國內(nèi)地產(chǎn)大盤發(fā)展研究報告【共115頁】

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1、1.大盤分類大盤分類分類方法研究邊界確定大規(guī)模項目研究邊界的思路確定大規(guī)模項目研究邊界的思路以大盤案例為樣本量，從統(tǒng)計學(xué)角度以大盤案例為樣本量，從統(tǒng)計學(xué)角度分析大規(guī)模項目的邊界條件分析大規(guī)模項目的邊界條件萬科城系沿海家園系 碧桂圓大盤系格林小鎮(zhèn)系列.開發(fā)周期建筑面積占地面積功能配套大盤屬性大盤名稱統(tǒng)計比例開發(fā)周期X年建筑面積萬90%以上大盤開發(fā)周期在X年以上90%以上大盤建筑面積在萬以上大盤統(tǒng)計大盤統(tǒng)計統(tǒng)計分析統(tǒng)計分析大盤開發(fā)周期正態(tài)分布圖大盤建筑面積正態(tài)分布圖統(tǒng)計比例正態(tài)分布圖正態(tài)分布圖研究思路研究思路本次研究隨機選取50個項目為樣本，地點分布于珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、西北西南

2、地區(qū)及中部地區(qū)。其中，總建面最大為1300萬平方米，最小為16萬平方米；總占地面積最大為10200畝，最小為149畝；開發(fā)周期最長為11年，最短為3年。對大盤的開發(fā)面積進行統(tǒng)計分析：發(fā)現(xiàn)建面對大盤的開發(fā)面積進行統(tǒng)計分析：發(fā)現(xiàn)建面3030萬方以上的大盤占到項目樣萬方以上的大盤占到項目樣本量的本量的90%90%以上，以上，5050萬方以上的大盤占比萬方以上的大盤占比80%80%數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)個數(shù)50最大值1300萬平米最小值16萬平米平均值166.8萬平米 30萬平米到699萬平米的規(guī)模占到全部樣本的90%50萬平米以下規(guī)模占全部樣本的20%50萬到699萬萬平米規(guī)模為主要分布區(qū)域面積面積數(shù)

3、量數(shù)量占比占比30萬平以下48%30-49萬612%50萬-299萬3264%300-499萬510%500-699萬24%700萬以上12%研究邊界研究邊界對大盤的占地面積進行統(tǒng)計分析：發(fā)現(xiàn)占地面積對大盤的占地面積進行統(tǒng)計分析：發(fā)現(xiàn)占地面積200200畝以上的大盤占樣本量畝以上的大盤占樣本量的的88%88%，400400畝以上大盤占樣本量的畝以上大盤占樣本量的64%64%數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)個數(shù)50最大值10200畝最小值149畝平均值1606.7畝面積面積數(shù)量數(shù)量占比占比200畝以下36%200-399畝714%400-699畝1020%700-1799畝1530%1800-2399畝71

4、4%2400-3999畝510%4000畝以上36%200畝到3999畝規(guī)模占全部樣本的88%400畝到2399畝規(guī)模占全部樣本的64%，為主要分布區(qū)域研究邊界研究邊界對大盤的開發(fā)周期進行統(tǒng)計分析：發(fā)現(xiàn)開發(fā)周期對大盤的開發(fā)周期進行統(tǒng)計分析：發(fā)現(xiàn)開發(fā)周期4 4年以上的大盤占樣本量年以上的大盤占樣本量的的80%80%，大盤開發(fā)時間集中在，大盤開發(fā)時間集中在4-74-7年年數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)個數(shù)50最大值11年最小值3年平均值6.28年開發(fā)周期開發(fā)周期數(shù)量數(shù)量占比占比4年以下12%4年918%5-7年2652%8-9年816%10年及以上612%4-9年開發(fā)期的項目占全部樣本的86%4年及以下開發(fā)

5、周期占全部樣本的20%5-8年開發(fā)期占全部樣本的52%，為主要分布區(qū)域研究邊界研究邊界統(tǒng)計分析大盤非住宅物業(yè)的功能和數(shù)量：發(fā)現(xiàn)非住宅物業(yè)功能大于統(tǒng)計分析大盤非住宅物業(yè)的功能和數(shù)量：發(fā)現(xiàn)非住宅物業(yè)功能大于3 3項的項的大盤項目占大盤項目占94%94%以上，以上，4-54-5項非住宅物業(yè)功能占項非住宅物業(yè)功能占50%50%左右左右數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)個數(shù)50最大值9個最小值2個平均值5.08個功能配套功能配套數(shù)量數(shù)量占比占比3個以下36%3個612%4-5個2346%6-7個1428%8個及以上48%配套數(shù)量3-7個的項目占全部樣本的86%配套數(shù)量3個及以下的項目占全部樣本的18%配套數(shù)量4-5個

6、占全部樣本46%，為主要分布區(qū)域研究邊界研究邊界通過統(tǒng)計分析，確定大盤的研究邊界條件：占地面積不低于通過統(tǒng)計分析，確定大盤的研究邊界條件：占地面積不低于400400畝或者建筑畝或者建筑面積不低于面積不低于5050萬方，開發(fā)周期不少于萬方，開發(fā)周期不少于5 5年，功能配套不少于年，功能配套不少于3 3項項對大規(guī)模項目的邊界應(yīng)重點考慮規(guī)模因素，即總建筑面積和總占地面積；開發(fā)周期與大盤開發(fā)模式有相關(guān)性，但50萬建面以下的項目都沒有超過5年；功能配套數(shù)量與項目的定位和地塊所屬區(qū)位有相關(guān)性；總建面不低于總建面不低于50萬平方米萬平方米總占地面積不低于總占地面積不低于400畝畝開發(fā)周期不少于開發(fā)周期不少于

7、5年年功能配套的數(shù)量大于功能配套的數(shù)量大于3個個大規(guī)模項目大規(guī)模項目邊界條件邊界條件研究邊界研究邊界1.大盤分類大盤分類研究邊界分類方法通過案例分析，世聯(lián)認為：大規(guī)模項目的分類維度主要有通過案例分析，世聯(lián)認為：大規(guī)模項目的分類維度主要有4 4個個非住宅物業(yè)非住宅物業(yè)功能、企業(yè)能力、項目檔次、土地屬性功能、企業(yè)能力、項目檔次、土地屬性從收集的大規(guī)模項目案例分析確定分類的主要標準；大規(guī)模項目可以歸納為四個大類：非住宅物業(yè)、企業(yè)能力、項目、檔次土地屬性 ；四個大類可以根據(jù)特征繼續(xù)細分;分類維度分類維度非住宅物業(yè)功能非住宅物業(yè)功能企業(yè)能力企業(yè)能力土地屬性土地屬性項目檔次項目檔次大盤分類概述大盤分類概述

8、結(jié)合金地的需求，以非住宅物業(yè)功能作為大規(guī)模項目分類的主維度，以結(jié)合金地的需求，以非住宅物業(yè)功能作為大規(guī)模項目分類的主維度，以企業(yè)能力、項目檔次作為子維度企業(yè)能力、項目檔次作為子維度2 23 3按項目檔次劃分按項目檔次劃分按非住宅物業(yè)功能劃分按非住宅物業(yè)功能劃分按企業(yè)能力劃分按企業(yè)能力劃分首先分析目前大盤的非住宅物業(yè)有那些具體的設(shè)施，對設(shè)施所發(fā)揮的功能進行歸納總結(jié)，按照功能對大盤進行歸類，從非住宅物業(yè)的功能角度對大盤進行分類即使同類大盤由于開發(fā)節(jié)奏和企業(yè)能力存在差別，從而呈現(xiàn)的結(jié)果也有差別，故我們采用企業(yè)能力對同類大盤還可以在進行細分，主要從土地運營、產(chǎn)品研究、資源整合、內(nèi)部控制四個維度細分若企

