某公寓物業(yè)管理投標(biāo)書(DOC 62頁(yè)).doc

崇文公寓物業(yè)管理投標(biāo)書 投 標(biāo) 函杭州鳳祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司:首先感謝貴公司對(duì)我公司的信任，給予我們這次參加投標(biāo)的機(jī)會(huì)。根據(jù)貴公司提供的招標(biāo)文件、樓書、總平圖及答疑資料，并實(shí)地勘察崇文公寓現(xiàn)場(chǎng)，我公司針對(duì)崇文公寓項(xiàng)目特點(diǎn)，通過(guò)調(diào)查分析，結(jié)合我公司多年管理實(shí)踐，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的開展進(jìn)行了仔細(xì)分析研討。根據(jù)招標(biāo)文件要求，認(rèn)真編寫了本投標(biāo)書，現(xiàn)正式遞交崇文公寓物業(yè)管理投標(biāo)書3份。承諾：如我公司中標(biāo)一、 將繳納履約保證金貳仟元整；二、 遵循本投標(biāo)書的內(nèi)容，與貴公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并執(zhí)行；三、 負(fù)責(zé)辦理小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的物價(jià)審批工作。總經(jīng)理簽字：浙江贊成物業(yè)管理有限公司（章）2004年02月10日公司地址：杭州市慶春路139號(hào)慶聯(lián)大廈五樓電 話：0571-87223191傳 真：0571-87229961郵 編：310003第二部分整體方案及策劃思路# 編制依據(jù)? 崇文公寓招標(biāo)文件、總平圖、物價(jià)批復(fù)及答疑資料；? 物業(yè)管理?xiàng)l例；? 前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法；? 業(yè)主大會(huì)規(guī)程；? 杭州市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)；? 杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法；? 杭州市優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)；? 國(guó)家、省、市相關(guān)物業(yè)管理的其它政策、法規(guī)；? GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000質(zhì)量保證體系。2.1崇文公寓物業(yè)管理定位 高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、創(chuàng)品牌服務(wù)。 以全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則為小區(qū)日常管理工作的指導(dǎo)，并制定詳細(xì)的創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃。保證在前期物業(yè)管理期內(nèi)，使小區(qū)榮獲 “杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)。并爭(zhēng)創(chuàng)“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”，獲此項(xiàng)榮譽(yù)后爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)優(yōu)秀小區(qū)。 自接管之日起導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各項(xiàng)管理目標(biāo)進(jìn)行全面跟蹤，確保管理服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化，使管理服務(wù)質(zhì)量得到循序漸進(jìn)的提高。在18個(gè)月內(nèi)通過(guò)第三方現(xiàn)場(chǎng)審核， 通過(guò)良好的管理服務(wù)，使物業(yè)保值增值，真正讓業(yè)主滿意并得到實(shí)惠。2.2崇文公寓物業(yè)管理整體策劃與設(shè)想2.2.1 項(xiàng)目概況地理位置：位于杭州市西湖區(qū)馬塍路，東臨馬塍路，南臨東部軟件園，西接中大文錦苑，北至信息產(chǎn)業(yè)部電子第五十二所。物業(yè)類型：住宅小區(qū)， 7幢小高層、2幢多層。總占地面積：24322平方米總建筑面積：59297平方米（包含地下8940平方米，半地下室2690平方米，架空層1076平方米）綠地率：35.2%容積率：2.30總戶數(shù)：422戶停車位：238個(gè)，其中地下198個(gè)，地面40個(gè)。公用設(shè)施及公共場(chǎng)所：社區(qū)服務(wù)用房134、物業(yè)管理辦公用房與經(jīng)營(yíng)用房（0.7%），行車及機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，圾房3間，梯23臺(tái)，用配電房及設(shè)備，用水泵房及設(shè)備，防設(shè)施系統(tǒng)（自動(dòng)噴淋、消火栓、火災(zāi)報(bào)警及防排煙系統(tǒng)）和安保設(shè)施系統(tǒng)（電子巡更、周界報(bào)警、閉路電視、可視對(duì)講系統(tǒng)及地下車庫(kù)管理系統(tǒng)）等。戶內(nèi)配套：有線電視系統(tǒng)，電話及網(wǎng)絡(luò)終端，預(yù)留管道煤氣接口，水、電表出戶，安防門對(duì)講系統(tǒng)。2.2.2管理內(nèi)容 物業(yè)前期顧問(wèn)； 小區(qū)的管理、經(jīng)營(yíng)及房屋和公共配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)； 小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所的照明、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講IC一卡通系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、停車場(chǎng)系統(tǒng)、LED系統(tǒng)、樓宇BA系統(tǒng)及消防設(shè)備的管理和維修養(yǎng)護(hù)； 小區(qū)內(nèi)公共的服務(wù)設(shè)施、文化、娛樂(lè)及體育活動(dòng)場(chǎng)所的管理； 小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生和環(huán)境維護(hù)； 小區(qū)內(nèi)的公共綠化的維護(hù)和管理； 對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種車輛（包括機(jī)動(dòng)和非機(jī)動(dòng)車）的統(tǒng)一管理； 協(xié)助公安部門對(duì)小區(qū)進(jìn)行治安防范工作，對(duì)違章違法行為進(jìn)行制止并及時(shí)報(bào)告； 對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理； 對(duì)小區(qū)內(nèi)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的管理； 社區(qū)文化管理； 小區(qū)檔案資料管理； 法律政策及合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。2.2.3項(xiàng)目特征 項(xiàng)目以小高層住宅為主， 小區(qū)地處繁華的文教區(qū)，交通便捷，但2個(gè)主入口都設(shè)在單行線馬塍路上。 小區(qū)門禁采用智能化樓宇可視對(duì)講IC一卡通系統(tǒng)。 結(jié)合小區(qū)自身的特點(diǎn)，已有的停車位能基本滿足現(xiàn)階段的停車需要。但隨著車輛增加，考慮到周邊道路狹窄，停車難有可能會(huì)成為日后管理的問(wèn)題。 小區(qū)設(shè)施設(shè)備配置較全，有23臺(tái)電梯及配電房、消防系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場(chǎng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備。 整個(gè)小區(qū)將配備電子巡更系統(tǒng)，合理制定保安巡邏路線。2.2.4管理服務(wù)的重點(diǎn) 根據(jù)物業(yè)本身的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)安全管理是項(xiàng)目管理的第一重點(diǎn)，公司將通過(guò)各種措施和手段進(jìn)行管理。 小區(qū)設(shè)施設(shè)備齊全,有電梯、水泵、消防系統(tǒng)、安保系統(tǒng)等重要公共設(shè)備。