[行業(yè)報告]（北京）昌平小湯山2400畝綜合體定位分析報告

《[行業(yè)報告]（北京）昌平小湯山2400畝綜合體定位分析報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《[行業(yè)報告]（北京）昌平小湯山2400畝綜合體定位分析報告（60頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、（北京）昌平小湯山2400畝綜合體定位分析報告項目開發(fā)部2008-8-20目錄一、項目基地簡介3(一)基地現(xiàn)狀3(二)分析概述3二、項目定位基礎(chǔ)4(一)溫榆河歷史41.溫榆河北京最古老的天然河道42.不可替代的自然人文勝景4(二)溫榆河生態(tài)走廊5(三)溫榆河別墅帶5(四)分析概述8三、消費市場分析8(一)婚慶消費市場分析81.新婚消費需求現(xiàn)狀82.新婚消費結(jié)構(gòu)分析93.結(jié)婚消費需求的發(fā)展趨勢114.婚慶產(chǎn)業(yè)市場容量115.婚慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)126.我國婚慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀157.我國婚慶產(chǎn)業(yè)存在的問題178.我國婚慶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢189.分析概述19(二)會議酒店市場分析191.會議酒店興起的背景192

2、.會議酒店發(fā)展的現(xiàn)狀特征203.會議酒店發(fā)展存在的問題224.會議酒店發(fā)展的路徑選擇245.會議酒店發(fā)展的趨勢276.分析概述30(三)觀光農(nóng)業(yè)市場分析301.觀光農(nóng)業(yè)概念及其形式302.觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展階段模式313.觀光農(nóng)業(yè)的實踐和經(jīng)驗324.北京的觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展355.分析概述39四、初步項目定位分析39(一)定位因素分析39(二)綜合定位分析41五、規(guī)劃產(chǎn)品及其功能41(一)南場規(guī)劃布局及其功能分析42(二)北場規(guī)劃布局及其功能分析45六、投資經(jīng)濟(jì)效益分析46報告正文一、 項目基地簡介北京市大東流苗圃（北方國家級林木種苗示范基地）位于北京市昌平區(qū)小湯山大東流村南，始建于1965年。苗圃（基

3、地）占地2348畝，分為南北兩區(qū)，其中北區(qū)約為1148畝，南區(qū)為1200畝。經(jīng)過多年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)形成林木鐘苗，花卉、綠化工程三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，年生產(chǎn)綠化苗木200萬株，品種200多種，花卉300萬株，品種100多個，綠化工程施工養(yǎng)護(hù)面積達(dá)到20萬平米的北方國家級林木種苗示范基地。(一) 基地現(xiàn)狀南場位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)土溝村北，溫榆河?xùn)|岸，距高速機(jī)場線北七家出口僅3公里。其中建筑占地130畝，現(xiàn)為溫榆河會議中心（占地面積13萬平方米，195畝，其中建筑面積4252.4平方米，中心湖水面積2.7萬平方米）。其它1070畝為綠化苗木。大東流苗圃北場位于北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)大東流村北，總占地1148畝，

4、基地上方現(xiàn)為各類綠化、花卉苗圃及其一部分辦公和設(shè)備用房。北場中間被北四環(huán)穿越，不具備成片開發(fā)的優(yōu)質(zhì)基地資源。(二) 分析概述項目本身所處區(qū)位為昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)大東流村附近，交通通達(dá)性較好,處在北京一小時車程輻射之內(nèi)；項目位置為溫榆河生態(tài)走廊昌平段，周邊是已經(jīng)成型的別墅區(qū)，景觀資源和地塊價值已經(jīng)被市場充分承認(rèn)，項目產(chǎn)品開發(fā)具備潛在的市場認(rèn)知度。從項目立地情況看，盡管2400畝由南北場分開，造成無法進(jìn)行大片區(qū)規(guī)劃設(shè)計，但是單場1200畝的體量也足夠進(jìn)行產(chǎn)品形式的豐富和優(yōu)化，具備充足的挖掘空間，尤其是南場緊鄰溫榆河河岸（帶高爾夫球場）可開發(fā)產(chǎn)品豐富，大片區(qū)政策具有連貫性，生態(tài)、環(huán)保和可持續(xù)行發(fā)展思路符

5、合溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃理念。二、 項目定位基礎(chǔ)(一) 溫榆河歷史1. 溫榆河北京最古老的天然河道溫榆河首次載于史冊時名為“溫余水”，簡稱溫水，直至遼代，始改今名。溫榆河為潞河上游，屬海河水系，是北京地區(qū)最古老、最重要的一條天然河道。溫榆河正源為關(guān)溝水，出自關(guān)山，流經(jīng)今北京市海淀、昌平、順義、朝陽、通州等五區(qū)，至通州北關(guān)閘為止，全長約60公里。通州北關(guān)閘以下河道，名為潞河，東注于海。三國時期，曹魏引白溝河入之，開為豐虜渠。隋代循平虜渠故道，并利用滹沱河下流一段河道，開修為永濟(jì)渠，直至唐代仍沿用之，通稱御河。明清時期，衛(wèi)河成為京杭大運河從臨清至天津的一段，北接潞河。相對而言，潞河稱北運河，衛(wèi)河稱南運

6、河。無論潞河與衛(wèi)河，還是直隸其他各天然河道，都匯于“海河一門”，均屬海河水系，而總歸以“天津為眾水出海之路”。由此，溫榆河下流既與河運相接，又與海運相通，成為全國水路運輸?shù)闹匾M成部分。2. 不可替代的自然人文勝景溫榆河流域幾乎到處都有歷史遺跡與遺址：如居庸關(guān)至南口，有塔跨于街，謂之過街塔，塔之下拱如石橋，兩邊雕刻金剛像，雜以佛經(jīng)，工巧精絕，字稱上品；又如州西約8里之昌平舊縣，建有“狄梁公（仁杰）祠”，自唐代以來，每年四月初一開始舉行“賽會”，方園數(shù)百里的人皆趕赴廟會，熱鬧非凡，此祠元代重建，明代加以修繕，而“賽會”沿至于清。此外，在百望山下有“玉斗潭”，深不可測。其北10里為灌石，駐蹕山在此

7、。西望白虎站，深若天井。山上建有棲云臺，山下有石林、石釜，金章宗曾游于此。溫榆河上游特別是昌平地區(qū)為北京北部交通要沖，是遼、金及元、明、清五個朝代帝王“北巡”的必經(jīng)之路。如今這一路上，諸多“行宮”、“驛館”與“驛站”，昌平又名榆河驛，或稱昌平驛。由于昌平州東南有“海子”，“水燠如沸”，名新湯泉，為名泉之一，泉水四時常溫，浴之可治療疾病。至嘉靖時，因溫榆河下流之沙河為明帝視察陵寢之路，因此建有行宮，環(huán)以城池，名為鞏華城，并設(shè)官戍守，南護(hù)京師，北衛(wèi)陵寢，東可蔽密云之沖，西可扼居庸之險，實際“增一北門重鎮(zhèn)”?？傊瑴赜芎恿饔蛱貏e是上游地區(qū)，擁有山川風(fēng)景、水利、溫泉等自然資源，也有著社會政治、經(jīng)濟(jì)、軍

8、事、文化等諸多方面內(nèi)容的資源，是人們休閑與文化旅游的良好場所。 (二) 溫榆河生態(tài)走廊2002年，北京市政府投入15億元資金，建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”，形成了沿河道200米的景觀綠化帶，輻射形成的1至1.5公里寬，共達(dá)167平方公里的綠色汪洋生態(tài)區(qū)，優(yōu)越的自然環(huán)境，加之政府主導(dǎo)的綠色生態(tài)走廊規(guī)劃，使這一帶成為北京最適合居住的區(qū)域。市政府傾力打造溫榆河綠色生態(tài)走廊，營造“最佳人居環(huán)境”，溫榆河別墅帶的優(yōu)勢即體現(xiàn)在其天然形成的自然環(huán)境，溫榆河古老的河道孕育了延河生態(tài)帶和天然濕地景觀。溫榆河綠色生態(tài)走廊規(guī)劃原則A. “以水為魂，以綠為體，以人文本”，突出溫榆河的景觀價值和生態(tài)功能 。B. 優(yōu)化用地

