房地產報告 項目可行性報告

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1、蕪湖錦天房地產開發(fā)（集團）有限公司住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理房地產景觀規(guī)劃設計經典案例、整套施工圖合集 13118153797第一章 總 論 1、申請項目的主要內容 1天和苑小區(qū)地塊位于蕪湖市中心區(qū)五一廣場西北角（為一類地區(qū)），該地塊總用地面積46809㎡，原為蕪湖市天河羽絨廠用地，沿五一廣場正面一幢原天河羽絨廠辦公樓計劃保留，該地塊平面呈三角形，地勢平坦，其東南兩側臨城市主干道九華山路和團結西路。西北臨長寧路，該地塊交通便捷，周邊城市基礎設施完善，交通便利

2、，環(huán)境整潔，地理位置優(yōu)越，南距市中心的赭山公園垂直距離僅為180M，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，2結合城市環(huán)境發(fā)展及地域環(huán)境特征設計現(xiàn)代建筑群，擬建15-25-29的現(xiàn)代高品位的高層住宅社區(qū)。 2、社會經濟意義 1該項目的開發(fā)建設是蕪湖市重點工程項目之一，目前該項目周邊已開發(fā)建成了香樟花園、仁和小區(qū)，汀苑小區(qū)已經逐步形成了蕪湖新型城區(qū)之一，因此項目建成以后將填補該地區(qū)沒有高層的歷史，滿足居民的各個層次的需要，2公司將計劃綜合考慮整個小區(qū)景觀，對地面進行重新裝修改造，精心組織實施，重新建設一個環(huán)境優(yōu)美、生活方便、文化氛圍濃郁、功能配套的“自然與人文和諧共生的風景家園”，勢將成為蕪湖城市景觀的新亮點。

3、 3、實施項目優(yōu)勢及風險 實施項目優(yōu)勢： 1從城市發(fā)展趨勢來分析：蕪湖市區(qū)自1998年以來，每年商住樓開工建設面積150萬平方米，竣工面積約為150萬平方米，存量約為10萬平方米，（2001年市區(qū)商品房上市量為100萬平方米，銷售量110萬平方米，）形成需求大于供給的市場局面，2003年上半年商品房銷售28.3萬平方米，同比增長84.73％，總體上保持了健康，快速發(fā)展態(tài)勢，供求基本平衡，隨著我市經濟快速增長，工業(yè)化和城市化加快，郊區(qū)和三縣的一些集鎮(zhèn)將劃入城市，部分農村人口轉為城市人口，在這種轉移和流動過程中，必將帶來新城鎮(zhèn)的興起，舊城鎮(zhèn)的更新和外延。更顯得市區(qū)一類地區(qū)的土地稀缺，2另隨著“濱

4、江大道”，“南門灣古城”，“東郊路商業(yè)街”，“美食街二期工程”等一批重點工程落實啟動， 這些無疑給房地產開發(fā)帶來千載難逢的良機。2003年蕪湖土地拍賣11宗，面積達50萬平方米，合同價格7.8億，意味著土地價比去年增長了20%。3由于種種客觀因素使得原華僑皮鞋廠地塊，火柴廠地塊和蕪湖電機廠地塊等項目流拍，這將造成未來幾年的市場商品房供應將可能減少，對本項目上市銷售的優(yōu)勢將是非常大，4另2002年8月以后拍賣的土地規(guī)劃要求除天河苑以外都是多層項目，這無疑對天河苑的高層定位又是一項非常大的優(yōu)勢。5因此只要抓住未來的市場機遇，用心建設項目，必將給社會和自身發(fā)展帶來雙贏效益。 實施項目風險： 1 2

5、002年蕪湖新馬投資公司開發(fā)的“南瑞新城”近50萬平方米和蕪湖長江長置業(yè)有限公司正在開發(fā)的“長江長現(xiàn)代城”46萬平方米的住宅商品房將逐步投放市場很有可能會對該項目造成一定的壓力，可能預先分流部分目標客戶。2目前蕪湖房地產市場上存在結構不合理的形勢，居民對購買適中價位的中等戶形呈現(xiàn)供不應求的局面，受蕪湖居民對高層住宅購房消費觀念的制約，可能會造成一些項目市場銷售不旺，經營期過長的局面，這些因素有可能會給銷售產生負面影響。3由于高層住宅具有建筑成本高，物業(yè)使用成本高，如在電梯維護，更換，雙回路供電問題，二次供水，消防等新的管理課題等，對于傾向于多層住宅的潛在客戶吸引力相對較弱。4近三年蕪湖房地產開

6、發(fā)數(shù)量增長過快，有可能造成局部的供過于求。但是相繼高層住宅鐵佛花園、中西友好花園、成功開發(fā)以來，蕪湖市高層住宅的開發(fā)數(shù)量大增，如水木年華、金鼎花園，浩成置業(yè)、君臨天廈、長江長現(xiàn)代城和本項目，這無疑加大了目前高層項目市場競爭壓力。 分析結論：1天和苑三面臨街，九華路貫通蕪湖市南北，赭山路如玉帶環(huán)腰連通蕪湖市東西， 長寧街直達鳳凰美食街，交通便利，四通八達。天和苑北臨香樟城市花園，東臨泰華園，周邊人口密集，城市生活設施完善，社區(qū)環(huán)境成熟，區(qū)位優(yōu)勢明顯，控守蕪湖市中心區(qū)域東北門戶五一廣場，對于以五一廣場為中心的城市東北部和北部經濟開發(fā)區(qū)方向的潛在購房者具有較大的吸引力，南隔赭山路與赭山公園相臨，赭

7、山公園是蕪湖市的綠肺，赭山公園的環(huán)境清雅、 空氣清新是不可多得的環(huán)境優(yōu)勢，將增加項目的附加值，九華路、赭山路、長寧街圍合成一個金三角，2天和苑三面臨街建筑，可用于開發(fā)現(xiàn)代化的大型超市賣場、沿街商鋪，可滿足客戶日常的購物、休閑、娛樂等生活需求，對周邊區(qū)域都可以形成吸引力，人們生活十分便利。 3目前城北經濟開發(fā)區(qū)在蕪湖市占有重要的地位，且發(fā)展勢頭看好，天和苑控守蕪湖市中心區(qū)域東北門戶五一廣場，是蕪湖市中心區(qū)域和經濟開發(fā)區(qū)連接的必經地段，這必將使該項目板塊升值。 4、項目計劃目標 （設計構思）“自然與人文和諧共生的風景家園” — 天和苑小區(qū)設計定位 1天和苑小區(qū)在規(guī)劃立意之初，就考

