上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析

上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析 目錄 1 企業(yè)基本情況介紹 .1 1.1 萬(wàn)科集團(tuán) .1 1.2 招商集團(tuán) .1 1.3 保利地產(chǎn)集團(tuán) .2 2 萬(wàn)科、保利、招商財(cái)務(wù)報(bào)表分析 .3 2.1 資產(chǎn)狀況分析 .3 2.1.1 固流結(jié)構(gòu)分析 .3 2.1.2 流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu) .4 2.1.3 應(yīng)收賬款分析 .5 2.2 償債能力分析 .6 2.2.1 短期償債能力分析 .6 2.2.2 長(zhǎng)期償債能力分析 .9 2.3 營(yíng)運(yùn)能力分析 .12 2.3.1 短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力 .12 2.3.2 長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力 .13 2.4 盈利能力指標(biāo)分析 .14 2.4.1 資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率 .14 2.4.2 經(jīng)營(yíng)指數(shù)與每股現(xiàn)金流量 .15 2.4.3 營(yíng)業(yè)毛利率分析 .16 2.4.4 預(yù)收賬款分析 .17 2.5 成長(zhǎng)性分析 18 3 總結(jié) .19 1 企業(yè)基本情況介紹 1.1 萬(wàn)科集團(tuán) 萬(wàn)科，全稱萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，1984 年 5 月成立，目前，是中國(guó)專業(yè) 性住宅中最大的建筑企業(yè)，是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股，目前同時(shí)在 A 股和 H 股上市。1991 年開(kāi)始發(fā)展跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同年發(fā)行新股， A 股在深交所 掛牌交易，是首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一，總部設(shè)在深圳，至 2009 年，已在 20 多個(gè)城市設(shè)立分公司。2010 年公司完成新開(kāi)工面積 1248 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售 面積 897.7 萬(wàn)平方米，銷售金額 1081.6 億元。營(yíng)業(yè)收入 507.1 億元，凈利潤(rùn) 72.8 億元。公司以中國(guó)大陸市場(chǎng)為目標(biāo)、以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，涉及進(jìn)出口貿(mào) 易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂(lè)及廣告等業(yè)務(wù)。投資重點(diǎn)主要集中在上海、北 京、天津、深圳等中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。 率先成為全國(guó)第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。過(guò)去二十年，萬(wàn)科在 發(fā)展過(guò)程中先后入選福布斯 “全球 200 家最佳中小企業(yè)” 、 “亞洲最佳小企業(yè) 200 強(qiáng)” 、 “亞洲最優(yōu) 50 大上市公司”排行榜，獲得過(guò)多次的投資者關(guān)系等 國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳投資者的獎(jiǎng)項(xiàng)。 “目前，萬(wàn)科公司積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召， 走低碳經(jīng)濟(jì)的道路，大力推廣和發(fā)展綠色建筑的概念，把做綠色企業(yè)作為萬(wàn)科 的中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略目標(biāo)和承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。 1.2 招商集團(tuán) 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司(簡(jiǎn)稱招商地產(chǎn)),是國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā) 公司和中國(guó)最早的專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。2011 年底總資產(chǎn)高達(dá) 797 億元, 是中央直接管理的國(guó)有重要骨千企業(yè),亦被列為香港四大中資企業(yè)之一。于 1993 年在深圳證券交易所掛牌上市,股票代碼 A000024, B200024。招商地產(chǎn)隸 屬于招商局集團(tuán)(簡(jiǎn)稱招商局),為集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)之一。 目前,招商地產(chǎn)的市場(chǎng)格局以深圳作為中心,以長(zhǎng)江三角、珠江三角和環(huán)樹(shù) 海經(jīng)濟(jì)帶作為伏線重點(diǎn)區(qū)域,在二十余年的過(guò)程中,招商地產(chǎn)秉承以人為本、以 客為先的理念,做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理,分別在深圳、北京、上海、廣州、 天津、蘇州、南京、佛山、珠海、重慶、成都、潭州等多個(gè)大中城市擁有 40 多 個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目,累積開(kāi)發(fā)面積超過(guò) 1000 萬(wàn)平方米?？傎Y產(chǎn)逾 2000 億元,管 1 理總資產(chǎn)逾 1.7 萬(wàn)億元,利潤(rùn)總額近 140 億元,在中央企業(yè)的位置(按利潤(rùn)總額排 序)進(jìn)一步上升至第 8 位,是中國(guó)民族企業(yè)參與世界競(jìng)爭(zhēng)的重要力量。 多年的發(fā)展讓招商地產(chǎn)積累了諸多的經(jīng)驗(yàn)、擁有了更多的優(yōu)勢(shì),提出了“綠 色地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念”和“社區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式”,I2 實(shí)現(xiàn)了住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)發(fā)展的 共進(jìn)。公司一手抓商業(yè)住宅,一手抓商業(yè)租賃。公司最成功的租賃物業(yè)是集中在 蛇口的海上世界商圈,面積大約 70 萬(wàn)平方米,近年來(lái),隨著蛇口地鐵的開(kāi)通、深 圳到香港交通一體化進(jìn)程快速發(fā)展,方便了香港本地人到深圳購(gòu)物,將為公司帶 來(lái)了驚人的收益。這種模式也導(dǎo)致其他的公司紛紛效仿,因?yàn)檫@一方面可以拓展 公司的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù),另一方面也增加了公司融資渠道,提高了公司金融創(chuàng)新的 能力。