9、功能布局，形成以綠色生態(tài)旅游帶串聯(lián)建設(shè)組團(tuán)和旅游居住小區(qū)的“珠鏈?zhǔn)健辈季止δ堋. 與周圍地區(qū)已審定的各項規(guī)劃相銜接。(三) 溫榆河別墅帶溫榆河從源頭到北京機(jī)場路沿線總長度約20公里水域，因其得天獨厚的天然環(huán)境和地理優(yōu)勢，在北京10多年的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中，自然積蓄成就了北京近郊最為高檔別墅產(chǎn)品的集中地和大量高端消費的精英族群，成為北京當(dāng)之無愧的首富居住區(qū)，并逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引著一大批同一消費圈層的置業(yè)者，“溫榆河別墅帶”的概念開始顯山露水。與以往的區(qū)域概念不同，“溫榆河別墅帶”不是哪個開發(fā)商自封的，也不是單憑炒作營銷出來的，也不是政府規(guī)劃的結(jié)果，而是產(chǎn)品開發(fā)過程中自然而

10、然產(chǎn)品不斷認(rèn)同、不斷競爭，加之區(qū)位景觀價值的無以復(fù)加而形成的一個自成氣候的廣闊地帶。溫榆河?xùn)|始昌平區(qū)沙河水庫，流經(jīng)小湯山鎮(zhèn)，穿京承高速、機(jī)場高速，西至通州北關(guān)閘，總長度約47公里。1992年，保利集團(tuán)攜麗京花園項目首次進(jìn)入溫榆河周邊開發(fā)并迅速售罄，開啟了溫榆河周邊別墅項目開發(fā)熱潮。清一色的高檔別墅項目和相應(yīng)的富裕人群的聚集，使得這一地區(qū)超越了單純的地理概念，更具有一種特殊的時代與人文意義。溫榆河別墅帶的渾然天成，不能不談到北京的水系。環(huán)顧世界范圍內(nèi)看，絕大部分著名城市，尤其是發(fā)達(dá)國家那些發(fā)展較早的大城市，都有自己的環(huán)水別墅帶。最迷人的當(dāng)屬海灘，比如，洛杉磯城就處在三面環(huán)山、一面臨海的開闊盆地中

11、，從洛杉磯城中心南行至海岸，到了著名的ORANGECOUNTY（橘子鎮(zhèn)）后，便可望見長灘。從空中俯瞰橘子鎮(zhèn)到長灘，是一條長約20公里的景觀迷人的海岸線，這就是洛杉磯城的高級住宅區(qū)，也是洛杉磯城的富人區(qū)。這個區(qū)域最特別之處就是優(yōu)雅多變的建筑以及情趣盎然的海灘。日本有東京灣、香港有淺水灣、悉尼有玫瑰灣等。對北京這樣無?？赏膬?nèi)陸城市，當(dāng)然湖水、河水就成為別墅帶重要元素了。 而在北京四大水系（溫榆河，永定河，潮白河，京密引水渠）中惟一四季長流的天然河，溫榆河有著秀美的自然風(fēng)光；與市中心保持恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與人文環(huán)境使市中心與郊外真正一線之隔；作為北京最早的別墅開發(fā)地帶之

12、一，許多有實力的開發(fā)商不約而同選擇了這片河岸。 “溫榆河別墅帶”是在京城住房商品化進(jìn)程由初期向成熟過渡過程中初露鋒芒的，從歷史來看，任何一個成熟的高尚住宅區(qū)都要經(jīng)歷十幾年甚至幾十年的發(fā)展才能逐步完善起來，只有十年資歷的“溫榆河高尚別墅帶”還只是初具雛形。所以，不足十年，溫榆河上游別墅就完全可能連接成片，并臨河形成一個開闊的綠化帶，再配以一條國際標(biāo)準(zhǔn)的沿河規(guī)劃，就可使這個環(huán)帶成為真正意義的溫榆河別墅帶。 在十多年的發(fā)展中，在廣義的溫榆河別墅帶里，漸漸分為上游立湯路沿線的由亞北發(fā)展而成的“奧北別墅區(qū)”和中段空港、機(jī)場附近的“中央別墅區(qū)”兩個別墅集中區(qū)域，各領(lǐng)風(fēng)騷。 亞北、小湯山一帶作為溫榆河的源頭

13、，也是溫榆河別墅帶的組成部分。受到奧運經(jīng)濟(jì)和京承高速路帶來的便利交通的影響，這個區(qū)域的別墅也迎來了一個發(fā)展的時代。 亞奧區(qū)域成為政府投資重中之重的區(qū)域，所有正在發(fā)生的城市建設(shè)都會給這個區(qū)域的未來帶來巨大的變化。據(jù)了解，奧運使亞奧區(qū)域房產(chǎn)增值近10%，亞奧核心區(qū)項目價格穩(wěn)步上漲，奧北區(qū)域已成為京城3大別墅區(qū)之一，云集于此的別墅項目多達(dá)幾十個，占據(jù)京城目前別墅供應(yīng)量的多半，這一區(qū)域已經(jīng)成為房地產(chǎn)商競爭博弈的又一主力戰(zhàn)場。這里比較著名的別墅包括威尼斯花園、碧水莊園、順馳林溪、納帕溪谷、溫哥華森林、渡上、保利壟上別墅、麥卡倫地、長河玉墅、東方普羅旺斯、壹千棟等項目，未來這一區(qū)域的別墅市場競爭將更加白熱

14、化。 在溫榆河別墅帶這個大區(qū)域里，還活躍著北京最為著名的中央別墅區(qū)。經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，依溫榆河周邊與機(jī)場高速路夾角形成了以開發(fā)頂級住宅產(chǎn)品別墅為主的中央別墅區(qū)，是北京最早的高檔別墅群落，并逐漸營造出了獨有的區(qū)域特征和國際化生活氛圍，已成為名副其實的CVD(中央別墅區(qū))，也形成了一處高端居住帶。特別是政府斥資15億元對溫榆河進(jìn)行治理，奧運會水上項目基地將在溫榆河邊建設(shè)，投資40余億元的北京國際展覽中心選址在天竺，目前中央別墅區(qū)正朝著京城最為出色的別墅區(qū)這一目標(biāo)穩(wěn)步前行。 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中央別墅區(qū)在售別墅項目將近20個，均價大約1.5萬元/平方米。有分析說，目前中央別墅區(qū)的購買客群已悄然出現(xiàn)

15、了變化，以往客戶以國外駐京機(jī)構(gòu)官員、各國使館人員及外企高管為主，隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐試鴥?nèi)買家為主的購房群體，為了迎合這部分人群的消費需求，開發(fā)企業(yè)逐步通過開發(fā)不同檔次的產(chǎn)品拉開了項目間的價位差，滿足了更多消費者的購房需求。 從區(qū)位分布來看，居于溫榆河上游小湯山附近共4個項目，分別為保利壟上、長河玉墅、麥卡倫地和納帕溪谷，產(chǎn)品均設(shè)計為獨棟，平均價位13000元/平方米。 居于中段后沙峪附近的項目最多，共7個，分別是阿凱笛亞莊園、格拉斯小鎮(zhèn)、水青庭、龍灣、莫奈花園、優(yōu)山美地、美壹棟。產(chǎn)品類型豐富，除了獨棟外，低密度類別墅產(chǎn)品如雙拼、聯(lián)排、疊拼等均有所涉及，純獨棟項目每平方米均價

16、為19000元，低密度別墅項目均價為每平方米9075元。 溫榆河下游的天竺、金盞地區(qū)還有5個項目在售，分別是美林香檳小鎮(zhèn)、麗高王府、棕櫚灘別墅、麗嘉花園和晴翠園，以獨棟產(chǎn)品為主，均價為17800元/平方米。天竺地區(qū)臨近機(jī)場，受空港經(jīng)濟(jì)帶的影響，價格遠(yuǎn)高于同樣以獨棟產(chǎn)品為主的小湯山附近別墅價格。(四) 分析概述溫榆河具備了豐富的人文和歷史風(fēng)韻，在項目產(chǎn)品規(guī)劃完成后程可做充分的營銷述說；在北京大水系（溫榆河、潮白河、永定河和京密引水渠）中，溫榆河所處位置在于北京城區(qū)的北方，從北京風(fēng)水上看是上風(fēng)上水區(qū)位，并且溫榆河本身又是一條四季長流的水系，高端產(chǎn)品集聚理由充分；水質(zhì)、山川、綠色和溫泉自然資源豐富并

