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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,第3章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得,1.掌握土地使用權(quán)的獲取方式；,2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型；,3.了解遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性，了解項目立項報批的程序與內(nèi)容，辦理施工許可。,本章學習要求,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU T
2、OUZIFENXI,3.1 房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型,3.1.1 開發(fā)用地的涵義,開發(fā)用地，,通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)有償、有限期進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國有土地。這里的國有土地含城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國家所有的土地及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有而被國家依法征用的土地。,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型,按照土地區(qū)位劃分,鬧市區(qū)（商業(yè)集中區(qū)）土地,城市副中心區(qū)土地,鬧市區(qū)邊緣地帶（亞中心區(qū)）土地,城市邊緣區(qū)土地,按照開發(fā)用地進行人為投入的形式及程度的不同劃分,生地,熟地,房 地 產(chǎn) 開 發(fā)
3、 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,城市郊區(qū)土地,3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型,居住用地,公共設(shè)施用地,工業(yè)用地,倉儲用地,按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分,道路廣場用地,綠地,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,對外交通用地,市政公用設(shè)施用地,3.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇,城市中需再開發(fā)的土地,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地,各種開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地,1.直接向政府申請出讓,2.通過收購舊房取得土地,3.以轉(zhuǎn)讓方式取得用地,4.與土地的現(xiàn)使用者合作取得用地,5.參加土地使用權(quán)競投,1.對國有的建
4、設(shè)備用地，開發(fā)企業(yè)宜盡量采取協(xié)議出讓方式；,2.對尚未征用的集體所有的建設(shè)備用地，開發(fā)企業(yè)采取與土地所有者合作開發(fā)的方式，更利于成功。,1.開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身的狀況及開發(fā)環(huán)境和要求，單獨或者聯(lián)合其他投資者，向政府受讓開發(fā)區(qū)生地或熟地；,2.開發(fā)企業(yè)也可接受先期投資者的轉(zhuǎn)讓，取得開發(fā)用地。,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源,3.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇,1.城市規(guī)劃,2.自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素,3.現(xiàn)有的建設(shè)條件,4.地段面積與形狀,5.投資經(jīng)營計劃,1.政治環(huán)境,2.經(jīng)濟增長狀況,3.投資環(huán)
5、境,4.特大型建設(shè)投資,1.區(qū)域優(yōu)先,2.注重潛力,3.適應(yīng)投資特征,4.綜合評價,投資區(qū)域選擇的因素分析,開發(fā)地段的選擇因素分析,開發(fā)項目選擇原則,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3.3房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式,3.3.1 土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)出讓是指國家或其代表（省、市、縣土地主管部門）以土地所有者身份作為出讓人，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級市場。土地使用權(quán)出讓的方式有招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。,房 地 產(chǎn) 開
6、發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3.3.2 土地使用權(quán)出讓合同,總則；出讓土地的交付與出讓金的繳納；土地開發(fā)建設(shè)與利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；期限屆滿；不可抗力；違約責任；通知和說明；適用法律及爭議解決；附則。,合同正文的主要內(nèi)容,出讓合同雙方當事人的權(quán)利義務(wù),出讓方享有的主要權(quán)力和應(yīng)履行的主要義務(wù)；,受讓方享有的主要權(quán)力和應(yīng)履行的主要義務(wù)。,出讓合同的變更和解除,出讓方因社會利益的需要；土地使用者需要更改土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途和使用條件；合同一方違約時，另一方有權(quán)解除合同；因不可抗力或社會動蕩、暴亂等。,房 地 產(chǎn) 開 發(fā)
7、 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3.3.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。,以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，按照合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3.3
8、.4土地使用權(quán)劃撥,土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用之后將該副土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。,根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，劃撥土地的范圍包括：國家機關(guān)和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機構(gòu)進行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價入股成立項目公司，也可以進行公司之間的并購或資產(chǎn)重
9、組。,3.3.5 土地合作,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3.3.6 關(guān)于土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的幾個問題,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.除了成片土地受讓人，外商須為在中國注冊的法人外，我國法律未對土地受讓人作出其他規(guī)定和限制。,2.在國有土地使用權(quán)出讓實踐中，出讓合同一般都采用書面標注合同的形式，即合同的主要條款、格式等均由出讓方提出，受讓方只能按照出讓方所提供合同文本的相應(yīng)項目提出自己的意見，必要時可作為補充。,3.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的期限。,4.土
