某地產(chǎn)拉菲莊園營銷全案

《某地產(chǎn)拉菲莊園營銷全案》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《某地產(chǎn)拉菲莊園營銷全案（102頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,The end , thank you .,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標題樣式,*,單擊此處編輯母版文本樣式,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,The end , thank you .,保利拉斐莊園營銷全案,1,、,項目目標,2,、大勢研判,6,、營銷執(zhí)行策略,報告框架,5,、項目定位,3,、市場分析,4,、客戶定位,西,目標一：,2010,年全年銷售額

2、,10,個億（銷售任務）,目標二：建立保利拉斐高爾夫莊園在大成都內(nèi)的高端別墅形象（形象任務）,目標三：實現(xiàn)保利高爾夫別墅專家的品牌落地，提高保利地產(chǎn)在成都的品牌價值（品牌任務）,目標,1,、項目目標,2,、,大勢研判,6,、營銷執(zhí)行策略,報告框架,5,、項目定位,3,、市場分析,4,、客戶定位,銀監(jiān)會,要求銀行收緊二套房貸政策（,7/17,）,嚴格執(zhí)行二套房標準；防范,“,假按揭,”,、,“,假首付,”,現(xiàn)象發(fā)生,國家發(fā)改委,表示要加強房地產(chǎn)價格和收費監(jiān)管（,7/31,）,改進房地產(chǎn)價格和收費監(jiān)管,國稅總局,要求近日將房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點（,8/5,）,十四條強調(diào)加強建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)

3、稅收管理,央行,發(fā)布貨幣報告，首次提出要對寬松的貨幣政策,“,動態(tài)微調(diào),”,（,8/5,）,堅定不移地繼續(xù)落實適度寬松的貨幣政策；注重運用市場化手段進行動態(tài)微調(diào),國土部,開展了針對閑置土地的專項調(diào)查，加強了土地開發(fā)監(jiān)管以及捂盤惜售的處罰力度。（,8/24,）,在確保拉動內(nèi)需項目和民生項目的情況下，要加強土地的批后監(jiān)管，防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應緊張和,“,地荒,”,現(xiàn)象,國土部,下發(fā),關(guān)于開展土地儲備制度建設和運行情況調(diào)查的緊急通知,（,9/4,）,全面了解目前各地土地儲備制度建設和運行情況，研究分析當前土地儲備制度運行中存在的問題，提出完善土地儲備相關(guān)制度建設的政策建議和措施,房產(chǎn)政策

4、,：一系列政策的出臺，表明了國家抑制房價快速上漲的決心，必然使樓市價格回歸理性,重點城市,深圳,北京,上海,天津,杭州,重慶,成交量,價格,09,年上半年全國主要樓市量升價穩(wěn)，呈現(xiàn)去庫存化特征，樓市回暖跡象明顯；近幾個月，價格普遍上漲，成交量開始出現(xiàn)萎縮跡象,09,年,11,月全國重點城市商品房量價環(huán)比趨勢,非剛需為主導的市場：,樓市回升，價格持續(xù)上升抑制了非剛需客戶,大多數(shù)為多次購房：,日漸從緊的二套房貸政策抑制了一部分多次購房者的需求,投資比例大：,投資客受到二套房貸政策收緊影響較大,觀望情緒產(chǎn)生：,在量跌價漲的態(tài)勢下，消費者產(chǎn)生觀望情緒，對后市發(fā)展不利,以主要城市樓市為例分析量跌原因,全

5、國樓市,：,作為樓市風向標的重點城市近期房價過快增長導致成交量出現(xiàn)萎縮，市場開始進入到,理性調(diào)整期，消費者置業(yè)開始出現(xiàn)觀望態(tài)度,量,價,量,價,量,價,北京樓市,上海樓市,深圳樓市,作為中國樓市風向標的北京、上海、深圳樓市均呈現(xiàn),價漲量跌,態(tài)勢,從供銷情況來看，除,4,月、,9,月外，全年基本處于供不應求的銷售狀態(tài)，,08,年壓抑一年的市場需求在,09,年集中爆發(fā)，而樓市的供貨不足更是加劇了這一狀態(tài)的持續(xù)；截止,10,月份，全年的供銷比為,1,：,1.35,2009,年,1,月,-2009,年,10,月主城區(qū)商品房銷售量及成交均價,4500,5000,5500,6000,6500,0.0,50

6、.0,100.0,150.0,200.0,250.0,銷售量,均價,銷售量,53.0,84.4,113.1,100.0,224.0,91.5,129.9,118.6,128.2,124.3,均價,5509,5345,5641,5720,5649,5872,6017,6001,6374,6231,2009.01,2009.02,2009.03,2009.04,2009.05,2009.06,2009.07,2009.08,2009.09,2009.10,元,萬平方米,從價量的關(guān)系上來看，除,5,月份的成交量急速上漲外，全年,1-10,月基本處于量升價漲之勢，,9,月份價格達到全年的最高點；,1-

7、10,月份，主城區(qū)商品房累計成交量為,1167,萬平方米，已經(jīng)超越,2008,全年,742.45,萬平方米的水平，即使與市場火爆的,2007,年同期相比，也有同比,10%,的增幅；價格更是一路走高，,9,月份已經(jīng)達到,6374,元,/,平米的高點，接近震前水平,成都樓市,：,09,年全年成都主城區(qū)住宅整體回暖，量價齊升； 成交量在下半年均價達到,6000,元以上后開始趨于平穩(wěn)；,土地市場,：,09,年土地市場供應逐步增加，樓面地價回升至,07,年水平，剛性地增長了市場住宅價格，,10,年住宅市場價格回調(diào)空間較小,0,5,年至0,9,年,1-10,月市區(qū)住宅類土地供銷,（單位：畝）,注：,200

8、6,年數(shù)據(jù)未計入華僑城,3055,畝土地,0,5,年至0,9,年,1-9,月市區(qū)住宅類土地樓面地價,（單位：元,/,）,隨樓市好轉(zhuǎn)，存量下降，土地供應逐步恢復，預計未來將繼續(xù)加快推地節(jié)奏,08,年隨樓市低迷，土地供應驟然減少，全年只供應了,670,畝,樓市好轉(zhuǎn)，存量下降，地價攀高，土地需求旺盛，促使未來推地節(jié)奏加快,隨樓市價格上漲，土地價格已回升至,07,年水平，而土地價格的上漲必將導致樓市價格進一步升高,08,年樓面地價回落到,06,年的水平，僅為,1570,元,/,平米,09,年在樓市帶動下，樓面地價回升至,07,年水平，達到,3797,元,/,平米,10,年房地產(chǎn)市場將迎來一個理性的調(diào)整

9、期,土地市場,：,09,年土地市場供應逐步增加，樓面地價回升至,07,年水平，剛性地增長了市場住宅價格，,10,年住宅市場價格回調(diào)空間較小,成都樓市,：,09,年全年成都主城區(qū)住宅整體回暖，量價齊升；成交量在下半年均價達到,6000,元以上后開始趨于平穩(wěn)；,全國樓市,：,作為樓市風向標的重點城市近期,房價過快增長導致成交量出現(xiàn)萎縮，市場開始進入到理性調(diào)整期，消費者置業(yè)開始出現(xiàn)觀望態(tài)度,房產(chǎn)政策,：一系列政策的出臺，表明了國家遏制房價快速上漲的決心，必然使樓市價格回歸理性,通過對全國房產(chǎn)政策、樓市情況、土地交易的分析，國家在,2010,年主要以通過打擊投資和投機性購房行為來遏制房價的過快增長，因