17、且資源質(zhì)量較高，適合開發(fā)旅游、休閑等產(chǎn)品的開發(fā)。溫榆河別墅帶是北京房地產(chǎn)以及中國房地產(chǎn)高端住宅的典型區(qū)域，優(yōu)質(zhì)的景觀資源、豐裕的人文和歷史脈絡(luò)，市場認(rèn)可的價值沉淀，豐富的產(chǎn)品類型和多樣的建筑風(fēng)格。在這里聚集了北京乃至中國最高端的消費群體，通過對這部分消費客群乃至區(qū)位的認(rèn)知，我案初步定位需要嫁接項目周邊的價值元素，考慮市場，從大北京和項目地塊本身出發(fā)提出差異性和跟隨性產(chǎn)品策略。三、 消費市場分析(一) 婚慶消費市場分析1. 新婚消費需求現(xiàn)狀根據(jù)全國結(jié)婚產(chǎn)業(yè)調(diào)查統(tǒng)計中心2006年3月發(fā)布的中國結(jié)婚產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)查報告顯示，我國最近5年來平均每年全國有811.36萬對新人登記結(jié)婚，其中僅城鎮(zhèn)新人在婚禮上

18、的消費就達(dá)4183億元人民幣。目前全國每年結(jié)婚新人近1000萬對，僅北京市2006年就有17萬對新人注冊結(jié)婚。新婚人群愿意把積蓄的31%用于婚慶有關(guān)的消費。由于受2005年盲年觀念影響，2005年結(jié)婚數(shù)量下降，2006年受“07豬寶寶”觀念影響，結(jié)婚數(shù)量大幅增加至946萬對，增幅為14.8%，其中北京從05年的9.7萬對增長到17.1萬對，上海從10.5萬對15.8萬對。2005年各地結(jié)婚人口數(shù)量統(tǒng)計城市人口數(shù)(萬人)結(jié)婚對數(shù)(萬對)比例備注北京15389.70.63%2006年17.1萬對；天津10436.40.61%上海177810.30.58%2006年15.8萬對；江蘇747547.2

19、0.63%南京約8萬對；浙江489835.30.72%廣東919458.90.64%廣州5萬對,深圳4萬對；重慶279818.50.66%根據(jù)2007年中國婚慶協(xié)會的調(diào)研表明:在新婚消費方面，88.4%的新人需要拍攝婚紗照；49.14%的新人計劃請婚慶公司為他們舉辦婚禮；78.74%的新人準(zhǔn)備到酒樓舉辦婚宴；36.83%的新人要為新娘購買婚紗；67.66%的新人安排蜜月旅游。在結(jié)婚人群保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，目前婚慶消費總額還在不斷增長?；閼c這一朝陽產(chǎn)業(yè)已顯示出巨大的發(fā)展前景?；閼c消費總額的不斷增長，為從事婚慶產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)帶來了巨大商機(jī)。2. 新婚消費結(jié)構(gòu)分析統(tǒng)計顯示，全國每對新人消費結(jié)構(gòu)為：影

20、樓婚紗照3526元，結(jié)婚珠寶首飾5659元，婚紗禮服2008元，婚慶禮儀7464元，喜宴水平（不含酒水）1030元/桌，新居裝修5.6289萬元，蜜月旅游9304元，家用電器16533元，家具17263元；則這些新婚消費已達(dá)138646元。數(shù)據(jù)加權(quán)統(tǒng)計表明，如果不算購買新居和家用轎車的話，我國城鎮(zhèn)居民的新婚消費主要是新居裝修（44.75%）、新居用品（含電器和家具，26.86%）及婚慶宴請（12.89%），占總消費的84.50%，其中新居裝修和新居用品屬于長期受益性消費。其它消費項目中，蜜月旅游、珠寶首飾、婚禮慶典、婚紗攝影、婚紗禮服等真正結(jié)婚消費不足15.5%，僅1.9480萬元，與國外消費

21、的比例仍屬較小，增長空間較大，而且其中珠寶首飾仍可屬于保值性投入。在結(jié)婚消費項目選擇上，2006-2007年新人對僅結(jié)婚才需要的主要服務(wù)和產(chǎn)品選擇中，其首選為婚紗攝影（85.6%的新人需要拍攝婚紗照）；其次為婚宴服務(wù)（78.74%的新人準(zhǔn)備到酒樓舉辦婚宴）；然后依次為婚禮服務(wù)、蜜月旅游和購買婚紗，即56.2%的新人計劃請婚慶公司為他們舉辦婚禮；46.4%的新人將安排蜜月旅游；36.6%的新人要為新娘購買婚紗。新人結(jié)婚典禮選擇項目婚慶項目占比（%）需要拍攝婚紗照88.4計劃請婚慶公司策劃婚禮49.1酒樓舉辦婚宴78.7新娘購買婚紗36.8蜜月旅游67.7城市舉行婚禮的各項費用支出比例序號各項支出

22、費用(元)各項占比(%)1婚宴341200.542買首飾120000.193服裝60000.104樂隊司儀38000.065拍婚紗照30000.056其他20000.037租用車輛17000.03合計626201.00農(nóng)村舉行婚禮的各項費用支出比例序號各項支出費用(元)各項占比(%)1宴請60000.37 2首飾30000.19 3衣服30000.19 4拍婚紗照15000.09 5煙酒糖茶10000.06 6其他10000.06 7婚禮用車6000.04 合計161001.00 3. 結(jié)婚消費需求的發(fā)展趨勢盡管全國許多機(jī)構(gòu)都先后對結(jié)婚消費進(jìn)行過調(diào)查，但缺乏全國性的連續(xù)調(diào)查和報道。為此，這方面

23、的數(shù)據(jù)零星、不系統(tǒng)。我們力求從宏觀上加以描述。（1）結(jié)婚消費項目增加，62.9的新人表示要舉行婚慶，婚慶的檔次也有較大提升，婚禮現(xiàn)場的燈光、音樂、司儀等標(biāo)準(zhǔn)也節(jié)節(jié)攀升婚車檔次一溜排的寶馬、凱迪拉克等高檔婚車在大街上也能看見；對婚宴氣氛和質(zhì)量提出更高的要求；（2）結(jié)婚消費范圍不斷擴(kuò)大，新娘婚紗從以往租用型，變成了挑新款買回家，婚禮現(xiàn)場的燈光、音樂、司儀等標(biāo)準(zhǔn)也節(jié)節(jié)攀升；（3）現(xiàn)代人的婚禮正由“物質(zhì)型”向“精神型”轉(zhuǎn)變，新郎新娘越來越多地關(guān)注文化層面，更加追求時尚、健康、文明，個性化、時尚化越來越強(qiáng)化；（4）結(jié)婚年齡愈來愈大，結(jié)婚人數(shù)將逐漸下降，在2008年迎來一個新高峰；婚紗照整體市場規(guī)模略有擴(kuò)

24、大，但增長的原因主要是因為新婚夫婦數(shù)量上的增加；（5）我國的新婚消費集中在節(jié)假日，傳統(tǒng)觀念對結(jié)婚擇日仍有影響；（6）經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市里，婚禮出現(xiàn)了新的變化，婚禮的形式、內(nèi)容、地點變得多樣化、個性化；（7）婚慶從“攀比風(fēng)”、“炫耀風(fēng)”到流行“婚事應(yīng)該從簡”的觀念，目前隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又轉(zhuǎn)換成在經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力之內(nèi)的婚慶行為，得到認(rèn)可。4. 婚慶產(chǎn)業(yè)市場容量根據(jù)國家民政局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國2006年因婚禮當(dāng)日而產(chǎn)生的消費接近3000億元,預(yù)計到2008年將上升到5000億元?；閼c市場是一個有著巨大商機(jī)的市場，涉及到相關(guān)的幾十大類品種的產(chǎn)品，如服裝、攝影器材、餐飲、旅游、珠寶、禮品、服務(wù)等等，婚慶市

25、場前景樂觀。新中國建國以來最大的生育高峰期即20世紀(jì)80年代中后期出生的人群將于2007至2012年左右進(jìn)入婚齡。預(yù)計婚慶消費額有望在此基礎(chǔ)上再翻一番。毫無疑問，婚慶經(jīng)濟(jì)，已成為中國經(jīng)濟(jì)最引人注目的增長點！中國的婚慶產(chǎn)業(yè)將迎來一個前所未有的市場高峰期！不少商家已經(jīng)覬覦婚宴市場這一蛋糕了。5. 婚慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)婚慶產(chǎn)業(yè)正逐漸成長為一個新的朝陽產(chǎn)業(yè)，婚慶消費市場的婚紗禮服、婚紗攝影、婚禮服務(wù)、婚宴、珠寶首飾等行業(yè)的發(fā)展日趨成熟，并與新婚消費的其他行業(yè)如家電、家具、床上用品、室內(nèi)裝修、房地產(chǎn)、汽車、銀行保險等40多個關(guān)聯(lián)行業(yè)，逐步形成令人矚目的婚慶產(chǎn)業(yè)鏈，充滿了巨大潛在商機(jī)。在婚慶產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，

