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1、,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,*,世 聯(lián) 地 産,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,*,世 聯(lián) 地 産,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,本報告是嚴格保密的。,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,*,本報告是嚴格保密的。,單擊此處編輯母版標題樣式,26,單擊此處編輯母版文本樣式,*,單擊此處編輯母版標題樣式,建筑學常識,世聯(lián)新員工入職培訓系列課程,建筑學的基本認知,規(guī)劃學的基本知識,一塊地是怎樣變成建筑物的,識圖與術語,學會
2、用市場的角度評價產(chǎn)品與規(guī)劃,課程內(nèi)容,2,建筑學的基本認知,3,建筑作為一種具有傳承性的文化現(xiàn)象，研究其演變規(guī)律、符號意義、與城市相互影響等等,歷史的視角,設計的視角,技術的視角,工程的視角,市場的視角,建筑作為凝結多種技術成果的集成體，成為各種新材料、新技術的展示場,建筑具有鮮明的工程屬性，研究不僅包括達成結果的技術工藝，也包括對于過程的管理與統(tǒng)籌,當建筑成為商品，市場屬性顯現(xiàn)出來,價值、價格、成本、客戶、競爭等范疇就具有了研究價值,建筑具有多維綜合的研究視角,建筑,研究建筑形式與空間的創(chuàng)造或創(chuàng)作規(guī)律,4,1,、西方建筑的演變,古典建筑,18,世紀中葉以前,近代建筑, 18,世紀下半葉至,2
3、0,世紀初,現(xiàn)代建筑,第一次世界大戰(zhàn)后至今,埃及金字塔,希臘神廟,羅馬斗獸場,哥特式建筑,巴洛克建筑,洛可可建筑,復古思潮,折中主義,浪漫主義,現(xiàn)代建筑初登舞臺,芝加哥學派,有機建筑,賴特,格羅皮烏斯,功能主義,柯布西耶,居住的機器,密斯,Less is more,典雅主義,高技派,人情化、地方性,新陳代謝運動,仿生建筑,簡約主義,重歸最簡,解構主義,打破與重構,后現(xiàn)代主義,批判與反思,5,典型的老北京四合院,2,、中國古代建筑傳統(tǒng),埏植以為器，當其無，有器之用。鑿戶牖以為室，當其無，有室之用。故有之以為利，無之以為用。,道德經(jīng),6,7,3,、建筑工程涉及的學科門類,建筑,(Architect
4、ure),結構,(Structure),建筑設計,是對建筑物的形式和空間進行設計，實現(xiàn)實用、經(jīng)濟和美觀的統(tǒng)一。,結構設計,是對建筑物的結構體系進行設計，以保證建筑在使用期限內(nèi)的安全性、適用性、耐久性。,8,3,、建筑工程涉及的學科門類,設備,(Facility),給排水,暖通,電氣,給水,(Water supply),排水,(Drainage),中水,(Neutral water),供暖,(Heating),空調(diào),(Air-conditioning),通風,(Ventilation),強電,(Electricity),弱電,(Communication),智能化,(Intelligent sy
5、stem),* 此外設計到的相關專業(yè)還包括工程前期的勘察、測量以及工程概預算等。,9,4,、建筑結構基本知識,建筑結構：,指建筑物中由承重構件組成的結構體系。,結構特性：,必須具備足夠的強度、剛度、穩(wěn)定性、耐久性和耐火性等。,構成材料：,鋼筋、混凝土等。可以由一種材料構成，也可以由兩種或多種材料構成。,構成單元：,基礎 、柱、梁、 板 、墻等。,10,按承重構件的材料分：,（,1,）,木結構,（,2,）磚混結構,（,3,）鋼筋混凝土結構,（,4,）鋼結構,（,5,）鋼與混凝土結構,（,6,）鋼管混凝土結構,5,、建筑結構的基本分類：,按結構布置特征劃分：,（,a,）框架結構,（,b,）框架剪力
