《商業(yè)物業(yè)管理》PPT課件

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1、商 業(yè) 物 業(yè) 管 理萬 博 廣 場(chǎng) XINCHENG KONGGU 目 錄1、 商 業(yè) 物 業(yè) 含 義 及 類 型2、 商 業(yè) 物 業(yè) 的 管 理 特 點(diǎn)3、 商 業(yè) 物 業(yè) 前 期 導(dǎo) 入4、 客 戶 服 務(wù) 管 理5、 裝 修 服 務(wù) 管 理6、 商 鋪 設(shè) 施 、 設(shè) 備 維 保 服 務(wù) 管 理7、 商 鋪 建 筑 物 的 養(yǎng) 護(hù) 與 維 護(hù) 管 理 8、 安 全 服 務(wù) 管 理9、 保 潔 服 務(wù) 管 理10、 保 險(xiǎn) 管 理11、 撤 鋪 管 理 XINCHENG KONGGU前 言 物 業(yè) 管 理 作 為 一 種 不 動(dòng) 產(chǎn) 管 理 模 式 起 源 于 19世 紀(jì) 60年 代 的

2、 英 國(guó) 。 “ 物業(yè) ” 一 詞 是 由 英 語(yǔ) property引 譯 而 來 ， 其 含 義 有 “ 財(cái) 產(chǎn) ” 、 “ 資 產(chǎn) ” 、“ 擁 有 物 ” 、 “ 房 地 產(chǎn) ” 等 是 一 個(gè) 較 為 廣 義 的 范 疇 。 隨 著 我 國(guó) 對(duì) 外 改 革 開放 ， 市 場(chǎng) 化 的 不 斷 深 入 ， 物 業(yè) 管 理 作 為 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 的 產(chǎn) 物 ， 面 臨 改 革 帶 來 的充 滿 生 機(jī) 的 龐 大 市 場(chǎng) ， 中 國(guó) 物 業(yè) 管 理 作 為 一 個(gè) 新 興 的 服 務(wù) 行 業(yè) ， 經(jīng) 過 二 十多 年 的 發(fā) 展 ， 已 經(jīng) 在 深 圳 、 上 海 、 北 京 等 地 逐

3、步 形 成 企 業(yè) 化 經(jīng) 營(yíng) 、 專 業(yè) 化管 理 和 社 會(huì) 化 服 務(wù) 的 運(yùn) 行 機(jī) 制 。 在 二 十 年 的 探 索 與 實(shí) 踐 中 ， 一 批 優(yōu) 秀 的 物業(yè) 管 理 企 業(yè) 脫 穎 而 出 ， 為 開 創(chuàng) 中 國(guó) 的 物 業(yè) 管 理 譜 寫 了 輝 煌 的 篇 章 ， 形 成 了富 有 中 國(guó) 特 色 的 物 業(yè) 管 理 體 系 ， 有 效 推 動(dòng) 了 行 業(yè) 的 發(fā) 展 進(jìn) 程 。 伴 隨 著 我 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 的 飛 速 發(fā) 展 ， 集 商 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 、 休 閑 娛 樂 等 多 種 功 能 于 一體 用 途 更 加 廣 泛 的 綜 合 商 業(yè) 樓 宇 在 全 國(guó) 迅 速

4、崛 起 ， 與 此 同 時(shí) ， 綜 合 商 業(yè) 樓宇 的 物 業(yè) 管 理 問 題 也 不 容 忽 視 地 擺 在 了 人 們 眼 前 。 以 下 就 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 問 題 來 談 一 談 。 XINCHENG KONGGU1.0 商 業(yè) 物 業(yè) 服 務(wù) 的 含 義 及 類 型 商 業(yè) 物 業(yè) 包 括 各 類 商 場(chǎng) 、 購(gòu) 物 中 心 、 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 及 各 種 專 業(yè)性 市 場(chǎng) 等 ， 其 中 ， 融 購(gòu) 物 、 餐 飲 、 娛 樂 、 金 融 等 多 種 服 務(wù) 功 能于 一 體 的 大 型 商 場(chǎng) 物 業(yè) 也 稱 綜 合 性 商 業(yè) 樓 宇 。 隨 著 房 地 產(chǎn) 商 品化