8、慮到要用文化融入江南名城蕪湖，從特色上體現(xiàn)蕪湖，為城市建設及景觀大環(huán)境做出自己的貢獻，以小區(qū)獨特的地理位置，在朝南面對小赭山的方向上，建筑群以扇形的布局增加與赭山公園的接觸面，使小區(qū)從整體上與自然清新的綠色氛圍相擁，營造小區(qū)良好的外部景觀氛圍。同時，為了將綠色清新的空氣引入小區(qū)，我們在小區(qū)中部面向小赭山設置了綠色的景觀軸（中心花園），使小區(qū)內部的環(huán)境與赭山自然的風光融為一體，這條景觀軸形成了整個小區(qū)的綠色呼吸系統(tǒng)——“綠肺”，使得小區(qū)成為一個在優(yōu)美的環(huán)境中吐納生息的有機體。 2從建筑層次、綠化景觀、空間形態(tài)多方面來塑造小區(qū)統(tǒng)一完整的形象，在小區(qū)中心的景觀環(huán)境設計上，以“水”為主題，設計富有豐

9、滿優(yōu)美曲線的溪流，清波蕩漾的綠水中放置弧橋連接沿水兩岸，水岸邊利用富有層次和韻律的草坪系統(tǒng)及色彩鮮艷的草間小徑，以及立體的文化生態(tài)系統(tǒng)（亭、臺、船、閣、架等）為居民提供一個修身養(yǎng)性、放飛心情的場所。水岸邊綠化景觀中，種植含笑、桂花、梔子等色香俱佳的植物品種，提升綠化系統(tǒng)的特色和品味。 3小區(qū)的景觀軸以南北兩個水上廣場為始末，同時，這兩個廣場也正對三個出入口，對于小區(qū)的形象起到畫龍點晴的作用。同時，中心花園的三幢點式高層，底部架空，使整個小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境融匯貫通。 為了體現(xiàn)小區(qū)景觀設計中“生態(tài)文化園”的理念，除了在中心花園中進行富有韻味的文化營造外，宅間綠化系統(tǒng)也要形成一個文化園的次中心。我們

10、在設計中首先賦予每個院落獨特優(yōu)美的主題——“琴苑”、“棋苑”、“詩苑”、“畫苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)、建筑小品、亭臺和雕塑及不同色彩材質的鋪地，樹、草、花、石各有不同，形成琴棋詩畫，一派修然自得的休閑生活氛圍。 4住宅群采用15-25-29層的空間輪廓體系，南低北高，既能有利于整個住宅群的日照分析。同時，又能保證對于赭山公園的視線順暢。住宅群的布局，采用點式（中間）與板式（外圍）相結合的組合形式，使整個小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯落而又不乏韻律，住宅群與整體環(huán)境的融合，使人賞心悅目。 5戶型設計從均好性的角度出發(fā)，大開間、淺進深、寬敞明亮、尊貴氣派、動靜分區(qū)，功能合理，圓

11、弧形觀景陽臺，通透明亮。住宅戶型豐富多樣，滿足各種消費層次的需求。 6 建筑借鑒北歐理性主義先鋒派風格，立面采用簡潔素雅的造型，拋棄了以往繁瑣的歐陸線條，柱式等僵硬程式化的構件，轉而體現(xiàn)輕快、精致及高低錯落的起伏感和韻律感。 建筑的外立面強調豎線條，體現(xiàn)其高度挺拔感、凸窗、弧形陽臺等體現(xiàn)出技術的精美，屋頂設計采用一片輕盈的片格做為收頭，穿插在建筑實體與柱之間，優(yōu)雅而又飄逸。建筑色彩以淺黃色與白色為基間，體現(xiàn)寧靜素雅的建筑風格。 5、可行性研究結論 1、投資環(huán)境分析結論1蕪湖市位于長江三角洲西北部，是長江沿岸的重要口岸，離南京僅1小時車程， 受上海經濟區(qū)的影響較大，經濟發(fā)展水平在安徽

12、省名列前茅，蕪湖市現(xiàn)有人口約72萬人，包括外地在蕪湖經商人員共約80萬人。按蕪湖市國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進一步拉大，城市人口將大幅度增長，預計4-5年人口將達到100萬人。該項目定位于蕪湖市15%的中高收入消費群體。具調查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬×15%/3×15%=1.2萬套（以戶均3人計），以每套120平方米計算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經濟條件的進一步改善，有購買實力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內仍將是房產供需兩旺期（具體分析見第六章項目市場調查和需求預測分析）。2蕪湖市區(qū)可以簡明的分成三個區(qū)域：城北經濟開發(fā)區(qū)

13、、城中中心生活區(qū)、城南新生活區(qū)。城市規(guī)劃有特色，如鏡湖廣場、步行街、 美食街； 城市發(fā)展思路清晰，如經濟技術開發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；經濟發(fā)展快速穩(wěn)定，蕪湖作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時新建的蕪湖長江大橋已成為該市溝通四方的重要經濟樞紐。位于境內的國家級經濟開發(fā)區(qū)吸引了眾多的國內外商家來蕪投資，近兩年來，有近20家上市公司落戶蕪湖， 2003年上半年可實現(xiàn)國內生產總值26億元，同比增長13.1%， 依托長江三角洲經濟區(qū)，經濟發(fā)展環(huán)境良好；城市生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為蕪湖市房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件，住宅銷售價格將繼續(xù)平穩(wěn)上升：經

14、濟的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費需求；產品質量上升帶動成本的上升；大量高層住宅帶動房價總體水平的上升；土地轉讓價格的上升；建安成本的上升。市場競爭加?。捍罅繕潜P的開發(fā)必然形成有效客戶的分流及競爭的加劇。產品差異化、定位細分化、企業(yè)品牌化是今后蕪湖市房地產市場發(fā)展的必然趨勢，蕪湖市房地產業(yè)自2001年以來發(fā)展快速，房價持續(xù)上升。特別是浙江房地產開發(fā)公司的進入，是推動蕪湖市房地產業(yè)發(fā)展的重要因素。 2、金融投資環(huán)境分析結論1 由于2003年央行出臺的系列房地產金融政策，意在限制高房價，適度控制房地產市場上的炒作風，最具現(xiàn)實意義的幾條規(guī)定是：房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的

15、３０％，房地產企業(yè)流動資金貸款被取消，商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。這就意味著房地產開發(fā)商進入市場的門檻提高，銷售回款的周期延長，這些政策對目前蕪湖已經完成土地拍賣但尚未開工建設的樓盤影響不小，部分開發(fā)企業(yè)可能因為資金儲備不足，陷入尷尬的局勢，這些政策對未來的蕪湖房價起到了推波助瀾的作用加速蕪湖房地產企業(yè)從新洗牌的局面。因此規(guī)避金融機構的風險，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時彌補封頂按揭造成的消費信貸斷裂，具備良好的財務狀況，以及規(guī)范的財務操作規(guī)程、人員是勢在必行的。 3、項目定位分析結論1 蕪湖未來幾年的規(guī)劃中以多層項目為主，因此對該項目