26、相關(guān)企業(yè)也越來越注重品牌服務(wù)和規(guī)模經(jīng)營，婚慶的高層次服務(wù)也在增多，整個行業(yè)都在為滿足當(dāng)代青年多元化、時尚化、個性化、追求浪漫服務(wù)的需求而努力，婚慶產(chǎn)業(yè)大的產(chǎn)業(yè)鏈正在逐步形成。（1）婚禮服務(wù)婚慶作為一個新興行業(yè)，在全國已到了火爆的程度。北京、上海、廣州、深圳，婚慶公司如雨后春筍般涌現(xiàn)，比如廣州在5年前只有30家婚慶服務(wù)公司，現(xiàn)在已經(jīng)超過了100家。婚禮服務(wù)行業(yè)分工細(xì)化，服務(wù)范圍擴(kuò)大并日益豐富，已經(jīng)包括了婚禮咨詢、婚禮策劃、婚禮化妝、MV設(shè)計拍攝、婚車出租等方面，從簡單的服務(wù)進(jìn)入全面提升階段，向文化層次發(fā)展，注重服務(wù)和多樣性、個性化。不過，目前婚禮服務(wù)行業(yè)尚無標(biāo)準(zhǔn)，缺少行業(yè)規(guī)范行為，行業(yè)整體還處于

27、起步階段。全國只有上海、河南和無錫成立了婚慶協(xié)會，其余地區(qū)婚慶行業(yè)仍處于各自為戰(zhàn)的狀態(tài)。正是因為素質(zhì)不高、缺少創(chuàng)新，造成了整個行業(yè)的大范圍低價低質(zhì)的惡性競爭。2006年北京市場現(xiàn)在注冊的婚慶公司有276家，而有執(zhí)照并且能夠提供婚慶服務(wù)的機(jī)構(gòu)大約可以達(dá)到60家左右，但實際上能保證長期正規(guī)經(jīng)營的婚慶服務(wù)機(jī)構(gòu)只有約30家，這其中真正有品牌、有一定規(guī)模和實力的大型婚慶服務(wù)機(jī)構(gòu)僅有10家左右。多數(shù)經(jīng)營婚慶業(yè)務(wù)的公司還處在“小打小鬧”階段。加上目前還沒有一個規(guī)范的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，造成了婚慶市場問題不少。（2）婚紗攝影隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長,居民生活水平的不斷提高?；榧啍z影也越來越得到廣大青年的普遍關(guān)注和熱忱參與

28、。據(jù)2005年民政部相關(guān)資料統(tǒng)計，中國每年大約有1000萬對新人喜結(jié)良緣，僅城鎮(zhèn)新人在婚禮上的消費就達(dá)4183億元人民幣，其中婚紗攝影在整個婚慶支出的比例約為15%。全國結(jié)婚產(chǎn)業(yè)調(diào)查中心2006年3月發(fā)布的中國結(jié)婚產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)查報告顯示，中國約有45萬家婚紗影樓、攝影公司、圖片社和攝影工作室，相關(guān)行業(yè)的人員近500萬，中國婚紗攝影業(yè)已成為當(dāng)今最具前景的產(chǎn)業(yè)之一，且競爭與機(jī)遇同在在婚慶消費中，婚紗攝影是婚慶經(jīng)濟(jì)的亮點之一。與婚宴、喜糖等婚慶項目相比，婚紗攝影的利潤空間還是比較大的，利潤率大約在30%-40%。2007年10月19日，據(jù)商務(wù)部披露的最新統(tǒng)計，2006年全國大型婚紗攝影企業(yè)的營業(yè)額在2

29、000萬元以上，中型企業(yè)為800-2000萬元，有的特大型企業(yè)年營業(yè)額達(dá)到5000萬元以上。全國目前各類人像攝影企業(yè)已達(dá)45萬多家，從業(yè)人員600多萬人，年營業(yè)額900多億元。目前婚紗攝影市場的特點如下：A. 婚紗照整體市場規(guī)模略有擴(kuò)大，但增長的原因主要是因為新婚夫婦數(shù)量上的增加；B. 城鄉(xiāng)的拍照率和拍照花費差距較大。價格原因在城市已經(jīng)不是新婚夫婦拒絕婚紗照的主要原因；郊區(qū)和農(nóng)村新婚夫婦不拍婚紗照的原因除了價格因素外，還因為本地婚紗照的質(zhì)量較差；C. 影樓的知名度也是新婚夫婦選擇影樓比較看重的因素；D. 中小城市的影樓經(jīng)營還不太規(guī)范，自己擁有沖印車間的影樓還不多。用于促銷方面的措施和費用也比較

30、少。(3)婚紗影樓1979年以前國內(nèi)僅有幾家比較專業(yè)的婚紗影樓，如文苑，王開，上海照相館，武漢王宮?；榧営皹钦嬲鸩绞窃?990、1991年，婚紗攝影在人們的思想觀念中興起。到1994年，中國的婚紗影樓發(fā)展高潮到來?；榧営皹窃谀戏酱蟛糠值貐^(qū)是從1994年開始發(fā)展，沿海及大型城市要稍微早些，其中主要以臺灣影樓發(fā)展較好、較快，并且賺了很多錢，導(dǎo)致很多懂影樓和不懂影樓的臺商也蜂擁而至，此時內(nèi)地的照相館也看到了影樓行業(yè)的豐厚回報，紛紛大斥資金組建婚紗影樓，雖然當(dāng)時影樓的管理水平，服務(wù)水平都不是很好，但是由于當(dāng)時影樓少，競爭小，所以內(nèi)地影樓通過不斷的學(xué)習(xí)和改進(jìn)，逐漸的成長起來。并在2000年基本上成熟起

31、來，管理和服務(wù)也達(dá)到了較高的水平，在本地樹立起一定的品牌，形成一定的市場，此時利潤最為豐厚。由于市場不穩(wěn)定，不成熟，所以好景不長，2000年以后，許多投資者由于沒有非常準(zhǔn)確的市場定位及后期市場預(yù)判，對自身綜合市場能力、管理能力和行業(yè)利潤的過高評估，造成了盲目擴(kuò)張和無序發(fā)展，行業(yè)惡性膨脹，消費者嚴(yán)重分流的混亂局面，行業(yè)市場這種表象繁榮及激烈的表象競爭，又使許多投資者及不同類型的商家，盲目的加入了這場紛繁亂戰(zhàn)，各種違規(guī)操作，暗箱操作比比皆是，許多影樓也在這場亂戰(zhàn)中流失著誠信。2003年底，市場開始出現(xiàn)整合的跡象，2004年進(jìn)入激烈的整合和被整合的爭奪之中，行業(yè)人士預(yù)判，南方將在5年之內(nèi)完成初步整合

32、，將會迎來一個新的穩(wěn)定時期。（4）婚紗禮服在90年代以前，婚紗禮服價格高昂，婚紗消費基本上都以租借為主，近年來隨著婚紗售價的下調(diào)以及對婚紗衛(wèi)生和個性化的要求，引發(fā)了買婚紗的熱潮，婚紗禮服的消費量猛增。目前，婚紗“以買代租”的消費時尚已經(jīng)為多數(shù)新婚人群所接受。在很多新婚人群中，租用婚紗的價格為人民幣180元/次600元/次（視婚紗的新舊程度而定），高檔的就要上千元，其實買一件新婚紗的費用也不過如此，而且對新人來說還有永久的紀(jì)念價值，因此大部分消費者都傾向于購買婚紗禮服。舊婚紗的消毒處理無法保證，許多新人為了避免交叉感染，也選擇了“以買代租”的消費模式。世界以上的婚紗品牌都是在中國國內(nèi)加工貼牌的，

33、由于事前簽有協(xié)議，這些婚紗是不會在國內(nèi)銷售的。目前中國婚紗禮服業(yè)中，具有一定規(guī)模、檔次和效益的婚紗禮服生產(chǎn)企業(yè)主要集中在廣東潮州、中山、深圳、廣州、江蘇蘇州、福建廈門和泉州等地，他們主要從事貿(mào)易加工?，F(xiàn)在中國的婚紗批發(fā)市場已形成廣州、蘇州兩大集散地，國內(nèi)從事婚紗禮服生產(chǎn)銷售的經(jīng)營體超過1500家，從業(yè)人員超過3萬人。曾經(jīng)名噪東南亞的廣州婚紗一條街，近年受蘇州婚紗街沖擊，影響式微。目前，國內(nèi)的婚紗仿冒品過多、質(zhì)量普遍較差，而品牌貨又太貴，這些因素給中國的婚紗消費者帶來了困惑。（5）婚宴服務(wù)近年來，結(jié)婚的高峰年引發(fā)了婚宴市場的火暴。根據(jù)各大城市的報紙報道統(tǒng)計，從2005年以來，北京、上海、廣州、深

