酒店(商業(yè))顧問公司選擇探討

《酒店(商業(yè))顧問公司選擇探討》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《酒店(商業(yè))顧問公司選擇探討（35頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,酒店,(,商業(yè),),顧問公司選擇探討,寧波萬科采購管理部,葛昊然,2011-12-07,本課題要解決的幾個問題：,1,、酒店商業(yè)是否要請顧問公司；,2,、該如何選擇顧問公司；,

2、3,、顧問公司的管理。,以鎮(zhèn)海酒店的顧問聘請過程為基礎(chǔ)，回答以上的問題,住宅的體系相對比較固定，高端商業(yè)地產(chǎn)的到來，無異于狼來了！,鎮(zhèn)海綠核地塊：,五星級酒店及商業(yè)配套,政府要求酒店必須達(dá)到國家五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，傾向于高端國際品牌酒店。,內(nèi)容,酒店,商業(yè),占地面積（平米）,26916,25442,建筑面積（平米）,43000,45700,出讓年限（年）,40,40,酒店按照國家,五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，竣工后,6年內(nèi)拿到五星級證書，否則支付違約金6000萬。從運(yùn)營角度考慮，酒店面積定位33000平米，另10000平米建成持有性酒店公寓,商業(yè)竣工,后,6年內(nèi)銷售40%,五星級酒店來了！,完全陌生的概念,不

3、知從何入手,國際品牌的五星級酒店,如何設(shè)計(jì)施工，后期如何進(jìn)行采購，和住宅差異非常大，一切都是未知。,從結(jié)構(gòu)系統(tǒng)上來講，酒店和住宅主要的差異在哪里？,國際品牌的五星級酒店,機(jī)電系統(tǒng)的復(fù)雜程度是五星級酒店和傳統(tǒng)住宅的差異之一,1,、暖通工程,空調(diào)系統(tǒng),采暖系統(tǒng),機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng),鍋爐動力系統(tǒng),4,、消防工程,火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng),火災(zāi)事故廣播系統(tǒng),自動噴淋系統(tǒng),消火栓系統(tǒng),氣體滅火系統(tǒng),特種設(shè)施防火系統(tǒng),防排煙系統(tǒng),5,、給,/,排水工程,生活用冷熱水供應(yīng)系統(tǒng),雨水和廢水排放系統(tǒng),生活水和廢水處理系統(tǒng),游泳池和水景過濾系統(tǒng),綠化水系統(tǒng),中水回用系統(tǒng),雨水回收系統(tǒng),3.,強(qiáng)電工程,變配電系統(tǒng),照明系統(tǒng),動力

4、系統(tǒng),防雷接地系統(tǒng),備用發(fā)電系統(tǒng),2,、弱電系統(tǒng),電話及網(wǎng)絡(luò)配線系統(tǒng),衛(wèi)星電視配線系統(tǒng),樓宇自動化控制系統(tǒng),綜合布線系統(tǒng),安保系統(tǒng)）,背景音樂,緊急廣播、公共廣播系統(tǒng),車道閘系統(tǒng),智能一卡通系統(tǒng),寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),智能化系統(tǒng)集成,智能客房系統(tǒng),弱電機(jī)房設(shè)計(jì),6.,電梯工程,7.,廚房系統(tǒng),8.,洗衣房系統(tǒng),。,五星級酒店機(jī)電系統(tǒng)之復(fù)雜令人感嘆。,國際品牌的五星級酒店,機(jī)電系統(tǒng)涉及的工作目前是個空白，不是一兩個工程師或者設(shè)備廠商可以完成。,以上的問題正是機(jī)電顧問的工作！,設(shè)計(jì)要求,建筑師不擅長復(fù)雜的機(jī)電設(shè)計(jì)；國內(nèi)設(shè)計(jì)院的機(jī)電圖紙達(dá)不到足夠的深度；對于復(fù)雜的機(jī)電設(shè)備，設(shè)計(jì)院圖紙無法直接作為招標(biāo)圖。,招

5、標(biāo)要求,酒店機(jī)電系統(tǒng)過于復(fù)雜，僅僅依靠一兩個工程師，無法完成復(fù)雜的招標(biāo)圖紙及技術(shù)要求，對于酒店商業(yè)的設(shè)備選型、參數(shù)設(shè)定缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)；對于產(chǎn)品設(shè)備也很難評估。涉及設(shè)備品類繁多，成本不易把控。,施工現(xiàn)場協(xié)調(diào),對于整體施工圖的審核，以及不同設(shè)備間二次深化圖紙的把控調(diào)整，需要較強(qiáng)的專業(yè)能力及豐富的經(jīng)驗(yàn)。（避免設(shè)計(jì)漏洞和不同設(shè)備點(diǎn)位沖突）,機(jī)電系統(tǒng)的竣工驗(yàn)收,現(xiàn)有的工程技術(shù)力量很難把控酒店商業(yè)的復(fù)雜機(jī)電系統(tǒng)。,國際品牌的五星級酒店,面臨機(jī)電系統(tǒng)的問題，是否要請機(jī)電顧問呢？,建設(shè)單位,目前采用機(jī)電顧問狀況,港澳臺及外資開放商,大型項(xiàng)目幾乎均采用機(jī)電顧問,海外基金,風(fēng)投資金,項(xiàng)目基本完全借助大型專業(yè)管理和

