中海地產 房地產開發(fā)項目工程管理流程指引

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1、房地產開發(fā)項目工程管理流程指引 前 言 隨著房地產行業(yè)的飛速發(fā)展和競爭格局的不斷加劇，有關房地產項目開發(fā)的理論研究和實踐探索也逐漸深入開展，房地產項目開發(fā)逐漸由過去的粗放型管理模式向集約型管理模式發(fā)展。其中，房地產項目開發(fā)的流程標準化研究是一個主要特征。當前，房地產項目開發(fā)過程中有關營銷、設計方面的流程標準化研究已經得到普遍的重視并深入開展，而工程管理作為房地產項目開發(fā)過程中的重要一環(huán)，流程標準化研究卻一直以來被同業(yè)所忽視。 本指引以房地產開發(fā)項目為研究對象，試圖從不同項目具體情況各不相同的紛繁復雜表象當中，發(fā)掘出工程管理的共性，從而探索出一套工程管理標準化流程。本指引立足于項目開

2、發(fā)現場工程管理，對項目開發(fā)各階段現場工程管理過程進行了梳理，對各分部分項工程施工工序之間的先后邏輯關系及條件、現場各項主要管理工作的切入時間及工作內容作了明確闡述，是探索工程管理標準化流程的大膽嘗試。需要說明的是，本指引主要著重現場工程管理流程標準化研究，很少涉及工程策劃內容，有關工程策劃的內容介紹可參見中海地產《工程管理策劃指引》。另外，還必須指出，由于不同項目各方面具體情況不同，工程管理特別是前期工程管理所包含的工作內容差別很大，因此在進行具體項目的工程管理時有必要針對具體項目具體情況專門進行工程策劃，本指引所介紹的工程管理標準化流程不能完全代替具體項目的工程管理策劃。 本指引由深圳中海

3、地產有限公司《房地產開發(fā)項目工程管理流程指引》編寫組編寫，陳錫琪副總經理對本指引的編制工作進行了全面的指導，中海地產集團公司發(fā)展管理部闞乃桂總經理對本指引的編寫思路及要求提出了指導性意見。由于編寫人員的水平和經驗有限，再加上時間倉促，本指引中的錯誤、遺漏之處在所難免。歡迎讀者多提出寶貴意見，以便我們能及時進行修正并補充完善。 深圳中海地產有限公司 《房地產開發(fā)項目工程管理流程指引》編寫組 2008年1月 房地產開發(fā)項目工程管理流程指引 對于普通的房地產開發(fā)項目而言，工程管理流程一般如下： 1 項目部組建 公司取得用地許可后，應盡

4、早確定項目經理人選，盡快明確項目前期人員組成，以便有專門部門及人員開展及推動項目前期工作。 【完成時間】：取得用地許可證后 【落實部門】：公司 項目部成立后，應著手研究各階段項目部各方面人員需求計劃及到位計劃，并通過公司人力資源部門隨著項目進展將人員逐步配備到位。 目前，我司深圳地區(qū)開發(fā)的項目一般由中海監(jiān)理負責監(jiān)理，工程管理一般實行項目部與監(jiān)理部一體化運作，即地產與監(jiān)理組成統(tǒng)一的項目部，地產統(tǒng)籌管理，項目部內部統(tǒng)一分工，其中地產方面?zhèn)戎卣麄€項目的推進及運作，監(jiān)理方面?zhèn)戎噩F場的質量管理。項目部地產方面崗位設置情況為：項目經理、項目副經理、計劃工程師、技術負責人、安裝工程師、QS、材料工程

5、師，監(jiān)理方面崗位設置情況為：總監(jiān)、土建工程師（若干）、給排水工程師、電氣工程師、測量工程師、文員。具體組織架構如下： （1）項目初期：項目成立至主體開工期間 配備5人：項目經理 1名 技術負責人 1名 水電工程師 1名 測量工程師 1名(兼土建工程師) 后勤人員 1名 （2）項目建設期：主體開工至項目入伙期間 ①　項目經理：1名 ②　項目生產經理：1名，由副經理或項目總監(jiān)擔任 ③　現場管理人員分成若干小組：土

6、建組（若干，視項目規(guī)模而定）、安裝組、室外組、內業(yè)組、后勤組 土建組3人：組長1名、土建工程師1名、土建管工1名； 安裝組2～4人：具體人數視項目規(guī)模而定，建面10萬m2以下2人，10～20萬3人，20～40萬4人； 室外組3人：土建工程師（兼測量）1名、安裝工程師1名、景觀工程師1名； 內業(yè)組4人：技術負責人1名、項目QS 1名、預算工程師1名、文員1名； 后勤組3人：司機1名、廚師1名、幫廚（兼清潔保安）1名。 說明： 土建組的設置： a) 以Townhouse住宅為主，則每2～3萬m2劃分1個土建小組； b) 以多層或中高層住宅為主，則每5萬m2劃分1個土建小組；

7、 c) 如果全部為高層，則每6～7萬m2劃分1個土建小組。 匯總上述各組人員，若土建組按2個來計算，整個項目人員編制為20～22人，其中地產編制6人，監(jiān)理編制14～16人。 （3）項目后期：項目入伙后至結算/維修工作完成期間 ①　剩余維修和結算工作： 土建工程師2名、水電工程師2名、室外工程師1名、地盤QS 1名、預算工程師1名、司機1名、廚師1名；合計9人。 ②　僅剩結算工作后： 地盤QS 1名、預算工程師1名、司機1名、廚師1名；合計4人。 其中地產方面人員崗位主要職責如下： 項目經理：全面主持項目部日常工作，包括對監(jiān)理部的領導及考核。 項目副經理：主管計劃、技術、甲

8、供材管理及與公司各部門銜接，也有部分項目由項目副經理充當生產經理角色，負責現場施工單位的管理及施工進度、質量、成本、安全的控制。 計劃工程師：一般由項目副經理兼任。負責總工期的控制，組織公司相關部門研究確定項目發(fā)展計劃并動態(tài)調整，負責編制設計出圖計劃、樣板確認計劃、合約分判計劃、材料供應計劃以及對施工單位施工總進度計劃、階段施工計劃的審核等。 技術負責人：負責項目技術管理及實施工作，負責設計及變更出圖、樣板確認的銜接及管理工作，負責各項招標技術要求編制及技術標評審等。 安裝工程師：負責安裝專業(yè)技術管理及實施工作，負責安裝專業(yè)設計及變更出圖、樣板確認的銜接及管理工作，負責安裝專業(yè)各項招標技

9、術要求編制及技術標評審等。 甲供材工程師：負責甲供材計劃的落實、跟進、核收及進度款審核。 項目QS：負責項目部糧單審核、補充預算審核、零星項目分判及結算初審。 2 項目前期階段 2.1 地塊圍墻封閉 【完成時間】：取得用地許可證后 【落實部門】：項目部——負責招標前提供圍墻封閉方案及定標后圍墻封閉施工管理 【配合部門】：合約部——負責圍墻施工合約分判 營銷部——負責在招標前提供圍墻廣告要求 【注意事項】： ① 圍墻形式應滿足我司CI標準。 ② 圍墻施工應結合工程及營銷等多種因素考慮以避免后期施工中返工，這些因素主要有：a）圍墻形式及高度應根據營銷