10、此，,2010,年整體房產(chǎn)大勢應以謹慎為主、樂觀為輔的態(tài)度對待。,1,、項目目標,2,、大勢研判,6,、營銷策略,7,、銷售執(zhí)行,報告框架,5,、項目定位,3,、,市場分析,4,、客戶定位,2009,年,供應量,銷售總量,月均銷量,銷售均價,獨棟,893,981,89,12000-13000,元,/,平米,雙拼,758,625,56,9000-10000,元,/,平米,聯(lián)排,2164,1343,122,8000-9000,元,/,平米,成都市,09,年各別墅,物,物業(yè)以聯(lián),排,排銷量居,首,首，但從,供,供銷關(guān)系,對,對比可以,看,看出，獨,棟,棟供銷速,度,度應為首,位,位，達,110%,，

11、雙拼其,次,次,82%,，聯(lián)排,62%,。,在銷售價,格,格方面，,獨,獨棟仍保,持,持首位在,12000-13000,元,/,平米左右,，,，雙拼、,聯(lián),聯(lián)排其次,。,。,09,年雙拼、,聯(lián),聯(lián)排供過,于,于求，僅,獨,獨棟出現(xiàn),供,供不應求,狀,狀況,區(qū)位,項目,產(chǎn)品,建筑面積,（含地下室）,均價,總價區(qū)間,銷售情況,麓山板塊,麓山國際,獨棟,(,碧湖岸,),360-480,16000,550,萬,-900,萬,售罄,獨棟（黑鉆）,570-715,27000,（含,12000,精裝修）,1200-2400,萬,（精裝修總價）,開盤售罄,獨棟（香怡林）,300-340,15000,390-5

12、50,萬,開盤售罄,獨棟（翠云嶺）,310-370,14000,380-580,萬,開盤,蔚藍卡地亞,獨棟（西岸流水別墅）,473-536,（主力）,1067,（一棟樓王）,18000,700-1500,萬（主力）,月均,30,套,雅居樂花園,獨棟,200-417,（不含地下室）,15000-20000,280-650,萬,月均約,40,套（含聯(lián)排和四孖屋）,牧馬山,龍湖長橋郡,獨棟,370-418,（主力）,700-1000,（臨河樓王）,13000,450-600,（主力）,售罄,09,年供應量,最,最大，銷,量,量最好的,依,依然是總,價,價在,600,萬以下的,中,中小獨棟,產(chǎn),產(chǎn)品,

13、開發(fā)商,崗宏地產(chǎn)木蘭小鎮(zhèn),招商地產(chǎn),文旅集團熊貓小鎮(zhèn),景城國際比弗利山莊,項目（地塊）位置,木蘭鎮(zhèn)獅子村、梁勝村,成華區(qū)北湖片區(qū)北湖公園,蜀龍大道西側(cè)，保利,198,南側(cè),木蘭山,占地面積,4000,余畝,1700,畝,3000,畝,未知,推出時間,預計,2010,年下半年,預計,2010,年下半年,預計,2010,年下半年,預計,2011,年后,推出產(chǎn)品,中小面積獨棟,別墅產(chǎn)品,別墅產(chǎn)品,未定,備注,總投資,30,億元的新都崗宏木蘭小鎮(zhèn) ，計劃在此修建體育運動公園、四季花果園及四季花季城生態(tài)住宅區(qū)，預計在兩年內(nèi)啟動,招商地產(chǎn)將在北湖打造占地 1700 畝的集休閑運動、旅游觀光、度假居住為一體

14、的城市休閑運動綜合體,”,，,投資約,1.17,億美元，計劃年內(nèi)動工,擬修建國際鄉(xiāng)村莊園、大熊貓創(chuàng)意文娛區(qū)、國際會議中心和國際社區(qū)，與大熊貓生態(tài)園構(gòu)成國際生態(tài)度假區(qū),擬打造成原生態(tài)森林區(qū)、生態(tài)觀光旅游及現(xiàn)代服務業(yè)區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)等現(xiàn)代服務旅游業(yè),2010,年下半年,，,，項目周,邊,邊大量中,小,小面積別,墅,墅產(chǎn)品推,出,出，區(qū)域,競,競爭加劇,崗宏地產(chǎn),4000,畝,木蘭山比,弗,弗利山莊,招商地產(chǎn),項,項目,1700,畝,本項目,文旅集團,熊,熊貓小鎮(zhèn),3000,畝,萬科地產(chǎn),5000,畝,周邊競爭,項,項目分布,圖,圖,成都現(xiàn)有,項,項目依然,有,有大量獨,棟,棟產(chǎn)品供,應,應，新獨,棟

15、,棟項目也,有,有所增加,推售,160,套獨棟產(chǎn),品,品,10,11,12,10,11,2009,年,2010,年,3,2011,年,預計約,400,套獨棟產(chǎn),品,品，年消,化,化量,150,套,長橋,郡,牧馬,山板,塊,雅居,樂,蔚藍,卡地,亞,麓山,國際,麓山,板塊,華僑,城,本項,目,城北,板塊,10,11,12,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,2009,年,2010,年,1,2,2011,年,預計剩余,約,約,150,套獨棟產(chǎn),品,品,剩余約,100,套獨棟產(chǎn),品,品,樸墅,長橋,郡,牧馬,山板,塊,雅居,樂,蔚藍,卡地,亞,麓山,國際,麓山,板塊,華僑,城,本項

16、,目,城北,板塊,159,套獨棟產(chǎn),品,品,剩余約,150,套獨棟產(chǎn),品,品,推售約,200,套獨棟產(chǎn),品,品,主推以獨,棟,棟為主的,別,別墅產(chǎn)品,市場總結(jié),：,：獨棟市,場,場供應增,加,加，競爭,激,激勵，受,宏,宏觀政策,影,影響需求,受,受到一定,遏,遏制。,09,年受宏觀,大,大勢影響,，,，別墅市,場,場銷售相,對,對較好，,但,但除獨棟,產(chǎn),產(chǎn)品呈現(xiàn),供,供不應求,的,的局面外,，,，其余產(chǎn),品,品供需平,衡,衡仍然明,顯,顯；,受,09,年大勢利,好,好影響，,2010,年無論是,項,項目周邊,還,還是其它,區(qū),區(qū)域，均,有,有大量新,增,增別墅供,應,應，其中,項,項目周邊

17、,中,中小面積,獨,獨棟產(chǎn)品,推,推量明顯,，,，區(qū)域競,爭,爭激烈；,在存量方,面,面成都現(xiàn),有,有項目依,然,然有大量,獨,獨棟產(chǎn)品,供,供應，新,獨,獨棟項目,也,也有所增,加,加；,政策方面,，,，國家出,臺,臺了一系,列,列遏制房,價,價過快增,長,長的措施,（,（如：二,套,套住房交,易,易稅收費,標,標準恢復,至,至,5,年。）將,對,對投資和,投,投機型客,戶,戶形成嚴,重,重打擊。,1,、項目目,標,標,2,、大勢研,判,判,6,、營銷執(zhí),行,行策略,報告框架,5,、項目定,位,位,3,、市場分,析,析,4,、客戶定位,城北客戶,客戶描述,：,：,年齡集中,在,在,35-45

