某商業(yè)廣場物業(yè)管理方案

2005年3月1日目 錄一、方案編制前言.3二、東大街物業(yè)基本情況.3三、東大街商業(yè)物業(yè)服務宗旨3四、物業(yè)管理追求目標3五、第一章物業(yè)管理要點.4六、第二章東大街商業(yè)管理處5七、第三章 東大街商業(yè)管理處員工招聘9八、第四章東大街商業(yè)管理處員工培訓及管理.10九、第五章 東大街商業(yè)物業(yè)管理.16十、第六章 管理成本測算及經濟效益分析.33十一、第七章 檔案的建立與管理.34方案編制前言布吉東大街商業(yè)項目，是佳兆業(yè)地產潛心打造的一條商業(yè)大街，是集天時、地理、人和諸多優(yōu)勢為一體的明星商業(yè)建筑，她將引領深圳第三條商業(yè)發(fā)展圈。就商業(yè)街的發(fā)展及項目后期的管理與服務，物業(yè)管理作為地產開發(fā)環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)，高標準、高質素的物業(yè)管理在此起著至關重要的作用。布吉東大街商業(yè)廣場的物業(yè)管理方案從長遠發(fā)展的方向和管理目標來考慮，定位標準是從開始就按照正規(guī)化、專業(yè)化的管理標準，嚴格市場經營、專業(yè)管理及質量管理。編制東大街商業(yè)物業(yè)管理方案是在行業(yè)內的一些成熟經驗的基礎上，在物業(yè)管理法律法規(guī)及深圳市相關規(guī)定范圍內允許的基礎上編制而成，可能一些成熟經驗在實際運營及管理過程之中，不能進行實際操作，還有待于去證明和修正，為此，請公司的各位同事和各位領導加以修正和指導。東大街物業(yè)基本情況 項目名稱：布吉東大街；發(fā)展商： 佳兆業(yè)地產（深圳）有限公司；物業(yè)管理：佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司；地理位置：深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)中翠路（深惠公路桂芳園6期）；占地面積：12214.2；建筑面積：27000；停車場面積：21383.8；車位：683個（地上210個，地下473個）； 車庫層高：3.3米；商業(yè)項目：油畫城、百貨、超市、街鋪、休閑等；設施配套：中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等；東大街商業(yè)物業(yè)服務宗旨 以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。急業(yè)戶之所急，想業(yè)戶之所想，全心全意為業(yè)戶服務。物業(yè)管理追求目標 以公司經營為主導，推出完善的管理服務，為公司創(chuàng)造效益，打造品牌。 短期目標：在最初進入商業(yè)廣場半年之內做到：（1）商業(yè)廣場環(huán)衛(wèi)徹底改觀，無死角，無灰塵，無污染；（2）公共設施正常運行；（3）治安管理有序，車輛停放整齊；（4）綠化、草坪修剪整齊無污染、無蟲害，樹木養(yǎng)護得當，植物景觀自然生長；（5）完善的客戶服務體系，規(guī)范管理，至誠服務。長期目標：一年內達到市優(yōu)物業(yè)管理標準，并根據東大街商業(yè)物業(yè)管理的實際情況，逐步完善商業(yè)物業(yè)管理各操作流程；二年內爭取達到省優(yōu)物業(yè)管理標準、創(chuàng)“安全文明標兵大廈” 三年內逐步達到國優(yōu)物業(yè)管理標準，提高服務質量，提升商業(yè)市場價值，樹立佳兆業(yè)企業(yè)形象，打造品牌。第一章物業(yè)管理要點 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保商業(yè)的保值與升值。 人性化的管理方針與業(yè)戶建立溝通的橋梁，增進了解與信任，誠信為本，提高管理服務的信譽。 結合東大街商業(yè)物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統(tǒng)思想觀念，為業(yè)戶推出完善的管理服務。 為實現以上設想，擬采用“一種模式、兩項基礎、三個重點、四項措施”的管理方針。 一、一種模式 針對東大街商業(yè)物業(yè)的特點制定出具有操作性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由公司富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業(yè)的實際特點，結合酒店管理的經驗和標準，擬采用“酒店式物業(yè)管理”的模式，力求充分滿足業(yè)戶需求。 