6、咨詢單位，包括機(jī)電顧問。,政府機(jī)構(gòu),以往基本僅僅依靠國內(nèi)設(shè)計(jì)和咨詢單位。但近年來在大型項(xiàng)目越來越多的采用機(jī)電顧問如：北京奧運(yùn)、上海世博、上海中心等。,各級政府下屬開發(fā)機(jī)構(gòu),過往僅僅依靠國內(nèi)設(shè)計(jì)單位，隨著大型項(xiàng)目的開發(fā)，目前國內(nèi)各地的城投、城開、土控等政府開發(fā)單位在大型綜合項(xiàng)目實(shí)施中都已經(jīng)逐步開始采用機(jī)電顧問。,私營開發(fā)企業(yè),大型地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)與國際接軌，普遍采用機(jī)電顧問。中小型開發(fā)商也逐步開始借助機(jī)電顧問。,國際酒店管理、娛樂等連鎖集團(tuán),此類集團(tuán)（如：凱悅、洲際、希爾頓等）在國內(nèi)的每一個項(xiàng)目都會建立設(shè)計(jì)顧問團(tuán)隊(duì)，機(jī)電顧問是其中最為重要的伙伴之一。,國內(nèi)商業(yè)酒店項(xiàng)目采用機(jī)電顧問的狀況,-,摘自,

7、機(jī)電顧問：商業(yè)地產(chǎn)的煉金者,國際品牌的五星級酒店,是否要請機(jī)電顧問？,分公司,項(xiàng)目名稱,酒店運(yùn)營公司,是否聘請機(jī)電顧問,備注,武漢公司,萬科城,上海君蘭,卓展,在建,蘇南公司,金域提香,雅仕閣,中建國際,在建,深圳公司,萬科中心,微陪斯,邁進(jìn),改造中,上海公司,銅山街項(xiàng)目,精品酒店,邁進(jìn),在建,上海公司,七寶,53#,地,商業(yè)綜合體,邁進(jìn),在建,兄弟公司相關(guān)項(xiàng)目聘請機(jī)電顧問情況,與洲際簽意向書后，酒店管理公司明確要求，必須請機(jī)電顧問！,國際品牌的五星級酒店,-,機(jī)電顧問,開始尋源,與著名機(jī)電顧問公司接洽，尋求合作可能（柏誠、邁進(jìn)）,學(xué)習(xí)了解機(jī)電顧問工作方式、工作內(nèi)容、合同框架及行業(yè)內(nèi)的情況,通

8、過酒店管理公司、建筑設(shè)計(jì)師、設(shè)計(jì)院探尋意見、尋找其他合作資源。,共對,7,家單位進(jìn)行入圍溝通摸底,進(jìn)行報(bào)價(jià)分析，分別對技術(shù)及價(jià)格進(jìn)行評定,邁進(jìn),柏誠,貝科,奧雅納,思邁,柏堅(jiān),史偉高,國際品牌的五星級酒店,-,機(jī)電顧問,綜合評估、比較,邁進(jìn),柏誠,貝科,奧雅納,思邁,柏堅(jiān),史偉高,第一檔,柏誠、邁進(jìn),業(yè)績豐富、業(yè)內(nèi)地位高、公司規(guī)模大、報(bào)價(jià)最高、合作意愿較強(qiáng),第二檔,思邁、柏堅(jiān),業(yè)績較豐富、報(bào)價(jià)中等、合作意愿非常強(qiáng)烈,第三檔,貝科、奧雅納、史偉高,五星級酒店業(yè)績一般、報(bào)價(jià)中低檔、合作意愿一般,柏誠是機(jī)電顧問公司的鼻祖，歷史悠久，相當(dāng)于黃埔軍校；柏堅(jiān)、卓展、柏承行都是由柏誠中高層創(chuàng)辦的專業(yè)機(jī)電顧問