18、,歲，十分,精,精明,能,能干，性,格,格較為實,在,在和爽快,。,。,雖然對品,牌,牌、區(qū)位,、,、環(huán)境、,私,私密性和,配,配套看重,，,，但更為,務,務實，價,格,格過高對,于,于這部分,客,客戶的抗,性,性依然較,大,大。,物業(yè)擁有,情,情況：,多為高層,和,和小高層,物,物業(yè)，且,缺,缺乏別墅,置,置業(yè)經(jīng)驗,，,，渴望擁,有,有自己的,別,別墅物業(yè),，,，看重產(chǎn),品,品的實用,性,性。,客戶關(guān)注,本項目的資源,加強點,區(qū)位,位置距市區(qū)不能太遠，車行距離：,1,小時之內(nèi),三環(huán)以外繞城以內(nèi)，交通逐步改善中,情況區(qū)域內(nèi)主干道的建設與改造,環(huán)境,景觀資源一定要好，強調(diào)對資源的獨占性和近距離接

19、觸,熊貓基地、北湖公園、郁金香公園、高爾夫景觀,對高爾夫景觀的宣傳,私密性,獨門獨戶的私密性、且景觀性較好，要較大花園,獨棟、每,3000,平米一棟別墅,強調(diào)本項目產(chǎn)品的低密度,配套,社區(qū)配套豐富，生活方便,五星級酒店、各類學校、社區(qū)商業(yè),各類學校教育配套的宣傳,本項目,現(xiàn),現(xiàn)有賣,點,點對城,北,北客戶,仍,仍具有,較,較大吸,引,引力，,但,但這部,分,分客戶,務,務實性,更,更高，,價,價格過,高,高對于,這,這部分,客,客戶的,抗,抗性依,然,然較大,。,。,工業(yè)客,戶,戶,客戶描,述,述,：,年齡集,中,中在,35-45,歲，屬,于,于事業(yè),成,成功的,財,財富人,群,群大多,是,是

20、大型,國,國企的,高,高管、,中,中小型,企,企業(yè)主,，,，具備,豐,豐富的,人,人生閱,歷,歷和豐,厚,厚的財,富,富積累,物業(yè)擁,有,有情況,：,：,部分擁,有,有別墅,物,物業(yè)，,但,但多為,聯(lián),聯(lián)排、,疊,疊拼等,偽,偽別墅,類,類產(chǎn)品,，,，有別,墅,墅改善,型,型需求,客戶關(guān)注,本項目的資源,加強點,區(qū)位,較為靠近市區(qū)，要求廠區(qū)與住處交通便利，車行距離約,40,分鐘以內(nèi),三環(huán)以外繞城以內(nèi)，交通逐步改善中,情況區(qū)域內(nèi)主干道的建設與改造,稀缺資源,稀缺的景觀資源，強調(diào)對資源的獨占性和近距離接觸,2200,畝郁金香公園,公園收費，業(yè)主可免費使用,私密性,獨門獨戶的私密性、戶型設計合理實用

21、性強,獨棟別墅，每,3000,平米一棟,以獨棟產(chǎn)品為主，密度低,物業(yè)管理,高品質(zhì)的物管服務,保利物管,現(xiàn)場物管形象；制造口碑傳播焦點，如中南海保鏢、物管工資水平,配套,重視生活的便利性，要求社區(qū)配套齊全，特別重視子女教育配套,各類學校等教育配套，,社區(qū)商業(yè),項目未來的教育配套情況,品牌,品牌開發(fā)商優(yōu)先考慮,保利地產(chǎn),保利地產(chǎn)在全國開發(fā)的樓盤展示，提升品牌認知度和對樓盤品質(zhì)的信心,本項目,依,依托保,利,利品牌,，,，能充,分,分滿足,工,工業(yè)客,戶,戶的置,業(yè),業(yè)需求,，,，對客,戶,戶吸引,力,力巨大,，,，品牌,優(yōu),優(yōu)勢是,吸,吸引客,戶,戶的有,效,效手段,大成都,別,別墅客,戶,戶,客

22、戶特,征,征：,本土性,強,強；,區(qū)域抗,性,性明顯,，,，是目,前,前支撐,成,成都高,端,端別墅,市,市場的,主,主流客,戶,戶。,相對別,墅,墅物理,屬,屬性，,客,客戶更,為,為項目,倡,倡導的,生,生活方,式,式、精,神,神境界,等,等買單,；,；,他們多,是,是幾個,別,別墅的,購,購買者,，,，別墅,置,置業(yè)經(jīng),驗,驗豐富,；,；,精品消,費,費饑渴,；,；,自住保,值,值；,客戶關(guān)注,本項目的資源,加強點,區(qū)域,選擇區(qū)域應是傳統(tǒng)的富人區(qū)，環(huán)境好、治安好、人群素質(zhì)高,城北區(qū)域，區(qū)域舊有形象差，非城北客戶有一定抗性,區(qū)域的改造現(xiàn)狀，以及未來項目的發(fā)展規(guī)劃,圈層,居住的人群不能太雜，

23、應該都是社會上有身份有地位的人,西區(qū)有一定的電梯客戶，客戶有一定混雜,東區(qū)與西區(qū)的差別，西區(qū)業(yè)主帶來的人氣，東區(qū)居住的純粹性,資源占有,看重對稀缺資源的占有,亞洲最大郁金香公園，每,3000,平米一棟別墅,郁金香公園的稀缺性；低密度獨棟別墅的稀缺性；一線高爾夫球道景觀的稀缺性,物業(yè)價值,特別在意別墅的保值和增值功能,公園,198,項目推動區(qū)域快速發(fā)展，使城北成為類似南城的第二個中心，未來幾年時間區(qū)域房價將持續(xù)快速上升,項目目前與競品的價格差異；區(qū)域未來的價值高度；保利的品牌知名度,高尚生活方式,高端別墅代表的生活方式引導，自覺對位,五星級皇冠酒店、高爾夫球運動,星級酒店與高爾夫球會，主推高爾夫

24、球生活,物業(yè)管理,對物業(yè)管理要求高,保利物管,現(xiàn)場物管形象，氣質(zhì)形象等,城西、,城,城南客,戶,戶為目,前,前支撐,成,成都高,端,端別墅,市,市場的,主,主流客,戶,戶。關(guān),注,注區(qū)域,、,、圈層,更,更多，,對,對項目,所,所在區(qū),域,域抗性,較,較大。,客戶總,結(jié),結(jié),目標客,戶,戶的機,會,會點和,抗,抗性：,本項目吸引點,城北客戶,區(qū)位、環(huán)境、品牌、配套,大成都客戶,資源稀缺性、物業(yè)價值、高檔商務休閑配套、精神氣質(zhì),本項目的抗性,城北客戶,價格過高，實用度低,大成都客戶,區(qū)域位置、區(qū)域環(huán)境、未來區(qū)域發(fā)展,補給客,戶,戶群,重點潛,力,力客戶,群,群,基礎(chǔ)客,戶,戶群,首批次,主,主力

