物業(yè)管理投標(biāo)書(shū) (2)

物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)投標(biāo)單位：物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 ：助理 ： 時(shí)間：2019年5月20日投標(biāo)綜合說(shuō)明書(shū)業(yè)主：1根據(jù)己收到的招標(biāo)物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述工程招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知，招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。 2一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函承諾的期限和招標(biāo)文要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。 3一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾質(zhì)量等級(jí)。 4一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理管理班子和管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。 5我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。 6.我方同意招標(biāo)書(shū)中各條款，并交納保證金 100000 萬(wàn)元。 7除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書(shū)和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。 投標(biāo)單位：_(印鑒) 法定代表人或委托代理人：_(蓋章、簽字) 日期：_年_月_日 *物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介一、公司介紹 *物業(yè)管理有限公司是專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的中外合資物業(yè)管理公司。公司現(xiàn)管理和已簽訂合同的物業(yè)項(xiàng)目：金色歐城，奧鄰郡，龍?zhí)┨聪阍?，華業(yè)玫瑰谷等多個(gè)高檔小區(qū)物業(yè)，公司繼承了香港順邁集團(tuán)先進(jìn)的物業(yè)管理模式，汲取了長(zhǎng)春市房產(chǎn)局近50年來(lái)對(duì)房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理的經(jīng)驗(yàn)，并導(dǎo)入“環(huán)境+文化”的物業(yè)管理新理念，逐步向國(guó)內(nèi)知名，省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。管理人員配備公司在社區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目中，依據(jù)管理現(xiàn)場(chǎng)需要，以和公司物業(yè)管理品級(jí)和模式需要，合理的配備人員，建立了適合社區(qū)綜合物業(yè)管理需要的組織機(jī)構(gòu)。1、社區(qū)設(shè)立分公司，分公司設(shè)經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)分公司全面管理工作?？偨?jīng)理：1人； 副總經(jīng)理：2人； 部門經(jīng)理：5人；工程師：4人；行政員：4人收費(fèi)員：6人采購(gòu)員：1人倉(cāng)庫(kù)管理員：1人； 安管員：70人；保潔員：70人；維修工：20人。以上總計(jì)：184人1、公司的組織結(jié)構(gòu)和下屬專業(yè)公司 嚴(yán)密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，物業(yè)管理有限公司實(shí)行董事會(huì)監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)下的集中管理，通過(guò)嚴(yán)格的職能界定和崗位職責(zé)劃分，建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動(dòng)組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，從而確保了公司在董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下安全有序地運(yùn)行。公司以專業(yè)、高效、精干的原則，并根據(jù)公司未來(lái)的發(fā)展需要和公司的管理體制，設(shè)置了七個(gè)部門一個(gè)中心，主要有：綜合部、管家部、財(cái)務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)拓展部、法律事務(wù)部、安全管理部、管控中心。圍繞物業(yè)管理服務(wù)，公司先后成立了園林綠化、電梯維修公司、金屬制品公司、保潔服務(wù)公司等系列子公司綜合部負(fù)責(zé)公司行政管理、后勤與內(nèi)務(wù)管理、人事勞資、人力資源開(kāi)發(fā)與培訓(xùn)、企業(yè)文化、社區(qū)文化、黨群工作、對(duì)外協(xié)調(diào)等。下設(shè)司機(jī)班、食堂。 管家部負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)檔案的建立與管理、費(fèi)用收繳稽核、制定費(fèi)用指標(biāo)、提出業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范、對(duì)所管物業(yè)實(shí)施統(tǒng)籌管理和對(duì)外接管物業(yè)規(guī)劃書(shū)的制定。下設(shè)檔案室、物料庫(kù)。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司日常財(cái)務(wù)活動(dòng)、建立財(cái)務(wù)管理制度、擬訂年度財(cái)務(wù)預(yù)算、提交年度財(cái)務(wù)決算、保證公司的運(yùn)轉(zhuǎn)能力。工程部負(fù)責(zé)公司所管物業(yè)公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，并制定公共設(shè)施、設(shè)備的年度維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立設(shè)施、設(shè)備的內(nèi)業(yè)檔案，為業(yè)主的員工提供自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的有償維修服務(wù)。業(yè)務(wù)拓展部負(fù)責(zé)公司社區(qū)文化、各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)項(xiàng)目的策劃、管理、開(kāi)展便民服務(wù)等。管控中心負(fù)責(zé)受理業(yè)主的員工報(bào)修、投訴和部門信息反饋，并作為公司樞紐環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)、調(diào)度相關(guān)部門與人員，為業(yè)主的員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。負(fù)責(zé)各部門、各管理處服務(wù)質(zhì)量的巡查與監(jiān)控，督促提出整改措施和業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范，不斷提高服務(wù)水平。安全管理部負(fù)責(zé)對(duì)安管人員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助管控中心隨時(shí)對(duì)值班、值崗員工進(jìn)行檢查。監(jiān)督其在崗盡職和遵守公司制度，正規(guī)值班值崗。法律事務(wù)部負(fù)責(zé)促進(jìn)公司各方面事務(wù)按市場(chǎng)規(guī)范和國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、政策運(yùn)行、完善公司的各項(xiàng)合同關(guān)系，代理涉訴案件，加大費(fèi)用收繳力度。