[法律資料]深圳房地產(chǎn)律師精彩講義-房屋買賣合同糾紛及風險防范

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1、房屋買賣糾紛及風險防范北京市隆安(深圳)律師事務(wù)所深圳方俊律師 目錄一、商品房(一手房)買賣（二級市場）糾紛二、存量房(二手房)買賣（三級市場）糾紛三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛（結(jié)合婚姻法解釋三） 典型糾紛1、深圳購房者惠州大亞灣購房，簽了認購書，交了定金，發(fā)現(xiàn)不能獲得銀行貸款要求退房，開發(fā)商拒絕退定金。2、買方購買一套二手房，成交價約定為業(yè)主實收100萬，同時約定按原價（評估價）過戶。臨近過戶時，業(yè)主眼看房價上漲，要求以實際成交價過戶，營業(yè)稅、個人所得稅都要買方承擔，逼買方放棄購買。3、為規(guī)避“限購令”，A借B之名購房，房產(chǎn)證登記在B名下?，F(xiàn)B反悔，說房子是他的。 一、商品房(一手房)買賣（二級市場）

2、糾紛 1、因售房廣告、虛假宣傳引發(fā)的糾紛 2、認購書的性質(zhì)及有關(guān)問題 3、價款支付及貸款的有關(guān)問題 4、延期交房、延期辦證的問題 5、購買商品房的注意事項 1、因售房廣告、虛假宣傳引發(fā)的糾紛 2011年11月深圳寶安某樓盤業(yè)主“維權(quán)”事件 寶安某樓盤在其廣告中大力宣傳碧海灣高爾夫景觀，在業(yè)主提供的售房宣傳冊上記者看到，一、二、三棟樓戶型點評標明，高爾夫美景一覽無余。但根據(jù)設(shè)計院的規(guī)劃方案顯示，該樓盤和碧海灣高爾夫之間的規(guī)劃用地將建32層的商品房，高爾夫景觀將不復存在。 針對業(yè)主的維權(quán)，在該樓盤針對客戶聯(lián)合聲明的答復中，開發(fā)商稱，對于項目西南方向的建筑規(guī)劃用地，開發(fā)商表示無權(quán)對紅線外的規(guī)劃做出任

3、何承諾，且不存在虛假宣傳。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。 “價格欺詐”？ 在開盤當天，購房者交付三萬元訂金，可享受減十萬后打九五折的優(yōu)惠政策。然而，有內(nèi)部消息顯示，有一家公司正在進行團購，團購價格在此基礎(chǔ)上是打九五折，再打九五折。對此，業(yè)主們紛紛表示，開發(fā)商既然有更大的優(yōu)惠，且該樓

4、盤是可以團購的，那購房者在開盤之前就已經(jīng)形成了一個整體，差不多九十多人，為什么就不可以團購呢？購房者表示，購房當天大家就想團購，讓開發(fā)商給個便宜的價格，但是開發(fā)商方面表示，從來沒有團購一說。 警惕售房廣告的誤導 “7500平方米綠地”-“超大綠地” “二層以下采用防花崗巖面磚，首層大堂磨光花崗巖地面、大理石墻面” -“精裝修” “本圖片僅供參考”、“具體以現(xiàn)場實物為準”、“以雙方簽署的房地產(chǎn)買賣合同為準”的救濟性用語 深圳東、羅湖北、30分鐘車程 2、認購書的性質(zhì)及有關(guān)問題認購書的性質(zhì)最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘

5、錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔預(yù)約合同違約責任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。 購房者簽署認購書后反悔的問題 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第四條 出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。 補充協(xié)議或附件五 開發(fā)商在認購書上標注“已閱讀并接受購房合同，對合同條款無異議” 最高

6、人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二） 第九條提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當支持。 第六條提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。 提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務(wù)承擔舉證責任。 3、價款支付及貸款的有關(guān)問題 買方無法取得貸款是否有權(quán)退房退款？ 限貸、停貸、政策變

