物業(yè)常見侵權(quán)法律問題含解析

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1、01. 公共管道堵塞，導(dǎo)致業(yè)主家中返水，造成的財產(chǎn)損失應(yīng)由誰承擔(dān)？ 答：在共用管道堵塞的情況下，如何確認賠償責(zé)任主體，關(guān)鍵在于確定管道堵塞的具體原因。 1、初始管道設(shè)計問題導(dǎo)致堵塞，造成管道返水，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； 2、業(yè)主私自違規(guī)改動管道，導(dǎo)致堵塞，造成管道返水，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； 3、異物堆積導(dǎo)致堵塞，造成管道返水，如能明確責(zé)任主體，應(yīng)由責(zé)任方承擔(dān)，不能明確主體的，由樓上業(yè)主共同承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主有證據(jù)證明不可能丟棄的除外； 4、物業(yè)未按合同約定履行定期疏通義務(wù)導(dǎo)致堵塞，造成管道返水，物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；存在多種緣由的，應(yīng)按過錯承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2、 【相關(guān)法律法規(guī)】 《民法典》第五百七十七條? 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 《民法典》第一千一百七十二條? 二人以上分別實施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責(zé)任大小的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)責(zé)任。 《民法典》第一千一百六十五條? 行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 02. 業(yè)主家中財物被盜，物業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？ 答：業(yè)主家中被盜，首先應(yīng)當(dāng)報警，由公安機關(guān)偵破案件，找到具體的侵權(quán)行為人。 物業(yè)公司作為服務(wù)機構(gòu)，其提供

3、的安保業(yè)務(wù)也只是一般的安保業(yè)務(wù)，被盜案件具有突發(fā)性，防不勝防。 如物業(yè)公司做到了合同中約定的定期巡邏等安保義務(wù)，并積極配合了公安機關(guān)的相關(guān)工作，一般而言不應(yīng)由物業(yè)承擔(dān)業(yè)主被盜產(chǎn)生的損失；但如物業(yè)存在管理過失，則可能認定物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，從而導(dǎo)致物業(yè)費打折或承擔(dān)補充賠償責(zé)任等不利后果。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《民法典》第一千一百六十七條? 侵權(quán)行為危及他人人身、財產(chǎn)安全的，被侵權(quán)人有權(quán)請求侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權(quán)責(zé)任。 《民法典》第九百四十二條? 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部

4、分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。 對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。 《物業(yè)管理條例》第三十五條? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 《物業(yè)管理條例》第四十五條? 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 有關(guān)行政管理部門在接到物

5、業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或依法處理。 03. 車輛停放在地下車庫被刮蹭，物業(yè)是否需要承擔(dān)賠償責(zé)任？ 答：物業(yè)公司對于小區(qū)業(yè)主的財務(wù)是有保管義務(wù)還是一般的安保義務(wù)，在于物業(yè)公司與業(yè)主是否簽訂了有償保管合同或在物業(yè)服務(wù)合同中是否有保管義務(wù)條款。如物業(yè)協(xié)議中明確了服務(wù)費不包含車輛及財產(chǎn)的保險及保管費也未與業(yè)主簽訂單獨的保管合同，物業(yè)公司則不用承擔(dān)保管責(zé)任，但也應(yīng)按照法律規(guī)定及合同約定履行安保義務(wù)。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《物業(yè)管理條例》第三十五條? ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身

6、、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 《民法典》第九百四十二條? 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。 對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。 04. 業(yè)主因房屋漏水造成的損失，物業(yè)公司是否需要賠償損失？ 答：物業(yè)與業(yè)主所形成的法律關(guān)系應(yīng)為物業(yè)服務(wù)關(guān)系而并非房屋買賣合同關(guān)系，物業(yè)不應(yīng)承擔(dān)保障房屋質(zhì)量或后續(xù)維修的職責(zé)。 房屋出現(xiàn)

7、質(zhì)量問題，在質(zhì)保期內(nèi)由建設(shè)單位進行維修，在質(zhì)保期外一般則需要動用專項維修資金。 作為物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)注意在房屋質(zhì)保期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)盡到協(xié)調(diào)義務(wù)，包括將業(yè)主反饋的房屋質(zhì)量問題反饋給建設(shè)單位等；在房屋質(zhì)保期外，應(yīng)當(dāng)盡到協(xié)調(diào)申請專項維修資金的義務(wù)。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第九條? 房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。 《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條? 保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、

