九江市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

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1、建筑之家 九江市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 2008年08月 第一部分、九江市概況 一、地理位置及行政區(qū)劃 地處江西北部大京九鐵路與萬里長江交匯點(diǎn)上。位于東經(jīng)11357至11653、北緯2847至3006之間。東鄰波陽和安徽東至,南接新建、安義、靖安、奉新和銅鼓,西連湖南平江和湖北陽新、通山、通城、崇陽,北望湖北武穴、黃梅和安徽宿松、望江。為長江黃金水道沿岸十大港口城市之一,也是江西省唯一的沿江對外開放和外貿(mào)港口城市。下轄一市九縣兩區(qū)一管理局(瑞昌市,九江縣、武寧縣、修水縣、永修縣、德安縣、星子縣、都昌縣、湖口縣、彭澤縣,潯陽區(qū)

2、、廬山區(qū)、廬山管理局)。全境東西長270公里,南北寬140公里,總面積18823平方公里,占全省總面積的11.3%。地貌較為復(fù)雜,地形變化較大。地勢東西高、中間低,南部偏高而向北傾斜,平均海拔32米,市區(qū)平均海拔20米。中部為鄱湖平原,水網(wǎng)交織;西部為丘陵、山區(qū),九嶺、幕阜兩大山脈分立南北兩側(cè),綿延聳翠。九嶺山最高峰海拔1794米,為九江之巔。長江自西向東流經(jīng)北沿,流域面積3904平方公里,境內(nèi)長度143公里。 九江市行政區(qū)劃圖(圖一) 二、交通發(fā)達(dá)   九江現(xiàn)代水陸空交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。九江港是長江流域十大港口之一,年客、貨運(yùn)量分居長江各港口第二位和第四位。鐵路有京九、武九、合九

3、三條鐵路相交,銅(銅陵)九鐵路2008年02月份已經(jīng)通車;公路有昌九、九景兩條高速公路以及105、316國道穿境而過。九江機(jī)場正在積極運(yùn)作。九江是東部沿海開發(fā)向中西部推進(jìn)的過渡地帶,是京九、長江兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的交叉點(diǎn),處于極為重要的位置。從長江流域的格局看,九江是滬、漢兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部,又是長江段贛、鄂、湘、皖四省結(jié)合部;從京九沿線看,九江是唯一的水陸交通樞紐,溝通東西南北;從江西省的發(fā)展看,九江是唯一通江達(dá)海的外貿(mào)港口城市,是聯(lián)結(jié)江西全省與長江開發(fā)帶和沿海開放帶的“北大門”。 三、自然資源豐富 九江已探明的礦種有銅、鎢、錫、銻、黃金、螢石等51種,其中銻、錫、螢石、黃金儲量居全

4、省之首,銅居第二,鎢居第三;其他如石灰石、砂、石英砂、大理石、花崗石、瓷土等建筑材料開發(fā)潛力很大。森林資源主要分布在修水、武寧兩縣。全市活力木蓄積總量1680萬立方米。國家重點(diǎn)保護(hù)的珍稀樹種37種。森林覆蓋率43%左右。九江水系完整。地表水資源137億立方米,水資源總量142億立方米,可開發(fā)的水力資源33萬千瓦。動物資源中有留鳥類115種、兩棲類11種、哺乳類20余種。永修吳城鎮(zhèn)和星子縣的鄱陽湖濱湖草洲和沼澤地帶,是良好的候鳥棲息場所。每年前往越冬的候鳥近130種,其中有國家級保護(hù)珍禽白鶴2800余只、天鵝5000余只,數(shù)量居世界首位。還有不少丹頂鶴、黑鸛、大鴇、白頭鶴、白枕鶴、水禽雁和野鴨等

5、。彭澤桃紅嶺為稀有野生動物梅花鹿棲息地,現(xiàn)有梅花鹿130余只。1982、1983兩年省政府先后建立了桃紅嶺梅花鹿保護(hù)區(qū)和鄱陽湖候鳥保護(hù)區(qū)。水產(chǎn)中魚類有110余種,主要經(jīng)濟(jì)魚類有鯉、鯽、青、草、鰱、鳙、鳊、鰣和銀魚等30余種。 四、旅游資源豐富   奇特秀美的自然景觀和風(fēng)云變幻的歷史文明,使九江擁有眾多特色鮮明的風(fēng)景名勝。廬山為中國唯一列入聯(lián)合國《世界文化與自然遺產(chǎn)名錄》的“世界文化景觀”。以廬山為中心的風(fēng)景區(qū)是京九沿線最大的綜合性旅游景區(qū),全區(qū)大小景點(diǎn)共300多處,系全國4個重點(diǎn)名勝區(qū)之一。目前,一個以廬山為中心,集名山(廬山)、名洞(龍宮洞)、名城(九江)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)、