5、 進(jìn) 程 的 發(fā) 展 ， 這 些 商 場(chǎng) 物 業(yè) 的 產(chǎn) 權(quán) 性 質(zhì) 也 出 現(xiàn) 了 各 種 形 式 ，其 經(jīng) 營(yíng) 方 式 多 種 多 樣 。 XINCHENG KONGGU1.1 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 的 含 義商 業(yè) 物 業(yè) ： 是 指 建 設(shè) 規(guī) 劃 中 必 須 用 于 商 業(yè) 性 質(zhì) 的 房 地 產(chǎn) ， 它 是城 市 整 體 規(guī) 劃 建 筑 中 的 一 種 重 要 功 能 組 成 部 分 ， 其 直 接 的 功 用 就是 為 消 費(fèi) 者 提 供 購(gòu) 物 場(chǎng) 所 。 其 中 ， 公 共 性 商 業(yè) 樓 宇 是 因 商 業(yè) 發(fā) 展而 興 起 的 一 種 新 的 房 地 產(chǎn) 類 型 ， 與

6、 一 般 零 售 商 店 不 同 ， 零 售 商 店即 使 規(guī) 模 再 大 ， 仍 然 只 有 一 個(gè) 經(jīng) 營(yíng) 實(shí) 體 。 而 公 共 性 商 業(yè) 樓 宇 一 般會(huì) 有 很 多 獨(dú) 立 的 商 家 從 事 經(jīng) 營(yíng) ， 各 行 各 業(yè) 的 經(jīng) 營(yíng) 服 務(wù) 都 有 ， 范 圍遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 超 過 零 售 商 店 ， 它 不 僅 包 括 零 售 商 店 ， 而 且 包 括 銀 行 、 餐 飲等 各 種 服 務(wù) 性 行 業(yè) 和 各 種 娛 樂 場(chǎng) 所 。 它 的 經(jīng) 營(yíng) 范 圍 已 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 超 出 原來 商 場(chǎng) 的 概 念 ， 是 一 種 集 商 業(yè) 、 娛 樂 、 餐 飲 等 各 種 功 能 為 一 體

7、的經(jīng) 營(yíng) 場(chǎng) 所 。 由 于 其 物 業(yè) 管 理 內(nèi) 容 主 要 包 括 單 體 商 場(chǎng) 物 業(yè) (百 貨 大 樓 、 零 售 店 )， 所 以 它 與 普 通 小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 既 存 在 共 性 ， 又 有 其特 殊 性 。 XINCHENG KONGGU 1.2 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 的 類 型從 建 筑 結(jié) 構(gòu) 上 來 分 ：商 場(chǎng) 物 業(yè) 有 敞 開 式 的 市 場(chǎng) 和 廣 場(chǎng) 型 ；同 時(shí) 也 有 封 閉 式 的 購(gòu) 物 中 心 型 。從 功 能 上 來 分 ：有 綜 合 性 的 專 業(yè) 購(gòu) 物 中 心 ；也 有 商 住 兩 用 型 的 。 XINCHENG KONGGU

8、商 場(chǎng) 進(jìn) 出 人 員 雜 ， 不 受 管 制 ， 客 流 量 大 ， 易 發(fā) 生 意 外 ， 安 全 保 衛(wèi) 工 作 非 常 重 要 ， 有 些 零 售 商 品 易 燃 易 爆 ， 因 此 消 防 安 全 不 得 有 半 點(diǎn) 松 懈 。 同 時(shí) 商 場(chǎng) 在 發(fā) 生 突 發(fā) 事 件 時(shí) ， 疏 散 相 對(duì) 較 慢 。 安 全 管 理 應(yīng) 特 別 慎 重 。 要 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 面 向 業(yè) 主 和 使 用 人 ， 向 他 們 負(fù) 責(zé) ， 一 切 為 他 們 著 想 。 促 進(jìn) 商 業(yè) 物 業(yè) 保 值 、 增 值 ； 同 時(shí) 為 使 用 人 和 顧 客 營(yíng) 造 一 個(gè) 安 全 、 舒 適

