《九江縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《九江縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（31頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。
1、九江縣宏觀環(huán)境分析 九江縣位于江西省北部，長江中游南岸九江縣現(xiàn)轄7鎮(zhèn)3鄉(xiāng)2場和1個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ，面積約911平方公里，人口約34.64萬； 早在新石器晚期，縣境便有先民聚居。夏、商、西周地處荊、揚二州界。春秋為吳之西境，楚之東境，俗稱“吳頭楚尾”。歷名柴桑、汝南、潯陽、九江縣，是陶淵明的故里，也是民族英雄岳飛的第二故鄉(xiāng)。 森林樹種繁多，全縣有木本植物91個科， 251個屬，573種，屬國家保護的珍貴樹種有銀杏、水杉 等12種；珍稀野生獸類有金錢豹、小靈貓等14種 ；已探明的地下礦藏有金、銅、等21種；縣境腹地城門礦山，屬有色金屬綜合性礦床，不僅是江西省5大銅礦之一，也是全國18個大型銅礦山
2、和9個特大富稀散礦床之一 歷史悠久 文化底蘊深厚資源豐富 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 認識九江縣九 江 縣 九 江 市 九江縣城區(qū)圖 九江縣地理位置 九江縣位于江西省北部，長江中游南岸九江縣現(xiàn)轄7鎮(zhèn)3鄉(xiāng)2場和1個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ，面積約911平方公里，人口約34.64萬； 縣境構(gòu)成水、陸、空立體交通網(wǎng) 。長江黃金水道在境內(nèi)長達48公里，水運上達漢渝，下抵寧滬，內(nèi)通五河，外輪直駛港澳、日本和東南亞；京九與武九鐵路在縣城南端廬山站交匯；105國道和南九高等級汽車專用公路縱貫南北；境內(nèi)公路總長629公里。位于縣城以南20公里的廬山機場，可起降波音737等大型 客機，已開通國內(nèi)客、貨運航線 境內(nèi)存有古代文化遺址20
3、處，古墓葬11處，古石刻4處，近現(xiàn)代建筑等8處，各類文物5311件；省級文物保護單位7處，縣保單位13處 ；天然溶洞分布廣泛，已探明的有獅子洞、涌泉洞等溶洞 ；岷山鄉(xiāng)境內(nèi)保存有八一起義聯(lián)絡遺址、小陽蘇維埃政府遺址等，其山區(qū)蜿蜒起伏、地勢險要、風光秀麗，適于休閑旅游的發(fā)展。 水陸空交通網(wǎng)發(fā)達旅游資源豐富 特色鮮明認識九江縣九 江 縣 九 江 市九江縣城區(qū)圖九江縣地理位置 九江縣經(jīng)濟水平在全市排名中處于中下水平，但近6年發(fā)展速度較快，年均GDP增長率在16%以上； GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系4%-5% 5%-8% 大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 九江縣為19.5%近6年九江縣經(jīng)濟不
4、斷發(fā)展，GDP不斷增長，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段 宏觀經(jīng)濟 九江市各縣在全省各縣中排名對比序號 縣名 09年排名 10年排名 升降情況1 湖口 38 31 上升7位2 瑞昌 33 33 持平3 永修 27 35 下降8位 4 修水 36 36 持平5 武寧 49 49 持平6 九江縣 53 54 下降1位7 都昌 55 57 下降2位8 彭澤 60 59 上升1位9 星子 74 62 上升12位10 德安 63 63 持平11 共青 無 69 無 九江縣人均可支配收入雖然近年增長所有增長，但總體仍處于較低水平；人民生活 第二產(chǎn)業(yè)是九江縣的主導產(chǎn)業(yè),近年呈穩(wěn)步提升趨勢，但城市化水平嚴重滯后于工業(yè)化
5、水平；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) n從總體走勢來看，第一產(chǎn)業(yè)占GDP比例緩慢下降，第二產(chǎn)業(yè)所占比例不斷提升；n從與國際慣例的數(shù)值比較看,九江縣城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理,但城市化水平嚴重滯后于工業(yè)化水平. 城市化與工業(yè)化的比值 城市化與第三產(chǎn)業(yè)的比值一般數(shù)值 1.45-2.5 0.8-1.5九江縣比值 0.38 1.17 城鎮(zhèn)化率快速，政府加快擴大城市版圖；城市化率 n 全縣城鎮(zhèn)人口80,071人，城鎮(zhèn)化率24.23%，比上年提高0.61個百分點n九江縣2010年縣城建成區(qū)面積13.4平方公里，建成區(qū)人口8.5萬人 ，根據(jù)發(fā)展預測，2015年建成區(qū)規(guī)模達到20平方公里，建成區(qū)人口18萬人。 以宜居、宜游、宜業(yè)為目標，