招商地產(chǎn)除了傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)、還經(jīng)營(yíng)著供水供電、商業(yè)出租等多項(xiàng)業(yè) 務(wù),多元化的經(jīng)營(yíng)為企業(yè)分散了風(fēng)險(xiǎn),因此公司被稱作“最具抗風(fēng)險(xiǎn)能力的房地 產(chǎn)商之一” 。在綠色建筑方面,招商地產(chǎn)更是在業(yè)內(nèi)名列前茅,公司踐行綠色地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)。這些都來(lái)源于公司對(duì)城市合理規(guī)劃、地球可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)真思索,對(duì)人類 居住環(huán)境和房地產(chǎn)模式孜孜不倦的探索。 1.3 保利地產(chǎn)集團(tuán) 保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱保利)由保利集團(tuán)控股,成立至今 20 余 年，于 2006 年上市。是一家從廣州的區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速成長(zhǎng)為全國(guó)大 型房地產(chǎn)集團(tuán)公司,現(xiàn)擁有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。公司多元化經(jīng)營(yíng),業(yè)務(wù)涉 及地產(chǎn)、酒店管理、貿(mào)易等,公司在保利集團(tuán)的支持下,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,利 用優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)艱苦奮斗,迅速樹(shù)立起保利的良好聲譽(yù),形成了巨大的品 牌價(jià)值,穩(wěn)固了領(lǐng)先的行業(yè)地位。 2006 年 3 月 23 口,公司名稱變更為保利房地產(chǎn)(集閉)股份有限公司。保利 地產(chǎn)下轄保利科技有限公司、保利南方集團(tuán)有限公司、保利(香港)控股有限公 司、保利文化集團(tuán)股份有限公司、保利民爆科技集團(tuán)股份有限公司等專業(yè)子公 司，旗下?lián)碛斜＠康禺a(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(股票代碼:S.H.600048)與保利 (香港)投資有限公司(股票代碼:H.K.00119)兩家境內(nèi)外上市公司。房地產(chǎn)項(xiàng)目 主要遍及國(guó)內(nèi)的北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳、香港等 50 多個(gè)城市及 地區(qū),在十幾個(gè)國(guó)家設(shè)有子公司和辦事處。 保利地產(chǎn)在全國(guó)的布局策略以北上廣為基點(diǎn),向全國(guó)福射,現(xiàn)在的覆蓋城市 達(dá)到 23 個(gè)，同時(shí)擁有 80 余家控股的子公司。在商品房方面，保利公司傾力推 出了“尊享、珍品、康居、山水”等品牌的產(chǎn)品 II，別墅、花園洋房、多層、 電梯公寓等均涵蓋；在商業(yè)物業(yè)方面,公司大力打造超五星酒店、商圈、標(biāo)志性 寫(xiě)字樓等。公司整體的業(yè)務(wù)從商品房開(kāi)始拓展到上下游的建筑施工、物業(yè)、相 關(guān)經(jīng)營(yíng)等?？偟膩?lái)說(shuō)，保利地產(chǎn)基于住宅商品房的開(kāi)發(fā)，進(jìn)行有效的拓展,擴(kuò)展 到相關(guān)物業(yè)。 公司落實(shí)的發(fā)展戰(zhàn)略是“三個(gè)中心,相對(duì)發(fā)散” ，公司以大型城市為中心， 發(fā)散到二級(jí)甚至三級(jí)城市;以房地產(chǎn)為中心,發(fā)散到上下游產(chǎn)業(yè)；以商品住宅的 開(kāi)發(fā)為中心，發(fā)散到相關(guān)領(lǐng)域。在 20 年的發(fā)展中,努力提高效益，適度控制開(kāi) 發(fā)規(guī)模，從而提高自己收益，同時(shí)企業(yè)高管亦重視公司的資金運(yùn)作，在公司領(lǐng) 導(dǎo)的帶領(lǐng)下，樹(shù)立了良好的行業(yè)形象，建立了卓越、務(wù)實(shí)的行業(yè)口碑。 2 萬(wàn)科、保利、招商財(cái)務(wù)報(bào)表分析 比較萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，主要通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表分析。分析一 家公司，不能獨(dú)立看待它的財(cái)務(wù)報(bào)表,更應(yīng)看行業(yè)的特殊性。要看到房地產(chǎn)作為 特殊的行業(yè)，由于房產(chǎn)多數(shù)為期房，故在交房前的一年、兩年，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商 已經(jīng)收到錢，故預(yù)收賬款比較多，在建工程比較巨大。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,只有業(yè)主 收房時(shí)，會(huì)計(jì)上才能確認(rèn)收入。房地產(chǎn)行業(yè)上反映的收入，大部分都來(lái)自于前 一年、前兩年的交易產(chǎn)生的收入，而并不是當(dāng)期交易產(chǎn)生，故 2011 年利潤(rùn)很多 反映的是 2010 年、2009 年交易產(chǎn)生的利潤(rùn)，故筆者認(rèn)為分析房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng) 著重于分析預(yù)收賬款、現(xiàn)金流,而不是著重看當(dāng)期利潤(rùn)。 2.1 資產(chǎn)狀況分析 2.1.1 固流結(jié)構(gòu)分析 表 2-1 固定資產(chǎn)/流動(dòng)資產(chǎn)的比例 年份 萬(wàn)科 保利 招商 2009 0.0022 0.0023 0.0070 2010 0.0050 0.0022 0.0049 2011 0.0056 0.0050 0.0059 從上圖可以看出，萬(wàn)科公司三年來(lái)流動(dòng)資產(chǎn)不斷在增加，固流比率不斷下 滑，(流動(dòng)資產(chǎn)比例變大)，萬(wàn)科保持企業(yè)的低風(fēng)險(xiǎn)性，流動(dòng)資產(chǎn)增加，資金成 3 本趨向低，成本得到控制和改善。但通過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)表中，可以看出貨幣 資金較 2010 年下降，應(yīng)收賬款有大幅度的提高，而應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力不如貨 幣資金。通過(guò)應(yīng)收賬款的賬齡中，1-2 年和 2-3 年的應(yīng)收賬款較去年增加，一 方面由于萬(wàn)科公司在 2011 年在二、三線城市如成都、重慶等地大規(guī)模建設(shè)，由 于房地產(chǎn)的周期比較長(zhǎng)，應(yīng)收賬款的收回是個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間，但另一方面要對(duì) 重大金額計(jì)提減值準(zhǔn)備?？紤]到應(yīng)收賬款的問(wèn)題，萬(wàn)科還需要進(jìn)一步力 fl 強(qiáng)應(yīng) 收帳款的管理，加速資金的流轉(zhuǎn)。 保利公司 2011 年的固流比例比 2010 年有大幅度的提高，主要是固定資產(chǎn) 規(guī)模變大，保利公司的固定資產(chǎn)增加的比例比較大，主要由于房屋等建筑物增 加的比重比較大。 