9、公司；,邁進(jìn)、貝科、奧雅納、史偉高都是綜合性的建筑工程咨詢公司，機(jī)電在其公司業(yè)務(wù)范圍只是一部分。,思邁是最近逐漸增多的新加坡系機(jī)電顧問公司，做專業(yè)機(jī)電顧問服務(wù)。,國內(nèi)公司諸如中建國際等也有一定的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，但是國際品牌的五星級酒店涉足較少。,機(jī)電顧問公司,邁進(jìn),柏誠,貝科,奧雅納,思邁,柏堅(jiān),史偉高（偉信）,合作意向,一般,一般,一般,無合作意向,較好,較好,一般,特點(diǎn),商業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，無洲際酒店項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，價(jià)格處于高位，配合意識一般。,工程、酒店、商業(yè)經(jīng)驗(yàn)非常豐富，較多洲際酒店項(xiàng)目，自稱價(jià)格業(yè)內(nèi)最高,公建項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富，酒店商業(yè)項(xiàng)目所占比例一般，人員安排上存在困難,人員無法安排,專注于機(jī)電服務(wù)，多

10、數(shù)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)僅限于新加坡，進(jìn)入大陸時間較晚，酒店商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)有限，合作意識強(qiáng),項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)較為豐富，多數(shù)團(tuán)隊(duì)成員有柏誠經(jīng)歷，專注商業(yè)酒店機(jī)電服務(wù)，戰(zhàn)略合作意識強(qiáng),公建工程經(jīng)驗(yàn)豐富，商業(yè)酒店機(jī)電服務(wù)經(jīng)驗(yàn)所占比例一般，配合意識一般。,公司服務(wù)類別,工程咨詢綜合公司,工程咨詢綜合公司,工程咨詢綜合公司,工程咨詢綜合公司,專業(yè)機(jī)電顧問公司,專業(yè)機(jī)電顧問公司,工程咨詢綜合公司,必選部分報(bào)價(jià),565萬,595萬,336萬,未報(bào)價(jià),380萬,370萬,300萬,可選部分,“,弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì),”,報(bào)價(jià),未按要求提供,79萬（招標(biāo)程度）,40萬（招標(biāo)程度）,未報(bào)價(jià),40萬（施工圖程度）,40萬（施工圖程度）,80萬（招

11、標(biāo)程度）,機(jī)電顧問,-,綜合評估、比較,機(jī)電顧問公司,邁進(jìn),柏誠,貝科,奧雅納,思邁,柏堅(jiān),史偉高（偉信）,國內(nèi)洲際酒店經(jīng)驗(yàn),國內(nèi)暫無建成項(xiàng)目,超過,15家洲際酒店項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),超過,10家洲際酒店項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),暫無信息,黃山太平湖皇冠假日酒店,襄樊萬達(dá)洲際酒店等,4家洲際酒店經(jīng)驗(yàn),蘇州洲際大酒店,相關(guān)五星級酒店經(jīng)驗(yàn),近,10家國內(nèi)五星級酒店項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),超過,40家國內(nèi)五星級酒店經(jīng)驗(yàn),超過,20家國內(nèi)五星級酒店經(jīng)驗(yàn),暫無信息,國內(nèi),6家五星級酒店經(jīng)驗(yàn),超過,20家國內(nèi)五星級酒店經(jīng)驗(yàn),超過,10家國內(nèi)五星級酒店經(jīng)驗(yàn),國內(nèi)商業(yè)廣場綜合體經(jīng)驗(yàn),超過,15個國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),超過,30個國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),資料中

12、不超過,5個國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),暫無信息,近,10個國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),超過,10個國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),超過,10個國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),公司概況,跨國公司，上海分公司，曾經(jīng)和萬科中心酒店合作，工程經(jīng)驗(yàn)豐富,起源于美國紐約，跨國公司，上海分公司，最早進(jìn)入中國大陸的機(jī)電顧問公司，國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)豐富,跨國公司，起源于新西蘭，上海分公司，國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)豐富,跨國公司，總部英國，上海分公司，曾經(jīng)和深圳萬科中心合作申請綠色認(rèn)證，公建項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富,成立于,1977 年的新加坡公司上海分公司，新加坡經(jīng)驗(yàn)豐富,成立于,1993年的機(jī)電專業(yè)顧問公司，董事及團(tuán)隊(duì)多有柏誠工作經(jīng)歷，國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)豐富,Scott Wilson（偉信）英國起源，