且杭城近年來(lái)用電、用水形勢(shì)日益緊張，夏秋冬三季時(shí)有拉閘限電、限水現(xiàn)象發(fā)生，每次停電、停水都給廣大業(yè)主的正常生活造成了嚴(yán)重的影響，對(duì)物業(yè)公司所管理的小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施也是一次考驗(yàn)，特別是如發(fā)生電梯運(yùn)行時(shí)突然斷電而關(guān)人等現(xiàn)象，因此如何保證電梯等重要設(shè)備的正常運(yùn)行，在出現(xiàn)突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)得到處理，是小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)。 消防管理關(guān)系到業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，高層建筑的消防管理尤其重要，因此做好本小區(qū)的消防工作是物業(yè)管理的重點(diǎn)。 由于小區(qū)地理位置的局限性，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛要做好引導(dǎo)工作，車輛管理也將成為日后管理的重點(diǎn)。 盡力擴(kuò)大、完善各種配套服務(wù)設(shè)施，要小區(qū)內(nèi)的服務(wù)呈多樣化發(fā)展。 開發(fā)商、代理公司、物業(yè)管理公司三者的工作出發(fā)點(diǎn)各有重心，代理商會(huì)力求多賣房而少考慮其它事宜、物業(yè)管理公司會(huì)力求日后管理的正常，因此在前期介入中加強(qiáng)和開發(fā)商、代理商的溝通，及時(shí)協(xié)調(diào)三方的利益，提前避免日后管理隱患的存在，是管理服務(wù)的重點(diǎn)2.3物業(yè)管理服務(wù)的具體措施 我公司中標(biāo)后，由開發(fā)商以合同形式全權(quán)委托我公司實(shí)行前期物業(yè)管理，管理期限至小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立并確定下屆物業(yè)管理期限止。前期物業(yè)管理期間接受開發(fā)商和行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。 我公司在崇文公寓設(shè)立管理處，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理服務(wù)工作，管理處下設(shè)保安班、綠化班、保潔班、工程班等班組，公司總部負(fù)責(zé)對(duì)管理處工作的指導(dǎo)、考核、監(jiān)督、檢查，并負(fù)責(zé)對(duì)重大事件或突發(fā)事件的處理，并予以在人、財(cái)、物上的保證。 在工程技工安排中，安排水電工等常駐人員，負(fù)責(zé)處理小區(qū)的日常工作，包括設(shè)施設(shè)備運(yùn)行保證、晚間值班、一般維修等，對(duì)計(jì)劃性的土建維修等工作由公司統(tǒng)一派員處理。 保安和工程技工以安排在小區(qū)內(nèi)或附近住宿為主，可處理突發(fā)事件又可解決員工的實(shí)際生活方便。 崇文公寓實(shí)行單獨(dú)財(cái)務(wù)核算，維修基金使用接受開發(fā)商的檢查和監(jiān)督。 前期物業(yè)管理工作接受開發(fā)商的監(jiān)督檢查，根據(jù)招標(biāo)文件的獎(jiǎng)懲措施實(shí)施。2.4崇文公寓爭(zhēng)創(chuàng)“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”實(shí)施規(guī)劃為規(guī)范和提高崇文公寓的物業(yè)管理行為，提高崇文公寓的品質(zhì)和知名度，根據(jù)市優(yōu)秀的標(biāo)準(zhǔn)，初步設(shè)想在交房后二年內(nèi)參加評(píng)比，并獲得稱號(hào)，現(xiàn)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制定本方案。2.4.1準(zhǔn)備階段交房后六個(gè)月內(nèi)完成以下工作：a 組織機(jī)構(gòu) 確定創(chuàng)優(yōu)組織機(jī)構(gòu)，成立專門班子，并對(duì)具體工作進(jìn)行分解，責(zé)任落實(shí)到各部門、每位員工。j 領(lǐng)導(dǎo)掛帥，全民動(dòng)員創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組設(shè)組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)二名，成員若干名。其中組長(zhǎng)由公司副總經(jīng)理?yè)?dān)任、副組長(zhǎng)由管理處主任、公司物業(yè)管理部經(jīng)理?yè)?dān)任，成員為管理處員工，公司各職能部門做好配合工作。k 定期例會(huì) 創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組每二周召開一次工作例會(huì)，總結(jié)上一時(shí)期的創(chuàng)優(yōu)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)尋求解決方案，安排本期的創(chuàng)優(yōu)工作，檢查計(jì)劃的落實(shí)情況。b 宣傳動(dòng)員 創(chuàng)優(yōu)工作需全體員工積極參與，上下一心，齊心協(xié)力，分工合作。各班組要召開班組會(huì)議，將創(chuàng)優(yōu)工作的目的內(nèi)容，要求時(shí)間安排等向全體員工講解，使他們認(rèn)清目標(biāo)，朝著同一目標(biāo)努力。c 班組落實(shí) 各班組按領(lǐng)導(dǎo)小組的要求，列出工作表，并將計(jì)劃的落實(shí)和實(shí)施情況記錄在案。d評(píng)測(cè)現(xiàn)狀時(shí)間安排：準(zhǔn)備階級(jí)結(jié)束后開始目 的：通過(guò)自評(píng)找差距，查原因，落實(shí)情況，限期整改。內(nèi) 容：根據(jù)“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并按達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則嚴(yán)格評(píng)分。2.4.2 創(chuàng)優(yōu)實(shí)施階段a. 時(shí) 間：準(zhǔn)備階級(jí)結(jié)束、評(píng)測(cè)現(xiàn)狀后b. 對(duì)照檢查內(nèi)容，缺什么、補(bǔ)什么（包括軟、硬件）；c. 創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組制定創(chuàng)優(yōu)倒計(jì)時(shí)工作表，根據(jù)部門自查的情況進(jìn)行逐條檢查（與考核結(jié)合）。d. 班組將落實(shí)內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)層層分解到每一個(gè)員工，職責(zé)分明，誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)落實(shí)。2.4.3 迎檢階段a. 時(shí)間安排：根據(jù)實(shí)際檢查時(shí)間確定b. 目 的：為通過(guò)考評(píng)驗(yàn)收，做好最后的準(zhǔn)備。c. 內(nèi) 容：自評(píng)、自檢、請(qǐng)專家（同行）檢查，迎接驗(yàn)收。d. 根據(jù)“創(chuàng)市優(yōu)”的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，組織創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組成員、員工代表進(jìn)行自評(píng)、自檢，邀請(qǐng)兄弟單位或?qū)＜襾?lái)小區(qū)進(jìn)行檢查。2.4.4 總結(jié)階段a. 時(shí) 間：通過(guò)最后考評(píng)進(jìn)行總結(jié)b. 目 的：總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積累資料，以全面提高我們的管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。c. 內(nèi) 容：根據(jù)評(píng)審的結(jié)果，對(duì)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)加以長(zhǎng)期維持，對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的加以修改。并對(duì)在“創(chuàng)優(yōu)”中涌現(xiàn)出來(lái)的先進(jìn)事跡加以表彰、對(duì)給“創(chuàng)優(yōu)”工作造成損害的予以批評(píng)和處罰。