合同法釋義- 租賃合同

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1、文章來源：中顧法律網(wǎng) 中國第一法律門戶 中顧法律網(wǎng)提供更多免費(fèi)司法考試資料下載 合同法釋義- 租賃合同 　　本章共二十五條，主要對(duì)租賃合同的概念、租賃合同的主要條款、租賃合同的期限、租賃合同的形式、出租人交付租賃物、對(duì)租賃物的維修以及對(duì)租賃物的質(zhì)量和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)、承租人妥善保管租賃物、按時(shí)交納租金的義務(wù)等問題作出了規(guī)定。 　　第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 　　【釋義】本條是關(guān)于租賃合同的概念的規(guī)定。 　　本條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。從這條規(guī)定中可以看出，租賃合同

2、有以下特征： 　　1.租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同 　　租賃合同是一方當(dāng)事人(出租人)將租賃物有限期地交給另一方當(dāng)事人(承租人)使用，承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益。在租賃的有效期內(nèi)，承租人可以對(duì)租賃物占有、使用、收益，而不能任意處分租賃物。當(dāng)租賃合同期滿，承租人要將租賃物返還出租人。因此，租賃合同只是將租賃物的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人，而租賃物的所有權(quán)或處分權(quán)仍屬于出租人。租賃合同的這一特征區(qū)別于買賣合同和贈(zèng)與合同。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人的合同。贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)給予受贈(zèng)人。這兩類合同都是以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)為基本特征的。 　　2.承租人取得租賃物的使用權(quán)

3、是以支付租金為代價(jià) 　　承租人使用租賃物是為了滿足自己的生產(chǎn)或生活需要的，出租人出租租賃物是為了使租賃物的價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，取得一定的收益。承租人要取得使用權(quán)不是無償?shù)模且虺鲎馊酥Ц蹲饨鸬?。支付租金是租賃合同的本質(zhì)特征。這一特征區(qū)別于借用合同，借用合同雖然借用人取得了借用物的使用權(quán)，但是借用是無償?shù)模恍韪冻鋈魏未鷥r(jià)。同時(shí)這一特征也區(qū)別于借款合同，雖然兩者都是有償?shù)模杩詈贤Ц兜氖抢ⅰ＠⒉煌谧饨?，租金雙方當(dāng)事人可以約定，利息在很多情況下是法定的，當(dāng)事人是不能約定的，即使是自然人之間的借款利息也有一個(gè)上限要求，不能放高利貸;租金可以不按租期的時(shí)間長短來計(jì)算，利息往往是根據(jù)借款時(shí)間的長

4、短來計(jì)算。 　　3.租賃合同的標(biāo)的物是有體物、非消耗物 　　租賃物必須是有形的財(cái)產(chǎn)，這是租賃合同的特征之一。租賃可以是動(dòng)產(chǎn)，如汽車、機(jī)械設(shè)備、計(jì)算機(jī)等，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，如房屋。但無論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，它們都是有形的，都是能以一定的物質(zhì)形式表現(xiàn)出來的。無形的財(cái)產(chǎn)不能作為租賃的標(biāo)的物。這是與租賃合同中承租人占有、使用租賃物的特征緊密聯(lián)系的。非消耗物是指能夠多次使用而不改變其形態(tài)和基本價(jià)值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作為租賃物，如洗滌用品、糧食等，因?yàn)檫@些物品一經(jīng)使用，就已喪失其自身的價(jià)值，甚至物本身已經(jīng)消失了，根本不可能再要求出租人返還。因此，消耗物不能作為租賃合同的標(biāo)的物。

5、 　　4.租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤? 　　在租賃合同中，出租人和承租人均享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，出租人須將租賃物交付承租人，并保證租賃物符合約定的使用狀態(tài)。承租人負(fù)有妥善保管租賃物并按約定按期向出租人支付租金。任何一方當(dāng)事人在享有權(quán)利的同時(shí)都是以履行一定義務(wù)為代價(jià)的。因此，租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤?。它區(qū)別于贈(zèng)與合同，贈(zèng)與合同在通常情況下一般是單務(wù)合同，贈(zèng)與人向受贈(zèng)人贈(zèng)與財(cái)物并不以對(duì)方承擔(dān)一定義務(wù)為條件。 　　5.租賃合同具有臨時(shí)性 　　租賃合同是出租人將其財(cái)產(chǎn)的使用收益在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給承租人，因?yàn)椴皇撬袡?quán)的轉(zhuǎn)移，因此，承租人不可能對(duì)租賃物永久地使用，物的使用價(jià)值也是有一定期限的。各國法律

6、一般都對(duì)租賃期限的最長時(shí)間有所限制。我國合同法規(guī)定，租賃期限最長不能超過20年。租賃合同根據(jù)租賃的不同可分為動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，不動(dòng)產(chǎn)租賃在我國主要指房屋租賃。根據(jù)租賃合同是否約定期限可分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃關(guān)系到租金的交付日期、租賃物的返還的日期、合同終止的時(shí)間等問題。不定期租賃賦予合同當(dāng)事人隨時(shí)解除合同的權(quán)利。 　　租賃合同是在人們的經(jīng)濟(jì)生活和日常生活中經(jīng)常使用的一種合同。它可以在自然人、法人之間調(diào)劑余缺，充分發(fā)揮物的使用功能，最大限度的使用其價(jià)值。通過租賃，承租人與出租人雙方的利益可以同時(shí)得到滿足，因此，租賃是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中較為重要的一種經(jīng)濟(jì)形式。 　　目前在我國的經(jīng)濟(jì)

7、生活中，有些交易行為，如土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村的土地承包經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)的租賃、企業(yè)承包租賃經(jīng)營等形式，是否用本法關(guān)于租賃合同的規(guī)定加以調(diào)整，在起草合同法的過程中有不同意見。有的人認(rèn)為，上述幾種經(jīng)營形式從實(shí)質(zhì)上講是租賃，應(yīng)該由租賃合同調(diào)整;也有人認(rèn)為要根據(jù)不同情況來分析，土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)更多地是對(duì)土地的使用權(quán)的取得，土地使用權(quán)的使用年限最高可達(dá)到70年，土地承包經(jīng)營權(quán)30年不變，它是一種用益物權(quán)，各國一般都將這種土地使用權(quán)通過物權(quán)法來調(diào)整。本章規(guī)定不適用于土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。對(duì)于國有土地使用權(quán)的出租問題，目前我國法律還沒有具體規(guī)定，只是

8、在少數(shù)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，它是為了便于各級(jí)政府進(jìn)一步盤活存量用地的一項(xiàng)措施，它還有待于在試行中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 　　對(duì)于企業(yè)的租賃經(jīng)營合同與本章規(guī)定的租賃合同是不同的，表現(xiàn)在，一是企業(yè)租賃的當(dāng)事人一方是企業(yè)的所有人或管理人，另一方則是本企業(yè)的職工，他們之間本來就有一個(gè)內(nèi)部管理的關(guān)系;二是合同訂立是以公開招標(biāo)的形式進(jìn)行的，有時(shí)還須由有關(guān)部門批準(zhǔn);三是租賃的標(biāo)的是整個(gè)企業(yè)，而不是某一特定的財(cái)產(chǎn)，是人財(cái)物、產(chǎn)供銷、資金、技術(shù)、經(jīng)營等多種因素的綜合體，承租人獲得的不僅是對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)，而是一種經(jīng)營權(quán);四是承租人須以自己的財(cái)產(chǎn)向企業(yè)提供擔(dān)保;五是按照合同的要求，合同終止時(shí)，企業(yè)的價(jià)值須大于租賃時(shí)的價(jià)值。從上述