招商地產(chǎn)的圓流比例在 2010 年有大幅度的下滑，但是 2011 年又有所上升， 這主要是由于房屋及建筑物增加比重比較大。 2.1.2 流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 表 2-2 萬(wàn)科流動(dòng)資產(chǎn)情況 會(huì)期期間 貨幣資金 應(yīng)收賬款 凈額 預(yù)付款項(xiàng) 凈額 其他應(yīng)付 款項(xiàng)凈額 存貨凈額 流動(dòng)資金 合計(jì) 2009 17.65% 0.55% 6.70% 5.79% 69.12% 130323279 44937 2010 18.40% 0.78% 8.68% 7.27% 64.88% 205520732 20132 2011 12.11% 0.54% 7.12% 6.52% 73.71% 282646654 85519 由上表可以看出，萬(wàn)科的貨幣資金在 2011 年下降很大，主要原因宏觀調(diào)控 政策促使樓盤(pán)的銷售遞減，回籠資金變慢，加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)管理。同樣，存貨也在 2011 年大幅度提高，緣由受政策影響，還是樓盤(pán)銷售變慢。萬(wàn)科應(yīng)對(duì)旗下樓盤(pán) 進(jìn)行打折促銷等優(yōu)惠活動(dòng)，提高銷售，減低存貨。 表 2-3 保利流動(dòng)資產(chǎn)情況 會(huì)期期間 貨幣資金 應(yīng)收賬款 凈額 預(yù)付款項(xiàng) 凈額 其他應(yīng)付 款項(xiàng)凈額 存貨凈額 流動(dòng)資金 合計(jì) 2009 17.21% 0.53% 13.82% 0.53% 67.91% 885041612 42.03 2010 13.06% 0.40% 9.12% 2.50% 74.93% 146671656 739.10 2011 9.66% 0.56% 6.67% 2.20% 80.91% 187991387 510.53 由上表可以看出，保利的貨幣資金比例連年下降，保利應(yīng)該加強(qiáng)銷售，及 時(shí)出臺(tái)相關(guān)銷售政策，加強(qiáng)資金回籠速度，也同時(shí)看到存貨比例連年上升，這 兩項(xiàng)比例與萬(wàn)科相比，都不如萬(wàn)科，應(yīng)加強(qiáng)銷售管理。 表 2-4 招商流動(dòng)資產(chǎn)情況 會(huì)期期間 貨幣資金 應(yīng)收賬款 凈額 預(yù)付款項(xiàng) 凈額 其他應(yīng)付 款項(xiàng)凈額 存貨凈額 流動(dòng)資金 合計(jì) 2009 22.26% 0.28% 0.02% 4.52% 71.44% 426361571 71 2010 18.05% 0.19% 0.01% 7.73% 72.19% 536109706 67 2011 19.56% 0.12% 0.01% 8.34% 69.57% 739427644 75 由上表可以看出，招商的貨幣資金比例是三家最高且穩(wěn)定的，只是在 2010 年略有下降，但 2011 年又上升了，說(shuō)明在行業(yè)整個(gè)受調(diào)控的情況下，招商的資 金管理的相當(dāng)出色，但從另一方面來(lái)體現(xiàn)了盈余資金過(guò)多，資金的利用率有待 進(jìn)一步提高。再看，存貨比例逐年遞減，說(shuō)明招商的存貨管理有所改善。其他 應(yīng)收款占的比例是三家最大，且逐年上升，其中大部分來(lái)自于關(guān)聯(lián)方交易，也 許有利潤(rùn)操控的可能。 2.1.3 應(yīng)收賬款分析 表 2-5 應(yīng)收賬款與收入比 會(huì)計(jì)年度 萬(wàn)科 保利 招商 2009 0.015 0.020 0.012 2010 0.031 0.016 0.007 5 2011 0.021 0.022 0.006 萬(wàn)科的 2011 年 12 月 31 口的應(yīng)收賬款的賬面價(jià)值為 1,514,813,781.10, 2010 年 12 月 31 日的應(yīng)收賬款賬面價(jià)值為 1,594,024,561.07，下降了 5.2%， 主要因?yàn)槿f(wàn)科加強(qiáng)了應(yīng)收賬款的管理，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率提高，且在收入增加的 前提下，應(yīng)收賬款繼續(xù)減少，應(yīng)收賬款與收入比在 2011 年下降一定幅度。由賬 齡分析可以得到，1 年以內(nèi)的應(yīng)收賬款為 91.61%，說(shuō)明萬(wàn)科公司的應(yīng)收賬款質(zhì) 量非常好。 保利的 2011 年 12 月 31 日的應(yīng)收賬款的賬面價(jià)值為 1,057,645,022.59 2010 年 12 月 31 日的應(yīng)收賬款 587,179,871.06，上升了 80.12%。主要公司報(bào) 告期內(nèi)收入增加所致。由賬齡分析可以得到，2011 年的 1 年以內(nèi)的應(yīng)收賬款為 76.61%，而 2010 年的 1 年以內(nèi)的應(yīng)收賬款為 81.31%，說(shuō)明保利公司應(yīng)加強(qiáng)應(yīng) 收賬款的管理，提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率。不過(guò)，同時(shí)可以看到應(yīng)收賬款金額前 五名單位情況中前兩名為招商銀行股份有限公司廣州分行、交通銀行股份有限 公司廣東省分行，占 10.09%，兩家公司都為銀行，信譽(yù)度比較好。 招商的 2011 年 12 月 31 日的應(yīng)收賬款的賬而價(jià)值是 91555827 2010 年 12 月 31 日的應(yīng)收賬款的賬面價(jià)值是 102603093，下降了 10.77%a 2011 年的收入 增加的同時(shí)，應(yīng)收賬款也降低，說(shuō)明招商銀行注重應(yīng)收賬款的管理，加速了應(yīng) 收賬款的周轉(zhuǎn)率，并且比率是三家最低的，說(shuō)明應(yīng)收賬款做的最好。并且通過(guò) 賬齡分析，可以看出 2011 年的 1 年以內(nèi)的應(yīng)收賬款為 88%，說(shuō)明應(yīng)收賬款的質(zhì) 量非常好。 2.2 償債能力分析 償債能力決定企業(yè)的生存，關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)狀況就需要關(guān)注償債能力，償債 能力分短期和長(zhǎng)期。 2.2.1 短期償債能力分析 表 2-6 2011 年年末 流動(dòng)比率 速度比率 現(xiàn)金比率 萬(wàn)科 1.41 0.37 0.17 保利地產(chǎn) 1.91 0.36 0.18 招商地產(chǎn) 1.86 0.57 0.36 表 2-7 2010 年年末 流動(dòng)比率 速度比率 現(xiàn)金比率 萬(wàn)科 1.59 0.56 0.29 保利地產(chǎn) 2.13 0.53 0.28 招商地產(chǎn) 1.88 0.52 0.34 表 2-8 2009 年年末 流動(dòng)比率 速度比率 現(xiàn)金比率 萬(wàn)科 1.91 0.59 0.34 保利地產(chǎn) 2.31 0.74 0.4 招商地產(chǎn) 1.8 0.51 0.4 圖 2-1 2011 年償債能力分析 圖 2-2 2010 年償債能力分析 7 圖 2-3 2009 年償債能力分析 償債能力關(guān)系到公司的可持續(xù)發(fā)展，因?yàn)?，要是公司資不抵債或是沒(méi)有現(xiàn) 金流來(lái)還款，那么公司就面臨破產(chǎn)的危機(jī)，所以償債能力是股東、債權(quán)人以及 任何的利益相關(guān)者都非常關(guān)注的，影響一個(gè)企業(yè)是不是能夠可持續(xù)經(jīng)營(yíng). 