6、墻結構,（,c,）框架筒體結構,（,d,）筒體結構（單筒、多筒、筒中筒、束筒）,（,e,）框支剪力墻結構,11,按承重構件的材料分：,磚混結構,鋼筋混凝土結構,鋼結構,鋼管混凝土結構,12,按結構布置特征分：框架結構典型平面,13,按結構布置特征分：框剪結構典型平面,14,按結構布置特征分：框筒結構,筒體結構,15,規(guī)劃學的基本知識,16,城市規(guī)劃是研究一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署和全面安排的科學。,相關概念：,城市規(guī)劃,VS,城市設計,VS,建筑設計,學科意義,設計環(huán)節(jié),政策行為,城市規(guī)劃作為一項社會實踐，總是在一定的社會制度的背景及其發(fā)展過程中運
7、作的；城市規(guī)劃行政管理的各項行為都要有法律的授權，并依法實行管理。,相關概念：,總規(guī)、控規(guī)、詳規(guī)、修建性詳規(guī)、分區(qū)規(guī)劃,某些較大規(guī)模項目設計成果形成的必要階段，體現(xiàn)設計方案的總體構思或初始意向等。,相關概念：,概念規(guī)劃、方案深化、擴大初步設計,“規(guī)劃”概念使用的多意性,城市規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和進行各項建設的綜合部署和全面安排。,我國城市的編制體系可以概括為,“兩階段、五層次”,的體系：,城市規(guī)劃,城市總體規(guī)劃,城市詳細規(guī)劃,控制性詳細規(guī)劃,修建性詳細規(guī)劃,城市分區(qū)規(guī)劃,總體規(guī)劃,總體規(guī)劃綱要,城市規(guī)
8、劃的概念與編制層次,城市總體規(guī)劃,是綜合研究和確定城市性質、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項建設用地，合理配置城市各項基礎設施，處理好遠期發(fā)展與近期建設的關系，指導城市合理發(fā)展的戰(zhàn)略部署和綱領性文件。,城市總體規(guī)劃的具體內(nèi)容：,確定城市性質和發(fā)展方向，劃定城市規(guī)劃區(qū)的范圍,提出規(guī)劃期內(nèi)城市人口及用地發(fā)展規(guī)模，確定城市建設和發(fā)展用地的空間布局、功能分區(qū)及市中心、區(qū)中心位置,確定城市對外交通系統(tǒng)的布局以及主要交通設施的規(guī)模、位置,綜合協(xié)調(diào)并確定城市供水、排水、防洪、供電等設施的發(fā)展目標和布局,確定城市河湖水系的治理目標和總體布局，分配沿海、沿江岸線,確定城市園林綠地系統(tǒng)的發(fā)展目標及總體布局,確
9、定城市環(huán)境保護目標、提出防治污染措施,城市分區(qū)規(guī)劃,是在城市總體規(guī)劃的基礎上，對城市土地利用、人口分布和公共設施、城市基礎設施的配置作出進一步的安排，以便與城市詳細規(guī)劃更好地銜接。,城市總體規(guī)劃,城市詳細規(guī)劃,城市詳細規(guī)劃,是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對一定時期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項建設用地所作的具體安排,城市詳細規(guī)劃分為,控制性詳細規(guī)劃,和,修建性詳細規(guī)劃,城市詳細規(guī)劃的對象是城市中功能比較明確和地域空間相對完整的區(qū)域,規(guī)劃期內(nèi)擬建設的城市用地都應編制控制性詳細規(guī)劃，規(guī)劃地域范圍一般應在,100,公頃以上。近期內(nèi)擬建設的地區(qū)應編制修建性詳細規(guī)劃，地域范圍一般應在,3,
10、公頃以上,修建性詳細規(guī)劃,建設條件分析和綜合技術經(jīng)濟論證,建筑和綠地的空間布局、景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖,道路系統(tǒng)規(guī)劃設計,綠地系統(tǒng)規(guī)劃設計,工程管線規(guī)劃設計,豎向規(guī)劃設計,估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益,城市詳細規(guī)劃主要內(nèi)容,控制性詳細規(guī)劃,確定規