10、廣告要求選??；b）圍墻附近今后短期內是否存在地基處理、挖土施工等影響圍墻穩(wěn)定性的情況，圍墻基礎埋深是否低于臨時道路基層挖土面標高，如存在以上情況，應采取臨時圍護或改變圍墻形式等措施。 ③ 對于工地范圍以內圍墻使用時間較短（使用時間<6個月）后需拆除的臨時圍墻，如售樓區(qū)與施工區(qū)、分期之間臨時圍墻可采用活動圍板的分隔形式。對于大盤分期開發(fā)且圍板工程量較大、拆除后重新搭設等周轉次數較多或圍板搭設時間在主包單位進場前的情況，可由我司事先單獨分判一家圍板單位施工以節(jié)約成本；對于圍板工程量小、拆除后重新搭設等周轉次數不多且圍板搭設時間在主包單位進場后的情況，可委托由主包單位搭設。 2.2 項目部辦公室

11、選址、租用或搭設 【完成時間】：前期工程開始前 【落實部門】：項目部——負責項目部辦公室選址、租用或搭設及辦公設備計劃的擬訂 【配合部門】：合約部——負責項目部辦公室搭設及裝修分判 綜合部——負責項目部辦公室設備調撥及購置 【注意事項】： ① 項目部辦公室選址一般宜選在項目地塊附近的位置，且應相對固定，項目開發(fā)周期內不宜反復搬遷。 ② 辦公室是租用現場辦公場所還是搭設臨時建筑需根據項目及周邊情況綜合研究確定。如項目周邊有現成建筑物適合作項目辦公之用，且租金及可提供的租期合適，可選擇租用辦公室。如項目周邊附近無適合項目辦公的建筑物，或無法租到合適的辦公場所，則考慮搭設。 ③ 項目

12、部辦公場所如選擇搭設臨時建筑物方式，可能還需根據當地政府要求報批及消防報建。 ④ 辦公室租用或搭設需考慮各階段人員總體數量情況，應結合開發(fā)周期長短、當前及高峰期人員總體數量多少、當前時期距高峰期時間長短等因素綜合確定辦公場所規(guī)模大小、是一次完成到位還是逐步擴租或擴建。 ⑤ 項目辦公場所包括辦公室、會議室、食堂及清潔、廚師等后勤人員宿舍、廁所等，項目所處位置如較偏遠時還應考慮工程師值班宿舍或駐現場管理人員宿舍。辦公場所規(guī)劃應分區(qū)明確，包括經理、副經理、總監(jiān)辦公室，內業(yè)辦公區(qū)，QS辦公區(qū)，現場工程師辦公區(qū)，會議室，食堂，工程師值班宿舍，保安宿舍，廁所等。偏遠地區(qū)可能還應考慮養(yǎng)狗等輔助保安措施。

13、 ⑥ 常用辦公設備有辦公桌、辦公椅、電腦、電話、傳真機、打印機、空調、文具柜、會議桌、會議室桌椅、食堂家具、沙發(fā)、電視。另外還應申請辦公電話號碼、網絡等，電話號碼數量根據管理人員數量并結合辦公場所分區(qū)情況確定。 2.3 原始地貌測繪 【完成時間】：方案設計開始前 【落實部門】：發(fā)管部或項目部——委托測繪單位對項目地塊原始地貌進行測繪 【配合部門】：項目部——現場配合，如：清除雜草等 【注意事項】： ① 方案設計開始前，公司有關部門應委托測繪單位進行原始地貌測繪，為項目施工總平面規(guī)劃設計提供依據，也為今后土方分判、施工及結算提供依據。 2.4 地質勘察 【完成時間】：初步勘察在

14、方案設計前 詳細勘察在擴初設計前 【落實部門】：發(fā)管部或項目部——委托勘察單位對項目地塊地質情況進行勘察 【配合部門】：項目部——現場配合，如：提供臨水、臨電接駁等 【注意事項】： ① 項目塊獲取后，就可以進行項目地質情況初步勘察，初步勘察最晚必須在項目規(guī)劃設計方案階段完成。通過初步勘察，可大致了解本項目地塊的基本地質情況及復雜性。規(guī)劃設計方案確定后，應立即根據規(guī)劃設計方案對本項目地塊地質情況進一步進行詳細勘察。 ② 一般來說，工程勘察費占項目開發(fā)總成本的比例很小，而地質情況勘察的準確性相當重要，對確定基礎選型及基坑支護方案影響極大，應嚴格按照規(guī)范勘察密度及勘探深度進行勘察，不宜為

15、省勘察費而隨意減少勘探點及勘探深度。 ③ 對于地形高低起伏大、地質情況變化大、地質情況復雜的項目，如初步勘察中反映出地質情況變化大或地質情況復雜的項目，在詳細勘察時應適當加密勘探點或加深勘探深度。這種情況下地質勘察結果的全面性及準確性對準確選取基礎形式及基坑支護方案尤其重要，在項目地質勘察階段對此如不高度重視，今后在施工中才發(fā)現地質勘察結果全面或不準確將可能引起不得不改變基礎形式、改變基坑支護形式等重大變更，有些甚至已為時已晚而無法采取彌補措施，現場相當被動，對項目的影響將不可估量。 2.5 周邊市政配套調查及方案優(yōu)化 【完成時間】：方案設計前 【落實部門】：發(fā)管部/項目部——周邊市政

16、配套調查 設計部——周邊市政配套與項目接駁方案優(yōu)化 【配合部門】：項目部——現場配合，如：現場實地踏勘、測量等 【注意事項】： ① 發(fā)管部及項目部應在項目前期方案設計前對項目周邊市政配套情況進行實地踏勘及向有關市政部門收集相關資料的方式進行調查，并將調查情況提供給設計部、發(fā)管部及設計院，供方案設計及方案優(yōu)化時參考。 ② 供水：重點調查項目所在片區(qū)的供水現狀是供水充裕還是供水緊張，調查供水水廠及管道網絡的建設現狀及近、遠景規(guī)劃，調查水壓、水量數據及周邊樓盤供水解決辦法。通過上述情況的調查分析，制定本項目臨時施工用水和正式供水的解決方案，為小區(qū)環(huán)路管道敷設方式、小區(qū)要否二次加壓及地下水池

17、容量、主體建筑各樓層是利用市政壓力直接供水還是變頻供水等解決方案提供依據。 ③ 供電：通過對項目所在片區(qū)變電站及供電線路現狀及近、遠景供電建設規(guī)劃的了解，調查分析周邊可靠的臨電電源接駁點，調查分析小區(qū)正式供電各種可能的外線解決方案，以最終找出最經濟、可靠的供電方案。 ④ 電訊：電訊工程包括有線電視、固定電話、移動通訊、寬帶網絡等市政配套工程。通過前期的市場調查和經濟分析，需要確定由市有線電視臺還是由當地鎮(zhèn)辦電視臺的接入有線電視信號、小區(qū)固話是采取電信還是網通的運營方案、小區(qū)網絡是采取ADSL上網還是LAN寬帶上網等電訊解決方案。 ⑤ 燃氣：由于燃氣管道建設進度往往跟不上項目所在片區(qū)的城市