9、業(yè)能力仍不能有效區(qū)分項目，在結(jié)合項目開發(fā)品質(zhì)、開發(fā)速度等角度，再將項目檔次劃分為高端、中端、低端三個類別，以方便大盤研究工作1 1大盤分類方法大盤分類方法以大盤非住宅物業(yè)的具體設(shè)施作為研究大盤的切入點，發(fā)現(xiàn)大盤的非住宅以大盤非住宅物業(yè)的具體設(shè)施作為研究大盤的切入點，發(fā)現(xiàn)大盤的非住宅物業(yè)設(shè)施千差萬別，呈現(xiàn)出不同的特點物業(yè)設(shè)施千差萬別，呈現(xiàn)出不同的特點大盤非住宅物業(yè)大盤非住宅物業(yè)學(xué)校學(xué)校寫字樓寫字樓購物中心購物中心商業(yè)街商業(yè)街星級酒店星級酒店高爾夫高爾夫游艇會游艇會滑雪場滑雪場主題園主題園賽馬場賽馬場會所會所運動館運動館將大盤內(nèi)的非住宅物業(yè)設(shè)施的具體功能進行歸納總結(jié)，發(fā)現(xiàn)這些具體的非將大盤內(nèi)的非住

10、宅物業(yè)設(shè)施的具體功能進行歸納總結(jié)，發(fā)現(xiàn)這些具體的非住宅物業(yè)主要發(fā)揮如下的功能住宅物業(yè)主要發(fā)揮如下的功能幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、實驗學(xué)校幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、實驗學(xué)校運動館、體育設(shè)施、網(wǎng)球館運動館、體育設(shè)施、網(wǎng)球館主題園、游樂園、洋人街主題園、游樂園、洋人街高檔寫字樓、星級酒店高檔寫字樓、星級酒店商業(yè)街、超市、高檔會所、私人診所商業(yè)街、超市、高檔會所、私人診所高爾夫、游艇會、滑雪場、跑馬場高爾夫、游艇會、滑雪場、跑馬場運動功能運動功能休閑功能休閑功能商務(wù)功能商務(wù)功能居家功能居家功能購物中心、百貨大樓、購物中心、百貨大樓、shopping mallshopping mall購物功能購物功能教育功能教育功

11、能度假功能度假功能非住宅物業(yè)設(shè)施非住宅物業(yè)設(shè)施功能劃分功能劃分大盤非住宅物業(yè)功能大盤非住宅物業(yè)功能研究表明大規(guī)模項目具備復(fù)合功能，除復(fù)合住宅功能外，還復(fù)合了比如教研究表明大規(guī)模項目具備復(fù)合功能，除復(fù)合住宅功能外，還復(fù)合了比如教育、度假、商務(wù)等功能，但非住宅物業(yè)的某種功能首位度較高育、度假、商務(wù)等功能，但非住宅物業(yè)的某種功能首位度較高大盤非住宅物業(yè)功能大盤非住宅物業(yè)功能典型項目非住宅物業(yè)類似項目營銷主題主要功能次要功能深圳桃源居教育功能居家功能重慶融僑半島深圳蔚藍海岸教育主題佛山碧桂園教育功能居家、休閑功能廣州奧林匹克花園運動功能居家功能昆明亞洲體育城運動主題深圳東部華僑城休閑功能居家功能天津星

12、耀五洲西安大唐芙蓉園休閑主題成都芙蓉古城休閑功能居家功能深圳卓越時代廣場商務(wù)功能購物功能中信城市廣場卓越世紀中心SOHO現(xiàn)代城都市綜合主題深圳華潤綜合體商務(wù)、商業(yè)、購物居家功能北京CBD萬達廣場商務(wù)、商業(yè)、購物居家功能三亞灣新城度假功能購物功能魯能福源三亞富力城度假主題三亞雅居樂清水灣度假功能購物功能北京星河灣居家功能教育功能綠城、龍湖大盤居家主題深圳萬科城居家功能教育功能中海大盤項目北京世紀金源世紀城居家功能商務(wù)功能恒大大盤項目對大盤非住宅物業(yè)的功能細化研究，發(fā)現(xiàn)大盤的非住宅設(shè)施各異而功能特對大盤非住宅物業(yè)的功能細化研究，發(fā)現(xiàn)大盤的非住宅設(shè)施各異而功能特征有較大差別征有較大差別功能分類功能特

13、征度假功能為游客或度假者提供的、用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間休閑功能為休閑者提供短期假日的休憩居住之所,以更好地享受休閑生活旅游先期導(dǎo)入，旅游帶旺地產(chǎn)，景觀提升品位，旅游地產(chǎn)雙驅(qū)動居家功能以滿足居住功能為核心，可劃分為滿足首次、改善型需求都市綜合符合商業(yè)、商務(wù)、休閑及居住等多種功能，充分滿足人們的商務(wù)、購物、休閑、娛樂、居住需求教育功能為客戶子女提供教育服務(wù)，滿足業(yè)主在子女教育方面的需求運動功能滿足客戶對運動、健康生活的需求非住宅物業(yè)功能劃分非住宅物業(yè)功能劃分各類功能特征對應(yīng)了大盤營銷概念，在大盤營銷主題下，住宅物業(yè)和非住各類功能特征對應(yīng)了大盤營銷概念，在大盤營銷主題下，住

14、宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在產(chǎn)品上有較大區(qū)別，找出代表項目宅物業(yè)在產(chǎn)品上有較大區(qū)別，找出代表項目營銷主題營銷主題區(qū)位特征區(qū)位特征產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點代表項目代表項目度假主題城市遠郊有高爾夫、滑雪場、度假酒店、游艇會、跑馬場等大型的非住宅物業(yè)以度假為導(dǎo)向的住宅物業(yè)，滿足第二居所度假需求，適度控制面積，一般不設(shè)置地下室停車場三亞灣新城雅居樂清水灣休閑主題城市近郊非住宅物業(yè)以參與性為主，以主題園等形式展現(xiàn)住宅物業(yè)嫁接非住宅物業(yè)價值，有較強的溢價能力，前期設(shè)計以第二居所為主，后期過渡到一居，戶型設(shè)有方便居住的功能室、停車場等東部華僑城居家主題城市中心城市近郊非住宅物業(yè)以滿足生活居家需求為主；遠郊項目有生活、教育、

15、醫(yī)療、酒店、運動、文化康體等自成體系，適合居家、休閑的非住宅物業(yè)；住宅物業(yè)具有城市屬性，高、中、低檔均有，可滿足不同的客戶群；遠郊項目住宅物業(yè)以低密度為主，前期二居概念，配套完善、片區(qū)成熟后過渡到一居北京星河灣綠城桂花園深圳萬科城世紀金源世紀城都市綜合體城市中心非住宅物業(yè)以商業(yè)、商務(wù)、購物中心為核心，成為城市地標性物業(yè)；住宅物業(yè)嫁接城市屬性，依托非住宅物業(yè)，以高檔公寓、城市豪宅的形象面市，打一居、投資概念華潤綜合體萬達廣場教育主題城市近郊非住宅物業(yè)圍繞子女教育、名校建設(shè)；住宅物業(yè)前期以二居為主，后期變?yōu)橐痪颖坦饒@大盤重慶融僑半島運動主題城市近郊圍繞運動主題建設(shè)運動主題公園、運動會所等非住宅物業(yè)