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同性質用地的界線；規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件的允許建設的建筑類型,規(guī)定各地塊容積率、建筑密度、綠地率等控制指標；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等控制指標,提出各地塊的建筑體量、體形和色彩等要求,確定各級支路的紅線位置，控制點的坐標和標高,根據(jù)規(guī)劃容量確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用
11、地界線,制定相應的土地使用和建筑管理規(guī)定,巴黎城市中軸線,北京故宮航拍,中外傳統(tǒng)城市規(guī)劃理念比較,根據(jù)城市空間形態(tài)基本特征,塊狀布局城市,帶狀布局城市,星座狀布局城市,組團狀布局城市,大都市連綿區(qū),廊坊城市規(guī)劃,上海市空間格局,北京中心城規(guī)劃,城市空間形態(tài)類型,天津市域空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,天津市域空間發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容可以概括為：形成“一軸兩帶三區(qū)”的城市空間格局,一軸：城市發(fā)展主軸：武清新城,中心城區(qū),濱海新區(qū)核心區(qū)；,兩帶：東部濱海發(fā)展帶：寧河,漢沽新城,濱海新區(qū)核心區(qū),大港新城；西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶：薊縣新城,寶坻新城,中心城區(qū),靜海新城。,三區(qū)：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設保護區(qū)；中部七里海,大黃
12、堡洼濕地生態(tài)環(huán)境建設保護區(qū)；南部團泊洼水庫,北大港水庫濕地生態(tài)環(huán)境建設保護區(qū),24,認真落實,“,立足天津、依托京冀、服務環(huán)渤海、輻射,三北,、面向東北亞，努力建設成為高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居的生態(tài)城區(qū),”,的功能定位，構筑高層次的產(chǎn)業(yè)結構，加快基礎設施建設，搞好綜合改革和對外開放，不斷提升現(xiàn)代制造和研發(fā)轉化、國際航運和國際物流、改革開放創(chuàng)新示范和宜居生態(tài)功能，努力把濱海新區(qū)建成高度開放、社會和諧、環(huán)境友好的現(xiàn)代化經(jīng)濟新區(qū)和綜合改革試驗區(qū)。,天津市十一五規(guī)劃綱要,天津濱海新區(qū)規(guī)劃功能定位,25,濱海新區(qū)核心區(qū),科技研發(fā)轉化為重點,，大力發(fā)展,高新技術
13、產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè),，增強為港口服務的職能，積極發(fā)展商務、金融、物流、中介服務等,現(xiàn)代服務業(yè)，,提升城市的綜合功能，發(fā)展成為特色突出的海濱城市。,漢沽新城,建設成為環(huán)渤海地區(qū)的,濱海旅游、休閑、度假基地,；,積極發(fā)展,新興海洋產(chǎn)業(yè),（包括現(xiàn)代海洋漁業(yè)），逐步成長為中等海濱城市,大港新城,國家級石化基地,。重點發(fā)展,石油化工產(chǎn)業(yè),，建設成為現(xiàn)代化石油化工基地和原油、成品油集散中心；,高等教育及產(chǎn)業(yè)技術研發(fā)基地,，努力建設生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的中等海濱城市。,“,一軸,”,：,沿海河和京津塘高速公路的城市發(fā)展主軸，重點發(fā)展,高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸,“,一帶,”,：東部濱海城市發(fā)展帶，重點發(fā)展,海洋經(jīng)濟,“,三