25、客,群,群,二線城市及全國高端客戶,補給客戶群,項目未,來,來依托,客,客戶群,大成都,范,范圍客,戶,戶（城,南,南、城,西,西）：,主要來,自,自成都,各,各區(qū)域,高,高端客,戶,戶，看,重,重別墅,物,物業(yè)的,稀,稀缺性,和,和升值,潛,潛力，,看,看重項,目,目的產(chǎn),品,品、品,牌,牌和精,神,神氣質(zhì),。,。,大城北客戶,強輻射區(qū)域：,集中在城北商貿(mào)區(qū)、川陜路沿線、金牛高科、龍?zhí)豆I(yè)、三合場區(qū)域 ，看好城北發(fā)展，居住和工作均在城北區(qū)域，向往高品質(zhì)生活,衛(wèi)星城市區(qū)域,：,包括新都、青白江、金堂工業(yè)區(qū)客戶。臨近工作區(qū)域，又屬于成都范疇，且交通便利,基礎(chǔ)客戶群,客戶定,位,位,目前項,目,目

26、以基,礎(chǔ),礎(chǔ)客戶,為,為支撐,點,點已經(jīng),無,無法滿,足,足項目,未,未來的,需,需求，,我,我們需,要,要整合,更,更多的,客,客戶資,源,源。,熊貓大道板塊,十陵板塊,金牛生態(tài)園板塊,30%,城西、,城,城南客,戶,戶,50%,城北客,戶,戶,20%,二線城,市,市及全,國,國客戶,目前客,戶,戶置業(yè),地,地圖,項目目,前,前置業(yè),客,客戶仍,以,以城北,為,為主，,但,但我們,需,需要的,是,是向西,和,和向南,的,的客戶,擴,擴張。,熊貓大道板塊,十陵板塊,金牛生態(tài)園板塊,50%,城南客,戶,戶（含,城,城西）,30%,大城北,客,客戶,20%,二線城,市,市及全,國,國客戶,未來客,

27、戶,戶置業(yè),地,地圖,通過對,客,客戶資,源,源的挖,掘,掘和深,入,入，未,來,來項目,的,的支撐,型,型客戶,將,將會以,大,大城南,和,和大城,西,西為主,，,，城北,只,只是我,們,們的基,礎(chǔ),礎(chǔ)客戶,。,。,客戶總,結(jié),結(jié)：基,礎(chǔ),礎(chǔ)客戶,只,只是項,目,目的立,足,足點，,支,支撐項,目,目未來,的,的需求,我,我們需,要,要更多,城,城南、,城,城西的,客,客戶資,源,源。,目前項,目,目客戶,仍,仍然是,以,以城北,的,的客戶,為,為主，,但,但要支,撐,撐項目,未,未來整,體,體銷售,，,，發(fā)展,全,全域成,都,都客戶,和,和周邊,城,城市客,戶,戶是目,前,前必要,的,的；

28、,雖然項,目,目具有,較,較好的,自,自身優(yōu),勢,勢和機,會,會點，,但,但對于,客,客戶抗,性,性較高,的,的因素,仍,仍然現(xiàn),實,實存在,；,；,1,、項目,目,目標,2,、大勢,研,研判,6,、營銷,執(zhí),執(zhí)行策,略,略,報告框,架,架,5,、項目定,位,位,3,、市場,分,分析,4,、客戶,定,定位,區(qū)域價,值,值一：,區(qū)域內(nèi),生,生態(tài)旅,游,游景點,豐,豐富，,環(huán),環(huán)境適,宜,宜，具,備,備打造,高,高端物,業(yè),業(yè)的稀,缺,缺景觀,資,資源,熊貓基,地,地：,距市中,心,心區(qū),15,公里，,占,占地面,積,積,540,畝，綠化,覆,覆蓋率,達,達,96%,北湖公,園,園：,規(guī)劃面,積,

29、積,2.86,平方公,里,里，水,面,面面積,近,近千畝,，,，綠化,面,面積近,3000,畝，成,都,都市主,城,城區(qū)最,大,大的人,工,工湖泊,和,和最美,的,的生態(tài),湖,湖區(qū),植物園,：,：,距城區(qū),10,公里，,占,占地,774,畝，綠,地,地率,94%,，四川,省,省第一,座,座綜合,性,性園林,泥巴沱,風,風景區(qū),：,：,位于新,都,都毗河,南,南岸，,占,占地,270,畝，毗,河,河生態(tài),旅,旅游帶,一,一個重,要,要風景,區(qū),區(qū)，面,積,積,18,萬平方,米,米，竹,林,林水域,各,各半,已通車,未通車,，,，,2010,年開建,蜀龍大,道,道：,道路規(guī),劃,劃寬為,40,米，

30、設,計,計車速,60,公里,/,小時，,按,按照雙,向,向六車,道,道城市,快,快速路,標,標準實,施,施，目,前,前已貫,通,通三環(huán),路,路；,蜀龍路,五,五期,全長,3.8,公里，,起,起于建,設,設北路,，,，止于,三,三環(huán)路,，,，該道,路,路是成,都,都市域,內(nèi),內(nèi)重要,北,北部出,入,入通道,，,，進一,步,步拉近,新,新都與,成,成都中,心,心城區(qū),的,的距離,，,，全路,為,為高架,橋,橋設計,區(qū)域價,值,值二：,蜀龍路,已,已與三,環(huán),環(huán)連通,，,，,2010,年開建,蜀,蜀龍路,5,期將與,二,二環(huán)路,連,連通，,主,主城區(qū),概,概念加,強,強,蜀龍大,道,道,蜀龍大,道,

31、道,川陜路,配套價,值,值：,本項目,擁,擁有的,內(nèi),內(nèi)部配,套,套豐富,且,且檔次,高,高，每,一,一棟別,墅,墅可享,受,受,18,億的生,活,活配套,教育,配,配套,：,：,金蘋,果,果幼,兒,兒園,、,、三,原,原外,國,國語,實,實驗,中,中學,等,等,生活,配,配套,：,：,社區(qū),超,超市,、,、大,型,型農(nóng),貿(mào),貿(mào)市,場,場,運動,配,配套,：,：,高爾,夫,夫球,場,場、,網(wǎng),網(wǎng)球,中,中心,、,、恒,溫,溫泳,池,池,商務,配,配套,：,：,五星,級,級洲,際,際酒,店,店、,高,高爾,夫,夫會,所,所,內(nèi)部,景,景觀,：,：,亞洲,最,最大,的,的郁,金,金香,公,公園,和

32、,和高,爾,爾夫,球,球場,景,景觀,，,，項,目,目內(nèi),部,部打,造,造的,景,景觀,資,資源,豐,豐富,且,且有,品,品質(zhì),，,，對,客,客戶,具,具有,極,極大,吸,吸引,力,力,郁金,香,香公,園,園：,占地,2250,畝，,亞,亞洲,最,最大,高爾,夫,夫球,場,場：,18,棟標,準,準高,爾,爾夫,球,球場,地勢,：,：,成都,稀,稀缺,的,的坡,地,地景,觀,觀,產(chǎn)品,價,價值,：,：,產(chǎn)品,在,在產(chǎn),品,品純,粹,粹性,、,、密,地,地、,景,景觀,、,、花,園,園方,面,面具,有,有較,強,強優(yōu),勢,勢，,賣,賣點,突,突出,產(chǎn)品,配,配比,：,：東,區(qū),區(qū)三,期,期共,占,

