土地一級開發(fā)審計及相關(guān)知識

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2、/30,1.,實施基本流程,2024/11/30,2.,土地一級開發(fā)的基本內(nèi)容,土地一級開發(fā)實際就是,“,生地,”,變,“,熟地,”,的過程（將土體開發(fā)成可收狀態(tài)），主要包括：人、地、房的補償；拆遷、評估、拆除、考古、平整及市政配套設(shè)施的建設(shè)（七通一平）（包括可納入一級開發(fā)成本的回遷房、區(qū)域景觀及綠地建設(shè)）其中大部分區(qū)域的土地成本主要是人地房的補償，約占整個一級開發(fā)成本的,80-85%,（真正的,BT,項目）項目實施人：主要土儲或是由其通過招標或直接委托的具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的大型國有企業(yè),2024/11/30,3.“,三定三限三結(jié)”合具體含義,（源于奧運工程建設(shè)期間）,基本原則是：針對各類工程

3、（全市道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施工程、奧運工程）、項目的特殊性，特別是被征地拆遷農(nóng)（居）民的愿望、合法權(quán)益及長遠生計問題，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展，維護社會公平、公正，建設(shè)和諧社會首善之區(qū)的總體要求。,特別是涉及征地范圍內(nèi)農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房的供地政策,2024/11/30,1.,定性：,此類定向安置房為普通商品房性質(zhì)，土地供應(yīng)采取定向供應(yīng)原則；,2.,定向：,專為上述各類工程、項目需要征收集體土地特別是征地范圍內(nèi)涉及農(nóng)村居民點搬遷的農(nóng)（居）民安置使用；,3.,定量：,嚴格限定需定向安置的農(nóng)（居）民的人數(shù)、標準和建設(shè)規(guī)模，即定向安置房人均建筑面積按不超過,50,平方米掌握。,3.1“,三定

4、”具體內(nèi)容,2024/11/30,1.,限戶型,：原則上按照國辦發(fā),200637,號文的有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行,“,90/70,”,的相關(guān)標準；,2.,限價格：,此類定向安置房的銷售價格可按：一級開發(fā)成本,+,建安成本,+,相關(guān)稅費,+,出讓金（毛地價）,+,類似經(jīng)濟適用房建議的合理利潤率（,3%,）進行核定。防止畸高畸低，體現(xiàn)既照顧和保護被征地拆遷農(nóng)（居）民的利益，又不會形成對全市商品房市場過大沖擊的原則；,3.,限交易：,（,1,）此類安置房不予辦理預(yù)售許可，嚴格掌握定向、定量的原則；（,2,）此類定向安置房的產(chǎn)權(quán)人今后對所購安置房進行出售、轉(zhuǎn)讓等市場交易行為比照,“,兩限,”,普通商品房,“,退

5、出機制,”,的有關(guān)規(guī)定辦理。,3.2“,三限”具體內(nèi)容,2024/11/30,3.3,三結(jié)合具體內(nèi)容,1.,此類定向安置房建設(shè)方式應(yīng)與相對應(yīng)的征地拆遷方式相,結(jié)合,；,2.,此類定向安置房的銷售價格應(yīng)與相對應(yīng)的征地、拆遷補償標準及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的相關(guān)政策相,結(jié)合,；,3.,此類定向安置房建設(shè)應(yīng)與我市現(xiàn)行的農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房政策相,結(jié)合,。,2024/11/30,4.,土地儲備（一級開發(fā)）成本構(gòu)成,總計有,9,項費用構(gòu)成。具體為：,前期費用；,征地補償及相關(guān)稅費；,收購補償費、拆遷補償費及相關(guān)費用；,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；,財務(wù)費用；,利潤或管理費；,兩稅兩費,（特別注意：土地一級開發(fā)屬于委托