18、建設進度，故項目開發(fā)前期往往面臨著是依賴市政燃氣管道供氣還是小區(qū)自建瓶組站供氣的方案選擇。燃氣工程方案的確定需要綜合權衡項目所在片區(qū)燃氣配套建設的總體規(guī)劃、本項目規(guī)劃方案設計（如小區(qū)自建瓶組站，則燃氣瓶組站30M范圍內都不得有建筑物）、小區(qū)竣工入伙時間等方方面面情況來進行決策。 ⑥ 排污：隨著社會對節(jié)能環(huán)保政策的日益重視，政府對小區(qū)污水排放的審查也日趨嚴格。小區(qū)污水經過化糞池處理后能否直接排入市政污水管道不但決定于周邊污水處理廠的投運進度，而且還決定于小區(qū)于污水處理廠之間污水市政管道的建設情況。如小區(qū)污水不能在入伙時直接排入市政污水管道，則在項目開發(fā)前期考慮建設小區(qū)污水處理生化池，并需相應考

19、慮生化池的建設用地、建設成本、運行維護費用等等問題。 2.6 設備選型定位 【完成時間】：方案設計階段 【落實部門】：發(fā)管部/設計部——設備選型定位 【注意事項】： ① 做好設備材料的選型定位工作：當前建筑市場中材料品牌眾多，產品規(guī)格、檔次不一，產品質量也良莠不齊。同時，施工圖紙中一般不給定材料品牌，有的連材質也不給定，需要根據樓盤的定位和設備參數來選用合適的材料產品。因此，做好設備材料的前期選型定位工作就尤為重要。在進行材料選型定位時，首先要對本項目所需采用的水、電、氣、空調等各設備材料及常見品牌進行列舉（盡量不要漏項），然后通過調查問卷、廠家考察、樓盤調研等方式對各種類的產品品牌

20、進行調查研究，并按照各品牌的市場占有率、生產供貨能力、性價比等參數進行檔次劃分，最后根據本項目樓盤檔次定位來在同一檔次的設備材料品牌中進行選擇。 ② 新材料、新技術、新工藝的運用：相對土建專業(yè)的產品材料相對穩(wěn)定而言，設備專業(yè)的新材料、新技術、新工藝變化較快、發(fā)展迅速。例如：2～3年前還在大量使用的鑄鐵排水管現已基本被UPVC管普遍替代；在短短兩、三年間，小區(qū)對講已經歷了普通壁掛式或嵌入式對講、黑白及彩色可視對講、住宅智能化集成終端等幾代產品的更替。因此，在項目開發(fā)前期的設備材料選型定位工作中，要加強對各種新材料、新技術、新工藝的考察研究，按照施工樣板、小規(guī)模試用、大規(guī)模使用的步驟來謹慎、持續(xù)

21、地推進“三新”設備材料的運用。 3 前期工程階段 3.1 施工路口開設 【完成時間】：前期工程開始前完成，并盡可能在圍墻施工時與圍墻一并考慮。 【落實部門】：發(fā)管部——負責向城市管理部門報建 項目部——負責施工路口位置選定及路口開設施工管理 【配合部門】：合約部——負責委托施工單位施工 【注意事項】： ① 施工路口位置宜結合小區(qū)總平面設計正式路口位置設置。 ② 盡量結合主包單位標段劃分考慮每個主包單位都有獨立的出入口， ③ 施工路口的數量應以滿足及方便現場施工管理需要為原則，不宜太多，也不宜太少；同時也應兼顧不同施工階段或現場流水施工的需要。 ④

22、 施工路口應按城管文明施工需要設置洗車臺及沉砂池等，并應滿足我司CI要求。 3.2 地基處理 【完成時間】：基礎施工前 【落實部門】：發(fā)管部——組織在招標前巖土設計單位確定地基處理方案 項目部——負責定標后地基處理的現場施工管理 【配合部門】：合約部——負責在要求的時間節(jié)點前完成地基處理工程招標 【注意事項】： ① 對于場地為填海區(qū)工程，為保證今后小區(qū)建成后室外沉降值在規(guī)范允許范圍內，應在項目前期進行地基處理工程。地基處理方案有堆載預壓、動力排水固結、水泥攪拌樁等多種形式，各種處理方案的成本、工期各異，且受季節(jié)、天氣影響不一樣，需根據項目實際情況對比后選取。 ② 對于場地表層為

23、回填土的項目，在前期工程場地平整后應采取強夯等措施進行地基處理。 ③ 軟弱地基處理的范圍應經充分論證后確定，除采用天然地基形式的建筑物范圍外，消防道路、游泳池等對地基承載力要求較高的部位也應進行地基處理。 ④ 對于場地原始地形高差較大的山地建筑項目，應提前考慮室外擋土墻設計、室外管線設計等，并考慮各部位擋土墻、管線、主體建筑之間的平面及標高關系，必要時還需優(yōu)化設計，從而確定各部位室外結構、管線、主體建筑的先后施工順序，并將需提前施工的室外大型結構、主要管線在前期工程階段施工完成。 3.3 土方工程 【完成時間】：根據項目具體情況確定。對于地塊場地原始地貌高差較大影響現場施工的土方要在場

24、地平整前完成；對于地下室基坑土方一般在基礎施工前完成；對于室外園建土方一般在室外管線施工前完成 【落實部門】：項目部——負責招標前現場施工要求明確及定標后土方工程現場施工管理 【配合部門】：設計部——負責在土方工程施工招標前提供室外總平面設計圖 合約部——負責在要求的時間節(jié)點前土方工程招標 【注意事項】： ① 項目部應協(xié)調設計部門在方案階段要先要進行土方平衡測算，優(yōu)化方案，尤其對于山地建筑。 ② 對于場地內原始地形局部高差較大的土丘或溝壑，且在室外場地標高設計中無需保留的，應在前期工程場地平整前提前施工這部分土方工程； ③ 場地內設置合理的土方臨時堆土點。分期開發(fā)或占地面積大的項

25、目，土方臨時堆土點可設置在相鄰、較晚開放的范圍內；一次性開發(fā)同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設置在工期短，晚開工的棟號。 ④ 充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經歷雨季前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結構施工。 ⑤ 前期工程策劃中應結合土方平衡一并考慮，應認真比較施工現場各種不同的土方調配方案對項目的成本、進度所產生的影響，從中選取更合理的方案。 ⑥ 通過勘察報告了解土質情況，提前規(guī)劃土質較差的部分要進行外運，實際操作中應做好實測工作。 3.4 場地平整 【完成時間】：管樁施工單位或主包單位進場前 【落實部門】：項目