2、公司的管理模式 物業(yè)管理有限公司在成立之初即確定“安全第一，服務(wù)至上”為基礎(chǔ)性服務(wù)理念，以為業(yè)主提供“人性化、商業(yè)化”的管理為目標(biāo)，并根據(jù)部門的職權(quán)范圍制訂了一套切實(shí)可行操作性強(qiáng)的運(yùn)作程序和管理規(guī)范，并對(duì)各個(gè)崗位制定了詳細(xì)的崗位職責(zé)。根據(jù)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況，每年公司要進(jìn)行年度總結(jié)，半年召開(kāi)一次經(jīng)濟(jì)分析會(huì)；每月召開(kāi)一次總經(jīng)理辦公會(huì)，分析當(dāng)月公司各項(xiàng)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開(kāi)各部門，管理處經(jīng)理參加的公司例會(huì)，研究解決各部門、管理處匯報(bào)上來(lái)的工作問(wèn)題；每天各部門、各管理處召開(kāi)本單位例會(huì)，安排布置當(dāng)天工作。定期例會(huì)制度確保了公司各項(xiàng)工作的順利完成，并使工作中出現(xiàn)的各種情況，能夠和時(shí)有效地得到解決。3、社區(qū)的質(zhì)量管理目標(biāo)社區(qū)作為2019年長(zhǎng)春市開(kāi)盤的地標(biāo)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，所處的地理位置和升值潛力，都值得我們期待。我公司在物業(yè)管理服務(wù)工作中，按照城市高檔物業(yè)集中區(qū)、城市經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)的開(kāi)發(fā)定位，制定了以下目標(biāo)：一年內(nèi)創(chuàng)建“市級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號(hào)。二年內(nèi)創(chuàng)建“省級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號(hào)。同時(shí)，從物業(yè)管理前期介入開(kāi)始到物業(yè)正式接管驗(yàn)收，我公司會(huì)從內(nèi)業(yè)、外業(yè)等每個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，始終按照“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化的物業(yè)管理工作。配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行樓盤的銷售，把入住社區(qū)打造成身份、地位、成就的象征，把社區(qū)打造成浙江省的標(biāo)志性建筑。隨著物業(yè)管理服務(wù)的深入，在解決就業(yè)、保護(hù)環(huán)境、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益等方面，為政府和社會(huì)做出貢獻(xiàn)。4、社區(qū)采用的管理方式（1）實(shí)行一體化管理我公司對(duì)社區(qū)將提供專業(yè)化、人性化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)工作，同時(shí)采用ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和OHSMS18000職業(yè)健康安全管理體系的一體化管理，細(xì)化治安秩序管理、綠化美化、清潔保潔、維修維護(hù)等工作，為入住社區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。 （2）、實(shí)行全員聘用制管理企業(yè)將實(shí)行全員聘任制，上至總經(jīng)理下至普通員工都是經(jīng)過(guò)層層選拔，競(jìng)聘上崗。本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過(guò)制定嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過(guò)硬、技能全面、年輕化、專業(yè)化的高效率的物業(yè)管理隊(duì)伍。 （3）、實(shí)行軍事化管理對(duì)于社區(qū)的管理隊(duì)伍我們將引進(jìn)部隊(duì)的軍事化管理機(jī)制，保安員優(yōu)先招聘軍隊(duì)退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，對(duì)于進(jìn)入公司的保安員首先送到部隊(duì)進(jìn)行為期20天的軍事化封閉式訓(xùn)練，通過(guò)20天的嚴(yán)格訓(xùn)練和考核，勝任的保安員正式進(jìn)崗實(shí)習(xí)。在崗期間，保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武與消防演練促進(jìn)人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。（4）、實(shí)行定期例會(huì)制度，和時(shí)解決工作難題根據(jù)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況，每年公司要進(jìn)行年度總結(jié)，半年召開(kāi)一次經(jīng)營(yíng)管理分析會(huì)；每月召開(kāi)一次總經(jīng)理辦公會(huì)，分析當(dāng)月公司各項(xiàng)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開(kāi)各部門、各區(qū)經(jīng)理參加的公司例會(huì)，研究解決各部門、管理處匯報(bào)上來(lái)的工作問(wèn)題；每天各部門、各管理處召開(kāi)本單位例會(huì)，安排布置當(dāng)天工作。（5）、實(shí)行全面預(yù)算管理，公司將在小區(qū)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間后，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，為各部門制定詳細(xì)的物業(yè)費(fèi)收繳、物料消耗、工資支出、各崗位人員配置等各項(xiàng)收支指標(biāo)，同時(shí)與相關(guān)責(zé)任人簽訂責(zé)任狀，嚴(yán)格按照指標(biāo)進(jìn)行。（6）、實(shí)行酒店賓館三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)保潔管理保潔工作是我們物業(yè)管理日常服務(wù)工作的重點(diǎn)，為此我公司在保潔工作中選派具有多年賓館保潔經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作，同時(shí)我們還參照國(guó)家三星級(jí)酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考核保潔人員的實(shí)際工作效果。（7）、實(shí)行品質(zhì)監(jiān)督管理，實(shí)行員工“星級(jí)評(píng)定”制度 設(shè)立客戶品質(zhì)服務(wù)部，負(fù)責(zé)公司內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量管理監(jiān)督，定期走訪業(yè)主，定期進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行抽查，檢查服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度是否符合標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)投訴處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤回訪、了解、反饋業(yè)主信息，對(duì)管理和服務(wù)工作提出指導(dǎo)意見(jiàn)。實(shí)行員工星級(jí)評(píng)定制度，根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)和工作成績(jī)?cè)u(píng)定員工等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放相應(yīng)級(jí)別工資。