16、住宅物業(yè)植入運動元素上海奧林匹克花園非住宅物業(yè)功能劃分非住宅物業(yè)功能劃分大盤分類大盤分類旅游主題大盤旅游主題大盤居家主題大盤居家主題大盤休閑主題大盤休閑主題大盤運動主題大盤運動主題大盤都市綜合體大盤都市綜合體大盤代表項目代表項目港中旅海泉灣駿豪 高爾夫東部華僑城芙蓉古城奧林匹克花園新亞洲體育城SOHO現(xiàn)代城世紀金源時代購物中心萬達廣場萬象城卓越世紀中心瑞安新天地綠城百合新城綠城翡翠城蔚藍海岸星河灣龍湖弗萊明戈金科東方大院陽光100中信城萬科城沿海賽洛城萬科魅力之城萬科四季花城融僑華府魯能領(lǐng)秀城中海國際社區(qū)富力城世紀金源世紀城非住宅物業(yè)功能案例非住宅物業(yè)功能案例三亞灣新城魯能 福源雅居樂清水灣星

17、耀五洲教育主題大盤教育主題大盤碧桂園魯能星城融僑半島華潤綜合體對大盤成功潛在因素進行歸納分析，會發(fā)現(xiàn)大盤成功得益于開發(fā)流程上的對大盤成功潛在因素進行歸納分析，會發(fā)現(xiàn)大盤成功得益于開發(fā)流程上的某個環(huán)節(jié)的某個環(huán)節(jié)的企業(yè)能力企業(yè)能力，用開發(fā)流程和開發(fā)環(huán)節(jié)作為大盤模式分類的一個維，用開發(fā)流程和開發(fā)環(huán)節(jié)作為大盤模式分類的一個維度度企業(yè)背景、 政府公關(guān)、融資能力、土地儲備、談判能力、規(guī)劃設(shè)計、園林景觀、戶型創(chuàng)新、外立面設(shè)計、用料選材、招商運營、資產(chǎn)整合能力、政企關(guān)系、成本控制、質(zhì)量控制、進度控制、信息管理、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)調(diào)、營銷能力、推廣能力、跨界整合、品牌維護 大盤成功的潛在因素土地運營土地運營產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研

18、發(fā)整合資源整合資源 企業(yè)背景 政府公關(guān) 融資能力 土地儲備 談判能力 規(guī)劃設(shè)計 園林景觀 戶型創(chuàng)新 外立面設(shè)計 用料選材 招商運營資產(chǎn)整合政企關(guān)系合作加盟拉通產(chǎn)業(yè)企業(yè)能力與開發(fā)流程匹配內(nèi)部控制內(nèi)部控制成本控制質(zhì)量控制周期控制產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)調(diào)信息管理房地產(chǎn)開發(fā)流程與關(guān)鍵環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程與關(guān)鍵環(huán)節(jié)按企業(yè)能力劃分按企業(yè)能力劃分營銷推廣營銷推廣營銷策劃推廣策略客戶維護跨界營銷品牌嫁接居家生活土地運營產(chǎn)品研發(fā)整合資源內(nèi)部控制營銷推廣綠城百合新城中海國際社區(qū)富力城綠城翡翠城綠城園系列星河灣龍湖弗萊明戈金科東方大院陽光100中信城融僑華府萬科城萬科四季花城沿海賽洛城世紀金源世紀城星河灣龍湖弗萊明戈企業(yè)能力案例企

19、業(yè)能力案例以企業(yè)能力和開發(fā)流程對生活居家類再次細分，發(fā)現(xiàn)生活居家以企業(yè)能力和開發(fā)流程對生活居家類再次細分，發(fā)現(xiàn)生活居家大盤基本上都分布在產(chǎn)品研發(fā)行列，說明生活居家類本身就注大盤基本上都分布在產(chǎn)品研發(fā)行列，說明生活居家類本身就注重產(chǎn)品品質(zhì)重產(chǎn)品品質(zhì)分析典型案例，總結(jié)出開發(fā)模式的主要特點分析典型案例，總結(jié)出開發(fā)模式的主要特點大盤類別大盤類別代表項目代表項目特特 點點旅游主題大盤三亞灣新城充分利用稀缺自然資源提升價值，整合大型非住宅物業(yè)設(shè)施休閑主題大盤東部華僑城非住宅物業(yè)以主題公園呈現(xiàn)，旅游導(dǎo)入，配套完善，地產(chǎn)啟動，旅游地產(chǎn)互動教育主題大盤碧桂園鳳凰城配套先行，大體量，低價格，快速開發(fā)銷售，前期產(chǎn)品

20、面積較大，改善型需求為主運動主題大盤奧林匹克花園以運動主題公園、運動會所等體育運動概念，前期投資建設(shè)運動設(shè)施，后期開發(fā)物業(yè)都市綜合體大盤華潤綜合體集合寫字樓、購物中心、酒店、公寓物業(yè)，成為地標性物業(yè)，配套先行，提升住宅價值萬達廣場集合寫字樓、商業(yè)、酒店等產(chǎn)業(yè)，成為區(qū)域級中心，住宅物業(yè)先行，配套后續(xù)開發(fā)居家主題大盤高端北京星河灣將產(chǎn)品、園林景觀等做到極致，圈定豪宅客戶，走跨界營銷之路，以品質(zhì)為導(dǎo)向綠城百合新城產(chǎn)品求精、求新，增強社區(qū)歸屬感，以品質(zhì)為導(dǎo)向，考慮項目開發(fā)速度；項目在當?shù)厥袌隹焖贅淞⑵放菩蜗?；龍湖弗萊明戈中端萬科城中高檔郊區(qū)低密度大規(guī)模住宅，以開發(fā)速度為導(dǎo)向，適度控制產(chǎn)品品質(zhì)；鎖定白領(lǐng)

21、階層，注重自然環(huán)境利用低密度大社區(qū)，內(nèi)部配套完善；中海國際社區(qū)低端世紀金源世紀城低價格，快速開發(fā)銷售，前期開發(fā)回現(xiàn)物業(yè)，在回現(xiàn)以后開發(fā)持有型物業(yè)總結(jié)總結(jié)通過非住宅物業(yè)功能、企業(yè)能力、項目檔次三個維度的篩選，我通過非住宅物業(yè)功能、企業(yè)能力、項目檔次三個維度的篩選，我們挑選出下列典型案例們挑選出下列典型案例典型案例典型案例度假主題大盤度假主題大盤居家主題大盤居家主題大盤休閑主題大盤休閑主題大盤教育主題大盤教育主題大盤都市綜合體大盤都市綜合體大盤三亞灣新城三亞灣新城東部華僑城東部華僑城碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城萬達廣場萬達廣場萬象城萬象城星河灣星河灣萬科城萬科城典型大盤模式研究典型大盤模式研究世紀金源

22、世紀城世紀金源世紀城上海奧林匹克花園上海奧林匹克花園運動主題大盤運動主題大盤2.案例研究案例研究n北京星河灣北京星河灣n深圳華潤綜合體n廣州碧桂園鳳凰城n深圳東部華僑城n中體奧林匹克花園n北京萬達廣場n深圳萬科城n世紀金源世紀城n魯能三亞灣新城北京星河灣項目簡介北京星河灣項目簡介n 北京星河灣是宏宇集團在京傾心打造的第一個房地產(chǎn)項目。n 項目位于朝陽區(qū)東四環(huán)路朝陽北路四季星河路，距離 CBD 商圈不到10 分鐘車程。n 北京星河灣定位于高檔住宅區(qū)，用地面積 520 畝，總建面約 60 萬平米n 項目北臨得天獨厚的 1600 畝森林公園，東傍 2000 畝的綠化隔離帶。n 作為品質(zhì)地產(chǎn)的巔峰之作