26、部——負責招標前現場施工要求明確及定標后場地平整工程現場施工管理 【配合部門】：設計部——負責在土方工程施工招標前提供室外總平面設計圖 合約部——負責在要求的時間節(jié)點前完成場地平整工程招標 3.5 場內臨時施工道路及排水組織 【完成時間】：主包單位進場前 【落實部門】：項目部——負責招標前提供相應設計及現場施工要求明確、定標后臨時施工道路及排水組織現場施工管理 【配合部門】：設計部——負責在土方工程施工招標前提供室外總平面設計圖 合約部——負責在要求的時間節(jié)點前完成場臨時施工道路及排水組織施工招標 【注意事項】： ① 應利用項目前期施工圖設計及主包分判這段時間，利用已有設計信

27、息，委托或分判相應施工單位，在主包單位定標及進場前完成場內臨時施工道路及排水組織施工，為主包單位進場施工創(chuàng)造有利條件，同時對縮短項目發(fā)展總工期大為有利。 ② 盡量在各主包單位標段內形成環(huán)路以便各主包單位現場交通組織。 ③ 盡量結合正式小區(qū)道路，將臨時路與永久路相結合以節(jié)約成本。如小區(qū)總圖出圖進度能夠保證，則正式道路路基及管線可先施工，作為臨時施工道路使用，標高按正式道路最終完成面標高預留200進行控制（預留高度待入伙前再施工）；如小區(qū)總圖出圖進度不能夠保證，臨時施工道路規(guī)劃時，也應盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致。 ④ 臨時施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平時路面維護，保證安

28、全文明施工形象。 ⑤ 應重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，進行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。 ⑥ 臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數、分批投入”的原則，變壓器一般采用315KVA的臺架變壓器，報裝程序簡單且啟、停方便。臨時變壓器安裝時，需要安裝配套容量的電容器來進行功率因數補償，不但提高變壓器負載能力，而且能降低電度單價。 ⑦ 臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區(qū)域，一般供電線路超過200米就將產生較大線路電壓降而不利于機械設備的經濟運行。同時，臨時變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分區(qū)建設，盡量不要產生“二次遷移”。 ⑧ 施工

29、用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設的方式，穿越主要交通干道時還需預埋鋼套管以保護電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設方式，要注意供電桿線不能影響現場施工且要便于安全文明施工的管理。 ⑨ 因有些偏遠地區(qū)的施工用電經常會發(fā)生停電、短路跳閘等故障，故在售樓期間可采用專用回路供電、施工單位發(fā)電機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供應。 ⑩ 施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可采用儲水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各主包單位能單獨供水計量的原則來布置。 a) 雨水溝渠要按照有利于施工場地內雨水最優(yōu)排放

30、的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底均要設置雨水溝渠，施工道路兩側或迎水面均需要設置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，溝渠兩側要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時溝渠側壁倒塌；場地內雨水溝渠與市政雨水井駁接前需要設置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。 b) 施工場地內的雨、污水盡量分開排放，如不能分開排放也需設置專門的污水管，對污水進行收集并處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請并辦理有關手續(xù)，避免施工過程中手續(xù)不全而遭致處罰。 3.6基坑土方及支護 【完成時間】：管樁施工單位或主包單位進場前（注：深基坑應報建） 【落實部門】：項目部——負責招標前現場施工要求明確及

31、定標后基坑土方及支護現場施工管理 【配合部門】：設計部——負責在土方工程施工招標前提供室外總平面設計圖 合約部——負責在要求的時間節(jié)點前完成基坑土方及支護施工招標 【注意事項】： ① 根據政府規(guī)定，支護深度超過5m深基坑支護在開挖前應報建，取得施工許可證后方可開工。 ② 做好基坑頂及基坑底排水，將水收集并及時排出場外。 ③ 分層開挖、分層支護、嚴禁超挖，對淤泥、流沙等地質條件較差的基坑還應減小分層開挖高度，必要時還應間隔開挖，并做好土方反壓或回填砂包等應急搶險準備。 ④ 加強基坑的位移及變形監(jiān)測并經常巡視基坑邊坡，在基坑底開挖承臺基礎時、下大雨時等影響基坑穩(wěn)定性的情況發(fā)生時更應

32、加密基坑監(jiān)測及巡視頻次，一經發(fā)現異常跡象應立即停止開挖并采取機械土方反壓或人工回填砂包等應急預案，并會同基坑設計單位研究處理方案。 ⑤ 基坑頂堆載嚴禁超過設計規(guī)定值，未考慮行車荷載的邊破坡頂不得行車。 3.7管樁工程 【完成時間】：取得樁基提前開工許可證后，在主包單位進場前完成施工 【落實部門】：項目部——負責招標前現場施工要求明確及定標后管樁工程現場施工管理 【配合部門】：設計部/發(fā)管部——負責在管樁工程施工招標前提供樁基圖 設計院/發(fā)管部——試樁時同設計院一起參與試樁并確定收錘標準，施工過程中出現異常時提供處理意見 合約部——負責在要求的時間節(jié)點前完成管樁工程招標 【注意事

33、項】： ① 按照政府規(guī)定，樁基提前開工需報建，取得施工許可證后方可開工。 ② 一般管樁工程的施工流程為： 試樁→管樁進場報驗→管樁施工→管樁檢測→基礎驗收 ③ 現場施工控制的重點有：每根樁樁位偏差、施工期間樁身垂直度、施工完成前收錘標準（最后三陣貫入度）。另外還需控制樁焊接間歇時間不少于8分鐘、樁焊接焊縫應飽滿均勻等。施工過程中還應對每根樁的樁頂標高、配樁長度作好記錄。 ④ 對于淤泥質場地管樁施工，還應采取以下措施： a）事先在施工場地內回填足夠厚度的磚渣層，一方面便于樁機及運樁車輛行走，另一方面，一定厚度的磚渣層對管樁施工過程中及完成后的垂直度偏移有一定的約束作用。 b）每根樁

34、除在施工前應進行樁位復核外，每根樁打完后還應立即復核樁位偏差，發(fā)現問題后立即處理。 c）嚴禁利用已經施工完畢的樁作牽引來拖樁。 d）加強成品保護，已經施工完成的樁邊一定范圍內嚴禁大型機械通行。 ⑤ 對樁基布置較密的工程，樁基施工過程中應采取按樁位跳著打的方式進行施工，同時應定期復核場地標高，避免因打樁施工造成地面隆起而影響樁基承載力的質量事故。 ⑥ 由于施工場地地質條件的不確定性，通常管樁合同工程量是一個暫定量，工程竣工后需根據實際工程量結算。因此，為保證實際工程量的準確性，可采取工程量“雙控”措施，一方面針對每根樁施工進行旁站作出每根樁的樁頂標高、配樁長度的記錄，另一方面針對每批次管

35、樁進場復核管樁規(guī)格及數量，定期對兩方面記錄進行匯總復核，從而可有效控制管樁工程成本。 ⑦ 樁基施工過程中應提前考慮后期主體施工塔吊布置的位置，提前將塔吊樁施工到位，為今后主包單位進場創(chuàng)造條件；同時，應將基坑角樁、邊樁等距基坑邊較近的樁在基坑開挖前采用送樁的工藝提前施工，避免今后基坑開挖后因樁機施工操作面不足而施工困難。對于有些樓棟在地下室范圍之外但距離地下室外邊線較近的情況，應分析基坑頂樓棟樁基與地下室基坑輪廓線的相對關系，對于基坑頂樓棟位于地下室基坑坑底輪廓線之內且距離足夠樁機施工操作面的管樁，可待基坑開挖形成后在基坑內施工管樁；對于基坑頂樓棟位于地下室基坑坑底輪廓線之外且距離基坑坑頂輪廓