6、服務(wù)類，其其稅率為,6%,）,；,其它費用；,審計費等。,2024/11/30,4.1,前期費用,主要包括：實施方案編制費、項目建議書（可行性研究報告）編制費、用地普測及撥地釘樁費、地質(zhì)災(zāi)害評估費、勘測定界相關(guān)費用、招標代理服務(wù)費及其它可以計入土地一級開發(fā)成本的費用。,主要取費標準：相關(guān)行業(yè)取費標準（必須掌握）、規(guī)定、協(xié)議約定（后面簡單介紹）。,2024/11/30,4.1.1,前期費取費的相關(guān)依據(jù),1,、立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工 程咨詢費：,測算標準可參考,1999,年,9,月,10,日國家計委制定的計價格,1999,1283,號,建設(shè)項目前期工作

7、咨詢收費暫行規(guī)定,及,北京市物價局、北京市計劃委員會京價（房）字,1999,第,487,號文,關(guān)于建設(shè)項目前期工作咨詢收費的補充通知,中的有關(guān)計價標準。立項報告、可研報告的編制費 土地一級開發(fā)實施方案的編制費 項目前期的各種工程咨詢費,2024/11/30,2,、委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用,2001,年國家計委,關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知,（計價格,20011218,號）,中取消了,1993,年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的,城市規(guī)劃設(shè)計計費標準,，放開了規(guī)劃設(shè)計市場。,2004,年,6,月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進行調(diào)查

8、研究，制定并發(fā)布了,城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見,，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù)。,（管線綜合、規(guī)劃綜合）,2024/11/30,3,、工程勘察、測繪、定樁費用,2002,年,1,月,7,日國家計委、建設(shè)部以計價格,200210,號文發(fā)布了,工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定,，從,2002,年,3,月,1,日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費用。,建筑用地撥地定樁：,關(guān)于測繪產(chǎn)品收費標準的通知,【,京發(fā)改,20061009,號,】,2024/11/30,4,、環(huán)境影響評價分析費用,2002,年,10,月,28,日全國人大通過了,中華人民共和國環(huán)境影響評價法,，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和

9、國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項目，應(yīng)當進行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護總局發(fā)布了,關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知,（計價格,2002,125,號）,。該通知中規(guī)定了項目前期進行建設(shè)項目環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表進行技術(shù)評估的費用標準，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依據(jù)。,2024/11/30,5,、交通影響評價分析費用,北京市規(guī)劃建設(shè)委員會早在,2001,年就發(fā)布了,關(guān)于對部分新建項目進行交通影響評價的通知,市規(guī)發(fā),20011001,號,。規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目

10、業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計或咨詢機構(gòu)進行交通影響評價，并按照,北京市建設(shè)項目交通影響評價準則和要求,編制咨詢報告。進行建設(shè)項目交通影響評價咨詢工作的機構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價報告的取費標準沒有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計咨詢的標準及市場行情協(xié)商（目前收費標準通常在,0.5,2,元,/,平米不等,）。,（一般為,1.0,元以下，實施方案會按,1,元編制）,2024/11/30,6,、地震影響評價分析費用,2002,年,1,月,1,日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令（第,323,號）公布的,地震安全性評價管理條例,規(guī)定：新建、擴建、改建建設(shè)工程，依照,中華人

11、民共和國防震減災(zāi)法,和本條例的規(guī)定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評價的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進行地震安全性評價后，應(yīng)當編制該建設(shè)工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性評價收費標準都有不同的規(guī)定，北京市的工程可依據(jù)原,北京市物價局,2002,年,9,月,18,日京價,(,收,),字,2002361,號文件,關(guān)于地震安全性評價收費標準的函,的規(guī)定進行核算。,2024/11/30,7,、地價評估費用,1994,年,12,月,12,日，國家

12、計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了,“,關(guān)于土地價格評估收費的通知,”,，通知規(guī)定：,“,土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費行為，評估機構(gòu)要按照,自愿委托、有償服務(wù),的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務(wù)工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費。,”,1997,年,12,月,1,日北京市物價局發(fā)布了,京價,(,房,),字,(1997),第,398,號文件,關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知,，對我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定進行了修訂，規(guī)定,“,房地產(chǎn)價格評估收費、土地價格評估