2.4.5 獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)在創(chuàng)優(yōu)工作中積極主動(dòng)，并使所負(fù)責(zé)的“創(chuàng)市優(yōu)”評(píng)比項(xiàng)目全部達(dá)標(biāo)的班組和個(gè)人，對(duì)其進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)在創(chuàng)優(yōu)工作中表現(xiàn)突出的員工，在年度考核中優(yōu)先考慮晉級(jí)。2.4.6 處罰對(duì)在創(chuàng)優(yōu)工作中不負(fù)責(zé)任、人為地使其所負(fù)責(zé)的“創(chuàng)市優(yōu)”評(píng)比項(xiàng)目未達(dá)標(biāo)的班組和個(gè)人，將給予經(jīng)濟(jì)處罰和職務(wù)降級(jí)，情節(jié)嚴(yán)重者直至辭退。第三部分管理人員配備及員工管理3.1物業(yè)管理人員配備部門崗位人數(shù)備 注管理室管理處主任1接待/收費(fèi)人員1出納兼文員保安班主管1負(fù)責(zé)小區(qū)安保、消防管理領(lǐng)班3設(shè)門崗、車庫(kù)、監(jiān)控、巡邏等崗位保安員9工程班主管1水電、土建、其中有一人懂綠化技工2保潔班班長(zhǎng)1保潔員4合 計(jì)23人3.2擬派往崇文公寓管理服務(wù)人員的任職要求根據(jù)招標(biāo)文件要求及崇文公寓即將交付的實(shí)際，如我公司中標(biāo)，將組織專門人員開展前期籌備工作，由富有管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任主要管理人員。公司將嚴(yán)格遵守勞動(dòng)法，與員工簽訂勞動(dòng)合同，按相關(guān)政策規(guī)定為員工辦理勞動(dòng)保障。讓崇文公寓管理處的每位員工能安心、盡心盡責(zé)地服務(wù)于小區(qū)業(yè)主。3.2.1 管理處主任簡(jiǎn)歷王建元，男，1974年11月出生，1997年畢業(yè)于浙江農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)。從事過(guò)二年的星級(jí)飯店管理工作。98年開始進(jìn)入我公司從事物業(yè)管理工作，現(xiàn)擔(dān)任公司物業(yè)管理部副經(jīng)理，曾先后擔(dān)任過(guò)青春坊管理處管理員，海月花園管理處副主任，物業(yè)部副經(jīng)理，公司管理者代表等職。持有九千質(zhì)量體系內(nèi)審員資格證書，熟悉ISO9000標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作。組織參與過(guò)海月花園創(chuàng)優(yōu)、公司九千質(zhì)量體系導(dǎo)入等工作。王建元同志工作積極認(rèn)真，對(duì)物業(yè)管理工作有較豐富的經(jīng)驗(yàn)。能勝任崇文公寓管理處主任一職。3.2.3 接待/收費(fèi)文員女性，30歲以下，具有中專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，身體健康、品貌端正，有較強(qiáng)的溝通能力和服務(wù)意識(shí)，熟悉一般會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)知識(shí)，能正確辦理各項(xiàng)收費(fèi)業(yè)務(wù)，能熟練使用計(jì)算機(jī)，有較強(qiáng)的文字組織能力，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。3.2.4工程主管男性，45歲以下，身體健康，精力充沛。具有中專/高中以上學(xué)歷，有多年工作經(jīng)驗(yàn)，持有水電等相關(guān)工種上崗證書，熟悉水電、土建、管道、各類電器等維修保養(yǎng)工作。了解工程預(yù)算和有關(guān)定額的核算及其程序。有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)和組織能力，工作忠于職守，認(rèn)真負(fù)責(zé)。3.2.5 工程技工男性，45歲以下，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，精力充沛，具有初中以上學(xué)歷。熟悉水電安裝、維修等業(yè)務(wù)知識(shí)，能看懂各種施工圖紙，了解一般工程設(shè)備的工作原理以及保養(yǎng)檢修的程序。有專業(yè)崗位培訓(xùn)經(jīng)歷，持上崗證。有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。3.2.6 保安主管男性，35歲以下，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，精力充沛，身高173厘米左右，高中以上文化程度，有三年以上住宅小區(qū)保安領(lǐng)班工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)能力，熟悉小區(qū)治安、消防、交通管理服務(wù)的工作程序，能處理突發(fā)性事件的能力，退伍軍人優(yōu)先考慮。 3.2.7 保安領(lǐng)班男性，35歲以下，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，精力充沛，身高173厘米左右，高中以上文化程度，有一年以上保安工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉小區(qū)治安、消防、交通管理服務(wù)的工作程序，能處理突發(fā)性事件的能力，退伍軍人優(yōu)先考慮。3.2.8 保安員男性，35歲以下，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，精力充沛，身高170厘米以上，初中以上文化程度，普通話標(biāo)準(zhǔn)，能協(xié)調(diào)處理一般的事件和糾紛，有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)或?qū)I(yè)培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，退伍軍人優(yōu)先考慮。3.2.9 清潔員40歲以下，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，有一定的文化程度，普通話標(biāo)準(zhǔn)，有專業(yè)培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，工作不怕苦、不怕累，能嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律。3.3 員工培訓(xùn)嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量體系文件規(guī)定要求，結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行培訓(xùn)，以確保新西湖花園管理處各崗位人員能勝任自己的本職工作，提高員工的綜合素質(zhì)?；舅刭|(zhì)培訓(xùn)：思想素質(zhì)、職業(yè)道德、作風(fēng)建設(shè)。業(yè)務(wù)培訓(xùn)：注重培養(yǎng)一專多能的全面型人才，提高崗位工作能力與服務(wù)水平。3.3.1 培訓(xùn)內(nèi)容a崗前培訓(xùn)上崗前對(duì)小區(qū)全體管理服務(wù)員工進(jìn)行為期120小時(shí)（清潔工培訓(xùn)20小時(shí)）有針對(duì)性的培訓(xùn)，包括熟悉新西湖花園情況、公司的規(guī)章制度，操作規(guī)范、程序、工作標(biāo)準(zhǔn)，并組織嚴(yán)格的考試，合格者方能正式上崗。b、跟班作業(yè)上崗前進(jìn)行為期1個(gè)月的跟班作業(yè)（清潔工為期7天）。老員工通過(guò)傳、幫、帶促使新員工能盡快適應(yīng)本崗位工作。c、崗內(nèi)培訓(xùn)公司物業(yè)管理部全面負(fù)責(zé)新西湖花園管理處的員工培訓(xùn)工作，并將制定詳細(xì)的年度培訓(xùn)計(jì)劃，公司各相關(guān)部門按計(jì)劃協(xié)助做好培訓(xùn)工作。