對(duì)于流動(dòng)比率的最佳界定，不同的人有著不同的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)， 肯定是希望該指標(biāo)越大越好，這是公司可使用資金充足的表現(xiàn)，但對(duì)于股東來(lái) 說(shuō)，他們要權(quán)衡公司的經(jīng)營(yíng)性和財(cái)務(wù)費(fèi)用，他們就會(huì)有不同的標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)上述 表可以看出，三家公司的流動(dòng)性都比較好，其中招商地產(chǎn)的流動(dòng)性最穩(wěn)定，并 月_現(xiàn)金流動(dòng)性最好。從三年的變化來(lái)看，由于 2011 年政策趨緊，導(dǎo)致整個(gè)行 業(yè)流動(dòng)性大幅度下降，三家公司的流動(dòng)性均變差。存貨和在建工程在房地產(chǎn)行 業(yè)中占用了大量的資金，且隨著這兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲，存貨的變 現(xiàn)有著諸多的不確定性，因此，在這個(gè)特殊的行業(yè)中，筆者認(rèn)為相比流動(dòng)比率 來(lái)說(shuō)，速動(dòng)比率有更高的參考價(jià)值。 速動(dòng)比率就是速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債，速動(dòng)資產(chǎn)也就是流動(dòng)資產(chǎn)中扣除了存貨 的資產(chǎn)，像流動(dòng)比率一樣，這個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)也因人而異，參考整個(gè)行業(yè)的平均 值后，這個(gè)指標(biāo)具有更多的參考性。然而，三家的速動(dòng)比率連續(xù)三年下降，結(jié) 合公司的短期借款、應(yīng)收賬款來(lái)看，筆者認(rèn)為這三家公司的在擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)規(guī)模 的同時(shí)也增加了存貨的儲(chǔ)備，導(dǎo)致了公司銷售收入的下降。這主要是房地產(chǎn)企 業(yè)是在封頂后開(kāi)始銷售，但是此時(shí)收到的現(xiàn)金不能直接確認(rèn)收入，而只能計(jì)入 到“預(yù)收”中，當(dāng)然也無(wú)法結(jié)轉(zhuǎn)成本。2011 年，萬(wàn)科的“預(yù)收賬款， ，相比 2010 年增長(zhǎng)了 165%， 2011 年保利的預(yù)收賬款，相比 2010 年增長(zhǎng)了 154%，2011 年招商的“預(yù)收賬款”相比 2010 年增長(zhǎng)了 124%。所以，2011 年這 三家公司由于預(yù)售商品房，實(shí)際的償債能力有一定的提高，但由于會(huì)計(jì)規(guī)定， 沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)成本導(dǎo)致三家公司的速動(dòng)比率下降。對(duì)比其他的企業(yè)，三家企業(yè)的速 動(dòng)比率算比較好的水平。 在財(cái)務(wù)上有種說(shuō)法叫“現(xiàn)金為王” ，如果說(shuō)流動(dòng)比率受存貨的影響，速動(dòng)比 率受其他資產(chǎn)變現(xiàn)的影響，那么現(xiàn)金比率就“實(shí)在”更多了，它是公司現(xiàn)金類 資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債，公司的這類資產(chǎn)幾乎沒(méi)有變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，或是風(fēng)險(xiǎn)很小，從另一 個(gè)角度上反應(yīng)了公司的償債能力，但是該指標(biāo)不能太高，因?yàn)槲覀兌贾拦?占用現(xiàn)金是有成本的，如果公司現(xiàn)金過(guò)多，就容易造成資源的浪費(fèi)，成本上升。 在慣例中，大家認(rèn)為現(xiàn)金比率在 20%左右較合理。由于受政策趨緊影響，三家 公司的現(xiàn)金流動(dòng)比率都下降一定幅度。招商地產(chǎn)的現(xiàn)金比率比較穩(wěn)定，萬(wàn)科的 現(xiàn)金比率較差，低于 20%，其現(xiàn)金償債能力較弱，三年來(lái)連續(xù)下降。但是深入 分析萬(wàn)科的流動(dòng)負(fù)債，其中“預(yù)收賬款， ，占了很大一部分，故 J 滋的夾著，萬(wàn) 科的伴債能力不算弱。 三家公司的短期償債能力分析來(lái)看，招商地產(chǎn)的三項(xiàng)比率最穩(wěn)定，財(cái)務(wù)數(shù) 據(jù)最好，萬(wàn)科的比率低于其他兩家公司，主要原因由于萬(wàn)科這幾年的不斷開(kāi)發(fā) 新的地產(chǎn)項(xiàng)目，但可以看出流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款增長(zhǎng)較多，沒(méi)有太大的償債壓 力，但三家公司都應(yīng)重視現(xiàn)金流量，尤其萬(wàn)科的現(xiàn)金比率很低，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流 的管理。 2.2.2 長(zhǎng)期償債能力分析 公司總資產(chǎn)的總額、結(jié)構(gòu)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性等都會(huì)影響 到公司的長(zhǎng)期償債能力。一方面公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)是公司利潤(rùn)的源泉，反映了公 司穩(wěn)定現(xiàn)金流的情況，另一方面公司的所有者權(quán)益總額反映了投資者對(duì)該公司 的可承受風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)的預(yù)期，當(dāng)然負(fù)債也從另一方面反映了另一類利益相關(guān)者 對(duì)公司的評(píng)價(jià)。所以，我們通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益負(fù)債比率、利息保障倍數(shù)等 指標(biāo)來(lái)分析企業(yè)長(zhǎng)期償債能力。 表 2-9 2011 年末 資產(chǎn)負(fù)債 率 有形資產(chǎn) 凈值債務(wù) 率 權(quán)益負(fù)債 比率 權(quán)益系數(shù) 債務(wù)償付 比率 利息保障 倍數(shù) 保利 0.78 4.34 0.23 5.53 0.99 -23.69 9 萬(wàn)科 0.77 4.35 0.23 5.59 0.99 -23.69 招商 0.70 2.71 0.37 3.90 1.14 -17.50 表 2-10 2010 年末 資產(chǎn)負(fù)債 率 有形資產(chǎn) 凈值債務(wù) 率 權(quán)益負(fù)債 比率 權(quán)益系數(shù) 債務(wù)償付 比率 利息保障 倍數(shù) 保利 0.75 3.67 0.27 4.88 1.12 71.98 萬(wàn)科 0.79 4.05 0.25 5.13 1.04 -5.37 招商 0.65 2.12 0.47 3.29 1.01 -8.69 表 2-11 2009 年末 資產(chǎn)負(fù)債 率 有形資產(chǎn) 凈值債務(wù) 率 權(quán)益負(fù)債 比率 權(quán)益系數(shù) 債務(wù)償付 比率 利息保障 倍數(shù) 保利 0.67 2.47 0.41 3.68 1.03 9.96 萬(wàn)科 0.7 2.51 0.4 3.58 1.16 -54.91 招商 0.62 1.82 0.55 2.94 1.06 4.195 由于杠桿效應(yīng)的存在，公司的投資者更希望通用負(fù)債經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得更多的好 處，但是負(fù)債一旦增加，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越高，他們又不愿意，他們都希望 借出去的錢歸還能有所保證。