23、，北京星河灣突破了北京地產(chǎn)的“半成品時代”，開創(chuàng)了中國地產(chǎn)的全成品時代。 北京星河灣平面布局北京星河灣平面布局 占地面積：346,666 容積率：1.6 建筑面積：56萬 建筑類型：板樓 項目配套：四季會所、酒店、體育館、小學(xué)、幼兒園、公園、商業(yè)街北京星河灣基本情況北京星河灣基本情況星河灣全國布局星河灣全國布局星河灣模式解析星河灣模式解析 上海廣州北京太原北京星河灣從北京星河灣從20022002年開始啟動，項目經(jīng)歷了年開始啟動，項目經(jīng)歷了7 7年的開發(fā)期，總成本年的開發(fā)期，總成本投入超過投入超過5050億億2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年住宅開住宅開發(fā)進程

24、發(fā)進程配套開配套開發(fā)進程發(fā)進程關(guān)鍵時關(guān)鍵時間節(jié)點間節(jié)點2005年7月一期開盤2006年11月二期開盤2007年8月三期開盤2006年6月一期交房2007年10月二期交房2008年12月三期交房時間軸時間軸核心要點核心要點全成品發(fā)售全成品發(fā)售：星河灣大部分的配套和一期住宅的大部分工程在一期開盤之前均已同步完成星河灣模式解析星河灣模式解析 一期裝修及完善一期主體建設(shè) 二期裝修及完善二期主體建設(shè)二期住宅開發(fā)8.878.87萬平米,投入8 8億 三期裝修及完善三期主體建設(shè)三期住宅開發(fā)19.5319.53萬平米,投入19.519.5億一期住宅開發(fā)19.6419.64萬平米,投入15.715.7億 裝修及

25、完善酒店、體育館等主體建設(shè)會所開發(fā)面積19.6419.64萬平方米,投入2.12.1億 裝修及完善小學(xué)、幼兒園主體建設(shè)學(xué)校開發(fā)面積0.930.93萬平方米,投入0.450.45億 裝修及完善街區(qū)主體建設(shè)街區(qū)開發(fā)面積0.30.3萬平方米,投入0.150.15億后期園林建設(shè)前期園林建設(shè)北京星河灣從北京星河灣從20052005年年7 7月一期開盤以來，不到月一期開盤以來，不到5 5年時間，價格由最年時間，價格由最初的初的1.51.5萬元萬元/ /平米飆漲至平米飆漲至5.35.3萬元萬元/ /平米，總銷售金額超過平米，總銷售金額超過100100億億2009年2008年2007年2006年2005年20

26、02-2004年銷售進銷售進程程關(guān)鍵時關(guān)鍵時間節(jié)點間節(jié)點2005年7月一期開盤2006年11月二期開盤2007年8月三期開盤2006年6月一期交房2007年10月二期交房2008年12月三期交房銷售面積9.1萬銷售金額13.5億時間軸時間軸銷售面積11.8萬銷售金額20.6億銷售面積11萬銷售金額30.9億銷售面積4.4萬銷售金額15.8億銷售面積7.0萬銷售金額31.9億15000價格曲線1800028000360004500053000星河灣模式解析星河灣模式解析 星河灣的非住宅物業(yè)建筑面積控制在總建筑面積的星河灣的非住宅物業(yè)建筑面積控制在總建筑面積的1010左右，主左右，主要針對本項目業(yè)

27、主建設(shè)內(nèi)部配套，配套成本約要針對本項目業(yè)主建設(shè)內(nèi)部配套，配套成本約1 1萬萬/ /平米平米成本構(gòu)成規(guī)模單方成本（元/平米）總成本（億元）功能構(gòu)成開發(fā)周期土地成本346666平米102002-2008年非住宅物業(yè)四季會14000平米15000 2.1含體育館、泛會所俱樂部及中國首家超五星級酒店2002-2005年商業(yè)街3002平米5000 0.15銀行、超市、餐飲與美容院2005-2006年學(xué)校9300平米5000 0.47 含小學(xué)、幼兒園2002-2005年合計25000平米2.7非住宅物業(yè)總投入占5住宅物業(yè)一期住宅196400平米8000 15.7 695套2002-2006年二期住宅887

28、00平米9000 8228套2005-2007年三期住宅195300平米10000 19.5494套2006-2008年合計480000平米43數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網(wǎng)站星河灣模式解析星河灣模式解析 星河灣酒店持有經(jīng)營，引入專業(yè)酒店管理公司管理，學(xué)校則采用星河灣酒店持有經(jīng)營，引入專業(yè)酒店管理公司管理，學(xué)校則采用聯(lián)合辦學(xué)形式聯(lián)合辦學(xué)形式商業(yè)街德福雙語幼兒園 ，星灣光明小學(xué)國際部 四季會所業(yè)主的商業(yè)服務(wù)中心，為業(yè)主提供24小時全方位便利的服務(wù)為本社區(qū)業(yè)主直系子女提供優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)中國首家超五得級精品酒店 銀行、超市、餐飲與美容院等商業(yè)項目 幼兒園內(nèi)設(shè)

29、有大、小室外訓(xùn)練區(qū)，圖書館，涂鴉墻，攀爬墻，感官世界，電腦室，鋼琴室共分三層。首層為大堂、咖啡廳、中餐廳、多功能廳、宴會大廳。二層主要為中餐貴賓房、雪茄房、閱覽室、紅酒房。負一層包括中餐特色貴賓、巴西燒烤餐廳、健身室、室內(nèi)泳池、男女桑拿及更衣區(qū) 定向招商幼兒園為引進，小學(xué)為宏宇集團聯(lián)合朝陽區(qū)教委、北京市聯(lián)合辦學(xué)-商業(yè)街商業(yè)街教育教育酒店酒店持有出租持有持有高力集團德福，朝陽區(qū)教委廣州新中酒管理有限公司 物業(yè)物業(yè)名稱名稱物業(yè)物業(yè)定位定位物業(yè)物業(yè)形態(tài)形態(tài)招商招商策略策略物業(yè)物業(yè)類型類型運營運營方式方式管理管理單位單位星河灣模式解析星河灣模式解析 走精品模式的星河灣，項目開發(fā)周期走精品模式的星河灣，

30、項目開發(fā)周期6-86-8年，前期進行環(huán)境改造和年，前期進行環(huán)境改造和配套設(shè)施，后期開發(fā)物業(yè)，可實現(xiàn)配套設(shè)施，后期開發(fā)物業(yè)，可實現(xiàn)IRRIRR約為約為31%31%時間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0 0 0 13.5 20.6 30.9 15.9 31.9 總投入7.43.63.68.214.812.88.6 19.0 凈現(xiàn)金流-7.4 -3.6 -3.6 5.3 5.8 18.1 7.3 12.9 累計凈現(xiàn)金流-7.4 -11.0 -14.6 -9.3 -3.6 14.6 21.9 34.8 累計凈現(xiàn)金流（不清算）-7.4 -11.0 -1

31、4.6 -9.3 -3.6 14.6 21.9 49.2稅前IRR37稅后IRR31銷售利潤率=32.6%星河灣現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）星河灣現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）星河灣模式解析星河灣模式解析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網(wǎng)站項目回收期約4年星河灣的規(guī)模復(fù)合增長率為星河灣的規(guī)模復(fù)合增長率為76.4%76.4%，返利系數(shù)為，返利系數(shù)為0.280.28時間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0.0 0.0 0.0 13.5 20.6 30.9 15.9 31.9 成本0.0 0.0 0.0 11.51