34、圳等各大飯店的全年婚宴就大多提前排滿。目前我國已經(jīng)形成了“五一”“十一”兩個大的婚宴市場消費旺季?；檠缋麧櫹鄬Ρ容^高，即使酒店免費提供一系列新人蜜月套房、喜慶蛋糕、鮮花等優(yōu)惠，婚宴的利潤率也達(dá)30%40%，大部分酒店50%以上的利潤來自承辦婚宴。與此同時，婚宴的檔次也明顯提升，這兩年喜宴投資花費有明顯上漲之勢，據(jù)酒店業(yè)內(nèi)人士介紹，婚宴消費30桌以下已是少數(shù)，大部分在50-80桌之間，有的則超過百桌。(5)婚慶產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式新興的婚慶產(chǎn)業(yè)就是傳統(tǒng)意義上僅注重婚慶典禮的婚慶行業(yè)的延伸與擴(kuò)充。它不僅是一個涉及行業(yè)面廣的服務(wù)綜合性產(chǎn)業(yè)，而且是一個消費高峰期非常集中、非理性消費且消費額高的產(chǎn)業(yè)。目前，婚

35、慶產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式主要有三類。一類是產(chǎn)品服務(wù)型商業(yè)模式，如獨立的婚慶產(chǎn)品生產(chǎn)銷售商、婚慶服務(wù)提供商等；一類是品牌型商業(yè)模式，如品牌連鎖、網(wǎng)絡(luò)營銷；還有一類是整合型商業(yè)模式，如婚博會、結(jié)婚展等。產(chǎn)品服務(wù)型商業(yè)模式(獨立的婚慶產(chǎn)品生產(chǎn)銷售商、婚慶服務(wù)提供商)；品牌型商業(yè)模式(品牌連鎖,網(wǎng)絡(luò)營銷)；整合型商業(yè)模式(婚博會，結(jié)婚展，時尚婚慶產(chǎn)業(yè)展，攝影購物廣場，婚慶廣場)。6. 我國婚慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著婚慶市場的快速發(fā)展，現(xiàn)已經(jīng)形成了“五一”“十一”兩個大的婚慶市場消費旺季，各地的婚紗攝影、婚禮服務(wù)、婚宴場所、蜜月旅游等企業(yè)早在每年的2、3月份和7、8月份就開始為這兩大結(jié)婚旺季策劃籌備。（1）產(chǎn)業(yè)鏈逐步

36、形成我國結(jié)婚產(chǎn)業(yè)在婚禮服務(wù)、婚紗攝影、婚紗禮服生產(chǎn)、婚宴服務(wù)四大行業(yè)龍頭企業(yè)帶動下，76個關(guān)聯(lián)行業(yè)相互連接，逐步形成了以結(jié)婚消費產(chǎn)品和服務(wù)為核心的行業(yè)集群?；閼c消費市場的婚紗禮服、婚紗攝影、婚禮服務(wù)、婚宴、珠寶首飾等行業(yè)的發(fā)展日趨成熟，并與新婚消費的其他行業(yè)如家電、家具、床上用品、室內(nèi)裝修、房地產(chǎn)、汽車、銀行保險等40多個關(guān)聯(lián)行業(yè)，逐步形成令人矚目的婚慶產(chǎn)業(yè)鏈，充滿了巨大潛在商機(jī)。（2）總量規(guī)模隨著婚慶市場的快速發(fā)展，現(xiàn)已經(jīng)形成了“五一”“十一”兩個大的婚慶市場消費旺季，各地的婚紗攝影、婚禮服務(wù)、婚宴場所、蜜月旅游等企業(yè)早在每年的2、3月份和7、8月份就開始為這兩大結(jié)婚旺季策劃籌備。各種婚紗攝

37、影、婚禮服務(wù)的企業(yè)數(shù)量持續(xù)增加，市場供給總量有所擴(kuò)大。依據(jù)中國婚博會對相關(guān)行業(yè)專家的調(diào)研，全國婚紗影樓平均每年以10%的速度增加，影樓婚紗銷量每年至少以20%的速度遞增；北京2004年到2005年11月份有276家婚禮服務(wù)公司注冊，2006年至少翻番。（3）企業(yè)規(guī)模中國結(jié)婚產(chǎn)業(yè)的主要行業(yè)企業(yè)的規(guī)模較小，從業(yè)經(jīng)營者水平參差不齊，從從業(yè)平均人數(shù)來看，全國各城市的婚慶企業(yè)的平均從業(yè)人員均很少，婚禮策劃企業(yè)平均每家從業(yè)人員10人左右，婚紗攝影企業(yè)平均每家40-60人，一些婚慶公司甚至只有一間辦公室四處到處聯(lián)系分項服務(wù)。盡管婚紗禮服生產(chǎn)企業(yè)具有大中型企業(yè)，但除中國潮州、廈門等大型生產(chǎn)基地外，手工定制和家

38、庭作坊式的小型企業(yè)還是占大多數(shù)。為了對行業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行規(guī)范，提升從業(yè)者的專業(yè)素質(zhì)，2004年4月底，中國社會工作協(xié)會婚慶行業(yè)委員會出臺一項政策：從2004年開始在國內(nèi)婚慶行業(yè)推行婚慶策劃人、主持人持證上崗制度。中國社會工作協(xié)會婚慶行業(yè)委員會出臺一項政策，規(guī)定2004年五一前夕開始在國內(nèi)婚慶行業(yè)推行婚慶策劃人、主持人持證上崗制度。（4）區(qū)域市場結(jié)構(gòu)婚慶行業(yè)消費的區(qū)域性特點非常明確，婚慶產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特點也很明確，在全國各地區(qū)都有自己知名的婚慶策劃公司、婚紗攝影公司，在當(dāng)?shù)厥袌鲆呀?jīng)形成了一定的知名度和良好的口碑。區(qū)域分布上，結(jié)婚產(chǎn)業(yè)各行業(yè)的企業(yè)產(chǎn)品銷售和服務(wù)區(qū)域性很強(qiáng)，很少出現(xiàn)跨地區(qū)經(jīng)營的大型連鎖企

39、業(yè)。服務(wù)企業(yè)主要集中在北京、上海等相對發(fā)達(dá)城市，生產(chǎn)企業(yè)主要集中在沿海及發(fā)達(dá)的大中城市，在小城市的分布較少。（5）地域性的行業(yè)品牌正在形成由于結(jié)婚產(chǎn)業(yè)是一個新興的服務(wù)行業(yè)，除原來相關(guān)行業(yè)的遷移品牌外，真正全國性結(jié)婚產(chǎn)業(yè)品牌各地尚未形成，但一批在當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~大、具有競爭優(yōu)勢的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，正在逐漸形成行業(yè)品牌，優(yōu)勢企業(yè)主導(dǎo)的行業(yè)整合將提升市場集中度和行業(yè)整體盈利水平。近年來在北京、上海、廣洲、深圳等新婚消費能力很強(qiáng)的地區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了連鎖經(jīng)營的服務(wù)企業(yè)，這涉及到婚紗禮服、婚紗攝影、婚禮服務(wù)等方面。例如色色攝影、金夫人攝影等知名影樓早就實現(xiàn)了全國連鎖、本地分區(qū)布點的格局。（6）全國缺少婚慶“一條龍”

40、服務(wù)的專業(yè)市場：市場呈高度分散局面，全國婚紗市場呈廣州、上海、蘇州三角鼎力局面，但其他各地婚慶產(chǎn)品主要參雜在服裝、禮品、小商品市場內(nèi)，高檔產(chǎn)品，珠寶、服裝等主要到百貨商場、專賣店采購，婚慶公司、攝影公司、鮮花專賣店散居在城市的各角落，市場呈高度分散局面，目前沒有真正意義做到婚慶服務(wù)“一條龍”服務(wù)市場。（7）新市場建設(shè)熱開始升溫：我國婚慶用品批發(fā)市場起步較晚，與消費需求一定的差距，近年來北京、上海、蘇州等地在政府的政策導(dǎo)向下開始新建各類婚慶用品批發(fā)市場的建設(shè)，新市場建設(shè)熱開始升溫，新建婚慶市場多數(shù)以攝影器材和婚紗禮物為主題，面積基本在2萬平米以下，以中小型市場為主。7. 我國婚慶產(chǎn)業(yè)存在的問題快