33、占地,3000,畝，,其,其中,450,畝為,別,別墅,建,建設,用,用地,，,，純,獨,獨棟,社,社區(qū),產(chǎn)品,位,位置,：,：項,目,目的,大,大部,分,分別,墅,墅產(chǎn),品,品屬,于,于高,爾,爾夫,球,球場,球,球道,景,景觀,別,別墅,這,這類,高,高爾,夫,夫主,題,題地,產(chǎn),產(chǎn),產(chǎn)品,密,密度,：,：東,區(qū),區(qū),3000,畝用,地,地中,共,共建,有,有,400,套左,右,右別,墅,墅，,平,平均,每,每,5000,平米,只,只有,一,一棟,別,別墅,每,5000,平米,只,只允,許,許建,一,一棟,別,別墅,、,、每,棟,棟皆,臨,臨球,道,道,每一,棟,棟都,是,是純,獨,獨棟,

34、每一,棟,棟別,墅,墅皆,臨,臨高,爾,爾夫,球,球道,每,5000,平米,只,只允,許,許建,一,一棟,別,別墅,每一,棟,棟別,墅,墅至,少,少,400,平米,的,的超,大,大私,家,家花,園,園,每一,棟,棟別,墅,墅最,小,小,170,平米,的,的陽,光,光地,下,下娛,樂,樂休,閑,閑空,間,間,17,年成,功,功開,發(fā),發(fā)，,與,與城,市,市發(fā),展,展重,點,點共,同,同成,長,長，,贏,贏得,品,品牌,高,高知,名,名度,、,、高,美,美譽,度,度，,是,是國,家,家級,品,品牌,發(fā),發(fā)展,商,商，,吻,吻合,高,高檔,買,買家,注,注重,品,品牌,實,實力,與,與信,譽,譽的,

35、特,特點,保利,公,公園,198,一期,蝴,蝴蝶,谷,谷的,熱,熱銷,，,，品,牌,牌和,區(qū),區(qū)域,已,已得,到,到成,都,都市,場,場認,可,可，,知,知名,度,度得,到,到進,一,一步,提,提升,品牌,價,價值,：,：,本項,目,目的,開,開發(fā),商,商保,利,利地,產(chǎn),產(chǎn)，,在,在全,國,國擁,有,有眾,多,多高,端,端物,業(yè),業(yè)的,開,開發(fā),經(jīng),經(jīng)驗,，,，實,力,力雄,厚,厚，,位,位居,09,中國,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)百,強,強企,業(yè),業(yè)的,第,第三,名,名,區(qū)位,景觀,品牌,本項,目,目,產(chǎn)品,配套,本體,包,包括,五,五個,方,方面,優(yōu),優(yōu)勢,：,：,區(qū)位,離主城區(qū)近，城市屬性強,景

36、觀,各大生態(tài)旅游景點、亞洲最大郁金香公園、高爾夫球場,配套,五星級酒店、高爾夫會所、知名中小學校,產(chǎn)品,一線臨球道景觀、純獨棟、,5000,平米一棟別墅、大花園，精神氣質(zhì),品牌,保利地產(chǎn)品牌,項目,物,物理,屬,屬性,定,定位,：,：主城,區(qū),區(qū)高,爾,爾夫,純,純獨,棟,棟社,區(qū),區(qū),1,、項,目,目目,標,標,2,、大,勢,勢研,判,判,6,、營,銷,銷執(zhí),行,行策,略,略,報告,框,框架,5,、項,目,目定,位,位,3,、市,場,場分,析,析,4,、客,戶,戶定,位,位,價格,策,策略,推廣,策,策略,展示,策,策略,活動,策,策略,推售,策,策略,價格,策,策略,推,推,導,導原,則,

37、則,1,、,2010,年全,年,年銷,售,售目,標,標,15,億，,以,以快,速,速走,量,量為,主,主，,價,價格,不,不建,議,議太,高,高、,維,維持,市,市場,平,平均,水,水平,；,；,2,、,2010,年獨,棟,棟市,場,場放,量,量增,大,大，,競,競爭,激,激烈,，,，為,保,保證,快,快速,走,走量,需,需價,格,格保,持,持在,市,市場,平,平均,水,水平,3,、拉,斐,斐莊,園,園產(chǎn),品,品價,值,值雖,高,高于,蝴,蝴蝶,谷,谷，,但,但由,于,于體,量,量較,大,大，,建,建議,仍,仍維,持,持在,與,與蝴,蝶,蝶谷,獨,獨棟,、,、雙,拼,拼一,個,個水,平,平線,

38、上,上,區(qū)位,項目,產(chǎn)品,建筑面積,實得面積,建面均價,（清水）,實得均價（清水）,總價區(qū)間,麓山板塊,麓山國際,獨棟,(,碧湖岸,),360-480,1.6,1.6,550,萬,-900,萬,獨棟（黑鉆）,570-715,2.8,（帶精裝,5000,元）,2.8,（帶精裝,5000,元）,1200-2400,萬,（精裝修總價）,獨棟（香怡林）,300-340,1.5,1.5,390-550,萬,獨棟（翠云嶺）,310-370,1.4,1.4,380-580,萬,蔚藍卡地亞,獨棟,（西岸流水）,473-536,（主力）,1067,（一棟樓王）,1.8,1.8,700-1500,萬（主力）,牧馬

39、山,龍湖長橋郡,獨棟,370-418,（主力）,700-1000,（臨河樓王）,1.3,1.3,450-600,（主力）,城北,保利,198,（蝴蝶谷）,獨棟,360,503,3.0,2.2,雙拼,319,472,2.0,1.5,聯(lián)排,253,360,1.45,0.9,拉斐高爾夫莊園,獨棟,260,430,2.3,1.4,600,290,460,2.4,1.5,700,340,510,2.4,1.6,800,340,510,2.9,2.0,1000,393,570,3.4,2.3,1300,500,670,3.4,2.5,1700,260-340,平米,主,主力,戶,戶型,的,的實,得,得均,

40、價,價在萬之,間,間，,與,與麓,山,山、,長,長橋,郡,郡中,小,小戶,型,型均,價,價相,似,似；,260-340,平米,主,主力,戶,戶型,總,總價,在,在,600-1000,萬之,間,間，,與,與麓,山,山碧,湖,湖岸,組,組團,相,相同,級,級別,；,；,340,平米,的,的獨,棟,棟與,蝴,蝴蝶,谷,谷,360,平米,的,的獨,棟,棟建,面,面均,價,價都,在,在,3,萬左,右,右，,整,整體,價,價格,水,水平,不,不低,于,于蝴,蝶,蝶谷,；,；,價格,策,策略,推售,策,策略,推,推,導,導原,則,則,1,、預,計,計,2010,年成,都,都別,墅,墅市,場,場上,半,半年,

41、依,依然,會,會延,續(xù),續(xù),09,年行,情,情，,下,下半,年,年持,謹,謹慎,態(tài),態(tài)度,，,，建,議,議上,半,半年,快,快速,出,出貨,2,、利,用,用,2010,年上,半,半年,延,延續(xù),的,的,09,年市,場,場行,情,情，,集,集中,爆,爆發(fā),，,，下,半,半年,小,小步,快,快跑,，,，快,速,速消,化,化意,向,向客,戶,戶,3,、每,次,次大,的,的時,間,間節(jié),點,點，,推,推貨,量,量采,用,用大,、,、中,、,、小,三,三種,面,面積,段,段產(chǎn),品,品組,合,合推,售,售，,擴,擴大,客,客戶,群,群體,戶型,建筑面積,總面積,建面均價,總面均價,總價（萬元）,套數(shù),產(chǎn)值

