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1、單擊此處編輯母版標題樣式,編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2019/8/17,#,商業(yè)街物業(yè)管理,行 業(yè) 交 流,1,2018,鼎力前行 工作室,作室,1,CONTENTS,目 錄,01,02,03,管理重點,及注意,事項,管理重點及難點,04,過程監(jiān)管及需求服務,Part 01,管理,重點及注意,事項,隨著,實體企業(yè),被網購逼,的舉步維艱，廠房和商業(yè),地產已步入,了困難時期，各地為了化解商業(yè)地產的庫存都想了不少辦法，但商業(yè)地產的頹勢仍無緩解跡象,。,但,這絕不,只是,商業(yè),的,全部。支撐,著商業(yè)街輝煌運營額,的，包括綜合體內,住戶和周邊人群的光顧。,但,商業(yè)整體業(yè)態(tài)的,運營
2、，,才是商業(yè)的,核心和靈魂。,正是物業(yè)管理在,商業(yè)運營方面的,成效，,才讓投資者,對商業(yè)街充滿信心。,01,商家入場服務即,引導,告知義務,梳理房屋基本情況及缺陷告知,通過,政府相關法律法規(guī)進行,引導,發(fā)放行政許可相關提示及告知,1,、對應商業(yè)街經營范圍梳理,商業(yè)街，優(yōu)缺點如,”,給排水情況、電力配置、通風井是否設置、空調外機位等；,2,、具備餐飲條件商鋪的煙道,情況、,隔油池是否設置、排水管徑、通風井、天然氣進戶情況等情況的梳理；,3,、提前對具備使用條件的商鋪進行外擺規(guī)劃，統(tǒng)一外擺隔離風格、外擺區(qū)地面保護要求，規(guī)范商鋪外物品擺放；,4,、廣告位置及店招的設置及要求；,5,、做到商家進場前的
3、就告知到技術交底、禁止行為及提示。,02,過程監(jiān)管及正確,引導,服務,、,引導、監(jiān)管,通過政府部門許可方能實施的,裝修改造嚴禁的相關事項,入場引導及監(jiān)督的重要性,裝修,期間的管理及服務,1,、重點關注,室內,:,商鋪的隔樓搭建、水管、電力改造、煙道搭接（,位置,拆改等），通風井改造、主排水管改造、隔油池設置、空調外機位調整等,2,、重點關注公共區(qū)域,:,應急照明電源拆改、電梯廳，共用區(qū)域占用、主管給排水管的改造及檢修口預留，拆改、屋頂商業(yè)及一層商業(yè)消防通道的占用等。,3,、消防探頭、噴淋,、,消火栓拆改（大于,330,平方）二裝消防備案,4,、過程監(jiān)管，,隔樓,搭建、,消防探頭、噴淋、消火栓,
4、拆改的必須在裝修方案上注名，出具有政府相關部門發(fā)放的審核通過意見及備案表。,裝修,期間的管理及服務,5,、餐飲娛樂等大負荷使用電力的經營商家，裝修前期應對室內設施設備進行相關交底 是否具備與商家經營相關匹配的先決條件,。,如餐飲經營：提示,主要,包括“電力配比，總功率（部分負荷可引導采用燃氣實現）、煙道情況（直接到戶還是后期達接）、排水主管網直徑及數量、是否有隔油池設置等”,裝修,期間的管理及服務,6,、門前五包協(xié)議的簽定。,商家進場時需要與物業(yè)服務合同一同簽訂的,還有“門前五,包協(xié)議”,主要包括：是指承擔門前包衛(wèi)生、包綠化、包市政公用設施、包建筑物,容貌、,包秩序,其中,，包衛(wèi)生，即做到門前