（8）、實(shí)行全員保潔、全天候保潔管理社區(qū)小區(qū)內(nèi)，實(shí)行全員保潔制度，對(duì)于公司每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)保護(hù)社區(qū)的衛(wèi)生清潔，每一位員工在社區(qū)內(nèi)都是保潔員。實(shí)行全天候保潔服務(wù)，無(wú)論雨、雪、風(fēng)、霜、寒、暑，我們保證社區(qū)清潔保潔服務(wù)工作都能不間斷進(jìn)行。同時(shí)，通過(guò)培訓(xùn)提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識(shí)，垃圾分類處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進(jìn)行保潔工作。5、物業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)1) 經(jīng)驗(yàn)豐富、精明強(qiáng)干的領(lǐng)導(dǎo)班子 一個(gè)企業(yè)要成功，就要有好的帶頭人，公司聘請(qǐng)物業(yè)管理高級(jí)人才，原香港順邁集團(tuán)物業(yè)部經(jīng)理為公司經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)，承擔(dān)公司經(jīng)營(yíng)決策責(zé)任?？偨?jīng)理對(duì)高檔物業(yè)管理具有自己獨(dú)特的方法和思路。公司的中層管理干部也都具有大專以上的學(xué)歷，并且都有著多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，理論與實(shí)踐的結(jié)合，使我們公司的領(lǐng)導(dǎo)決策層能在物業(yè)的行業(yè)中高瞻遠(yuǎn)矚，不斷的帶領(lǐng)我物業(yè)公司走向一個(gè)又一個(gè)新的高峰。2) 高素質(zhì)、高效率的優(yōu)秀保安團(tuán)隊(duì) 我們公司的安管人員大部分是軍隊(duì)的轉(zhuǎn)業(yè)退伍軍人，具有一定的體能、專業(yè)素質(zhì)，熟悉防火、防盜和一般情況的處理，實(shí)行24小時(shí)晝夜值班的制度，晝夜進(jìn)行管區(qū)巡邏。我們的保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨報(bào)、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武促進(jìn)人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。3) 技術(shù)過(guò)硬的專業(yè)維修隊(duì)伍 我們公司所配備的維修人員，各工種齊全，技術(shù)過(guò)硬，無(wú)論是水暖工、電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關(guān)的技術(shù)等級(jí)證書(shū)。他們熟悉社區(qū)的管線走向和隱蔽工程，為了能隨時(shí)處置各種突發(fā)事件，確保和時(shí)有效地完成各種報(bào)修、急修和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，工程維修人員同樣實(shí)行24小時(shí)值班制度，以保證在任何時(shí)間接到報(bào)修后都能在15分鐘到30分鐘內(nèi)迅速的趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修處理。我們還根據(jù)各物業(yè)社區(qū)的具體情況，制定大中修計(jì)劃，按計(jì)劃定期的對(duì)各個(gè)物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備和房屋進(jìn)行維修、保養(yǎng)，做到小修和時(shí)到位，大修不過(guò)夜。4) 專業(yè)的保潔隊(duì)伍 各管理處的保潔工作是我們物業(yè)日常工作的重點(diǎn)，為此我公司成立了專業(yè)的保潔公司來(lái)負(fù)責(zé)各物業(yè)小區(qū)的保潔工作，該保潔公司負(fù)責(zé)人由具有多年賓館保潔經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任，同時(shí)我們還參照國(guó)家三星級(jí)酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量保潔人員的工作成績(jī)。我們公司除了定期的對(duì)保潔員進(jìn)行有關(guān)保潔方面知識(shí)的專門培訓(xùn)外，還由管控中心每天派員到各管理區(qū)域進(jìn)行檢查督導(dǎo)，并對(duì)保潔和工作人員的工作情況詳細(xì)記錄，按記錄進(jìn)行考核評(píng)定，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。5) 專業(yè)的配套服務(wù) 我們公司除了業(yè)務(wù)拓展部，還根據(jù)公司未來(lái)發(fā)展的需要，成立了一系列專業(yè)化的子公司。主要有：綠化公司、電梯維修公司、保潔公司、文化傳播公司等多個(gè)子公司。綠化公司于2019年1月成立，公司主要組成人員均是具有本科以上學(xué)歷具有豐富經(jīng)驗(yàn)的農(nóng)業(yè)大學(xué)往屆畢業(yè)生組成，在成立至今短短的半年時(shí)間內(nèi)就順利完成了16個(gè)物業(yè)小區(qū)近20萬(wàn)平米的選苗、布景、造型、修建、養(yǎng)護(hù)等各項(xiàng)綠化工作，受到了廣大業(yè)主的員工的一致好評(píng)。此外，他們還在長(zhǎng)春市郊成立了專門的綠化基地，與國(guó)內(nèi)一些知名苗圃基地有密切的合作關(guān)系，既保證了綠化質(zhì)量，又能隨時(shí)根據(jù)需要為業(yè)主的員工提供各種超值服務(wù)。電梯維修公司也是我公司的子公司之一，公司主要組成人員均是具有相應(yīng)資質(zhì)的資深技術(shù)人員。從成立之初到現(xiàn)在，該公司除了保證我公司所管理的各物業(yè)小區(qū)的32部電梯正常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行外，還對(duì)外承攬了的一系列電梯維修、養(yǎng)護(hù)工作，通過(guò)例行的維修和保養(yǎng)，我公司所管理的物業(yè)小區(qū)所有電梯均運(yùn)行良好，無(wú)一例事故發(fā)生，既節(jié)約了成本，又為業(yè)主的員工降低了電梯養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。保潔公司也是我公司重要的子公司之一，該公司配備了洗地機(jī)、吸水機(jī)、打蠟機(jī)、電動(dòng)升降平臺(tái)等一系列專業(yè)工具，公司主要負(fù)責(zé)人具有多年的星級(jí)賓館專業(yè)保潔經(jīng)驗(yàn)，自公司成立以來(lái)，已經(jīng)對(duì)外承接了多項(xiàng)大理石地面清洗，打蠟和地毯清洗、養(yǎng)護(hù)等工作，受到廣大業(yè)主的員工的一致好評(píng)。文化傳播公司是我們正在著手組建的子公司之一，主要負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳、社區(qū)文化、廣告創(chuàng)意、文案、員工培訓(xùn)等工作。6) 嚴(yán)密的規(guī)章制度 俗話說(shuō)“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓”，為提高公司員工的敬業(yè)、服務(wù)意識(shí)，使公司上下能夠做到令行禁止，更有效率的完成好公司下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)，公司還引進(jìn)了部隊(duì)的軍事化管理機(jī)制，定期邀請(qǐng)駐地部隊(duì)的優(yōu)秀教練員對(duì)員工進(jìn)行軍訓(xùn)。公司各部門和下屬管理處的員工實(shí)行半軍事化管理，每天早晨出操訓(xùn)練，背誦公司員工守則和文明用語(yǔ)，此項(xiàng)制度加強(qiáng)了員工的組織性、紀(jì)律性。公司為管控中心配備了超短波電臺(tái)，為保安和維修等一線部分人員配備了對(duì)講機(jī)，在方便情況溝通的同時(shí)，保證管理機(jī)關(guān)的各項(xiàng)指令和時(shí)有效的傳達(dá)到各個(gè)崗位，以便更好的為業(yè)主的員工服務(wù)。公司根據(jù)創(chuàng)品牌企業(yè)和未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要，本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過(guò)制定嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過(guò)硬、技能全面的人力資源隊(duì)伍。