14、個城區(qū),”,：塘沽、大港、漢沽三個生態(tài)城，,在軸和帶的,T,型結構中，建設以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城,濱海新區(qū)總體發(fā)展布局：“一軸、一帶、三個城區(qū)”的“,T”,型結構,26,1,、先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū),規(guī)劃面積平方公里，重點發(fā)展電子信息、現(xiàn)代冶金等高新技術產(chǎn)業(yè)和加工制造業(yè),2,、濱海高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū),規(guī)劃面積平方公里，突出自主知識產(chǎn)權的研發(fā)培訓和科技成果轉化,3,、濱海化工區(qū),規(guī)劃面積平方公里，重點發(fā)展石油化工、海洋化工和精細化工,4,、濱海新區(qū)中心商務商業(yè)區(qū),規(guī)劃面積余平方公里，重點發(fā)展金融保險、商務商貿(mào)文化娛樂、會展旅游,5,、海港物流區(qū),規(guī)劃面積平方公里，重點發(fā)
15、展海洋運輸、國際貿(mào)易現(xiàn)代物流、保稅倉儲和分撥配送及與之配套的中介服務業(yè),6,、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū),規(guī)劃面積平方公里，重點發(fā)展航空運輸、加工物流民航科教、研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化、航空設備制造和維修,7,、海濱休閑旅游區(qū),規(guī)劃面積平方公里，重點發(fā)展濱海旅游、休閑度假和濕地生態(tài)旅游,濱海新區(qū)分區(qū)功能規(guī)劃,27,濱海新區(qū)中心商務商業(yè)區(qū)的核心,泰達,CBD,規(guī)劃占地,2.5,平方公里，將成為濱海新區(qū)的商務、金融、辦公中心。,竣工和在建項目,：濱海國際會展中心、濱海金融街、泰達投資服務中心、海關大樓以及市民廣場、政法大樓等設施。,規(guī)劃項目,：建設摩天大樓、傳媒大廈、博物館、歌劇院、少年科技館、高級寫字樓、五星級賓館、大型零
16、售百貨等。,標志性摩天大樓,：將包括,3,個塔樓，高度分別為,300,、,200,及,100,米，總建筑面積,35,萬,-45,萬平方米，定位是在環(huán)渤海地區(qū)乃至中國北方具有極大知名度和高度認同感的濱海新區(qū)地標。,中心商務區(qū)和主要項目建筑,中央商務區(qū),(,效果圖,),濱海金融街,(,效果圖,),濱海新區(qū)中心商務區(qū)規(guī)劃,28,某物流園概念規(guī)劃方案,某物流園概念規(guī)劃方案,思考：如何理解不同層面的“規(guī)劃”內(nèi)涵？ “規(guī)”還是“劃”？,一塊地是怎樣變成建筑物的,32,1,、什么是房地產(chǎn)？,指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及他們所附帶的各種權益。是由,物質實體,和,權益,兩部分組成。,對
17、于權益可以這樣理解：,權利：你可以因此享有所有權、使用權；,利益：你可以將其轉讓，享受升值帶來的利益；,收益：你也可以將使用權通過合約轉租他人,，,獲得收益。,房地產(chǎn),：,33,房地產(chǎn),物質實體,權益,土地,建筑物,權利,利益,收益,房屋,構筑物,1,、什么是房地產(chǎn),34,立項,驗收,施工,設計,交付使用,2,、,建筑物產(chǎn)生過程,35,2,、,建筑物產(chǎn)生過程,立項,固定資產(chǎn)投資許可證,審核項目總投資,審核項目投資計劃,計劃局,開發(fā)商,土地使用權出讓合同書,取得土地,建設用地規(guī)劃許可證,大,房地產(chǎn)證,審核用地是否符合城市規(guī)劃,規(guī)劃局,招標,拍賣,掛牌,36,2,、建筑物產(chǎn)生過程,設計,建設工程規(guī)