16、高層定位有非常大的優(yōu)勢，2本項目在中部商貿區(qū)的中心位置，赭山是位于市中心的蕪湖十大名景之一，它是蕪湖市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿繁華，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會受到高端購房者的青睞。目前距離步行街鏡湖的金鼎花園為市目前價格最高的樓盤，樓面地價成本為：658.5元/平方米，而該項目的可銷售樓面地價成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項目是高檔次的，我們必須用長遠的眼光去打造我們的項目。3天和苑三面臨街，2.2萬平方米沿街商鋪，開發(fā)大型品牌超市賣場、 時尚休閑商業(yè)街，強大的商業(yè)設施，足以成為五一廣場周邊區(qū)域的商業(yè)中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。

17、戶外兵乓球臺、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設施讓您的生活更添健康活力。VIP會員俱樂部、 商務中心、藝術幼兒園，網絡式物業(yè)管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項目做到了“五年內保持領先，十年內不落伍！”目前樓盤均價定位在2500元/m2，采取房價低開高走的策略，充分掌握居民的購房消費心理，隨市場靈活掌握售價，獲得滾動發(fā)展的資金和理想收益。在戶型結構上控制在市場流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價格控制在20-40萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風險托盤銷售的前提下，此項目樓群定價具有一定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預期性，在城市化建設不斷推進，人們對住宅要

18、求的提升，人們貸款購房意識增強趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房， 房地產市場進一步規(guī)范，為房地產業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。該項目建設實施后既滿足了人們對高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風景線。 第二章 申報企業(yè)基本情況 1、申報企業(yè)基本情況 1 “蕪湖市錦天房地產開發(fā)有限公司”是經蕪湖市政府批準于1998年12月成立的民營股份合作制企業(yè)，公司地址位于蕪湖市中山路步行街銀座大廈12樓。注冊資金為2180萬元，法人代表楊檢兵，其中，楊檢兵出資1962萬元整，為注冊資本的90%，羅小技出資150萬元整，為注冊資本

19、的10%；法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：3402212100146。法人代碼為71104410－6。注冊稅務登記證編號：地稅皖蕪字34227704911355。2000年被安徽省建設廳確認具備二級房地產綜合開發(fā)資質，2000年7月至2002年連續(xù)被中國農業(yè)銀行評定為AA級信用企業(yè)，2003年8月被工商銀行蕪湖分行審貸會評為為AA+級優(yōu)良客戶，2002年被市政府認定為中國3000家重點統(tǒng)計聯(lián)網企業(yè)，集團下屬有兩個子公司：荊山建筑安裝有限公司，荊山塑鋼窗有限公司等。 2公司自1998年成立以來，倡導“團結、務實、進取、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，著力建立適應市場需求的現(xiàn)代化企業(yè)制度，公司采取現(xiàn)代化的管理模式，充分發(fā)

20、揮人才優(yōu)勢，內設辦公室、法律咨詢部、工程部、銷售部、財務部、開發(fā)辦，研展部等職能部室，擁有設計、土建、經濟、計算機等各類專用技術人員40余人，該公司成立以來，面對日益激烈市場競爭，運籌帷幄，審時度勢，積極投入舊城改造的行列中，成功地開發(fā)了蕪湖市“錦天花苑”項目，幾年內公司共開發(fā)建筑總面積11 萬平方米，其中已竣工8萬平方米，正在施工面積近4萬平方米，不僅完成了市政府下達的舊城改造任務，而且改善了市民的居住環(huán)境和生活環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會效益和經濟效益，為舊城改造和建設作出了較大的貢獻。2002年度被蕪湖市人民政府授予“重合同守信用單位”，1999-2002年連續(xù)被蕪湖縣人民政府授予“納稅大戶重

21、點”，該公司已成為安徽省實力雄厚、信譽良好的房地產開發(fā)企業(yè)之一。 3公司機構示意圖 2、企業(yè)人員及開發(fā)能力論述 企業(yè)法人代表人的基本情況： 公司法定代表人、董事長、總經理楊檢兵，1962年出生，中級職稱，大學文化，工民建專業(yè)，蕪湖縣人大常委，蕪湖市第十三界人大代表，從事建筑安裝和房地產開發(fā)達8年之久，有較高的理論水平和組織管理及實際操作能力，負責組織公司整體的運轉和決策，商風正派。 3、企業(yè)管理情況 蕪湖市錦天房地產開發(fā)有限公司是一個具有良好

22、信譽、朝氣蓬勃的企業(yè)，公司設有董事長兼總經理一人，副總經理二人，總工程師一人，財務總監(jiān)一人，部門經理五人，公司領導層平均年齡35歲，學歷全部大專以上，擁有高級職稱1人，中級職稱3人，領導層具有較高的素質。公司副總經理各有所長，副總經理孟繁柯，負責建設工程，開發(fā)動遷等工作；副總經理阮曉嵐負責行政、企劃、法律、辦公室及銷售等工作。在房地產開發(fā)中，各盡所能，均具備多年的專業(yè)工作經驗。 4．企業(yè)財務經濟狀況 1 經濟技術實力評價 截止2002年12月末，蕪湖市錦天房地產開發(fā)有限公司的資產狀況如下 單位：萬元 年份 項目 2000年 2001年 2002年 總資產

23、 3042 5587 8757 固定資產原值 1046 1066 1017 固定資產凈值 845 828 966 2 資產負債分析 單位：萬元 年份 項 目 2000年 2001年 2002年3月 資產總額 3042 5587 8757 負債總額 815 3300 5725 流動比率 257％ 251% 18% 速動比率 90.15% 175.92% 125.9% 資產負債率 26.8% 59% 65.3% 存貨周轉率 97% 127 1、公司2002年12月31日的資產負債反映：短

24、期投資為20000；應收帳款為41364530.35，其他應收款為550352.12萬元，其中：400000萬元主要為公司外勤人員購買鋼材、水泥等材料發(fā)票待查待沖帳，存貨為23590240.12萬元，主要為“錦天花苑”的在建工程。固定資產為9658528.18萬元，為汽車辦公用房，折舊采取平均年限法，至2002年31月貸款余額為14500000萬元，長期借款為14500000。 2、從資產結構上看，貨幣資金占總資產2.38%，比例較為正常應收帳款占比47%，比率較大，應加大清收力度，可根據銷售合同及時收回余款，加強企業(yè)管理。 3、從資金結構上看，流動負債占負債總額的74%，長期負債占負債總

