酒店項目計劃書 -慶福時代廣場.doc

.經(jīng) 濟(jì) 型 酒 店項目計劃書2017年2月目錄第一章 項目摘要一、項目概述 二、項目優(yōu)勢 三、項目投資計劃 第二章 項目規(guī)劃 一、項目位置二、項目配套三、區(qū)域規(guī)劃第三章 項目投資分析 一、投資預(yù)算二、參數(shù)預(yù)測第四章 市場分析 一、經(jīng)濟(jì)型酒店概況二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析第1章 項目摘要一、項目概述 締榮慶福國際廣場慶福國際廣場地處重慶市江津區(qū)雙福新區(qū)，項目規(guī)劃用地面積14886，總建筑面積為62761.02，囊括高層、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，公司傾力將該項目打造成雙福園區(qū)地標(biāo)性產(chǎn)業(yè)。號樓號樓號樓號樓號樓號樓本項目位于重慶市江津雙福新區(qū)群光電子園區(qū)，西面為群光廠區(qū)，北臨雙福新區(qū)公租房（群光員工宿舍），東面為坤煌國際中小型企業(yè)園，南臨107省道（九江大道）、輕軌5號線及攀寶鋼材市場，東距重慶繞城高速出口不足500米，周邊多為工業(yè)用地，交通便捷，商業(yè)需求量大，屬電子園區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢配套區(qū)域。周圍配套重慶雙福大學(xué)城，8所高職院校，結(jié)合周邊廠區(qū)工人和高校學(xué)生，借助“唯一產(chǎn)業(yè)園配套性商業(yè)”的良好定位和區(qū)位優(yōu)勢打造雙福低總價、高回報、不可復(fù)制的投資商圈。所以經(jīng)濟(jì)型酒店是當(dāng)?shù)刂攸c的投資性項目之一。2、 項目優(yōu)勢 雙福新區(qū)地處江津北大門，是江津?qū)ν忾_放、融入主城的“橋頭堡”，是江津加快打造“雙百”現(xiàn)代化大城市的重要支撐，也是重慶加快西部新城發(fā)展的核心拓展區(qū)域，被納入重慶“半小時經(jīng)濟(jì)圈”，同時被規(guī)劃為重慶城市副中心。近年，重慶市對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括制造業(yè)和旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長；經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；重慶市已成為重要的人流、物流集散地。重慶雙福新區(qū)為剛成立的新區(qū)，地理優(yōu)勢處于重慶半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，目前重慶主城9區(qū)的大型產(chǎn)業(yè)區(qū)搬遷至雙福新區(qū)，比較典型的有重慶最大的農(nóng)貿(mào)市場、最大的鋼材市場攀寶鋼材市場等。經(jīng)過前期對該項目區(qū)域調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，在該區(qū)域內(nèi)急需一家中等型的經(jīng)濟(jì)型酒店。由于該區(qū)域內(nèi)的星級賓館（恒大酒店、雙福大酒店、新華海頤酒店、美如家酒店等），有的酒店存在居高不下的房價讓大部門中層階級出差人士望而卻步，有的酒店硬件設(shè)施嚴(yán)重老化，已達(dá)不到現(xiàn)代人出行所追求的溫馨、整潔等要求。整個廠區(qū)周圍沒有配套的經(jīng)濟(jì)型酒店，憑借著地理位置的唯一性和稀缺性優(yōu)勢，結(jié)合現(xiàn)代酒店經(jīng)營的全新理念，所以它的建成將會帶來較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，快捷經(jīng)濟(jì)酒店也將成為雙福新區(qū)標(biāo)志性園區(qū)配套的現(xiàn)代商務(wù)式經(jīng)濟(jì)酒店。三、項目投資計劃（一）項目總概算2200萬元 投資現(xiàn)金為1200萬元，其中1000萬現(xiàn)金用于銀行首付50%購買酒店（帶精裝修+酒店配套），另外1000萬為銀行貸款，月利息為千分之四。剩余200萬作為酒店的運(yùn)營資金。（二）運(yùn)營計劃慶福國際廣場號樓占地面積1379.04，總面積為19057.05，共24層。四樓以上單層高為3.8米、層面積為714。底樓三層為強(qiáng)制性規(guī)劃業(yè)態(tài)商圈，四層到九層可投資做快捷經(jīng)濟(jì)型酒店，每層可配套20個客房，預(yù)估規(guī)劃120個客房。裝修再到完成交樓，即可投入運(yùn)營。根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計項目營運(yùn)3年，預(yù)算出每年的年收益率數(shù)值 第二章 項目規(guī)劃一、項目位置雙福區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)南端，前扼地勢平坦的津馬要塞，背靠風(fēng)景秀麗的縉云山脈，幅員面積66平方公里，境內(nèi)擁有2萬畝森林、10余個大型生態(tài)湖泊點綴其間，緊鄰大學(xué)城、西永微電園、璧山工業(yè)園、九龍工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，交通通行便捷，距西永微電園14公里、九龍園區(qū)20公里、成渝高速走馬出口2公里，華福九江大道、重慶繞城高速等快捷交通干線在園區(qū)縱橫交錯。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，良好的地理條件，優(yōu)美的自然環(huán)境，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，雙福新區(qū)已逐漸成為最具投資發(fā)展?jié)摿Φ囊黄瑹嵬痢?、 項目配套 雙福新區(qū)累計入駐企業(yè)271家，其中投產(chǎn)項目147個。