3.3.2 培訓(xùn)計(jì)劃a 新員工培訓(xùn)計(jì)劃新員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象時(shí)間培訓(xùn)方式備 注1項(xiàng)目概況、公司質(zhì)量方針、目標(biāo)，公司概況，作業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度等全體新員工24小時(shí)內(nèi)培以考試方式進(jìn)行考核2接管前期進(jìn)行員工強(qiáng)化培訓(xùn)全體新員工40小時(shí)內(nèi)培3崗位職責(zé)及管理制度全體新員工8小時(shí)內(nèi)培要求熟悉本職工作程序、管理運(yùn)作程序4工作標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范全體新員工8小時(shí)內(nèi)培要求對(duì)物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識(shí)5各工種專業(yè)培訓(xùn)全體新員工40小時(shí)內(nèi)培要求熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求6跟班作業(yè)全體新員工一個(gè)月（清潔工一星期）內(nèi)培要求學(xué)習(xí)、會(huì)基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)b 接管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃接管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象時(shí)間培訓(xùn)方式備 注1管理目標(biāo)及投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容全體員工16小時(shí)內(nèi)培要求明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)模式2崗位職責(zé)和物業(yè)管理運(yùn)作制度全體員工16小時(shí)內(nèi)培要求掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)3小區(qū)整體布局、公共設(shè)施設(shè)備、消防設(shè)施等內(nèi)容介紹全體員工16小時(shí)公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)要求熟悉小區(qū)設(shè)施、設(shè)備及整體布局4房屋驗(yàn)收交接程序管理、維修技術(shù)人員8小時(shí)內(nèi)培要求掌握房屋交換的全過(guò)程5設(shè)施設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理、維修人員8小時(shí)內(nèi)培明確公用設(shè)施維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)6安全工作目標(biāo)及作業(yè)程序全體員工8小時(shí)內(nèi)培熟悉治安保衛(wèi)的范圍和職責(zé)7清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序保潔員保安員8小時(shí)內(nèi)培熟悉清潔衛(wèi)生范圍和職責(zé)8綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理人員8小時(shí)內(nèi)培熟悉綠化范圍和目標(biāo)9工作技巧及服務(wù)規(guī)范全體員工8小時(shí)公司考核內(nèi)部培訓(xùn)行為、語(yǔ)言規(guī)范和技巧10消防管理制度及滅火急救常識(shí)全體員工12小時(shí)內(nèi)培要求掌握應(yīng)急方案及常識(shí)C正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象時(shí)間培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)1管理軟件應(yīng)用管理人員及相關(guān)工種64小時(shí)內(nèi)培了解掌握計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用2物業(yè)管理技巧員工分批進(jìn)行8小時(shí)/月內(nèi)培提高員工與業(yè)主、客戶的溝通技巧和管理水平3保安員隊(duì)列、及體能等培訓(xùn)保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)及骨干24小時(shí)外部輪流培訓(xùn)掌握保安知識(shí)、提高防衛(wèi)能力4各特殊工種培訓(xùn)相關(guān)人員根據(jù)實(shí)際情況安排公司本部外部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平5勞動(dòng)安全衛(wèi)生培訓(xùn)全體員工8小時(shí)內(nèi)部培訓(xùn)熟悉、了解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí)6消防技能訓(xùn)練及演習(xí)管理處全體義務(wù)消防員24小時(shí)內(nèi)部輪流培訓(xùn)掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力3.4員工激勵(lì)和制約人才是公司發(fā)展的資本。本公司的宗旨是規(guī)范管理、人盡其才，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)營(yíng)造良好的空間。做好人才的儲(chǔ)備工作，做到用事業(yè)留人、用待遇留人、用感情留人。a激勵(lì)機(jī)制企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過(guò)致力于開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)和同事之間的溝通和交流，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。本公司在人力資源配置上堅(jiān)持精神激勵(lì)和物質(zhì)激勵(lì)雙管齊下的員工激勵(lì)原則。鼓勵(lì)每位員工都能成為各自崗位上的專家能手，倡導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓每一位優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出，形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低，實(shí)行以崗定薪的員工管理機(jī)制，盤活人力資源，做好物業(yè)服務(wù)工作。b制約機(jī)制本公司制定合理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，推出一整套突出績(jī)效和綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施辦法，使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時(shí)也使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感。為了使崇文公寓的物業(yè)管理隊(duì)伍更加優(yōu)秀，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，年淘汰率在10%左右。3.5員工儀容、儀表及著裝a.所有員工都必須注意保持儀表端正； b.員工在辦公室和工作場(chǎng)所不得穿短褲、背心、超短裙拖鞋； c.員工必須穿戴公司統(tǒng)一的制服，將工作證件佩帶于左前胸，并保持整潔； d.員工必須保持必要的服務(wù)禮儀。第四部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理制度4.1 崇文公寓管理機(jī)構(gòu)圖公司將在崇文公寓設(shè)管理處，負(fù)責(zé)實(shí)施崇文公寓的物業(yè)管理工作。公司將對(duì)管理處的工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和考核。管 理 機(jī) 構(gòu) 圖辦公室董事會(huì) 財(cái)務(wù)部總經(jīng)理物業(yè)管理部浙江贊成物業(yè)管理有限公司崇文公寓管理處工程部綠化班保潔班工程班保安班（3）4.2 管理方式及工作計(jì)劃4.2.1內(nèi)部管理方式公司制定小區(qū)物業(yè)管理方案及年度工作計(jì)劃制定全年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)按上述方案、計(jì)劃、指標(biāo)進(jìn)行分解，至公司各部門及管理處運(yùn) 行公司進(jìn)行監(jiān)督檢查、定期考核，達(dá)標(biāo)的給予獎(jiǎng)勵(lì)，不達(dá)標(biāo)的采取糾正措施開發(fā)商政府主管部門4.2.2與主管部門、開發(fā)商的溝通方式 業(yè)務(wù)監(jiān)督指導(dǎo) 定期匯報(bào) 合同委托、監(jiān)督檢查物業(yè)公司 直屬崇文公寓管理處4.2.3 工作計(jì)劃 前期介入工作計(jì)劃前期介入工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間備注1簽訂委托合同簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同中標(biāo)后一周內(nèi)2跟進(jìn)工程施工建設(shè)A協(xié)助開發(fā)商制定落實(shí)小區(qū)業(yè)主公約。