房地產(chǎn)法03-所有權制度.ppt

房地產(chǎn)法,主講教師陳楚庭,第三課土地所有權制度,授課內容：土地所有權2.國家土地所有權和集體土地所有權3.土地征收,物權，指物權人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。,財產(chǎn)所有權是財產(chǎn)所有權人在法律規(guī)定的范圍內，對自己的財產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分的權利。,國家所有權集體所有權私人所有權,土地,地塊房屋,地產(chǎn)房產(chǎn),土地所有權,土地使用權,房屋所有權,土地和土地分類,一、土地及土地分類：（一）土地：指有特定四至范圍的陸地表面，是特定化的地塊。經(jīng)濟屬性：（1）土地屬于自然資源，具有經(jīng)濟價值。（2）土地具有稀缺性。,土地和土地分類,二、我國的土地分類：1.按法律規(guī)定的土地用途分：（1）農(nóng)用地：（2）建設用地：（3）未利用地：2.按土地權屬性質分：（1）城市土地（2）農(nóng)村土地,第一節(jié)土地所有權,一、土地所有權,(一)概念及特征：p27,土地所有權：指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內對其所有的土地享有的占有、使用、收益、處分的權利。,第一節(jié)土地所有權,一、土地所有權,（二）土地所有權的特征,（三）土地所有權的分類,（1）國家土地所有權（2）集體土地所有權,1.主體特定；2.禁止交易3.權屬穩(wěn)定；4.權能分離,第一節(jié)土地所有權,（二）土地所有權的分類,憲法第10條：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。,法律依據(jù)：土地所有權的主體土地管理法第5條城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。物權法第41條：法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權；,第二節(jié)國家土地所有權,（一）概念：P27指以國家為所有權人，由國務院代表國家行使的對國有土地享有占有、使用、收益和處分的權利。特征：1.權利主體是國家2.權利行使的主體是國家行政機關,法律依據(jù)：土地所有權的行使物權法第45條：國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有權；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定土地管理法第5條：國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關規(guī)定確定。,第二節(jié)國家土地所有權,（二）內容：1.占有權能；2.使用權能；3.收益權能；4.處分權能；（三）國家所有權的行使：（1）國家代表行使；（2）通過讓與部分權能實現(xiàn)（國家機關、事業(yè)單位、國企）（3）通過出讓土地使用權,第二節(jié)國家土地所有權,憲法第10條：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。,法律依據(jù)：土地所有權的行使物權法第45條：國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有權；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定土地管理法第5條：國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。,法律依據(jù)：物權法第53條：國家機關對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定處分的權利；物權法第54條：國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定收益、處分的權利。,（三）國家土地所有權的客體：p27,(1)城市市區(qū)的土地。,(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、收購為國有的土地。,(3)國家依法征用的土地。,第二節(jié)國家土地所有權,(4)依法不屬于集體所有的林地、劃原、荒地、灘涂及其他土地。,(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。,(6)因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制的集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。,第一節(jié)土地所有權,（三）國家土地所有權的客體：p27,第三節(jié)集體土地所有權,一、概念：指由勞動群眾集體對其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權利。（一）范圍：1.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、2.宅基地和自留山、自留地（二）權利主體：見土地管理法規(guī)定,法律依據(jù)：集體土地所有權的主體土地管理法第10條：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。,法律依據(jù)：集體土地所有權的主體土地管理法第10條：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。,第三節(jié)集體土地所有權,3.權利種類：（1）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有權（2）村農(nóng)民集體所有權（3）村內農(nóng)民集體所有權4.權利行使的特點：（1）受到國家法律的限制（對處分的禁止性規(guī)定）（2）受到集體組織成員共同意志的限制,比較：國家土地所有權與集體土地所有權1.主體的特異性；2.客體的差異性；3.內容的限制性；,第三節(jié)集體土地所有權,主體的特定性,客體的差異性：,內容的限制性：,第四節(jié)土地征收,一、土地征收的概念和法律特征1、概念：P160土地征收：指國家基于公共利益需要，強制地將屬于集體所有的土地收歸國有，由國家給予補償?shù)男袨?。土地征收的實質：？,第二節(jié)土地所有權,（二）土地所有權的分類,憲法第10條：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。,第三節(jié)集體土地征收,一、土地征收的概念和法律特征2征收的法律特征：（1）征地主體的唯一性。（2）征收是憲法、法律賦予國家的專有權力，具有行政性；（3）土地征收后所有權的性質發(fā)生轉變。土地征收的實質：？,二、土地征收的審批權限和審批程序：（一）征用土地的審批權限：土地征收，實行國務院和省級人民政府審批兩級制。,二、土地征收的審批權限和審批程序：（二）征用土地的程序：1.用地者提出申請；2.土地管理機關報批；3.縣級以上地方人民政府予以公告，并組織實施；4.劃撥土地。,三、土地征收的補償及安置：（一）征地補償費：包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。（二）土地補償費的標準：P44-451.土地補償費：被征用前3年平均年產(chǎn)值的610倍；2.安置補助費：每個人的安置補助費為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的46倍。土地補償費和安置補助費總和不得超過土地被征用前3年平均產(chǎn)值的30倍。,（二）土地補償費的標準：3.地上附著物補償費：范圍：建筑物、構筑物、林木、果樹、經(jīng)濟林標準：按規(guī)定補償4.青苗的補償費：范圍：農(nóng)作物、蔬菜、苗木、魚苗標準：按規(guī)定補償,三、征收土地的補償：（三）征地補償費的使用：土地補償費和安置補助費屬于專用款項，應由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一管理和使用。地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。,第三節(jié)集體土地征收,探討：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。什么“公共利益”？國家利益？商業(yè)利益？,第三節(jié)土地征收,什么“公共利益”？建設用地主要有三種情況：（1）國家進行公共設施及公益事業(yè)建設需要使用集體所有的土地；（2）國有企事業(yè)單位需要使用集體所有的土地；（3）需要辦理出讓手續(xù)的土地。,2010年9月10日江西撫州暴力拆遷案,2009年11月四川成都金牛區(qū)唐福珍自焚抗議暴力拆遷,（二）我國的土地分類1.按法律規(guī)定的土地用途分：（1）農(nóng)用地：指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。（2）建設用地：指直接用于建造建筑物、構筑物的土地。（3）未利用地：指農(nóng)用地和建設用地以外的土地，包括荒地。,（二）我國的土地分類2.按土地權屬性質分：城市土地和農(nóng)村土地。（1）城市土地是歸屬國家所有的土地。（2）農(nóng)村土地是歸屬農(nóng)民集體所有。,（二）我國的土地分類2.按土地權屬性質分：城市土地和農(nóng)村土地。（1）城市土地是歸屬國家所有的土地。（2）農(nóng)村土地是歸屬農(nóng)民集體所有。,第二節(jié)土地所有權,一、土地所有權,（三）土地所有權行使的要求,1.維護土地公有制度；2.實行耕地保護制度；3.實行土地用途管制；4.國家通過征收取得集體土地。,第三節(jié)集體土地征收,一、土地征收的概念和法律特征2征收的法律特征：（1）征收主體雙方都是特定的；（2）征收是憲法、法律賦予國家的專有權力，具有強制性、單向性；（3）土地征收后所有權的性質發(fā)生轉變。土地征收的實質：國家在下對土地的強制性購買.,