9、特征中可以看出，本章規(guī)定的租賃合同不能適用于企業(yè)的租賃經(jīng)營活動(dòng)。 　　第二百一十三條 租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。 　　【釋義】本條是關(guān)于租賃合同的主要內(nèi)容的規(guī)定。 　　租賃合同的內(nèi)容是指在租賃合同中應(yīng)當(dāng)約定哪些條款。由于租賃合同的標(biāo)的物不同或者租賃期限、租賃方式不同，合同的內(nèi)容可能也不同，但一些主要條款都是應(yīng)該具備的。本條的規(guī)定是一個(gè)指導(dǎo)性條款，是指在一般情況下，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備的主要條款，包括如下事項(xiàng)： 　　1.有關(guān)租賃物的條款 　　租賃物是租賃合同的標(biāo)的物。租賃合同的當(dāng)事人訂立租賃合同的目的就是要使用租賃物或從

10、他人使用租賃物中獲取一定的利益，因此，租賃物是租賃合同的主要條款。有關(guān)租賃物的條款涉及這樣幾個(gè)方面： 　　(1)租賃物的名稱。租賃物應(yīng)以明確的語言加以確定，如汽車，是小轎車還是貨車，要約定清楚。對(duì)租賃物本身的要求，租賃物應(yīng)是有體物，非消耗物;應(yīng)是流通物而不是禁止流通物，禁止流通物不能作為租賃物。如槍支是禁止制造、買賣、銷售的，也是不能出租的。租賃物可以是種類物，也可以是特定物，對(duì)于種類物，一旦承租人對(duì)其選擇完畢就已特定化。例如，承租人要租賃一輛汽車，他在出租人處指定了一輛車號(hào)為B93468白色桑塔納轎車，這時(shí)此輛轎車已特定化，出租人只能將該轎車向承租人交付。租賃物約定明確關(guān)系到租賃物的交付、

11、合同期限屆滿承租人返還租賃物、第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利等問題。 　　(2)租賃物的數(shù)量。明確數(shù)量，出租人才能準(zhǔn)確的履行交付租賃物的義務(wù)，它也是租賃期限屆滿時(shí)，承租人返還租賃物時(shí)的依據(jù)。 　　(3)租賃物的用途。租賃物的用途關(guān)系到承租人如何使用該租賃物，因?yàn)槌凶馊素?fù)有按照約定使用租賃物的義務(wù)，租賃物的用途就必須約定清楚，否則當(dāng)租賃物損壞時(shí)，出租人就難以行使其請(qǐng)求權(quán)。租賃物的用途應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物本身的性質(zhì)特征來確定。例如，用于載貨的汽車不能用于載人，用于制造精密器件的車床不能用于制造一般的器件。約定租賃物的用途也可以明確承租人對(duì)租賃物使用過程中的消耗的責(zé)任歸屬問題。 　　2.有關(guān)租賃期限的條款

12、 　　租賃期限關(guān)系承租人使用租賃物的時(shí)間的長短、支付租金的時(shí)間、交還租賃物的時(shí)間等等。如合同當(dāng)事人對(duì)支付租金的期限沒有約定時(shí)，可根據(jù)租賃期限來確定支付租金的期限。租賃期限的長短由當(dāng)事人自行約定，但不能超過本章規(guī)定的最高期限。 　　租賃期限可以年、月、日、小時(shí)計(jì)算，要根據(jù)承租人的需要來確定。如果當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可按照合同法的有關(guān)規(guī)定來確定。 　　3.有關(guān)租金的條款 　　出租人出租租賃物的目的就是收取租金，租金同租賃物一樣是租賃合同中必不可少的條款，支付租金是承租人的主要義務(wù)，收取租金是出租人的主要權(quán)利。租金的多少、租金支付的方式;是人民幣支付還是以外匯支付;是現(xiàn)金

13、支付還是支票支付;是直接支付還是郵寄支付;是按月支付還是按年支付;是二次支付，還是分次支付;是預(yù)先支付還是事后支付，這些問題都應(yīng)當(dāng)在訂立合同時(shí)約定明確，以避免事后發(fā)生爭議。同時(shí)，這些約定也是合同當(dāng)事人履行義務(wù)和行使權(quán)利的依據(jù)。 　　4.有關(guān)租賃物維修的條款 　　承租人租賃的目的是為了使用收益，這就要求租賃物的狀態(tài)必須符合使用的目的，同時(shí)，在使用租賃物時(shí)必然會(huì)有正常的消耗，這就有一個(gè)對(duì)租賃物的維修問題。對(duì)租賃物的維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)，這是出租人在租賃合同中的主要義務(wù)。但并不排除在有些租賃合同中承租人負(fù)有維修義務(wù)。一般有幾種情況：一是有些租賃合同，法律就規(guī)定承租人負(fù)有維修義務(wù)。例如，海商法

14、規(guī)定，光船租賃由承租人負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)。有時(shí)為了能夠?qū)ψ赓U物及時(shí)、更好地進(jìn)行維護(hù)，保持其正常的使用功能，合同雙方可以約定，維修義務(wù)由承租人負(fù)責(zé)。二是根據(jù)商業(yè)習(xí)慣，租賃物的維修義務(wù)由承租人負(fù)責(zé)。例如，在汽車租賃中，一般都是由承租人負(fù)責(zé)汽車的維修的。三是根據(jù)民間習(xí)俗，如在我國西南地區(qū)的房屋租賃中就有“大修為主，小修為客”的說法和習(xí)慣。 　　除了上述條款外，當(dāng)事人還可以根據(jù)需要訂立某些條款，如違約責(zé)任、解決爭議的方式以及解除合同的條件等等都是合同中的重要的條款。 　　第二百一十四條 租賃期限不得超過一十年。超過二十年的，超過部分無效。 　　租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自

15、續(xù)訂之日起不得超過二十年。 　　【釋義】本條是關(guān)于租賃期限的最高限制的規(guī)定。 　　租賃是轉(zhuǎn)讓租賃物的使用權(quán)，是承租人為使用租賃物而滿足自己生活或經(jīng)營的需要的。承租人并不想長期占用租賃物，因?yàn)檫@種使用權(quán)是以支付租金為代價(jià)的，當(dāng)承租人達(dá)到使用收益的目的后，需要將租賃物返還出租人。這里就有個(gè)租賃期限的問題。租賃期限的長短由當(dāng)事人根據(jù)其使用租賃物的目的和租賃物的性質(zhì)自主決定。應(yīng)當(dāng)說租賃期太長并不利于當(dāng)事人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)榭陀^情況總是在不斷變化的，特別是不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格可能會(huì)因一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而大起大落。 　　很多國家的法律都對(duì)租賃合同的最長期限作出限制。例如，日本民法規(guī)定，租賃契約的存續(xù)期間

16、不得超過20年，如果所訂租賃契約比這個(gè)期間長的，要縮短為20年。意大利民法典規(guī)定，租賃不得超過30年，如果約定期間超過30年或者永久的，則將被減至30年。德國也規(guī)定30年。我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”規(guī)定，租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。我國合同法借鑒了這些規(guī)定，考慮到我國正處在一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的建立過程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，變化也很快，為了更有效地保護(hù)租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)益，對(duì)租賃期限的最高期限有所限制是有必要的。因此，本法作出了租賃合同的期限最長不得超過20年的規(guī)定。 　　通常情況下，當(dāng)事人在確定租賃期限長短時(shí)，總是要根據(jù)租賃物的性質(zhì)和承租人的使用目的來確定的。在動(dòng)產(chǎn)租賃中，租賃