6、名寺(東林寺、真如寺)為一體的贛北旅游區(qū)系已初步形成。   九江市區(qū)地圖(圖二) 第二部分、九江市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析 一、財(cái)政穩(wěn)定增收,城鄉(xiāng)居民收入加快 據(jù)江西統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)分析,2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11272元,增長17.5%,比上年同期提高9.8個百分點(diǎn);農(nóng)民人均純收入3937元,增長10.9%,比上年提高2.3個百分點(diǎn)。在崗職工平均工資達(dá)15833元,增長16.5%,比上年提高8.8個百分點(diǎn)。2008年1-3月份,全市城鎮(zhèn)以上單位(不含城鎮(zhèn)私營和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè))在崗職工季平均工資4028元,同比增長14.0%;全市城

7、鎮(zhèn)居民人均可支配收入3082元,增長1.7%;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1072元,增長12.4%。 二、固定資產(chǎn)投資情況 2007年,九江市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成331.57億元,增長45.0%,增幅比上年同七高23.7個百分點(diǎn),增幅比當(dāng)年前三季分別高出7.2、7.0、6.0個百分點(diǎn)。2008年1-3月份全市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資52.02億元,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速達(dá)到31.8%,比1-2月份高出25.1個百分點(diǎn),超出全年預(yù)期25%的增速6.8個百分點(diǎn),投資進(jìn)度明顯加快。 第三部分、九江市城市規(guī)劃發(fā)展和住宅建設(shè)規(guī)劃 一、九江市城市規(guī)劃

8、發(fā)展 九江市政府對于九江的城市定位是:“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游城市。圍繞著這一目標(biāo),九江著力于搞好城市經(jīng)營,擴(kuò)大投融資渠道,加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成,為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖,建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖,南依廬山,北靠長江,區(qū)內(nèi)水系交錯眾多,城市發(fā)展受限。因此,在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展,在兩

9、湖(甘棠湖?南門湖——八里湖)之間再造一個新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入,一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。 二、九江市住宅建設(shè)規(guī)劃 (一)住房建設(shè)年度計(jì)劃 根據(jù)《九江市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》,規(guī)劃期內(nèi),目前確定的住房建設(shè)年度目標(biāo)為: 2007年,高檔商品住房建設(shè)0.4萬套,建設(shè)面積53.5萬㎡,普通商品住房1.8萬套,建筑面積144.5萬㎡。政策性住房建設(shè)0.60萬套,建筑面積43.5萬㎡;其中經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性住房建設(shè)0.53萬套,建筑面積40.2萬㎡,公共租賃住房685套,建筑面積3.3萬㎡。 2008年,高檔商品住房建

10、設(shè)0.4萬套,建設(shè)面積55.9萬㎡,普通商品住房1.9萬套,建筑面積151.1萬㎡。政策性住房建設(shè)0.63萬套,建筑面積45.1萬㎡;其中經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性住房建設(shè)0.55萬套,建筑面積41.7萬㎡,公共租賃住房786套,建筑面積3.4萬㎡。 2009年,高檔商品住房建設(shè)0.4萬套,建設(shè)面積53.5萬㎡,普通商品住房1.8萬套,建筑面積144.5萬㎡。政策性住房建設(shè)0.61萬套,建筑面積49.4萬㎡;其中經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性住房建設(shè)0.6萬套,建筑面積45.5萬㎡,公共租賃住房920套,建筑面積3.9萬㎡。 2010年,高檔商品住房建設(shè)0.5萬套,建設(shè)面積66.9萬㎡,普通商品住房1.9萬套,建筑面積1

11、51.1萬㎡。政策性住房建設(shè)0.8萬套,建筑面積57.9萬㎡;其中經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性住房建設(shè)0.7萬套,建筑面積53.1萬㎡,公共租賃住房959套,建筑面積4.8萬㎡。 按照以上對照,商品房平均每年的增幅并不大,到2010年的建設(shè)面積卻增加了13.4萬㎡,這說明戶型面積的控制已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作階段,而經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性住房和公共租賃住房等公益福利性住房增幅較高,但絕對值并不大,這說明市場需求還存在一定的空間。 (二)住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃 2007年,供應(yīng)商品住房用地105公頃,其中高檔住宅用地23.85公頃,普通商品住房用地81.15公頃,政策性住房用地34.4公頃,其中經(jīng)