7、化、購房者信用問題、違規(guī)補社保補稅不成、開發(fā)商承諾貸款 貸款額度和層數(shù)有變化時能否退房退款？ “補足約定”是否有效？ “當買方選擇銀行按揭方式支付購房款時，無論何種原因?qū)е沦I方按揭貸款申請不為按揭銀行所接受，買方必須采用一次性付款方式支付購房款。否則賣方有權(quán)終止本合同，買方按總價款的10%向賣方支付違約金，買方不得持有異議” 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能

8、訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 4、延期交房、延期辦證的問題注意退房期限 第十五條 根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在 違約金標準？過高 過低 開發(fā)商規(guī)定買方逾期付款需按日支付違約金（無上限），開發(fā)商遲延交房的最多只承擔房屋總價2%的違約

9、金 房管部門登記辦證時間是否應(yīng)當由出賣人承擔逾期辦證違約責任？ 收樓異議書 5、購買商品房的注意事項 實地考察，不要盲目相信廣告 提前收集信息 規(guī)劃與國土資源委員會房地產(chǎn)成交公示 充分評估購房能力，提前了解和咨詢貸款事宜 凡涉及簽字的文件應(yīng)審核，有異議以書面方式提出 二、存量房(二手房)買賣（三級市場）糾紛 1、未辦出房產(chǎn)證時房屋買賣合同的效力 2、經(jīng)濟適用房（安居房）買賣合同（約定在符合綠本轉(zhuǎn)紅本后再辦理房屋過戶登記）的效力 3、登記在夫妻一方名下的婚后房產(chǎn)買賣合同的效力 4、一般違約和根本違約的區(qū)分 5、違約案件訴訟請求的選擇 6、解約定金的問題 7、陰陽合同的問題 1、未辦出房產(chǎn)證時房屋

10、買賣合同的效力廣州案例：“房價猛漲賣主想反悔借未辦房產(chǎn)證欲毀約” 業(yè)主訴稱，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，因此，合同無效。 法院認為，當事人通過簽訂買賣合同確定在條件成熟（辦出房產(chǎn)證）時辦理交易，并不存在中華人民共和國合同法所規(guī)定的合同無效的情形。 法院認為，本案涉訟物業(yè)既然已在審理過程中辦理過戶，并且本案當事人就原告出賣其預(yù)期可取得的房產(chǎn)達成一致的意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，原告主張涉案合同無效的理由不成立，該合同為有效合同。 2、經(jīng)濟適用房（安居房）買賣合同（約定在符合綠本轉(zhuǎn)紅本后再辦理房屋過戶登記）的效力 羅湖法院經(jīng)審理認

11、為，雙方在簽訂協(xié)議時均清楚房屋的性質(zhì)屬安居房，并約定在取得紅本房產(chǎn)證后辦理過戶手續(xù)。因此，只要雙方遵循誠實信用的原則履行協(xié)議，是完全可以達到合同目的的，因此合同是有效的。故判決羅小姐繼續(xù)履行合同。 3、登記在夫妻一方名下的婚后房產(chǎn)買賣合同的效力 登記在丈夫名下，丈夫簽合同賣房，妻子站出來說不同意； 登記在夫妻雙方名下或配偶一方名下，另簽合同賣房，妻子（丈夫）站出來說不同意； 第一種情況，有證據(jù)證明已征得該方同意或默認 第二種情況，一方擅自出售 最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持

12、。 出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。 親戚或姘居情侶賣房 “賣方保證已取得產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，產(chǎn)權(quán)人須于本合同簽訂之日七日內(nèi)補簽本合同，因產(chǎn)權(quán)人不能簽署或不同意交易造成合同無法履行的，由賣方按照本合同第九條向買方承擔違約責任?！?4、區(qū)分一般違約和根本違約 “任何一方不履行合同義務(wù)，導致交易無法完成的，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚`約責任” 定金未付清是否已經(jīng)違約？ 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋 第一百一十九條 實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同 7月15日之前辦理首