32、6.320.910.119.2凈利潤0.0 0.0 0.0 2.0 4.3 10.0 5.8 12.7 累計凈利潤0.0 0.0 0.0 2.0 6.3 16.2 22.1 34.8 規(guī)模復(fù)合增長率76.4返利系數(shù)0.28星河灣利潤流模擬圖（單位：億元）星河灣利潤流模擬圖（單位：億元）星河灣模式解析星河灣模式解析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網(wǎng)站星河灣走豪宅精品路線，并輔之以全成品發(fā)售與跨界營銷手段，實現(xiàn)了較星河灣走豪宅精品路線，并輔之以全成品發(fā)售與跨界營銷手段，實現(xiàn)了較高的投資回報率高的投資回報率n星河灣大盤系盈利模式星河灣大盤系盈利模式-極致精品

33、極致精品+ +全成品發(fā)售全成品發(fā)售+ +跨界營銷跨界營銷極致精品極致精品：l精致而舍得的環(huán)境營造l有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計l細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修全成品發(fā)售全成品發(fā)售：住宅與配套開盤之前統(tǒng)一建設(shè)完畢，且所有住宅統(tǒng)一進行精裝修跨界營銷跨界營銷：在營銷推廣方面采用跨界營銷，將項目與奢侈品、慈善基金等掛鉤n現(xiàn)金流與財務(wù)表現(xiàn)現(xiàn)金流與財務(wù)表現(xiàn)承受前期資金壓力約4年，資金回現(xiàn)速度比一般項目慢0.51倍；同比周邊項目可實現(xiàn)50-100的溢價，開盤銷售的資金回現(xiàn)能力強；毛利潤50，比普通項目高1-2倍，內(nèi)部收益率31，投資回報率102，銷售利潤率50n類似大盤項目類似大盤項目龍湖早期別墅項目、綠城項目星

34、河灣模式解析星河灣模式解析 n北京星河灣n深圳華潤綜合體深圳華潤綜合體n廣州碧桂園鳳凰城n深圳東部華僑城n中體奧林匹克n北京萬達廣場n深圳萬科城n世紀金源世紀城n魯能三亞灣新城深圳華潤中心是華潤置地在中國打造的最為成功、最具影響力的深圳華潤中心是華潤置地在中國打造的最為成功、最具影響力的城市綜合體城市綜合體n華潤進入城市：北京上海深圳成都武漢合肥寧波長沙蘇州廈門天津華潤置地產(chǎn)品線列表華潤置地產(chǎn)品線列表杭州杭州. .萬象城萬象城北京北京. .鳳凰置地廣場鳳凰置地廣場產(chǎn)品線典型產(chǎn)品名稱特點說明1橡樹灣學(xué)府系列北京橡樹灣具有濃郁的學(xué)府氣質(zhì)廈門橡樹灣2橡樹灣英倫系列上海橡樹灣英倫氣質(zhì)武漢中央公園3鳳凰

35、城都市精品系列武漢鳳凰城都市生活、城市地標北京鳳凰城4萬象城都市綜合體系列深圳萬象城由購物中心、寫字樓、高級公寓組成的都市綜合體項目，以深圳萬象城為代表杭州萬象城沈陽萬象城南寧萬象城5百萬平米城中城系列成都二十四城生態(tài)社區(qū)重慶二十四城6特色高端產(chǎn)品寧波卡納湖谷資源型別墅大連星海灣一號深圳深圳. .萬象城萬象城沈陽沈陽. .萬象城萬象城華潤綜合體模式解析華潤綜合體模式解析 深圳華潤綜合體項目包括五星級酒店、深圳華潤綜合體項目包括五星級酒店、5A5A級寫字樓、購物中心、級寫字樓、購物中心、公寓和住宅公寓和住宅n深圳華潤中心是一座以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性

36、、現(xiàn)代化、標志性、高品質(zhì)的建筑群體。n項目位于深圳市羅湖金融商務(wù)中心區(qū)，分北、中、南三個部分，占地面積77292平方米，總建筑面積約48萬平方米，總投資逾50億港幣。n項目一期于2002年10與破土動工，包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心“萬象城”、5A甲級寫字樓“華潤大廈”，于2004年12月竣工開業(yè)。n二期項目包括君悅酒店、酒店式公寓、國際商業(yè)休閑廣場和高尚住宅，于2005年12月16日開工建設(shè)，2009年12月落成啟用。幸福里君悅酒店萬象城華潤大廈深圳華潤中心建筑布局深圳華潤中心建筑布局萬象城萬象城華潤中心華潤中心萬象城已接待游客2000多萬人次商場出租率達97%，年銷售總額達到10億寫字樓

37、出租率100%， 40多家國際金融機構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)入住華潤綜合體模式解析華潤綜合體模式解析 項目總建面約項目總建面約4848萬平米，總投資約萬平米，總投資約5050億，其中非住宅物業(yè)建面億，其中非住宅物業(yè)建面3838萬平米，投資萬平米，投資3434億，占比億，占比6868成本構(gòu)成規(guī)模(萬平米)總成本（億元）功能構(gòu)成開發(fā)周期土地成本7.77.7商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅等綜合物業(yè)2002-2009年非住宅物業(yè)寫字樓4.23.4國際標準5A甲級寫字樓2002.10-2004.12酒店68.4君悅酒店，五星級酒店2005.12-2009.12購物中心18.817深圳最大、超大型室內(nèi)購物中心2002

38、.10-2004.12商業(yè)街9.54.7萬象城二期2005.12-2008.12合計38.533.5華潤綜合體持有型物業(yè)總投資2002-2008年住宅物業(yè)公寓1.51.2引進世界一流餐廳、酒吧、茶館、精致零售店2005.12-2008.12住宅97.2定位頂級精裝修豪宅2005-2009年數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤相關(guān)人員訪談數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤相關(guān)人員訪談華潤綜合體模式解析華潤綜合體模式解析 深圳華潤綜合體項目首期開發(fā)高級寫字樓和高檔購物中心樹立標深圳華潤綜合體項目首期開發(fā)高級寫字樓和高檔購物中心樹立標桿形象，后期開發(fā)回現(xiàn)產(chǎn)品，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的高溢價桿形象，后期開發(fā)回現(xiàn)產(chǎn)品，實現(xiàn)住宅

39、產(chǎn)品的高溢價2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年一期開一期開發(fā)進程發(fā)進程關(guān)鍵時關(guān)鍵時間節(jié)點間節(jié)點2002年10月一期動工2005年12月二期動工2009年8月幸福里開盤2004年12月一期竣工開業(yè)2009年12月二期落成啟用時間軸時間軸二期開二期開發(fā)進程發(fā)進程華潤綜合體模式解析華潤綜合體模式解析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤相關(guān)人員訪談數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤相關(guān)人員訪談萬象城面積18.8萬平米華潤大廈面積4.2萬平米投資額17億投資額3.4億君悅酒店開發(fā)面積6萬平米投資額8.4億國際商業(yè)休閑廣場開發(fā)面積9.5萬平米投資額4.7億酒店式公寓開發(fā)面積1.5萬

40、平米投資額1.2億幸福里開發(fā)面積9萬平米投資額7.2億運營特點運營特點：華潤綜合體僅住宅對外出售，所有商業(yè)物業(yè)均由華潤持有運營2027.2012201120102009200820072006根據(jù)合同及相關(guān)公開資料，可以計算出華潤綜合體的非住宅物業(yè)根據(jù)合同及相關(guān)公開資料，可以計算出華潤綜合體的非住宅物業(yè)當前幾年的年利潤，再選擇合理的租金增長率及折現(xiàn)率水平，可當前幾年的年利潤，再選擇合理的租金增長率及折現(xiàn)率水平，可以預(yù)估出未來值及折現(xiàn)值以預(yù)估出未來值及折現(xiàn)值計算計算數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)時間軸時間軸華潤綜合體模式解析華潤綜合體模式解析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤相關(guān)人員訪談數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤相關(guān)人