36、線一定范圍內（一般考慮為10米）的管樁，考慮到基坑頂管樁施工的安全，一般應在基坑開挖前完成該部分樁基施工，且如地質條件較差時，則該側基坑支護設計時應限制水平位移值，施工時嚴格按設計要求施工。 3.8人工挖孔樁工程 【完成時間】：取得樁基提前開工許可證后，在主包單位進場前 【落實部門】：項目部——負責招標前現場施工要求明確及定標后人工挖孔樁工程現場施工管理 【配合部門】：設計部/發(fā)管部——負責在人工挖孔樁工程施工招標前提供樁基圖 合約部——負責在要求的時間節(jié)點前完成人工挖孔樁工程招標 勘察院——負責每根樁終孔時樁底巖性的鑒定 設計院/發(fā)管部——負責施工過程中出現異常時提供處理意見

37、 【注意事項】： ① 按照政府規(guī)定，樁基提前開工需報建，取得施工許可證后方可開工。 ② 人工挖孔樁為國家限制使用的基礎形式，安全防范尤其需重視。 ③ 一般人工挖孔樁工程的施工流程為： 分層人工挖孔→分層澆注砼護壁→達到終孔條件后驗孔→綁扎樁芯鋼筋籠→澆筑樁身砼→檢測→驗收 ④ 人工挖孔樁工程安全防范措施的重點是孔內防觸電、防涌水、防塌方、防高空墜物、孔周邊安全防護以及孔內有害氣體的排除等措施，評估降水對周圍建筑物的危害程度。 ⑤ 人工挖孔樁工程施工質量的重點是樁底終孔時巖性的鑒定，以及澆灌砼時孔內滲水的處理，并應確保砼護壁的強度及質量。挖孔遇＜1.5m流砂層、淤泥層時采用減少每節(jié)護

38、壁高度、打插鋼筋、木板條、塞稻草麻袋等方法穿越，開挖厚層淤泥或含水砂層時采用堵截法止住泥、砂、水的涌入以保證安全施工。 ⑥ 人工挖孔樁開挖過程中如出現樁孔內大量涌水、涌砂等異常情況，應立即停止開挖并將作業(yè)人員撤出孔外后，采取從孔頂用提升機械向孔底運送沙包止水或止砂等搶險措施，并請求設計單位提供處理意見。 3.9 化糞池主體工程 【完成時間】：詳見【注意事項】① 【落實部門】：項目部——負責招標前現場施工要求明確及定標后化糞池主體工程現場施工管理 【配合部門】：設計部——負責在化糞池主體工程施工招標前提供設計 合約部——負責在要求的時間節(jié)點前完成化糞池主體招標 【注意事項】： ①

39、 如室外管線設計在主包單位進場前已出圖，可考慮將化糞池提前分判、提前施工。如化糞池離道路較近且開挖時會影響道路，應盡可能在道路施工前完成化糞池施工。提前完成的化糞池在今后施工期間可作為蓄水池、養(yǎng)護池或臨時化糞池等多種用途。 4 工程施工階段 4.1 主包單位進場交底 【完成時間】：主包單位定標及現場具備主包單位進場施工條件后 【落實部門】：項目部——負責本項目工程交底內容并組織相關部門準備進場交底資料并參加進場交底會議 【配合部門】：設計部/發(fā)管部/合約部——分別準備設計、技術、合約交底內容。 監(jiān)理部——負責監(jiān)理配合要求交底 【注意事項】： ① 介紹工程概況及工程各相關配合單位

40、如甲方、監(jiān)理、主包單位及公司相關部門等相互認識及相互之間聯系方式； ② 介紹合同招標要求及監(jiān)理配合要求； ③ 安排布置進場各項準備工作及相應的完成時間。如： a) 施工單位生活區(qū)的位置及搭設； b) 施工場地的移交安排； c) 施工場地的布置、加工場地的處理、加工機械的安裝； d) 圖紙會審安排； e) 提交施工組織設計及施工計劃，包括勞動力進場計劃、材料進場計劃、機械進場計劃等； f) 安排原材料送檢及報送項目經理注冊證書、安全員上崗證、大型機械檢驗合格證明資料、特種作業(yè)工人上崗證等資料。 4.2 主包單位生活區(qū)搭設 【完成時間】：主包單位定標及現場具備主包單位進場施工條

41、件后 【落實部門】：主包單位——按我司要求盡快完成生活區(qū)搭設以便工人盡快進場 【配合部門】：項目部/監(jiān)理部——協(xié)助落實生活區(qū)位置并作相應要求 【注意事項】： ① 主包單位生活區(qū)宜就近租賃或設在最晚開發(fā)的范圍內以減少搬遷影響； ② 如所建項目分期開發(fā)，施工單位生活區(qū)設在我司最晚開發(fā)的范圍內，在生活區(qū)搭設前，項目部應將允許搭建生活區(qū)的位置、范圍及其他要求向主包單位明確；如需在項目地塊范圍外租賃，如有可能，項目部可利用自身與周邊單位的關系協(xié)助主包單位租賃生活區(qū)場所。 ③ 主包單位生活區(qū)臨時建筑物搭設，可能還需根據當地政府要求進行排污許可報批及消防報建，施工時按有關規(guī)定及報建要求做好相關排

42、污設施及消防設施。 ④ 主包單位生活區(qū)應包括管理人員辦公室及宿舍、會議室、工人宿舍、食堂、廁所、材料庫房、保安室等，并應設圍墻形成封閉管理，容量應滿足施工高峰期總人數要求，形象應滿足安全文明施工及我司CI要求。 4.3 施工場地移交 【完成時間】：主包單位定標及現場具備主包單位進場施工條件后，一般在主包單位進場交底后 【落實部門】：項目部——負責協(xié)調相關單位進行本項目施工場地移交 【配合部門】：監(jiān)理部——協(xié)助本項目施工場地移交相關手續(xù)辦理 【注意事項】： ① 施工場地移交包括現場施工工作面、測量控制點、施工圖紙、勘察資料、測繪資料等移交。 ② 現場施工工作面移交一般通過項目部或

43、監(jiān)理部協(xié)調主包單位與前期工程施工單位如樁基單位等一起辦理移交手續(xù)，必要時還需對場地移交時標高等情況進行復核。 ③ 場地移交既是對前期工程施工單位施工成果的驗收，也是今后主包單位所接收工作面的原始情況的依據，對工期和成本核算都可能產生影響。 4.4 施工場地布置 【完成時間】：主包單位定標及現場具備主包單位進場施工條件后，一般在場地移交后 【落實部門】：主包單位——負責按項目部要求布置施工場地 【配合部門】：項目部/監(jiān)理部——負責對主包單位場地布置作出要求 【注意事項】： ① 包括鋼筋、模板加工場地布置及鋼筋、模板加工機械安裝，塔吊、井架、施工電梯、砼輸送泵等大型機械布置，鋼筋、模