所有者權(quán)益比率是資產(chǎn)負(fù)債率的變式，都是對(duì)公 司長(zhǎng)期償債能力的衡量，不過(guò)是從不同的角度出發(fā)。從資產(chǎn)負(fù)債率、有形資產(chǎn) 凈值債務(wù)率來(lái)看，保利地產(chǎn)均是最大。這兩個(gè)比率，尤其是有形資產(chǎn)負(fù)債率， 排除了不能立刻變現(xiàn)的無(wú)形資產(chǎn)，遞延所得稅等的影響。更能說(shuō)明企業(yè)長(zhǎng)短期 資產(chǎn)支撐企業(yè)資產(chǎn)的能力。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)大于 70%，否則債 權(quán)人會(huì)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，2011 年末，A 股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均的資產(chǎn)負(fù)債 率為 63%，其中 15 家公司的資產(chǎn)負(fù)債率高于 80%，這反映出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高 負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特征。近年來(lái)，萬(wàn)科和保利都進(jìn)行了大規(guī)模的融資行為(包括股權(quán)融 資和債券融資)，在 2011 年末，萬(wàn)科和保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率都大于 70%，兩者 都保持著穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率，為公司進(jìn)一步利用財(cái)務(wù)杠桿打下了基礎(chǔ)。另外， 可以從上述的表格看出，萬(wàn)科的有形資產(chǎn)凈值債務(wù)率之前一直不大，2011 年大 幅度的提高，究其原因，主要由于地產(chǎn)行業(yè)不景氣，資金回籠狀況不好，依賴 更多的外部資金。 償債保障比率等于負(fù)債除以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的的現(xiàn)金流量?jī)纛~。在企業(yè)穩(wěn)定、 持續(xù)經(jīng)營(yíng)的情況下，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量比較穩(wěn)定，負(fù)債總額除以平均每 年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~就反映了企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)的情況下，償還目前 的債務(wù)所需要的時(shí)間。從表格中，可以看出三家公司的這一比率變動(dòng)都很大， 跟房地產(chǎn)的行業(yè)周期有關(guān)，較長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)周期導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 分布很不均勻，有些年如萬(wàn)科的 10 年就很高，但是有些年如 11 年就很低為負(fù) 值。 利息保障倍數(shù)是衡量企業(yè)償付到期利息的能力，常用于評(píng)價(jià)企業(yè)用效益支 付利息費(fèi)用的能力和債權(quán)人投資的安全性。一般來(lái)說(shuō)，利息保障倍數(shù)越大，說(shuō) 明債權(quán)人越安全，若此比率小于 1說(shuō)明企業(yè)有債務(wù)危機(jī)，不僅無(wú)法還木金，甚 至支付利息都存在困難。從表格上看，三家的利息保障倍數(shù)都大十 1，尤其萬(wàn) 科的利息保障倍數(shù)很高，而招商利息、保障倍數(shù)很低，存在一定的債務(wù)危機(jī)。 資本結(jié)構(gòu)的合理性是保證公司長(zhǎng)期負(fù)債能按時(shí)償還的一個(gè)重要條件。下面 筆者將從資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的角度來(lái)分析只家公司。下圖均以萬(wàn)為單位。 圖 2-4 資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 11 圖 2-5 資本結(jié)構(gòu) 從上圖來(lái)看，三家的資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)比重大，高于行業(yè)平均比重;三家的籌 資方式主要由短期籌資方式構(gòu)成，萬(wàn)科的短期籌資方式占籌資方式將近 80%屬 于平穩(wěn)型組合策略，是指對(duì)臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn)，用短期資金解決;而對(duì)永久性資產(chǎn)， 包永久性流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，則用長(zhǎng)期資金解決，以使資金的使用期間和資 金來(lái)源的到期期限能相互配合。招商地產(chǎn)業(yè)屬于平穩(wěn)型組合策略，但保利地產(chǎn) 的流動(dòng)資金大部分由長(zhǎng)期借款組成，相對(duì)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)也不大，屬于穩(wěn)健型資本 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。萬(wàn)科地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模是三家之中最大的，招商地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模最小。 2.3 營(yíng)運(yùn)能力分析 營(yíng)運(yùn)能力反映了公司劉一資產(chǎn)利用的效率，即用多少的資產(chǎn)來(lái)獲得多少的 收益，筆者將從短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力和長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力兩方面來(lái)分析三家公司 的營(yíng)運(yùn)能力。 2.3.1 短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力 存貨是企收核心的價(jià)值，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的籌碼，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)，對(duì) 于房地產(chǎn)企業(yè)，存貨何時(shí)變現(xiàn)，如果變現(xiàn)受國(guó)家政策的影響巨大，所以存貨的 管理尤為重要。加快存貨的周轉(zhuǎn)，也是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。 表 2-12 存貨周轉(zhuǎn)率 萬(wàn)科 保利 招商 2011 年末 0.25 0.23 0.16 2010 年末 0.27 0.28 0.24 2009 年末 0.39 0.29 0.22 從 2009 年2011 年，萬(wàn)科、保利、招商這三家公司的存貨周轉(zhuǎn)率有下降的 趨勢(shì)，這主要是由于一方面公司不斷拿地蓋房子導(dǎo)致存貨的增加，另一方面從 2011 年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售并不樂(lè)觀，銷售的增長(zhǎng)沒(méi)有跟上。