41、速發(fā)展的婚慶產(chǎn)業(yè)也存在著一定的問題。中國婚慶產(chǎn)業(yè)品牌成長還處在蹣跚學(xué)步階段。市場的良莠不齊、誠信缺失，使許多新人對新婚消費充滿不信任。因此，從行業(yè)規(guī)律看，婚慶市場洗牌在即，亟須出現(xiàn)強(qiáng)勢品牌來提升服務(wù)質(zhì)量。婚慶行業(yè)要把握好市場脈搏，提升文化內(nèi)涵，開發(fā)出符合市場的商品。對于日益壯大的婚慶市場，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)管理，如對婚慶公司從審批注冊到管理，從等級到價位，都應(yīng)該有一套相應(yīng)的規(guī)定和措施，并且嚴(yán)格把關(guān)，規(guī)范運作。要樹立品牌意識，增強(qiáng)整個產(chǎn)業(yè)鏈的吸引力，樹立行業(yè)整體信譽(yù)形象。（1）產(chǎn)品服務(wù)同質(zhì)化，不能滿足個性化需求；（2）前景看好但混亂無序，產(chǎn)業(yè)服務(wù)不規(guī)范，“紅色投訴”居高不下，誠信問題嚴(yán)重；（3）婚慶

42、公司良莠不齊，魚龍混雜現(xiàn)象影響行業(yè)發(fā)展；（4）高端新婚消費市場不成熟，缺乏為高收入新婚人群量身定做的產(chǎn)品和服務(wù)；（5）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)欠缺，行業(yè)管理力不從心；（6）資源配置效率低下，產(chǎn)業(yè)資源亟待整合，旺季之后婚慶行業(yè)面臨洗牌；（7）缺乏符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)營銷模式；（8）從業(yè)人員素質(zhì)偏低，各種職業(yè)培訓(xùn)不夠發(fā)達(dá)。8. 我國婚慶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢（1）行業(yè)分工細(xì)化，服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，提供的新婚消費產(chǎn)品和服務(wù)更加豐富；（2）服務(wù)質(zhì)量將不斷提升，更注重服務(wù)檔次和內(nèi)容，有系統(tǒng)的職業(yè)取向序列；（3）各類婚慶服務(wù)公司合縱連橫、行業(yè)內(nèi)與企業(yè)間“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”、資源整合、共贏發(fā)展趨勢；（4）婚慶產(chǎn)業(yè)“掘金”行業(yè)不斷擴(kuò)充，新婚消費

43、蛋糕持續(xù)增大；（5）各地區(qū)婚慶協(xié)會不斷成立，將大力提倡貼心服務(wù)、誠信服務(wù)；（6）政府更加重視婚慶文化，制定和完善新婚消費行業(yè)規(guī)范，整治行業(yè)市場；（7）企業(yè)更加注重創(chuàng)建婚慶產(chǎn)業(yè)知名品牌，打造核心競爭力，提高全行業(yè)經(jīng)營管理水平；（8）網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代科技手段在婚慶產(chǎn)業(yè)中將發(fā)揮更大的宣傳和銷售作用9. 分析概述婚慶市場屬于消費市場的一次性消費，并且結(jié)婚對于個人人生的意義非常巨大，其對消費市場提供者的個性化和價值感要求比較高，從全國城市或者農(nóng)村婚慶消費額還是婚慶消費結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)越來越高的特點，同時對于傳統(tǒng)婚慶模式的突破正走向中式西化或者西式中化的變化。根據(jù)北京婚慶協(xié)會2007年的數(shù)據(jù)，婚慶人均消費為15萬元，

44、按照2007年城鎮(zhèn)人均可支配收入21989元計算，其婚慶消費額接近收入的8倍?？梢姵俗》亢推嚨却笞谙M品，婚慶消費是個人人生消費的第二大支出。隨著收入的不斷提高，這個比例有不斷上升的趨勢，同時對婚慶產(chǎn)品的需求也越來越大，對婚慶產(chǎn)品多樣化需求和產(chǎn)品個性化打造要求也越來越高，婚慶的形式從酒店式婚禮、近郊婚禮慢慢走向胡同婚禮、郊外度假婚禮、國外婚禮等等。鑒于婚慶市場出現(xiàn)的新特點和當(dāng)前北京市場所能提供的一些婚慶產(chǎn)品，個性化、草地婚禮、參與式婚禮乃至一體化、一站式婚禮消費需求尚不能有效得到滿足，這也是本項目從區(qū)位優(yōu)勢、立地條件等綜合考慮旨在打造溫榆河畔一站式結(jié)婚消費場所的初步定位之所在。(二) 會議

45、酒店市場分析近十幾年來中國會展業(yè)發(fā)展非常迅猛，可以說這是伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及對外交流的擴(kuò)展使之得到了迅速的發(fā)展。而酒店作為成本會議的住宿功能乃至直接做為會議的承辦場所進(jìn)來發(fā)展越來越快，同時也呈現(xiàn)出訂單式發(fā)展和個性化需求的趨勢，承辦會議的同時提供休閑、度假、健康等配套功能的會議酒店越來越受到歡迎。1. 會議酒店興起的背景長期以來，國內(nèi)星級酒店一直處于惡性價格競爭的怪圈，導(dǎo)致酒店業(yè)市場競爭激烈，整體盈利水平下降。在這樣的背景下，中國酒店業(yè)開始探索全方位發(fā)展道路，“主題化”、“特色化”、“細(xì)分化”成為國內(nèi)酒店業(yè)的發(fā)展趨勢。針對酒店市場高度細(xì)分化的特點，一大批定位專一細(xì)分市場的主題酒店應(yīng)勢而生，例

46、如經(jīng)濟(jì)型酒店、度假酒店、商務(wù)酒店、會議酒店等。會議酒店在會展旅游市場規(guī)模壯大的背景下逐漸興起。隨著中國在世界上的政治、經(jīng)濟(jì)地位日益提高，中國與世界各國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流與合作日益緊密與頻繁，越來越多的國際大型會議在中國召開；同時，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，各種類型的國內(nèi)商貿(mào)會議、展覽活動也日益繁榮。近10年來，中國會展業(yè)總規(guī)模保持年均近20的增長速度，2006年全國舉辦的各類展會3000多個，會展業(yè)直接收入達(dá)140億元人民幣左右。會展旅游市場的興起為會議酒店提供了穩(wěn)定的客源，從而直接帶動了會議酒店的快速發(fā)展。一方面，會展旅游市場給會議酒店帶來了較高的經(jīng)濟(jì)收益。據(jù)2007中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計顯示，在

47、2006年五星級酒店市場的房價貢獻(xiàn)中，酒店會議團(tuán)體的平均房價為736元，大型會議/會展的平均房價為905元，而國內(nèi)旅游團(tuán)的平均房價僅為508元。另一方面，開展會議業(yè)務(wù)極大地提高了酒店品牌知名度與美譽(yù)度，帶來了酒店無形資產(chǎn)的增值。會議酒店接待來自不同國家、區(qū)域的住店者，成功的會議接待不僅使他們會成為酒店的忠誠顧客，而且會向其他顧客傳播酒店良好的口碑；同時，酒店接待重要國際、國內(nèi)會議，必然會成為世界新聞媒體關(guān)注的焦點，媒體在報道會議的同時也間接地宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度。因此，在國內(nèi)酒店業(yè)競爭激烈、盈利水平較低的背景下，會議酒店以其較高的盈利水平、廣闊的發(fā)展前景為廣大投資者所青睞，

48、從而推動了國內(nèi)會議酒店的逐漸興起。 2. 會議酒店發(fā)展的現(xiàn)狀特征（1）會議酒店市場巨大 會展市場保持持續(xù)、快速增長為會議酒店提供了穩(wěn)定的客源，從而支撐其迅速興起。近年來，隨著世界經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展以及全球經(jīng)濟(jì)一體化的不斷深入，跨國、跨區(qū)域的經(jīng)貿(mào)會議、展覽活動日益頻繁。目前全球每年會議收入約2200億美元，且以8%至10%的速度增長。據(jù)國際會議協(xié)會(ICCA)統(tǒng)計，全球每年舉辦的國際會議中，參加國超過4個、參加人數(shù)超過50人的國際會議有40萬個，其市場價值超過2800億美元。隨著中國在世界上的政治、經(jīng)濟(jì)地位日益提高，中國與世界各國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流與合作日益緊密與頻繁，越來越多的國際大型會議在中