9、、 便 捷 、 優(yōu) 美 的 經(jīng) 營(yíng) 和 購(gòu) 物 環(huán) 境 。 這 是 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 的 根 本 原 則 出 入 口 多 ， 電 梯 （ 客 梯 ） 、 觀 光 梯 、 自 動(dòng) 扶 梯 等 ） 分 散 ， 需 要 的 保 潔 、 保 安 人 員 相 對(duì) 較 多 ， 管 理 點(diǎn) 分 散 ， 管 理 難 度 較 大 是 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 的 特 點(diǎn) 。 2.0 商 業(yè) 物 業(yè) 的 管 理 特 點(diǎn) XINCHENG KONGGU 顧 客 到 商 場(chǎng) 購(gòu) 物 的 時(shí) 間 ， 大 多 集 中 在 節(jié) 假 日 、 雙 休 日 和 下 班 及 晚 間 ， 而 平 時(shí) 和 白 天 顧 客

10、相 對(duì) 少 一 些 。 統(tǒng) 一 店 鋪 的 開 張 及 關(guān) 門 時(shí) 間 有 利 于 商 鋪 的 整 體 形 象 塑 造 。 開 張 、 關(guān) 門 時(shí) 間 不 統(tǒng) 一 會(huì) 造 成 整 體 商 鋪 經(jīng) 營(yíng) 的 凌 亂 感 ， 無 序 經(jīng) 營(yíng) 的 印 象 ， 對(duì) 顧 客 產(chǎn) 生 不 良 的 心 理 影 響 。 來 商 鋪 的 顧 客 ， 有 開 車 的 ， 也 有 騎 車 的 ， 大 量 的 機(jī) 動(dòng) 車 和 非 機(jī) 動(dòng) 車 對(duì) 商 鋪 周 邊 的 交 通 管 理 和 停 車 場(chǎng) 管 理 增 加 了 壓 力 。 車 輛 管 理 好 壞 直 接 影 響 著 商 場(chǎng) 物 業(yè) 管 理 水 平 的 整 體 體

11、現(xiàn) 。 2.0 商 業(yè) 物 業(yè) 的 管 理 特 點(diǎn) XINCHENG KONGGU3.0商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 前 期 介 入 3.1 項(xiàng) 目設(shè) 計(jì) 階 段 3.7 商 戶裝 修 管 理 3.6 主 力 店物 業(yè) 服 務(wù) 3.3 商 業(yè) 物 業(yè)管 理 準(zhǔn) 備 階 段 3.4 物 業(yè) 管 理市 場(chǎng) 調(diào) 研 工 作 3.5 物 業(yè) 管理 成 本 測(cè) 算 3.2 項(xiàng) 目施 工 階 段 XINCHENG KONGGU3.1項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 階 段 3.1.1 根 據(jù) 商 業(yè) 管 理 房 產(chǎn) 技 術(shù) 條 件 ， 結(jié) 合項(xiàng) 目 實(shí) 際 情 況 ， 組 織 相 關(guān) 的 專 業(yè) 工 程 師 進(jìn) 行 圖紙 會(huì) 審

12、 ， 會(huì) 審 的 重 點(diǎn) 放 在 高 低 壓 配 電 系 統(tǒng) 、 水系 統(tǒng) 、 空 調(diào) 系 統(tǒng) 的 劃 分 及 外 立 面 的 方 式 等 。 3.1.2 從 商 場(chǎng) 日 常 經(jīng) 營(yíng) 需 要 出 發(fā) 提 出 合 理 建 議 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 在 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段 就 介 入 方 案 的 修 改 、 優(yōu) 化 和 決 策 ， 把 平 時(shí)管 理 實(shí) 踐 過 程 中 掌 握 的 信 息 反 饋 給 設(shè) 計(jì) 師 ， 在 設(shè) 計(jì) 時(shí) 充 分 考 慮 到 商 業(yè) 物業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 和 管 理 的 實(shí) 際 需 要 ， 提 高 設(shè) 計(jì) 品 質(zhì) 。 及 時(shí) 帶 來 使 用 人 和 管 理 人 長(zhǎng)期 積 累