25、額的26%，說明企業(yè)有較強的償債能力，能彌補債權人資產變現(xiàn)時發(fā)生的損失。 4、從表中數(shù)據看，企業(yè)資產負債率低于70%較為正常，流動比率和速動比率較高，說明企業(yè)資產變現(xiàn)能力強。企業(yè)2002年4月資產總額增資1262萬元。 3 營運及償債能力分析 年份 項目 2001年 2002年12月 主營業(yè)務收入 2415 4136 利潤總額 196 1271 銷售利潤率 8.1％ 30.7％ 資本收益率 6.1％ 2.0％ 從表列數(shù)據上看，企業(yè)盈利指標較好，總體趨勢較好，企業(yè)近二年年均盈利，銷售利潤率均高于同行業(yè)8%的水平,2002年的利潤率偏高主要是

26、由于部分工程的成本尚未結算造成比例偏大，但總體水平超過2001年，主要是因為企業(yè)的項目選址好，并且在當年的銷售收入增加和經營管理較為科學，使銷售成本下降，這也是該企業(yè)迅速發(fā)展擴大的原因。企業(yè)的營業(yè)費用較為正常，管理費用正常，應維持科學的本管理與核算。 4 信用狀況和發(fā)展前景 蕪湖市錦天房地產開發(fā)有限公司2003年上半年度被蕪湖市工行評為AA+級企業(yè)，公司在蕪湖市工行設有賬戶，簽定了個人住房按揭貸款協(xié)議，銷售收入全部回籠在工行，該公司無對外擔保，商業(yè)信用良好，在工行月均存款在200萬元以上。 公司在市場激烈競爭的情況下，采取“滾動開發(fā)”的方式，公司的規(guī)模不斷擴大，發(fā)展前景看好。 5．企業(yè)

27、發(fā)展思路 1公司自成立以來，發(fā)展較為迅速，，資產總額由成立之初的3000萬元發(fā)展至現(xiàn)在的8700萬元， 2002年銷售收入4000萬元，實現(xiàn)利潤1200萬元。蕪湖市錦天房地產開發(fā)有限公司下屬成立了蕪湖市荊山建安有限公司、荊天塑鋼門窗有限公司等緊密型的企業(yè)，在激烈的房地產市場競爭中，在土建、材料上采購都有較大的優(yōu)勢。2001年4月10日蕪湖市土地有償使用拍賣會上以4000萬競得紅墻院地塊使用權，開創(chuàng)了蕪湖市土地使用和房屋開發(fā)的新篇章，并在紅墻院地塊成功開發(fā)建設了“錦天花苑”商住小區(qū)?，F(xiàn)錦天花苑A區(qū)已經于2002年10月1日如期交付業(yè)主使用，在建設過程中多次得到了省領導檢查指導得一致好評，在20

28、02年11月中旬接受了建設部整頓規(guī)范房地產開發(fā)市場秩序得檢查中，在蕪湖100多家房產公司列入首位檢查對象，并圓滿通過檢查驗收，在經過錦天花苑得成功后，公司本著高起點，高投入，嚴把質量關，視建筑質量為公司生存之源，通過已交付使用的業(yè)主回訪市場滿意度為100％，至今無一投訴出現(xiàn)，對我公司下一步的發(fā)展奠定了良好的基礎，贏得了市場的美譽，2在2002年被中國工商銀行，中國農業(yè)銀行評為AA+級信譽企業(yè)，省級重合同企業(yè)，成為蕪湖多家商業(yè)金融部門信得過企業(yè)，因此有效的為公司資金運轉循環(huán)提供了強大的保證，公司將結合公司優(yōu)秀人才的優(yōu)勢，力將為蕪湖呈現(xiàn)更大的手筆，將為蕪湖更添一道靚麗的風景線。隨著我國經濟增長的步

29、伐，努力成為安徽省一流的房地產企業(yè)，使公司走向更加輝煌的明天。 第三章 項目技術可行性分析 1設計依據和指導思想 1、設計依據 1）蕪湖市天和苑小區(qū)規(guī)劃設計征集方案說明書。 2）蕪湖市發(fā)展計劃委員會——關于“天和苑”商住小區(qū)開展前期工作的批復。計投字[2003]17號。 3）《住宅設計規(guī)范》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》。 4）其它相關的技術規(guī)范、規(guī)定。 2、設計指導思想 1）據統(tǒng)計，一座城市的建筑中，住宅一般要占到50-60%，可以看出，住宅構成了城市建筑風貌的基調，而住宅文化的確是城市文化的重要組成。誠如建

30、筑大師沙里寧所說：“根據你的房子就能知道你這個人，根據城市的面貌也就知道這里居民的文化追求?！? 天和苑小區(qū)在規(guī)劃立意之初，就考慮到要從文化上融入江南名城蕪湖，從特色上體現(xiàn)蕪湖，為蕪湖的城市建設及景觀大環(huán)境做出自己的貢獻。 2）住宅小區(qū)是與人們的生活息息相關，密不可分的。在已達到或接近小康生活的城市居民中間，回歸自然、返璞歸真成為人們追求的主流,居住觀念的更新，要求建筑師對居住模式、居住心理做更深刻的探究，不能把自己的想法不假思索地強加于人。首先，必須注重生態(tài)環(huán)境的保護和利用，重視居住環(huán)境、空間、氛圍的營造，使之不僅僅是人們生活的場所，更要滿足人們精神文化方面的追求。其次，住宅小區(qū)的價值區(qū)域

31、分析必須重視，通過合理規(guī)劃和資源調配，盡量增加積極空間，減少消極空間，并根據區(qū)域價值的高低進行戶型設置。第三，設計手法應排斥繁瑣，摒棄造作，切實從居民的實際需要出發(fā)，以細致、質樸、人性化的設計，來塑造舒適、和諧、有親和力的新社區(qū)，體視建筑師的人文關懷。 3）“詩意的棲居，度假式生活”——現(xiàn)代高品位住宅區(qū)的定位。 “自然與人文和諧共生的假日式風景家園”——天和苑小區(qū)的設計定位。 2總體布局 1、設計理念 現(xiàn)代建筑群的設計，應從城市環(huán)境發(fā)展及地域環(huán)境特征為考慮的出發(fā)點，強調建筑與環(huán)境的對話，從單一的硬件開發(fā)發(fā)展為對整體環(huán)境氛圍的營造，力圖創(chuàng)造連續(xù)的空間層次體系。 具體到住宅小區(qū)

32、與城市環(huán)境的關系上來，可以概括為將外部的生態(tài)環(huán)境，引入住宅建筑群中，形成立體的空間與景觀環(huán)境系統(tǒng)。 2、規(guī)劃布局 1）小區(qū)的外部環(huán)境 以小區(qū)獨特的地理位置，在朝南面對小赭山的方向上，建筑群宜以扇形的布局增加與赭山公園的接觸面，使小區(qū)從整體上與自然清新的綠色氛圍相擁，營造小區(qū)良好的外部景觀氛圍。同時，為了將綠色清新的空氣引入小區(qū)，我們在小區(qū)中部面向小赭山設置了綠色的景觀軸（中心花園），使小區(qū)內部的環(huán)境與赭山自然的風光融為一體，這條景觀軸形成了整個小區(qū)的綠色呼吸系統(tǒng)——“綠肺”，使得小區(qū)成為一個在優(yōu)美的環(huán)境中吐納生息的有機體。 2）小區(qū)的整體性及景觀綠化設計：從道路系統(tǒng)、綠化景觀、空間形態(tài)