44、板等材料堆場布置?？赡苓€存在施工道路、排水、大門入口布置等工程量。 ② 施工場地布置位置及范圍必須滿足項目部統(tǒng)一部署和要求，不得出現大型施工機械布置在售樓開放區(qū)或出現施工區(qū)與售樓開放區(qū)相沖突等現象。 ③ 大型機械設施如塔吊、施工電梯、井架等安裝完畢后，在投入使用前，應到安監(jiān)站等政府部門辦理相關驗收手續(xù)，驗收合格及備案后方可使用。 ④ 施工場地布置應滿足安全文明施工及我司CI要求。 ⑤ 施工機械布置的完成時間應滿足我司項目進度要求。 4.5 圖紙會審 【完成時間】：主包單位定標及現場具備主包單位進場施工條件后，一般在主包單位進場交底后 【落實部門】：項目部——負責組織圖紙會審 【

45、配合部門】：設計院——負責設計交底并解答主包單位提出的圖紙本身質量問題 設計部/發(fā)展部——負責解答主包單位提出的非圖紙本身質量問題 監(jiān)理部——協(xié)助解答施工方面的問題及發(fā)現并提出設計問題 主包單位——負責發(fā)現并提出圖紙設計問題 質監(jiān)站——參加圖紙會審 【注意事項】： ① 項目部或監(jiān)理部應要求施工單位在圖紙會審前兩天將發(fā)現的圖紙問題匯總報送至監(jiān)理部轉交設計院，以便設計院在參加圖紙會審前能熟悉所提問題并提前做好準備。 ② 公司相關部門對施工單位提出的非圖紙本身質量問題的答復應嚴格把關，尤其是對成本有較大增加的問題，可采取由設計院初審、我司終審圖紙會審問題記錄表的方式進行控制。 4.6

46、 承臺或天然基礎土方開挖 【完成時間】：現場具備施工條件后 【落實部門】：主包單位 【注意事項】： ① 天然基礎土方開挖應注意按設計要求到達持力層，到達持力層時應經勘察、設計等單位確認；如開挖至一定深度后仍無法到達持力層，應會同勘察、設計等單位確定基礎處理方案。 ② 對于天然基礎，土方開挖過程中應采取措施避免雨水浸泡地基。 4.7 基礎驗收 【完成時間】：對于樁基礎，在樁基施工完成、承臺土方開挖完成并經樁位及標高復核后，通常在樁承臺砼澆注隱蔽前進行；對于天然基礎，在天然基礎開挖、地基承載力經檢驗后，一般在基礎土方回填隱蔽前進行。 【落實部門】：項目部——負責組織基礎驗收 管樁

47、施工單位/主包單位——負責準備相關驗收資料 【配合部門】：質監(jiān)站/設計院設計部/發(fā)管部/監(jiān)理部——參加基礎驗收會議 【注意事項】： ① 樁基礎應提供樁施工記錄、樁基檢驗報告、基礎驗線記錄等，天然基礎應提供基槽/基坑開挖記錄、基礎砼強度檢驗報告、基礎驗線記錄等。 ② 基礎驗收前應按相關驗收規(guī)程完成樁基靜載、小應變、超聲波或基礎砼強度檢驗并出具檢測報告，具體檢驗規(guī)定詳見相關驗收規(guī)程。 ③ 基礎驗收應具備以下條件：對于樁基礎，樁基應全部施工完成并經檢測，承臺樁頭破除完成，承臺土方開挖完成，并經樁位及標高復核，通常在樁承臺支模扎筋完成待砼澆注隱蔽前進行基礎驗收；對于天然基礎，天然基礎應全部

48、開挖完成，地基承載力經檢驗，樁位及標高經復核，一般在基礎土方回填隱蔽前進行。 ④ 監(jiān)理及樁基或主包單位應分別提交基礎分部工程監(jiān)理總結及施工總結。 4.8 地下室結構施工 【完成時間】：基礎驗收后 【注意事項】： ① 對地下室底板，驗收時除檢驗常規(guī)項目外，還應重點檢查底板及外墻反坎后澆帶止水鋼板接頭焊接質量，鑼桿是否為止水鑼桿，止水鑼桿是否雙面焊接及有無孔隙等。 ② 對地下室側墻及頂板，驗收時除檢驗常規(guī)項目外，還應重點檢查模板支撐系統(tǒng)穩(wěn)定性是否牢固，外墻后澆帶止水鋼板接頭焊接質量，鑼桿是否為止水鑼桿，止水鑼桿是否雙面焊接及有無孔隙等。 ③ 砼外加劑的選取對地下室防滲抗裂有重要影響

49、。對地下室外墻、底板砼外加劑的選用應組織召開專題研究會，公司技術部、砼攪拌站、砼外加劑單位及有關專家參加。 ④ 為保證今后地下室設備安裝方便，應在地下室頂板澆注前在地下室頂板適當位置預留設備出入口。 ⑤ 地下室砼養(yǎng)護：地下室外墻澆筑24小時后，松動模板，沿縫每天不少于7次灌水封模養(yǎng)護，7天以后才能拆除模板，并繼續(xù)養(yǎng)護7天；地下室底板、地下室頂板面層施工時采用砼原漿收光并進行蓄水養(yǎng)護不少于7天；其它豎向構件澆筑后前7天安排專人負責每天澆水養(yǎng)護次數不少于10次，后7天每天澆水次數不少于5次。 ⑥ 如存在地下室砼澆筑等夜間施工有噪音的，需按當地政府要求辦理夜間施工許可證。 4.9 地下室結構

50、驗收 【完成時間】：地下室結構包括后澆帶施工完成、模板拆除并清理完成、地下室各構件砼養(yǎng)護達到28天齡期后，在地下室裝修及安裝前進行 【落實部門】：項目部——負責組織地下室結構驗收 主包單位——負責現場條件具備及相關資料準備 【配合部門】：質監(jiān)站/設計院設計部/發(fā)管部/監(jiān)理部——參加驗收會議 【注意事項】： ① 結構驗收時應提供地下室各部位鋼筋包括接頭材料檢驗報告、砼強度檢驗報告、分項工程驗收記錄等資料。 ② 地下室結構驗收前應對地下室結構構件采用回彈方式檢驗砼強度，具體檢驗方式詳見有關檢驗規(guī)程。 ③ 地下室結構驗收時應達到的現場條件：地下室結構包括后澆帶全部施工完成、模板拆除

51、并清理完成、地下室各構件砼養(yǎng)護達到28天齡期并出具有砼強度正式檢驗報告，并按檢驗規(guī)程選取相應數量的構件部位經回彈檢驗合格后，在地下室裝修及安裝前進行地下室結構驗收。 ④ 監(jiān)理及主包單位應分別提交地下室結構分部工程監(jiān)理總結及施工總結。 4.10 地下室防水 【完成時間】：側墻防水——地下室結構完成并養(yǎng)護14天后、側墻鑼桿洞及裂縫修補完成后 頂板防水——地下室結構完成并養(yǎng)護14天后、頂板裂縫修補完成并經試水合格后且在頂板材料清理完成后。為避免影響主體施工進度，通常在主體結構挑架形成后或主體拆除外架后 【落實部門】：項目部——負責協(xié)調主包單位在規(guī)定的時間內提交合適的工作面 【配合部門】：