18、劃許可證,設計單位,按照規(guī)劃要點進行設計,規(guī)劃局,審核是否符,合規(guī)劃、規(guī),范和環(huán)境,是否符合消,防,施工圖設計,初步設計,方案設計,37,2,、建筑物產(chǎn)生過程,施工,開發(fā)商,開工申請,施工許可證,建設局,審核資金是否落實,審查施工企業(yè)資質,資金已經(jīng)落實,施工企業(yè)已落實,地價已經(jīng)付清,施工單位,監(jiān)理單位,進場，執(zhí)行施工圖,將藍圖變?yōu)楝F(xiàn)實,38,2,、建筑物產(chǎn)生過程,驗收,規(guī)劃、消防、環(huán)保、電梯、燃氣等部門,主體工程竣工驗收合格證,工程竣工驗,收備案證明書,建設局,勘察、設計、施工、監(jiān)理部門,竣工驗收,最后進行,主體工程,最早驗收,監(jiān)督、備案,建筑工程竣工驗收報告,分項工程竣工驗收合格證,隱蔽工程
19、,隨時驗收,專項工程,分步驗收,39,預售許可證,房地產(chǎn)證,交付使用,開發(fā)商,住宅使用說明書,住宅質量保證書,國土資源和房地產(chǎn)管理局,2,、建筑物產(chǎn)生過程,交付使用,銷售許可證,符合預售條件,買賣合同,40,按地域細分,按房地產(chǎn)用途細分,居住物業(yè)：普通住宅、別墅、公寓等,商業(yè)物業(yè)：寫字樓、商場,or,商鋪、休閑旅游設施、酒店等,工業(yè)物業(yè)：廠房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓,特殊物業(yè),按存量增量細分,一級市場：土地使用權出讓市場,二級市場：土地轉讓、新建商品房租售市場,三級市場：存量房地產(chǎn)交易,按交易形式細分：,房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押,按目標市場細分：,價格水平：低檔
20、、中低檔、中檔、中高檔、高檔,群體特征：青年公寓、老年公寓,3,、房地產(chǎn)市場細分,41,基本識圖與術語名詞,42,地 形,：地球表面上地物和地貌的總稱。,地形圖,：將某地區(qū)地形狀況按一定比例繪制成圖。,紅線圖,：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。,1,、建筑術語簡介,開 間,：,一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線之間的距離。,進 深,：,一間房屋的深度，即兩條縱向軸線之間的距離。,層 高：,指本層樓（地）面到上一層樓面的 高度。,凈 高：,房間內(nèi)樓（地）面到頂棚或其他構件的高度。,建筑層數(shù),：,室內(nèi)標高為正負零的樓層為一層，以上順次排列，向下分別為地下一層、地下二層。層高小于,2.
21、2,米的樓層、屋頂水箱、電梯機房、裝飾性建筑均不計算樓層數(shù)。,43,比 例：,圖上尺寸與實際尺寸比例，一般表示方法為數(shù)字表示法，如：,1,：,100,，說明圖紙上,1,厘米代表真實尺寸為,100,厘米。,2,、,識圖基本常識,尺 寸,：,圖紙上一般所有尺寸數(shù)值均不標注單位，尺寸線上單位隱含為毫米。,兩個例外：總平面尺寸和標高為米。,軸 線,：,在設計中，對承重墻、柱子等主要構件都要有定位軸線。,在施工中，軸線是施工定位和放線的重要依據(jù)。,絕對標高：,我國是以青島附近海平面的高度平均值為零點，其他各處相對他的高度稱為絕對標高。,相對標高：,以項目中的某一特定點為零點，其他各處相對他的高度稱為相對
22、標高。一般來說可以以建筑物一樓地面為零點。,0.000,0.000,44,指北針：,用于表示建筑物的朝向。在總平面圖及首層平面圖上，一般都繪有指北針。指針尖端處要注明“北”字。,2,、識圖基本常識,風向頻率玫瑰圖,：,簡稱風玫瑰圖。是總平面圖上用來表示該地區(qū)常年風向頻率的標志。它是根據(jù)某一地區(qū)多年平均統(tǒng)計的各個方向吹風次數(shù)的百分數(shù)值按一定比例繪制的。一般用,8,個或,16,個方位表示。風玫瑰圖上所表示的風的吹向，是指從外面吹向該地區(qū)中心的。,45,3,、建筑圖紙,總平面圖,平面圖,立面圖,剖面圖,46,總,平面圖,47,總,平面圖,48,1,紅線范圍、新建、擬建的各種建筑物及構筑物的具,體位置