41、員訪談2005租金增長率租金寫字樓面積凈利率折現(xiàn)率數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)依據(jù)依據(jù)預(yù)估合同實際行業(yè)水平行業(yè)水平計算計算數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)年利潤1337914564149221585716201165611746317658.28270折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)17658.9008租金增長率租金萬象城面積凈利率折現(xiàn)率數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)依據(jù)依據(jù)預(yù)估合同實際行業(yè)水平行業(yè)水平計算計算數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)租金增長率租金商業(yè)街面積凈利率折現(xiàn)率數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)依據(jù)依據(jù)預(yù)估合同實際行業(yè)水平行業(yè)水平計算計算數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)價格增長率單房價格客房數(shù)凈利率入住率數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)依據(jù)依據(jù)預(yù)估官網(wǎng)實際行業(yè)水平行業(yè)水平華潤中心年利潤表華潤中心年利潤表萬象城年利潤表

42、萬象城年利潤表商業(yè)街年利潤表商業(yè)街年利潤表君悅酒店年利潤表君悅酒店年利潤表年利潤32313360349536353780393140884252.6808折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)4252.2169年利潤00000836888248923.14286折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)8923.4552年利潤00000430144734652.7448折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)4652.2373本項目租金增長率取本項目租金增長率取4%4%，折現(xiàn)率取，折現(xiàn)率取10%10%總利潤16610179241841719491199

43、81331623484935484.56812總折現(xiàn)值（所有折現(xiàn)值加總）336144匯總年利潤表匯總年利潤表華潤綜合體非住宅物業(yè)的物業(yè)形態(tài)及其運營管理特點華潤綜合體非住宅物業(yè)的物業(yè)形態(tài)及其運營管理特點萬象城華潤中心君悅酒店國際商業(yè)休閑廣場大型綜合性購物及娛樂中心國際標準5A甲級寫字樓五星級酒店集國際水準購物、餐飲、娛樂、演藝功能為一體的時尚生活體驗中心包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素.其中,主力店/次主力店所占比例為40，國際名牌占3，餐飲占15，娛樂占20，精品店占22共29層，除去1-4層商業(yè)裙樓、空中花園及頂層外，另有24層寫字樓擁有491間豪華客房及套房，超過5000

44、平方米的會議宴會設(shè)施, 完善的Hyatt Pure Spa 水療, 室外恆溫泳池，健身中心等引進國際奢侈品牌、高級餐廳、氣氛活躍的酒吧、迷人的小酒館和安靜的茶屋先確定主力店，再全面招商-先確定主力店，再全面招商購物中心購物中心寫字樓寫字樓酒店酒店商業(yè)街商業(yè)街持有出租持有出租持有出租持有出租華潤華潤環(huán)球凱悅集團華潤物業(yè)物業(yè)名稱名稱物業(yè)物業(yè)定位定位物業(yè)物業(yè)形態(tài)形態(tài)招商招商策略策略物業(yè)物業(yè)類型類型運營運營方式方式管理管理公司公司華潤綜合體模式解析華潤綜合體模式解析 深圳華潤綜合體項目經(jīng)過深圳華潤綜合體項目經(jīng)過8 8年的投資運營，年的投資運營，20092009年完成投資建設(shè)，年完成投資建設(shè)，項目的投資

45、回收期約項目的投資回收期約1010年，實現(xiàn)稅后年，實現(xiàn)稅后IRR10IRR10，銷售利潤率約為，銷售利潤率約為32.332.3時間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.0 0.0 0.0 2.3 2.5 2.6 2.7 37.8 13.6 4.8 4.9 投入13.8 6.8 6.8 4.5 6.5 4.2 4.2 11.4 11.5 0.7 0.7 凈現(xiàn)金流(13.8)(6.8)(6.8)(2.2)(4.0)(1.6)(1.5)28.4 2.6 4.2 4.2 累計凈現(xiàn)金(13.8)(20.5)(27.3)(29

46、.5)(33.5)(35.0)(36.5)(8.1)(5.5)(1.3)2.9 累計凈現(xiàn)金（不清算）-13.8 -20.5 -27.3 -29.5 -33.5 -35.0 -36.5 -10.2 0.9 5.1 9.3 稅前IRR14稅后IRR=10%銷售利潤率=32.3%華潤綜合體現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）華潤綜合體現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤幸福里總監(jiān)訪談、華潤萬象城租金合同條款數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤幸福里總監(jiān)訪談、華潤萬象城租金合同條款華潤綜合體模式解析華潤綜合體模式解析 項目回收期約10年市盈率取市盈率取2020倍時倍時, ,華潤綜合體在不考慮資產(chǎn)增值時

47、的復(fù)合增長率為華潤綜合體在不考慮資產(chǎn)增值時的復(fù)合增長率為36.9%36.9%，考慮資產(chǎn)增值時的復(fù)合增長率為，考慮資產(chǎn)增值時的復(fù)合增長率為45.5%45.5%，返利系數(shù)為，返利系數(shù)為0.230.23時間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.0 0.0 0.0 2.3 2.5 2.6 2.7 37.8 13.6 4.8 4.9 成本0.00.00.01.41.5 1.51.516.0 6.52.82.9 凈利潤0.0 0.0 0.0 0.9 1.0 1.1 1.2 21.8 7.1 2.0 2.0 累計凈利潤0.0 0

48、.0 0.0 0.9 1.9 2.9 4.1 25.9 33.0 34.9 37.0 復(fù)合增長率（不考慮資產(chǎn)增值）36.9復(fù)合增長率（考慮資產(chǎn)增值）=45.5%返利系數(shù)=0.23華潤綜合體利潤模擬圖（單位：億元）華潤綜合體利潤模擬圖（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤幸福里總監(jiān)訪談、華潤萬象城租金合同條款數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤幸福里總監(jiān)訪談、華潤萬象城租金合同條款華潤綜合體模式解析華潤綜合體模式解析 華潤在深圳成功樹立項目標桿后，在全國快速復(fù)制，但對非住宅華潤在深圳成功樹立項目標桿后，在全國快速復(fù)制，但對非住宅物業(yè)和住宅物業(yè)的比例進行了修正，提高綜合體的盈利能力和回物業(yè)和住宅物業(yè)的

49、比例進行了修正，提高綜合體的盈利能力和回現(xiàn)能力現(xiàn)能力南寧萬象城南寧萬象城總建筑面積：56.9萬方 其中購物中心：12.9萬方 星級寫字樓：4.4萬方 住宅建筑面積：39.6萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)1：2.3杭州萬象城杭州萬象城總建筑面積：80萬方 其中購物中心：24萬方 星級酒店：6萬方 高級寫字樓：11萬方 住宅建筑面積：39萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)1：1沈陽萬象城沈陽萬象城總建筑面積：60萬方 其中購物中心：20萬方 星級酒店：5萬方 高級寫字樓： 8萬方 住宅建筑面積：27萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)1.2：1華潤綜合體模式解析華潤綜合體模式解析 n北京星河灣n深圳華潤綜合體n廣州碧桂園鳳凰