33、多方面來塑造小區(qū)統(tǒng)一完整的形象，在小區(qū)中心的景觀環(huán)境設計上，以“水”為主題，設計富有豐滿優(yōu)美曲線的溪流，清波蕩漾的綠水中放置弧橋連接沿水兩岸，水岸邊利用富有層次和韻律的草坪系統(tǒng)及色彩鮮艷的草間小徑，以及立體的文化生態(tài)系統(tǒng)（亭、臺、船、閣、架等）為居民提供一個修身養(yǎng)性、放飛心情的場所。水岸邊綠化景觀中，種植含笑、桂花、梔子等色香俱佳的植物品種，提升綠化系統(tǒng)的特色和品味。 小區(qū)的景觀軸以南北兩個水上廣場為始末，同時，這兩個廣場也正對三個出入口，對于小區(qū)的形象起到畫龍點晴的作用。同時，中心花園的三幢點式高層，底部架空，使整個小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境融匯貫通。 為了體現(xiàn)小區(qū)景觀設計中“生態(tài)文化園”的理念，除

34、了在中心花園中進行富有韻味的文化營造外，宅間綠化系統(tǒng)也要形成一個文化園的次中心。我們在設計中首先賦予每個院落獨特優(yōu)美的主題——“琴苑”、“棋苑”、“詩苑”、“畫苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)，建筑小品，亭臺和雕塑及不同色彩材質的鋪地，樹、草、花、石各有不同，形成琴棋詩畫，一派悠然自得的休閑生活氛圍。 3）小區(qū)的住宅群體：住宅的基本朝向與團結西路平行（即南偏西25o左右），同時，適當引入曲線形的建筑群體組合，主要曲線的線型順各自主導風向，形成風道，保證小區(qū)內部良好的通風。同時，曲線的建筑形態(tài)除保證自身優(yōu)美外觀外，還有利于室外環(huán)境的塑造。創(chuàng)造出有收有放，步移景異的景觀效果。

35、按整體設計的要求，住宅群采用18～25～29層的空間輪廓體系，南低北高，既能有利于整個住宅群的日照分析，同時，又能保證對于赭山公園的視線順暢。住宅群的布局，采用點式（中間）與板式（外圍）相結合的組合形式，使整個小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯落而又不乏韻律。住宅群與整體環(huán)境的融合，使人賞心悅目。 4）道路交通 在設計中我們著重于挖掘道路及交通的豐富內涵，體現(xiàn)三大功能，即交通功能、交往功能與景觀功能。 （1）出入口設置：小區(qū)形象主入口設在團結西路上，同時在九華山路及長寧路上設置主入口次入口。三個出入口間由主干道相連環(huán)通。 （2）道路系統(tǒng)：道路系統(tǒng)分為二級，小區(qū)主干道寬7米，單側設1.5米的人行步道

36、，其它車道寬4米，消防車道主要依靠小區(qū)的車行道路。小區(qū)的主要交通系統(tǒng)，是通過一條7米寬的線型舒緩的環(huán)形道路，將各部分連系起來，宅間道路寬4米，盡端設置回車場地。 （3）停車：機動車停放分為地上、地下兩種方式，地下停車場分為兩塊，一塊于集中綠地下設置，另一塊設置在東北部三幢高層中間，地上停車主要集中在團結西路主入口附近，此外，局部也有地面停車場地。汽車泊位共330輛，其中，地上250輛，地下80輛。 非機動車停放以及設備用房，主要布置在每幢高層住宅的地下室。 5）日照分析 根據國家《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》等有關規(guī)范、規(guī)定，采用大寒日為標準，根據住宅不同朝向，以大寒日不同時段為有效日照時

37、間，進行日照分析，均滿足規(guī)范要求。 6）公建配套 按國家規(guī)范要求，按相應的配套設施要求進行設置，小區(qū)內設物業(yè)管理、居委、會員俱樂部，小型商業(yè)服務家政服務設施，沿三條城市道路設2～4層商業(yè)用房，方便本地塊居民購物、餐飲、儲蓄等多種需求。 于重要道路附近，地塊邊角處設垃圾收集點，箱變，水泵房、報亭等設施，同時在物業(yè)管理用房內設一座公廁。這些配套公建布置原則上不影響小區(qū)景觀，但也應方便利用。 3建筑設計 1、戶型設計 本方案的戶型標準按照甲方的要求進行多次調整設計，從均好性的角度出發(fā)，大開間、淺進深、寬敞明亮，尊貴氣派、動靜分區(qū)，功能合理，圓弧形觀景陽臺，通透明亮。 住宅戶型豐

38、富多樣，滿足各種消費層次的需求。具體詳見如下： 戶 型 建筑面積 套 數(shù) 比 例 四室二廳二衛(wèi) A1 148.42㎡ 18 6% A2 144.98㎡ 52 三室二廳二衛(wèi) B1 136.04㎡ 148 91% B2 134.8㎡ 150 B3 134.37㎡ 102 B4 134.2㎡ 161 B5 129.27㎡ 152 B6 128.07㎡ 158 B7 127.6㎡ 74 B8 124.28㎡ 75 三室二廳一衛(wèi) B9 113.58㎡ 82 二室二廳一衛(wèi) C1 99.09㎡ 36 3% 2

39、、建筑立面設計 建筑借鑒北歐理性主義先鋒派風格，立面采用簡潔素雅的造型，拋棄了以往繁瑣的歐陸線條，柱式等僵硬程式化的構件，轉而體觀輕快、精致及高低錯落的起伏感和韻律感。 建筑的外立面強調豎線條，體現(xiàn)其高度挺拔感，凸窗，弧形陽臺等體現(xiàn)出技術的精美，屋頂設計采用一片輕盈的片格做為收頭，穿插在建筑實體與柱子之間，優(yōu)雅而又飄逸。建筑色彩以淺黃色與白色為基間，體現(xiàn)寧靜素雅的建筑風格。 3、消防設計 1）總平面消防設計 本項目建筑均為高層建筑，沿建筑主要一側均有消防車道，4米寬，距建筑5米，盡端設18×18米消防回車場及登高場地，高層建筑之間間距大于13米。 2）建筑單體消防設計 18層以下

