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1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的作用
在當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系密切,在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中具有十分重要的地位和作用.
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位
首先,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè).由于房地產(chǎn)業(yè)所提供的房地產(chǎn)品既是生活資料,又是生產(chǎn)資料,是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不可缺少的基礎(chǔ)要素,因此可以說房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè).人們的生活離不開房子,也即離不開房地產(chǎn);國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各部門開展活動(dòng)也離不開房地產(chǎn).因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總要超前于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)的投資開發(fā)又會(huì)引發(fā)對(duì)其它許多行業(yè)的需
2、求,對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生程度不同的帶動(dòng)作用.因此可以說,房地產(chǎn)業(yè)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè).
其次,房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè).主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的某個(gè)階段能對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著導(dǎo)向性和帶動(dòng)性作用,并具有廣闊的市場(chǎng)前景和技術(shù)創(chuàng)新能力的產(chǎn)業(yè),往往這些產(chǎn)業(yè)都會(huì)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè).
最后,房地產(chǎn)業(yè)還應(yīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè).支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是不相同的,支柱產(chǎn)業(yè)是指少數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于舉足輕重的地位,其產(chǎn)值在國(guó)民生產(chǎn)總值中占有較大比重的產(chǎn)業(yè),主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)著重強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用和擴(kuò)散作用,而支柱產(chǎn)業(yè)強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中比重和份額.
二、房地
3、產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的作用
首先,有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí).我國(guó)現(xiàn)在處于后工業(yè)社會(huì),大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求.而房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,因此發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),可進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu).其次,有利于優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu),提高人民的生活質(zhì)量和消費(fèi)水平.再次,有利于優(yōu)化城市的空間結(jié)構(gòu),提高城市的集聚效益.
其次房地產(chǎn)的投資建設(shè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是很明顯的. 十年前有人做過一次研究,就是說 100 元錢的房地產(chǎn)投資,可以拉動(dòng)上下游 170 到 220 元錢的投資.建房要有鋼鐵、木材、水泥、磚塊,以及對(duì)裝修業(yè)、家具、家電的需要,再加上對(duì)園林、運(yùn)輸
4、、服務(wù)業(yè)的需要,所以房地產(chǎn)建設(shè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是非常明顯的.
再次房地產(chǎn)建設(shè)對(duì)于就業(yè)也有著重要的作用. 根據(jù)統(tǒng)計(jì)一萬平方米的建設(shè)可以解決一百個(gè)人的就業(yè)問題.在我們國(guó)家,就業(yè)是重大的問題,就業(yè)是民生之本,所以通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),可以解決就業(yè)問題.
由于房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下,起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用.在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)繁榮的一個(gè)基本支撐點(diǎn),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本要素.因此研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律對(duì)加快我國(guó)的工業(yè)化及小城鎮(zhèn)化建設(shè),提高國(guó)民生活質(zhì)量,優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置,促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義.
2014 年 2 月
5、對(duì)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)來說是一個(gè)歷史性時(shí)刻,這個(gè)擁有"只漲不跌"神話的行業(yè),突然曝出杭州有開發(fā)商大幅降價(jià)促銷,緊接著又傳出一些銀行暫停房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款,這致使 2 月 24日地產(chǎn)板塊大跌.其實(shí),春節(jié)過后,湖北開發(fā)商資金鏈斷裂,山東某地強(qiáng)制公務(wù)員推銷商品房,放風(fēng)監(jiān)管部門已為地產(chǎn)業(yè)做好了風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備等,就讓輿論對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)有了"唱空"的預(yù)期與欲望.而開發(fā)商則還在堅(jiān)持認(rèn)為三四線城市會(huì)出現(xiàn)調(diào)整,但一線城市仍然會(huì)繼續(xù)上漲.鑒于這些混亂的現(xiàn)象是所有地產(chǎn)泡沫破裂前都會(huì)存在的,因而這反襯出房市調(diào)整將要開始.
市場(chǎng)已有一個(gè)共識(shí):三四線城市房產(chǎn)供應(yīng)過剩,會(huì)最先開始調(diào)整.中國(guó)最先出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的是投機(jī)程度較高的地區(qū),
6、比如溫州;但除鄂爾多斯外,遍布全國(guó)各地的空城、鬼城并沒有帶來價(jià)格調(diào)整,是因?yàn)槭袌?chǎng)相信政府在危險(xiǎn)來臨前,會(huì)像以前一樣進(jìn)行"救市".