49、國召開。例如1999年昆明世博會、2001年博鰲亞洲論壇、亞太經(jīng)合會議、2008年北京奧運會、2010年上海世博會、2010年廣州亞運會、2011年深圳世界大學(xué)生運動會等。中國占據(jù)國際會議市場的市場份額越來越大。同時，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，各種類型的國內(nèi)商貿(mào)會議、展覽活動也日益繁榮。2006年全國舉辦的3000多個各類展會，帶動交通、酒店、通信等10多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的收入高達(dá)1260億元人民幣。酒店業(yè)是與會展業(yè)聯(lián)系最為緊密的關(guān)聯(lián)行業(yè)之一，會議酒店是開展會展活動的必要組成部分，它是會展旅游者進(jìn)行會議、住宿、餐飲、娛樂等活動的場所。會展業(yè)的快速增長為中國會議酒店發(fā)展開拓了廣闊的空間。目前，在分別以北京

50、、上海和廣州為中心的渤海灣、長三角，珠三角三個主要會展經(jīng)濟(jì)帶都形成了數(shù)量眾多、規(guī)模較大的會議酒店群。據(jù)調(diào)查顯示，每屆廣交會開幕后廣州市主要賓館平均出租率都要高達(dá)95以上，平均房價也達(dá)到平時價格的2至3倍。會展已經(jīng)成為會議酒店收入來源的重要組成部分。（2）會議酒店競爭激烈 在國內(nèi)會展旅游市場興起的背景下，越來越多的國內(nèi)高星級酒店看好會議酒店發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)型為會議型酒店或者改造、更新酒店的會議設(shè)施設(shè)備以強(qiáng)化酒店提供會議服務(wù)的能力。例如，在北京，中國大飯店、王府飯店、國際飯店、新世紀(jì)飯店等都已開始從雷同單一的旅游飯店定位轉(zhuǎn)向商務(wù)酒店會議酒店，廣州中國大酒店的改造的重要內(nèi)容之一就是增加會議設(shè)施。國內(nèi)

51、大量高星級酒店涌入會議酒店市場直接導(dǎo)致了會議酒店市場競爭日趨激烈。尤其是中小型會展市場，由于其所需的會展場所較小，會議設(shè)備要求不高，很多高星級酒店都能夠滿足這部分市場需求，市場門檻相對較低，市場競爭尤其激烈。同時，越來越多的世界著名酒店集團(tuán)看好逐漸興起的中國會議市場，紛紛大舉進(jìn)入這一市場。例如洲際酒店集團(tuán)已經(jīng)將其旗下高檔酒店品牌皇冠假日酒店定位為會議型酒店，主攻展會市場。此外，香格里拉、凱悅、雅高、喜來登、日航、希爾頓、半島、凱賓斯基等國際酒店集團(tuán)也開始搶占國內(nèi)高端會議旅游市場?？梢灶A(yù)見，隨著國際酒店集團(tuán)介入會議旅游市場的廣度與深度的不斷延伸，中國會議酒店市場競爭也越來越激烈。 （3）會議酒店

52、布局集中 會議酒店選址考慮的重要因素之一是會議客源。因此，會議酒店市場布局主要集中于會展業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)域與城市。2006年我國會展業(yè)格局已經(jīng)初步成型，形成了分別以北京、上海和廣州為中心的渤海灣、長三角，珠江三角洲三個主要會展經(jīng)濟(jì)帶。2006年全國十大城市展會數(shù)量排名中，上海、北京、廣州位居前三甲。中心城市發(fā)展的同時拉動和輻射了一批周邊區(qū)域。以上海為例，周圍的蘇州、杭州、南京、寧波等城市2006年會展業(yè)蓬勃發(fā)展，區(qū)域集聚效應(yīng)凸現(xiàn)。會議市場的區(qū)域集聚導(dǎo)致了會議酒店布局的區(qū)域聚集。目前，在分別以北京、上海和廣州為中心的渤海灣、長三角，珠三角三個主要會展經(jīng)濟(jì)帶都形成了數(shù)量眾多、規(guī)模較大的會議酒店群。而在國

53、內(nèi)其他二線中小城市，由于不太具備規(guī)模會議市場需求，更多的是多元化、小規(guī)模的中小型會議市場。因此，大多二線中小城市都沒有專門的大型會議酒店，主要由星級酒店滿足會議市場需求。總之，會議酒店市場布局受市場需求驅(qū)動影響，呈現(xiàn)出兩極分化的特征：分別以北京、上海和廣州為中心的渤海灣、長三角，珠江三角洲三個主要區(qū)域會議酒店大量聚集，酒店數(shù)量與規(guī)模均呈加速發(fā)展態(tài)勢的特征；而大量二線中小城市的會議酒店數(shù)量少、分布散，發(fā)展緩慢。3. 會議酒店發(fā)展存在的問題（1）會議酒店主題功能不強(qiáng) 酒店功能是指酒店產(chǎn)品具有的使用價值，一般旅游酒店都具備的功能包括住宿、餐飲、商務(wù)、娛樂等功能。會議型酒店除了具備上述共性的功能以外，

54、它還具備特殊的會議功能，即為會議旅游者開展一系列會議活動提供會議設(shè)施設(shè)備與服務(wù)。在酒店主要功能方面，雖然有85的受訪酒店強(qiáng)調(diào)自己酒店的主要功能是會議功能，但是從40家被調(diào)查會議酒店的客源結(jié)構(gòu)比重的平均值來看，會議客人所占比重平均值為20；酒店主要承接的會議規(guī)模在200人以下的酒店有25家，所占比重為62.5；有完整會議接待團(tuán)隊的酒店只有17家，所占比重為42.5%。通過以上調(diào)查數(shù)據(jù)分析，可以得出結(jié)論：大多數(shù)國內(nèi)會議酒店在功能定位上并沒有突出其會議功能，而仍然在沿襲旅游酒店的傳統(tǒng)功能。在經(jīng)營會展市場方式方面，國內(nèi)會議酒店大多采取輔助式經(jīng)營方式，即酒店與會展主辦單位、會議協(xié)會、會展場館等分工協(xié)作，

55、共同招徠、接待會展客人，酒店為其提供住宿、餐飲、娛樂等酒店服務(wù)，會展場館以及其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)為其提供會議場所、會議設(shè)施設(shè)備、會議翻譯等其他會議服務(wù)。在輔助式經(jīng)營方式中酒店參與會展旅游市場經(jīng)營的程度較淺，酒店僅起輔助角色，會議功能不突出；它具有進(jìn)入門檻低、設(shè)施設(shè)備投資小、經(jīng)營風(fēng)險小、利潤大等優(yōu)點。但是，這種經(jīng)營方式也存在著諸多弊端：首先，由于進(jìn)入門檻較低，因此采用輔助式經(jīng)營方式的酒店競爭最激烈；其次，由于酒店只是承擔(dān)會議服務(wù)中很少的一部分，酒店會議功能不突出，只能分得整體利潤的少部分，盈利水平有限；最后，由于會議中心、展覽中心等會議主辦單位掌握了客源，酒店在與其合作過程中缺乏討價還價的砝碼。 （

56、2）會議酒店硬件設(shè)施不全 會議酒店擁有完備的會議硬件設(shè)施是提供全面會議服務(wù)的前提條件。據(jù)美國旅館業(yè)的一份調(diào)查表明，88%的協(xié)會會議組織者、64%的公司會議組織者都認(rèn)為在選擇飯店時要重點考慮飯店“會議廳數(shù)量、大小、質(zhì)量以及會議設(shè)備的是否齊全”。針對國內(nèi)40家會議酒店的問卷調(diào)查顯示，國內(nèi)會議酒店的會議服務(wù)硬件設(shè)施不完善，主要表現(xiàn)為酒店會議場館設(shè)備不齊全、檔次不夠。問卷調(diào)查顯示，被調(diào)查的40家會議酒店雖然都有會議室，但是擁有多種不同等級、規(guī)格的會議場地、展覽場地的酒店所占比重不高，為55，特別是擁有能夠容納500人以上容量會議室的酒店則更少，所占比重為10。會議設(shè)備種類繁多，主要包括放映設(shè)備（幻燈機(jī)