5、無垃圾雜物、無污水、無污垢、無油漬或嚴重積塵，遮陽棚規(guī)范、整潔，無破損；衛(wèi)生設施完好整潔，無破損；包綠化，即協(xié)助綠化管理部門管護好樹木花草和綠化設施，及時清理門前花壇內的垃圾雜物，不攀樹折枝，采摘花朵，不得在樹干、樹枝上釘釘子和亂掛雜物等,；,包建筑物,容貌，即保持,建筑物的維修和修善,。包,秩序，即禁止亂掛曬、亂占道、亂堆放、亂張貼等影響市容秩序的行為，對其他行為人的亂停、亂靠、亂擺攤設點、亂挖掘等影響市容秩序的行為有監(jiān)督、勸說和舉報的責任等,。,03,經營期間的服務及,引導,多經及為客服務,外擺區(qū)的需求及使用,公共區(qū)域的合理運用,主管部門,的溝通及協(xié)調,月度入戶經營隱患的排查服務,隨著,人
6、們生活節(jié)奏的,加快及消費習慣的改變，感觀、理性消費更為突出。爆發(fā)性消費已不多見。商家的平均經營成本也不斷提高，為減少經營,面積在經營成本中的占,比及經營特色的招示度，商業(yè)街,外擺區(qū)就成為了,經營者的不可缺少的需求與新寵。,1,、,外擺區(qū),的需求及使用,1,）、對具備條件的商鋪進行外擺區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃及編號，進行統(tǒng)一管理。業(yè)主在辦理收房、簽訂前期物業(yè)服務合同及相關手續(xù)的同時應簽訂同意管理方統(tǒng)一對公共區(qū)域的合理管理及利用的協(xié)議。,2,）、經營商家入場時根據實際需求簽訂外擺區(qū)的使用租賃協(xié)議（協(xié)議應與商鋪的租賃合同時間一致），來促進項目多種經營及規(guī)范管理統(tǒng)一性。,2,、公共區(qū)域的合理,運用,1,）、對具
7、備條件不影響商鋪經營的區(qū)域進行商業(yè)業(yè)態(tài)互補性的短中期經營招商。促進整體消費人群流量的增加。,2,）、增加項目配套設施（非機動車就近停放看護、公共衛(wèi)生間、休閑凳、吸煙區(qū)等剛性需求）滿足不同層次消費人群需求，增加消費結構。,3,）,、增加項目多種經營及規(guī)范性管理。,3,、,主管部門的溝通及協(xié)調,1,）、與行政主管部門建立好互動工作對涉及政策法規(guī)的及時了解與傳遞。,2,）、依托,行政主管,部門執(zhí)法權力規(guī)范好商業(yè)街的各項經營活動。,3,）、撐握相關政策法規(guī)及時有效的為經營商家提供引導性服務。,4,）、協(xié)調政府相關部門如：街道片警、消防、城管等部門,為商家,、企業(yè)提供形式多樣的培訓。,4,、,入戶,經營
8、隱患的排,查及服務,1,）、定期開展入戶安全隱患檢查。,2,）、定期組織經營商家進行安全防范知識交流。,3,）、定期為經營商家發(fā)放“經營隱患排查及整改建議書,”,，為經營商家提供安全隱患提示服務。,01,營造一個良好的經營,環(huán)境,服務提升,公示意見箱，定期,收集商家,意見,建立現場服務監(jiān)督機制,根據商家需要靈活調整服務項目,Part 02,過程,監(jiān)管,及支撐服務,01,服務落實的過程管理,過 程 管 理,服務的落地性,事前準備、過程監(jiān)控、事后評估,發(fā)揚管理與服務優(yōu)勢提供專屬服務,服務,的落地性,經營物資運輸及廢料的運輸路線及時段引導服務,商家后勤物資運輸路線的規(guī)劃,非機動車及機動車的就近安全快
9、捷的停放服務,消費人群車輛停放服務,項目全員必須熟知項目各商家經營性質、經營特色及位置，為消費者提供專業(yè)準確的指引服務,消費人員的指引及引流服務,1,、服務落地,1,）、利用項目優(yōu)勢推行服務零干擾，在商家街經營高峰期，避免物業(yè)服務人員操作的頻次，同時加大公共衛(wèi)生間、過道等體現公共服務區(qū)域的服務頻次。,2,）,、,所有周、月、季度對共用設備,的維護,保養(yǎng)及,環(huán)境,打掃活動及其,他維護工作必須安排在商家無經營時段如,：,“,電梯、供電設施維護保養(yǎng)”需停電,操作的除提前告知各經營者外，應盡量安排在凌晨避免影響商家的正常經營活動,。,3,）、制定商業(yè)街各商家后勤物資運輸路線及運輸時間減少對,消費者的感