10、地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的受讓人，按目前規(guī)定應(yīng)當在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后的15日內(nèi)持續(xù)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)的主管部門備案，并辦理項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)。,5.轉(zhuǎn)讓合同必須書面訂立。,土地的用途；,土地的容積率,1）找到相當數(shù)量的條件相似的樓宇，綜合取得其基礎(chǔ)數(shù)據(jù)作為測算的參數(shù)；,2）綜合分析各相關(guān)因素；,3.3.7房地產(chǎn)開發(fā)可接受地價的測算,1.影響地價的兩大因素,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,較準確地評估土地所建的樓宇預(yù)期樓價和樓宇建造成本等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)。,2.用對比法推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù),開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值=土地價
11、格+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+開發(fā)商購買土地的稅費,土地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤開發(fā)商購買土地的稅費,3 地價測算方法剩余法（假設(shè)開發(fā)法）,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,市場法,成本法,收益法,剩余法（假設(shè)開發(fā)法）,長期趨勢法,招標、拍賣、掛牌方式下的土地價格測算,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,農(nóng)地征用一般涵義,指為了滿足公共公益事業(yè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃建設(shè)需要，政府依靠國家權(quán)力，強
12、制轉(zhuǎn)移農(nóng)村集體土地所有權(quán)利并對原權(quán)利人給予合理經(jīng)濟補償?shù)囊环N行政行為,1.有一定的強制性；,2.須妥善安置被征用單位及人員的生產(chǎn)和生活；,3.土地所有權(quán)性質(zhì)發(fā)生轉(zhuǎn)移；,開發(fā)企業(yè)申請用地；,土地管理部門審核申請文件；,擬定征地方案；,征地出讓申請報批；,簽訂合同，核發(fā)土地使用證,土地補償費；,地上附著物補償費；,青苗補償費；,安置補助費；,臨時建設(shè)用地補償費；,稅、費,農(nóng)地征用特點,農(nóng)地征用出讓程序,農(nóng)地征用補償,3.4 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,項目立項,3.5 開發(fā)項目立項與報批,建設(shè)項目選址許
13、可,申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,規(guī)劃設(shè)計條件審批,規(guī)劃設(shè)計方案審批,申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證,立項與報批的主要內(nèi)容和程序,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3.6 辦理施工許可,建設(shè)單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取建筑工程施工許可證申請表,建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印的建筑工程施工許可證申請表,并附加本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關(guān)提出申請,發(fā)證機關(guān)在受到申請之日起十五日內(nèi)做出處理,建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的，,應(yīng)當重新申請領(lǐng)取施工許可證,3.6.1 申請施工許可應(yīng)具
14、備一定的條件,3.6.2 施工許可證的申辦程序,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,（1）建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應(yīng)當與依法簽訂的施工承包合同一致;,（2）施工許可證應(yīng)放在施工現(xiàn)場備查;,（3）施工許可證不得偽造和涂改;,（4）建設(shè)單位應(yīng)當自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工;,（5）在建的工程因故中止施工施工的，建設(shè)單位應(yīng)自中止施工之日起兩個月內(nèi)向發(fā)證機關(guān)報告;,（6）建筑工程恢復(fù)施工時，應(yīng)當向發(fā)證機關(guān)報告。,3.6.3 施工許可證的管理,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 投 資 分 析,FANGDICHAN K
15、AIFA YU TOUZIFENXI,1（）是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)。,A投資決策階段,B前期工作階段,C工程建設(shè)階段,D租售與物業(yè)管理,新手練習場,房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,2目前，經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地的獲取方式為（）。,A行政劃撥,B招標出讓,C拍賣出讓,D掛牌出讓,新手練習場,房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3.以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的（）（不包括土地出讓金）方可轉(zhuǎn)讓。,A20%,B25%,C30%,D35%,新手練習場,
16、房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,4.教育用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為()。,A50年,B40年,C70年,D60年,新手練習場,房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5,房地產(chǎn)開發(fā)前期工作包括：（）,A獲取土地使用權(quán),B建設(shè)工程招標,C開發(fā)項目立項,D規(guī)劃設(shè)計與方案報批,E可行性研究,新手練習場,答案:ABCD,房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6,土地使用權(quán)出讓的獲取途徑有（）,A劃撥,B出讓,C招標,D拍賣,E合作開發(fā),新手練習場,答案:CD,房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,7,申請領(lǐng)取施工許可證時要具備的證件有（）。,A國有土地使用權(quán)證,B建設(shè)用地規(guī)劃許可證,C建設(shè)工程規(guī)劃許可證,D拆遷許可證（需要拆遷的項目）,E商品房預(yù)售許可證,新手練習場,答案:BCD,房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,8,.房地產(chǎn)開發(fā)項目招標組織形式有（）,
房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得