12、濟(jì)適用房31公頃,公共租賃住房3.4公頃。 2008年,供應(yīng)商品住房用地109公頃,其中高檔商品住房用地28.7公頃,普通商品住房用地80.3公頃,政策性住房用地36.6公頃,其中經(jīng)濟(jì)適用房32.7公頃,公共租賃住房3.9公頃。 2009年,供應(yīng)商品住房用地105公頃,其中高檔商品住房用地28.4公頃,普通商品住房用地76.6公頃,政策性住房用地40.1公頃,其中經(jīng)濟(jì)適用房35.5公頃,公共租賃住房4.6公頃。 2010年,供應(yīng)商品住房用地115公頃,其中高檔商品住房用地31.1公頃,普通商品住房用地83.9公頃,政策性住房用地45.2公頃,其中經(jīng)濟(jì)適用房40.5公頃,公共租賃住房4.7

13、公頃。 按照以上對照,住宅和其他用地供應(yīng)量平均每年的增幅并不大,據(jù)此可以看出,整個九江房地產(chǎn)市場的開發(fā)量將從粗放式經(jīng)營向集約化、品質(zhì)化經(jīng)營邁進(jìn),政府為改變普通市民的住房需求并不一味從量上來衡量,進(jìn)行新材料、新技術(shù)的和新工藝的住房建設(shè)是各具備實(shí)力的開發(fā)企業(yè)的主要競爭砝碼,這也是房地產(chǎn)發(fā)展到當(dāng)前的一個必然趨勢。 第四部分、2008年房地產(chǎn)整體市場運(yùn)行環(huán)境簡述 一、市場低迷,降價促銷頻現(xiàn) 2007年新政的頻頻出臺,面對強(qiáng)大的資金壓力,為了達(dá)到資金快速回籠的目的,采用了各種各樣的促銷手段。萬科首先開始降價,其后眾多開發(fā)商跟風(fēng)。在萬科開始打折促銷之后,全國各地陸續(xù)

14、出現(xiàn)了打折行為如有些樓盤號稱購房送豪華汽車,或者贈送車位、名牌家具家電等等等,一時間打折聲四起??傊?,2008年,因開發(fā)商的資金吃緊程度不同,市場降價的幅度與表現(xiàn)方式也將不盡相同,降價促銷成為2008年樓市的主要表現(xiàn)之一。 二、宏觀調(diào)控趨緊 政府抑制非理性的購房需求已見成效。近兩年,從緊的貨幣政策所引發(fā)的房貸緊縮、銀行存款準(zhǔn)備金率提高、加息的影響等因素令中國樓市真正步入寒冬。可以說政府在大幅推出經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房等保障性房源的同時,對市場需求進(jìn)行及時并適當(dāng)?shù)囊种啤?008年政府將在抑制非理性購房需求方面下更大的功夫。 政府將在抑制非理性市場需求的同時,加強(qiáng)對市場供應(yīng)方面的整治

15、。隨著90/70貫徹實(shí)施、房產(chǎn)開發(fā)過程違規(guī)違法查處力度加大、房屋土地使用稅的征收等舉措都昭示著2008年中央針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將趨緊。 三、開發(fā)企業(yè)回歸理性 前幾年受房地產(chǎn)價格不斷上漲影響,巨額的房地產(chǎn)利潤使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷拿地,導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。目前受市場低迷、政府保障性房源大幅推出等因素的影響,開發(fā)商面對比較大的資金壓力,拿地趨于謹(jǐn)慎。 四、行業(yè)洗牌加快 隨著國家為了應(yīng)對通貨膨脹而不斷實(shí)施從緊的貨幣政策的加強(qiáng),房地產(chǎn)企業(yè)貸款的難度日益加大。貸款門檻的提高及市場的持續(xù)低迷,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了比較大的壓力。在目前信貸收緊的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勝劣汰加劇,行

16、業(yè)集中度提高。一部分資質(zhì)、信用較低的房地產(chǎn)開發(fā)商將由于得不到銀行信貸支持而逐漸被淘汰,房地產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪洗牌,行業(yè)集中度將逐步提高。 五、企業(yè)尋求跨越式成長,企業(yè)戰(zhàn)略不斷調(diào)整 房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷、銀行貸款門檻提高都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的壓力。面對壓力,大型發(fā)展商還是中小開發(fā)商,為了在競爭中持續(xù)發(fā)展,都將會投入更多的精力在了解需求、產(chǎn)品創(chuàng)新、改善客戶關(guān)系等方面,并在這個過程中培養(yǎng)自身賴以發(fā)展的持續(xù)競爭優(yōu)勢。企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整將成為企業(yè)勝敗關(guān)鍵的重要因素之一。 第五部分、九江市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 一、總體上看,價格仍呈理性上漲的趨勢 從目前的九江樓市看,九