B與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。C收集整理各類圖紙資料，熟悉小區(qū)情況，并記錄相關(guān)資料；D加強(qiáng)與開發(fā)商、施工單位、各分供商的聯(lián)系，參加工程例會(huì)；E就物業(yè)管理方面，對(duì)小區(qū)當(dāng)時(shí)階段提出專業(yè)意見(jiàn)和建議；F參與現(xiàn)場(chǎng)施工檢查及各類設(shè)備的選用與調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)開發(fā)商；G與各分供商簽訂售后服務(wù)協(xié)議，落實(shí)后期維修事宜。合同簽訂起至物業(yè)交付（參與人員多、工作量大的工作自2006年6月起）3管理處籌建A人員招聘；B培訓(xùn)及跟班作業(yè)；C上崗。2006年6月起至物業(yè)交付4辦公后勤工作A管理用房裝修；B安排工程、保安等各工作間；C物資配備。2006年6月起至物業(yè)交付5制定業(yè)主使用守則和各項(xiàng)管理規(guī)章制度A制定崇文公寓業(yè)主使用守則和各項(xiàng)公共管理規(guī)定；B以公司質(zhì)量管理制度為基礎(chǔ)，制定項(xiàng)目的各項(xiàng)工作制度。C公示和上墻。2006年6月起至物業(yè)交付(續(xù)前表)6銷售配合A對(duì)銷售人員就物業(yè)管理方面進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)；B派員參加房展等樓盤展示促銷活動(dòng)，解答購(gòu)房客戶物業(yè)管理方面提問(wèn)；C進(jìn)行有關(guān)問(wèn)卷調(diào)查及回饋意見(jiàn)收集工作。物業(yè)銷售全過(guò)程7物業(yè)驗(yàn)收與接管A依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)收；B對(duì)不合格項(xiàng)目，提交責(zé)任部門整改；C符合接管標(biāo)準(zhǔn)后按物業(yè)管理?xiàng)l例辦理書面移交手續(xù)。物業(yè)交付前 入伙階段工作計(jì)劃入伙階段工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間備注1入伙實(shí)施A制定小區(qū)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃，與當(dāng)?shù)亟值?、房管、環(huán)衛(wèi)、公安、物價(jià)等有關(guān)部門取得聯(lián)系并得到相關(guān)批文，開展有關(guān)工作；B各項(xiàng)入伙資料的準(zhǔn)備；C明確入伙流程及各崗位職責(zé)；D入伙手續(xù)辦理。物業(yè)交付使用前后三個(gè)月2初次業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查A了解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交流；B針對(duì)業(yè)主合理意見(jiàn)，制定糾正措施并實(shí)施；C回訪與回饋意見(jiàn)收集。物業(yè)交付使用三個(gè)月內(nèi)3二次裝修管理A與行政主管部門取得聯(lián)系，落實(shí)小區(qū)的裝修審批的管理事宜；B裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定；C裝修手續(xù)辦理；D裝修活動(dòng)管理；E裝修工程驗(yàn)收。物業(yè)交付前二個(gè)月起4檔案建立與管理A收集業(yè)主資料檔案；B分類歸檔。物業(yè)交付使用起 管理期內(nèi)工作計(jì)劃管理期內(nèi)工作計(jì)劃管理期主要計(jì)劃項(xiàng)目備注第一年A導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系，修訂和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度；B員工系統(tǒng)培訓(xùn)開展；C開展宣傳教育活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)；D物業(yè)管理軟件應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化；E每月向開發(fā)商提供收支情況； F開展多種便民活動(dòng)；G按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開展各項(xiàng)工作H有償、無(wú)償服務(wù)開展；I按“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相關(guān)工作，并進(jìn)行自查；J“創(chuàng)市優(yōu)”準(zhǔn)備工作。第二年A爭(zhēng)創(chuàng)“杭州市物業(yè)管理小區(qū)”稱號(hào)；B根據(jù)首年度收支預(yù)決算，合理調(diào)整收支，開展各項(xiàng)增收節(jié)支工作；C總結(jié)上年管理服務(wù)指標(biāo)完成情況并努力提高；D開展各項(xiàng)便民服務(wù)活動(dòng)；E管理水平朝“杭州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)努力；F維修計(jì)劃制定實(shí)施；G特色服務(wù)推廣；H對(duì)照“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)提高管理服務(wù)質(zhì)量。第三年A總結(jié)上年管理服務(wù)指標(biāo)完成情況并努力提高；B管理處各項(xiàng)日常工作；C朝“杭州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”努力。4.3 崇文公寓各項(xiàng)管理規(guī)章制度崇文公寓的公共管理制度主要包括下述條款，在中標(biāo)后將根據(jù)我公司現(xiàn)有的同類制度為基礎(chǔ)，結(jié)合崇文公寓的實(shí)際制訂，完成初稿后將交開發(fā)商審核，開發(fā)商代表全體業(yè)主的利益審核同意下述公共制度后，將形成正式文本，作為崇文公寓物業(yè)管理的基礎(chǔ)和依據(jù)，由全體業(yè)主、物業(yè)管理公司和開發(fā)商共同遵守執(zhí)行。具體條款的內(nèi)容將不在投標(biāo)文件中一一列明。+ 崇文公寓業(yè)主公約（由開發(fā)商制定）+ 崇文公寓物業(yè)使用守則+ 崇文公寓精神文明建設(shè)公約+ 崇文公寓房屋管理規(guī)定+ 崇文公寓二次裝修管理規(guī)定+ 崇文公寓公共設(shè)備管理規(guī)定+ 崇文公寓公用設(shè)施管理規(guī)定+ 崇文公寓車輛管理規(guī)定+ 崇文公寓園林綠化管理規(guī)定+ 崇文公寓環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定+ 崇文公寓消防管理規(guī)定+ 崇文公寓人員出入管理規(guī)定+ 崇文公寓安全管理規(guī)定+ 崇文公寓物品搬出入管理規(guī)定+ 崇文公寓檔案資料管理規(guī)定4.4 物業(yè)管理設(shè)備及物品等裝備的配備方案 行政辦公用品序 號(hào)名 稱數(shù) 量1計(jì)算機(jī)1臺(tái)2打印機(jī)1臺(tái)3傳真機(jī)1臺(tái)4對(duì)講機(jī)1只5復(fù)印機(jī)1臺(tái)6文件柜2只7保險(xiǎn)箱1只8告示牌、標(biāo)識(shí)（一批）1批9辦公、會(huì)議桌椅（家具）1套10飲水機(jī)1臺(tái)11驗(yàn)鈔機(jī)1只12計(jì)算器2只13電話機(jī)2只14其它辦公用品（1批）1批15員工制服每款各2套加一線人員雨具各1套 保安設(shè)備和工具序號(hào)名稱數(shù)量1對(duì)講機(jī)4只2橡皮棍5根3電筒5支4其它裝備（一批）1批 工程維修設(shè)備工具序 號(hào)名 稱數(shù) 量1登高梯1臺(tái)2無(wú)線對(duì)講機(jī)（調(diào)劑使用）1只3電錘1把4管道疏通機(jī)1臺(tái)5管子鉗1把6潛水泵2只7鉗型表1只8插線板1個(gè)9鋁合金梯子(長(zhǎng)短各一把)2把10電鉆1把11活絡(luò)扳頭、梅花扳頭、呆扳頭（各一套）1套12萬(wàn)用表1只13皮尺(30m)2把14電烙鐵1支15充電式手提燈2只16手工工具（套）3套17工具箱2只18手推車1輛 清潔設(shè)備和工具序 號(hào)名 稱數(shù) 量1洗地機(jī)和公司拼用2輕型推車1輛3塵推5把4玻璃刮刀5把5水槍(清洗路面用)1套6雨具5套7零星工具及易耗品1批第五部分前期管理及二次裝修管理5.1 物業(yè)前期管理方案為優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,改進(jìn)物業(yè)存在的一些不當(dāng)之處,能及時(shí)向開發(fā)商提出合理化的建議,減少日后管理的難度,我公司打算在2006年6月開始對(duì)崇文公寓實(shí)行前期介入,并擬定初步的管理方案如下: 跟進(jìn)施工進(jìn)度，收集熟悉各類圖紙資料，熟悉物業(yè)情況； 參與現(xiàn)場(chǎng)施工，加強(qiáng)與開發(fā)商、施工單位的聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)溝通； 就物業(yè)管理方面，對(duì)小區(qū)當(dāng)時(shí)階段提出專業(yè)化、合理化的意見(jiàn)和建議； 負(fù)責(zé)崇文公寓管理處的籌建和人員招聘、培訓(xùn)工作； 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的接管驗(yàn)收，對(duì)不合格項(xiàng)目報(bào)責(zé)任部門整改； 制定業(yè)主使用守則和各項(xiàng)管理規(guī)章制度。