13、期款監(jiān)管 “買賣雙方任何一方逾期履行義務(wù)達7日，守約方可解除合同，違約方應(yīng)當按照房屋成交價的20%向守約方支付違約金”合同法第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同： （三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； 5、違約時訴訟請求的選擇 “如賣方收取定金后違約，買方有權(quán)解除合同并要求賣方雙倍返還定金或要求賣方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交價百分之二十的違約金。” 假設(shè)定金5萬，房價100萬（1）請求被告雙倍返還定金10萬元；（2）請求被告賠償違約金20萬元；（3）請求被告返還定金5萬元，賠償違約金20萬元；（4）請求被告雙倍返還定金10萬元，賠償違約金20萬元； 6、解約定金的問

14、題 “如賣方在收取定金后不依合同條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須雙倍返還定金予以買方，唯買方不可要求進一步賠償或者逼使賣方履行此合同” 深圳市中級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的指導意見（征求意見稿） 17、房屋買賣合同約定，一方違約時，對方可要求違約方承擔支付違約金或賠償損失等違約責任，但不得要求對方繼續(xù)履行合同的，從其約定。 7、陰陽合同的問題 什么是陰陽合同？ 所謂“陰陽合同”，是指二手房交易雙方為逃避稅收，在按實際價格簽訂合同的同時，還簽訂一個低于實際價格的假合同，作為申報納稅的依據(jù)。 陰陽合同是否導致合同無效 規(guī)避的營業(yè)稅、個人所得稅等稅費應(yīng)由誰承擔 謹防借口陰陽合同毀約的風險

15、 二手房交易風險 ABC單 炒房吃差價 買方主體變更確認書（賣方、原買方、新買方三方簽署） 賣方警惕買家炒房吃差價的風險 公證委托書的風險 三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛（結(jié)合婚姻法解釋三） 1、借名買房的問題 2、涉及戀愛的權(quán)屬糾紛 3、涉及婚姻的權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三） 1、借名買房的問題 以他人名義買房的風險 對真正的購房人的風險：權(quán)屬、他人債務(wù)查封 對被借名人的風險：斷供、信用、購房及貸款優(yōu)惠政策的影響 物權(quán)法 第十六條不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。 第十七條不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不

16、一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。 能否通過簽署協(xié)議，并辦理公證或律師見證？ 北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行） 當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋

17、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。 2、涉及戀愛的權(quán)屬糾紛 登記在雙方名下，則為共同財產(chǎn) 登記在一方名下，則為個人財產(chǎn)，另一方出資的，按債務(wù)關(guān)系處理（注意舉證的風險，因為貸款合同、房款收據(jù)等均是他人名義） 3、涉及婚姻的權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三） 一方婚前買房，房產(chǎn)證在婚后取得，登記在一方名下，婚后夫妻共同財產(chǎn)還貸 婚姻法解釋三 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后

18、共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。 最高人民法院民一庭負責人就關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（三）答記者問 如果僅僅機械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產(chǎn)或婚后夫妻共同財產(chǎn)的標準，則可能出現(xiàn)對一方顯失公平的情況。房屋產(chǎn)權(quán)證書的取得與房屋實際交付的時間往往不同步，許多購房人由于其自身以外的原因，遲遲不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。 一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，即在婚前就取得了購房合同中購房者一方的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)

19、的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚分割財產(chǎn)時將按揭房屋認定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。 婚后父母出資購房 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二） 當事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（三） 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。 由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。 按照國人的習慣，一般也不會與子女簽署書面協(xié)議，如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產(chǎn)，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實際上也侵害了出資父母的利益。故房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資父母子女名下的，視為父母明確只對自己子女一方的贈與比較合情合理；如果由雙方父母出資購買不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有，可能更符合實際情況。 律師聯(lián)系方式： TEL: 13510763176E-mail:主頁： www.law-深圳方俊律師網(wǎng) 謝謝!