群光電子、金融后援中心、金山科技硅谷、濰柴乘用車整車生產(chǎn)等一批重大項目成功入駐，使新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實現(xiàn)了從傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的成功轉(zhuǎn)型，逐步形成了以小康、鐵馬、濰柴、潤通等四大汽車、摩托車整車制造項目為龍頭，發(fā)展汽摩零部件企業(yè)的“4+1”傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式；形成了以生物醫(yī)藥（如金山科技）、筆電配套（如群光電子）三大產(chǎn)業(yè)集群為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式；形成了以重慶雙福國際農(nóng)貿(mào)城、和潤國際汽摩城、攀寶鋼材、英利五金機(jī)電城、重慶4S城五大大專業(yè)市場為基礎(chǔ)的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)基地；形成了以恒大地產(chǎn)、晉愉地產(chǎn)、雙島湖綜合開發(fā)項目為代表的高端旅游休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)。而在慶福國際廣場5公里向周邊擴(kuò)散，沒有一家商務(wù)或經(jīng)濟(jì)型的專業(yè)酒店，鑒于現(xiàn)代時尚商務(wù)式的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家，開發(fā)該酒店以具備天時、地利、人和。它的新開可進(jìn)一步緩解周圍緊缺的商務(wù)酒店現(xiàn)狀3、 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口：根據(jù)規(guī)劃新區(qū)人口將逐年增加，2020年將達(dá)到24萬，主要有原雙福鎮(zhèn)人、教育人口和產(chǎn)業(yè)工人三大部分構(gòu)成新區(qū)的建設(shè)：由老城區(qū)向四周擴(kuò)展建設(shè)，而老城區(qū)將成為雙福新區(qū)的商貿(mào)中心新區(qū)的組成：分為五個部分，分別承載著新區(qū)發(fā)展的五個方向（高尚居住區(qū)、物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商住綜合體、商貿(mào)中心）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：區(qū)域中部、西部將大力進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，兩翼側(cè)重工業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第三章 投資回報分析一、投資預(yù)算1、投資回報分析在前期商圈規(guī)劃期，入住率大概可分為三個階段第一年：65%第二年：75%第三年：80% 其他地區(qū)商務(wù)酒店的客房入住率，在營運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取80%，由于經(jīng)濟(jì)型商務(wù)式酒店具管理和客戶資源優(yōu)勢，周圍配套唯一性和稀缺性，從營運(yùn)第二年開始進(jìn)入穩(wěn)定期。2、平均房價參照雙福新區(qū)的精品商務(wù)酒店現(xiàn)有房價水平和國內(nèi)其他地區(qū)城市商務(wù)酒店房價水平，應(yīng)該達(dá)到人民幣130-170元/間。二、參數(shù)預(yù)測 三年投資回報率測算，收入主要來自客房利潤收入： 主營業(yè)務(wù)收入：房屋銷售收入（按規(guī)劃120個房間計算） 130元/間170元/間 均價150元/間第一年：每天的入住率按65%計算：日收入：78間*150元/間=11700元月收入：11700元*30天=351000元年收入：351000元*12個月=4212000元 其他收入：客房酒水食品等，年收入約10萬元。 收入合計：449.28萬元/年第二年：每天的入住率按75%計算：日收入：90間*150元/間=13500元月收入：13500元*30天=405000元年收入：405000元*12個月=4860000元 其他收入：客房酒水食品等，年收入約15萬元。 收入合計：501萬元/年第三年：每天的入住率按80%計算：日收入：96間*150元/間=14400元月收入：14400元*30天=432000元年收入：432000元*12個月=5184000元 其他收入：客房酒水食品等，年收入約20萬元。 收入合計：538.4萬元/年 主營業(yè)務(wù)支出： 1、員工年工資：10人（獎金、福利） 5萬元/月*12個月 =60萬元2、水電費(fèi)：5萬元/月*12個月=60萬元 3、其他各項費(fèi)用：160萬銀行按揭陳本：4萬*12月=48萬元/年成本合計：328萬元/年 第一年凈利潤：449.28萬 - 328萬 = 131.28萬元/年 回報率是：131.28萬元 / 1200萬元 = 10.94% 第二年凈利潤：501萬 - 328萬 = 173萬元/年 回報率是：173萬元 / 1200萬元 = 14.41%第三年凈利潤：538.4萬 - 328萬 = 210.4萬元/年 回報率是：210.4萬元 / 1200萬元 = 17.53% 第四章 市場分析一、經(jīng)濟(jì)型酒店概況 快捷經(jīng)濟(jì)型酒店前期酒店規(guī)劃為每層樓為客房20套，總共6層?？头繛?20套，風(fēng)格各異、環(huán)境幽雅先進(jìn)的一體化衛(wèi)浴設(shè)施、穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相對應(yīng)的配套設(shè)施。有先進(jìn)完善的設(shè)施，能為各種不同規(guī)格的客戶提供相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)，打造一個高端低成本的經(jīng)濟(jì)型酒店。二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析重慶地區(qū)擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)客人來重慶。重慶雙福新區(qū)主要工業(yè)發(fā)展指標(biāo)常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。而我項目正處于企業(yè)主、出差人士理想住宿的“慶福國際廣場商圈”，在這里向周邊輻射可以達(dá)到周圍大型廠區(qū)的任何地段，這也是保證我們酒店入住率的一大優(yōu)勢。.