5.2 業(yè)主入住管理方案 各種公約、公開管理制度分發(fā)到戶并進(jìn)行公示，內(nèi)部規(guī)章制度健全； 應(yīng)用專業(yè)物管軟件，小區(qū)檔案資料齊全； 辦公場(chǎng)地干凈整潔，員工服裝統(tǒng)一、持證上崗； 小區(qū)環(huán)境干凈整潔，營(yíng)造歡迎業(yè)主的歡樂(lè)氣氛； 內(nèi)部工作準(zhǔn)備就緒，協(xié)助業(yè)主做好二次裝修審批等相關(guān)工作； 業(yè)務(wù)接待每天8：0017：00（開通24小時(shí)值班電話）； 公司組織小區(qū)文化活動(dòng)一年不少于3次； 生活垃圾日產(chǎn)日清。5.3 二次裝修管理方案 裝修的各項(xiàng)規(guī)定分發(fā)到戶； 裝修的相關(guān)手續(xù)流程公示； 裝修人員嚴(yán)格管理，出入小區(qū)憑出入證； 裝修垃圾集中堆放，及時(shí)清理； 每套房子裝修經(jīng)審批，無(wú)違章搭建； 室外無(wú)建筑材料和垃圾亂堆放； 每天對(duì)裝修戶進(jìn)行巡查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與業(yè)主取得聯(lián)系。5.4 違章處理辦法及措施 對(duì)裝修過(guò)程中違反崇文公寓二次裝修管理規(guī)定的行為，予以勸阻制止，或根據(jù)崇文公寓二次裝修協(xié)議作出相應(yīng)的處理； 對(duì)于違章裝修、違章搭建、破壞公共管線和設(shè)施、破壞結(jié)構(gòu)和外觀的裝修行為開違章通知單，要求恢復(fù)原狀； 對(duì)在巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與裝修單位和業(yè)主聯(lián)系。第六部分房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理6.1 房屋維修管理方案 加強(qiáng)日常養(yǎng)護(hù)，有計(jì)劃地組織房屋按年輪修； 組織查勘、鑒定，掌握房屋完損情況，按房屋設(shè)計(jì)用途和完損情況，擬定修繕?lè)桨福?對(duì)于局部受損，因施工質(zhì)量原因造成房屋承重結(jié)構(gòu)問(wèn)題的及時(shí)處理； 每?jī)赡陮?duì)較大面積滲漏、久修無(wú)效的房屋及墻面，應(yīng)局部翻新，防止擴(kuò)大； 每年對(duì)屋面隔熱層和防水層檢修一次，反老化部分，定期疏通屋面雨水口，確保屋面安全，不滲漏，排水通暢。6.2 設(shè)備安全運(yùn)行管理方案 全面了解設(shè)備的性能和用途，以便正常的檢修； 每周對(duì)泵房打掃一次，保持室內(nèi)的清潔； 生活泵、噴淋泵、潛水泵等在正常情況下選擇開關(guān)位置及自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志等均應(yīng)簡(jiǎn)單明確； 暴露于室外的管道及設(shè)備，須定期檢查，涂刷防腐材料； 每年對(duì)使用的設(shè)備進(jìn)行至少一次的使用試驗(yàn)； 冬季前應(yīng)做好室內(nèi)、室外設(shè)備的防凍保溫工作。6.3 弱電及智能化系統(tǒng)管理方案 要確保弱電系統(tǒng)狀態(tài)良好，維修要及時(shí)，質(zhì)量要過(guò)硬； 小區(qū)監(jiān)控室閉路電視24小時(shí)錄制，專人值班，做好日常維護(hù)工作及記錄，確保監(jiān)控設(shè)備的正常運(yùn)行； 做好外部通訊設(shè)備的保養(yǎng)，配合專業(yè)單位按時(shí)完成周期檢測(cè)； 配合專業(yè)管理人員對(duì)智能化設(shè)置進(jìn)行管理和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除或與專業(yè)單位取得聯(lián)系； 對(duì)重要的停車場(chǎng)管理系統(tǒng)采取定點(diǎn)定專人監(jiān)控，記錄運(yùn)行狀態(tài)，合理調(diào)整。6.4 供電系統(tǒng)管理方案 保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除； 限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)主； 配電室管理嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 操作運(yùn)行； 配有專業(yè)工程技術(shù)人員，變配電操作維護(hù)人員均需持證上崗； 定期維修、保養(yǎng)、并由供電局電氣試驗(yàn)，有記錄報(bào)告； 制定配電室管理規(guī)定，并嚴(yán)格執(zhí)行。6.5 消防系統(tǒng)管理方案 消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用； 定期對(duì)噴頭、消防水泵等設(shè)施進(jìn)行系統(tǒng)檢查； 定期對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況、報(bào)警性質(zhì)、報(bào)警部位進(jìn)行檢查；- 定期對(duì)保安隊(duì)伍進(jìn)行消防演練，開展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育； 制訂突發(fā)性火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散圖； 保證消防通道的暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好；6.6 電梯設(shè)備管理方案 保證電梯的正常運(yùn)行，轎箱內(nèi)干凈、通風(fēng)，照明良好，設(shè)施信號(hào)正常； 電梯由專業(yè)隊(duì)伍保養(yǎng)、維修，運(yùn)行修理有記錄存檔； 每天對(duì)電梯進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理； 制定并貫徹維修人員的日常維護(hù)和預(yù)件檢修制度； 落實(shí)電梯緊急故障的救援工作。6.7 給排水系統(tǒng)管理方案 對(duì)給排水系統(tǒng)中使用的設(shè)施、設(shè)備必須定期檢查其開關(guān)靈活性、密封性，如發(fā)生問(wèn)題要立即修理； 檢查設(shè)備閥門、管道有無(wú)跑、滴、漏現(xiàn)象，并及時(shí)處理； 保證所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水發(fā)生。 高壓水泵有嚴(yán)密的管理措施，保持周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生； 加強(qiáng)用水管理，用水有計(jì)劃，按時(shí)抄錄水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)找出多用水的原因，及時(shí)整改。6.8 公共配套設(shè)施管理方案 保證小區(qū)道路的干凈整潔，無(wú)坑洼，無(wú)積水，無(wú)缺損； 對(duì)于公共照明設(shè)備要定期檢查，隨壞隨修，保證燈泡正常使用，無(wú)破損； 公共標(biāo)示、警示牌要清楚、干凈，無(wú)破損，安放要牢固； 小區(qū)內(nèi)所有的窨井要每周檢查，確保井內(nèi)無(wú)積物，無(wú)堵塞，井蓋完好； 對(duì)消防設(shè)施管網(wǎng)要定期檢修，保證開啟靈活，能正常有效使用。第七部分治安及車輛管理7.1 安全防范管理方案 實(shí)施24小時(shí)保安值班制度，著裝統(tǒng)一，用語(yǔ)規(guī)范，文明值勤； 實(shí)行人防、技防相結(jié)合，定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行巡邏保衛(wèi)，并有巡邏記錄； 對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)實(shí)行嚴(yán)格的管理，要做好來(lái)訪登記； 制定治安事故及其他突發(fā)情況的處理方法，保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)的安全； 協(xié)助當(dāng)?shù)剌爡^(qū)派出所的治安工作； 落實(shí)安全措施預(yù)防和制止重大事件的發(fā)生。