42、（萬元）,總產(chǎn)值（萬元）,1,260,430,2.3,1.4,600,55,33000,16 0600,2,290,460,2.4,1.5,700,50,35000,3,340,510,2.4,1.6,800,27,21600,4,340,510,2.9,2.0,1000,29,29000,5,393,570,3.4,2.3,1300,14,18200,6,500,670,3.4,2.5,1700,14,23800,一期,產(chǎn),產(chǎn)品,共,共,189,套，,按,按今,年,年市,場,場價,格,格水,平,平計,算,算，,總,總貨,值,值,16,億元,；,；,2010,年銷,售,售目,標,標,15,億，

43、,需,需一,期,期產(chǎn),品,品全,部,部推,出,出才,能,能滿,足,足銷,售,售要,求,求；,推售,策,策略,銷售,目,目標,：,：,2010,年全,年,年銷,售,售額,15,個億,推售,策,策略,6,月,7,月,8,月,10,月,9,月,11,月,5,月,12,月,2.41,萬,1.83,萬,1.8,萬,76,57,56,2.24,萬,1.73,萬,1.68,萬,6.42,億,4.87,億,4.77,億,6,億,4.5,億,4.5,億,共推,建,建面,（,（,）,）,銷售,建,建面,（,（,）,）,共推,貨,貨量,（,（元,）,）,銷售,目,目標,（,（元,）,）,銷售,目,目標,季,季度,分

44、,分解,：,：,共推,套,套數(shù),（,（套,）,）,戶型,建筑面積,總價,5,月,1,日,7,月,1,日,9,月,1,日,套數(shù),產(chǎn)值,總產(chǎn)值,套數(shù),產(chǎn)值,總產(chǎn)值,套數(shù),產(chǎn)值,總產(chǎn)值,1,260,600,25,15000,64200,15,9000,48700,15,9000,47700,2,290,700,20,14000,15,10500,15,10500,3,340,800,9,7200,9,7200,9,7200,4,340,1000,10,10000,10,10000,9,9000,5,393,1300,6,7800,4,5200,4,5200,6,500,1700,6,10200,4,

45、6800,4,6800,總計,76,57,56,單位,：,：萬,元,元,推售,策,策略,5,月,1,日推,售,售,7,月,1,日推,售,售,9,月,1,日推,售,售,推售,策,策略,1,、目,標,標解,析,析,2,、大,勢,勢研,判,判,6,、營,銷,銷,執(zhí)行,策略,報告,框,框架,5,、項,目,目定,位,位,3,、市,場,場分,析,析,4,、客,戶,戶定,位,位,價格,策,策略,推廣,策,策略,展示,策,策略,活動,策,策略,推售,策,策略,核心策,略,略總結(jié),：,：,策略三,：,：詮釋,項,項目意,義,義，突,出,出項目,氣,氣質(zhì),策略一,：,：高調(diào),推,推廣，,確,確立項,目,目品牌,的

46、,的市場,地,地位,策略二,：,：項目,高,高調(diào)入,市,市，營,造,造市場,神,神秘感,傳奇,立,立勢,推廣傳,奇,奇：墻,外,外開花,墻,墻內(nèi)香,，,，,道,道是無,晴,晴卻有,晴,晴。,銷售傳,奇,奇：強,化,化“第,一,一印象,”,”，制,造,造 “,沖,沖動效,應,應”。,活動傳,奇,奇：國,際,際化氛,圍,圍活動,，,，制造,不,不經(jīng)意,間,間的榮,耀,耀。,求其上,者,者取其,中,中、求,其,其中者,取,取其下,項目營,銷,銷思路,墻外開,花,花墻內(nèi),香,香，道,是,是無晴,卻,卻有晴,：,線上高,端,端形象,樹,樹立，,制,制造神,秘,秘感、,高,高端感,，,，不大,量,量釋放,

47、賣,賣點信,息,息（賣,點,點是在,售,售樓處,說,說的）,；,；不直,接,接對我,們,們的客,戶,戶說事,，,，通過,一,一線城,市,市發(fā)布,等,等讓客,戶,戶主動,間,間接了,解,解，增,強,強神秘,感,感、好,奇,奇感，,高,高端性,。,。,2010,年起勢,階,階段,：樹立,品,品牌市,場,場地位,，,，成都,只,只做簡,潔,潔大方,的,的預告,：,：“中,國,國高爾,夫,夫別墅,專,專家”,結(jié)合項,目,目在香,港,港的全,國,國產(chǎn)品,發(fā),發(fā)布會,，,，不在,成,成都做,發(fā),發(fā)布會,，,，但用,成,成都媒,體,體進行,炒,炒作。,2010,年開盤,前,前期：,“,“別,墅,墅傳奇,，,

48、，源自,法,法國，,全,全球發(fā),售,售”,2010,年開盤,近,近期：,“,“渴,望,望被超,越,越”形,象,象廣告,持,持續(xù)上,演,演。,資源無,法,法被超,越,越,高爾夫,無,無法被,超,超越,5000,米一,棟,棟別,墅,墅無,法,法被,超,超越,只有,子,子孫,的,的成,就,就可,以,以超,越,越,主推,廣,廣語,：,：渴,望,望被,超,超越,項目,傳,傳奇,營銷,活,活動,傳,傳奇,外地,擠,擠壓,式,式營,銷,銷,項目,香,香港,上,上市,發(fā),發(fā)布,會,會,圈層,覆,覆蓋,營,營銷,媒體,專,專場,、,、房,產(chǎn),產(chǎn)大,佬,佬等,專,專場,活,活動,以慈,善,善為,名,名,嫣然,天,

49、天使,基,基金,慈,慈善,會,會,脫離,俗,俗套,的,的商,業(yè),業(yè)炒,作,作,路虎,越,越野,拉,拉力,賽,賽、,頂,頂級,品,品牌,發(fā),發(fā)布,會,會。,。,。,“良,性,性循,環(huán),環(huán)”,的,的客,戶,戶資,源,源營,銷,銷,各大,行,行業(yè),峰,峰會,、,、各,大,大商,會,會年,會,會。,。,。,4.15,圈層,營,營銷,一,一,媒體,圈,圈層,營,營銷,保利,國,國寶,展,展,拉斐,莊,莊園,紅,紅酒,品,品鑒,會,會,世界,頂,頂級,時,時裝,新,新品,發(fā),發(fā)布,會,會,成都,各,各大,商,商會,年,年會,營銷,活,活動,排,排布,2010,年,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,1

50、0,月,狗狗,總,總動,員,員,成都,首,首屆,寵,寵兒,風,風尚,大,大賽,親子,高,高爾,夫,夫大,賽,賽,11-12,月,世界,頂,頂級,內(nèi),內(nèi)衣,品,品牌,新,新品,上,上市,世界,財,財富,論,論壇,名人,高,高爾,夫,夫?qū)?抗,抗賽,2011,年,1,月,4,月,15,日,17-18,4.16,圈層,營,營銷,二,老板,圈層,營,營銷,4.17,嫣然,天,天使,慈,慈善,基,基金,（,（備,選,選）,路,路虎,越,越野,拉,拉力,賽,賽、,（,（備,選,選）,頂,頂級,奢,奢侈,品,品新,品,品發(fā),布,布會,4,月,8,日,香港,上,上市,發(fā),發(fā)布,會,會,4,月,26,日,世界,