40、高層塔式住宅設一部防煙樓梯，兩部電梯（其中一部消防電梯），前室正壓送風。 11～18層單元式住宅，每個單元內設兩部防煙樓梯，兩部電梯（其中一部消防電梯）。 18層以上塔式住宅設兩部防煙樓梯，兩部電梯（其中一部消防電梯），前室正壓送風。 4、人防設計 原地下人防設施作廢，新建人防設施按市人防辦的具體要求及國家規(guī)范進行設計。 4經濟技術指標 總用地面積： 46809㎡ 總建筑面積： 175452.5㎡ 其中：地上總建筑面積 163082.5㎡ 住宅面積 145886.2㎡(1167套) 居委及物業(yè)管理面積 112.5㎡

41、 小區(qū)會員俱樂部面積 53.6㎡ 小區(qū)托兒所面積 221.5㎡ 小區(qū)商業(yè)服務中心面積 176.4㎡ 小區(qū)門診部面積 19.8㎡ 小區(qū)公廁面積 32.5㎡ 沿街商鋪面積 16580m2 地下總建筑面積 12370㎡ 地下汽車庫面積 6940㎡ 地下自行車庫面積 5430㎡ 建筑占地面積 12685㎡ 容積率 3.48 建筑密度 27.1% 綠地率

42、 33.8% 中心綠地面積 2700㎡ 汽車泊位 330輛 地 上 80輛 地 下 250輛 總戶數(shù) 1167戶 總人口 4085人 5結構設計說明 一、設計依據 1、建筑專業(yè)提供的建筑方案圖 2、建筑結構安全等級：二級 建筑重要性類別：丙類 抗震設防裂度：七度，按近震考慮 基本內壓：多層：0.5KN/m2，高層：0.55 KN/m2 3、設計所涉及的主要規(guī)范和規(guī)程：

43、 《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》JGJ-2002 《建筑結構荷載規(guī)范》 GB50009-2001 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB50010-2002 《砌體結構設計規(guī)范》 GB50003-2001 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB50011-2001 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB50007-2002 《建筑樁基技術規(guī)范》 JGJ94-94 二、基礎 1、高層住宅采用樁基礎。 2、多層商場采用天然地基上的鋼筋混凝土獨立基礎或條基。 3、地下車庫采用抗浮樁。 三、上部結構：

44、高層住宅采用剪力墻結構，抗震等級為高度80米以下為三級，高度80米以上為二級。 多層商場采用框架結構，抗震等級為三級。 6電氣設計說明 一、概述： 該小區(qū)是一三面臨街的居民住宅區(qū)，小區(qū)內共有14幢住宅樓，其中29層三幢， 25層三幢，18+1層六幢，16層、18層組合樓兩幢，沿街三面為2~4層商鋪。具體參數(shù)如下； 1、建筑總面積 175452.5㎡ 住宅面積 145886.2㎡ 商業(yè)及服務中心面積 17196.3㎡ 地下車庫面積

45、 12370.00㎡ 2、總戶數(shù) 1167戶 總人口 4085人 二、強電： 1、用電負荷計算： A．居民住宅樓用電 10750kw B．商業(yè)部門用電 1700kw C．地下車庫用電 300kw D．共用設施用電 120kw E．小區(qū)道路照明、服務性部門用電 80kw 總負荷

46、 12950kw 2、負荷等級： 小區(qū)建筑為高層民用建筑，內有電梯、消防系統(tǒng)和生活泵站等都屬于二級負荷，按二級用電負荷設置，二路10KV高壓供電，每路電源均留有一定容量電源作為另一路電源的備用電源。 3、供電方案： 建立三個10KV變配電所（由供電局提供兩路10KV高壓電源）； A.1號變配電所容量4*1250KVA（區(qū)域內用電負荷4900kw） 服務區(qū)域；1#、3#、4#、6#、、7#、9#六幢住宅樓及區(qū)域內商鋪、地下車庫及共用設施。 所在位置：見建筑平面圖（1#與3#樓之間） B.2號變配電所容量4*1250KVA（區(qū)域內用電負荷4850kw） 服務

47、區(qū)域；2#、5#、8#、10#、11#五幢住宅樓及區(qū)域內商鋪及共用設施。 所在位置：5#樓地下層 C.3號變配電所容量2*1600KVA（區(qū)域內用電負荷3200kw） 服務區(qū)域；12#、13#、14#三幢住宅樓及區(qū)域內商鋪及共用設施。 所在位置：12#樓地下層 4、低壓配電系統(tǒng)： A．由各變配電所向所服務區(qū)域住宅樓低壓供電，采用直埋電纜敷設方式。 B．在每幢樓底層或地下層設置低壓配電間，采用電纜或母線槽形式分段向樓層供電。 三、弱電： 1、通信與網絡系統(tǒng)； 小區(qū)內設有電話交接與網絡管理中心（設在物業(yè)管理處），每戶住宅安裝電話二門，網絡線二根。 2、有線電視； 電視系

48、統(tǒng)采用分支---分配方式，每戶住宅分配一路電視信號，電視終端布置視其住宅房型而確定。 3、保安系統(tǒng)： A．客訪、防范系統(tǒng) 每幢樓進口處設置對講或可視對講的方式進行來客聯(lián)絡，用電子門鎖控制大門的開啟。 每幢樓進口處和電梯間實行電子監(jiān)控系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)情況異常，可向管理中心報警。 底層、二層和頂層住戶，室內設置紅外線、門窗磁報警裝置。 每戶設置緊急呼叫報警按鈕。 B．火災、煤氣報警系統(tǒng) 為了防止煤氣泄露引起人員窒息和火災事故，每戶廚房設置煤氣泄露報警器，當煤氣泄露報警器動作，自動聯(lián)動廚房排氣扇打開并向外界報警。 C．小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng) 在小區(qū)主要出入口、主要通道處，設置攝像系統(tǒng)，在小區(qū)

49、的西面一段圍墻處設置主動式紅外線探頭，監(jiān)控系統(tǒng)中心設在小區(qū)物業(yè)管理處。 1、應急與消防報警系統(tǒng) 高層住宅樓梯處、地下車庫出口處均設置緊急出口指示燈，便于人員疏散。 地下車庫與商場均設置火災報警探測器，遇火災則自動報警，并經消防控制中心自動啟動消防泵、噴淋泵。 2、住宅智能化 利用現(xiàn)代信息技術，實現(xiàn)小區(qū)自動化管理，其內容如下： A．水、電、煤自動計量、收費； B．小區(qū)內安全防范系統(tǒng)監(jiān)控管理； C．住宅的火災、有害氣體泄露自動報警； D．住宅緊急呼叫系統(tǒng)； E．小區(qū)局域網與互聯(lián)網的連接，資源共享。并能通過網絡終端實現(xiàn)醫(yī)療、文娛、商業(yè)等公共服務和費用自動結算。 F．車庫

50、管理系統(tǒng)化。 方案設計依據： 《10KV及以下變電所設計規(guī)范》 GB 50053-94 《民用建筑設計規(guī)范》 JGJ/T16-92 《住宅設計規(guī)范》 GB 50096-1999 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB 50045-95（2001年版） 《建筑設計防火規(guī)范》（修訂本） GBJ 16-87（2001年版） 《低壓配電設計規(guī)范》 GB 50054-95 《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB 50052-95 7給排水、動力