7) 嚴(yán)格的人員選拔和培訓(xùn)制度 公司以“精干、高效、實(shí)用”原則，制定了一系列人員招聘、培訓(xùn)、選拔、儲(chǔ)備計(jì)劃。在招聘工作中，公司嚴(yán)格把關(guān)，以誠(chéng)信、敬業(yè)、協(xié)作為基本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招聘，經(jīng)過(guò)綜合部的初試、部門經(jīng)理和總經(jīng)理的面試、物業(yè)管理崗前培訓(xùn)，經(jīng)考試合格試用期滿后才能正式上崗。在培訓(xùn)工作中，公司制訂了詳細(xì)崗前和在崗培訓(xùn)計(jì)劃,不斷提高企業(yè)員工的綜合素質(zhì)。通過(guò)有組織培訓(xùn)，有計(jì)劃選擇人才，公司的人力資源管理不斷走入正軌，我們把一批有專業(yè)技能的人才放到了能發(fā)展才干的崗位，把品行出眾的人才放到了能體現(xiàn)德才素質(zhì)的管理崗位，人盡其才，物盡其用，從而建立起一支更具專業(yè)水平，更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。二、投標(biāo)總報(bào)價(jià)1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)根據(jù)社區(qū)的具體特點(diǎn)。在取費(fèi)時(shí)，我們本著精打細(xì)算、務(wù)求準(zhǔn)確、合理的原則。分別確定了住宅、綠化、停車位、廣告牌節(jié)假日安排等各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅建筑面積每平方米 / 0.8 元，每月8萬(wàn)元，889元/每戶一年，959231元/年綠化面積每平方米 / 25元，共900萬(wàn)元節(jié)假日活動(dòng) 每次基礎(chǔ)費(fèi)用/1000元，地上車位管理費(fèi)每月每位 80 元/月，共23600元，283200元/年地下車位管理費(fèi)每月每位 100元/月，共30500元，36600元/年電梯費(fèi)基礎(chǔ)層 10 元/月（1-4摟除外，不予停止）10x767戶=7670元/月，92040元/年合計(jì)：1040萬(wàn)元三、管理服務(wù)承諾在社區(qū)的總體服務(wù)中，我們承諾“服務(wù)無(wú)止境、管理無(wú)盲點(diǎn)、業(yè)主無(wú)怨言”。公司在中標(biāo)并簽署了物業(yè)管理委托合同后，將嚴(yán)格按照投標(biāo)書(shū)約定時(shí)間，提交履約保證金。如在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，出現(xiàn)物業(yè)公司人為因素造成設(shè)備設(shè)施損壞時(shí)，將按照合同中的相關(guān)約定進(jìn)行賠償修復(fù)。 在全面的管理服務(wù)中，我們承諾“管理無(wú)盲點(diǎn)、服務(wù)無(wú)止境、業(yè)主無(wú)怨言”、全員都是“禮賓員、引導(dǎo)員、保潔員”，切實(shí)提高社區(qū)的市場(chǎng)知名度，提高服務(wù)品級(jí)，保證社區(qū)的功能含金量。1、物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容承諾社區(qū)治安秩序公司按照社區(qū)管理需要配備安管員，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范工作；封閉式小區(qū)，所有出入口設(shè)立保安崗?fù)?，?shí)行24小時(shí)值班制度，力求做到萬(wàn)無(wú)一失；開(kāi)放式小區(qū)設(shè)機(jī)動(dòng)巡邏，重點(diǎn)部位派專人值守，保證業(yè)主的生活秩序、工作秩序、公共場(chǎng)所秩序保持良好狀態(tài)，小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備、小品、雕塑不出現(xiàn)損壞丟失；專人操作監(jiān)控設(shè)備，嚴(yán)密監(jiān)控社區(qū)治安秩序，保證社區(qū)秩序良好，無(wú)安全隱患；專人管理地上、地下車位，保持停車秩序良好；主要消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每周定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保證社區(qū)內(nèi)無(wú)消防隱患，消防通道暢通無(wú)阻。社區(qū)清潔，嚴(yán)格執(zhí)行ISO14000環(huán)境保護(hù)體系標(biāo)準(zhǔn)樓內(nèi)保潔按照一星級(jí)酒店保潔方面的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行；確保社區(qū)路面、廣場(chǎng)、綠地?zé)o雜物，清潔一新；社區(qū)水面、湖面無(wú)垃圾、漂浮物；社區(qū)路面、邊石、路燈、雕塑、小品、圍欄定期凈水清洗，無(wú)積塵、印痕；引進(jìn)大型保潔、清洗設(shè)備，保證社區(qū)主要街道每日早晚各用清水沖洗1次，路面潔凈無(wú)塵。社區(qū)垃圾按環(huán)保要求，分類收集，日產(chǎn)日清。社區(qū)綠化草坪美觀平整，高度46厘米，覆土率達(dá)到95%以上；綠籬修剪整齊，無(wú)空缺，無(wú)病蟲(chóng)害；樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛，品種多樣，合理搭配；按照養(yǎng)護(hù)方案實(shí)施二次改造，確保后期成活率。室內(nèi)的綠擺、花木盆景設(shè)計(jì)美觀，擺放適當(dāng)，品味高雅，生長(zhǎng)良好，成活率100%；社區(qū)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備大、中、小修計(jì)劃，保證社區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備狀況良好，運(yùn)行正常。 提供24小時(shí)報(bào)修服務(wù)，接到業(yè)主報(bào)修15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，小修、急修不過(guò)夜；確保社區(qū)街道和庭院燈飾等設(shè)備設(shè)施的正常使用，更換維修不過(guò)夜， 完好率100%；重要設(shè)施設(shè)備，如消防監(jiān)控系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)、排風(fēng)定期啟動(dòng)，確保狀態(tài)正常。社區(qū)物業(yè)公共房產(chǎn)管理確保物業(yè)房產(chǎn)無(wú)火災(zāi)、無(wú)盜竊等安全事故發(fā)生；保證室內(nèi)清潔衛(wèi)生，無(wú)堆放垃圾，墻面設(shè)施無(wú)積塵；確保房產(chǎn)外觀整潔、設(shè)施正常、功能正常、使用正常。 市政設(shè)施管理按照社區(qū)的配套市政設(shè)施的設(shè)置，定期對(duì)市政公用設(shè)施進(jìn)行日常管理和維護(hù)。加強(qiáng)社區(qū)燈飾亮化、彩化建設(shè)，打造東陽(yáng)市的不夜城。社區(qū)的主要街路實(shí)行高壓清掃作業(yè)，全自動(dòng)掃路，實(shí)施機(jī)械化保潔作業(yè)。使用真空擠壓式垃圾清運(yùn)車進(jìn)行垃圾清運(yùn)，垃圾日產(chǎn)日清。小區(qū)燈飾和時(shí)檢修更換，維修率達(dá)100%。市容秩序方面杜絕私建濫建、違章搭建、違規(guī)操作商鋪牌匾燈箱規(guī)范有序、典雅富麗。禁止無(wú)證流動(dòng)商販進(jìn)內(nèi)社區(qū)，廢品回收由公司指定專人負(fù)責(zé)，確保社區(qū)秩序井然，環(huán)境幽雅，衛(wèi)生清潔。社區(qū)文化活動(dòng)方面社區(qū)的社區(qū)文化定位于：健康多樣、高尚高雅、親情溝通。組織和開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)中，公司將充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的參與性和積極性，按照季節(jié)、民族節(jié)日、傳統(tǒng)節(jié)日、外來(lái)節(jié)日等的不同，組織相對(duì)應(yīng)的文化活動(dòng)，以季節(jié)為單位開(kāi)展有主題貫穿的文化活動(dòng)季。