51、田,田園,城,城市,發(fā),發(fā)展,論,論壇,項目,亮,亮相,及,及開,盤,盤前,活,活動,活動,意,意義,：,：,1,、高,調(diào),調(diào)入,市,市，,確,確立,項,項目,地,地位,的,的同,時,時，,為,為項,目,目營,造,造神,秘,秘感,；,；,2,、通,過,過各,種,種活,動,動從,正,正面,和,和側(cè),面,面宣,傳,傳項,目,目，,引,引起,社,社會,的,的關(guān),注,注和,熱,熱議,。,。,3,、累,積,積客,戶,戶資,源,源，,吸,吸引,城,城南,、,、城,西,西客,戶,戶。,活動,內(nèi),內(nèi)容,：,：,1,、拉,斐,斐高,爾,爾夫,莊,莊園,香,香港,上,上市,發(fā),發(fā)布,會,會,2,、圈,層,層營,銷

52、,銷,媒體,圈,圈層,、,、房,產(chǎn),產(chǎn)老,板,板圈,層,層。,3,、嫣,然,然天,使,使基,金,金慈,善,善會,、,、路,虎,虎越,野,野拉,力,力賽,（,（備,選,選）,、,、（,備,備選,）,）頂,級,級奢,侈,侈品,新,新品,發(fā),發(fā)布,會,會,4,、世,界,界田,園,園城,市,市發(fā),展,展論,壇,壇,5,、拉,斐,斐莊,園,園紅,酒,酒品,鑒,鑒會,保利,國,國寶,展,展活,動,動，,貫,貫穿,于,于售,樓,樓開,放,放至,開,開盤,時,時，,各,各活,動,動中,。,。,拉斐,高,高爾,夫,夫莊,園,園香,港,港上,市,市發(fā),布,布會,時間,：,：,2010,年,4,月,8,日,形式,：

53、,在香,港,港舉,行,行拉,斐,斐高,爾,爾夫,莊,莊園,上,上市,發(fā),發(fā)布,會,會，,邀,邀請,保,保利,集,集團,總,總公,司,司領(lǐng),導,導，,成,成都,主,主流,媒,媒體,領(lǐng),領(lǐng)導,者,者，,香,香港,本,本地,媒,媒體,，,，以,及,及名,人,人參,加,加。,亮點,：,：,成都,房,房產(chǎn),第,第一,次,次，,全,全國,轟,轟動,。,。,意義,：,通過外部環(huán),境,境擠壓本地,客,客戶。,利用主流媒,體,體圈層傳播,力,力和影響力,，,，在成都乃,至,至全國引發(fā),熱,熱議。,圈層營銷一,媒體圈層營,銷,銷,時間：,2010,年,4,月,15,日樣板房售,樓,樓處開放,形式,：,舉行媒體品,

54、鑒,鑒會，邀請,成,成都各大主,流,流媒體參加,，,，對項目樣,板,板房售樓處,開,開放進行一,個,個開放報道,。,。,亮點：,利用媒體廣,泛,泛的傳播力,和,和影響力。,意義,：,利用主流媒,體,體圈層傳播,力,力和影響力,，,，引發(fā)市場,關(guān),關(guān)注度。,為口碑效應,前,前期做鋪墊,，,，啟示良好,的,的市場反應,。,。,圈層營銷二,老板圈層營,銷,銷,時間：,2010,年,4,月,16,日樣板房售,樓,樓處開放第,二,二天,形式,：,邀請成都各,大,大開發(fā)商領(lǐng),導,導到場，進,行,行產(chǎn)品品鑒,會,會。,亮點：,引發(fā)業(yè)內(nèi)人,士,士關(guān)注，在,行,行業(yè)內(nèi)進行,宣,宣傳。,意義,：,利用行業(yè)內(nèi),專,

55、專業(yè)人士的,口,口碑宣傳效,應,應帶來良好,的,的市場形象,。,。,開發(fā)商老板,圈,圈層屬于本,項,項目目標客,戶,戶群之一，,實,實施的必要,性,性高。,嫣然天使基,金,金慈善會,時間：,2010,年,4,月,17,日,形式,：,在項目現(xiàn)場,舉,舉行，聚集,政,政府，社會,各,各方人士關(guān),注,注，引發(fā)媒,體,體聚焦。,亮點：,以慈善為由,，,，通過政府,號,號召，與成,都,都城市發(fā)展,相,相連,意義,：,1,、彰顯了品,牌,牌實力和社,會,會品牌地位,。,。,2,、引起社會,各,各界關(guān)注，,從,從側(cè)面宣傳,本,本項目。,（備選）路,虎,虎越野拉力,賽,賽,時間：,2010,年,4,月,17,

56、日,形式,：,邀請成都高,端,端越野俱樂,部,部在東區(qū)舉,行,行拉力賽，,最,最后設置抽,獎,獎環(huán)節(jié)，留,下,下參與者的,聯(lián),聯(lián)系方式。,在活動動線,的,的設計上，,從,從側(cè)面讓參,與,與者知曉本,項,項目,亮點：,從側(cè)面推廣,了,了本項目，,掩,掩蓋了本項,目,目宣傳的商,業(yè),業(yè)氣息。,意義,：,聚集現(xiàn)場人,氣,氣，并且保,持,持了該項目,的,的高調(diào)性。,2.,在主城區(qū)內(nèi),，,，本項目現(xiàn),場,場是唯一可,以,以提供合適,的,的越野賽拉,力,力賽場地。,（備選）頂,級,級奢侈品新,品,品發(fā)布會,時間：,2010,年,4,月,17,日,形式,：,邀請國際奢,侈,侈品牌在會,所,所舉行新品,上,上

57、市發(fā)布會,。,。例如,Rolex,全球限量版,新,新品發(fā)布。,亮點：,利用圈層影,響,響，準確鎖,定,定目標客戶,群,群。,意義,：,與項目調(diào)性,相,相契合。,鎖定目標客,戶,戶群精準，,展,展現(xiàn)本項目,的,的國際化高,端,端形象。,世界田園城,市,市發(fā)展論壇,時間：,2010,年,4,月,26,日,形式,：,邀請政府官,員,員、媒體以,及,及社會財富,階,階層 在保,利,利就成都市,“,“田園城市,”,”發(fā)展舉行,講,講座，對未,來,來成都市預,期,期發(fā)展進行,規(guī),規(guī)劃。,意義,：,1,、借全球年,度,度熱點，聚,焦,焦城市關(guān)注,度,度，造項目,高,高端形象。,保利國寶展,時間：,2010,

58、年,4,月,15,日,-5,月,1,日,形式,：,貫穿于項目,亮,亮相和開盤,之,之間各活動,中,中間。,亮點：,中西文化結(jié),合,合，彰顯項,目,目底蘊。,意義,:,1,、制造客戶,留,留下駐足的,話,話題，屏蔽,售,售樓部和樣,板,板間開放這,一,一性質(zhì)較為,單,單一的主題,。,。,2,、中西文化,的,的碰撞、交,流,流，項目氣,質(zhì),質(zhì)大氣內(nèi)斂,。,。,拉斐莊園紅,酒,酒品鑒會,時間：,2010,年,5,月,1,日開盤,形式,：,拉斐莊園典,藏,藏紅酒現(xiàn)場,品,品鑒會，邀,請,請前期積累,的,的客戶前來,現(xiàn),現(xiàn)場參加活,動,動，在高端,國,國際化情調(diào),中,中進行選房,活,活動。,亮點：,為單