17、江樓市還處在房地產(chǎn)發(fā)展初期,隨著九江生活配套的不斷加強(qiáng)、樓盤品質(zhì)的不斷提升,九江樓市有比較大的升值空間。但隨著國家政策的不斷出臺,如貸款利率的不斷提高等,一方面,貸款難度系數(shù)的不斷加大,致使購房者不斷減少;另一方面,國家政策的不斷出臺導(dǎo)致投資群體減少、置業(yè)觀望群體不斷擴(kuò)大。總之,受國家政策影響,市場需求將在不斷減少,從而在一定程度上抑制了房屋價格上漲過快,價格上漲速度將有所放緩,價格拉升的難度也日漸加大。 二、商品房品質(zhì)提升,小高及中高層住宅比重不斷加大 近幾年,隨著外地地產(chǎn)大戶的紛紛進(jìn)入,豐富九江開發(fā)市場的同時,也實(shí)現(xiàn)了九江商品房建設(shè)品質(zhì)的大幅提升,城市建設(shè)更具規(guī)模也更具魅力。由于九江市

18、中心地塊出讓的不斷減少,受面積限制,在價格的影響下,高層住宅業(yè)態(tài)成為市中心的房源供應(yīng)的主體,隨著九江市民對高層業(yè)態(tài)抵觸心理的不斷下降,小高層住宅的供應(yīng)比例不斷加大。 三、城西片區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 隨著老城區(qū)推盤量的不斷減少,城西片區(qū)成為開發(fā)熱點(diǎn)。由于老城區(qū)可供開發(fā)的土地量的減少,以及九江市向西拓展城市框架政策的影響,城西片區(qū)成為九江市推盤量最大、開發(fā)旗幟最鮮明的區(qū)域,在這一區(qū)域匯集了柴桑春天、慧龍新城、水木清華等多個概念型地產(chǎn)項(xiàng)目。從整體上引導(dǎo)了九江市居民的居住取向。 四、九江市房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境不斷轉(zhuǎn)好,運(yùn)行機(jī)制不斷規(guī)范 2006年地產(chǎn)新政基本上是對今后幾年宏觀調(diào)控的定性,20

19、07年的政策將在2006年的定性基礎(chǔ)上突現(xiàn)張力。2007年的調(diào)控重點(diǎn)將是以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為重點(diǎn),控制房地產(chǎn)投資規(guī)模,切實(shí)穩(wěn)定房價。同時,調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng),及時安排并公布當(dāng)年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目,控制套型結(jié)構(gòu)和銷售價位,從源頭上控制高檔商品住房開發(fā),引導(dǎo)和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。在2006年雙限土地試探性推向市場的基礎(chǔ)上,2007年在土地市場上雙限地的供應(yīng)將會增多,開發(fā)商將面對開發(fā)成本和利潤挖掘的雙向選擇,開發(fā)投資將更為謹(jǐn)慎而理性。另外,2008年《整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序》將進(jìn)入檢查落實(shí)和建章立制階段,將對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,開發(fā)節(jié)奏將會加快

20、,市場交易更為規(guī)范和透明化。總之,國家政策力度的不斷加大,使九江市房地產(chǎn)市場不斷健康化、合理化。 第六部分、九江市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與分析 一、總體綜述 (一)九江市房地產(chǎn)市場發(fā)展階段 第一階段:2000年之前是以九江市本土房地產(chǎn)占絕對市場主題地位,雖然也有部分外來企業(yè)落戶九江,但都難以形成氣候。九江房產(chǎn)市場由于缺乏競爭,還不是一個完全開放的有序的市場,不少本土中小房產(chǎn)公司在這一時期完成了自身的原始積累從而達(dá)到了一定規(guī)模。 第二階段:2002年以后,外地房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)入九江市場、并占具了九江房地產(chǎn)市場的半壁江山,九江房地產(chǎn)市場真正開始出現(xiàn)大發(fā)展的

21、情勢。一批來自江浙一帶的房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入九江市場。他們憑借雄厚的資金實(shí)力,看好了九江房地產(chǎn)發(fā)展的前景,紛紛在九江施展拳腳,使得原有九江房產(chǎn)市場格局被打破,外來企業(yè)開始占據(jù)半壁江山。從這個時候起,九江房地產(chǎn)市場無論是開發(fā)公司還是房地產(chǎn)銷售,均開始呈現(xiàn)膨脹繁榮發(fā)展的景象。 第三階段:2003年以后外來房地產(chǎn)企業(yè)紛紛看好九江市房地產(chǎn)市場,外來房地產(chǎn)公司開始大舉進(jìn)入九江市場,并且隨著九江本地房地產(chǎn)企業(yè)崛起,形成激烈的競爭態(tài)勢。同時外來開發(fā)商的到來給九江帶了先進(jìn)的開發(fā)理念,給九江房地產(chǎn)注入了新的活力,對九江樓盤整體“品質(zhì)”的提升提供了利好。 (二)九江市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 九江市房地產(chǎn)行業(yè)近年來獲得了飛速