地產(chǎn)泡沫聚集是一個(gè)長(zhǎng)期的過程,大多是過度寬松的貨幣政策之結(jié)果,就像 1980 年代的日本以及本世紀(jì)最初十年的美國(guó).中國(guó)不僅存在長(zhǎng)期過度寬松的貨幣政策,也有城市化、房改、土地財(cái)政及通貨膨脹等因素,政府通過宏觀調(diào)控不斷刺激和延長(zhǎng)增長(zhǎng)周期,在這個(gè)過程中,出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)"地產(chǎn)化"現(xiàn)象.部分城市泡沫開始破裂,但沒有形成全局性問題房地產(chǎn)存在泡沫化的趨勢(shì),泡沫的破裂也是一個(gè)諸多因素與壓力的結(jié)果,而聚斂各種壓力的過程必將是緩慢的,最終會(huì)達(dá)到臨界點(diǎn)使得市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生徹底扭轉(zhuǎn)
7、,出現(xiàn)爆裂.而泡沫破裂后房?jī)r(jià)下跌也是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程,因?yàn)榕菽屏淹殡S著宏觀經(jīng)濟(jì)惡化,且這種惡化會(huì)有一個(gè)漫長(zhǎng)的調(diào)整期.
在這種背景下,各種不利于地產(chǎn)業(yè)的壓力蜂擁而至.三四線城市本來就已經(jīng)過剩,結(jié)構(gòu)調(diào)整必將影響到人們的就業(yè)與收入,從而打擊需求.再加上融資成本過高、金融機(jī)構(gòu)關(guān)閉地產(chǎn)企業(yè)融資閘門,還有反腐與即將征收房產(chǎn)稅擠出大量二手房,并打擊投資性需求,中國(guó)地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)入深度調(diào)整期.
因此,當(dāng)前所謂一線城市與三四線城市的分化現(xiàn)象,只是調(diào)整先后的問題.宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與政府轉(zhuǎn)型的決心將會(huì)決定地產(chǎn)調(diào)整期的長(zhǎng)度與深度;事實(shí)上,中國(guó)經(jīng)濟(jì)執(zhí)行去地產(chǎn)化才算轉(zhuǎn)型成功.鑒于地產(chǎn)業(yè)穿透著
8、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡、腐敗、貧富不均、投機(jī)等負(fù)面因素,因而在目前的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)雙重轉(zhuǎn)型中,盡管不能斷言地產(chǎn)業(yè)會(huì)崩潰,但它是一個(gè)正在走下坡路的夕陽(yáng)行業(yè),并且隨時(shí)可能被危機(jī)所"絆倒".
檢視多年來的調(diào)控手段,主要是加稅和"雙限",目標(biāo)則是制定價(jià)格平穩(wěn)或是限漲幅等限價(jià)的指標(biāo).很多人認(rèn)為每次調(diào)控都是強(qiáng)制壓抑需求、增加買房者的成本,而中國(guó)一些地區(qū)房屋市場(chǎng)真實(shí)需求旺盛,因此多年來的調(diào)控實(shí)際上起了"反作用".調(diào)控不斷落空的結(jié)局表明,有必要檢討多年來的房地產(chǎn)調(diào)控的思維.
第一,房地產(chǎn)領(lǐng)域,理應(yīng)讓市場(chǎng)手段發(fā)揮作用.多年來的經(jīng)驗(yàn)證明,中國(guó)房屋價(jià)格的漲幅一般多是高于各地的 GDP 和人均收入增
9、幅的名義統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的.這里面可能就是一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律.硬性制定房屋價(jià)格的計(jì)劃目標(biāo),失敗是必然的.
第二,雖然最近的數(shù)據(jù)表明全國(guó)的房屋價(jià)格數(shù)據(jù)多是上漲的,但是上漲的程度是有性質(zhì)區(qū)分的.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,同比價(jià)格上漲較多的,仍主要集中在一線城市和少數(shù)二、三線城市,北上廣深四個(gè)一線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅連續(xù)兩個(gè)月超過 20%,大部分城市房?jī)r(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn).由于中國(guó)的資源高度地向一線城市集中,所以中國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域也呈現(xiàn)了非常明顯的層次性、差異性,與中國(guó)資源分布的差異、勞動(dòng)力流動(dòng)的差異、人口和產(chǎn)業(yè)聚集的差異等體現(xiàn)了完全的正相關(guān)性,實(shí)際上也是市場(chǎng)力量的體現(xiàn).