從上述表格 可以看出，在 2011 年三家公司的存貨周轉(zhuǎn)率都降低，萬(wàn)科的前三季銷售仍然比 去年同期銷售增加了 31%，銷售規(guī)模也保持了較快的增長(zhǎng)，同時(shí)存貨的增長(zhǎng)帶 來(lái)的壓力就變小，為三家企業(yè)最好。由于 2011 年房地產(chǎn)的調(diào)控政策相當(dāng)嚴(yán)厲， 招商地產(chǎn)的前三季的銷售收入比上年同期增加了 3 0%，雖然存貨周轉(zhuǎn)率為三家 公司最差.保利地產(chǎn)的前三季的銷售收入比上年同期增加了 26%，而存貨周轉(zhuǎn)率 的降低幅度較大，也顯示了公司銷售狀況出現(xiàn)一定的困難，積壓在手里的項(xiàng)目 較多，容易有發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大。隨著公司業(yè)務(wù)的增加，存貨也相應(yīng)的 增加，當(dāng)然公司的存貨量是公司賴以生存和發(fā)展的基石。存貨的結(jié)構(gòu)也體現(xiàn)了 公司在資源配置上的策略。所以，一方面在建產(chǎn)品應(yīng)該保持合理的數(shù)量，另一 方面存貨周轉(zhuǎn)率只要在一定的范圍內(nèi)都是正常的。但是公司還是應(yīng)該從優(yōu)質(zhì)資 產(chǎn)入手，盤(pán)活資產(chǎn)、提高資產(chǎn)的利用效率，最大限度地發(fā)揮公司的規(guī)模效應(yīng)， 使存貨的增長(zhǎng)和銷售的增長(zhǎng)都保持在合理的水平。同樣三家公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)存貨 的管理，并且調(diào)整銷售政策，以便及時(shí)回籠資金，提高存貨的周轉(zhuǎn)率。 2.3.2 長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力 表 2-13 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 萬(wàn)科 保利 招商 2011 年末 50.99 74.50 43.35 2010 年末 39.38 135.66 49.17 2009 年末 37.3 116.42 37.71 表 2-14 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 萬(wàn)科 保利 招商 2011 年末 0.28 0.27 0.22 2010 年末 0.29 0.3 0.26 2009 年末 0.38 0.32 0.24 13 萬(wàn)科在 2011 年下降一定比例，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的高 低，萬(wàn)科的 2011 年存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都下降一定比例，導(dǎo)致總資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率下降，應(yīng)加強(qiáng)存貨和應(yīng)收賬款的管理。保利地產(chǎn) 2011 年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 大幅度降低，主要由于固定資產(chǎn)增加了 7084 萬(wàn)。但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也下降幅度比 較大，由于保利的 2011 年存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都下降。招商的固定資 產(chǎn)周轉(zhuǎn)率很穩(wěn)定，說(shuō)明招商保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率，并且該 年度固定資產(chǎn)變動(dòng)幅度不大。存貨周轉(zhuǎn)率的下降導(dǎo)致了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的降低， 所以公司需要在存貨的管理上下功夫。從以上的分析看來(lái)，招商地產(chǎn)對(duì)其應(yīng)收 賬款的管理更精細(xì)、對(duì)固定資產(chǎn)的管理更細(xì)致，由此導(dǎo)致了其資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力在 三家公司中最好。但是從 2010 年開(kāi)始，國(guó)家從宏觀上開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo) 致其不得不拿地后迅速建房，完工后又因?yàn)橘Y金的壓力，不得不讓利促銷。三 家公司管理層都應(yīng)該對(duì)存貨做好精細(xì)化的管理。 2.4 盈利能力指標(biāo)分析 盈利是公司得以生存和發(fā)展的動(dòng)力，是投資者選擇投資目標(biāo)的原因，是債 權(quán)人回收債權(quán)獲取利息的保證。 2.4.1 資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率 表 2-15 資產(chǎn)收益率 萬(wàn)科 保利 招商 2011 年末 0.03 0.03 0.03 2010 年末 0.03 0.03 0.03 2009 年末 0.04 0.04 0.03 表 2-16 凈資產(chǎn)收益率 萬(wàn)科 保利 招商 2011 年末 0.18 0.19 0.13 2010 年末 0.16 0.17 0.11 2009 年末 0.14 0.14 0.1 從上表可以看出，萬(wàn)科、保利、招商資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率都很穩(wěn)定， 充分說(shuō)明管理層對(duì)于資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)管理能力很卓越，在外界環(huán)境波動(dòng)的情況下，及 時(shí)調(diào)整發(fā)展方向。對(duì)于未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，首先要看房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，目 前調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)的跡象，交易量和房?jī)r(jià)不斷下降，中共中央政治局強(qiáng)調(diào)將 繼續(xù)實(shí)行當(dāng)前政策，使房?jī)r(jià)回歸“合理水平” 。過(guò)去 18 個(gè)月期間，中國(guó)政府實(shí) 施了越來(lái)越嚴(yán)厲的限購(gòu)措施，包括提高首付款要求、提高抵押貸款利率，甚至 在某些城市的限購(gòu)政策一刀切地禁止非本地居民或已經(jīng)有房的家庭買房。考慮 到公司的種種問(wèn)題，三家公司的未來(lái)走向并不明朗。 2.4.2 經(jīng)營(yíng)指數(shù)與每股現(xiàn)金流量 經(jīng)營(yíng)指數(shù)等于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量/公司凈利潤(rùn)，該指標(biāo)一方面體現(xiàn)了公司盈利 的水平，另一方面也體現(xiàn)了公司盈利的質(zhì)量。 表 2-17 經(jīng)營(yíng)指數(shù) 萬(wàn)科 保利 招商 2011 年末 -0.03642 -1.8683 -1.0012 2010 年末 0.2531 -4.0634 -1.7900 2009 年末 1.4391 -0.2856 2.5764 從表格可以看出，三家公司的經(jīng)營(yíng)指數(shù)變動(dòng)幅度都比較大，尤其保利和招 商的變動(dòng)特別大，這些指標(biāo)都反映出公司資金有著一定的不確定。