采用“即時服務與隱性管理”相結合的管理理念，既為業(yè)戶提供及時滿意的服務，又充分尊重業(yè)戶經營的私密空間。二、二項基礎 1、建立和完善人員培訓網絡組織，確保物業(yè)管理人員的專業(yè)素質和綜合素質。加強品質管理督導力度，引入競爭激勵機制，采用質量管理和計劃管理相結合的方式。建立完善的服務網點，為業(yè)戶提供個性化的商務服務。 2、組織豐富多彩的文化和商業(yè)推廣活動，維系社會各界的良好關系和業(yè)戶與顧客雙向的溝通，共同營造溫馨、獨特、文明的文化氛圍。三、三個重點 1、安全管理為第一 為確保業(yè)戶和顧客生命、財產的安全，我們將根據商業(yè)的實際情況，進行人員科學的分部布崗防范，以商業(yè)智能系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)）為技防，進行安全管理全面防范。建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄商業(yè)在安全的條件下為業(yè)戶服務。實行24小時專人全天值班，負責所轄商業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入物業(yè)，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，防患于未然。 2、環(huán)境管理責任到人 商業(yè)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的經營（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證商業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為東大街增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。 3、各項設施正常運行針對東大街現有的設施設備的實際情況，為業(yè)戶提供方便快捷的維修服務，我們將24小時受理業(yè)戶報修接待，即時報修，及時維修，即時服務。空調系統(tǒng)確?？照{主機運行應無異常噪音和震動，為了確保商業(yè)不間斷的安全運行，加強對設施設備的巡檢、養(yǎng)護，規(guī)范各項操作的及時、準確，嚴格安全操作流程，監(jiān)督與杜絕不當的操作。四、四項措施 1、強有力的目標計劃管理將按照全國優(yōu)秀示范大廈的標準制定各項管理指標，在兩年時間內成為省優(yōu)物業(yè)管理大廈。以此為目標，對各職能部門及各職能管理人員明確責任，并將目標實施的情況、存在問題及時用圖表和文字表達出來，實現目標動態(tài)控制，以進行目標成果評價，建立完整的計劃體系；具體措施為：目標與措施相結合；計劃與檢查考核相結合；強調培訓和員工個人的職業(yè)發(fā)展；全員重視計劃管理。2、全面質量管理建立了一整行之有效的、具有商業(yè)特色的質量管理體系，并根據ISO9001國際質量標準的有關要求，全面推行質量管理，其有效方法之一是：建立“計劃實施檢查處理”（PDCA）的質量管理循環(huán)，把質量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)、每個人，并通過品質管理處監(jiān)督檢查，使工作質量不斷提高。 3、全面督導管理將在管理現場采用國際酒店業(yè)廣泛使用的督導管理方式，對各職能部門實施指揮和指導管理。一是經濟管理，通過制定員工崗位和工作成績掛鉤的工資制度，調動員工積極性。二是法規(guī)管理，制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質量和工作效率。三是宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質和工作水平。 4、量化管理與標準化運作A、量化管理a) 每年根據ISO9001質量方針，確定年度質量目標，對業(yè)戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。b) 實行目標經營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，做出具體要求。c) 管理處對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內容及課時。