52、設計部——負責在招標前確定防水做法 合約部——負責按項目發(fā)展進度要求的時間節(jié)點完成防水招標 【注意事項】： ① 地下室側墻防水施工前應檢驗側墻結構是否砼缺陷或裂縫，如存在則應進行專項處理后方可進行防水施工；地下室頂板防水施工前也應檢驗頂板結構是否砼缺陷或裂縫，如存在則應進行專項處理后并經過蓄50mm深水、24小時無滲漏方可進行防水施工。 ② 地下室防水施工應確保接頭處特別是側墻與頂板結合部位需有效搭接以形成防水封閉體系。 4.11 地下室土方回填 【完成時間】：基坑邊回填——地下室側墻防水完成并經驗收合格及側墻防水保護層完成后 地下室頂板回填——地下室頂板防水完成并經驗收合格及

53、頂板防水保護層完成后 【落實部門】：項目部——負責在土方招標前確定回填土源及施工中協(xié)調工作面 【配合部門】：合約部——負責按要求的時間節(jié)點完成土方回填招標 【注意事項】： ① 應檢驗土質確保滿足回填要求，不得含有石塊、有機雜質等，回填過程中應安排工程師旁站，確保不破壞防水層并分層夯實。 ② 在地下室后澆帶尚未達到澆注時間、如需提前將基坑邊土方回填到位以擴大施工場地，可采取在基坑外側后澆帶兩側先砌磚墻的方式臨時隔斷，將后澆帶以外的基坑邊土方提前回填到位。 4.12 地下室粗裝修 【完成時間】：地下室結構驗收完成且地下室內部工作面具備后 【注意事項】： ① 一般可按墻體砌筑→

54、墻體抹灰→門窗安裝→抹灰收口→天棚清理→天棚及墻體膩子→天棚及墻體涂料→地下室地坪的施工順序進行施工。為保護地坪免受破壞，地下室設備房以外的公共車庫地坪可安排在地下室設備管道安裝完成后施工。 ② 為保證設備安裝進度，應盡可能提前完成設備房粗裝修，以便盡早為設備安裝單位提供工作面。 4.13 地下室設備安裝 【完成時間】：地下室設備房裝修完成后 【落實部門】：各安裝單位，包括主包水電、消防、人防等施工單位 【配合部門】：合約部——負責在現場具備設備安裝條件前完成相關分判（且需考慮設備供貨周期） 【注意事項】： ① 變配電房、水泵房、發(fā)電機房不宜放在地下室內較低的位置，室內地面標高應

55、比室外車庫地面標高提高30～50CM。當配電室靠近地下室外墻時，如地下室外墻電纜預留洞未封堵好時雨水容易沿著電纜及橋架倒灌入配電柜，故配電屏柜的電纜出線應盡量采用下出式；配電室應考慮增設積水坑或排水管以免電纜溝內積水。 ② 為節(jié)約用電及經濟運行，水泵房內的生活水泵應采用變頻供水裝置，生活水泵應采用不易生銹污染的不銹鋼鋼芯水泵，保證清潔衛(wèi)生和穩(wěn)定運行。因立式水泵占地少、噪音及振動小，故大功率的消防泵、噴淋泵應盡量采用立式泵；水泵房的排水要考慮設置潛污泵排水，排水基坑設置水位自動控制及報警裝置。 ③ 在分期開發(fā)的項目中，一般地下室配電房、水泵房、電信機房、消防控制中心等設備房為整個小區(qū)共用，故

56、需要按照小區(qū)分期開發(fā)及竣工入伙的時間計劃來預先安排地下室共用設備房的施工進度。 4.14 地下室管線安裝 【完成時間】：地下室墻面及頂棚裝修完成后 【落實部門】：各安裝單位，包括主包水電、消防、人防等施工單位 【注意事項】： ① 地下室管線主要包括防排煙風管、消防管、噴淋管、給排水管、電纜橋架等，各種管線在地下室天花板下縱橫交錯，故管線布置應走向合理、橫平豎直、合理分層、總體觀感美觀。開始施工前，首先在圖上合理布置走向，避免不必要的轉彎及交叉，對各種管道、橋架的安裝標高進行排布（底標高及頂標高都需進行排布）一般應以大面積等高的梁底為起點，在個別較低的大梁處再局部調整。在可能行車位置

57、應盡可能提高管道標高以保證凈空；如管道不能滿足凈空高度的要求，還需在結構設計中考慮管道穿梁、扁風管等技術措施。在各種管線交叉的位置應遵循風管優(yōu)先、消防管次之、給水管再次、橋架最后的原則進行翻彎避讓。水平走向應參考周邊形狀調整以獲得最佳視覺效果。施工時還要視現場情況及時走向、標高進行微調。在施工過程中，多種管線可同支架敷設，管道支架要埋設平正牢固。 ② 應注意人防門與結構、水電的關系，避免相碰，尤其注意人防門與防火卷簾門軸及風管的碰撞，使人防門打不開。DN100以上管道不應穿越人防頂板，如必須穿越時，應在穿越處做變徑處理。壓力管道穿人防墻及頂板要裝閘閥，閘閥與墻、板的距離不大于30CM。 ③

58、 地下室車道坡道出入口應設置兩條排水溝，坡頂排水溝應直接排向室外的雨水井，坡底排水溝應排向集水坑。地下室應周邊做排水溝，引至集水坑。集水坑的排水泵應進行分水位控制、自動化監(jiān)控處理（主要是泵房和消防電梯的排水泵），將信號引至控制室。 ④ 風管穿樓板、墻體處風管壁厚必須大于等于1.6mm，或者預留套管安裝后用阻燃材料填實。風管截面積較大時，風管內壁需設加強鋼筋。風管寬度大于1.2米時，下方中間需設噴淋。 ⑤ 注意防火門的等級與設備房功能的匹配。由于成本控制，地下室層高一般較低，要求通風管道、電氣橋架沿梁底安裝，主要通道處的風管斷面可根據現場情況壓扁安裝，以保證凈空。最容易出問題的是噴淋管，應注

59、意噴頭安裝高度、梁的高度及噴頭與梁的水平距離三者之間的關系。 4.15 上部主體結構施工 【完成時間】：基礎或地下室施工完成，上部施工具備工作面后 【注意事項】： ① 為有效控制柱、墻偏位，首層拆模后應對柱、墻位進行復核，并根據復核結果在以上各層施工中予以逐步糾正。 ② 對首層墻柱及二層梁板，驗收時除檢查常規(guī)項目外，還應重點檢查是否使用全新模板，墻柱垂直度檢查，應特別注意地下室柱頂鋼筋錨固長度是否足夠。 ③ 對轉換層，驗收時除檢查常規(guī)項目外，還應重點檢查模板支撐系統(tǒng)穩(wěn)定性是否牢固，梁柱接頭鋼筋密集處澆砼措施是否考慮，應特別注意框支柱及框支梁鋼筋錨固長度是否足夠，保護層抗裂鋼絲網