22、的發(fā)展,可以說目前已經(jīng)進(jìn)入了一個快速發(fā)展的階段。就目前九江市的發(fā)展格局而言,九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢,基本可分為潯陽區(qū)、廬山區(qū)、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。 潯陽區(qū):潯陽區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶,由于土地稀缺,開發(fā)量較小,主要以高檔景觀高層為主,其代表樓盤有南湖國際、潯陽江畔、信華城市花園等樓盤。從價格上來看,該區(qū)域地段位置比較優(yōu)越,生活配套較為成熟,是九江市房地產(chǎn)價格較高區(qū)域,最高住宅單價達(dá)到了7000元/㎡; 廬山區(qū):廬山區(qū)的房地產(chǎn)投資目前主要集中在前進(jìn)路區(qū)域。該區(qū)域做為老城區(qū)住宅建設(shè)的延伸區(qū)域,受老城區(qū)地塊稀缺影響,項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量逐漸增多。其住宅主

23、要以小高層和高層為主,區(qū)域主要代表樓盤有萊茵美郡、慧龍新城等等。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近,且緊臨火車站,使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點(diǎn),生活配套也日趨成熟,其最高住宅價格達(dá)到了4700元/㎡,區(qū)域均價也達(dá)到了3000元/㎡以上。 開發(fā)區(qū):開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)投資主要集中在九龍街一帶,這個地區(qū)開發(fā)量較大,以多層、小高層普通住宅為主,其代表樓盤有龍開御景、水木清華、恒盛上花園等等。隨著九江城市西拓,環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立,該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善,人氣有待結(jié)聚。樓盤銷售均價在2800元/㎡左右。

24、 二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 (一)2008年1-8月份,開發(fā)投資增幅回落。 2008年1-5月份,九江市市房地產(chǎn)開發(fā)投資12.38億元,同比增長6.1%,增幅比去年同期下降41.5個百分點(diǎn);其中住宅投資8.55億元,同比增長3.39%,增幅比去年同期下降60.5個百分點(diǎn)。房屋施工面積259.89萬㎡,同比增長8.5%,增幅比去年同期下降18.3個百分點(diǎn);本年新開工面積70.74萬㎡,同比下降17.32%。1-5月份,全市商品房屋銷售面積66.1萬㎡,總量同比基本持平,增幅同比下降66.9個百分點(diǎn)。其中期房銷售面積35.0萬㎡,同比下降22.3%。5月底,商品房屋空置面積3.12萬㎡,同比增長

25、92.6%,其中一年內(nèi)空置面積1.57萬㎡,1-3年空置面積1.49萬㎡,同比分別增長5.3倍和16.4%。 (二)商品房價格上漲迅速 2006年全市房屋銷售均價1282元/㎡,其中市區(qū)均價2178元/㎡。2007年全市房屋銷售均價為1884元/㎡。實(shí)地調(diào)研,目前市中心地段住宅房價大多在3700元/㎡-4200元/㎡之間,最高住宅房價已經(jīng)達(dá)到4700元/㎡以上。2008年第一季度全市銷售均價為2857元/㎡。其市中心地段價格在3400元/㎡—7000元/㎡,最高價格達(dá)到了7000元/㎡。 三、九江市主力樓盤基本信息 (一)潯陽區(qū)樓盤 項(xiàng)目名稱 香榭麗舍

26、 所在板塊 潯陽區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江銀鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 長虹大道206號 占地面積 3.87萬㎡ 總建筑面積 7萬㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數(shù) 500多戶 容積率 1.8 綠化率 35% 主力戶型 三房二廳二衛(wèi) 主力面積 92.98㎡—108㎡(面積配比90㎡—100㎡占40%) 單價范圍 3800元/㎡—4600元/㎡ 主力總價 38萬—40萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 9.2折 推廣主題 浪漫\品質(zhì)\生活

27、 項(xiàng)目名稱 潯陽江畔 所在板塊 潯陽區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江天意成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 鎖江樓電廠 占地面積 70000㎡ 總建筑面積 170000㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層 總戶數(shù) 914戶 容積率 2.13 綠化率 41% 主力戶型 二房、三房 面 積 112㎡左右 單價范圍 3100元/㎡—6100元/㎡ 主力總價 47萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 暫無折扣 推廣主題 上流領(lǐng)地、達(dá)觀長江