d) 年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采用“甲A、甲B”末尾淘汰制。e) 財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案，對管理處各項目采取計劃的控制成本的財務指標量化管理，提高效益。B、標準化運作(1) 貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經營管理理念和發(fā)展目標。(2) 貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質量體系，導入ISO14000環(huán)境管理質量體系管理規(guī)程和操作要求。(3) 規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。(4) 發(fā)揮公司計算機管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。(5) 實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。第二章東大街商業(yè)管理處一、 東大街商業(yè)管理處外部組織體系（見圖）深圳市政府主管部門佳兆業(yè)地產（深圳）有限公司佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司 佳兆業(yè)經營管理有限公司計劃目標管理隸屬關系指 東大街商業(yè)管理處 監(jiān) 協(xié)導 東大街物業(yè)管理服務 督 同二、東大街商業(yè)管理處內部組織體系（見圖）環(huán)境中心維修中心安管中心財務內勤東大街商業(yè)管理處佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司三、東大街商業(yè)管理處職能1、 貫徹執(zhí)行公司經營管理方針、質量方針、環(huán)保方針和目標，落實各項規(guī)章制度。2、 制定管理處年度、季度、月度工作計劃。做好收入和各類費用的核算和控制。3、 按照企業(yè)服務標準、工作標準、作業(yè)標準、管理標準要求進行區(qū)域物業(yè)管理運作，不斷提高物業(yè)管理服務質量和物業(yè)形象，滿足物業(yè)管理服務方的需求。4、 嚴格貫徹企業(yè)標準體系中的相關要求，保證企業(yè)標準有效運行并持續(xù)改進。5、 參與企業(yè)標準化工作，制訂本管理處的企業(yè)標準，參與制訂涉及本管理處的企業(yè)標準。6、 對物業(yè)設施設備精心維修保養(yǎng)，提高性能，確保安全運行，使設備保值。在物業(yè)接管后，協(xié)助相關方解決物業(yè)遺留問題。7、 加強物業(yè)安全防火管理，落實各項安全防范措施，確保物業(yè)和業(yè)戶的生命財產安全。8、 加強管理處內部溝通，定期召開管理處工作例會，掌握業(yè)戶信息，檢查、推進服務工作和內部管理工作。9、 做好員工的崗位實物培訓、績效考核。10、 建立健全各類質量記錄和基礎臺帳。建立文件資料檔案。11、 貫徹物業(yè)管理條例，熟悉與物業(yè)管理的相關法律、法規(guī)和政策。處理好與業(yè)戶、地產的關系，與社會及政府部門建立良好的公共關系。12、 積極倡導公司企業(yè)文化，創(chuàng)建文明班組，培養(yǎng)員工進取精神，培養(yǎng)集體凝聚力。四、東大街商業(yè)管理處崗位任職要求序號崗 位人數任 職 條 件1管理處主任1大學本科以上學歷，持物業(yè)管理企業(yè)經理資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務有全面認識，商業(yè)物業(yè)管理相關工作經歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調能力強。熟悉企業(yè)標準、質量管理體系標準，熟悉物業(yè)管理設施設備、保安、保潔、綠化和客戶服務等運作實務。2管理處主任助理（兼安管隊長）1大學本科以上學歷，持物業(yè)管理企業(yè)經理資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務有全面認識，商業(yè)物業(yè)管理相關工作經歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調能力強。熟悉企業(yè)標準、質量管理體系標準，熟悉物業(yè)管理設施設備、保安、保潔、綠化和客戶服務等運作實務。