住宅小區(qū)前期物業(yè)管理方案.doc

祥和苑小區(qū)前期物業(yè)管理方案清河縣大地物業(yè)管理有限公司前期物業(yè)管理方案編寫： 目 錄1.0 服務管理內(nèi)容.12.0 入伙前的工作 . .23.0接管驗收 .34.0入伙時的工作 .55.0物業(yè)管理整體設(shè)想 .7 6.0管理機制、管理架構(gòu)人員及配備 81.0管理內(nèi)容 在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項進行管理：1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等；2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理；5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；6、交通、車輛行駛及停泊；7、配合當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動；9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金；11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；12、積極配合小區(qū)的銷售。 13、太陽能統(tǒng)一編號。2.0入伙前的工作11成立項目物業(yè)管理處： 新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：（1） 入伙前2個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準備工作。（2）入伙前2個月，管理處應提前派出部份工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務。具體工作包括：對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理服務收費標準等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。12管理處進駐小區(qū)前的工作（1） 由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。（2） 在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如客戶服務指南，管理規(guī)約，收樓指南，房屋裝修申請表，前期物業(yè)管理服務協(xié)議等。（3） 聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（4） 策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。2.0物業(yè)接管驗收3.0物業(yè)接管驗收工作物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗收.具體可參照建設(shè)部房屋接管驗收標準執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。2.1項目工程技術(shù)資料（1） 建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（2） 建筑工程消防驗收合格證書。（3） 建筑工程驗收質(zhì)量保證書。（4） 建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5） 水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、等設(shè)備的安裝檢驗合格證書；供水、供電系統(tǒng)檢驗合格證。（6） 竣工圖包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。（7） 機電設(shè)備使用說明書。2.2公共部位接管驗收公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機電設(shè)備的接管驗收。其項目和標準如下：第一 樓宇本體:一外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機預留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。二屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。三樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。四內(nèi)墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五 門窗：（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。七公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關(guān)反應靈敏。八水表、電表、 安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。九衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。十給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。十一排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。十二. 其他配電設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。第二 公共配套設(shè)施:一. 散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。二. 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三.綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。四.道路：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角；五消防系統(tǒng)：（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。 七保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。八停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。九 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。十護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 2.3機電設(shè)備接管驗收一. 電梯:設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。機房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。二. 變配電設(shè)備型號，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。三保安監(jiān)控設(shè)備；四、經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗后建立相應的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。2.4室內(nèi)部分接管驗收（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（5）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。（6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。4.0大地物業(yè)入伙時的工作41 需向發(fā)展商收集的資料（1） 為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。42在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：（1）業(yè)主手冊；（2）房屋裝修申請表；（3）管理規(guī)約；（4）前期物業(yè)管理服務協(xié)議；（5）房屋驗收交接單；（6）房屋質(zhì)量保證書；（7）住宅使用說明書（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；43 接管問題的處理（1） 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題記錄表，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（2） 對物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。（3） 對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)住宅質(zhì)量保證書規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。（4） 對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。憑售樓處收樓通知書44 入伙工作流程圖 檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表，房屋交接記錄預收物業(yè)管理費一年文件存檔房屋鑰匙交接辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請備齊：1業(yè)主身份證原件2書面委托書（如代辦）3購房合同書4預交管理費5.0 物業(yè)管理整體設(shè)想5.0物業(yè)管理服務整體設(shè)想堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。通遼市大地物業(yè)管理有限公司將導入業(yè)內(nèi)先進的管理體系，使物業(yè)管理服務工作快速走向標準化、規(guī)范化運作。51全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務中心”；寓管理于全面、細致的服務之中。借助其他先進物業(yè)公司成功實施的酒店式物管經(jīng)驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設(shè)施、機電設(shè)備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務提供者與服務接受者的關(guān)系。5.2推行“全員首接責任制”。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動了服務中心員工的工作主動性。為了提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現(xiàn)。5.3智能化物業(yè)管理。物業(yè)接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。5.4根據(jù)業(yè)主/用戶的實際需求提供“個性化”服務。加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂 。6.0管理機制及人員架構(gòu)6.1建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制：日常管理運作模式；服務質(zhì)量過程控制機制；檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制；安全管理機制；設(shè)備管理機制；專業(yè)化運作模式6.2.1管理運作控制模式如下：日常物業(yè)管理計劃制定設(shè)備管理清潔管理綠化管理安全管理裝修管理消防管理社區(qū)文化緊急情況處理設(shè)施管理設(shè)備、設(shè)施控制程序月工作計劃設(shè)備管理手冊檢查工作記錄裝修管理控制程序裝修法規(guī)公共秩序維護工作手冊安全管理控制程序消防管理控制程序緊急情況控制程序檢查管理處日檢.周檢部門主管月檢.抽檢服務中心（辦公室）檔案管理6.2.2服務中心客戶信息反饋機制：服務中心主任服務中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門客人有任何需求，可直接通知服務中心信息反饋公共秩序維護部工程部財務部根據(jù)規(guī)定程序，完成工作社區(qū)網(wǎng)絡6.2.3.檢查監(jiān)督機制：為了確保服務質(zhì)量，建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系： 管理處班組日檢、周檢，抽檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查 物業(yè)公司月檢、季檢 檢查、監(jiān)督體系 半年一次的突擊檢查 半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意率統(tǒng)計外部檢查 6.2.4.秩序維護管理工作機制：巡邏崗車場崗監(jiān)控崗攝像監(jiān)控防盜報警電子門禁.智能門閘電子巡更巡邏崗工作規(guī)程車場崗工作規(guī)程監(jiān)控崗工作規(guī)程秩序維護工作手冊護衛(wèi)部報警控制程序人防技防24小時值班安全管理6.3 大地物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖考慮到康建物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。大地物業(yè)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理助理 品質(zhì)管理部財務部行政綜合事務部各項目管理部64物業(yè)公司人員配置及簡要說明：1、物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。2、物業(yè)財務部設(shè)會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標，有效地控制公司財務預算，并向物業(yè)公司公司財務負責。3、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預防措施。4、 綜合事務部設(shè)采購1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓文員1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關(guān)事宜。5、各項目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。6. 5各管理處組織架構(gòu)圖物業(yè)管理處護衛(wèi)固定崗3人護衛(wèi)領(lǐng)班1人電工1人服務前臺1人文員1人護衛(wèi)巡邏崗4人清潔班10人管理員2人綠化工1人工程維修主管1人財務部收款1人護衛(wèi)服務主管1人泥水工1人人員配置及簡要說明：以上是草擬的工作方案，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施清河縣大地物業(yè)管理有限公司2013年7月