四、物業(yè)管理服務(wù)方案綜合管理（1）每年年初由客戶服務(wù)部制定社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，總經(jīng)理與各部門簽訂責(zé)任狀，由各部門主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施； （2）由工程部負(fù)責(zé)每半年一次對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定大中小修，維修計(jì)劃,由工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施； （3）社區(qū)內(nèi)設(shè)立24小時(shí)報(bào)修和服務(wù)電話，白天設(shè)有專職行政管理員負(fù)責(zé)接待業(yè)主來(lái)訪，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有2個(gè)主管以上管理人員和6個(gè)以上維修人員值班，處理各種急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)； （4）根據(jù)入住情況，協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作； （5）在社區(qū)設(shè)立健全的管理規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全，管理規(guī)范； （6）負(fù)責(zé)協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)，每半年公布一次費(fèi)用支出情況，公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn); （7）應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主和房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)和收費(fèi)情況進(jìn)行現(xiàn)代化管理； （8）全體員工統(tǒng)一著公司制服，佩帶有物業(yè)公司胸牌，物業(yè)管理員和特殊工種持相關(guān)證書(shū)上崗； （9）每一年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率問(wèn)卷調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)用戶不低于總戶數(shù)的95，滿意率達(dá)到98以上。 （10）建立應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。1、安全管理經(jīng)我公司對(duì)社區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)考察和分析，根據(jù)其獨(dú)特的地理環(huán)境和特點(diǎn)，我們將制定相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事案件發(fā)案率、火災(zāi)發(fā)案率、三車丟失率標(biāo)準(zhǔn)降至最低。社區(qū)內(nèi)的安全管理主要包括公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，其中包括： （1）社區(qū)的住宅實(shí)行封閉式管理：社區(qū)內(nèi)的個(gè)主要出入口24小時(shí)設(shè)有專職安管員值守，在變電亭、所等危和人身安全處設(shè)立明顯標(biāo)志和防范措施；在非住宅區(qū)域內(nèi)實(shí)行開(kāi)發(fā)式管理，設(shè)立機(jī)動(dòng)巡邏組，在社區(qū)內(nèi)每小時(shí)巡邏一次，通過(guò)保安機(jī)動(dòng)巡邏組24小時(shí)的定期巡邏，保證社區(qū)公共安全。 （2）社區(qū)設(shè)立專職管理員維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持社區(qū)內(nèi)車輛行駛通暢； （3）社區(qū)設(shè)立專職管理員看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材和社區(qū)的井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等； （4）社區(qū)夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行每1小時(shí)一次的防范檢查和巡邏，巡邏人數(shù)2人為一組，做到巡邏有計(jì)劃、有記錄； （5）由客戶服務(wù)部制定社區(qū)詳細(xì)的發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；有安全管理部定期進(jìn)行培訓(xùn)，保證突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，立即采取措施，并和時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。（6）、建議開(kāi)發(fā)商采用的保安硬件設(shè)備巡更警備系統(tǒng)為保證保安巡查人員切實(shí)巡查到位，有必要對(duì)巡查人員進(jìn)行巡邏路線的監(jiān)控和巡邏情況的檢查，因此我們準(zhǔn)備采用電子巡更警備系統(tǒng)，巡邏保安員和管理人員在巡邏時(shí)佩帶數(shù)據(jù)收納器，在分布于社區(qū)各處的巡查點(diǎn)處進(jìn)行數(shù)據(jù)取納，同時(shí)記錄取納時(shí)間，巡更結(jié)束后立即將其取納的數(shù)據(jù)全部通過(guò)打印機(jī)打印出來(lái)，以驗(yàn)證巡更人員是否按指定的時(shí)間和路線即時(shí)檢查到各個(gè)巡查點(diǎn)。閉路監(jiān)控系統(tǒng)分有線監(jiān)控和無(wú)線監(jiān)控兩部分。有線監(jiān)控系統(tǒng)包括安裝多個(gè)帶旋轉(zhuǎn)云臺(tái)的室外監(jiān)視探頭，主要安裝在需定點(diǎn)監(jiān)控的地方，如停車場(chǎng)、道路行人步行出入口等處。無(wú)監(jiān)控系統(tǒng)主要采用UNITEK無(wú)線式監(jiān)控系統(tǒng)。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控的繁瑣接線，主要用于露天開(kāi)闊地帶并針對(duì)可疑點(diǎn)進(jìn)行布控，分布社區(qū)內(nèi)的各監(jiān)視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無(wú)線聯(lián)接方式，探頭的安置地點(diǎn)可方便地變換位置，無(wú)須破土或架空鋪設(shè)電纜線。上述兩種方式的監(jiān)控如果將由設(shè)在信息處理指揮中心的24小時(shí)循環(huán)錄像系統(tǒng)記錄在硬盤錄像機(jī)上，以備查證。這兩種監(jiān)控方式的結(jié)合，將會(huì)在技術(shù)上對(duì)社區(qū)治安給予充分的保障。無(wú)線式家庭防盜系統(tǒng)該系統(tǒng)可通過(guò)電話實(shí)現(xiàn)24小時(shí)盜竊、搶劫、火災(zāi)、煤氣泄露、緊急求救等自動(dòng)報(bào)警。用戶使用時(shí)先在報(bào)警系統(tǒng)的自動(dòng)撥號(hào)機(jī)上設(shè)定指揮中心的報(bào)警電話號(hào)碼和用戶識(shí)別碼。在盜賊撬門，撬窗入屋或走進(jìn)紅外線感應(yīng)區(qū)，觸動(dòng)警戒狀態(tài)下的主機(jī)的警 報(bào)，自動(dòng)撥號(hào)機(jī)撥通指揮中心的電話后發(fā)送用戶識(shí)別碼。訊號(hào)通過(guò)電話線傳到指揮中心，中心即響起急促的警鈴，隨后電腦屏幕即顯示用戶資料（姓名、地址、電話、識(shí)別碼等等）和用戶所在位置，保安人員則馬上采取適當(dāng)?shù)男袆?dòng)。用戶住所遇搶劫需緊急求救時(shí)，按遙控器的求救鍵或主機(jī)的PANIC紅鍵，求救信號(hào)即傳到指揮中心，即可獲得報(bào)警信號(hào)。電子墻周界防越系統(tǒng)這是一種技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理的綜合安全防范管理系統(tǒng)，可監(jiān)控諸如：建筑物、周邊入侵、火警、其他非法入侵等。