13、 的 信 息 ， 對(duì) 在 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 中 可 能 存 在 的 不 足 和 遺 漏 ， 在 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 時(shí)或 建 設(shè) 前 提 請(qǐng) 開 發(fā) 商 加 以 修 正 ， 使 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 更 合 理 。 XINCHENG KONGGU3.2.1 物 業(yè) 竣 工 時(shí) 驗(yàn) 收 疏 忽 會(huì) 為 后 期 物 業(yè) 管理 造 成 管 理 難 題 3.2 項(xiàng) 目 施 工 階 段 3.2.2 必 須 利 用 管 理 公 司 的 專 業(yè) 能 力 實(shí) 現(xiàn) 長(zhǎng)效 管 理 3.2.3 在 商 業(yè) 部 分 內(nèi) 裝 施 工 階 段 關(guān) 注 內(nèi) 容 3.2.4 在 暖 通 設(shè) 備 安 裝 、 調(diào) 試 、 接 管 階 段 重

14、 點(diǎn) 關(guān) 注 設(shè) 備 、 管 路 安 裝 質(zhì) 量 ， 安 裝 情 況 是 否滿 足 使 用 需 求 XINCHENG KONGGU3.3 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 準(zhǔn) 備 階 段 提 前 策 劃 管 理 方 案 建 立 完 善實(shí) 用 的 服 務(wù)系 統(tǒng) 和 服 務(wù) 網(wǎng) 絡(luò) 收 集 和 掌 握第 一 手 資 料 XINCHENG KONGGU 3.4.1 主 要 調(diào) 研 內(nèi) 容可 比 項(xiàng) 目 物 業(yè) 管 理 費(fèi) 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) ， 員 工 薪 酬 水 平 及 專 業(yè) 能 力 ， 專 業(yè) 管 理水 平 ， 物 業(yè) 管 理 地 方 法 規(guī) 及 行 業(yè) 慣 例 ， 物 業(yè) 服 務(wù) 特 色 ， 市 場(chǎng) 分

15、包 方 水平 及 能 力 等 。 3.4.2 法 規(guī) 及 政 策 調(diào) 研 了 解 項(xiàng) 目 所 在 地 工 商 、 物 價(jià) 政 策 ； 涉 及 消 防 、 安 全 及 車 輛 管 理 的 公 安 及 消防 政 策 ； 了 解 商 業(yè) 物 業(yè) 水 、 電 、 氣 及 供 暖 消 費(fèi) 政 策 和 標(biāo) 準(zhǔn) ； 了 解 當(dāng) 地 環(huán) 保 政 策 要 求 ； 了 解 當(dāng) 地 行 業(yè) 標(biāo) 準(zhǔn) 、 物 料 價(jià) 格 、 工 程 維 修 市 場(chǎng) 情 況 等 。 3.4.3 編 制 物 業(yè) 服 務(wù) 市 場(chǎng) 調(diào) 查 報(bào) 告 1)本 地 物 業(yè) 行 業(yè) 概 況 、 當(dāng) 地 的 法 規(guī) 和 政 策 ；2)本 地 物 業(yè) 管

16、 理 市 場(chǎng) 的 消 費(fèi) 習(xí) 慣 和 消 費(fèi) 水 平 分 析 ；3)物 業(yè) 管 理 支 持 資 源 的 調(diào) 查 分 析 ;4)主 要 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手 (相 似 樓 盤 )的 物 業(yè) 管 理 情 況 分 析 ;3.4 物 業(yè) 管 理 市 場(chǎng) 調(diào) 研 工 作 XINCHENG KONGGU 構(gòu) 成3.5.1 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 成 本 的 主 要 由以 下 方 面 構(gòu) 成1)人 工 費(fèi) 用2)環(huán) 境 衛(wèi) 生 費(fèi)3)治 安 防 范 成 本4)綠 化 養(yǎng) 護(hù) 成 本 5)公 共 設(shè) 施 設(shè) 備 維 保 費(fèi)6)公 共 能 耗 費(fèi) 用7)管 理 費(fèi) 用8)保 險(xiǎn) 費(fèi) 。9)不 可 預(yù) 見 費(fèi) 。10)