6、努力打造文化之城、生態(tài)之城、實力之城、和諧之城按照“對接主城區(qū)，融入大九江，決戰(zhàn)新工業(yè)，做美沙河城”的發(fā)展思路，堅持兩區(qū)互動、強工興城、科學發(fā)展、奮起趕超 城市定位發(fā)展思路城市規(guī)劃 城市布局 一城：即沙河城，要以東泉路為重點，實現(xiàn)與八里湖新城區(qū)全面對接。兩鎮(zhèn)：即港口街鎮(zhèn)、城門鎮(zhèn)；港口街鎮(zhèn)建設成為承接九江、對接瑞昌的重要中心集鎮(zhèn)；城門鎮(zhèn)定位為休閑、娛樂、金融、房產(chǎn)、商務、會展等城西港區(qū)的綜合服務城，并將賽城湖南岸作為大沙河布局的重點發(fā)展區(qū)域 三區(qū)：即赤湖產(chǎn)業(yè)區(qū)、沙城工業(yè)區(qū)、獅子物流區(qū)。將獅子建成連接城門、對接城區(qū)的旅游集鎮(zhèn)和綜合物流園區(qū) 城市藍圖 “八里湖新區(qū)歡迎您”迎賓門的順利安裝，標志著經(jīng)過
7、三年的發(fā)展，九江正在昂首邁入八里湖時代，大九江的框架正在形成。 八里湖新區(qū)九江計劃用三年時間，把中心城區(qū)建設成100平方公里，100萬人口中部區(qū)域性的大都市，實現(xiàn)從“甘棠湖、南湖時代”走向“八里湖時代”。未來更將瑞昌、星子、湖口、九江縣四個大組團納入“大九江”規(guī)劃，形成300平方公里，300萬人口的“半小時都市圈” 今年1-6月，九江縣新簽約億元以上項目20個，合同資金159.7億元工業(yè)園建設 九江縣堅持“特色立園、優(yōu)勢立園，不斷培植產(chǎn)業(yè)集群：以年產(chǎn)860萬張精制皮制品項目和30萬紗錠乾元紡織項目為龍頭，大力發(fā)展輕工制造產(chǎn)業(yè)以富美家和中盛鋼構(gòu)為龍頭，大力發(fā)展新型材料產(chǎn)業(yè)以匯泉生物科技和30萬噸
8、寶利源糧油項目為龍頭，大力發(fā)展綠色食品產(chǎn)業(yè)以投資50億元的九江青少年科普教育基地和投資3億元的中華賢母園為龍頭，大力發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)以投資30億元的九江國際皮草商貿(mào)城為龍頭，大力發(fā)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)以九江寰詰光電太陽能光電項目為龍頭，大力發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)，力爭34年內(nèi)，實現(xiàn)園區(qū)年產(chǎn)值達到500億元目標 加大交通項目投入，將撫州打造為贛閩臺經(jīng)濟走廊上的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對接區(qū)u賽城湖跨湖大橋規(guī)劃主橋全長750米，橋?qū)?2米，雙向六車道u是連接城門新區(qū)與城西港區(qū)的重要交通要道，大橋建成后，將為城門新區(qū)的發(fā)展，帶來不可估量的經(jīng)濟效益和社會效益。 城市藍圖賽城湖跨湖大橋 獅城大道，環(huán)賽城湖東路，賽城湖跨湖大橋，平行福
9、銀高速路，東泉路延伸線，淵明西大道等道路的修建，將使九江縣”六縱四橫“的城市道路網(wǎng)全面形成，進一步拉大城市發(fā)展的空間，引導城市結(jié)構(gòu)布局的調(diào)整，帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，提升中心城區(qū)的輻射帶動作用。 宏觀環(huán)境小結(jié)城市概況 p以宜居、宜游、宜業(yè)為目標，努力打造文化之城、生態(tài)之城、實力之城、和諧之城城市經(jīng)濟 p 經(jīng)濟保持高速發(fā)展，但整體經(jīng)濟水平處于九江市中下位城市藍圖 p發(fā)展工業(yè)園，融入大九江，城市發(fā)展前景可觀 城市建設 p 城市基礎設施建設不斷加強，加快城市化進程發(fā)展 九江縣房地產(chǎn)市場分析 【樓盤分布】目前九江縣在售樓盤主要分布在往九江市區(qū)方向的陶淵明公園以北區(qū)域，這也是九江縣對接大九江發(fā)展戰(zhàn)略的方
10、向；瑞景新城 廬山春天 凱旋城一二期柴璽欣園 江南熙園沙河名城 榮豐一里洋房金彩公寓水金財富廣場 丹楓美廬 凱旋城三期鑫盛公園一號御樟園麗都中央公館 閔華興苑 在售 尾盤 九江市區(qū)方向 【供應情況】2012年1-8月份，九江縣住宅新增供應套數(shù)為1087套，面積為10.4萬； 【供應房型結(jié)構(gòu)】2012年1-8月份，九江縣商品住宅新增供應房型以三房為主，約4.62萬，其次為二房； 【供應面積段結(jié)構(gòu)】2012年1-8月份，九江縣商品住宅新增供應各面積段，以110-130為主，約為4.14萬，其次為90-110； 【成交套數(shù)】2012年1-8月份，住宅銷售套數(shù)經(jīng)歷了年初的低潮后在3月份達到頂峰，隨后又