57、、投影儀、銀幕、計算機(jī)、錄像機(jī)、鐳射筆等），音響設(shè)備（麥克風(fēng)、錄放音設(shè)備、音響）等，特殊視聽系統(tǒng)（多媒體設(shè)備、可視電話會議系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、同聲傳播、會議表決系統(tǒng)、視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)等）。而在被調(diào)查的40家會議酒店中，最缺乏的是較為先進(jìn)的會議視聽系統(tǒng)，例如可視電話會議系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)等。國內(nèi)會議酒店的硬件設(shè)施不完善直接制約了其提供高質(zhì)量會議服務(wù)的能力，從而成為其拓展會議市場的一大瓶頸。（3）會議酒店服務(wù)水平不高 目前，國內(nèi)很多高檔會議酒店的裝潢豪華程度以及設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)程度并不遜色于國外知名會議酒店，可無論從經(jīng)濟(jì)效益、市場份額、口碑效應(yīng)，還是從綜合實力方面都遠(yuǎn)落后于國外知名會議酒店。其中重要原

58、因之一就在于國內(nèi)會議酒店的服務(wù)水平不高。首先，國內(nèi)會議酒店在服務(wù)的規(guī)范化、制度化方面仍然不足。據(jù)問卷調(diào)查顯示：在會議服務(wù)流程上僅有55的會議酒店做到了服務(wù)過程涵蓋會前、會中以及會后的全過程；在服務(wù)項目上，酒店傳統(tǒng)服務(wù)項目作得比較好，而在會議營銷、會議展廳設(shè)計、會議策劃、會議翻譯服務(wù)等會議專業(yè)服務(wù)項目上做得不盡如人意。其次，國內(nèi)會議酒店在服務(wù)個性方面則更為薄弱。據(jù)問卷調(diào)查顯示：國內(nèi)40家會議酒店僅有60的酒店在會議期間為VIP客人提供專門的VIP小組為其服務(wù)，只有少數(shù)酒店將個性化服務(wù)作為酒店的經(jīng)營特色，反映了大部分酒店并不重視個性化服務(wù)。因此，國內(nèi)會議酒店在服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、個性化方面都有許

59、多改進(jìn)的地方。服務(wù)水平不高也成為限制國內(nèi)會議酒店提高整體競爭力的重要障礙。 （4）會議酒店專業(yè)人才不多 為了有效地開展相關(guān)會議專業(yè)服務(wù)，酒店必須配備一支集合各方面具有嫻熟的專業(yè)技術(shù)與服務(wù)技能的會展服務(wù)人才隊伍，包括會議營銷員、會議策劃、會議組織管理人才、會議服務(wù)經(jīng)理、會場服務(wù)員、會議設(shè)備技術(shù)員、會議翻譯等。我國會議酒店發(fā)展起步晚，也缺少專門的院校培養(yǎng)酒店會議管理人才，導(dǎo)致當(dāng)前國內(nèi)會議酒店專業(yè)人才缺乏。問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：40家被調(diào)查的國內(nèi)會議酒店中擁有“成熟而完整的會議接待團(tuán)隊”的酒店只有8家，所占比重僅為20；而絕大多數(shù)被調(diào)查對象對“您認(rèn)為理想的會議接待團(tuán)隊?wèi)?yīng)該是什么樣的？”這一問題沒有回答，

60、反映了國內(nèi)很多會議酒店不知道如何構(gòu)建一支完整、高效的會議接待團(tuán)隊。目前國內(nèi)會議酒店中大多數(shù)從事會議接待工作的人員都是臨時抽調(diào)的非專業(yè)人士，他們沒有專業(yè)的會議服務(wù)管理教育背景，僅僅憑借在酒店多年的工作經(jīng)驗來開展會議接待服務(wù)。而國外有關(guān)研究表明，經(jīng)營飯店的經(jīng)驗并不能滿足對會展旅游者服務(wù)的素質(zhì)要求。例如對一些高級的會議專用設(shè)備，酒店設(shè)備操作員不懂如何調(diào)試，酒店工程部員工不懂如何搶修，酒店營銷人員不懂國內(nèi)外會議市場以及國際不同類型會議組織者的專業(yè)知識，酒店會議組織人員不懂會議策劃、安排、協(xié)調(diào)等等。因此，專業(yè)人才缺乏成為國內(nèi)會議酒店提高會議服務(wù)能力的最大的瓶頸之一。 4. 會議酒店發(fā)展的路徑選擇 （1）

61、會議酒店的一體經(jīng)營 會議酒店要想更深度地參與會展旅游市場經(jīng)營，獲得更多的利潤，一體化經(jīng)營方式則是最優(yōu)選擇。一體化經(jīng)營指的是酒店業(yè)務(wù)與會展業(yè)務(wù)的一體化，即酒店不斷縱向延伸產(chǎn)業(yè)鏈，以酒店業(yè)務(wù)為核心，將會議營銷、會議策劃、會議組織、專業(yè)人才服務(wù)、會議設(shè)備租賃、車輛租賃、旅游參觀、購物等多元業(yè)務(wù)整合在一起，形成完整的會議產(chǎn)業(yè)鏈，從而為會展旅游者提供整體的會議產(chǎn)品與服務(wù)。會議酒店一體化經(jīng)營模式的優(yōu)點體現(xiàn)在：突出了會議酒店的會議功能，明確了酒店的市場定位；進(jìn)入門檻高，從而有效阻擋部分潛在競爭者進(jìn)入；酒店在會展經(jīng)營中參與度高，將會展產(chǎn)業(yè)鏈中更多業(yè)務(wù)整合在酒店業(yè)務(wù)中，從而能夠獲得會展產(chǎn)業(yè)鏈上不同環(huán)節(jié)的利潤；酒

62、店對客源等經(jīng)營資源擁有控制權(quán)，經(jīng)營穩(wěn)定性高，有利于酒店打造品牌和構(gòu)建市場網(wǎng)絡(luò)。當(dāng)然，一體化經(jīng)營模式對酒店的會議場所和設(shè)備設(shè)施、資金實力、營銷網(wǎng)絡(luò)、人力資源等要求很高。例如在會議場所方面，酒店要有多種不同等級、規(guī)格的會議場地，特別是能夠接待大型會議的大會議室；在營銷網(wǎng)絡(luò)方面，酒店要有較強(qiáng)的會議營銷實力、成熟高效的營銷團(tuán)隊、遍及世界的營銷網(wǎng)絡(luò)以推銷酒店會議產(chǎn)品?？傊?，一體化經(jīng)營模式對酒店的經(jīng)營資源要求較高。 （2）會議酒店的設(shè)施完善 為了有效地經(jīng)營會展市場，會議酒店應(yīng)有效地完善酒店的會議場所和會議設(shè)施設(shè)備。會議酒店應(yīng)首先要在科學(xué)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上對會議酒店市場進(jìn)行細(xì)分，結(jié)合酒店自身的實際情況選擇特定

63、的目標(biāo)市場，例如協(xié)會/團(tuán)體組織會議、公司會議、學(xué)術(shù)會議、商貿(mào)會議等；然后，酒店需要分析目標(biāo)市場的需求特征，然后針對性地配置齊全酒店必備的會議場所和設(shè)施設(shè)備。對于會議場所、設(shè)施設(shè)備的獲取方式主要有兩種：一種是會議酒店可以通過購買、建造、租賃等形式獲??；另一方面，酒店也可以采取虛擬經(jīng)營的形式獲取，即酒店通過與其他企業(yè)簽訂協(xié)議的方式建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，利用其他企業(yè)的會展場所和設(shè)施設(shè)備共同接待會議活動。對于利用率較高的設(shè)施設(shè)備，酒店應(yīng)考慮主要通過第一種方式獲??；而對于不經(jīng)常使用而購置成本又較高的設(shè)施設(shè)備，酒店可以考慮主要通過第二種方式獲取，這樣既減小了酒店的投資風(fēng)險，又避免了設(shè)備的閑置浪費。例如若酒店的目標(biāo)市場是公司會議市場，那么酒店主要配備高質(zhì)量但規(guī)模較小的會議室，而在接待大型會議時可以與會展公司進(jìn)行合作。 （3）會議酒店的服務(wù)創(chuàng)新 服務(wù)是酒店產(chǎn)品的重要組成部分，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平會增加顧客的滿意度和忠誠度，樹立良好的酒店形象。而對于會議型旅游者來說，其需求包含三個方面：會展公務(wù)、休閑娛樂和自我發(fā)展。會議酒店應(yīng)針對會展旅游者需求特點提供全面專業(yè)化的服務(wù)。會展公務(wù)是會議客人的核心需求，飯店應(yīng)為會展客人提供完成會展公務(wù)活動所需的基本產(chǎn)品。服務(wù)過程應(yīng)包括會前、會中以及會后的全過程；服務(wù)項目包括會議