50、城廣州碧桂園鳳凰城n深圳東部華僑城n中體奧林匹克n北京萬達廣場n深圳萬科城n世紀金源世紀城n魯能三亞灣新城4242鳳凰城是碧桂園產(chǎn)品系列的標桿性項目，因此，用鳳凰城作為對碧桂園大鳳凰城是碧桂園產(chǎn)品系列的標桿性項目，因此，用鳳凰城作為對碧桂園大盤系的研究標本盤系的研究標本碧桂園系樓盤碧桂園系樓盤順德碧桂園五邑碧桂園長沙威尼斯鶴山碧桂園沈陽鳳凰城武漢碧桂園廣州鳳凰城廣州廣州鳳凰城鳳凰城因此，我們因此，我們將重點分析：將重點分析：漢正街漢正街占公司房地產(chǎn)開發(fā)收入占公司房地產(chǎn)開發(fā)收入2222具有很強的可復(fù)制性具有很強的可復(fù)制性數(shù)據(jù)較易獲得數(shù)據(jù)較易獲得較高的全國知名度較高的全國知名度城市城市項目名稱項目

51、名稱城市城市項目名稱項目名稱城市城市項目名稱項目名稱城市城市項目名稱項目名稱城市城市項目名稱項目名稱城市城市項目名稱項目名稱順德順德碧桂園碧桂園五邑五邑碧桂園碧桂園長沙長沙威尼斯威尼斯鶴山鶴山碧桂園碧桂園沈陽沈陽鳳凰鳳凰 城城武漢武漢碧桂園碧桂園廣州廣州鳳凰鳳凰 城城碧桂園模式解析碧桂園模式解析4343鳳凰城以規(guī)模開發(fā)、配套先行、精確定位的方式打造了鳳凰城以規(guī)模開發(fā)、配套先行、精確定位的方式打造了“別墅城市別墅城市”的概的概念念鳳凰城位處廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)，到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅30分鐘車程，獨立交通中心每天發(fā)車300多班次.鳳凰城的鳳凰城的“別墅城市別墅城市”概念概念，使中國房地產(chǎn)開發(fā)從單體

52、樓到綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃、建設(shè)和配套。超前規(guī)劃、建設(shè)和配套。鳳凰城更大膽地對碧桂園原有配套模式作出鳳凰城更大膽地對碧桂園原有配套模式作出“跨越性新探跨越性新探索索”，將社區(qū)文化向外輻射，小區(qū)商業(yè)向外拓展。陸續(xù)投入運作的鳳凰城學(xué)校、荔枝文化村等，是對碧桂園碧桂園五星級模式五星級模式最好的創(chuàng)新與提升。 總占地面積總占地面積總建筑總建筑面積面積容積率容積率建筑類型建筑類型綠化率綠化率1000010000畝畝39737503973750平方米平方米0.650.657070獨棟別墅、聯(lián)排別墅、獨棟別墅、聯(lián)排別墅、高層洋房高層洋房, ,小高層洋房小高層洋房, ,多多層

53、洋房，商鋪及酒店。層洋房，商鋪及酒店。項目配套項目配套內(nèi)部配套內(nèi)部配套: :游泳池、網(wǎng)球游泳池、網(wǎng)球場、健身中心、兒童活場、健身中心、兒童活動中心、有線電視、超動中心、有線電視、超市、會所、市、會所、 保安系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、學(xué)校、市場、醫(yī)院。學(xué)校、市場、醫(yī)院。碧桂園模式解析碧桂園模式解析4444鳳凰城開發(fā)遵循配套現(xiàn)行的原則，前期投資進行配套設(shè)施建設(shè)，配套鳳凰城開發(fā)遵循配套現(xiàn)行的原則，前期投資進行配套設(shè)施建設(shè)，配套完善后進行大規(guī)模開發(fā)完善后進行大規(guī)模開發(fā)2001-20042001-20042005200520062006200720072008-20092008-2009首期開發(fā)規(guī)模2500畝，建

54、筑面積50萬平米。2004年推盤超過2000套。2005年推盤超過500套。2006年推出超過套別墅住宅單位520。2007年推盤超過1240套。2008年推出4300套2009年推出3700套“別墅城市”和鳳凰島均為全線產(chǎn)品齊推，包括各式別墅和公寓鳳嶺苑為小高層鳳雅苑和花園里均為獨立別墅。鳳凰城浪漫陽光為聯(lián)排別墅產(chǎn)品桐林人家和戀山親自然均為獨立別墅產(chǎn)品?！傍P泉芳鄰”為聯(lián)排別墅產(chǎn)品?！懊涝ⅰ睘檠蠓抗ⅰ安戳帧笔墙谕瞥龅?獨棟別墅“美寓”為洋房公寓?！安戳帧睘楠殫潉e墅風妍院為洋房“翠谷”為聯(lián)排別墅推盤規(guī)模推盤規(guī)模物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)配套類型配套類型主題樂園文化村東門商業(yè)街商業(yè)中心，超市學(xué)校會所，酒

55、店交通中心2001200520012005：配套投入期：配套投入期20062006至今：住宅投資期至今：住宅投資期碧桂園模式解析碧桂園模式解析4545碧桂園通過五星級學(xué)校碧桂園通過五星級學(xué)校+ +會所會所+ +酒店等先行的配套設(shè)施有效提升了產(chǎn)品的溢酒店等先行的配套設(shè)施有效提升了產(chǎn)品的溢價能力價能力三期通過酒店，文化，公建配套提高項目溢價能力一期配套先行，并推出大量廉價別墅洋房首期業(yè)主入住大型公建配套全面投入服務(wù)2003-092004-10第一期第一期第二期第二期東門商業(yè)廣場發(fā)售2003-112005-022002-12中英文學(xué)校開學(xué)酒店試業(yè)第三期第三期荔枝文化村試運營大型交通中心/康體中心/商

56、業(yè)中心落成二期利用山體資源，建半山高檔獨立別墅，大幅提高物業(yè)價值和利潤樓巴密度全面提升2008-012002-05聯(lián)排別墅獨棟別墅280035004000490042004500500080002009-01配套到位，容積率提升碧桂園模式解析碧桂園模式解析46碧桂園配套設(shè)施建筑面積通常占到社區(qū)總建筑面積的碧桂園配套設(shè)施建筑面積通常占到社區(qū)總建筑面積的5%5%左右，由酒店，學(xué)左右，由酒店，學(xué)校，主題園，交通等便民設(shè)施組成校，主題園，交通等便民設(shè)施組成學(xué)校特色母校光環(huán)：母校光環(huán)：全國重點學(xué)校，具有深厚的政治文化背景雙語教學(xué)：采用雙語教學(xué)：采用英語教育體系；素質(zhì)教育：素質(zhì)教育：定期舉辦大型體育和藝術(shù)

57、節(jié)不以學(xué)校作為利潤增長點，而是通過教育為項目帶來客戶認同、品牌影響力等附加值，為項目帶來高額利潤。運作方式由碧桂園投資；名校僅作為品牌及顧問介入；學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸碧桂園所有；非營利性的全寄宿制民辦學(xué)校；預(yù)收教育儲備金30萬元/人。學(xué)校學(xué)校酒店特色以白金五星級標準建造、南中國至廣闊的山水主題式酒店;酒店房價從1000到3000不等檔次 碧桂園旗下現(xiàn)已有3家五星級酒店、4家五星級標準酒店和1家四星級酒店開業(yè)，未來5年碧桂園旗下酒店將達數(shù)十間;碧桂園計劃在未來新項目首期即規(guī)劃建造五星級酒店運作方式 碧桂園旗下酒店均由碧桂園自行設(shè)計、建造及管理; 碧桂園旗下各五星級酒店均基本可在一年半完工并投入使用酒店酒店