17、期限是比較短的，一般都是臨時(shí)使用。例如，租賃汽車，按照國家有關(guān)規(guī)定，汽車的使用壽命是10年，雙方當(dāng)事人不可能約定一個(gè)租賃期為20年的租賃合同。租賃期限較長的是不動(dòng)產(chǎn)租賃即房屋租賃。在房屋租賃中，用于承租人居住需要和用于商業(yè)性租賃是不一樣的。一般講用于居住租賃的承租人希望租期長一些，使這種租賃關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定一些。商業(yè)租賃中、在訂立合同時(shí)房屋的租價(jià)比較低的情況下，承租人就希望將租賃期限訂的長一些，租金固定下來;在房屋的租價(jià)偏高的時(shí)候，出租人就希望租期訂得長一些，這樣就能保證其得到更多的租金。當(dāng)雙方當(dāng)事人不能自己尋找一個(gè)公平的交叉點(diǎn)時(shí)，法律總是要在利益雙方中找出平衡點(diǎn)的。這也是規(guī)定最高租賃期限的一個(gè)目

18、的。 　　20年實(shí)際上并不是一個(gè)絕對(duì)的最高限，因?yàn)槿绻赓U合同雙方當(dāng)事人在20年期滿時(shí)，仍然希望保持租賃關(guān)系，可以采取兩個(gè)辦法：一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。這時(shí)法律規(guī)定視為原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，即雙方當(dāng)事人又形成了一個(gè)不定期租賃的關(guān)系，如果一方當(dāng)事人想解除合同隨時(shí)都可以為之，這種情況被稱為合同的“法定更新”。二是雙方當(dāng)事人根據(jù)原合同確定的內(nèi)容再續(xù)簽。一個(gè)租賃合同，如果需要較長的租期，當(dāng)事人仍然可以再訂一個(gè)租期為20年的合同，這種情況被稱為“約定更新”。 　　第二百一十五條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形

19、式的，視為不定期租賃。 　　【釋義】本條是關(guān)于租賃合同形式的規(guī)定。 　　關(guān)于合同形式本法總則部分已作出規(guī)定，即當(dāng)事人訂立合同有書面形式、口頭形式和其他形式。法律并不特別要求合同當(dāng)事人來用何種形式訂立合同是有效的，但是法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。這里的法律不僅指有關(guān)的專門的法律，而且也包括合同法分則中規(guī)定的對(duì)特定合同的特定的書面要求。關(guān)于租賃合同應(yīng)當(dāng)采用什么形式訂立，租賃合同的基本特征是規(guī)定本條內(nèi)容的依據(jù)。 　　如前所述，租賃合同是轉(zhuǎn)讓租賃物使用權(quán)的合同，出租人轉(zhuǎn)讓租賃物的使用權(quán)就負(fù)有將租賃物交付承租人使用的義務(wù)，同時(shí)承租人負(fù)有在租賃期間屆滿時(shí)返還租賃物的義務(wù)，返還

20、的租賃物要符合原狀。承租人在使用租賃物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照約定使用，如果對(duì)租賃物造成損害要視不同情況承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這些權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)明確、具體。在租賃合同中，采用口頭形式訂立合同有其一定的便利性，如在一些臨時(shí)使用租賃物的交易中，一名天津的游客到北京臨時(shí)租一輛自行車游玩，租一架照相機(jī)照相，在公園里租游船等，這種臨時(shí)性使用時(shí)間很短，涉及的租金也較少，就不必非要采用書面形式訂立合同。但是租賃合同畢竟是出租人所有的或可支配的財(cái)產(chǎn)交付于承租人手中，承租人對(duì)其占有使用，對(duì)出租人來說有喪失租賃物的風(fēng)險(xiǎn)，如果沒有采用書面形式訂立合同，一旦發(fā)生爭議，口說無憑，當(dāng)事人的權(quán)利很難得到保護(hù)。法國民法典雖然對(duì)采用何種形式訂立

21、租賃合同沒有特別規(guī)定，但它規(guī)定：但口頭合同在租賃物未交付之前，另一方否認(rèn)租賃關(guān)系存在時(shí)，不問其租金如何低微，亦不問他方主張已交付定金，租賃的事實(shí)不能得到證明。為了既便利交易又保證交易安全，本條對(duì)租賃合同的形式作了幾個(gè)層次的規(guī)定： 　　第一，租賃期限不滿6個(gè)月的租賃合同，即可以采用口頭形式也可以采用書面形式。這是因?yàn)樽赓U期限較短的合同一般來說租賃物價(jià)值不大(當(dāng)然不排除大型的機(jī)械設(shè)備)，租賃物使用后變化也不大，租金也較少，租賃關(guān)系結(jié)束的快，證據(jù)不易失散。一旦發(fā)生糾紛容易分清責(zé)任，因此，不必要求當(dāng)事人非以書面形式訂立合同。但對(duì)于房屋租賃合同即使租賃期限不滿6個(gè)月，因房屋的價(jià)值較高，租金多，按照我國

22、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。 　　第二，租賃期限在6個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)采用書面形式。書面形式可以是在本法第十一條規(guī)定的任何書面形式。 　　以租賃期限長短來劃分是否應(yīng)當(dāng)采用書面形式是考慮到租期長短與合同當(dāng)事人雙方的利益有直接關(guān)系，因?yàn)樽馄陂L的合同往往是租賃物價(jià)值較高，租金較多，對(duì)租賃物的使用消耗也多一些，如果以書面形式將雙方的權(quán)利義務(wù)規(guī)定清楚，在將來發(fā)生爭議時(shí)就有據(jù)可查，易于解決糾紛，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 　　第三，租賃期限6個(gè)月以上的，當(dāng)事人沒有采用書面形式，雙方又對(duì)租賃期限有爭議的，如果雙方已經(jīng)履行合同的主要義務(wù)，合同還是

23、有效的。如果沒有履行主要義務(wù)，當(dāng)事人對(duì)其他問題沒有爭議，只是對(duì)租賃期限有爭議的，依本條規(guī)定，視為不定期租賃，其租賃合同還是有效的，不定期租賃合同雙方當(dāng)事人隨時(shí)可以解除合同。 　　第二百一十六條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。 　　【釋義】本條是關(guān)于出租人交付租賃物的義務(wù)和對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。 　　本條規(guī)定的是出租人的兩條義務(wù)，一是交付義務(wù);二是對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。這兩項(xiàng)義務(wù)是出租人的重要義務(wù)。其他義務(wù)如維修義務(wù)、出賣租賃物的通知義務(wù)等是這兩個(gè)義務(wù)派生出來的。 　　1.出租人的交付義務(wù) 　　本條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承

24、租人。所謂交付是將租賃物的轉(zhuǎn)移占有至承租人。因?yàn)槌凶馊艘〉米赓U物的使用權(quán)就必須對(duì)該租賃物占有，占有是能夠使用的前提。因此，承租人有權(quán)要求出租人按照約定向其交付租賃物。所謂按照約定交付租賃物，包括按照約定的租賃物的名稱、數(shù)量、交付方式、時(shí)間和地點(diǎn)向承租人交付租賃物。如果租賃物分主物和從物時(shí)，在交付主物的同時(shí)應(yīng)將從物一并交付承租人。例如，交付的租賃物為汽車時(shí)，在交付汽車的同時(shí)應(yīng)將汽車鑰匙一并交給承租人。交付的地點(diǎn)可以是承租人所在地，也可以是出租人所在地。這由合同的履行地點(diǎn)來決定，如一建筑企業(yè)租賃塔吊，出租人可將塔吊送到建筑工地，也可以由承租人到出租人處將塔吊拉走。出租人交付的租賃物必須符合合同約