房地產(chǎn)行業(yè) 的特殊性決定，十年的黃金期導(dǎo)致地產(chǎn)公司前兩年瘋狂拿地。造成公司現(xiàn)金回 流的困難主要也在于此，而在今年商品房存量較高，存貨沒(méi)有及時(shí)銷售，造成 一定的積壓。這是保利和招商共同面臨的問(wèn)題，也向兩者的管理當(dāng)局提出了問(wèn) 題如何將存貨合理變現(xiàn)，加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。為此，這兩家公司在銷售上也 采取了有效的措施，消化庫(kù)存，采用不同的策略進(jìn)行租售，同時(shí)對(duì)不同的項(xiàng)目 采用不同的考核方式，重新擬定項(xiàng)目計(jì)劃以降低現(xiàn)金流出，需要持續(xù)的促銷。 表 2-18 每股現(xiàn)金流量 萬(wàn)科 保利 招商 2011 年末 0.31 -1.33 -1.23 2010 年末 0.2 -4.89 -2.59 2009 年末 0.84 -0.33 4.11 一家公司的每股現(xiàn)金流量越高，說(shuō)明這家公司的每股普通股在一個(gè)會(huì)計(jì)年 度內(nèi)所賺得的現(xiàn)金流量越多;反之，則表示每股普通股所賺得的現(xiàn)金流量越少。 公司現(xiàn)金流強(qiáng)勁，很大程度上表明主營(yíng)業(yè)務(wù)收入回款力度較大，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)， 15 公司信用度高，經(jīng)營(yíng)發(fā)展前景有潛力。從上述表格可以看出，保利、招商的 11 年底的現(xiàn)金流量均為負(fù)數(shù)，截至 10 月 26 日，共有 70 家房地產(chǎn)上市公司披露了 第三季度財(cái)報(bào)，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧 損，80%以上房企負(fù)債同比增加。整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的是中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，地 方財(cái)政緊張，政策調(diào)控力度加強(qiáng)。萬(wàn)科的每股現(xiàn)金流量最好，雖然目前的每股 現(xiàn)金流量比 2010 年也有一定程度增加，而保利和招商的每股現(xiàn)金流量比較低， 保利連續(xù)三年每股現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，10 年保利的每股現(xiàn) 金流量變動(dòng)特別大，主要由于 2010 年 4 月 27 日，10 轉(zhuǎn) 3，總股本增至 457563.743 萬(wàn)股以及 2010 年 7 月 14 日，公司非公開(kāi)發(fā)行限售股份 35033.168 萬(wàn)股卜市流通，總股本為 457563.743 萬(wàn)股。11 年保利的每股現(xiàn)金流量變動(dòng)主 要由于 2011 年 5 月 17 日，10 轉(zhuǎn) 3，總股本增至 594832.8659 萬(wàn)股。 2.4.3 營(yíng)業(yè)毛利率分析 營(yíng)業(yè)毛利率等于營(yíng)業(yè)毛利額/營(yíng)業(yè)凈收入。該指標(biāo)不僅反映了公司的經(jīng)營(yíng)水 平和經(jīng)營(yíng)效率，營(yíng)業(yè)毛利率是公司可支配利潤(rùn)的來(lái)源，該指標(biāo)越強(qiáng)，能抵消的 成本越多，每一產(chǎn)品產(chǎn)生的利潤(rùn)就越多。 圖 2-6 營(yíng)業(yè)毛利率 三家公司在 2011 年的毛利率都有一定的增長(zhǎng)，由十房地產(chǎn)都是交房后才確 認(rèn)收入，托去年和前年房地產(chǎn)銷量的福，今年房地產(chǎn)企業(yè)可以維持全年業(yè)績(jī).11 年毛利率最好的是招商地產(chǎn)，而萬(wàn)科 11, 10 年的毛利率比較穩(wěn)定，盈利保持穩(wěn) 定增長(zhǎng)，保利二年間盈利的波動(dòng)最大，10 年底比 09 年底指標(biāo)有一定程度的下 降。但是我們要看到這一指標(biāo)更多反映的以前年度的銷量實(shí)現(xiàn)的收入。 2.4.4 預(yù)收賬款分析 表 2-19 預(yù)收賬款 萬(wàn)科 11110171.81 7440519.73 3173480.12 保利 7092822.63 5154432.85 2983043.30 招商 1688230.20 1126865.48 949846.13 從該圖，可以看出，三家企業(yè)的預(yù)收賬款都有所增加，然而仔細(xì)分析，可 以看出萬(wàn)科地產(chǎn) 2011 年預(yù)收賬款增幅由 2010 年的 134.45%一卜降到 49.32%， 保利地產(chǎn) 2011 年預(yù)收賬款增幅由 72.79%下降到 37.60%，招商地產(chǎn) 2011 年預(yù)收 賬款增幅為 49.82%比 2010 年增幅增加了 31.18%。 由于房地產(chǎn)的特殊性，多銷售期房，在交房的前一年、前兩年都己經(jīng)收到了 款項(xiàng)，直到業(yè)主收房后，才能確認(rèn)為收入。筆一者認(rèn)為，我們要分析房地產(chǎn)的 現(xiàn)狀，不能看利利潤(rùn)代表的是去年、前年交易實(shí)現(xiàn)的收入，而不是當(dāng)期的收入， 要側(cè)重看預(yù)收賬款。 萬(wàn)科、保利的預(yù)收賬款增幅都下降很大，可以看出兩家企業(yè)的銷售開(kāi)始困 難，不如以往年份的增長(zhǎng)快，需要調(diào)整發(fā)展方向，多元化經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn) 等地產(chǎn)新模式。而招商雖然在銷售如此嚴(yán)峻的情形下，預(yù)收賬款仍然迅猛增加， 表示招商的社區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式、商業(yè)地產(chǎn)模式很成功。 從盈利能力分析上看，招商地產(chǎn)的資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率都很穩(wěn)定，相比較 萬(wàn)科和保利變動(dòng)較大，主要由于兩家公司的資產(chǎn)規(guī)模比較大，受整個(gè)行業(yè)波動(dòng) 影響比較大。從經(jīng)營(yíng)指數(shù)和每股現(xiàn)金流量來(lái)看，萬(wàn)科是好于保利和招商，指標(biāo) 比較穩(wěn)定一些，從毛利率來(lái)看，萬(wàn)科毛利率近兩年都很穩(wěn)定的增長(zhǎng)，說(shuō)明萬(wàn)科 擁有較強(qiáng)的獲利能力，且這種獲利能力有很好的穩(wěn)定性，保持了穩(wěn)健狀態(tài)。在 政策嚴(yán)厲調(diào)控的形勢(shì)下，萬(wàn)科仍能將自身的盈利維持在一個(gè)高位，這不能簡(jiǎn)單 地歸結(jié)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求，而跟萬(wàn)科本身高水平的管理和靈活的決策機(jī) 制有莫大的關(guān)系，當(dāng)然，管理層對(duì)于“以人為本”的價(jià)值觀的始終貫穿對(duì)其盈 利也起了很大的作用。當(dāng)然，招商地產(chǎn)具有很強(qiáng)大的后勁，2011 年的毛利率為 17 三家最高，尤其需要看到招商地產(chǎn)在 2011 年末有預(yù)收賬款 168 億元，對(duì) 2012 年公司的資金鏈穩(wěn)固形成了保證，預(yù)收賬款的增長(zhǎng)勢(shì)頭良好。同時(shí)，在 2011 年 招商地產(chǎn)以 5409 元/平米的成本價(jià)，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備 106 萬(wàn)平方米，更是良好的 消息。