28、 項(xiàng)目名稱 南湖國際 所在板塊 潯陽區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江華寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 南湖路與廬峰路交匯處 占地面積 26678㎡ 總建筑面積 174072.6㎡(其中:住宅11834.6㎡,商業(yè)37407㎡) 建筑形態(tài) 高層 總戶數(shù) 容積率 6.0 綠化率 15.6 主力戶型 二房、三房 面 積 88㎡—254㎡ 單價范圍 4800元/㎡—7000元/㎡ 主力總價 60萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 無折扣 推廣主題 建于南湖之上的上層建筑

29、 (二)廬山區(qū) 項(xiàng)目名稱 萊茵美郡 所在板塊 廬山區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 前進(jìn)東路西側(cè)九江學(xué)院對面 占地面積 92920㎡ 總建筑面積 201373.62㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數(shù) 1502戶 容積率 2.0 綠化率 36.5% 主力戶型 二房、三房 面 積 30㎡SOHO空間、98㎡-138㎡兩房、三房 單價范圍 2100-3200元/㎡(一期);2700—3800元/㎡(二期) 主力總價

30、32萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 9號樓起價3458元/㎡,20號樓起價:2548元/㎡ 推廣主題 開啟園林大宅時代 項(xiàng)目名稱 潯陽名城 所在板塊 廬山區(qū) 開發(fā)企業(yè) 江西華瀚置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目地址 占地面積 56990㎡ 總建筑面積 139000㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數(shù) 戶 容積率 2.0 綠化率 39.8% 主力戶型 二房、三房 面 積 90㎡—120㎡ 單價范圍 2400元/㎡—3600元

31、/㎡ 主力總價 35萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 送柜式空調(diào),實(shí)際可享受98-97折 推廣主題 美日陽光花園 項(xiàng)目名稱 慧龍新城 所在板塊 廬山區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江慧龍巍洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目地址 廬山區(qū)德化路兩側(cè) 占地面積 340000㎡ 總建筑面積 500000㎡ 建筑形態(tài) 多層、高層 總戶數(shù) 1500多戶 容積率 1.76 綠化率 40% 主力戶型 二房、三房 面 積 二房92—107㎡,三房12

32、0-143㎡、復(fù)式161-191㎡、 單價范圍 3000元/㎡(均價) 主力總價 27萬(二房)、37萬(三房) 付款方式 按揭\一次性 折 扣 96折,老帶新送一年物管費(fèi) 推廣主題 新概念社區(qū),國際化生活圈 (三)開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目名稱 水木清華 所在板塊 開發(fā)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江市兆龍置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 長虹西路99號 占地面積 100000.5㎡ 總建筑面積 170000㎡ 建筑形態(tài) 多層(20棟)、小高層(7棟) 總戶數(shù) 1300多戶 容積率 1.76 綠化

33、率 40% 主力戶型 三房 面 積 111㎡—136㎡ 單價范圍 2600-3400元/㎡ 主力總價 40萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 一次性98折,按揭99折 推廣主題 開創(chuàng)復(fù)合型地產(chǎn)新時代 項(xiàng)目名稱 柴桑春天 所在板塊 開發(fā)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 長江大道以東,南海路以南 占地面積 635365.1㎡ 總建筑面積 960000㎡ 建筑形態(tài) 多層(20棟)、小高層(7棟) 總戶數(shù)

34、8000多戶 容積率 1.50 綠化率 40% 主力戶型 二房、三房 面 積 107㎡—143㎡ 單價范圍 3200元/㎡—4200元/㎡ 主力總價 48萬—50萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 老帶新,老客戶1000元,新客戶3000元優(yōu)惠 推廣主題 中國人居金牌試點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 龍開御景 所在板塊 開發(fā)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江市中糧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 開發(fā)區(qū)龍開河陶然橋旁 占地面積 17267㎡ 總建筑

35、面積 45301.88㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數(shù) 可售戶數(shù)90戶 容積率 2.30 綠化率 40% 主力戶型 二房、三房 面 積 110㎡—120㎡ 單價范圍 3298元/㎡—3788元/㎡ 主力總價 36萬左右 付款方式 按揭\一次性 折 扣 9折 推廣主題 高品質(zhì)水岸生活元素 四、九江市土地市場分析 ①2008年土地交易情況 2007年受國家政策影響,地塊出讓較少。九江市共公開出讓土地8宗,合計(jì)865.25畝

36、,成交額41852.2636萬元。土地成交面積較2006年明顯下降,成交均價為84.4025萬元/畝,較2006年有所降低。 2008年1月份至8月份,九江市公開出讓土地20宗,合計(jì)1254.4085畝,成交總額為71108.7275萬元,成交均價為56.69萬元/畝,較2007年土地成交均價有所降低。 成交宗數(shù) 出讓面積(畝) 成交總額(萬元) 成交均價(萬/畝) 2005年 13 1464.21 61517.13 42 2006年 26 725.16 66459.27 91.65 2007年 8 865.25 41852.2636 84.4025