8、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。 《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十五條? 因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。? 05. 小區(qū)高空墜物致人損害，物業(yè)公司是否需要賠償損失？ 答：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品，砸傷他人的，由拋擲物品人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；難以確定拋擲物品人的，除能夠證明自己不是的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。? ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，未采取必要的安全保障措施防止高空墜物的發(fā)生，導(dǎo)致業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全受到

9、損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《民法典》第一千二百五十四條? 禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外由可能加害的建筑物使用人給予補償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后有權(quán)向侵權(quán)人追償。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生，未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。 06. 物業(yè)公司如何應(yīng)對業(yè)主在共有部分“私搭亂建”？ 答：在未經(jīng)規(guī)劃審批和無商品房買賣合同

10、約定的前提下，業(yè)主在共有部分“私搭亂建”的行為是違法的。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對違法行為予以制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 具體而言，在面對業(yè)主“私搭亂建”時，建議物業(yè)公司： （一）履行制止義務(wù) 物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人存在違法建設(shè)行為的，可以首先口頭勸阻?？陬^勸阻無效的，發(fā)送停止違法建設(shè)行為通知書和整改通知書，要求行為人立即停止違法建設(shè)并恢復(fù)原狀。在發(fā)送通知書的過程中，應(yīng)當(dāng)注意做好記錄，留存通知書回執(zhí)、現(xiàn)場照片等相關(guān)證據(jù)。不配合簽收通知書的，物業(yè)公司可以采取郵政快遞的方式送達業(yè)主或物業(yè)使用人。 （二）履行報告義務(wù) 違法建設(shè)行為依法應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、城管等部門進行行政處罰或

11、處理。建議物業(yè)公司制作《違法建設(shè)報告書》統(tǒng)一文本。 （三）聯(lián)合業(yè)委會，發(fā)動善意業(yè)主，共同阻止“私搭亂建”行為。 對于個別業(yè)主的“私搭亂建”行為，廣大業(yè)主應(yīng)聯(lián)合起來共同阻止，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)有所作為，通過《管理規(guī)約》的文件限制私搭亂建業(yè)主的投票權(quán)和選舉權(quán)。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《民法典》第二百七十一條? 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 《民法典》第二百七十二條? 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 《物業(yè)管理條例

12、》第四十五條? 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或依法處理。 07. 小區(qū)地面濕滑摔倒，責(zé)任誰來承擔(dān)? 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 如因保潔服務(wù)不到位造成的地面濕滑，物業(yè)公司對此負有過錯，則應(yīng)對業(yè)主的損失根據(jù)其過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《民法典》第九百四十

13、二條? 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。 08. 小區(qū)頂層露臺漏水造成樓下業(yè)主財產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？ 答：物業(yè)管理公司對小區(qū)建筑物的公共部分，有管理、維護的義務(wù)。小區(qū)頂層露臺是屬于專有部分還是共有部分，不能一概而論。 如果規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺，應(yīng)當(dāng)認定為專有部分的組成部分。 如果規(guī)劃上并不專屬于特定房屋，建設(shè)單位銷售時亦未列入特定房屋買賣合同中，僅根

14、據(jù)正常通行情況下只能從某戶業(yè)主家內(nèi)進入露臺的情況，尚不足以認定該露臺歸該戶業(yè)主專有進而認定物業(yè)服務(wù)人對該露臺沒有維護義務(wù)。 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)熟知自己管理中的物業(yè)管理區(qū)域情況，對于屬于小區(qū)公共部分的小區(qū)露臺，應(yīng)當(dāng)注意大雨時是否可能造成露臺積水而發(fā)生泄漏的風(fēng)險，如果物業(yè)管理公司未及時處理露臺雜物，那么物業(yè)管理過程中可能存有過失，因此對于業(yè)主有證據(jù)證明的合理損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《民法典》第九百四十二條? 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人