系統(tǒng)可自動(dòng)啟動(dòng)報(bào)警器、閉路電視、打開(kāi)滅火器、通知保安員等，非常適合“證大光明城社區(qū)”開(kāi)放式周界的非法進(jìn)入之防范。上述各項(xiàng)設(shè)備部分已在本公司部分社區(qū)使用，效果良好，并且我們已積累了豐富的保養(yǎng)維護(hù)經(jīng)驗(yàn)。我們擬在社區(qū)安裝使用，從硬件上確保社區(qū)治安防范萬(wàn)無(wú)一失。2、公共部位和公共設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)和管理對(duì)于社區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例哈爾濱物業(yè)管理辦法中的規(guī)定內(nèi)容，定期進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，通過(guò)例行維護(hù)，確保居住社區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)：3、公共設(shè)施設(shè)備綜合維護(hù)管理（1）社區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修由工程部進(jìn)行管理和維護(hù)，執(zhí)行房屋和其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； （2）社區(qū)內(nèi)的護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等 公共設(shè)施、設(shè)備正常使用每周檢查一次；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地 每 周定期檢查以保證達(dá)到平整，邊溝涵洞通暢； （3）社區(qū)內(nèi)的雨水、污水管道每半月檢查一次，平時(shí)不定期抽查，保持通暢，每半年清淘化糞池一次、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損； （4）社區(qū)內(nèi)的外墻定期進(jìn)行清洗。4、分類維修和管理（1）土建公共部位的維修與養(yǎng)護(hù)對(duì)公共給排水設(shè)施設(shè)備、公共門窗和地面、公共墻面等使用情況制定相應(yīng)計(jì)劃，定期進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和時(shí)處理，制止業(yè)主未經(jīng)設(shè)計(jì)部門許可和有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意破壞主體結(jié)構(gòu)的行為。（2）水暖部位的維修與養(yǎng)護(hù)給排水的運(yùn)行維護(hù)是指為保證社區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)備的正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常維護(hù)保養(yǎng)。常見(jiàn)維護(hù)要點(diǎn)：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門的維修，衛(wèi)生潔具的維修，水泵保養(yǎng)與維修，壓力表的校驗(yàn)，潛水泵的檢查保養(yǎng)，換熱設(shè)備的運(yùn)行與維修，生活水箱的清洗消毒。（3）供電設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)供電設(shè)備管理與維護(hù)主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)歸物業(yè)維護(hù)的供電設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)。常見(jiàn)維修要點(diǎn)：電路電器故障、破損燈具的更換、配電箱的檢查、應(yīng)急照明設(shè)備的檢查、照明燈具的維修等。（4）電梯的維修與養(yǎng)護(hù)電梯的運(yùn)行維護(hù)是指為保證社區(qū)電梯的正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理和維修護(hù)，該項(xiàng)管理我們交由下屬專業(yè)公司來(lái)進(jìn)行，我們?nèi)粘Ｋ鞯墓ぷ魇亲龊萌粘Ｑ矙z維護(hù)、收集資料、按期報(bào)檢以和建立確定應(yīng)急處理方案。（5）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的維修與養(yǎng)護(hù)保安消防監(jiān)控方面我們將結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備，和時(shí)按規(guī)定保存運(yùn)行資料積累建立歷史和動(dòng)向趨勢(shì)記錄，和時(shí)檢修，定期保養(yǎng)，保證安全運(yùn)行。5、清潔管理1.由客戶服務(wù)部所屬的保潔主管制定保潔區(qū)域分工安排表，由公司制定健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行崗位責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； 2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日上午10點(diǎn)前將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶和垃圾進(jìn)行管理，垃圾日產(chǎn)日清； 3.每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次徹底清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物； 4.對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次徹底清掃; 5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑； 6.在雨、雪天氣應(yīng)和時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃； 7.發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，客戶服務(wù)部需要迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。6、社區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)管理社區(qū)的綠化工作將由我公司下屬的專業(yè)綠化公司按園林局規(guī)定的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行養(yǎng)護(hù)任務(wù)。保證社區(qū)內(nèi)植物配置基本合理，喬灌花草齊全。綠地較充分，基本無(wú)裸露土地。保證社區(qū)內(nèi)樹(shù)木生長(zhǎng)正常，生長(zhǎng)達(dá)到該樹(shù)種規(guī)格的平均生長(zhǎng)量。樹(shù)冠基本完整，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，修剪和時(shí)無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈。在正常條件下無(wú)明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉，被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株10%以下，由蛀干害蟲(chóng)的株數(shù)在2%以下，介殼蟲(chóng)危害較輕，樹(shù)木缺株在4%以下，樹(shù)木基本無(wú)釘綁捆綁現(xiàn)象。保證社區(qū)內(nèi)綠籬生長(zhǎng)造型正常，葉色正常，修剪和時(shí)，基本無(wú)死樹(shù)和干樹(shù)枝，有蟲(chóng)株率在10%以下，草坪覆蓋率達(dá)到90%以上，修剪和時(shí)，葉色正常，無(wú)明顯雜草；宿根花卉管理和時(shí)，花期正常，缺株率在5%以下。保證社區(qū)內(nèi)綠地完整，無(wú)雜樹(shù)，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無(wú)明顯人為破壞，對(duì)違法行為能和時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理，綠化生產(chǎn)垃圾能和時(shí)清運(yùn)。