25、定的使用目的。 　　2.出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任 　　瑕疵擔(dān)保責(zé)任是買賣合同中的一個(gè)重要的法定責(zé)任，它是指出賣人就出賣的標(biāo)的物的瑕疵應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。包括物的瑕疵擔(dān)保和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保。租賃合同同買賣合同一樣都是一種有償合同，其合同標(biāo)的都是特定的物，有一定的共性。因此，在租賃合同中租賃物的要求也同樣適用物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。由于租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的使用權(quán)，而承租人租賃財(cái)產(chǎn)是為了使用和收益，因此，在租賃合同中的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任主要是物的效用的瑕疵擔(dān)保，即出租人應(yīng)保證租賃物具備應(yīng)有的使用價(jià)值。例如，電腦能夠正常地設(shè)定程序、進(jìn)行文字編輯和處理以及上網(wǎng)使用;電冰箱能夠正常地制冷起

26、到儲(chǔ)藏作用等等。一般來講，承租人訂立合同時(shí)，知道租賃物有瑕疵的，出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，承租人無權(quán)要求出租人進(jìn)行維修，減少租金或解除合同。但在特殊情況下，即使承租人知道租賃物有瑕疵，出租人也要負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。即本法第二百三十三條的規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。 　　本條規(guī)定出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任在合同履行的兩個(gè)階段都有要求：一是在租賃物交付時(shí)保證交付的租賃物符合約定的用途，具有品質(zhì)完整的使用價(jià)值，使承租人能夠正常使用。二是在租賃期間內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。在租賃期間如果租賃物本身出現(xiàn)問題，承租人請(qǐng)求

27、出租人進(jìn)行維修時(shí)，出租人應(yīng)對(duì)其進(jìn)行及時(shí)地維修，以保證承租人的正常使用。出租人如不能及時(shí)予以維修，承租人可以自行維修，維修的費(fèi)用應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用時(shí)，承租人有權(quán)請(qǐng)求減少租金或延長租期。 　　第二百一十七條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。 　　【釋義】本條是關(guān)于承租人按約定使用租賃物的義務(wù)的規(guī)定。 　　承租人按約定使用租賃物是承租人的一項(xiàng)義務(wù)。承租人租賃該物并占有它的目的就是使用它。使用租賃物是承租人在租賃合同中的一項(xiàng)基本權(quán)利，但由于承租人對(duì)租賃物只是獲得使

28、用權(quán)和收益權(quán)，而并沒有所有權(quán)，最終還是要將租賃物返還給出租人的，這樣承租人就有一個(gè)保證租賃物自始至終符合其本身的品質(zhì)和效用。同時(shí)任何物都是經(jīng)過使用有正常消耗的，不斷折舊，最后喪失其價(jià)值。只是不同的物使用方法的不同其折舊率也不同，因此，承租人使用租賃物應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用。各國民法對(duì)承租人的該項(xiàng)義務(wù)都有所規(guī)定。例如，法國民法規(guī)定，承租人應(yīng)依照租賃契約規(guī)定的目的使用租賃物;在契約無規(guī)定時(shí)，依照當(dāng)時(shí)情況所推定的目的使用之;如承租人使用租賃物于非約定的目的，或者使用的方法可能對(duì)于出租人發(fā)生損害時(shí)，出租人得斟酌情形，請(qǐng)求解除契約。我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”規(guī)定，承租人應(yīng)依約定方法為租賃物之使用、收益，無約定

29、方法者，應(yīng)以依租賃物之性質(zhì)而定之方法為之。承租人違反前項(xiàng)規(guī)定為租賃物之使用、收益，經(jīng)出租人阻止而繼續(xù)為之者，出租人得終止契約。 　　承租人履行此項(xiàng)義務(wù)的條件是： 　　1.租賃物已由出租人按約定交付承租人，承租人對(duì)租賃物已實(shí)際占有，因此取得了對(duì)該租賃物的使用權(quán)。 　　2.出租人交付的租賃物符合約定中的質(zhì)量、數(shù)量、用途的要求，沒有瑕疵。如出租人交付的租賃物本身質(zhì)量就有問題，即使承租人按照約定使用也會(huì)損壞該租賃物，就不能要求承租人對(duì)此負(fù)責(zé)。 　　3.雙方當(dāng)事人能夠約定租賃物的使用方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)可以確定其使用方法。如果難以確定其使用方法，很難要求承租人履行此項(xiàng)義務(wù)。 　　按約定的方

30、法使用租賃物要求：約定租賃物用途的，必須按約定的用途使用租賃物。如合同約定租賃房屋為居住的，承租人就應(yīng)自己和親屬居住，而不能將該房屋用于商業(yè)性使用，如開飯店、開商店。約定租賃物使用方法的，如租賃車床加工機(jī)器零件，就要按約定的使用方法進(jìn)行。如果合同中沒有約定使用方法，也沒有約定租賃物的用途時(shí)，承租人不能擅自任意使用，應(yīng)當(dāng)同出租人對(duì)此再進(jìn)行協(xié)商，如果仍然協(xié)商不成，按交易習(xí)慣仍不能確定的，就應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。所謂租賃物的性質(zhì)是指租賃物本身的屬性，如汽車是用來交通運(yùn)輸?shù)?，就不能作為居住場?挖掘機(jī)是用來挖土的，就不能作為交通工具進(jìn)行客運(yùn)。 　　承租人如果違反了按約定使用租賃物的義務(wù)就要承擔(dān)相

31、應(yīng)的違約責(zé)任。如租賃物受到損害，就要對(duì)出租人賠償損失，有約定違約金的還要支付違約金，出租人還有權(quán)解除合同。 　　第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 　　【釋義】本條是關(guān)于前條承租人義務(wù)的延伸規(guī)定。 　　前條規(guī)定承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，這就要求當(dāng)事人在訂立租賃合同時(shí)或者在合同成立后盡量將租賃物的使用方法明確下來，以規(guī)范承租人對(duì)租賃物的使用。如果承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)正常使用租賃物，租賃物因使用受到的損耗是一種合理的情況，因?yàn)槿魏挝锲冯S著它的使用，其價(jià)值都會(huì)逐漸變小，只要使用就會(huì)

32、有一定的磨損和損耗。例如，一臺(tái)彩電的顯像管的壽命是1萬小時(shí)，就意味著只要一開電視，隨著時(shí)間的運(yùn)行，彩電的顯像管的壽命就會(huì)逐漸縮短，直到全部喪失。出租人在出租他的物品時(shí)，應(yīng)當(dāng)知道其正常損耗的情況，在合同中訂立了使用方法，就意味著出租人認(rèn)可了這種正常的損耗，并且實(shí)際上，出租人已把這種折舊的價(jià)值打入了租金中，因此，只要承租人按照約定的方法使用租賃物，對(duì)租賃物的正常損耗、價(jià)值的減少是不承擔(dān)責(zé)任的。 　　第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 　　【釋義】本條是關(guān)于承租人沒有履行按約定方法使用租賃物的義務(wù)的法律后果的

33、規(guī)定。 　　本條是與前條相反的規(guī)定，前條是承租人按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物致使租賃物受到正常損耗的，承租人不承擔(dān)責(zé)任。本條所要解決的問題是，承租人違反約定的方法使用租賃物，使租賃物受到損失的承租人的責(zé)任。承租人沒有按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，使租賃物減少了價(jià)值，是一種損失，而不是損耗。損耗是合法的、正常的;損失是非正常的，是由于違約行為造成的。例如，承租人租賃了某一機(jī)械設(shè)備，按合同約定，該設(shè)備在使用了6個(gè)小時(shí)后，必須關(guān)機(jī)休息2小時(shí)，但承租人為了趕工程進(jìn)度，或者為了謀取不正當(dāng)?shù)睦妫谑褂迷撛O(shè)備時(shí)連續(xù)使用了10個(gè)小時(shí)，最后該機(jī)械設(shè)備因使用過度被損壞。這就是一種因違約行為造成的損