15、身、財產(chǎn)安全。 《民法典》第二百八十一條? 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共用，經(jīng)業(yè)主共同決定，可用于車輛、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)定期公布。 09. 業(yè)主在家門口及樓道堆放雜物引發(fā)火災(zāi)，物業(yè)是否需要擔(dān)責(zé)？ 答：小區(qū)的樓道不僅是業(yè)主進出家門的通道，也是小區(qū)居民的疏散通道，樓道作為公共空間，占用樓道空間堆放雜物極易引發(fā)火災(zāi)，輕則造成財產(chǎn)損失，重則危及人身安全，可能還會付出法律代價。 根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，引發(fā)火災(zāi)的直接責(zé)任人，一般要承擔(dān)損害賠償責(zé)任以及行政法律責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，還要依法承擔(dān)刑

16、事責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)人作為小區(qū)公共區(qū)域的管理人，應(yīng)當(dāng)對于上述行為盡到及時制止、勸阻并要求其整改的義務(wù)，如相關(guān)人員拒不整改的，物業(yè)服務(wù)人可將上述行為上報給相關(guān)部門由相關(guān)部門進行處理，如因物業(yè)服務(wù)人存在管理過失的，則可能依據(jù)過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第二章第四條? 高層民用建筑的業(yè)主、使用人是高層民用建筑消防安全責(zé)任主體，對高層民用建筑的消防安全負責(zé)。 《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第三章第二十條? 禁止占用電纜井、管道井，或者在電纜井、管道井等豎向管井堆放雜物。 《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》 第三章第二十八條

17、? 高層民用建筑的疏散通道、安全出口應(yīng)當(dāng)保持暢通，禁止堆放物品、鎖閉出口、設(shè)置障礙物。禁止圈占、遮擋消火栓，禁止在消火栓箱內(nèi)堆放雜物，禁止在防火卷簾下堆放物品。 《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》 第三章第三十七條? 禁止在高層民用建筑公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電。違反此規(guī)定的，由消防救援機構(gòu)責(zé)令改正，對非經(jīng)營性單位和個人處500元以上1000元以下罰款。 10. 車輛堵塞消防通道導(dǎo)致延遲救火，物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)擔(dān)責(zé)？ 答：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。物業(yè)有義務(wù)保障小區(qū)道路的通暢和管理小區(qū)車輛的停放秩序，對業(yè)主堵塞消防通道的行為及時制止，拒不改正

18、的應(yīng)上報主管部門并保存好相應(yīng)證據(jù)。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《民法典》第九百四十二條? 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。 11. 排污管道堵塞，相鄰業(yè)主是否負有排除妨礙的義務(wù)？ 答：根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，鑒于建筑物聯(lián)體相鄰的特殊性，堵塞位置確需相鄰業(yè)主協(xié)助才能解決時，相鄰業(yè)主間負有排除安全隱患的責(zé)任。 同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理主體，其對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、公共場所的安全負有保障義務(wù)，在存在安全隱患或其他

19、情形時，應(yīng)該予以解決。 【相關(guān)法律法規(guī)】 業(yè)主對于共用設(shè)施，如下水管道堵塞或存在安全隱患等問題，應(yīng)及時通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由其履行物業(yè)管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時排除妨礙。 確需相鄰業(yè)主配合的，應(yīng)事先說明；在其堅決拒絕時，可以向法院請求相鄰業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。相鄰業(yè)主應(yīng)本著相互理解、相互配合的心態(tài)，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)排除共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的安全隱患。 《物業(yè)管理條例》第四十六條? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 《物業(yè)管理條例》第五

20、十五條? 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。 責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。 《民法典》第二百八十八條? 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。 12. 業(yè)主家中財產(chǎn)失竊，物業(yè)公司是否需要賠償？ 答：小區(qū)業(yè)主因家中財產(chǎn)被盜，要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主需要舉證證明物業(yè)公司沒有按照物業(yè)服務(wù)合同的要求履行義務(wù)，在履行物業(yè)管理職責(zé)過程中存在過錯。 物業(yè)管理公司應(yīng)提供證據(jù)證實自己在提供物業(yè)服務(wù)的過程中

21、已充分盡到安全保障義務(wù)，以此來免除承擔(dān)小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)失竊的賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的過程中沒有明顯過錯，則對業(yè)主的損失不承擔(dān)賠償責(zé)任。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《民法典》第九百四十二條? 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。 對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。 《民法典》第一千一百九十八條? 因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任

