　過去幾年，城市保障房已經(jīng)大步推開。據(jù)住建部保障司數(shù)據(jù)顯示，2012年1-10月全國城鎮(zhèn)保障房安居工程建設(shè)新開工722萬套，基本建成505萬套，提前完成年度700萬套新開工任務(wù)目標(biāo)。 　　未來中國房地產(chǎn)將從以往只注重“效率優(yōu)先”時(shí)代，進(jìn)入到相對“公平時(shí)代”。過去十多年中國房地產(chǎn)市場的最大受益者是政府、開發(fā)商和部分城郊農(nóng)民，而買單者大部分都是城市的普通民眾。部分棄實(shí)業(yè)炒房子的人財(cái)富扶搖直上，沒房子的人只能望房興嘆。展望未來十年，房地產(chǎn)的收益分配勢必將從極端不公狀態(tài)轉(zhuǎn)向公平改善狀態(tài)。房地產(chǎn)市場也會從單一的商品房市場轉(zhuǎn)向“商品房保障房”的雙軌市場。