23、，以及新建道路和各種管線系統(tǒng)的總體布局。,2,表明原有房屋、道路的位置，作為新建工程的定位,依據(jù)。,3,表明標高，如建筑物的首層地面標高，室外場地整,平標高，道路中心線的標高。通常把總平面圖上的,標高，全部推算成絕對標高。 根據(jù)標高可以看出地,勢坡高、水流方向，并可計算出施工中土方 真挖數(shù),量。,4,用風玫瑰圖表示總平面范圍內(nèi)整體朝向和該地區(qū)各,個方向風的頻率。,5,表明綠化布置情況，如哪些是草坪、樹叢、喬木、,灌木等；標明花壇、小品、桌、椅、林蔭小路、矮,墻、欄桿等各種物體的具體位置、尺寸、做法及建,造要求和選材說明。,總平面圖可表達以下內(nèi)容,：,49,縱向軸線,尺寸,比例,(,數(shù)字,),橫
24、向軸線,平面圖,50,平面圖,51,立面圖,52,立面圖,53,剖面圖,54,4,、建筑技術經(jīng)濟指標,建設用地面積：,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。,總建筑面積：,按分層建筑面積之和計算，每層建筑面積按建筑物外墻（首層為勒腳）以內(nèi)水平投影面積計算。,建筑物基底面積：,指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構外圍水平投影面積。,55,建筑容積率：,在建設用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上,總建筑面積,與,建設用地面積,的比率。,4,、建筑技術經(jīng)濟指標,56,容積率的極限計算,a,b,對于一塊方正的地塊，只考慮南北向，當住宅呈現(xiàn)如左圖的排列時容積率達到最大（用足南北向長度且正好滿足日照
25、間距）,此時，該地塊的容積率計算公式：,m,i,S,建,S,地,nabx,abx,+ am(x-1),m =,rnh,x,地塊內(nèi)住宅排,a,地塊寬度,/,樓寬,b,住宅進深,m,樓間距,r,當?shù)厝照障禂?shù),n,住宅層數(shù),h,住宅層高,1,+,i,n,1,b (x-1),rhx,當?shù)貕K足夠大，,x x-1,1,+,i,n,1,b,rh,57,影響,i,的因素分析,由此公式可以看出，提高,i,的常用手段：,1,+,i,n,1,b,rh,增大,n,減少,r,減少,h,增大,b,增加層數(shù)。,增加容積率最直接的方法就是增加建筑層數(shù)，后面我們會研究兩者之間的關系。,降低日照系數(shù),。這是容積率地域差異的根本原
26、因，相同的地塊，南方城市可以實現(xiàn)更高的開發(fā)強度；對于一個城市而言，,r,是定值，這時可以通過,旋轉樓體,、,增加塔樓,的方式折減,r,進而提高容積率。,壓縮層高,。通過,壓縮層高,來降低總樓高；通過住宅頂層,北退臺,也可以達到降低有效遮擋高度的效果，從而提高容積率。,增大進深,。北方地區(qū)受節(jié)能因素制約，進深過大會影響住宅舒適度，南方地區(qū)靈活性更大，可以通過豐富形體變化、設置天井等方式增加建筑的進深。,58,提高容積率的常用手段, 旋轉建筑，日照系數(shù)得到折減。,方位,0,15,15,30,30,45,45,60,60,折減系數(shù),1.0,L,0.9,L,0.8,L,0.9,L,0.95,L,不同方
27、位間距折減系數(shù),（表中方位為正南向偏東、偏西的方位角）, 以北京地區(qū)為例，板樓,r,取,1.6,，塔樓,r,可以取,1.11.2,。,59,研究層數(shù)與容積率的對應關系,對于一個確定的項目，,r,為定值，,h,與,b,可變范圍有限。,以某北方城市為例，,r=1.5,，,h,取,3m,，,b,取,13m,，則,1,+,i,n,1,0.35,可以看出，對于北方城市的板樓住區(qū)：,當,n,較小時，,n,的改變對,i,的影響較大；當,n,較大時，,n,的改變對,i,的影響較?。划?n,趨近于無窮大時，,i,趨近于極限,2.9,。,亦可以看到，,高層物業(yè)對容積率不敏感，低層物業(yè)對容積率較敏感,。,n,i,4