保利的毛利率波動(dòng)相對(duì)比較大，預(yù)收賬款的增長(zhǎng)幅度下降很快，需要更 多的推進(jìn)銷售，推進(jìn)精確化管理。目前三家公司的預(yù)收款金額龐大，可以應(yīng)付 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流缺口。 2.5 成長(zhǎng)性分析 表 2-20 主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率 萬(wàn)科 保利 招商 2011 年末 0.42 0.31 0.10 2010 年末 0.04 0.56 0.36 2009 年末 0.19 0.48 1.84 表 2-21 凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率 萬(wàn)科 保利 招商 2011 年末 0.20 0.19 0.12 2010 年末 0.18 0.18 0.12 2009 年末 0.17 0.78 0.1 表 2-22 總資產(chǎn)擴(kuò)張率 萬(wàn)科 保利 招商 2011 年末 0.20 0.19 0.12 2010 年末 0.18 0.18 0.12 2009 年末 0.17 0.78 0.1 從表格可以看出，10 年萬(wàn)科大規(guī)模擴(kuò)張的一年，11 年的總資產(chǎn)擴(kuò)張率減少， 但是主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率保持很大幅度的提高，雖然在行業(yè)不景氣的狀況下，萬(wàn)科 以其良好的聲譽(yù)和優(yōu)秀的銷售手段，業(yè)務(wù)仍然持續(xù)增長(zhǎng)。保利的各項(xiàng)增長(zhǎng)率有 很大的波動(dòng)，10 年同樣是大規(guī)模擴(kuò)張的一年，依賴于當(dāng)時(shí)整個(gè)行業(yè)蓬勃發(fā)展， 11 年的總資產(chǎn)擴(kuò)張率和主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率有所放緩，應(yīng)對(duì)行業(yè)狀況，適度放慢腳 步。招商地產(chǎn)三年來(lái)各項(xiàng)指標(biāo)比較均衡，一直有一定程度的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)比較穩(wěn) 定，實(shí)行穩(wěn)健的政策。由于房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控力度短期不會(huì)降低，萬(wàn)科集團(tuán) 的總裁郁亮 11 月底表示，2012 年萬(wàn)科在買地方面會(huì)謹(jǐn)慎行事。12 年，三家公 司再擴(kuò)張速度放緩，進(jìn)一步調(diào)整公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)。 3 總結(jié) 綜合償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、成長(zhǎng)性分析來(lái)看，三家公司都屬于 地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)秀公司，其中招商地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模最小，但是償債能力和營(yíng)運(yùn)能力 很穩(wěn)定，尤其在應(yīng)收賬款的管理上做的很好，為行業(yè)楷模，盈利性也比較好， 2011 年的盈利處于三家之首，但應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。現(xiàn)金為王，尤其在行業(yè)處 十大波動(dòng)的狀況，更應(yīng)關(guān)注現(xiàn)金流。 萬(wàn)科為中國(guó)房地產(chǎn)最大資產(chǎn)的公司，成長(zhǎng)性和盈利性都很好且穩(wěn)定，擁有 穩(wěn)步的發(fā)展策略和穩(wěn)健的銷售政策，依賴于龐大的土地儲(chǔ)備，依靠薄利多銷， 盈利很穩(wěn)定，應(yīng)收賬款和存貨管理都不錯(cuò)，有可靠的現(xiàn)金流量。 保利在 2011 年整體行業(yè)處于大波動(dòng)的狀況，盈利狀況處于很大的波動(dòng)，比 上年下降一定幅度，應(yīng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，適應(yīng)消費(fèi)群體，同時(shí)加強(qiáng)存貨、應(yīng)收賬 款、現(xiàn)流的管理。 2010 年 4 月啟動(dòng)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，在 2011 年收到效果:從上半年 開(kāi)始，全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量迅速萎縮，陷入長(zhǎng)時(shí)間低迷，房地產(chǎn) 庫(kù)存增加。2011 年，全國(guó)新建商品房屋銷售面積為 6.7 億平方米，與 2010 年 相比，增加了 8%，增幅較 2010 年同期相比下降了 12 個(gè)百分點(diǎn)。其中，寫(xiě)字樓 銷售面積的增幅與 2010 年相比繼續(xù)下滑，已接近近三年的低位;2011 年商品住 宅的銷售面積為 6.24 億平方米，與 2010 年相比，增加了 7%，但是增幅仍然是 低于 2010 年 10 個(gè)百分點(diǎn)。IS 成交量下降預(yù)示著投資者預(yù)期逆轉(zhuǎn)，這對(duì)于投資 品市場(chǎng)是致命打擊。 在國(guó)家大力宏觀調(diào)控的政策下，對(duì)公司的資金更是一場(chǎng)考驗(yàn)，鑒于國(guó)家在 2012 年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控并沒(méi)有松動(dòng)的情況下，建議三家公司在銷售策略上注意 要以增加銷售，加速回款為指導(dǎo)思想，為公司迅速補(bǔ)充現(xiàn)金流，同時(shí)借助于財(cái) 務(wù)杠桿，開(kāi)拓融資渠道，拓寬思路，從金融、銷售上入手。 2011 年已經(jīng)出現(xiàn)了一批小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的案例，歸根到底都是資金鏈斷 裂，所以三家公司面臨的情況不是個(gè)例，而是整個(gè)行業(yè)在高速擴(kuò)張后必然面臨 的問(wèn)題，三家公司更需要從財(cái)務(wù)上下功夫，在困境中尋求自己發(fā)展的道路。 19 從目前三家公司管理現(xiàn)狀來(lái)看，建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制存貨 數(shù)量。在這一輪行業(yè)調(diào)控中，行業(yè)要經(jīng)歷一次大洗牌，如 2010 年房地產(chǎn)行業(yè)并 購(gòu)多達(dá) 84 起，為所有行業(yè)之龍頭，涉及金額高達(dá) 25.8 億美元。2011 年，房地 產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)速度繼續(xù)加快，并購(gòu)案不斷增多，2011 年上半年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu) 數(shù)量己達(dá)到 57 起，相比 2010 年上半年增加了 27 起。截止 2011 年底，房地產(chǎn) 行業(yè)的并購(gòu)案數(shù)量總量己突破 100 起，超過(guò) 2010 年全年的數(shù)量。綜上所述，只 有穩(wěn)定的市場(chǎng)占有者，企業(yè)豐富產(chǎn)品線，不是單一的高端品種，薄利多銷、加 快貨款回款率，才能歷經(jīng)數(shù)個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控周期而能屹立不倒。