13、跨國公司,，上海分公司，國際經(jīng)驗(yàn)豐富,國際品牌的五星級酒店,-,機(jī)電顧問,小結(jié),1,、合作意愿很重要。,2,、配備的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要成員的業(yè)績經(jīng)驗(yàn)。,3,、行業(yè)內(nèi)的評價(jià)，多方面的反饋。,4,、合同中盡量細(xì)化，明確工作內(nèi)容及界面。,國際品牌的五星級酒店,-,機(jī)電顧問的工作價(jià)值,高端酒店,項(xiàng)目,業(yè)主,以建筑師,為首的顧,問團(tuán)隊(duì),施工團(tuán)隊(duì),1,、酒店管理公司與業(yè)主間是分享利益的關(guān)系；國際酒店管理公司相對強(qiáng)勢，往往會提出較高的施工標(biāo)準(zhǔn)，確保其后期營運(yùn)。,2,、酒店顧問公司的價(jià)值之一就是在合理的技術(shù)框架下，利用自己的專業(yè)能力與酒店管理公司進(jìn)行技術(shù)協(xié)調(diào)，迫使酒店管理公司做出讓步，為業(yè)主節(jié)約成本，獲得高性價(jià)比的

14、方案。這其中機(jī)電顧問作用最為突出。,酒店管理公司,商業(yè)項(xiàng)目投入巨大，后期運(yùn)營費(fèi)用也很多,國際品牌的五星級酒店,-,機(jī)電顧問的工作價(jià)值,鄭州某項(xiàng)目機(jī)房設(shè)計(jì)優(yōu)化及成本對照表,面積（,m,）,原設(shè)計(jì),新設(shè)計(jì),節(jié)省,機(jī)房優(yōu)化效果,地下一層,540,318,222,節(jié)省投資約為,260,萬；,節(jié)約工期約,40,天。,地下二層,540,480,60,層高（,m,）,原設(shè)計(jì),新設(shè)計(jì),節(jié)省,地下一及二層,12,8,4,節(jié)省面積,222m,通過專業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)制定高性價(jià)比方案，解決實(shí)際問題。,國際品牌的五星級酒店,-,機(jī)電顧問的工作價(jià)值 保證質(zhì)量前提下的成本優(yōu)化,考慮到初投資及綜合運(yùn)營成本，業(yè)主方及我司提出機(jī)電系

15、統(tǒng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化，柏堅(jiān)根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)及市場價(jià)格水平評估，提出了一系列的措施：,并對我方提出的機(jī)電優(yōu)化想法進(jìn)行論證，并與酒店管理公司進(jìn)行溝通：,對于酒店而言，成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)優(yōu)化！,國際品牌的五星級酒店,-,機(jī)電顧問的工作價(jià)值 方案決策的技術(shù)支持,關(guān)于酒店設(shè)計(jì)過程中熱源的選擇，曾有過爭論，機(jī)電顧問做出了詳細(xì)地分析，為業(yè)主決策提供依據(jù)：,提供三種設(shè)計(jì)方案，供抉擇：,國際品牌的五星級酒店,-,機(jī)電顧問的工作價(jià)值 招標(biāo)過程的全程服務(wù),機(jī)電顧問的工作貫穿項(xiàng)目整個過程，施工圖審核后，一個重要工作就是機(jī)電招標(biāo)過程中制定技術(shù)標(biāo)書。這其中包含以下幾個方面：,1,、招標(biāo)前提供品牌推薦，及相關(guān)資源信息，制定招標(biāo)技術(shù)

16、文件。,2,、招標(biāo)過程中協(xié)助招標(biāo)答疑，技術(shù)標(biāo)的評定。,3,、定標(biāo)后，監(jiān)督核對施工單位的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。,4,、工程竣工后，協(xié)助審核，技術(shù)驗(yàn)收。,機(jī)電顧問確定后，燈光、廚房、洗衣房、,IT,影音等顧問需求接踵而來。,國際品牌的五星級酒店,-,燈光顧問,BPI,碧譜,著名燈光公司，以室外照明見長,TinoKwan,關(guān)永權(quán)照明,著名燈光公司,CCW,迪飛,非主營，以前分包，目前在拓展此業(yè)務(wù),R&R,綠克,新加坡公司，近來項(xiàng)目業(yè)績較出色,LEOX,黎歐思,德國公司，江浙項(xiàng)目較多,國際品牌的五星級酒店,-,聲學(xué)、影音、,IT,顧問,聲美華,上海、香港,CCW,迪飛,上海、香港,AI,北京,Architecture:Innovativ Ltd.,金寶聲學(xué),香港,IBH,不了解,長三角地區(qū)聲美華、迪飛兩家市場占比較大,廚房洗衣房顧問,廚房洗衣房顧問,報(bào)價(jià)（人民幣）,涵蓋內(nèi)容,工程業(yè)績,合作意愿,備注,保得（上海）,廚房,42萬元,洗衣房,3萬元,廚房、洗衣房設(shè)計(jì)，包含,6次現(xiàn)場服務(wù),國內(nèi)酒店經(jīng)驗(yàn)豐富、有近,20個洲際酒店項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),強(qiáng)烈，最早接洽的單位，提供詳細(xì)的工作介紹示例,負(fù)責(zé)過深圳萬科建研中心