34、失，而不是損耗。因?yàn)槿绻凑蘸贤募s定使用6小時(shí)，該機(jī)械設(shè)備是不會(huì)發(fā)生損害后果的。本條規(guī)定的承租人的行為是一種違反義務(wù)的行為，由于其違約的行為造成的損害，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。對(duì)此各國民法都是這樣規(guī)定的。如德國民法典規(guī)定，承租人以違背約定的方法使用租賃物，并且不顧出租人的勸阻繼續(xù)為此種使用者，出租人得提出停止租賃之訴。各國民法都賦予了出租人解除合同的權(quán)利。因?yàn)槌凶馊瞬话醇s定的方法使用租賃物，是一種根本違約的行為，因?yàn)樵擁?xiàng)義務(wù)是承租人的一項(xiàng)基本義務(wù)，使用租賃物又是承租人的一項(xiàng)基本權(quán)利，權(quán)利與義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的，當(dāng)事人享有什么權(quán)利同時(shí)就相應(yīng)承擔(dān)一定的義務(wù)。 　　本條規(guī)定了出租人對(duì)承租人的違約行

35、為的救濟(jì)手段，即可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。這里規(guī)定的是出租人可以行使解除權(quán)，賦予出租人自主決定的權(quán)利。如果出租人還愿意使該租賃合同繼續(xù)下去，并且承租人的違約行為對(duì)租賃物造成的損失并不大，可以采取措施予以挽回，那么出租人可以先阻止承租人的違約行為，承租人予以及時(shí)改正的，又對(duì)損失進(jìn)行了及時(shí)補(bǔ)救的，出租人也可以不解除合同。但已經(jīng)造成的損失，承租人應(yīng)當(dāng)賠償。如果承租人經(jīng)出租人勸阻仍我行我素、不加改正的，出租人可以單方解除合同，對(duì)承租人給出租人造成的損失，出租人可以請(qǐng)求其損害賠償。 　　第二百二十條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 　　【釋義】本條是關(guān)于出租人的維修義務(wù)的

36、規(guī)定。 　　出租人的維修義務(wù)是出租人對(duì)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任中派生的義務(wù)。維修義務(wù)是指在租賃物出現(xiàn)不符合約定的使用狀態(tài)時(shí)，出租人須對(duì)該租賃物進(jìn)行修理和維護(hù)，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。維修義務(wù)也包括對(duì)租賃物的正常保養(yǎng)。 　　承租人使用租賃物就是要使租賃物發(fā)揮其效用，以滿足自己的需要，這就要求租賃物本身應(yīng)保持一個(gè)良好的狀態(tài)，具備它本身的性能，發(fā)揮它本身的效能，當(dāng)該租賃物出現(xiàn)妨礙使用的情況時(shí)，就要對(duì)其進(jìn)行維修。法律將維修的義務(wù)加諸于出租人是從租賃合同的特點(diǎn)出發(fā)的，一是租賃物的所有人在絕大多數(shù)情況下是出租人，出租人要對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，要延長租賃物的使用期，對(duì)租賃物進(jìn)行正常的養(yǎng)護(hù)和維修，維護(hù)的是自

37、己的利益;二是出租人出租租賃物是為了收取租金，承租人付出租金是為了使用租賃物，如果租賃物不能使用了，承租人訂立合同的目的就不能實(shí)現(xiàn)，再讓他支付租金是不公平的。因此，各國法律都把對(duì)租賃物的維修義務(wù)歸于出租人一方。 　　出租人盡維修義務(wù)并不是絕對(duì)的、無限的，它應(yīng)具備一些條件： 　　1.租賃物有維修的必要 　　有維修的必要是指租賃物已出現(xiàn)影響正常使用、發(fā)揮效用的情況，不進(jìn)行維修就不能使用，出租人應(yīng)對(duì)租賃物進(jìn)行及時(shí)的維修，以保證其正常使用。 　　2.有維修的可能 　　有維修的可能是指租賃物損壞后能夠?qū)⑵湫藓靡曰謴?fù)或達(dá)到損壞前的狀態(tài)，如果租賃物已徹底損壞，沒有修復(fù)的可能，出租人的維修義務(wù)就轉(zhuǎn)化

38、為承擔(dān)一定的民事責(zé)任的義務(wù)，如減少租金等。 　　3.有維修的正當(dāng)理由 　　出租人的維修義務(wù)一般是在承租人按約定正常使用租賃物的情況下出現(xiàn)的租賃物的損耗或者是由租賃物的性質(zhì)所要求的對(duì)租賃物的正常的維護(hù)，如果是因?yàn)槌凶馊说谋９苁褂貌簧?，造成租賃物損壞時(shí)，出租人不負(fù)有維修的義務(wù)。如承租人租賃一架塔吊，因自己安裝不符合要求出現(xiàn)了問題，不能使用，就要由承租人自己負(fù)責(zé)重新進(jìn)行安裝。 　　出租人的維修義務(wù)是需要承租人的協(xié)助來履行的。當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人，以便能夠得到及時(shí)的維修。當(dāng)出租人對(duì)租賃物進(jìn)行正常維修時(shí)，承租人不能拒絕出租人維修租賃物的要求，而應(yīng)當(dāng)積極配合出租人并為其提供

39、必要的條件。例如，在房屋租賃中，出租人在雨季前對(duì)房屋進(jìn)行維修，以保證在雨季到來時(shí)不致漏水，承租人就應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助出租人。當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，承租人如果有可能或在有條件的情況下，應(yīng)當(dāng)采取必要的措施防止租賃物的進(jìn)一步被損壞等等，承租人的這些義務(wù)雖然法律上并沒有規(guī)定，但根據(jù)合同法的誠實(shí)信用原則，這些附隨義務(wù)也是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的。 　　法律雖然規(guī)定了在一般情況下出租人負(fù)有維修義務(wù)。但并非在所有的情況下維修的義務(wù)都由出租人承擔(dān)。排除出租人維修義務(wù)的情況有幾種：(1)法律、行政法規(guī)規(guī)定，由承租人承擔(dān)維修義務(wù)的。如我國海商法規(guī)定，在光船租賃中，由承租人負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。有的國家的法律規(guī)定，在房屋租賃中，有些

40、小的維修義務(wù)由承租人承擔(dān)，如法國民法典就規(guī)定在房屋租賃中，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的修繕義務(wù)有：房間內(nèi)的一部分破碎地磚的修補(bǔ)、窗戶玻璃的修補(bǔ)、門鎖的修繕等等。意大利民法典規(guī)定，由房客負(fù)擔(dān)的小修繕是屬于因使用所引起的損壞。(2)雙方約定維修義務(wù)由承租人負(fù)擔(dān)。(3)依當(dāng)?shù)亓?xí)慣或商業(yè)習(xí)慣。如在汽車租賃中對(duì)汽車的維修義務(wù)一般都由承租人負(fù)擔(dān)。再如前面曾提到的在我國民間實(shí)行的房屋租賃“大修為主，小修為客”的習(xí)俗。 　　第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

41、 　　【釋義】本條是關(guān)于出租人維修義務(wù)的補(bǔ)充規(guī)定。 　　出租人履行維修義務(wù)，可以是由承租人提出的，也可以是出租人主動(dòng)作出的。承租人提出維修要求的一般是指在租賃關(guān)系存續(xù)朗間，租賃物出現(xiàn)問題，需要修理的，承租人向出租人提出修理的要求，催告出租人在合理的期限內(nèi)對(duì)租賃物進(jìn)行維修。該合理期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)物的損壞程度、承租人需要維修的緊迫程度及出租人的維修能力等具體情況確定。出租人應(yīng)當(dāng)在承租人提出的合理期限勾，履行對(duì)租賃物的維修義務(wù)，以滿足承租人使用租賃物的要求。 　　如出租人拒絕維修或因?yàn)槠渌虿荒茉诤侠淼钠谙迌?nèi)對(duì)租賃物進(jìn)行維修的，承租人可以自行修理。由于對(duì)租賃物的維修是出溫人的義務(wù)，出租人未盡其義