3機電工程師2大學?？埔陨蠈W歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機電設備、中央空調、電梯、給排水設施維護工作經驗，組織協(xié)調能力強，三年以上相關工作經驗。4財務內勤（兼文員）1大專以上學歷，相關專業(yè)工作經驗三年以上，能熟練使用計算機，熟練使用物業(yè)管理財務軟件5保安班長3高中以上文化程度，身高173CM以上，年齡25歲以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人，兩年以上物業(yè)管理工作經驗，有一定的組織協(xié)調能力，熟悉物業(yè)保安管理運作實務。6保安人員32高中以上文化程度，身高173CM以上，年齡25歲以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人優(yōu)先。商場巡查：2人*2+中控室：1人*3+停車場入口：2人*3+停車場出口：1人*3+停車場卸貨區(qū)：1人*2+停車場1層巡查：2人*3+停車場2、3層巡查：2人*2+商業(yè)廣場巡查：1人*3+機動：1人*17電梯工1五年以上工齡，高中以上學歷，中級電梯工以上8空調工1五年以上工齡，高中以上學歷，中級技工以上9強、弱電工2五年以上工齡，高中以上學歷，中級電工以上10清潔工6初中以上文化程度，身高160CM以上，年齡30歲以下，品行良好，相貌端正（油畫城衛(wèi)生間及辦公場地保潔，其余外委）11廚師1有專業(yè)證，年齡35歲以下，品行端正，身體健康。合 計51第三章東大街商業(yè)管理處員工招聘 一、物業(yè)管理人員 （由公司進行招聘）1、東大街商業(yè)管理處主任 大學本科以上學歷，持物業(yè)管理企業(yè)經理資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務有全面認識，商業(yè)物業(yè)管理相關工作經歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調能力強。熟悉企業(yè)標準、質量管理體系標準，熟悉物業(yè)管理設施設備、保安、保潔、綠化和客戶服務等運作實務。2、客戶服務大學專科以上學歷，持物業(yè)管理上崗證書，能熟練使用計算機，有豐富的客戶服務經驗，有社區(qū)文化活動的組織與開展經驗和商務管理經驗，組織協(xié)調能力強，相關工作經歷2年以上。3、機電工程師 大學?？埔陨蠈W歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機電設備、中央空調、電梯、給排水設施維護工作經驗，組織協(xié)調能力強，三年以上相關工作經驗4、財務內勤大專以上學歷，相關專業(yè)工作經驗三年以上，能熟練使用計算機，熟練使用物業(yè)管理財務軟件二、操作層員工將按照商業(yè)物業(yè)管理的任職要求由管理處進行招聘。第四章東大街商業(yè)管理處員工培訓及管理 一、員工的培訓1. 培訓目標為了把東大街商業(yè)廣場的物業(yè)管理達到省優(yōu)物業(yè)管理標準，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質的物業(yè)管理專業(yè)隊伍，通過各種形式的培訓，使管理處員工具備全面的商業(yè)物業(yè)管理素質要求，從而實現預期的管理目標。具體目標如下：（1）確保每個員工年度培訓在100課時以上。（2）新員工培訓率100%，培訓合格率100%。（3）管理人員持證上崗率100%。（4）特殊工種人員持證上崗率100%。（5）建立和完善員工訓練網絡。（6）對員工進行網絡及智能化培訓。2. 確立和完善員工培訓網絡系統(tǒng) （1）在員工的“工作技能、服務意識、綜合素質、團體合作”四個方面調查員工受訓程度，確定訓練需求，制定訓練計劃。訓練計劃包括：A、按什么標準，達到什么目的（訓練目標）；B、訓練程序、方法；C、訓練對象（受訓區(qū)域、崗位、人員）； D、訓練內容（技能、意識、操守等）；E、訓練地點、時間以及經費預算； F、效果追蹤的方式、時間、執(zhí)行者；G、預備修正計劃。 （2）員工的訓練分兩個層次進行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對第一層次訓練中，注重管理職能的訓練，并由其分解及制訂、實施對第二層次的操作訓練，形成員工訓練組織網絡。