51、方案設計說明 本小區(qū)考慮生活給水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)、自動噴淋給水系統(tǒng)、生活污水系統(tǒng)、雨水等給排水系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)。 本專業(yè)所采用的規(guī)范標準： 《建筑給排水設計規(guī)范》 GBJ15—88（1997年版） 《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ16—87（1997年版） 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB50045—95 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GBJ140—90 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 GB50067—97 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB50084—2001 《人民防

52、空地下室設計規(guī)范》 GB50038—94 《室外給水設計規(guī)范》 GBJ13—86（1997年版） 《室外排水設計規(guī)范》 GBJ14—87（1997年版） 《住宅設計規(guī)范》 GB50096-99 《城市煤氣設計規(guī)范》JJ28-78 關于發(fā)布“住宅建筑設計防火暫行規(guī)定”的通知 一、生活給水： 1、用水量估算: 序號 用水名稱 數(shù)量 單位 用水標準 最高日用水量 備 注 1 住宅生活用水 1122 戶 300L/人.d 1178.1m3/d 3.5人/戶 2 公共建筑 2313

53、6 M2 10L/m2 231 3 綠化用水 15821 M2 2L/m2.d.次 31.6 1次/d 4 小 計 1440.6 5 不可預見水量 10% 144.1 6 合 計 1584.7 本工程最高日用水量為1584.7 m3/d,最大時用水量為151.9 m3/d.水源:本工程由兩路進水. 2、水源由團結西路及華山路市政給水管網引入。 3、給水方式:由市政給水管網引入兩條DN200給水管,分別經水表計量后供應小區(qū)內生活及消防用水.住宅每戶用水量單獨核算,水表出戶(用遠傳水表也可以不出戶,由業(yè)主

54、和自來水公司協(xié)商解決).本小區(qū)全部為高層住宅,故采用: 地下室至地上2層由市政給水管網直接供水;三層以上市政管網—儲水池—水泵—水箱—用水點.通過減壓閥進行壓力分區(qū)，3—12層為低區(qū)，13—29層為高區(qū)。根據小區(qū)規(guī)模,小區(qū)內共設3座水泵房,設置在地下車庫內,水池容量、水箱容量合計不小于日用水量的40%。 二、消火栓給水系統(tǒng): 1、消火栓用水量:室內30l/s,室外20l/s,火災延續(xù)時間2h. 2、消火栓系統(tǒng):消火栓系統(tǒng)分高低兩區(qū), 3—12層為低區(qū)，13—29層為高區(qū)。由一組給水加壓泵供水（2臺，一用一備），壓力分區(qū)通過減壓閥實現(xiàn)。小區(qū)內布設環(huán)狀消防管道,間距不大于120m設置三出

55、口地上式SS150消火栓. 3、儲水裝置：在地下車庫內設水泵房及生活消防水池，消防水池容積為460m3。 在屋頂水箱內含18m3的消防水量。 三、自動噴淋給水系統(tǒng)： 1、自動噴水滅火系統(tǒng)用水量為27l/s.火災延續(xù)時間1h。 2、噴灑系統(tǒng)：由噴淋泵（2臺，一用一備）、濕式報警閥、水流指示器、水泵結合器及管網組成。 3、危險等級：按中危險級設計。噴頭設于地下車庫內。 四、排水系統(tǒng)： 1、排水體制：采用分流制系統(tǒng)，污、雨水分系統(tǒng)排出。生活污水、雨水直接排入市政污雨水管網。 2、生活污水：高層污水系統(tǒng)設專用通氣管；廚房污水單獨排除，并經隔油池后，再排入 污水管網。污廢水排

56、放量為1426.2 m3/d. 3、地下室排水，用排污泵提升后再排除。 五、雨水系統(tǒng)： 1、室外道路雨水經道路雨水口匯集后接入室外雨水井。 2、單體屋面雨水先匯至室外明溝,再經13#雨水口匯至小區(qū)雨水井，經小區(qū)雨水管網排至市政雨水管網中。 六、煤氣系統(tǒng)： 小區(qū)內引入一條DN300的煤氣管，并設置一煤氣調壓站。每戶住宅安裝兩眼煤氣灶，安裝4.0m3/h煤氣表.小區(qū)內最大時用氣量為779 m3/h. 8暖通空調設計說明 本小區(qū)考慮高層建筑防排煙及空調系統(tǒng)、地下汽車庫通風排煙系統(tǒng)。 本專業(yè)所采用的規(guī)范標準： 《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》

57、 GBJ19—87（2001年版） 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB50045—95 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB50067—97 《住宅設計規(guī)范》 GB50096-99 一、高層建筑防排煙及空調： 1、高層建筑在無外窗的消防電梯及其合用前室設置正壓送風系統(tǒng)，正壓送風機設在首層，正壓送風口每層設置，火災發(fā)生時，著火層及著火房上下層正壓送風口開啟，正壓送風機啟動。 高層建筑外窗的衛(wèi)生間排出的廢氣和廚房的脫排油煙機排出的油煙廢氣均各自排入防倒流標準土建煙氣豎井由屋頂排放。 2、

58、高層建筑每套單元留有分體式空調電源插座。配合建筑留有空調室外機的位置?？照{的凝結水排入外墻上敷設的PVC立管，集中排放。 二、地下汽車庫通風排煙： 地下車庫按建筑劃分的防火分區(qū)設自然進風，機械排風系統(tǒng)，每個排風系統(tǒng)設若干個風機房。排風量按6次/小時計算，排煙風機前設280℃自動過閉排煙防火閥。排風系統(tǒng)兼作排煙系統(tǒng)使用。排風口的位置和高度符合環(huán)保要求。 三、各設備用房通風換氣次數(shù)如下： 變配電站： 15次/時 電梯機房： 15次/時 衛(wèi)生間： 10次/時 機動車庫： 6次/時 地下設備用房： 3

59、--6次/時 餐廳廚房： 40-60次/時 消防、環(huán)保： 1、地下車庫設機械排煙兼排風系統(tǒng)，并在排煙風機入口處有能自動關閉的排煙防火閥（280℃）. 2、各防煙分區(qū)的排煙支管接有能自動關閉的排煙防火閥（280℃）. 3、通風管道接入豎井前的水平風管處設防火閥（70℃）. 4、地下汽車庫的廢氣通過豎井在適當高度排放，符合大氣環(huán)境質量標準。 5、風機吊裝采用減振吊桿，風機進出口裝軟接頭隔振。 6、所有空調通風設備均采用低噪聲機型。 7、廚房爐灶脫排油煙通過靜電型油霧凈化器和排風機排至室外，符合大氣環(huán)境質量標準。 8、水泵機組采用低噪聲水泵。 9、水泵機組應設隔振