42、務(wù)，由承租人代為履行的，由此支出的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由出租人負(fù)擔(dān)，承租人已經(jīng)墊付的，有權(quán)要求出租人償還或者從租金中扣除。另外出租人無正當(dāng)理由在承租人通知的合理期限內(nèi)拒不履行其維修義務(wù)的，就構(gòu)成根本違約，出租人可依據(jù)本法有關(guān)規(guī)定，解除合同并請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。 　　無論是出租人對(duì)租賃物進(jìn)行維修，還是承租人對(duì)租賃物進(jìn)行維修，影響了承租人對(duì)租賃物的正常使用收益的，承租人有權(quán)要求出租人相應(yīng)地減少租金或者延長租賃期限。 　　第二百二十二條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 　　【釋義】本條是關(guān)于承租人妥善保管租賃物的義務(wù)的規(guī)定。 　　妥善保管租賃物也是

43、承租人的主要義務(wù)之一。保管的義務(wù)源自于承租人對(duì)租賃物享有的是占有和使用權(quán)，租賃物的所有權(quán)并不是承租人的，是他人的財(cái)產(chǎn)在承租人手中，才產(chǎn)生了保管的義務(wù)。承租人在使用完畢后，最終要將租賃物返還給出租人。返還時(shí)的租賃物應(yīng)當(dāng)符合租賃物在使用前的狀態(tài)或者是性能，承租人就一定要妥善保管租賃物，妥善保管也有利于承租人在租賃期間對(duì)租賃物的充分使用。何為妥善保管，在國外的法律中叫做“盡善良管理人之注意”，意大利民法典叫做“奉行善良家父般的勤謹(jǐn)注意”。通俗地說，就是要把該租賃物當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)加以保管。承租人的保管義務(wù)應(yīng)包括幾個(gè)內(nèi)容： 　　1.按照約定的方式或者租賃物的性質(zhì)所要求的方法保管租賃物 　　如租的是機(jī)

44、器設(shè)備，就應(yīng)將其放置在廠房里，而不應(yīng)露天擺放。租賃物是電腦的，在使用后關(guān)掉電源開關(guān)等等。 　　2.按照租賃物的使用狀況進(jìn)行正常的維護(hù) 　　很多租賃物都是需要對(duì)其經(jīng)常進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)的，如果不進(jìn)行經(jīng)常的維護(hù)，就難以保證正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。例如，汽車應(yīng)當(dāng)經(jīng)常加機(jī)油，經(jīng)常進(jìn)行保養(yǎng)，才能保證正常使用。對(duì)于租賃物正常維護(hù)的費(fèi)用有兩類：一是為維護(hù)物的使用收益能力所支付的費(fèi)用，如機(jī)器設(shè)備上的潤滑油，汽車使用的汽油、機(jī)油等，這部分費(fèi)用一般應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān);二是為了維持租賃物使用收益狀態(tài)所支出的費(fèi)用，如房屋的維修費(fèi)用、汽車換胎的費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備更換零部件的費(fèi)用等，應(yīng)當(dāng)由出租人負(fù)擔(dān)。 　　3.通知和協(xié)助 　　當(dāng)租賃物出現(xiàn)

45、質(zhì)量問題影響承租人正常使用時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知出租人，并采取積極措施防止損壞的蔓延或損失的擴(kuò)大。有時(shí)租賃物發(fā)生故障來不及要求出租人維修，如果承租人有能力，也有可能先行對(duì)其進(jìn)行維修，承租人應(yīng)當(dāng)先行維修，維修的費(fèi)用由承租人先墊付，之后可向出租人追償或者在租金里扣除。絕不能因?yàn)榫S修義務(wù)是出租人的，就對(duì)租賃物坐視不管，這樣就沒有盡到善良管理人的義務(wù)。 　　承租人如果違反該項(xiàng)義務(wù)，沒有對(duì)租賃物妥善保管，造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果是由于其他允許使用租賃物的人的行為造成的租賃物的損壞的，承租人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)榈谌耸褂米赓U物是經(jīng)承租人許可的。 　　第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，

46、可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。 　　承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。 　　【釋義】本條是關(guān)干承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的規(guī)定。 　　所謂改善是指對(duì)租賃物并不改變其外觀形狀，而是對(duì)其性能進(jìn)行改良。如租用的汽車由原來的化油器改裝為電噴的，使汽車的性能更符合環(huán)保的要求。所謂增設(shè)他物，也叫添附，是指在原有的租賃物上又添加另外的物，如在汽車上安裝音響設(shè)備、在房屋里安裝空調(diào)等等就是添附。 　　有時(shí)，承租人為了使租賃物充分有效地發(fā)揮作用，需要對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者添附，但承租人對(duì)租賃物只是享有占有、使用的權(quán)利，而不具有處分權(quán)，因

47、此，他不能擅自在租賃物上進(jìn)行拆改或者添附。承租人需要對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者添附時(shí)，須先同出租人協(xié)商，在征得出租人的同意后方能對(duì)租賃物進(jìn)行改善或添附。如對(duì)租賃的房屋進(jìn)行裝修、為租用的汽車安裝防盜器等等。 　　承租人在征得出租人同意后對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，使其使用效用和本身的價(jià)值增加了，在租賃的有效期間內(nèi)是不成問題的，但如果租賃期限屆滿，承租人須將租賃物返還出租人時(shí)就有一個(gè)與原租賃物的狀況發(fā)生變化如何處理的問題，一般應(yīng)遵循這樣一個(gè)規(guī)則： 　　1.可以要求出租人償還由于改善或增設(shè)他物使租賃物的價(jià)值增加的那部分費(fèi)用。但僅限于合同終止時(shí)租賃物增加的價(jià)值額，而不能以承租人實(shí)際支付的數(shù)額為準(zhǔn)。

48、 　　2.對(duì)于增設(shè)他物的，如果可以拆除并不影響租賃物的原狀，承租人最好拆除，承租人也有權(quán)拆除。一般地說，出租人不希望承租人對(duì)租賃物進(jìn)行添附，因?yàn)檫@種添附增加了價(jià)值，出租人是要有所付出的。因此，增設(shè)物能拆除的，承租人盡量拆除。例如，承租人在租賃房屋內(nèi)安裝的空調(diào)，就可以拆除，但拆除后應(yīng)當(dāng)將安裝處修復(fù)至原來的狀態(tài)。如果出租人對(duì)增加物表示可以不拆除并愿意支付增加的費(fèi)用的，也可以不必拆除。 　　承租人未經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物進(jìn)行改善、增設(shè)他物的，承租人不但不能要求出租人返還所支付的費(fèi)用，反過來出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。 　　第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

49、承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 　　【釋義】本條是關(guān)于承租人對(duì)租賃物的轉(zhuǎn)租的規(guī)定。 　　轉(zhuǎn)租是指承租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關(guān)系，但承租人與出租人的租賃關(guān)系仍然存在的一種交易形式。承租人是否有對(duì)租賃物的轉(zhuǎn)租的權(quán)利，各國規(guī)定不盡一致，大致有三種類型：第一種類型是，未經(jīng)出租人同意不得將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。如日本民法規(guī)定，租用人未經(jīng)出租人同意，不得將其權(quán)利出讓或?qū)⑵渥庥梦镛D(zhuǎn)租。采取這種規(guī)定的理由是，租賃物的所有權(quán)不屬于承租人，承租人無權(quán)處分