60、有無設置。 ④ 對第一個標準層，驗收時除檢查常規(guī)項目外，還應重點檢查功能性（標高關系，煙道、衛(wèi)生間排氣扇洞、排污管洞等預留預埋）。 ⑤ 對頂層墻柱及屋面梁板，驗收時除檢查常規(guī)項目外，還應重點檢查模板支撐系統(tǒng)穩(wěn)定性是否牢固（特別是高支模斜屋面），應特別注意頂層錨固長度是否足夠，如為大坡度斜屋面還應有確保砼澆注密實及到位的措施。 ⑥ 為避免砼面層出現銹點，我司要求樓板鋼筋馬蹬必須加套塑料管，墊塊使用PVC墊塊，其間距需符合規(guī)范要求。 4.16 上部主體結構驗收 【完成時間】：上部主體結構施工完成、模板拆除并清理完成、上部主體結構各構件砼養(yǎng)護達到28天齡期后，在上部主體結構裝修及安裝前進行

61、 【落實部門】：項目部——負責組織上部主體結構驗收 主包單位——負責現場條件具備及相關資料準備 【配合部門】：質監(jiān)站/設計院設計部/發(fā)管部/監(jiān)理部——參加驗收會議 【注意事項】： ① 結構驗收時應提供上部主體結構各樓層部位鋼筋包括接頭材料檢驗報告、砼強度檢驗報告、分項工程驗收記錄等資料。 ② 上部主體結構驗收前應對各樓層結構構件采用回彈方式檢驗砼強度，具體檢驗方式詳見有關檢驗規(guī)程。 ③ 上部主體結構驗收時應達到的現場條件：上部主體結構全部施工完成、各樓層模板拆除并清理完成、各樓層主體結構構件砼養(yǎng)護達到28天齡期并出具有砼強度正式檢驗報告，并按檢驗規(guī)程選取相應數量的構件部位經回彈

62、檢驗合格后，在上部主體裝修及安裝前進行主體結構驗收。 ④ 監(jiān)理及主包單位應分別提交上部主體結構分部工程監(jiān)理總結及施工總結。 4.17 上部主體墻體砌筑 【完成時間】：各樓層砼達到強度依次拆模并清理完成后 【配合部門】：設計部/發(fā)管部——在大面積砌筑前確認砌筑樣板 【注意事項】： ① 在第一個標準層拆模后，在大面積砌筑施工開始前，應立即對每種戶型各選取一套作砌筑樣板，砌筑樣板施工完成后組織公司設計部/發(fā)管部各專業(yè)設計師、項目部各專業(yè)工程師一起驗收。設計部/發(fā)管部主要驗收功能性問題，通過對實物進行檢查確定室內墻體定位有無調整，空間交接部位、露坎處如何進行設計修改或補充；項目部主要驗收

63、砌筑質量，確定砌筑過程中存在哪些質量問題需改正。砌筑樣板經確認后，方可大面積施工，從而最大限度地避免今后大面積返工。 ② 有時因前期工作耽誤，砌筑未及時跟進主體結構拆模進度，為最大限度減少前期工期延誤，可采取從頂層樓層向以下樓層依次砌筑的順序進行。 ③ 墻體砌筑留設門窗洞口時，考慮到今后抹灰厚度影響，實際留設洞口的尺寸按設計尺寸加兩邊的抹灰厚度來控制。對于室內過道，墻體砌筑時過道寬度也應按設計寬度加兩邊的抹灰厚度來控制。 ④ 墻體砌筑時應灰縫飽滿，在外墻一側還必須勾縫密實，以確保墻體本身有一定的防滲漏作用。 4.18 上部主體墻體抹灰 【完成時間】：墻體內抹灰在所在樓層墻體砌筑完成并

64、歇墻15天后隨墻體砌筑順序進行，墻體外抹灰在最頂層墻體砌筑完成并歇墻15天后由上往下順序進行。 【配合部門】：設計部/發(fā)管部——在大面積砌筑前確認砌筑樣板 【注意事項】： ① 在室內大面積抹灰之前，提前對各種戶型各選取一套作抹灰樣板，要求樣板室內抹灰全部完成，開關線盒及空調模型全部安裝到位，完成后組織公司設計部/發(fā)管部各專業(yè)設計師、項目部各專業(yè)工程師一起驗收。設計部/發(fā)管部主要驗收功能性問題，通過對實物進行檢查確定室內開關線盒是否合理，是否以及如何進行設計修改或補充；項目部主要驗收室內抹灰質量，確定室內抹灰過程中存在哪些質量問題需改正。抹灰樣板經確認后，方可大面積施工，從而最大限度地

65、避免今后大面積返工。 ② 對面層為貼磚的外墻，外墻抹灰時應特別注意墻體轉角部位、門窗洞口邊盡可能為整磚，因此可能需根據整磚要求適當調整部分部位抹灰厚度。 ③ 墻面抹灰遇門窗洞口時，洞口周邊應各預留100寬不抹灰，待門窗框安裝、框邊塞縫及防水施工完成后再進行抹灰收口。 ④ 抹灰砂漿必須使用機制砂漿并集中攪拌，以便控制砂漿質量。 ⑤ 外墻抹灰的一般工藝為：鑼桿洞封堵等基層處理→甩漿并養(yǎng)護→掛通線定灰餅→一遍底灰并養(yǎng)護→一遍面灰并養(yǎng)護。在外墻抹灰開始前，甚至是在主體結構拆模后，應立即鑿除鑼桿洞并用高標號水泥砂漿分兩次封堵。 4.19 上部主體外門窗安裝 【完成時間】：墻體砌筑完成并形成門

66、窗洞口、主包單位提供“三線”后 【配合部門】：設計部/發(fā)管部——負責在招標前提供門窗二次設計圖 合約部——負責在施工前完成門窗施工單位招投標 主包單位——提供“三線” 【注意事項】： ① 門窗單位進場前需按要求進行進場交底、“三性”試驗、門窗圖紙會審、門窗材料樣板確認、門窗加工樣板確認等手續(xù)。 ② 門窗加工前應進行門窗洞口尺寸復核，一方面可能提前發(fā)現尺寸存在問題的洞口以便及時整改，另一方面對在誤差范圍內的門窗洞口加工門窗時應按實測洞口尺寸進行加工。 ③ 門窗正式安裝前應先安裝一樘具有典型意義的完整的門窗安裝樣板報我司確認，要求窗邊塞縫、防水、土建收口及面層均做到位，我司主要檢驗安裝效果及質量是否滿足要求，經確認后方可大面積安裝。 ④ 門窗框安裝一般是在墻體砌筑完成并形成門窗洞口、主包單位提供“三線”后進行，其后依次進行框邊塞縫、框邊防水及門窗邊土建抹灰收口施工?？蜻吶p寬度一般應為20～30mm，用干硬性砂漿分兩次塞縫。第一次將框邊固定木楔以外100范圍外的縫邊塞滿，待砂漿強度上來后，輕輕剔出木楔并將其余部分縫邊用干硬性砂漿塞滿?？蜻吶p完成并養(yǎng)護三天后，應做框邊防水