兩個層次的訓練均進行“兩個W”的階段， 即“WHAT”：使訓練對象知道工作怎樣做，“WHY”：進而明白為什么這樣做，由被動式工作轉化為主動式工作，再進行深層次的引導，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。（3）訓練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。訓練的步驟為：告知（TELL）、呈現（SHOW）、試作（TRY）、追蹤檢討 （FOLLOW UP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。定期結合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標準水平；不定期結合不告知的方式主要是追蹤員工在實際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。3、培訓計劃（略）二、員工的管理1、具體的管理服務主要是由員工來實施的。想要員工對服務對象業(yè)戶以微笑，首先要管理者對員工微笑。（1）管理者對員工必須具備服務意識，重視每一個員工，注重員工的感受，在工作中結合“原則與彈性原則”，鼓勵員工的進步，修正員工的失誤。（2）加強員工實際操作的品質管理督導，有針對性地具體實施員工訓練，關心員工的成長。（3）適當的授權，結合“指令”的信息傳達、實施過程，進行必要的效果追蹤，增強員工的“參與感”。（4）主動了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，激發(fā)員工士氣，倡導團結合作精神。2、錄用與考核 員工的錄用與考核，將嚴格按照公司的管理程序進行。3、崗位職責 管理處主任（助理）職責：*完成公司下達的經濟、管理和安全指標，負責管理目標的細分。*完成物業(yè)管理服務委托方提出的物業(yè)管理服務內容和質量要求（委托合同），積極支持、配合物業(yè)管理服務委托方的經營管理和業(yè)務活動的開展，滿足物業(yè)管理服務委托方的期望和需求。*負責管理處工作計劃、財務預算的制定，按規(guī)定做好收入、支出的控制和核算工作。*負責全面協(xié)調、控制管理處的各項管理工作和運作實務（基礎管理、業(yè)戶服務管理、設施設備管理、保安管理、保潔綠化管理、企業(yè)標準化工作、公關和公共事務管理等），保持管理處正常運行秩序及良性經濟循環(huán)。*在保持經營收入相對穩(wěn)定的前提下，全面提高物業(yè)管理服務質量和管理水平，降低服務與管理成本。*負責選拔和聘任管理處內各類操作人員，實施業(yè)務培訓和督導，激勵員工的工作積極性，做好對員工的考核工作。*負責企業(yè)標準化的宣傳貫徹工作，樹立良好的公司形象，與業(yè)戶及各相關方保持良好的關系。*按公司要求，負責管理服務區(qū)域內的ISO9001質量管理體系與ISO14001環(huán)境管理體系的運行和持續(xù)改進，并通過年度外部審核。*負責制定管理處的企業(yè)標準，參與制定涉及本管理處的企業(yè)標準。*全面負責管理服務區(qū)域內的安全工作，做好對各類突發(fā)事件的預案制定與防范工作。負責突發(fā)事件發(fā)生后的應急處理的指揮、協(xié)調、聯(lián)系和信息反饋工作。*負責建立完整的物業(yè)管理檔案（業(yè)戶資料、設施設備技術資料、防火安全工作資料）。日常工作中抓好各類服務、維修和合同的臺帳管理。*做好管理處內各部門及員工之間的溝通和協(xié)調工作，處理好與公司各部門的工作聯(lián)系和協(xié)調，提高管理和工作效率。*完成公司總經理室、主管職能部門交辦的其他工作。機電工程師職責：*在管理處的領導下，負責實施所管轄物業(yè)的房屋建筑、各系統(tǒng)機電設備、管道、電氣及控制線路等設施設備的檢查、運行、維修、保養(yǎng)工作。確保設備規(guī)范操作及安全運行。*編制所管物業(yè)的委外維修、保養(yǎng)年度計劃（草案），報管理處，做好零配件及物品的計劃申購。*編制所管物業(yè)設施設備的自行維修、保養(yǎng)年度計劃（草案），報管理處。*編制所管物業(yè)設施設備的定期檢查和年度檢測計劃（草案），報管理處。*合理安排，做好上述計劃實施的日常工作安排，帶領設備維修工按有關作業(yè)規(guī)范，對物業(yè)設備設施做好檢查、維修保養(yǎng)工作和委外維修項目實施的監(jiān)管工作，做好維修臺帳記錄。*做好設備維修工的班次編排、考勤及業(yè)務考評工作。*負責對物業(yè)維修服務質量和設備維修工安全操作的檢查、督導。*負責設施設備的運行、維修服務投訴的處理及回訪工作，負責不合格服務的糾正和預防措施的制定實施、跟蹤檢查。