17、管 理 酬 金 。11)稅 金 3.5.2 由 于 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 中 涉 及 眾 多業(yè) 態(tài) ， 各 業(yè) 態(tài) 的 物 業(yè) 管 理 界 面 不 盡 相同 ， 因 而 它 們 的 物 業(yè) 管 理 成 本 是 不 一樣 的 。 因 此 ， 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 測(cè) 算 較 住宅 、 寫 字 樓 物 業(yè) 費(fèi) 測(cè) 算 要 復(fù) 雜 。 商 業(yè)物 業(yè) 費(fèi) 測(cè) 算 前 必 須 確 定 下 列 條 件 ： 公 司 管 理 架 構(gòu) 、 管 理 模 式 和 薪 酬 體系 確 定 ； 水 、 電 、 氣 等 能 源 費(fèi) 用 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 和政 策 明 確 ； 物 業(yè) 項(xiàng) 目 的 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 明

18、 確 ; 各 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 管 理 界 面 確 定 ； 服 務(wù) 內(nèi) 容 及 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 確 定 等 。 條 件3.5 物 業(yè) 管 理 成 本 測(cè) 算 XINCHENG KONGGU3.6.1 前 期 管 理 階 段 主 力店 物 業(yè) 服 務(wù) 的 主 要 內(nèi) 容 1） 協(xié) 助 招 商 部 門 與 主 力 店 的 租 賃談 判 ， 重 點(diǎn) 協(xié) 助 審 核 租 賃 合 同 中 涉及 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 的 相 關(guān) 條 款 ， 如 ：主 力 店 工 程 設(shè) 施 設(shè) 備 類 型 、 使 用 界面 （ 如 獨(dú) 立 使 用 或 共 用 等 ） ；2） 進(jìn) 行 物 業(yè) 管 理 合 同 談 判 ， 重

19、 點(diǎn)確 定 雙 方 物 業(yè) 服 務(wù) 界 面 和 管 理 費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) ；3） 協(xié) 助 招 商 、 項(xiàng) 目 開 發(fā) 公 司 與 主力 店 的 進(jìn) 場(chǎng) 技 術(shù) 對(duì) 接 ， 保 證 主 力 店順 利 進(jìn) 場(chǎng) 裝 修 施 工 ；4） 對(duì) 主 力 店 裝 修 施 工 進(jìn) 行 監(jiān) 管 ，保 證 現(xiàn) 場(chǎng) 施 工 秩 序 ， 并 符 合 有 關(guān) 技術(shù) 規(guī) 范 和 管 理 規(guī) 定 3.6.2 正 常 經(jīng) 營(yíng) 階 段 主 力店 物 業(yè) 服 務(wù) 的 主 要 內(nèi) 容 1） 按 照 合 同 約 定 對(duì) 主 力 店 提 供物 業(yè) 服 務(wù) ， 收 取 管 理 費(fèi) 用 ；2） 對(duì) 主 力 店 物 業(yè) 管 理 情 況 進(jìn) 行監(jiān) 督

20、 ， 尤 其 是 消 防 管 理 及 設(shè) 施 設(shè)備 的 維 護(hù) 保 養(yǎng) ， 以 消 除 各 類 安 全隱 患 ；3） 協(xié) 調(diào) 主 力 店 與 其 他 商 戶 、 與政 府 主 管 部 門 之 間 的 關(guān) 系 ， 維 護(hù)其 良 好 的 經(jīng) 營(yíng) 秩 序 和 經(jīng) 營(yíng) 環(huán) 境 ；4） 與 主 力 店 定 期 溝 通 ， 處 理 主力 店 提 出 的 各 類 投 訴 ；5） 當(dāng) 主 力 店 中 止 租 賃 協(xié) 議 時(shí) ，協(xié) 助 各 部 門 簽 訂 撤 場(chǎng) 協(xié) 議 ， 進(jìn) 行各 類 費(fèi) 用 清 算 ； 并 按 照 相 關(guān) 約 定接 收 主 力 店 經(jīng) 營(yíng) 場(chǎng) 地 。 3.6.3 不 同 業(yè) 態(tài) 主 力店

21、物 業(yè) 服 務(wù) 界 面 要 點(diǎn) 主 力 店 在 大 型 商 業(yè) 物 業(yè) 內(nèi) 所 占面 積 比 率 高 ， 客 流 量 大 ， 涉 及業(yè) 態(tài) 廣 ， 是 大 型 商 業(yè) 物 業(yè) 內(nèi) 重要 的 客 戶 。 各 商 業(yè) 物 業(yè) 對(duì) 主 力店 的 管 理 方 式 多 樣 ， 所 涉 及 的管 理 界 面 也 不 同 。 如 ：超 市百 貨餐 飲KTV、 電 子 娛 樂 、 影 院 建 材 、 家 居電 器 賣 場(chǎng) 3.6 主 力 店 物 業(yè) 服 務(wù) XINCHENG KONGGUAdd Title Click to edit title styleClick to edit title styleCl