7.2 停車場(chǎng)及地面車輛管理方案 裝有易燃、易暴、或裝有污染物品的車輛，嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)； 嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告； 進(jìn)入小區(qū)的車輛應(yīng)減速行駛，不得隨意鳴號(hào)，如果車輛損壞路面或公用設(shè)施，須照價(jià)賠償； 合理規(guī)劃地面車輛停放位置，以滿足停車需要及交通部門的有關(guān)規(guī)定； 交通標(biāo)志設(shè)置合理、明顯，車輛進(jìn)出停放有序； 正確、合理的應(yīng)用地下停車庫(kù)管理系統(tǒng)。7.3 警示標(biāo)志管理系統(tǒng) 警示標(biāo)志布置要合理，對(duì)險(xiǎn)要路口要重點(diǎn)設(shè)立； 保持警示標(biāo)志清晰，無(wú)破損； 對(duì)出現(xiàn)松動(dòng)的標(biāo)志牌要及時(shí)加固，以免對(duì)業(yè)主及外來(lái)車輛造成不便。第八部分衛(wèi) 生 管 理8.1 環(huán)境衛(wèi)生管理方案 小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備； 小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日消； 小區(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜； 房屋的公共樓梯、扶攔、走道等部位保持清潔，不得隨意堆放雜物和占用；8.2 綠化養(yǎng)護(hù)管理方案 小區(qū)無(wú)雜草（明顯雜草），綠化帶上無(wú)垃圾雜物。 由專業(yè)人員養(yǎng)護(hù)。做好除蟲、施肥、修枝、澆灌等工作。 綠化成活率在96%以上，有枯死及時(shí)補(bǔ)種。 草坪、灌木定期修剪，保持整齊；喬木定期修枝養(yǎng)護(hù)。8.3 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理方案 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象； 對(duì)商鋪門前的車輛停放要管理得當(dāng)，不得影響小區(qū)內(nèi)車輛的進(jìn)出； 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門口喲做好門前三包8.4 排煙、排污及噪音的控制方案 加強(qiáng)車輛管理，限制外來(lái)機(jī)動(dòng)車進(jìn)入，既減少尾氣排放，減少噪音污染； 做好地下停車庫(kù)的通風(fēng)處理，有利于汽車尾氣的排放； 禁止在小區(qū)內(nèi)設(shè)立產(chǎn)生噪音污染的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目； 保持污水井的通暢，搞好清潔工作，防止堵塞； 對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的排煙、排污問(wèn)題要及時(shí)做好善后處理工作。8.5 滅蟲及消毒方案 保持小區(qū)環(huán)境的整潔，杜絕衛(wèi)生死角的產(chǎn)生； 定期對(duì)水溝、下水道、窨井等蟲蠅較多的地方進(jìn)行消毒； 在小區(qū)內(nèi)搞好除“四害”的宣傳活動(dòng)，加深認(rèn)識(shí)； 管理處可針對(duì)業(yè)主的需要，對(duì)住戶家里進(jìn)行消毒。第九部分基 礎(chǔ) 管 理 措 施9.1 檔案管理方案 收集時(shí)要保證檔案資料內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛； 保證檔案資料的完整、準(zhǔn)確、新鮮、安全；完整即不殘缺、遺漏、空白、分散；準(zhǔn)確即帳實(shí)相符，真實(shí)可靠；新鮮即動(dòng)態(tài)性和客觀記錄；安全即嚴(yán)格遵守借閱制度； 資料要分類裝訂并整理成冊(cè)，做到條理清晰、分類合理、易于檢索； 檔案室應(yīng)保持干燥、通風(fēng)、清潔，注意防盜。9.2 財(cái)務(wù)管理 負(fù)責(zé)管理處的各項(xiàng)費(fèi)用的收繳、統(tǒng)計(jì)與核算工作，做到帳目清楚準(zhǔn)確、帳據(jù)相符，如遇拖欠或自己無(wú)法催回欠款的要及時(shí)上報(bào)； 建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度； 遵守各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，接受公司財(cái)務(wù)部的監(jiān)督與指導(dǎo)； 負(fù)責(zé)保管庫(kù)存現(xiàn)金和各種結(jié)算憑證、收據(jù)發(fā)票和有關(guān)印章。9.3 協(xié)助業(yè)主委員會(huì)的籌建工作 成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)籌建小組，可由開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司的人員組成； 起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案，并向業(yè)主代表征求意見(jiàn)，修改、完善章程和公約； 在小區(qū)內(nèi)開展籌建宣傳工作，同時(shí)要做好候選人的推薦工作； 確定會(huì)議的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否完成。9.4 便民服務(wù)方案便民服務(wù)能給業(yè)主以方便，以能給公司增加收益。崇文公寓業(yè)主經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好，在便民服務(wù)中很有潛力。為方便業(yè)主和住戶，公司將開展全方位、多層次、綜合性的各類服務(wù)，并把便民服務(wù)作為管理工作內(nèi)容的一個(gè)重要方面。公司在總結(jié)以往管理工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)崇文公寓的地理特點(diǎn)，針對(duì)住戶和業(yè)主生活中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)，擬在崇文公寓進(jìn)一步拓寬服務(wù)范圍，豐富服務(wù)內(nèi)容，改進(jìn)服務(wù)方法，為廣大業(yè)主和住戶提供全面的便民服務(wù)項(xiàng)目。9.4.1無(wú)償服務(wù)（不僅含下述項(xiàng)目）序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注1介紹保姆2代訂飲用水3代訂牛奶4代為保管小件物品5物業(yè)咨詢服務(wù)6組織各類咨詢活動(dòng)7組織郊游8開設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所9組織健身體育活動(dòng)10宣傳消防活動(dòng)11義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)9.4.2 代辦性服務(wù)（不僅含下述項(xiàng)目）序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注1代請(qǐng)家教收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),雙方協(xié)商確定(下同)2代租汽車3代購(gòu)車船、飛機(jī)票4代辦旅游手續(xù)5代訂報(bào)刊、雜志6小區(qū)內(nèi)代購(gòu)、代送禮品、鮮花7提供居室臨時(shí)性特約安全護(hù)衛(wèi)9.4.3 直接有償服務(wù)（不僅含下述項(xiàng)目）類別編 號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容參考價(jià)格(以雙方協(xié)商為準(zhǔn))安裝維修類1疏通排污管50元/處.次2疏通廢水管（地漏）30元/處.次3更換排污、廢水管100元/處.次4修理更換水籠頭5元/只5修理更換水表10元/只6修理更換水閥15元/只7拆裝座便器100元/只8修理座便器10元/只9更換各類開關(guān)、插座10元/只10檢修室內(nèi)線路15元/小時(shí)11更換燈具15元/只12安裝線路（照線）3元/米13檢修燈具15元/小時(shí)14修理門鈴5元/次15換防盜門鎖10元/把16換信報(bào)箱鎖5元/把17修理鋁合金窗20元/扇 18貼面磚、地磚20元/平方19快餐市價(jià)20傳真2元/張21打字3.0元/張22復(fù)印0.5元/張23洗車10元/輛24車打臘面議家政類25市場(chǎng)價(jià)說(shuō)明：1、以上價(jià)格均為人工費(fèi)。 