10、觀影響,及消費體驗。,4,）、增加商業(yè)街配套,設施,（如“非,機動車,就近,集中,停放區(qū)看護服務”可外管理）,滿足不同層次消費人群,需求。,5,）、參與商家經營活動，物業(yè)人員掌握各商家經營業(yè)態(tài)及特色，在崗位期間有意識的參與消費人群的指引，提升商家的認同度。,服務質量的持續(xù)改進及合理調整,制定周全的事前服務準備及商家溝通工作,事情準備,對,所有影響商家經營的服務一律調整實施時間。提供,零,干擾服務，做好現場實施項目的防護工作，讓防護點成為商業(yè)業(yè)態(tài)的宣傳點,過程監(jiān)控,持續(xù)改進，對物業(yè)操作點位實施的事后評估及回訪工作，關注對經營環(huán)境的影響程度及商家的意見及建議,事后評估,02,2,、,發(fā)揚管理與服務
11、優(yōu)勢提供專屬服務,1,）、針對商業(yè)街的經營業(yè)態(tài)，配置,相應,軟硬件服務。硬件如,:,“公共廣告,位、公共移動宣傳點、移動鐳射成像儀,”,；“技術工種、經驗豐富的,客戶,人員、組建地推及網推人員”為商家提供開業(yè)，酬賓、店慶等現場、線下、網絡有償宣傳及支撐服務。,2,）、開展形式多樣的商業(yè)街物業(yè)服務，為商家提供行政許可報審、執(zhí)照代辦、資質年審、開業(yè)禮賓、經營服務分包等服務。,3,）、牽頭成立商業(yè)經營協(xié)會、定期組織交流，引導互幫互助，資源共享。協(xié)調外部資源定期組織外出參觀，學習優(yōu)秀商業(yè)經營模式。,4,）、定期評選商業(yè)街文明經營模范，并制作有特色的經營模范、文明經營流動牌予以懸掛店口。,Part 03
12、,管理重點及,難點,01,管理重點,杜絕：消防系統(tǒng)的破壞、給排水主管道移改及封堵,室內裝修,引導：商家的用電設備未嚴格按照科學配置,電力負荷的不足,監(jiān)督：外擺區(qū)未規(guī)范使用,經營期間外擺及招示,協(xié)調：經營垃圾隨意處理，餐廚垃圾未規(guī)范回收,經營垃圾處置,02,管理難點,水電、物業(yè)服務費用的收繳,經營,商家一切以利益出發(fā),為提升項目收繳率，應對各商戶設置充值水電表，采用先充后用的原則來提升物業(yè)費用的收繳率,商家經營效益的高低直接影響項目的管理及物業(yè)服務費的收繳率,03,整合項目優(yōu)勢,利用項目自身優(yōu)勢，定期在住宅項目對新開業(yè)及活動商家進行宣傳,資 源 互 補,在業(yè)主繳納物管費及給物業(yè)提出好的建議時，為業(yè)主發(fā)放各商家提供的具有一定價值優(yōu)惠卷。來促進商家的曝光及業(yè)主的體驗度。,主動為商家提供服務,03,其他,促進商業(yè)人氣,1,、定期開展商業(yè)人氣打造活動,2,、聯(lián)系周邊居住區(qū)，定期發(fā)放消費優(yōu)惠卷等,提供便利的泊車服務,內抓管理,前期應擬定一系列的,消費人群及主要經營者停車,優(yōu)惠手段減少人為影響人氣的因素,1,、建立能耗監(jiān)測數據分析機制，合理調整,電梯，燈光、水景開啟,時間及改造優(yōu)化光源,。,2,、制定設備維護保養(yǎng)計劃,很榮幸與您 分享,2018,鼎力前行 工作室,因時間匆忙，部分問題未涉及，后續(xù)我將持續(xù)修改,29,
商業(yè)街物業(yè)的管理重點