保證社區(qū)內(nèi)按二級(jí)養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求認(rèn)真地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。 7、社區(qū)的消防管理社區(qū)的公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)和消防管理有工程部和安全管理部負(fù)責(zé)實(shí)施。由安全管理部制定健全的消防管理制度（詳見(jiàn)管理制度匯編），建立健全消防責(zé)任制和火災(zāi)消防預(yù)案。主要消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每周定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)。由安全管理部組織安管員每季度定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證相關(guān)人員熟練掌握消防基本技能。如發(fā)生火災(zāi)，和時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等工作。8、停車場(chǎng)管理多年來(lái)，由我公司管轄的小區(qū)未發(fā)生過(guò)車輛丟失案件，這主要是因?yàn)槲覀冇幸惶讎?yán)密的管理辦法，比如“一車二卡”制度，每輛住戶的車都備有兩張卡，一張為車輛卡，一張為人員卡，只有兩卡都無(wú)誤才能夠出小區(qū)。另外，在人員素質(zhì)方面，我們也有特殊要求，安管員上崗前，必須熟知每輛車的情況，如果不能通過(guò)管理處的車況（含司機(jī)）熟悉程度考核，則不能上崗，同時(shí)強(qiáng)調(diào)保管員高度的責(zé)任心和主管人員嚴(yán)格認(rèn)真的檢查檢查制度。另外，我們將在社區(qū)建議開(kāi)發(fā)商采用行進(jìn)的讀感示門禁系統(tǒng)，由感應(yīng)卡開(kāi)啟道閘，無(wú)卡者將無(wú)法駕駛車輛離開(kāi)停車場(chǎng)所。為確保三車不發(fā)生丟失案件，我們將對(duì)三車分別采用不同的管理措施：自行車建議開(kāi)發(fā)商采用地鎖式自行車保險(xiǎn)停放架，徹底消滅撬鎖盜車的案件發(fā)生。摩托車建議開(kāi)發(fā)商采用IC卡管理方式，并規(guī)定必須加裝摩托車防盜器，同時(shí)按規(guī)定停放。裝置閉路監(jiān)視器加以嚴(yán)格控制。 汽車建議開(kāi)發(fā)商采用讀卡式門禁系統(tǒng)與人防相結(jié)合的管理辦法，堵絕失車的任何漏洞。指定專門停車場(chǎng)對(duì)于小區(qū)內(nèi)亂停亂放容易引起丟車的車輛一律采取鎖車措施。具體管理規(guī)定如下：由客戶服務(wù)部制定詳細(xì)健全的社區(qū)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案以和緊急情況預(yù)案。在社區(qū)內(nèi)設(shè)立機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，外來(lái)車輛嚴(yán)格管理，未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。停車場(chǎng)設(shè)專職管理員，實(shí)行24小時(shí)值班制度，進(jìn)入停車場(chǎng)的駕駛員要服從管理員的管理和指揮，接受檢查，按指定地點(diǎn)停放，自覺(jué)維護(hù)車場(chǎng)秩序車輛進(jìn)入停車位，司機(jī)需主動(dòng)出示停車證，接受檢查。司機(jī)離開(kāi)車輛時(shí)，必須鎖好車門、車窗，重要文件、貴重物品，請(qǐng)勿放在車內(nèi)，管理員不負(fù)責(zé)保管，如造成損失，車主自負(fù)。車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒和各種腐蝕性物品不得在停車場(chǎng)內(nèi)洗車、修理、加油、傾倒廢油。進(jìn)入停車場(chǎng)的車輛，不得亂停放，不得堵塞車輛，違者鎖車處理。對(duì)于長(zhǎng)期在社區(qū)內(nèi)存放的車輛，客戶服務(wù)部與之簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。9、高壓供水和給排水系統(tǒng)的管理由工程部負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)運(yùn)行和維修。有防疫部門核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”，并張貼于醒目處。保持供水設(shè)施周圍的環(huán)境整潔，每周檢查一次。保證業(yè)主正常生活用水，大修停水時(shí)和時(shí)張貼通知，并采取臨時(shí)供水措施。保證供水安全，每半年進(jìn)行一次水質(zhì)化驗(yàn)，確保水質(zhì)合格?；?yàn)單妥善保管以便隨時(shí)檢查。水箱每年清洗和消毒一次，清洗完畢水箱蓋和時(shí)上鎖。供水管理與操作人員按規(guī)定進(jìn)行健康檢查，并取得健康合格證。發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，加強(qiáng)對(duì)供水系統(tǒng)的消毒，禁止非工作人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房?jī)?nèi)，接近高位水箱。消防泵每年試泵一次，保證泵能轉(zhuǎn)，水能上。維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。10、社區(qū)的電梯管理電梯的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行由我公司下屬專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，保證在30分鐘內(nèi)搶修完畢，其他維修于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)內(nèi)完工，由安全管理部制定緊急情況處理預(yù)案。維修標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)文件執(zhí)行。如發(fā)生電梯關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，保證在15分鐘內(nèi)迅速組織救助。保證電梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行。11、社區(qū)的供電和照明系統(tǒng)管理由工程部負(fù)責(zé)維護(hù)派專職人員定期巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患和時(shí)維修并上報(bào)安全管理部；維修后的閘具、線路應(yīng)完好無(wú)損，使用良好。配合年度修繕任務(wù)，定期進(jìn)行安全檢查；每天查看儀表、監(jiān)視負(fù)荷用電、保證用電安全。負(fù)責(zé)社區(qū)樓內(nèi)、外線路的維護(hù)，保證做到安全供電有保障；同時(shí)監(jiān)督超負(fù)荷用電，保證業(yè)主用電安全。妥善處理因零線斷線造成的燒毀電器事故。12、社區(qū)業(yè)主日常的裝修管理（非集中進(jìn)戶）制定健全的裝修管理服務(wù)制度業(yè)主申請(qǐng)裝修時(shí)，管理員負(fù)責(zé)查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，同時(shí)告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)。業(yè)主裝修期間，物業(yè)公司定期對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格進(jìn)行治安、消防和房屋安全管理；對(duì)社區(qū)內(nèi)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。業(yè)主裝修結(jié)束后，和時(shí)進(jìn)行檢查。和時(shí)對(duì)違反裝修協(xié)議的業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)處理，問(wèn)題嚴(yán)重的上報(bào)當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T。