*做好設備事故的處理和防范工作，制定設備故障應急處理預案和設備搶修方案，及時正確處理設備的突發(fā)故障、緊急事故。*負責對物業(yè)裝修施工的圖紙審查、現場監(jiān)管、房屋結構與設備設施的保護。在安全、可靠、經濟、合理的原則下，在公司主管部門的指導下，探索設備技術節(jié)能方案，并組織實施。*每年負責編制設施設備清單，對新建設備及時收集設備技術資料，做好整理歸檔工作。*組織設備維修工參加專業(yè)技術培訓，提高設備維修工的操作技術水平、專業(yè)維修技能，增強質量和服務意識。*將每月設備運行維修的各類記錄匯總裝訂成冊，上交管理處存檔。*關心設備維修工的生活，教育設備維修工互相團結與合作。*完成管理處及公司主管部門交辦的其他任務。財務內勤職責：*認真審核原始憑證，發(fā)現原始憑證有錯誤的，應當由出票單位重開或者更正，更正處應當加蓋開出單位的公章。發(fā)現審批手續(xù)不全的原始憑證，應當退回，要求補充、更正。*現金報銷應當按照公司財務管理制度規(guī)定辦理，對違反規(guī)定的財務收支，應當制止和糾正。*現金出納應按照規(guī)定使用現金，不得坐支現金，庫存現金按銀行核定的限額內使用，隔夜現金最多不能超過5000元。*出納人員對各種支票和付款憑證應認真保管，使用時按編號順序登記。支票如有遺失，必須及時向銀行辦理掛失手續(xù)，不準簽發(fā)空頭支票。逾期支票，不準出租出借支票給別的公司、個人使用。*辦理銀行結算，應正確填寫結算憑證，認真審核，及時辦理；按期收回。*建立健全現金、銀行存款帳目，逐筆記載并登記現金、銀行日記帳。現金日記帳?，F金日記帳要做到日結日清，帳款相符。不得白條頂庫?？照{維護員職責：*熟悉所管設備的性能及操作方法，了解空調系統(tǒng)及送風管、排風管和水管的布局走向。每天按規(guī)定準時開啟和關閉空調，符合區(qū)域送風量、新風量和溫度的要求。*嚴格遵守各項操作規(guī)程，做好勤測試、勤記錄、勤調節(jié)，確?？照{機組、冷卻塔、膨脹水箱和循環(huán)水泵的正常運行，要節(jié)約能源，并認真做好記錄。*按規(guī)定對空調系統(tǒng)設備（新風機、風機盤管、變風量空調機、電磁閥、濾網、冷凝水管道等）和消防排煙系統(tǒng)設備（正壓風機和排煙風機、風管、防火閥、排煙閥等）進行清潔、保養(yǎng)，做好空調機房和工作的保潔工作。電梯工職責：*按規(guī)定要求管理、維護保養(yǎng)各垂直客梯、貨梯、自動扶梯，確保此類設備正常運行。定時巡檢電梯運行情況，做好電梯運行日志和維修保養(yǎng)記錄。*配合、監(jiān)督委外專業(yè)維修單位，進行周、月、季、年保養(yǎng)，對零部件更換進行確認和記錄，做好機房和電梯轎廂的保潔工作。*嚴格執(zhí)行電梯運行安全操作規(guī)定，按時開啟和關閉電梯，嚴密監(jiān)視電梯運行狀況，及時處理各類問題。遇緊急停機故障，應迅速到位，先解救電梯轎廂中被困人員，然后排除電梯故障。保安班長職責：*在管理處的領導下，樹立“服務第一，業(yè)戶至上”的觀念，帶領班隊員認真執(zhí)行保安服務與相關物業(yè)安全的作業(yè)規(guī)范，按企業(yè)標準要求，做好日常保安服務工作，為業(yè)戶提供細致、溫馨的服務。*做好班前檢查，嚴格要求保安員規(guī)范著裝。值勤時，要經常檢查保安員的精神狀況、用語規(guī)范、儀容儀表等。*負責搞好交接班工作，認真填寫交接班記錄。進行交班時，認真做好班組考勤、檢查、講評和指示。*負責對保安門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、車管崗的工作安排、工作檢查和人員調度，督促保安員堅守崗位，負責安排保安員輪流用餐，不得脫崗，在時間和空間上確保安全服務覆蓋整個物業(yè)管理轄區(qū)范圍的所有崗位。*負責督促監(jiān)控中心、車庫崗亭、保安值班室內設備和環(huán)境的保潔工作。每周對管轄區(qū)范圍內的消防器材作全面清點、檢查，發(fā)現缺少損壞應及時上報修復，并做好記錄。*當班時負責對物業(yè)設施、人員流動、財物進出等安全動態(tài)加強監(jiān)視、管理，如遇突發(fā)事件，指揮保安員按有關應急預案處置。*熟悉物業(yè)安全重點部位和物業(yè)環(huán)境狀況，熟悉消防設備設施及器材的性能和使用方法，熟悉物業(yè)保安管理服務的專業(yè)知識，做好保安員的保安知識和操作實務培訓，提高保安員的業(yè)務水平。*配合落實各項安全基礎管理工作，開展對“五防”的日常自查。*負責協(xié)調本班和其他班次人員的關系，搞好班組團結。