22、；經(jīng)營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補充責(zé)任。經(jīng)營者、管理者或者組織者承擔(dān)補充責(zé)任后，可以向第三人追償。 13. 車輛堵塞消防通道導(dǎo)致延遲救火，物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)擔(dān)責(zé)？ 答：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。物業(yè)有義務(wù)保障小區(qū)道路的通暢和管理小區(qū)車輛的停放秩序，對業(yè)主堵塞消防通道的行為及時制止，拒不改正的應(yīng)上報主管部門并保存好相應(yīng)證據(jù)。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《物業(yè)管理條例》第三十五條? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 《物業(yè)管理條例》

23、第五十五條? 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。 《消防法》第十六條? 機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé)：（四）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區(qū)、防火間距符合消防技術(shù)標準。 《民法典》第九百四十二條? 對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。 14. 樓上跑水樓下被淹，責(zé)任誰承擔(dān)？ 答：樓上跑

24、水樓下被淹，責(zé)任承擔(dān)主要從兩個層面考慮。 其一，相鄰關(guān)系。根據(jù)《民法典》，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。樓上業(yè)主應(yīng)當(dāng)在合理、安全范圍內(nèi)管理、使用房屋。因樓上業(yè)主原因造成樓下業(yè)主遭受損失，二者之間存在必然的因果關(guān)系。因此，樓上業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。具體賠償數(shù)額以樓下業(yè)主舉證證明的損失數(shù)額計算。 其二，物業(yè)公司的賠償責(zé)任問題。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定及相關(guān)法律規(guī)定，提供相應(yīng)的服務(wù)。當(dāng)然，針對樓上跑水樓下被淹這種情形，一般不在物業(yè)服務(wù)合同中進行約定。因此，僅能從法理上進行判斷。物業(yè)公司是否需要承擔(dān)責(zé)任，

25、要看樓下業(yè)主是否證明物業(yè)公司存在怠于行使管理職責(zé)的事實與樓下業(yè)主遭受損失之間有直接的因果關(guān)系。 從物業(yè)管理角度看，物業(yè)公司在接到業(yè)主報修后，應(yīng)當(dāng)及時趕到現(xiàn)場，報警并采取關(guān)閉進水閥等應(yīng)急措施，應(yīng)當(dāng)認定其履行了合理的物業(yè)管理職責(zé)。因此，建議物業(yè)公司建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，制定水、電類急修工作規(guī)程，以提高物業(yè)公司的應(yīng)急處置能力。 【相關(guān)法律法規(guī)】 《物業(yè)管理條例》第三十六條? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 《民法典》第二百八十八條? 不動產(chǎn)的相鄰

26、權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。 15. 如果訪客車輛停在小區(qū)內(nèi)被損壞的，可以要求物業(yè)公司賠償嗎？ 答：訪客將車輛停放于小區(qū)，物業(yè)公司收取相應(yīng)費用，雙方之間并不成立保管合同關(guān)系。 首先，小區(qū)物業(yè)與專業(yè)的停車場地經(jīng)營者不同，前者以服務(wù)小區(qū)居民為根本宗旨。小區(qū)物業(yè)允許非本小區(qū)居民之車輛駛?cè)胄^(qū)停放，其根本目的在于為訪客尋訪小區(qū)居民提供便利。 對于物業(yè)公司所收取的停車費用而言，就目前市場通行的停車費用收費標準來看，物業(yè)公司收取的費用數(shù)額及計費標準明顯與專業(yè)停車服務(wù)的市場收費水平存在顯著差別。物業(yè)公司負責(zé)小區(qū)的停車管理服務(wù)工作，其計時收取的費用應(yīng)屬管理服務(wù)費性質(zhì)。 其二，要看訪客的停放位置是否屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍內(nèi)，若訪客的車輛停放位置屬于非停車區(qū)域、周圍亦無監(jiān)控設(shè)施，物業(yè)公司對該車輛亦無法進行有效的管控，雙方之間并不形成保管合同法律關(guān)系。 其三，根據(jù)物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)公示的停車管理規(guī)定，物業(yè)公司對駛?cè)朐撔^(qū)的車輛履行的亦非保管義務(wù)，其收取的“停車占地費”并不具有保管費的性質(zhì)。 綜合以上，判斷訪客與物業(yè)公司形成的并非保管合同法律關(guān)系。物業(yè)公司不應(yīng)對訪客主張的車輛修理費承擔(dān)違約賠償責(zé)任。