負(fù)責(zé)和時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，垃圾集中堆放時(shí)間不超過(guò)24小時(shí)。13、社區(qū)的空置房管理對(duì)于開(kāi)發(fā)商待售的空置房屋，我公司將在接手管理后，每周定期派員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備和水、電、氣的例行檢查工作，同時(shí)填寫空房檢查表，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和時(shí)派員修復(fù)。修復(fù)后和時(shí)記錄在案，備檔留存。 每半月組織保潔員進(jìn)行一次集中保潔和清掃，以保證空置房屋的衛(wèi)生。在冬季供暖期開(kāi)始前和供暖結(jié)束后，我公司都將嚴(yán)格按照程序?qū)辗康墓┡O(shè)施進(jìn)行集中檢查，重點(diǎn)巡查，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。配合開(kāi)發(fā)商售樓部的售房需要，在力所能和的范圍內(nèi)為售樓部門提供各種方便。附：空置房屋管理規(guī)定為了加強(qiáng)未出售空置房屋的管理，明確空置房屋的管理責(zé)任，配合好開(kāi)發(fā)公司的房屋銷售工作，防止空置房屋內(nèi)的物品丟失、損壞和其他意外事件的發(fā)生，搞好空置房屋的看護(hù)工作，特制定本規(guī)定：1、空置房屋的交接各管理處所管范圍內(nèi)的空置房屋經(jīng)管家部、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理處有關(guān)人員共同查驗(yàn)登記，注明存在問(wèn)題后，叁方進(jìn)行簽字交接。2、空置房屋鑰匙的管理（1）空置房屋交接驗(yàn)收后，應(yīng)將空置房屋的1把外門鑰匙交給管理處，由管理處設(shè)人保管，以備空置房屋的日常檢查、銷售看房和緊急情況的和時(shí)處理，其余鑰匙由管家部統(tǒng)一管理。（2）空置房屋的鑰匙不得隨意外借，如因外借發(fā)生問(wèn)題保管人負(fù)全部責(zé)任。（3）空置房屋售出業(yè)主需要進(jìn)戶時(shí)，應(yīng)將所有房屋鑰匙一次性全部交給業(yè)主，并注明交出鑰匙數(shù)量，確認(rèn)無(wú)誤后請(qǐng)業(yè)主簽字。（4）空置房屋的鑰匙如在保管過(guò)程中發(fā)生丟失，管理處應(yīng)和時(shí)通知管家部，造成損失由各管理處負(fù)責(zé)。3、空置房屋的管理（1）空置房屋的日常管理由各管理處負(fù)責(zé)，各管理處要定期對(duì)空置房屋進(jìn)行檢查清掃，并對(duì)檢查情況詳細(xì)記載，每周一次。對(duì)室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查時(shí)，如發(fā)現(xiàn)異常問(wèn)題應(yīng)和時(shí)通知維修部門進(jìn)行維修。（2）管家部對(duì)各管理處空置房屋的看護(hù)情況進(jìn)行不定期抽查。（3）任何人不得將空置房屋私自出租、轉(zhuǎn)借和存放私人物品。（4）任何人不得將空置房屋的水、電、煤氣、電話等私自提供給他人使用。（5）除管理處空房看管負(fù)責(zé)人外，其他人進(jìn)入空置房屋時(shí)必須由各管理處派專人陪同，以防止空置房屋內(nèi)的設(shè)備設(shè)施丟失損壞。（6）購(gòu)房者看房時(shí)必須由銷售部工作人員親自帶領(lǐng)且銷售部人員必須佩帶胸卡示明身份，購(gòu)房者看房或維修部門進(jìn)行維修時(shí)，各管理處必須積極配合，并派專人陪同，看房或維修完畢后，陪同人員檢查并關(guān)閉水、電設(shè)施后方可離開(kāi)，并在當(dāng)日值班記錄登記。14、社區(qū)的智能化系統(tǒng)管理工程部負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)實(shí)行24小時(shí)不間斷運(yùn)行，做好相應(yīng)運(yùn)行記錄，并按規(guī)定期限保存。保證系統(tǒng)正常運(yùn)行，發(fā)生故障，和時(shí)排除。智能化系統(tǒng)主要指：樓宇對(duì)講系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)、周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運(yùn)行維護(hù)系統(tǒng)等。 15、社區(qū)的財(cái)務(wù)管理（一）財(cái)務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算方式、內(nèi)容1工作模式 獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧2. 財(cái)務(wù)制度、預(yù)算、決算方式和內(nèi)容（二）財(cái)務(wù)管理監(jiān)督制度為認(rèn)真貫徹執(zhí)行“取之于民、用之于民”和“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的財(cái)務(wù)收支方針，完善“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的企業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益，杜絕不必要的開(kāi)支，特制定財(cái)務(wù)監(jiān)督制度。1、物業(yè)公司實(shí)行“內(nèi)部獨(dú)立核算”、“自負(fù)盈虧”的財(cái)務(wù)核算制度，堅(jiān)持財(cái)務(wù)賬目公開(kāi)，接受上級(jí)主管部門、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主對(duì)財(cái)務(wù)的監(jiān)督。2、物業(yè)公司按時(shí)按期將財(cái)務(wù)報(bào)表向業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主公布；年度財(cái)務(wù)賬目經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)，公司總經(jīng)理簽字并加蓋公章后，向全體業(yè)主公布。3、物業(yè)公司半年賬目于每年7月20日、年度賬目于次年1月20日在物業(yè)公司各管理處的宣傳板上向全體業(yè)主公布。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人在業(yè)主大會(huì)期間向大會(huì)作年度賬目收支說(shuō)明。4、業(yè)主對(duì)公布的賬目可以提出質(zhì)詢，物業(yè)公司在接到質(zhì)詢后三日內(nèi)給予答復(fù)5、向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)，嚴(yán)格按照市住宅和市物價(jià)局聯(lián)合發(fā)布的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。根據(jù)企業(yè)發(fā)展，管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平的提高、物價(jià)指數(shù)的上漲，今后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的變動(dòng)將嚴(yán)格遵守長(zhǎng)春市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的程序，由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)后執(zhí)行。6、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金的管理、使用和公開(kāi)公布辦法將嚴(yán)格按照長(zhǎng)春市物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定執(zhí)行。7、公司有償維修服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司物業(yè)管理實(shí)際情況，參照市場(chǎng)價(jià)格，低于同行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第 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