37、 2008年(1-8) 20 1254.4085 71108.7275 56.69 2006年土地出讓單宗面積明顯下降,與前兩年相比,土地出讓逐漸平衡,沒有出現(xiàn)超大面積的地塊。但單宗地塊的成交均價大幅上升,處于150萬元每畝以上的地塊增多,達(dá)到了13宗,占總量的50%,其中最高地價已達(dá)到300萬元/畝。2007年受新政影響,土地交易數(shù)量明顯減少,交易土地?cái)?shù)量為8宗。這說明各開發(fā)企業(yè),在新政的影響下,觀望氣氛比較濃重,導(dǎo)致部分土地流拍。2008年,土地交易數(shù)量為20宗,較2007年有所上升,但成交均價有所下降。這說明2008年部分開發(fā)商在經(jīng)過2007年的市場低迷后,看好九江房地產(chǎn)市場,

38、紛紛拿地。 (二)2008年土地出讓成交情況 土地位置 面積 用地性質(zhì) 成交價 簽訂出讓合同時間 九瑞大道以南,南京路以東 7.5255畝 總部經(jīng)濟(jì) 260萬/畝 2008-01-28 茅山路以西,市話局開發(fā)區(qū)分局以北 44.1285畝 住宅 90萬/畝 2008-01-28 茅山路以東,恒盛公司以西 61.3661畝 商業(yè)20%;住宅80% 105萬/畝 2008-01-28 長城路以北,規(guī)劃道路以東 68.2806畝 商業(yè)15%;住宅85% 95萬/畝 2008-01-28 綜合工業(yè)園轉(zhuǎn)盤旁 123.5858畝 商業(yè)35%;住宅65

39、% 20萬/畝 2008-01-28 綜合工業(yè)園綠冬路以南 266.515畝 商業(yè)20%;住宅80% 32萬/畝 2008-01-28 一支路67號(土產(chǎn)公司) 7.15畝 商業(yè)5%;住宅95% 110萬/畝 2008-01-31 八里湖路86號(進(jìn)出口公司) 21.93畝 住宅 81萬/畝 2008-01-31 人民路197-3號(百紡公司) 18.93畝 住宅 10.7萬/畝 2008-01-31 九蓮北路(商業(yè)儲運(yùn)公司) 13.45畝 住宅 72萬/畝 2008-01-31 九瑞大道82號(國稅局停車場) 5.35畝

40、 商業(yè)20%;住宅80% 350萬/畝 2008-01-31 九瑞大道129號(中信石材廠) 21.07畝 商業(yè)20%;住宅80% 149萬/畝 2008-01-31 長虹北路(啤酒廠) 42畝 商業(yè)35%;住宅65% 152萬/畝 2008-01-31 十里飛機(jī)場 81.98畝 商業(yè)35%;住宅65% 80萬/畝 2008-01-31 前進(jìn)東路北側(cè)(糖酒公司及用地) 3.003畝 商業(yè) 147萬/畝 2008-04-18 十里黃大嶺村(九江鋼窗廠) 7.314畝 住宅 82萬/畝 2008-04-18 潯陽東路256-1號 0.898

41、畝 商業(yè)寫字樓 310萬(總價) 2008-05-12 潯陽東路45號 1.932畝 商業(yè)寫字樓 950.18萬(總價) 2008-07-02 市體育館東側(cè)前進(jìn)西路北側(cè)(A地塊 298畝 商業(yè)8%;住宅92% 56.1萬元/畝 2008-08-06 前進(jìn)西路南側(cè)(B地塊) 200畝 住宅 53.6萬元/畝 2008-08-06 截止日期:2008年08月20日 從2008年1月份-8月份的土地出讓情況來看,土地成交數(shù)量為20宗,土地出讓數(shù)量較2007年有所上升,這也說明在九江土地市場在經(jīng)過2007年下半年,特別是第三季度的短暫低迷后,開始逐漸升溫。其土地

42、出讓特征主要表現(xiàn)為:①商業(yè)用地占有比例不斷增大,商業(yè)地產(chǎn)及寫字樓物業(yè)形態(tài)占有比例的不斷上升。②大面積地塊出讓較少,住宅用地出讓單宗面積較小。③受市場低迷影響,開發(fā)商拿地都較為謹(jǐn)慎,參與竟標(biāo)的開發(fā)企業(yè)較少,最終導(dǎo)致土地成交價格較低,部分地塊以起始價出售。 第七部分、結(jié)論 一、受國家政策影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),客戶購房前期壓力也越來越大 2006年的“國六條”,到2007年多次加息及存款準(zhǔn)備金率的不斷提高,可以預(yù)見國家對房地產(chǎn)的調(diào)控越來越明顯,一系列的政策性規(guī)定對開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展起到可至關(guān)重要的作用,同時對開發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻、資金和技術(shù)實(shí)力的要

