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1、從北京房價(jià)獨(dú)跌看買方市場變化新趨勢
隨著經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的確立，以及國家及各級地方政府不斷推出刺激、扶持政策，房地產(chǎn)市場又進(jìn)入了短暫的政策微調(diào)期。所謂“微調(diào)期”是指政府出臺刺激政策之后，房地產(chǎn)市場會在短期內(nèi)改變原有的發(fā)展趨勢，順應(yīng)政府政策意圖，而刺激政策一旦結(jié)束或者被市場消化，房地產(chǎn)市場的發(fā)展行情又回重回市場的軌道的時(shí)間周期。
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根據(jù)監(jiān)測，我國房地產(chǎn)市場自2003年進(jìn)入調(diào)控期以來，政策調(diào)控的有效期（即“微調(diào)期”）的時(shí)限越來越短。此次房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果是否依然順應(yīng)這個(gè)規(guī)律，需要我們密切觀察未來一個(gè)季度房地產(chǎn)市場的變化和發(fā)展趨勢。
2、 中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)監(jiān)測的全國116個(gè)城市的住房價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，2015年1月，二手房均價(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為56個(gè)，較2014年12月增加18個(gè)。
具體到四個(gè)一線城市的二手住房平均售價(jià)上，2015年1月北京均價(jià)為35567元/平方米、上海為32183元/平方米、廣州為19461元/平方米、深圳為27988元/平方米。四個(gè)一線城市中，僅北京環(huán)比下跌0.21個(gè)百分點(diǎn)，其余三個(gè)城市的環(huán)比價(jià)格均呈上漲趨勢（見圖1）。
一、北京房價(jià)下降原因分析
1.居住環(huán)境惡化影響購房需求
北京居住環(huán)境惡化嚴(yán)重。霧霾、擁堵的路面交通、高昂的生活成本等因素，正在成為限制北京購房需求增長的重要因素。在當(dāng)
3、前已漸向趨近買方市場的情況下，人與自然的關(guān)系已成為置業(yè)需求越來越重要的考量因素。它可以理解為，在緊張、高速的都市生活工作中，人們需不需要兼顧與霧霾做抗?fàn)帲磕芊裨谧叱鲛k公場所的一刻呼吸到清爽宜人的空氣，還是要提前戴上專業(yè)的防護(hù)面罩，接受自然界的懲罰。它還可以理解為，將原本生硬堆砌的“棲身之所”融入更多自然要素。比如通過采光、集中供暖、綠化和中水再利用等手段使人們的居住環(huán)境更加人性化、環(huán)保、宜居的色彩。
2.限購客觀上抑制了外地住房需求的上漲
北京目前正在推廣“瘦身計(jì)劃”，該計(jì)劃是對空間、生態(tài)、資源可承載能力的重新修正。而人口規(guī)模的激增，推升房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，加之生態(tài)環(huán)境的惡化，使得北京
4、在很長一段時(shí)間內(nèi)還將繼續(xù)推選“限購”政策，該政策的推選人為的提升了購房門檻，限制了外地購房需求群體進(jìn)入北京樓市。
3.在籍人口上漲放緩不利于房價(jià)上漲
隨著計(jì)劃生育政策的實(shí)施效果顯現(xiàn)，北京市在籍人口增速明顯放緩。雖然近年來國家放寬了計(jì)劃生育政策，鼓勵“單獨(dú)”、“雙獨(dú)”家庭生育二胎，但是北京市在籍人口的增速還在放緩，從2011年的2.9%降至2014年的1.7%。人是房地產(chǎn)市場最終的接盤者，，在籍人口的增速放緩，間接消減了有實(shí)際購房需求群體的增速。
4.北京近年房產(chǎn)投資收益價(jià)值下降
投資性需求一直是北京房地產(chǎn)市場一大需求群體，他們也將是未來支撐北京房價(jià)上漲的主要動力。如圖2
5、所示，自2014年月以來，截至2015年1月，北京住宅投資收益指數(shù)1年年化收益為-3.0%。綜合百度財(cái)富的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，投資金額在50萬以上，1年期收益普遍高于10%。
5.當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需矛盾是結(jié)構(gòu)性矛盾
支撐房價(jià)平穩(wěn)和上漲的核心因素是有效的需求購買力，但從當(dāng)前北京市人均收入情況來看，普通收入的購房者與高房價(jià)之間的供需矛盾仍非常突出，房價(jià)收入比仍是占人口大多數(shù)比例的中低收入人群心中“永遠(yuǎn)的痛”。以一套普通商品房為例，100平方米350萬元左右，首付30%，即105萬元，已經(jīng)是中等收入家庭多年的總收入。
二、未來的預(yù)測
房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟(jì)社會的組成部分。在今后一段時(shí)期內(nèi)，“三期疊加”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢將貫穿各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動始終。房地產(chǎn)經(jīng)過黃金十年的快速發(fā)展也進(jìn)入了調(diào)整期，最主要的體現(xiàn)在供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，百姓的房屋自有率得到了顯著的提升，開發(fā)商在黃金時(shí)代也已經(jīng)積累了大量財(cái)富，具備轉(zhuǎn)型升級或者“走出去” 的資本和接近全球化的實(shí)力。這些反過來倒逼房地產(chǎn)自身也不得不尋求改革、提升品質(zhì)，以期達(dá)到健康持續(xù)的發(fā)展。綜上，我們認(rèn)為只有在國家宏觀經(jīng)濟(jì)再次進(jìn)入增長階段，樓市的利好預(yù)期才有夯實(shí)的基礎(chǔ)。
作者系中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員
從北京房價(jià)獨(dú)跌看買方市場變化新趨勢