28、,1.67,6,1.92,12,2.33,18,2.47,26,2.58,60,研究層數(shù)與容積率的對應關系,通常情況下項目容積率都一定低于我們的極限計算公式，降低容積率的影響因素包括：,地塊退線要求（硬性）,建筑范圍控制線通常還要退建筑紅線,住宅間距要求（硬性）,符合基本的建筑長度限制；留出消防通道、衛(wèi)生間距等空間,社區(qū)公共空間（彈性）,雖然對提升容積率沒有貢獻，但與社區(qū)外部空間舒適度直接相關，低密度物業(yè)尤其突出,地塊條件限制（彈性）,地塊不規(guī)則，或受地質、地形條件限制，影響地快利用效率,61,研究層數(shù)與容積率的對應關系,那么現(xiàn)實中為什么有些項目的容積率可以超過,2.9,很多呢？,東、西向住宅
29、的大量出現(xiàn),高層塔樓大量出現(xiàn),項目中有商業(yè)、辦公、公寓等其他非住宅性質的物業(yè)出現(xiàn),地塊較小，比如一、兩棟樓的項目，利用地塊北邊界實現(xiàn)層數(shù)突破, 位于城市道路南側（或項目地塊北邊界）的住宅經(jīng)常可以利用城市道路用地來抵消日照限制，實現(xiàn)建筑層數(shù)突破，從而提高整體容積率,這種影響地塊越小越明顯。,62,住宅設計中的節(jié)地（提高容積率）措施,住宅單體設計：,增加層數(shù),（增加,n,，超過,8,層后，容積率提升不明顯）,降低層高,（減少,h),北退臺或斜屋面,（減少,h,）,加大進深,（增加,b),1,住宅群體規(guī)劃：,適當布置,東西向住宅,，讓房屋日照間距用地有部分重疊；,適當布置,高層塔式住宅,；,建筑旋轉
30、,適當偏角,，折減日照系數(shù)；,在,城市道路南側,布置高層，把日照間距用地納入道路用地；,合理確定住宅排數(shù)和高度，,用足地塊南北向長度,。,2,63,產(chǎn)品形式與容積率對應關系經(jīng)驗取值,產(chǎn)品形式,層數(shù),小區(qū)容積率,獨立別墅,3,層以內(nèi),0.3,雙拼,3,層以內(nèi),0.40.5,聯(lián)排,3,層以內(nèi),0.60.8,疊加,34,層,0.81.0,花園洋房,45,層,1.01.2,多層,67,層,1.21.6,小高層,1,811,層,1.62.2,小高層,2,1218,層,2.22.8,高層,1933,層,2.84.5,64,4,、建筑技術經(jīng)濟指標,建筑覆蓋率,：,也叫建筑密度，在建設用地范圍內(nèi)所有建筑,基底
31、面積之和,與,建設用地面積,的比率。（高層低密,VS,低層高密）,綠地率,：,在建設用地范圍內(nèi),地面上全部綠化種植面積,與,建設用地面積,的比率。（綠地率,VS,綠化率）,65,4,、建筑技術經(jīng)濟指標,套總建筑面積,（即目前的建筑面積 ）,=,套內(nèi)建筑面積,+,應分攤公共建筑面積,套內(nèi)建筑面積：,房屋按套計算建筑面積，不包括公攤面積；,套建筑內(nèi)面積套內(nèi)使用面積,+,套內(nèi)墻體面積,+,套內(nèi)陽臺面積。,套內(nèi)使用面積,（又名地毯面積）,:,指室內(nèi)實際能使用的面積,以使用空間的水平投影面積計算，不包括墻體、柱子等結構面積和陽臺面積。,66,4,、建筑技術經(jīng)濟指標,套總建筑面積系數(shù),=,套內(nèi)建筑面積,（
32、套內(nèi)建筑面積,+,應分攤公共建筑面積）,實用率,套內(nèi)使用面積系數(shù),=,套內(nèi)使用面積（即地毯面積）,（套內(nèi)建筑面積,+,應分攤公共建筑面積）,使用率,67,住宅按建筑層數(shù)和高度可分為,：,多層建筑（,7,層以下含,7,層）,小高層建筑（,818,層）,高層建筑（,1933,層）,超高層建筑（,100,米以上）,5,、常用建筑分類與建筑形式術語,住宅按建筑空間形式可分為,：,平層,復式,躍層,錯 層,夾層,68,學會用市場的角度評價產(chǎn)品與規(guī)劃,69,產(chǎn)品策略的“三個篩子”,基于目標客戶需求和特質的,全產(chǎn)品方案,客戶,競爭,成本,基于競爭環(huán)境的、策略化的,競爭性產(chǎn)品方案,基于開發(fā)能力和開發(fā)效率的,實操性產(chǎn)品方案,我們的工作就是要提供,在開發(fā)主體的能力范圍之內(nèi)、更有效率的、比競爭對手更容易讓目標客戶感受產(chǎn)品價值的,產(chǎn)品策略或方案。,相對于“市場”，住宅才由“建筑”而獲得了“產(chǎn)品”屬性。從市場出發(fā)，是世聯(lián)為客戶提供產(chǎn)品建議的基本視角。,70,The End,71,
建筑學常識培訓(下)