13、收費標準實行政府定價，其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制。,（新文件：京發(fā)改,【2013】1522,號文件，沒有真正執(zhí)行）,2024/11/30,（新文件：京發(fā)改,【2013】1522,號文件，沒有真正執(zhí)行）,8,、房屋拆遷評估費、拆遷服務(wù)費,1997,年,12,月,1,日，北京市物價局發(fā)布了,關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知,京價,(,房,),字,1997,第,398,號文,，對我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定進行了修訂，規(guī)定,“,因征用拆遷對房屋進行價格評估的，按補償價款金額的,1,1.5%,向征用拆遷單位收取評估費。,”,（京國土市,【2005】540,號）,北京市物價局、北京市財

14、政局關(guān)于房屋遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費收費標準的復(fù)函,【,京價（收）字（,1993,）第,238,號,】,：,房屋拆遷管理費：不超過房屋拆遷補償安置費用,0.5%,（似乎沒有計取過）,房屋拆遷服務(wù)費：不超過房屋拆遷補償安置費用的,1.5,2024/11/30,4.2,征地補償及相關(guān)稅費,立足于改善和保障被征地農(nóng)民生活水平及長遠生計，主要包括：,土地補償費、人員安置費、青苗及地上附著物補償費、征地相關(guān)稅費（耕地開墾費、耕地占用稅、防洪費等）、土地一級開發(fā)項目征地不可預(yù)見費,（可按不高于征地工作預(yù)計發(fā)生部分的,5%,計取）,。,主要依據(jù)：征地協(xié)議、征地批復(fù)及征地結(jié)案。,2024/11/30,4.3,

15、收購補償費、拆遷補償費及相關(guān)費,涉及產(chǎn)權(quán)調(diào)整實施房屋征收或以房屋置換方式實施拆遷補償?shù)模瓌t上應(yīng)在項目供地前完成，但不納入供地條件。,此部分費用主要包括：國有企業(yè)用地收購補償費、拆遷補償費、拆遷服務(wù)費、評估服務(wù)費、拆除費、招標代理費、土地一級開發(fā)拆遷不可預(yù)見費、收購儲備項目不可預(yù)見費等。其中拆遷不可預(yù)見費按照不高于預(yù)計拆遷部分費用的,10%,計取，收購儲備項目按照不高于收購成本的,3%,計取。,主要依據(jù)：區(qū)（縣）政府拆遷政策、政府批準文件、拆遷協(xié)議、收購合同、委托合同等。,2024/11/30,4.4,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費,主要包括可計入土地一級開發(fā)成本的道路、管線等市政建設(shè)工程（主要是指地塊范

16、圍內(nèi)的支路及地下管網(wǎng)）,主要依據(jù)：發(fā)展與改革部門批復(fù)的立項核準中市政基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容和金額、經(jīng)區(qū)（縣）發(fā)展改革部門批準的市政基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)方案等。,2024/11/30,4.5,財務(wù)費用,主要包括土地儲備開發(fā)工作中相關(guān)投入生產(chǎn)的財務(wù)費用。計費標準：,1.,融資利率：原則上按不高于人民銀行同期同類貸款的基準利率計取，若確需提高的，必須報請土地儲備開發(fā)項目成本預(yù)審會專項審議。,2.,自有資金：對于企業(yè)為主體及儲備機構(gòu)為主體委托企業(yè)帶資實施的一級開發(fā)項目，原則上企業(yè)自有的資金比例不低于土地儲備開發(fā)成本的,30%,。,2024/11/30,4.6,利潤和管理費,1.,管理費：土地儲備開發(fā)項目中，依據(jù)項目成本、周期及完成情況，儲備機構(gòu)開發(fā)成本部分可以按不高于,2%,計提管理費；,2.,利潤：企業(yè)融資部分利潤按照相關(guān)委辦局研究并報市政府批準政策執(zhí)行,（,8%,）,3.,財務(wù)費用不能作為利潤或管理費的計取基數(shù),（以前似乎沒有明確）。,2024/11/30,5.,土地儲備開發(fā)成本構(gòu)成表,序號,科 目,土地開發(fā)成本,實際發(fā)生投資,預(yù)計發(fā)生投資,1,前期費用,2,征地補償及相關(guān)稅費,3,拆遷補償及相關(guān)費用