43、求也越來越高。為響應(yīng)政府一系列政策,各大銀行出臺了一系列政策性措施,如貸款利率的不斷提高,都給群眾的具有投資心態(tài)的客戶端帶來一定的壓力,甚至有對樓市不看好的客戶把資金從樓市抽走轉(zhuǎn)向其他投資渠道。另外,連續(xù)的加息給許多初次置業(yè)者帶來一定的資金壓力,使他們滯后置業(yè)計(jì)劃,對于改善居住條件的潛在客戶也敲響了警鐘,迫使他們改變或中止購房計(jì)劃。 二、在短期內(nèi),房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。長期看好房地產(chǎn)市場。 在短期內(nèi),受國家政策影響,當(dāng)前市場購房者觀望情緒已經(jīng)形成,炒房力量受到重創(chuàng)的同時,自住性和改善性需求也在下降,市場需求萎縮,交易下降,房價同比增幅下降,開發(fā)商資金鏈繃緊已成定局。從房地產(chǎn)長期來看,隨

44、著房地產(chǎn)價格理性的回歸,受政策因素影響抑制的剛性需求得到爆發(fā),房地產(chǎn)市場將不斷升溫。 三、從九江樓市價格的總體上看,價格仍呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢。但受政策、等因素的影響,價格上漲速度有所放緩,但局部市場房地產(chǎn)價格有所松動 隨著國家政策的不斷出臺,如貸款利率的不斷提高等,一方面,貸款難度系數(shù)的不斷加大,致使購房者不斷減少;另一方面,國家政策的不斷出臺導(dǎo)致投資、置業(yè)觀望群體不斷擴(kuò)大??傊?,受國家政策影響,市場需求將在不斷減少,從而在一定程度上抑制了房屋價格上漲過快,價格上漲速度將有所放緩,價格拉升的難度也日漸加大。九江樓市在經(jīng)過一個比較長時期的低迷之后,部分開發(fā)商面臨比較大的資金壓力,為了達(dá)到資金

45、的快速回籠,開始采用促銷的方式加快房源的快速去化,其主要表現(xiàn)為開發(fā)區(qū)、廬山區(qū)等城郊樓盤如慧龍新城以9.6折的價格出售、弘雅新苑推出特價房2888元/㎡等等,作為市中心區(qū)部分樓盤價格依堅(jiān)挺,價格并沒有松動跡象,這也說明了地段稀缺、品質(zhì)較高的樓盤依然受置業(yè)者青睞。 四、城西新城區(qū)和廬山區(qū)的發(fā)展區(qū)域?qū)⒊蔀榫沤蟹吭吹妮敵鲋鲗?dǎo),片區(qū)內(nèi)部的競爭力將不斷上升 隨著老城區(qū)土地出讓的不斷減少,配套設(shè)施的不斷完善,老城區(qū)的地產(chǎn)運(yùn)營模式將由住宅形態(tài)逐漸向商業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)化,復(fù)合型項(xiàng)目模式形態(tài)將成為九江市區(qū)今后的發(fā)展方向。受九江市向西拓展城市框架政策的影響,城西片區(qū)的地塊出讓數(shù)目的不斷增加,城西將成為九江市推盤量最

46、大、開發(fā)旗幟最鮮明的區(qū)域,在這一區(qū)域已匯集了慧龍新城、柴桑春天、水木清華等多個概念型地產(chǎn)項(xiàng)目。城西項(xiàng)目的不斷增多,將從整體上引導(dǎo)了九江市居民的居住取向。隨著片區(qū)內(nèi)部開發(fā)量的不斷加大,片區(qū)內(nèi)部的競爭力也將不斷提升。 五、戶型設(shè)計(jì)三房是主流,中、小戶型市場占有份額不斷增大 從九江市房屋面積供應(yīng)主力來看,供應(yīng)主力主要以三房二廳120㎡為主,其主要特點(diǎn)為:既適合三代同堂的家庭居住,面積和布局又適中,是目前中產(chǎn)階層的需求主流。但隨著國家“國六條”明確規(guī)定90㎡以下戶型占70%,對房屋戶型面積的控制,使的中、小戶型的供應(yīng)比例不斷增大。另一方面,價格的不斷提升,大戶型總價高使的許多置業(yè)者望房興嘆,也促使購房者在置業(yè)的方向上發(fā)生了轉(zhuǎn)變,緊湊實(shí)用的中、小戶型成為許多置業(yè)者置業(yè)對象,緊湊實(shí)用的小戶型不斷好銷。 第 34 頁 共 34 頁

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