50、租賃物，如果他要處分須經(jīng)有處分權(quán)的人同意，這是交易的最基本的條件，也是為了保護(hù)交易安全。因?yàn)闊o處分權(quán)的民事行為是一種效力待定的行為，它的效力是不穩(wěn)定的，一旦有處分權(quán)人予以否認(rèn)，該處分行為是無效的，因此，允許承租人隨意轉(zhuǎn)租，不利于保護(hù)出租人的利益，也不利于保護(hù)第三人的利益。第二種類型是，承租人能否轉(zhuǎn)租，區(qū)分動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，動(dòng)產(chǎn)租賃的轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，不動(dòng)產(chǎn)租賃則另有規(guī)定。如意大利民法規(guī)定，除有相反的約定，承租人有將租賃物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)，但是未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)賣契約。涉及動(dòng)產(chǎn)物時(shí)，轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)由出租人授權(quán)或者與慣例相符。我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”規(guī)定，承租人非經(jīng)出租人承諾不得將租賃物轉(zhuǎn)租于他人，

51、但租賃物為房屋者，除有反對(duì)之約定外，承租人得將其中一部分轉(zhuǎn)租于他人。采用這一規(guī)定的理由是，動(dòng)產(chǎn)租賃中的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)出租人同意是因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)有流動(dòng)性，一旦轉(zhuǎn)移于他人之處，出租人無法對(duì)其了解和控制。而不動(dòng)產(chǎn)租賃中，不動(dòng)產(chǎn)是不能移動(dòng)的，能夠在出租人的視線范圍內(nèi)，出租人可以根據(jù)次承租人對(duì)租賃物使用的狀況進(jìn)行監(jiān)督，所以可以不經(jīng)出租人同意。第三種類型是，規(guī)定除了當(dāng)事人有不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租的明確約定以外，承租人都可以轉(zhuǎn)租。如法國民法規(guī)定，承租人有轉(zhuǎn)租或以租賃權(quán)讓與他人的權(quán)利，但租賃契約有禁止的約定者，不在此限。采用這種規(guī)定的理由是，租賃合同并不以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)為內(nèi)容，也并不以出租人對(duì)租賃物有所有權(quán)為必要。所以承租人可以將租

52、賃物轉(zhuǎn)租他人，除非當(dāng)事人事先約定不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租。 　　我國合同法采用的是第一種類型，這是因?yàn)樵谖覈淖赓U合同關(guān)系中，特別是房屋租賃，有些人利用這種形式將租來的房屋層層租賃，使租賃房屋的租金過高，以獲取暴利，侵害了房屋所有人的利益，為了規(guī)范這類行為，本條規(guī)定，承租人將租賃物轉(zhuǎn)租他人的必須經(jīng)出租人同意。 　　轉(zhuǎn)租包括經(jīng)出租人同意和未經(jīng)出租人同意兩種情況： 　　1.經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租 　　經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租包括兩種情形：一是在租賃合同訂立時(shí)明確約定承租人有權(quán)出租租賃物;二是在租賃期間承租人征得出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租。對(duì)于事前未經(jīng)出租人同意，事后出租人知道后并不反對(duì)或予以承認(rèn)的，按照本法第五十一條的

53、規(guī)定，也可以視為經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租。 　　經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租是有效的，但由于在同一租賃物上出現(xiàn)了三個(gè)當(dāng)事人、兩個(gè)合同關(guān)系，即出租人、承租人、第三人也可稱為次承租人，這三人之間的法律關(guān)系必須明確。按照本條的規(guī)定經(jīng)過轉(zhuǎn)租的租賃合同關(guān)系當(dāng)事人的關(guān)系應(yīng)為：第一，出租人與承租人之間的關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，繼續(xù)有效，承租人仍然應(yīng)向出租人承擔(dān)支付租金、在租賃期間屆滿時(shí)返還租賃物的義務(wù)。因次承租人的行為造成租賃物損失的，承租人仍然要對(duì)出租人負(fù)責(zé)。第二，雖然次承租人與出租人之間沒有合同關(guān)系，次承租人可以直接向出租人支付租金。第三，在租賃合同終止或者被解除時(shí)，承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系也隨之終止。因?yàn)檫@個(gè)次

54、承租合同的訂立是以前一個(gè)租賃合同為基礎(chǔ)的。 　　2.未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租 　　本條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因?yàn)槌凶馊宋唇?jīng)出租人同意擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人，直接破壞了出租人對(duì)承租人的信任，也直接損害了出租人對(duì)租賃物的所有權(quán)或處分權(quán)，同時(shí)造成多層次的對(duì)租賃物的占有關(guān)系，增加了出租人要求返還租賃物的困難或使出租物的毀損程度加重，所以出租人有權(quán)解除合同。 　　第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 　　【釋義】本條是關(guān)于租賃物的收益歸屬的規(guī)定。 　　本條中的收益是指承租人因占有、使用租賃物而獲得的效益。收益包括兩類

55、：一類是因?yàn)檎加凶赓U物而產(chǎn)生的收益;一類是使用租賃物而產(chǎn)生的收益，如承租人從房屋租賃的轉(zhuǎn)租中收取的超額租金，承租人租用汽車經(jīng)營貨物運(yùn)輸獲得的收益等等。除當(dāng)事人在合同中另有約定外，租賃期間承租人占有使用租賃物獲得的收益歸承租人所有。這樣規(guī)定是由租賃合同的性質(zhì)決定的。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這里不僅是使用還包括收益。在有些情況下，承租人重視的是租賃物的使用，租賃本身并不產(chǎn)生收益，如承租人為居住而租賃房屋、家具等;而在有些情況下，承租人租賃的直接目的就是為了收益，如為生產(chǎn)經(jīng)營租賃機(jī)器設(shè)備、租賃房屋等。在意大利民法中專門規(guī)定了一類叫做產(chǎn)生孳息的物品租賃，即是

56、以動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)生孳息的物品為租賃的標(biāo)的物的。承租人對(duì)租賃物的使用是以支付租金為代價(jià)的，所以就其租賃物的占有、使用而獲得的收益，應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán)。 　　第二百二十六條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。 　　【釋義】本條是關(guān)于租金支付期限的規(guī)定。 　　支付租金是承租人的主要義務(wù)。租金支付期限是出租人能夠及時(shí)收取租金的依據(jù)。為避免合同履行中發(fā)生糾紛，一般租賃合同中應(yīng)明確約定租金支付期限。租金

57、的支付期限是合同的主要條款，關(guān)系到租金支付的時(shí)間，當(dāng)事人在合同中應(yīng)當(dāng)盡量約定明確。租金的支付期限可以按年、月、日計(jì)算，也可以小時(shí)計(jì)算。租金的支付可以是一次支付，也可以是分期支付;一次支付可以是事前支付，也可以在租賃期間屆滿之后一次支付，這些都由雙方當(dāng)事人在合同中約定。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同的約定的期限支付租金。 　　在實(shí)際生活中，一些當(dāng)事人在訂立合同時(shí)由于種種原因，未約定租金支付期限或約定的不明確，給合同的履行帶來了一定的困難，這就需要當(dāng)事人進(jìn)行進(jìn)一步的協(xié)商，如果能夠達(dá)成協(xié)議，承租人應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)充的協(xié)議中約定的支付期限支付租金。如果不能達(dá)成協(xié)議，且依據(jù)合同的有關(guān)條款和交易習(xí)慣也不能確定的，按照

