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1、2015年樓市投資收益展望1400字
時(shí)至歲末年初，新一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)成為全民的“哥德巴赫猜想”。根據(jù)中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，筆者僅對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及一線城市二手住宅的投資收益率走勢(shì)進(jìn)行分析。
人口老齡化限制了房產(chǎn)需求方的發(fā)展
長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)我們認(rèn)為不能脫離人口因素的考量。人口老齡化的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)確定了需求勢(shì)必趨緩。近日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，正是結(jié)合當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展等新形勢(shì)對(duì)我國(guó)城市規(guī)模的最新劃分。該《通知》按照城區(qū)常住人口，將城市劃分為五類七檔。超大城市依仗著人口規(guī)模，市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)動(dòng)能和幅度勢(shì)
2、必不如其他城市靈活。另一方面，政策導(dǎo)向型的城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來了多項(xiàng)不確定因素，如何合理的量化這些人為的因素是我們近期的工作之一。
進(jìn)入了自身震蕩調(diào)整的階段
在當(dāng)前和未來一段時(shí)間，“三期疊加”的客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必進(jìn)入一個(gè)震蕩自身調(diào)整的必然階段。經(jīng)濟(jì)引擎之一的房地產(chǎn)投資增速平穩(wěn)回落是經(jīng)濟(jì)順利邁向新常態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)。同時(shí)為防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行，各地已經(jīng)相繼放松了限購(gòu)政策，銀行也在醞釀?wù){(diào)整房貸款比例。
政策效應(yīng)只能短暫助推
明后兩年正逢“十二五”收官和“十三五”開局之年，也是我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)適應(yīng)新增長(zhǎng)階段的關(guān)鍵時(shí)期。結(jié)合預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)我們判斷，新執(zhí)行的信貸政策對(duì)四季度房地產(chǎn)銷
3、售增長(zhǎng)，特別是超大型城市會(huì)有積極作用，多少會(huì)改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況。
暫時(shí)拋開政策環(huán)境，依托大數(shù)據(jù)的支持，以超大城市上海為例，我們利用空間狀態(tài)模型對(duì)上海二手房均價(jià)未來10個(gè)月的走勢(shì)區(qū)間進(jìn)行預(yù)估，50%和95%的概率區(qū)間為明年人為的市場(chǎng)干預(yù)留下了足夠的調(diào)整空間，結(jié)果見圖1和表1。
在此背景下，我們先對(duì)4個(gè)超大型城市今年（2013年11月-2014年11月）的二手房均價(jià)進(jìn)行了優(yōu)化投資回顧分析，再結(jié)合未來10個(gè)月的預(yù)測(cè)數(shù)值，利用12個(gè)月的移動(dòng)窗口回測(cè)法模擬了未來9個(gè)月各城市的均價(jià)走勢(shì)及相應(yīng)的優(yōu)化投資收益率走勢(shì)。
首先，利用拉格朗日優(yōu)化理論對(duì)超大型城市二手房均價(jià)進(jìn)行了量?jī)?yōu)分析。
4、預(yù)期收益設(shè)定為略高于一年期銀行的定期收益，即3.5%。拉格朗日優(yōu)化理論建議在投資配置方面應(yīng)該采取北京-3.53、上海3.74、廣州-0.71、深圳1.50的權(quán)重分配。我們看到，北京和廣州被建議適時(shí)地進(jìn)行短賣操作，獲得的資金用于繼續(xù)增持上海和深圳的投資份額。
另一種投資優(yōu)化想法是確定一條投資收益軌跡，它能幫助我們找出最低風(fēng)險(xiǎn)下的投資組合收益率。如圖2所示，作為一個(gè)有避險(xiǎn)傾向的投資人，在風(fēng)險(xiǎn)最小化的前提下，可以通過適當(dāng)?shù)膬?yōu)化配置在2014年（2013年11月-2014年11月）獲得略多于2.00%的投資收益。
最小風(fēng)險(xiǎn)下的收益最大化
結(jié)合空間狀態(tài)預(yù)測(cè)模型提供的數(shù)值，我們對(duì)4個(gè)超大城市未來7個(gè)月的投資收益率進(jìn)行了估算。我們看到在圖3的第一個(gè)月，即在今年11月可以實(shí)現(xiàn)2.08%的投資收益；12月，收益會(huì)進(jìn)一步的提升，通過合理的優(yōu)化配置可以達(dá)到2.10%左右。進(jìn)入2015年，超大型城市二手房?jī)r(jià)優(yōu)化投資收益會(huì)出現(xiàn)大幅度的跳水現(xiàn)象，尤其出現(xiàn)在明年1、2月份左右。
作者系中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員
2015年樓市投資收益展望1400字