22、ick to edit title styleClick to edit title styleClick to edit title styleClick to edit title style開 業(yè) 前 3-4個(gè) 月 ， 成 立 由 招 商 、 工 程 、 物 管 等 相 關(guān) 業(yè) 務(wù) 部門 人 員 組 成 跨 部 門 裝 修 管 理 小 組 ， 對(duì) 管 轄 區(qū) 商 戶 裝 修 實(shí) 施統(tǒng) 一 管 理 。 1） 編 制 裝 修 手 冊(cè) 為 商 戶 及 施 工 單 位 提 供 便 利 及 指 引 ， 該 手 冊(cè) 在 與 商 戶 簽 訂 租 賃 合 同 時(shí) 予 以 派 發(fā) 。 2） 制 定 裝 修

23、 管 理 制 度 ， 明 確 裝 修 管 理 中 各 部 門 工 作 職 責(zé) 及 工 作 流 程 。 商 戶 進(jìn) 場(chǎng) 裝 修 前 ， 應(yīng) 辦 理 交 接 手 續(xù)要 求 商 戶 在 開 業(yè) 前 90天 60天 提 交 裝 修 圖 紙商 戶 須 自 行 向 消 防 、 衛(wèi) 生 、 防 疫 等 政 府 有 關(guān) 部 門 申 請(qǐng) 審 批 ， 并 應(yīng) 獲 得 以 上 部 門 的 批 準(zhǔn) ?，F(xiàn) 場(chǎng) 材 料 進(jìn) 場(chǎng) 通 道 、 工 具 運(yùn) 輸 、 退 場(chǎng)內(nèi) 裝 交 叉 施 工工 期 管 理施 工 檢 查驗(yàn) 收制 定 嚴(yán) 格 的 開 業(yè) 計(jì) 劃 和 裝 修 進(jìn) 度 時(shí) 間 表 3.7.2 編 制 裝 修 管 理

24、 工 作流 程 和 管 理 制 度 3.7 商 戶 裝 修 管 理 3.7.3裝 修 管 理 控 制 環(huán) 節(jié) XINCHENG KONGGU 糾 紛 、 投 訴 接 待 報(bào) 修 接 待 走 訪 回 訪 內(nèi) 外 聯(lián) 系 4.0 客 戶 服 務(wù) 管 理接 待 與 聯(lián) 系 XINCHENG KONGGU5.0 裝 修 服 務(wù) 管 理 商 業(yè) 鋪 面 制 定 裝修 管 理 規(guī) 定 的 要點(diǎn)裝 修 管 理 職 能 主要 包 括 ：審 核 裝 修 申 請(qǐng) 、 簽 訂 裝 修 管 理協(xié) 議 ”現(xiàn) 場(chǎng) 監(jiān) 督 管 理等 裝 修 管 理 應(yīng) 做 好 以下 幾 個(gè) 方 面 ： 建 立 周 全 、 詳 細(xì) 、便 于

25、 操 作 的 管 理 制度專 人 負(fù) 責(zé) 對(duì) 工 程 實(shí)行 嚴(yán) 格 的 監(jiān) 督 選 定 資 質(zhì) 高 、 信 譽(yù)好 的 工 程 承 包 商 進(jìn)行 裝 修 對(duì) 裝 修 現(xiàn) 場(chǎng) 進(jìn) 行 監(jiān)督 管 理 裝 修 現(xiàn) 場(chǎng) 監(jiān) 督 管 理 XINCHENG KONGGU6.0商 鋪 設(shè) 備 、 設(shè) 施 維 保 服 務(wù) 管 理 商 業(yè) 物 業(yè) 的 日 常 養(yǎng) 護(hù) 標(biāo) 準(zhǔn) 較 高 ， 維 修 要 求 嚴(yán) ， 其 內(nèi) 容 同 辦 公 樓 相 似 ，但 其 方 式 不 同 。 商 業(yè) 物 業(yè) 的 重 點(diǎn) 在 于 各 種 設(shè) 施 ， 設(shè) 備 上 ， 因 為 商 業(yè) 物 業(yè) 設(shè)施 設(shè) 備 使 用 頻 率 較 其 它 物