58、本條的規(guī)定可依據(jù)下述方法確定支付期限： 　　1.租賃期間不滿1年的，租金應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。如當(dāng)事人在租賃合同中約定租期為6個(gè)月，則承租人應(yīng)當(dāng)在6個(gè)月屆滿時(shí)支付全部租金。 　　2.租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。如當(dāng)事人在1995年5月訂立了一個(gè)房屋租賃合同，租期為4年6個(gè)月，承租人就應(yīng)在今后4年的每年5月向出租人支付租金，到1999年5月為第4年時(shí)，租期還有6個(gè)月，最后一次租金的支付應(yīng)為1999年11月。 　　第二百二十七條 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的

59、，出租人可以解除合同。 　　【釋義】本條是關(guān)于承租人違反支付租金義務(wù)的法律后果的規(guī)定。 　　承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間、金額、方式向出租人支付租金，這是因?yàn)槌凶馊巳〉米赓U物的使用權(quán)是以支付租金為代價(jià)的。出租人出租租賃物的目的就是收取租金，承租人能按時(shí)足額支付租金，出租人通過讓渡財(cái)產(chǎn)使用權(quán)而獲得租金收入的合法權(quán)利才能得到保障。 　　本條規(guī)定，承租人在租賃期間無正當(dāng)理由不得拒付和遲延支付租金。所謂正當(dāng)理由包括幾種情況：一是不可抗力或意外事件，使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人已無法對(duì)租賃物使用、收益，承租人可以請(qǐng)求不支付租金。二是因出租人沒有履行義務(wù)，如交付的租賃物不符合約定的使用要

60、求;在租賃期間租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題，出租人不盡維修義務(wù)的。三是因承租人本身發(fā)生一些意外事件致使其暫時(shí)無力支付租金。例如，用于居住的房屋租賃的承租人因生重病住院，經(jīng)濟(jì)上出現(xiàn)暫時(shí)困難，無力支付到期租金。在這種情況下，可以請(qǐng)求出租人適當(dāng)延緩交付。 　　承租人無正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的是一種違約行為，當(dāng)然要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。承租人不支付租金雖然是一種根本違約行為，但出租人并不一定要馬上解除合同，為了保持合同的穩(wěn)定性，可以給承租人對(duì)違約的補(bǔ)救機(jī)會(huì)。因此、本條規(guī)定，出租人通知承租人，要求其在合理的期限內(nèi)支付。該合理期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)到期租金的數(shù)額、承租人的支付能力以及出租人的經(jīng)濟(jì)狀況等因素來確定。承租人

61、經(jīng)催告后在合理的期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以解除合同。對(duì)遲延交付租金的，各國法律一般都規(guī)定出租人的一個(gè)催告時(shí)間，在經(jīng)催告后承租人仍不交付的，出租人可以解除合同。 　　租賃合同被解除后，租賃期間尚未屆滿的，合同終止履行，承租人應(yīng)返還租賃物，承租人欠付的租金以及對(duì)出租人造成的損害，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算。 　　第二百二十八條 因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。 　　第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。 　　【釋義】本條是關(guān)于出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定。 　　所謂出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保是指出租人擔(dān)保第三人不能就租賃物主張任何權(quán)利

62、。權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指當(dāng)?shù)谌藢?duì)租賃物主張權(quán)利時(shí)，出租人所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。 　　權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件為：第一，權(quán)利瑕疵在合同成立時(shí)已存在;第二，相對(duì)人不知有權(quán)利瑕疵的存在，如果在訂立合同時(shí)相對(duì)人明知行為人對(duì)該物無處分權(quán)而與之訂立合同，相對(duì)人不能作為善意相對(duì)人而享受對(duì)對(duì)方的權(quán)利的瑕疵擔(dān)保的要求;第三，權(quán)利瑕疵在合同成立后仍未能排除，如果在合同成立時(shí)，雖有權(quán)利瑕疵，但在合同成立后，行為人取得了該物的處分權(quán)，則應(yīng)視為權(quán)利瑕疵已經(jīng)除去。 　　出租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的條件為， 　　1.因第三人向承租人主張權(quán)利。第三人主張權(quán)利可以是第三人作為租賃物的所有人主張出租人對(duì)租賃物無處分權(quán)，該租賃合

63、同無效;也可以是作為租賃物的抵押權(quán)人，在義務(wù)人不履行義務(wù)，要求實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。在這種情況下，勢(shì)必影響承租人對(duì)租賃物的使用、收益。 　　2.第三人主張權(quán)利妨礙承租人對(duì)租賃物的使用和收益。如第三人主張抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，因其涉及對(duì)租賃物實(shí)體的處置，則會(huì)妨礙承租人對(duì)租賃物的使用。 　　3.承租人在訂立合同時(shí)不知有權(quán)利瑕疵，如承租人在訂立合同時(shí)明知出租人對(duì)該租賃物沒有處分權(quán)，而自愿承擔(dān)第三人主張權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)，出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。 　　在第三人主張權(quán)利時(shí)，除出租人已經(jīng)知道第三人主張權(quán)利外，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人，如承租人怠于通知致使出租人能夠救濟(jì)而未能及時(shí)救濟(jì)的，則出租人對(duì)承租人的損失不負(fù)賠償責(zé)任。

64、承租人及時(shí)通知出租人，出租人對(duì)第三人主張權(quán)利不能排除的，承租人事實(shí)上對(duì)租賃物已無法使用、收益，這時(shí)，承租人有權(quán)請(qǐng)求減少租金或不支付租金。 　　第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 　　【釋義】本條是關(guān)于租賃物發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)時(shí)租賃合同的效力的規(guī)定。 　　本條的規(guī)定體現(xiàn)了租賃合同的一個(gè)特點(diǎn)，即租賃權(quán)的物權(quán)化特點(diǎn)。所謂物權(quán)化是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對(duì)租賃物的占有使用可以對(duì)抗第三人，即使是該租賃物所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人也不例外。 　　本條主要規(guī)定的是租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，租賃合同的效力問題。在租賃合同中有一個(gè)基本的制度叫“買賣不破租賃”。買賣不

65、破租賃是指當(dāng)出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，租賃合同對(duì)新所有人有效。關(guān)于這個(gè)原則，各國民法都有所體現(xiàn)，但不盡相同，有的國家規(guī)定，只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃或經(jīng)過登記的動(dòng)產(chǎn)租賃才適用該項(xiàng)原則。如意大利民法規(guī)定，如果在租賃物轉(zhuǎn)讓前已有明確的租賃契約，則租賃契約得對(duì)抗第三買受人。在買受人善意取得占有的情況下，前款規(guī)定不適用于不在公共登記處登記的動(dòng)產(chǎn)。有國家規(guī)定，買賣不破租賃只適用于不動(dòng)產(chǎn)。如法國民法規(guī)定，如出租人出賣租賃物時(shí)，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人。日本民法也規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的租賃契約進(jìn)行登記時(shí)，爾后對(duì)于其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者，也生效。有的規(guī)定，不論是

66、動(dòng)產(chǎn)租賃還是不動(dòng)產(chǎn)租賃，都適用買賣不破租賃的原則。如我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”規(guī)定，出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)付讓與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人仍繼續(xù)存在。我國合同法規(guī)定不論動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃都適用買賣不破租賃的原則。 　　買賣不破租賃并不限于出租人出售租賃物的行為，還應(yīng)包括租賃物抵押、贈(zèng)與以及遺贈(zèng)、互易甚至將租賃物作為合伙投資等情況，上述情況都會(huì)涉及租賃物的所有權(quán)變動(dòng)問題。 　　適用買賣不破租賃的條件是：第一，租賃合同已成立并生效;第二，租賃物已交付承租人;第三，所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間;第四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。具備上述條件，即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃關(guān)系仍然能夠?qū)乖撡I受人。 　　本條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。這里所說的不影響租賃合同的效力是指，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)后，其設(shè)定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個(gè)新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)，受讓人要受該租