11、逐漸回落，預計“中秋國慶”將助推成交量上漲； 【成交價格】2012年1-8月份，住宅價格維持在3500-3700元/之間，較年初略有下降，商業(yè)價格受成交樓盤變化波動較大； 【后期供應】凱旋城外，九江縣各重點樓盤預計后期推出總套數(shù)約2208套，總建筑面積約22.4萬； 【客群分析】主力客群為沙河鎮(zhèn)縣城人口為主，其次為九江縣下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村進城人口；n主力客群：沙河鎮(zhèn)當?shù)厝丝趎次主力客群：九江縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村進城人口n輔助客群：九江縣外地返鄉(xiāng)人口n機會客群：九江市投資客戶 房地產(chǎn)市場小結(jié) 各主要樓盤后期供應約2208套，約22.4萬方今年以來供應套數(shù)1087套，主力戶型為三房，主力面積段在110-130
12、發(fā)展階段 目前以九江沙河鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買者居多，基本為剛需客戶樓盤主要分布在陶淵明公園以北區(qū)域，也是未來發(fā)展方向九江縣均價3500-3700元/，公園以北區(qū)域均價約3900元/ 樓盤個案分析 基本情況 占地面積：63509 建筑面積：126380 ，容積率：1.99物業(yè)類型 多層、小高層、高層主力戶型 94、104、119的三房價格 均價3300元/開盤時間 2010-9-1銷售情況 前期房源基本售罄，預計10月推出高層 未來推量 4棟18F高層，兩梯四戶，約216套客戶情況 周邊居民及鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城置業(yè)者核心賣點 門戶地段、社區(qū)配套 廬山春天 基本情況 占地面積153520 建筑面積380000
13、物業(yè)類型 多層、小高層、高層主力戶型 117-123平米三房價格 復式房源 3700-3800元/，電梯房（3棟）10層以下3700-3900元/、10層以上3900-4500元/，店面約15000元/開盤時間 2010-9-12 近期銷售情況 12年至今已售22套，還有72套可售未來推量 /客戶情況 九江縣本地置業(yè)者核心賣點 未來市政中心、主干道、市民廣場 長隆凱旋城 基本情況 占地面積 17000 建筑面積47600物業(yè)類型 多層、電梯房主力戶型 101二房和107三房價格 3800-3900元/；外街商鋪12000元/，內(nèi)街商鋪9000元/ 開盤時間 2011-1-23近期銷售情況 近期
14、銷售4棟多層，銷售率50% 未來推量 無客戶情況 九江縣本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群核心賣點 行政中心區(qū)、市政公園、新區(qū)交匯九江 榮豐一里洋房 基本情況 占地面積 24639 建筑面積 ，容積率1.996物業(yè)類型 多層、小高層、高層主力戶型 98-136戶型雙臥朝南價格 均價4300元/開盤時間 2011年9月近期銷售情況 新增預售114套，已售45套 未來推量 二期約360套客戶情況 九江縣本地置業(yè)者核心賣點 縣政府旁、三大公園環(huán)伺、八里湖南岸 鑫盛公園1號 基本情況 占地面積18800.09 建筑面積28282.88 ，容積率1.5物業(yè)類型 多層、小高層主力戶型 91兩房、122三房價格 均價400
15、0元/，開盤享9.5折+1萬元豪禮 開盤時間 2012年7月28日近期銷售情況 推出140套，去化28.6% 未來推量 后期安置房居多，預計房源不多客戶情況 項目周邊客群居多核心賣點 / 御樟園 基本情況 占地面積21866.78 建筑面積65600.34 ，容積率3物業(yè)類型 多層、小高層主力戶型 88兩房和118三房價格 4000-4330元/開盤時間 2011-11-27近期銷售情況 近期119套房源，剩余41套 未來推量 二期5棟，共574套房源（其中2棟25F電梯房）客戶情況 城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城買房客群核心賣點 3大公園、九江縣一中 麗都中央公館 基本情況 占地面積96666.67 ，
16、建筑面積174000 ，容積率1.8，綠化率35%物業(yè)類型 多層、小高層、高層、洋房主力戶型 88兩房和118三房價格 4200元/，少量特價房2600-2900元/開盤時間 2010-8-21近期銷售情況 近期119套房源，剩余41套 未來推量 三期規(guī)劃為洋房+多層（共240套）、2棟小高層（100多套）、酒店 客戶情況 以沙河本地客群居多，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者也較多核心賣點 24萬方成熟大盤、聯(lián)盛入駐、雙城核心 瑞景新城 基本情況 占地面積117753 建筑面積259057 ，容積率2.2物業(yè)類型主力戶型 90左右兩房、110-120三房價格 3700元/開盤時間 2010-9-25近期銷售情況 新增預售801套，12年至今項目售出176套 未來推量 2012年新增預售中仍有713套房源可售客戶情況 以沙河本地客群和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者為主核心賣點 情景商業(yè)街、大型商場、完善配套 柴璽欣園
九江縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