26、 業(yè) 相 比 是 最 高 的 一 類 ， 設(shè) 備 、 設(shè) 施 養(yǎng) 護(hù) 及 維 修 管理 的 好 壞 直 接 影 響 經(jīng) 營(yíng) 環(huán) 境 和 經(jīng) 營(yíng) 活 動(dòng) 的 正 常 運(yùn) 行 。 一 些 設(shè) 備 如 電 梯 ， 自動(dòng) 扶 梯 等 易 出 故 障 的 設(shè) 施 設(shè) 備 ， 保 證 其 正 常 運(yùn) 行 主 要 靠 平 時(shí) 養(yǎng) 護(hù) 。 商 鋪 設(shè) 備 管 理 主 要 是 防 止 商 鋪 停 電 和 保 證 中 央 空 調(diào) 、 自 動(dòng) 扶 梯 的 正 常使 用 。 商 鋪 供 電 需 要 絕 對(duì) 保 證 ， 因 為 一 旦 停 電 ， 漆 黑 的 營(yíng) 業(yè) 廳 將 給 顧 客 、商 品 和 營(yíng) 業(yè) 款 帶 來

27、 不 安 全 的 因 素 ， 對(duì) 商 鋪 聲 譽(yù) 帶 來 不 利 影 響 。 所 以 應(yīng) 選 派優(yōu) 秀 員 工 ， 日 夜 監(jiān) 測(cè) 電 氣 運(yùn) 行 狀 況 和 空 調(diào) 系 統(tǒng) 、 自 動(dòng) 扶 梯 的 運(yùn) 行 狀 況 ， 一有 異 常 情 況 及 時(shí) 安 排 維 修 ， 確 保 電 氣 和 中 央 空 調(diào) 、 自 動(dòng) 扶 梯 正 常 運(yùn) 行 。 XINCHENG KONGGU7.0商 鋪 建 筑 物 的 養(yǎng) 護(hù) 及 維 修 管 理商 鋪 修 繕 的 計(jì) 劃 、 資 金 管 理 工 程 性 質(zhì) 的 確 定 建 筑 物 維 修 的 檔 案 管 理 維 修 或 施 工 工 程 的 管 理 檢 查 監(jiān)

28、督 XINCHENG KONGGU8.0 安 全 服 務(wù) 管 理 制 定 切 合 本 商 場(chǎng) 實(shí) 際 的 消 防 管 理 制 度 （ 包括 幾 套 火 災(zāi) 應(yīng) 急 處 理 方 案 ） ； 各 商 鋪 及 物業(yè) 管 理 的 各 部 門 都 要 把 各 自 防 火 職 責(zé) 、 范圍 規(guī) 定 清 楚 ； 消 防 監(jiān) 控 中 心 的 保 安 員 應(yīng) 明確 自 身 的 職 責(zé) 范 圍 。 做 到 “ 統(tǒng) 一 指 揮 ， 分區(qū) 管 理 ， 層 層 負(fù) 責(zé) ， 責(zé) 任 明 確 ， 防 患 未然 ” ， 切 實(shí) 貫 徹 “ 預(yù) 防 為 主 ， 防 消 結(jié) 合 ”的 消 防 方 針 。 安 全 秩 序 維 護(hù)

29、管 理防 竊 防 盜 的 管 理 監(jiān) 控 中 心 管 理 安 全 服 務(wù) 管 理 治 安 管 理 消 防 管 理 XINCHENG KONGGU 商 場(chǎng) 的 環(huán) 境 有 外 部 環(huán) 境 和 內(nèi) 部 環(huán) 境 。 外 部 環(huán) 境 包 括 樓 宇 的 外 墻 、 附 屬 建筑 設(shè) 施 及 周 圍 的 綠 地 、 廣 場(chǎng) 、 停 車場(chǎng) 等 ； 內(nèi) 部 環(huán) 境 包 括 過 道 、 樓 梯 、自 動(dòng) 扶 梯 、 電 梯 、 衛(wèi) 生 間 、 會(huì) 議 室等 一 切 公 用 場(chǎng) 所 ， 以 及 業(yè) 戶 的 鋪 內(nèi) 、辦 公 室 內(nèi) 等 非 公 用 部 位 。 搞 好 商 場(chǎng)的 環(huán) 境 衛(wèi) 生 和 綠 化 養(yǎng) 護(hù)