58、交通中心 每隔5-20分鐘，就有樓巴從交通中心出發(fā)穿梭于各個苑區(qū)，每天300班次快捷往返天河、黃埔、開發(fā)區(qū)、新塘、香港、新機場. 檔次運營交通設(shè)施交通設(shè)施文化村擁有三個特色分明的主題游樂區(qū)：冒險島、快樂城、綠野仙蹤;共50多個繽紛多彩的游樂項目；每逢節(jié)日和周末，游樂園內(nèi)還有精彩繽紛的各種節(jié)目表演。 商業(yè)街鳳凰城商業(yè)總面積約1.8萬平方米。步行街長達1100米，富有現(xiàn)代歐式風格的立面，共有鋪位二百多間，功能分為綜合類、餐飲類、酒吧類、服飾精品類及五金裝飾材料五大部分。 運作方式主題園及商業(yè)街主題園及商業(yè)街 盈利模式商業(yè)街部分出售，部分自己持有。文化村碧桂園自己開發(fā),并采用自己運營的方式交通中心包

59、括經(jīng)營的商鋪。商鋪面積由112-186平方米不等，擁有雙層布局、95高實用率、帶風雨廊、4.6米層高、可自由間隔。 交通中心完全自行開發(fā)建設(shè)，并自行運營碧桂園模式解析碧桂園模式解析4747碧桂園通過控制房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，來控制項目開發(fā)成本碧桂園通過控制房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，來控制項目開發(fā)成本成本構(gòu)成成本構(gòu)成規(guī)模規(guī)模單方成本單方成本總成本總成本功能定位功能定位開發(fā)期開發(fā)期非住宅物業(yè)成本商業(yè)中心2萬平米1500元/平米3000萬商業(yè)中心20022003年1.8萬平米1500元/平米2700萬東門商業(yè)街20032005年約4000平米1500元/平米600萬大型超市2004年運動3300平米3000元/平米

60、990萬康體中心，超市20022003年6000平米2500元/平米1500萬水上歡樂世界陽光泳湖20032005年休閑13.3萬平米1000元/平米13300萬增城荔枝文化村20032005年1.2萬平1500元/平米1800萬美食街 20042005年學(xué)校6.5萬平米2000元/平米13000萬鳳凰城中英文學(xué)校20022003年會所1萬平米4000元/平米4000萬24小時便利店，精美餐飲服務(wù)、美容美體中心、業(yè)主閱覽室、業(yè)主活動室、花園泳池20022003年酒店7.8萬平米1萬元/平米78000萬鳳凰城酒店20022003年交通中心4000萬專線穿梭巴士；自建15公里公路20022003年

61、住宅成本2200元/平米110億建筑成本按2200元/平米計算，其中1600元為結(jié)構(gòu)成本，600元為精裝修20042009年土地成本10000畝10萬/畝10億2001年成本數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、碧桂園投資人員訪談成本數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、碧桂園投資人員訪談碧桂園模式解析碧桂園模式解析4848碧桂園以造城的模式進行房地產(chǎn)項目建設(shè)，采用的是低價快速周轉(zhuǎn)策略，獲碧桂園以造城的模式進行房地產(chǎn)項目建設(shè)，采用的是低價快速周轉(zhuǎn)策略，獲取的內(nèi)部收益率高于一般房地產(chǎn)項目，銷售利潤率取的內(nèi)部收益率高于一般房地產(chǎn)項目，銷售利潤率2525現(xiàn)金流（億）數(shù)據(jù)來源：廣州陽光家緣、碧桂園相關(guān)人員訪談、碧桂園數(shù)據(jù)來源：廣

62、州陽光家緣、碧桂園相關(guān)人員訪談、碧桂園07-0907-09年年報年年報稅前IRR=49% 稅后IRR37利潤率25碧桂園模式解析碧桂園模式解析鳳凰城稅后現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）鳳凰城稅后現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）時間時間20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年收入收入0.00 0.00 4.00 20.00 29.40 60.00 26.87 40.00 19.79 支出支出10.00 5.15 8.00 11.73 13.87 13.20 18.75

63、22.93 9.92 增值稅增值稅0.04 0.20 0.29 0.60 0.27 0.40 增值稅后現(xiàn)金流增值稅后現(xiàn)金流-10.00 -5.15 -4.04 8.07 15.23 46.20 7.85 16.67 -7.83 應(yīng)交所得稅應(yīng)交所得稅 0.26 1.31 2.52 7.87 0.88 2.43 1.49 稅后現(xiàn)金流稅后現(xiàn)金流-10.00 -5.15 -4.30 6.76 12.72 38.33 6.97 14.23 -9.32 累計稅后現(xiàn)金流累計稅后現(xiàn)金流-10.00 -15.15 -19.45 -12.69 0.02 38.35 45.32 59.55 50.23 84.7投資

64、回收期4.5碧桂園利用全產(chǎn)業(yè)鏈模式進行快速開發(fā)，并銷售回現(xiàn)，在結(jié)合資碧桂園利用全產(chǎn)業(yè)鏈模式進行快速開發(fā)，并銷售回現(xiàn)，在結(jié)合資本市場的融資能力下，迅速實現(xiàn)了規(guī)模擴張本市場的融資能力下，迅速實現(xiàn)了規(guī)模擴張時間時間20012001年年 20022002年年 20032003年年 20042004年年20052005年年 20062006年年 20072007年年 2008 2008 年年20092009年年 收入收入4.00 20.00 29.40 60.00 26.87 40.00 19.79 支出支出( (成本成本) ) 2.74 13.69 16.43 16.43 23.33 28.54 12

65、.35 支出（增值稅）支出（增值稅） 0.21 1.07 2.91 12.09 0.00 1.73 1.49 應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入 1.05 5.24 10.07 31.49 3.54 9.73 5.95 應(yīng)交所得稅應(yīng)交所得稅0.26 1.31 2.52 7.87 0.88 2.43 1.49 稅后利潤稅后利潤0.00 0.00 0.79 3.93 7.55 23.62 2.65 7.30 4.46 累計稅后利潤累計稅后利潤0.00 0.00 0.79 4.72 12.27 35.88 38.54 45.84 50.30 復(fù)合增長率89（20倍P/E）返利系數(shù)0.42碧桂園稅后利潤模擬圖（單位：億

66、元）碧桂園稅后利潤模擬圖（單位：億元）碧桂園模式解析碧桂園模式解析5050碧桂園大盤系列在郊區(qū)獲取大規(guī)模用地，通過控制全產(chǎn)業(yè)鏈壓縮項目開發(fā)碧桂園大盤系列在郊區(qū)獲取大規(guī)模用地，通過控制全產(chǎn)業(yè)鏈壓縮項目開發(fā)周期，控制開發(fā)成本，投資回報率與普通房地產(chǎn)項目相當周期，控制開發(fā)成本，投資回報率與普通房地產(chǎn)項目相當碧桂園模式解析碧桂園模式解析n碧桂園大盤系盈利模式碧桂園大盤系盈利模式戰(zhàn)略布局戰(zhàn)略布局：最初在廣州遠郊開發(fā)，主要圍繞至二、三線城市郊區(qū)開發(fā)，取地規(guī)模大，大部分項目在1000畝以上，地價控制在項目總成本的10左右；全產(chǎn)業(yè)鏈控制全產(chǎn)業(yè)鏈控制：控制從規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售、物管等房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，從而實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)和成本控制；配套先行配套先行：碧桂園在陌生區(qū)域開發(fā)項目，實施配套先行，避免區(qū)域不成熟、配套不完善等弱點，滿足首期客戶基本的生活配套服務(wù)需求。n現(xiàn)金流與財務(wù)表現(xiàn)現(xiàn)金流與財務(wù)表現(xiàn)項目從取地到啟動區(qū)銷售的時間最快3個月，開盤時間控制1年，首期銷售凈利潤不低于啟動區(qū)單方樓面價；通過壓縮項目開發(fā)周期，提升固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，項目的內(nèi)部收益率實現(xiàn)37；由于項目實施低價策略，項目稅前投資回報率為60%；n類似