59、調(diào)的開,盤,盤營造氛圍,，,，氣質(zhì)形象,貫,貫穿各處,意義,：,強化本項目,案,案名，保持,高,高調(diào)性。,通過活動將,老,老客戶、下,定,定客戶和猶,豫,豫型較強的,客,客戶進行要,約,約，對項目,進,進行全方位,的,的詮釋，穩(wěn),定,定下定的情,緒,緒，堅定猶,豫,豫型客戶購,買,買的決心，,通,通過老客戶,進,進行傳播，,形,形成老帶新,。,。,項目開盤后,常,常規(guī)銷售期,活,活動,活動意義：,1,、不斷強調(diào),項,項目的國際,性,性高端主調(diào),，,，營造項目,氣,氣質(zhì)；,2,、通過各種,活,活動從客戶,家,家庭、商業(yè),協(xié),協(xié)會、社會,名,名人等著手,，,，多渠道累,積,積客戶資源,。,。,3,

60、、形成市場,全,全層效應。,活動內(nèi),容,容：,1,、世界,頂,頂級內(nèi),衣,衣品牌,新,新品上,市,市,2,、世界,頂,頂級時,裝,裝新品,發(fā),發(fā)布會,3,、世界,財,財富論,壇,壇,4,、成都,首,首屆寵,兒,兒風尚,大,大賽,5,、親子,高,高爾夫,大,大賽,6,、成都,各,各大商,會,會年會,7,、名人,高,高爾夫,對,對抗賽,世界頂,級,級內(nèi)衣,品,品牌新,品,品上市,時間：,2010,年,6,月,形式,：,邀請,Victoria,s Secret,在現(xiàn)場,舉,舉行新,品,品上市,發(fā),發(fā)布會,。,。,亮點：,成都第,一,一次，,充,充分利,用,用美女,效,效應引,發(fā),發(fā)市場,關(guān),關(guān)注,意

61、義,:,1,、為項,目,目聚集,人,人氣。,吸,吸引女,性,性客戶,。,。,2,、牽手,國,國際頂,級,級品牌,引,引發(fā)媒,體,體熱議,，,，達到,圈,圈層營,銷,銷效果,。,。,世界頂,級,級時裝,新,新品發(fā),布,布會,時間：,2010,年,7,月,形式,：,邀請,LV,chanel,等國際,知,知名奢,侈,侈品品,牌,牌來蓉,舉,舉行秋,冬,冬季節(jié),新,新品上,市,市發(fā)布,會,會,，媒體,全,全程進,行,行報道,炒,炒作。,亮點：,名流云,集,集，打,造,造奢侈,品,品壁壘,感,感。,意義,:,1,、為項,目,目聚集,人,人氣。,吸,吸引愛,美,美人士,的,的關(guān)注,。,。,2,、牽手,國,

62、國際頂,級,級品牌,引,引發(fā)媒,體,體熱議,，,，達到,圈,圈層營,銷,銷效果,。,。,世界財,富,富論壇,時間：,2010,年,8,月,形式,：,邀請全,國,國知名,經(jīng),經(jīng)濟學,家,家，以,及,及成都,金,金融行,業(yè),業(yè)業(yè)內(nèi),人,人士參,加,加，配,合,合媒體,宣,宣傳。,亮點：,名流云,集,集，聚,焦,焦各界,財,財富階,層,層關(guān)注,，,，客戶,全,全層資,源,源的延,續(xù),續(xù),意義,:,1,、打造,圈,圈層感,，,，直擊,目,目標客,戶,戶群。,狗狗總,動,動員,成都首,屆,屆寵兒,風,風尚大,賽,賽,時間：,2010,年,9,月,形式,：,客戶帶,上,上自己,的,的寵物,來,來參賽,：,

63、：,寵物時,尚,尚秀，,才,才藝表,演,演，狗,狗,狗跑步,比,比賽，,默,默契大,考,考驗,等環(huán)節(jié),；,；,邀請成,都,都,哈士奇,等,等寵物,俱,俱樂部,共同參,加,加；,同時可,配,配合,寵物攝,影,影大賽,展示；,意義,:,1,、成都,從,從未有,過,過的推,廣,廣活動,，,，形式,新,新穎有,趣,趣，符,合,合成都,人,人追求,新,新鮮的,特,特點。,2,、氣氛,輕,輕松，,有,有效拉,近,近與目,標,標客戶,群,群的距,離,離。,案例參,考,考,:,上海龍,湖,湖滟瀾,山,山,上海滟,瀾,瀾山舉,辦,辦首屆,“,龍湖滟,瀾,瀾山寵,兒,兒風尚,大,大典,”,活動，,張,張信哲,、,

64、、阿慶,等,等諸多,演,演藝界,明,明星及,上,上海文,廣,廣傳媒,旗,旗下知,名,名主持,人,人們紛,紛,紛攜自,家,家狗狗,親,親臨現(xiàn),場,場，本,次,次活動,還,還吸引,了,了,150,多位寵,兒,兒俱樂,部,部高端,VIP,會員,親子高,爾,爾夫大,賽,賽,時間：,2010,年,10,月,形式,：,邀請金,蘋,蘋果、,成,成都知,名,名中小,學,學的學,生,生及家,長,長和業(yè),主,主家庭,來,來項目,現(xiàn),現(xiàn)場舉,辦,辦親子,高,高爾夫,大,大賽，,以,以家庭,為,為主進,行,行。,亮點：,從家庭,公,公關(guān)，,多,多渠道,、,、多方,式,式累積,客,客戶,意義,：,1,、親子,活,活動家

65、,長,長十分,重,重視，,尤,尤其以,家,家庭為,單,單位的,活,活動更,是,是如此,，,，會有,廣,廣泛的,參,參與度,；,；,2,、贏在,起,起跑線,從小即,開,開始培,養(yǎng),養(yǎng)孩子,的,的氣質(zhì),，,，讓其,從,從小就,在,在貴族,活,活動中,成,成長是,家,家長的,期,期望；,3,、對提,高,高項目,的,的品質(zhì),和,和圈層,口,口碑傳,播,播具有,較,較大作,用,用,成都各,大,大商會,年,年會,時間：,2010,年,11,月,-12,月,形式,：,利用商,會,會渠道,，,，在現(xiàn),場,場為各,大,大商會,年,年會提,供,供場所,和,和一些,餐,餐飲服,務,務。,亮點：,長線客,戶,戶積累,，,，形成,項,項目循,環(huán),環(huán)資源,。,。,意義,：,充分利,用,用渠道,資,資源，,以,以及圈,層,層效應,傳,傳播。,名人高,爾,爾夫?qū)?抗,抗賽,時間：,2011,年,1,月,形式,：,舉行名,人,人高爾,夫,夫?qū)?賽,賽，媒,體,體全程,報,報道。,亮點：,名人效,應,應，聚,集,集大量,人,人氣，,社,社會關(guān),注,注度高,。,。,意義,：,對于以,往,往名人,高,高爾夫,對,對抗賽,研,研究發(fā),現(xiàn),現(xiàn)，此,項,項活動,宣,宣傳效,果,果極佳,，,，引起,社,社會各,方,方關(guān)注,，,，包括,政,政府，,娛,娛樂界,，,，媒體,聚,聚焦。,1,、目標,解,解析,2,、