60、裝置。 10、水泵吸水管和出水管上，應設可曲撓橡膠接頭或其他隔振管件。 11、管道支架宜采用彈性托架和隔振支架。 （后附效果圖） 第四章 項目市場調查和需求預測分析 一、項目市場調查 1、市場調查 1 根據調查2000年－2002年三年時間內，蕪湖市區(qū)房地產開發(fā)共完成投資34.1億，房屋竣工面積達240萬平方米，其中住宅近200萬平方米，住宅銷售了135萬平方米，住宅銷售額達到了15.9億元，2000年到2002年底蕪湖總共出讓了房地產用地20宗，其中協(xié)議出讓2宗，拍賣出讓18宗，占地面積共達93萬平方米，成交款達10億，最高每畝價格達到了

61、361萬元／畝，雖然蕪湖房地產產業(yè)快速成長，房價上升比較快，但從總的情況來看，仍然呈現(xiàn)良性運行狀態(tài)，按照有關經濟學比例計算，這三年來蕪湖在房地產產業(yè)上的34億元投資共帶動蕪湖GDP增長74.4億元，，分析指出加速蕪湖房地產快速發(fā)展的原因：一是金融政策的改變，居民購買商品房可以從銀行獲得按揭貸款，二是蕪湖停止了實物分房，貨幣化分房成為主流，三是蕪湖舊城改造的力度加大，四是蕪湖經濟快速發(fā)展使居民的收入增加，購買力增強。2目前蕪湖市市區(qū)一類地區(qū)均價2325元/平方米，二類地區(qū)均價為1895元/平方米，三類地區(qū)均價為1316.35元/平方米，目前現(xiàn)有空置房面積為6.37萬平方米，其中住宅5.06萬，商

62、業(yè)和辦公用房1.31萬，遠遠的低于國內認定的警戒線之下，顯示了蕪湖目前尚未出現(xiàn)房地產泡沫，但目前市場結構呈現(xiàn)寶塔型的市場結構，一方面缺乏中低檔商品住宅小區(qū)，另一方面市場上對高檔精品住宅的期望還是保持上升的趨勢，因此該項目的實施將填補該地區(qū)沒有高層的空白，滿足不同層次的市場需求。 3近期市場調查數(shù)據：改善居住條件70.1%，新建家庭11.2%，投資升值9.796%?？梢妼ΜF(xiàn)有居住條件的不滿足是市民購房的最主要因素。其中年收入5萬以上家庭購房因素：改善居住條件占43.58%，投資升值占25.64%, 年收入5萬以下家庭購房因素：改善居住條件占72.67%，投資 , 升值占8.45%。家庭年收入越

63、高者購房對于項目的升值潛力就越注重。 2、目標客戶群市場調查 1總價定位于住宅 30萬策略：市區(qū)老居民戶改善住房,外地來蕪湖創(chuàng)業(yè)成功人士,部分投資者家庭年收入 〉4萬元，首付 〉12萬元 月還貸能力1000-2000元,這部分的群體集中在30—45歲左右，工作多年，有一定積蓄，對目前居住條件在周邊人文氛圍、交通、區(qū)位、配套、房型等方面有一或兩條不滿意者；收入相對穩(wěn)定，首付能力在10萬元以上；家庭人口在2—3口，兩代之家；首次或二次置業(yè)，注重實用性，注重生活舒適度；對物業(yè)要求較高，在房型設計、樓層選擇、地段位置、內外配套完善等方面都有較多對比考慮，理

64、性置業(yè)。希望擁有市區(qū)的便捷居家條件；滿足其健康要求和精神層次需求的家居氛圍。以蕪湖“先富”人群為主要顧客群體 2根據調查年齡35-50歲，家庭年收入4萬元以上家庭：私企業(yè)主占36.84%，公務員占17.1%，外企占3.95%， 傳媒文化教育類占10.52%，銷售占10.53%，制造業(yè)占3.95%，房產、工程類占9.21%，自由職業(yè)者占3.95%，金融行業(yè)占2.63%，國有大企業(yè)占1.32% 。 3、客戶置業(yè)傾向調查: 1 36.5%的消費者選擇了高層住宅，52%的消費者選擇多層住宅，9.5%的消費者選擇了別墅。消費者對于代表高檔物業(yè)形象的小高層表現(xiàn)出相當?shù)呐d趣。相比與近似同等城市煙臺、

65、揚州，選擇高層的比值明顯較高，濟南選擇小高層的比值為38.4%。總體來看，蕪湖消費者接受高層物業(yè)的能力要弱一些，同時也反映出市民接受現(xiàn)代住宅有潛在能力消費者購買傾向 2戶型形式：人們期望的戶型形式依次為：平層40.1%，復式27.6%，錯層20.8%，躍式10.7%?？梢钥闯銎綄尤哉加泻艽蟮膬?yōu)勢 3戶型結構：選擇三室的占到整個樣本的71.2%，二室和四室分別占20.1%和8.2%，三室是市場需求的主力。選擇二廳的占整個樣本的72.1%，一廳占27.1%，三廳基本無選擇。在衛(wèi)生間選擇方面，人們的傾向不太明顯，選兩個衛(wèi)生間的為57.6%，選一個衛(wèi)生間的占42.4%。但通過與家庭年收入相關分析

66、，我們發(fā)現(xiàn)，隨著家庭年收入的提高，選擇二個衛(wèi)生間的比例也越來越高，這說明了高收入階層對于住宅舒適度的要求也越來越高,對于陽臺設計的選擇，在整個樣本層中，有57.9%選擇了落地玻璃陽臺，有30.2%選擇了封閉陽臺。通過與家庭年收入進行相關分析，可以獲知，家庭年收入越高的人群對于落地玻璃陽臺的需求就越強烈。這也說明，寬敞、明亮、景觀視野效果好的落地玻璃陽臺已經為人們所接受，并成為高尚物業(yè)的一個重要元素。 5區(qū)內公共設施要求的調查：公共設施的選擇前五項依次為：中心花園20.7%，體育健康設施18.66%，醫(yī)療保健設施13.73%，購物場所9.51%，文化娛樂設施8.1%，車庫7.93%。中心花園、體育健康設施、醫(yī)療保健設施排在區(qū)內公共設施的前三位，充分說明了購房者對于健康的重視，購物場所和文化娛樂設施緊隨其后，生活方便程度、娛樂生活配備也成為人們對小區(qū)的較高要求。在城市中心地區(qū)對車庫的需求顯得不是很迫切，隨著人們對5+2生活方式的接受，對車庫的需求會更為突出。因此區(qū)內景觀設計選擇依次為：草地18.58%，健身活動場所17.42%，運動器械16.89%，花壇10.14%，大樹8.78%，街燈