30、 的 主 旨 在 于創(chuàng) 造 整 潔 優(yōu) 美 、 和 諧 怡 人 的 商 業(yè) 氛圍 ， 為 業(yè) 戶 提 供 一 各 理 想 的 經(jīng) 營(yíng) 環(huán)境 ， 為 顧 客 提 供 一 個(gè) 輕 松 愉 快 的 購(gòu)物 環(huán) 境 。 9.0 保 潔 服 務(wù) 管 理 XINCHENG KONGGU10.0 保 險(xiǎn) 管 理 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 中 保 險(xiǎn) 管 理 是 必 不 可 少 的 。 在 商 鋪 的 維 修 施 工 和 廣告 安 裝 中 ， 均 有 可 能 發(fā) 生 意 外 的 事 故 （ 包 括 火 災(zāi) ） ， 對(duì) 業(yè) 戶 、 顧 客 、員 工 造 成 傷 害 ； 在 保 潔 操 作 中 ， 也 有 可 能 保

31、 潔 工 未 按 “ 規(guī) 程 ” 操 作 ，用 了 濕 拖 造 成 顧 客 滑 倒 摔 傷 ； 或 雨 天 地 滑 ， 顧 客 在 商 鋪 進(jìn) 門 處 滑 跤 跌傷 ； 這 些 都 有 可 能 向 物 業(yè) 管 理 方 提 出 索 賠 。 為 了 規(guī) 避 風(fēng) 險(xiǎn) 和 最 大 限 度地 減 低 這 方 面 的 損 失 ， 商 鋪 的 物 業(yè) 管 理 處 應(yīng) 采 取 兩 種 措 施 ： 工 程 或 服 務(wù) 的 公 眾 責(zé) 任 險(xiǎn) 、 財(cái) 產(chǎn) 險(xiǎn) （ 火 險(xiǎn) ） ； 物 業(yè) 管 理 方 可 以 向保 險(xiǎn) 公 司 投 保 公 眾 責(zé) 任 險(xiǎn) 等 險(xiǎn) 種 ， 在 考 慮 保 險(xiǎn) 額 度 時(shí) ， 可 以 根

32、 據(jù) 事 故發(fā) 生 率 的 高 低 選 擇 投 保 的 金 額 。 還 有 一 種 是 財(cái) 產(chǎn) 險(xiǎn) ， 是 為 防 止 商 鋪 可 能 遭 受 火 災(zāi) 、 臺(tái) 風(fēng) 、 暴 雨 、水 浸 等 損 失 而 投 保 的 ， 物 業(yè) 管 理 處 應(yīng) 主 動(dòng) 出 面 向 商 鋪 方 （ 大 業(yè) 戶 ） 和 各 業(yè) 戶 的 投 保 減 災(zāi) 提 供 建 設(shè) 性 意 見 。 XINCHENG KONGGU11.0 撤 鋪 管 理相 關(guān) 職 責(zé)客 服 部 負(fù) 責(zé) 撤 場(chǎng) 手 續(xù) 的 受 理 和 物 業(yè) 服 務(wù) 相 關(guān) 費(fèi) 用 的 結(jié) 算 維 修 部 負(fù) 責(zé) 對(duì) 商 鋪 撤 場(chǎng) 設(shè) 施 設(shè) 備 的 驗(yàn) 收環(huán) 境 部 負(fù) 責(zé) 對(duì) 商 鋪 撤 場(chǎng) 環(huán) 境 整 潔 的 監(jiān) 督安 保 部 負(fù) 責(zé) 對(duì) 商 鋪 撤 場(chǎng) 過 程 的 秩 序 維 護(hù)及 監(jiān) 督 程 序 要 點(diǎn) 受 理 審 核 及 撤 場(chǎng) 退 款 商 鋪 撤 場(chǎng) 一 般 流 程 如 下 ： XINCHENG KONGGU Thank You