2、材料費(fèi)另計(jì)。3、以上項(xiàng)目有特殊工作難度的和不在項(xiàng)目之內(nèi)的價(jià)格需面議9.5 社區(qū)活動(dòng)的設(shè)想和計(jì)劃公司所崇尚的是一種富有人情味的住宅文化，將現(xiàn)代居住理念融入社區(qū)意識(shí)，最終轉(zhuǎn)化為社區(qū)居民的歸屬感。朝著這一目標(biāo)，管理處將盡心竭力推行極富人情味的管理方法，使業(yè)主享受最大的便利。公司將十分重視小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)。我公司憑借多年來(lái)管理小區(qū)所積累的社區(qū)工作開展經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)崇文公寓業(yè)主的實(shí)際需要，與當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)配合，以社區(qū)居委會(huì)為主，開展社區(qū)文化活動(dòng)。我公司承諾每年將定期組織不少于三次的文化活動(dòng)，再根據(jù)實(shí)際情況不定期組織。活動(dòng)形式、參加對(duì)象、活動(dòng)地點(diǎn)將根據(jù)實(shí)際情況確定。9.5.1 制度保障為保證崇文公寓文化活動(dòng)的順利開展，豐富業(yè)主的文化生活，我公司在原社區(qū)文化工作制度、精神文明建設(shè)公約等基礎(chǔ)上，結(jié)合崇文公寓的實(shí)際，加以完善，從制度上保證社區(qū)文化生活開展。9.5.2 組織舉辦與自發(fā)參與相結(jié)合隨著住戶對(duì)文化休閑要求的增長(zhǎng)，我公司聯(lián)合居委會(huì)定期舉辦一些有品味的專業(yè)性活動(dòng)，讓居民能在小區(qū)享受到有一定品味的文化活動(dòng)，陶冶情操，營(yíng)造崇文公寓的文化氛圍。同時(shí)讓居民參與各種興趣活動(dòng)，尤其是老年和青少年活動(dòng)，以體現(xiàn)我們尊老愛(ài)幼的好傳統(tǒng)，健康他們的身心。9.5.3 室外活動(dòng)與室內(nèi)活動(dòng)相結(jié)合9.5.4 硬件建設(shè)社區(qū)文化活動(dòng)的硬件設(shè)施是社區(qū)文化生活的重要保障。良好的居住環(huán)境，不知不覺(jué)地提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，而大家的素質(zhì)都得到了提高，那么整個(gè)崇文公寓的社區(qū)文化氛圍自然而然地得以體現(xiàn)。以現(xiàn)有健身活動(dòng)場(chǎng)地為基礎(chǔ)，再爭(zhēng)取增加小區(qū)的健身設(shè)施。9.5.5 軟件建設(shè)公司將十分注重軟件建設(shè)，軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動(dòng)的中心組成部分，它包括活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動(dòng)籌備人員的組織協(xié)調(diào)能力、居民的參與配合及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度等。9.5.6 活動(dòng)的劃分我們將崇文公寓的社區(qū)文化活動(dòng)分為兩部分：一是一些常規(guī)活動(dòng)項(xiàng)目的開展，包括各項(xiàng)球類活動(dòng)、棋類活動(dòng)、牌類活動(dòng)、圖書閱覽、兒童娛樂(lè)、健身及節(jié)目專題文藝活動(dòng)等；二是由管理處和居委會(huì)單獨(dú)策劃的活動(dòng)，通過(guò)某些節(jié)假日來(lái)集中調(diào)動(dòng)居民參與社區(qū)活動(dòng)的熱情。我們將根據(jù)居民的人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和特殊需求，創(chuàng)造高尚住宅的社區(qū)文化生活和精神文明活動(dòng)，爭(zhēng)創(chuàng)一流文明住宅小區(qū)。9.5.7 組織設(shè)置為能使小區(qū)的文化活動(dòng)持久健康開展，公司將協(xié)助社區(qū)居委會(huì)成立社區(qū)文化活動(dòng)小組，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主、活動(dòng)愛(ài)好者等人員參加。組員必須熟悉社區(qū)文化，熱心公益事業(yè)，不計(jì)薪酬。物業(yè)公司主要任務(wù)是組織協(xié)調(diào)并解決活動(dòng)中的有關(guān)問(wèn)題。9.5.8 活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的來(lái)源我公司對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)有專門預(yù)算，再加居委會(huì)的部分經(jīng)費(fèi)，并爭(zhēng)取部分贊助。有這三方面的保障，肯定能得到順利地開展。9.6 個(gè)性化優(yōu)質(zhì)服務(wù)方案根據(jù)崇文公寓的特點(diǎn)，針對(duì)小區(qū)內(nèi)不同業(yè)主的不同需求，采用非同一般的、以突出個(gè)性化服務(wù)為主的、深入全面的服務(wù)形式。日常管理中也將推出多樣化的服務(wù)項(xiàng)目，特別是在二次裝修中，盡可能站在業(yè)主的角度看待問(wèn)題，在保證小區(qū)整體外觀不受破壞的條件下，對(duì)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)給予支持，并制定美觀、統(tǒng)一的方案。第十部分企 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 效 益 崇文公寓物業(yè)管理投標(biāo)書10.1 崇文公寓物業(yè)管理費(fèi)收取及考核標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)能耗費(fèi)合計(jì)1多層住宅0.8元/月M2無(wú)0.80元/月M22小高層住宅1.0元/月M2按實(shí)分?jǐn)?.00元/月M23商鋪1.60元/月M2無(wú)1.60元/月M24地下停車位70元/月輛已含在內(nèi)70元/月輛5地面停車位40元/月輛已含在內(nèi)40元/月輛說(shuō)明：1、 我公司對(duì)住宅物業(yè)管理費(fèi)和能耗費(fèi)分開預(yù)算、統(tǒng)一收取。因?yàn)榉珠_預(yù)算有利于物價(jià)審批、有利于業(yè)主能普遍接受；統(tǒng)一收取有利于物管公司的操作，有利于物管公司節(jié)約能耗成本。2、 商鋪物管費(fèi)包含門前衛(wèi)生保潔費(fèi)。3、 地下停車位管理費(fèi)包含地下停車庫(kù)的照明等公共能耗支出。4、 空房和未使用的地下停車位按法規(guī)規(guī)定收取70%的管理費(fèi)。5、 前期顧問(wèn)費(fèi)按物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定需由開發(fā)商支付給前期物業(yè)管理單位，具體標(biāo)準(zhǔn)、付款方式待中標(biāo)后，根據(jù)雙方商定服務(wù)方式另行協(xié)商。6、 物管公司在正式進(jìn)駐后至小區(qū)交付，期間所產(chǎn)生的管理支出需由開發(fā)商承擔(dān)。10.2 物業(yè)管理開辦費(fèi)測(cè)算（單位：元）序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)金額1管道疏通機(jī)1臺(tái)300030002計(jì)算機(jī)1臺(tái)400040003打印機(jī)1臺(tái)200020004復(fù)印機(jī)1臺(tái)15000150005傳真機(jī)1臺(tái)250025006辦公臺(tái)、椅5套30015007對(duì)講機(jī)8個(gè)1500120008保險(xiǎn)箱1只8008009電話機(jī)3只15045010文件柜2套500100011計(jì)算器3只5015012其他辦公用品1批50050013辦公家具1套30003000合計(jì)4450010.3 物業(yè)管理年收支測(cè)算10.3.1 年度物業(yè)管理費(fèi)收入預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目說(shuō)明收入（元）1多層住宅面積管理費(fèi)入住率489606000M20.80元/月M285%2小高層住宅面積管理費(fèi)入住率40220839432.11.00元/月M285%3商鋪面積管理費(fèi)入住率9433578M21.60元/月M285%4地下停車位數(shù)量管理費(fèi)出租率166320198個(gè)70