事實(shí)上,經(jīng)過長(zhǎng)期的限購(gòu),已經(jīng)基
10、本擠出了炒房的因素,需求力量基本上是大量的剛需和少量的改善性需求.這些需求,完全是最基本的市場(chǎng)化因素,再打擊需求,則完全與房地產(chǎn)給予人們提供安居樂業(yè)的功能相違背了,所以再搞嚴(yán)厲的限制措施,效果不彰,因此,以加稅和打擊需求為手段、以限制價(jià)格為目標(biāo)的調(diào)控,于情于理都需要放棄.中國(guó)的房?jī)r(jià)很高,與普通人群的收入不匹配,原因不在于需求,而在于其他方面.
信貸條件趨緊,開發(fā)商融資成本上升,許多城市庫(kù)存高企等因素均進(jìn)一步加劇了一季度房地產(chǎn)活動(dòng)的疲弱程度.考慮到房地產(chǎn)銷售疲弱,市場(chǎng)前景惡化可能會(huì)迫使開發(fā)商進(jìn)一步調(diào)整開工計(jì)劃,房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)仍將是年內(nèi)增長(zhǎng)面臨的主要問題.一季度房地產(chǎn)銷售面積同比下
11、降 3.8%,竣工面積同比下降 4.9%,新開工面積同比大幅下滑 25%.雖然月度房地產(chǎn)活動(dòng)數(shù)據(jù)波動(dòng)通常較大.且 2013 年同期基數(shù)較高(去年一季度銷售面積同比大幅增長(zhǎng) 37%),但近幾個(gè)月經(jīng)季調(diào)后的房地產(chǎn)活動(dòng)數(shù)據(jù)也一直處于下行態(tài)勢(shì).
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 4 月 18 日公布的 3 月份 70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有 4個(gè),持平的 10 個(gè),上漲的 56 個(gè).同比僅一個(gè)城市下降.二手住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有 14 個(gè),持平的 14 個(gè),上漲的 42 個(gè).同比價(jià)格下降的 2 個(gè),上漲的 68 個(gè).
在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下
12、,被不少人看作穩(wěn)增長(zhǎng)引擎的樓市走勢(shì)牽動(dòng)人心,市場(chǎng)對(duì)形勢(shì)判斷有分歧、對(duì)政策取向有爭(zhēng)議也在情理之中.然而,以往經(jīng)驗(yàn)多次證明,喧嘩背后絕非都是理性之聲,利益之手發(fā)布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為并不鮮見.
由于國(guó)內(nèi)樓市逐步分化的客觀實(shí)際,兩會(huì)時(shí)政府提出的關(guān)于市場(chǎng)分地施策、分城施策的調(diào)控思路在未來一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化.上漲壓力較大的一線城市依然是限制漲幅,增加供應(yīng),分流需求;二、三線城市由市場(chǎng)調(diào)節(jié).在對(duì)樓市中長(zhǎng)期的思路方面,依然是在限購(gòu)、限貸政策不放松,增加市場(chǎng)供應(yīng)的情況下確保市場(chǎng)穩(wěn)定,在既不出現(xiàn)暴漲、也不出現(xiàn)暴跌的市場(chǎng)環(huán)境中加快長(zhǎng)效機(jī)制(土地市場(chǎng)、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記
13、、共有產(chǎn)權(quán)住房、收入分配改革等)的出臺(tái)和落地,促使市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展."從近年來幾次房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏的情況看,市場(chǎng)預(yù)期的不穩(wěn)定是其中的關(guān)鍵因素之一對(duì)房?jī)r(jià)上漲、政策放松的預(yù)期加強(qiáng),往往導(dǎo)致許多購(gòu)買力非理性地進(jìn)入市場(chǎng),形成供不應(yīng)求的恐慌性購(gòu)房態(tài)勢(shì).
最近,火爆一時(shí)的保定樓市就是典型.因此,面臨樓市走勢(shì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),及時(shí)公開發(fā)布權(quán)威信息對(duì)正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期尤為重要.
事實(shí)上,盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,但從政府一系列宏觀調(diào)控舉措中不難發(fā)現(xiàn),我國(guó)穩(wěn)增長(zhǎng)的體系越來越豐富,包括從調(diào)整結(jié)構(gòu)、改善企業(yè)發(fā)展環(huán)境等多個(gè)方面支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì).
這就使得中央政府保持信心和定力,在存在一定經(jīng)濟(jì)下行壓力時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不做過度反應(yīng).
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的作用