*完成上級交辦的其他工作任務。保安員職責：*嚴格執(zhí)行保安服務作業(yè)規(guī)范，持證上崗，服從領導的安排，聽從指揮，忠于職守，提高警惕，遵紀守法。*樹立“服務第一，業(yè)戶至上”的觀念，統(tǒng)一著裝，儀表整潔、精神飽滿、語言文明、姿勢動作規(guī)范。對業(yè)戶要表現出熱情、誠懇、彬彬有禮的態(tài)度，體現良好的物業(yè)服務形象。*遵守交接班制度，不遲到，不早退，不擅自離崗。交接班要清楚，責任明確。*熟悉物業(yè)重要設備設施、消防設施、供水等開關的分布情況和區(qū)域環(huán)境狀況，掌握各類突發(fā)事件應急處理規(guī)程，正確果斷、靈活機智的進行處理。*熟悉消防器材的性能和使用方法，認真接受有關消防知識的培訓，參加操作技能的訓練。*在緊急情況下，服從管理處及現場負責人的指揮，通力合作，發(fā)揚臨危不懼、見義勇為的精神，全力保護物業(yè)的安全和業(yè)戶生命財產的安全。*維護物業(yè)公共區(qū)域內的公共秩序，防止矛盾激化，做到以理服人，打不還手，罵不還口。*當值時間應思想集中，嚴禁睡覺、打瞌睡、喝酒、吸煙、吃零食、閑聊、接電話、玩手機等不良現象。*完成管理處交辦的其他工作任務。第五章 東大街商業(yè)物業(yè)管理一、業(yè)戶的進場裝修流程及辦理相關手續(xù)1、裝修申報工作流經營管理公司 1、在經營管理公司確認商戶身份，填寫商戶相關詳細資料，轉管理處一份存檔。2、由經營管理公司出具辦理裝修確認書東大街商業(yè)管理處辦理裝修申請 1、商戶憑辦理裝修確認書在管理處填 寫裝修申請表，裝修公司提供裝修審核資料（裝修企業(yè)承建資格證、營業(yè)執(zhí) 照、年審記錄、稅務登記證）的復印件 加蓋公章、裝修圖紙及水電改動圖紙全管理處財務交費 套、填寫商鋪移交表、簽署相關協(xié)議。 1、交納裝修押金，具體詳見裝修收費標準。 2、預收三個月管理費。地產項目部 1、管理處將商戶之裝修申請資料轉地產項 目部進行裝修審核。項目部對商戶之裝 修提出相關意見和要求。審核完的裝修 資料及時轉管理處及經營公司確認。發(fā)裝修施工批準通知書 1、商戶、裝修公司須憑管理處簽發(fā)的裝修施工批準通知書辦理人員、材料進場并施工。 1、裝修期間管理處工作人員將定期或不定裝修現場管理 期對裝修現場進行檢查、監(jiān)督，對違反 裝修管理規(guī)定的現象及人員，管理處將 按照裝修規(guī)定予以相應的處理。 1、裝修完工之后，由商戶向管理處提出裝辦理裝修驗收 修驗收申請，管理處將安排人員、約定 時間聯(lián)合商戶及項目部、經營公司進行驗收。 1、對無違反規(guī)定現象、無超出裝修申報范管理處財務辦理退費手續(xù) 圍、裝修驗收合格的一周內在管理處財 務辦理退費手續(xù)。 2、對違反裝修管理規(guī)定的，將按照相關規(guī) 定進行處理。2、裝修管理協(xié)議為確保物業(yè)區(qū)域之安全，凡入住裝修業(yè)戶（簡稱業(yè)戶）、承擔業(yè)戶裝修工程隊（簡稱施工隊），必須遵守如下規(guī)定：安全管理1、 審核裝修施工單位的資格（如：營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證）及其申請的裝修設計圖紙、裝修工程造價預算及有關的申報手續(xù)，對不符合管理處裝修要求的設計、預算提出修改意見，直至達到裝修管理之要求。2、 業(yè)戶禁止使用木質材料進行室內吊頂與隔墻的制作安裝，使用的裝修材料必須為防火材料，如確需零星使用木筋或木板材，應在裝修申請表中注明，經管理處經理批準同意后方可使用，并在木筋或木板材四面涂刷防火料二度以上。如違反以上規(guī)定，經管理處或消防部門查出，由業(yè)戶負責全部整改，并承擔一切經濟損失。3、 業(yè)戶在房內進行隔斷，隔墻頂部與平頂吊頂間隔不小于30厘米。4、 施工期間，管理處原則上不同意業(yè)戶聘請的施工隊借住在施工區(qū)域內，且不能進行飲食制作活動。5、 施工隊進出本物業(yè)區(qū)域必須辦理施工人員工作證，平時進出本區(qū)域應佩帶此證，施工隊上下電梯或運輸材料只能走指定電梯及樓梯。6、 施工隊的施工工具和材料運出本區(qū)域，應持有管理處開具的出門證。7、 施工現場嚴禁吸煙，應在管理處指定的吸煙點吸煙。8、 工程施工需動用明火時，施工隊須向管理處提出申請，并填妥動火申請審批表，經管理處批準后方可動火，操作時應按動火管理要求落實安全措施。特殊工種，如電工、電焊工等應持證上崗。9、 施工隊應妥善保管易燃易暴物品，應在遠離火源的專門房間集中集中存放，并加注明顯標志。10、 施工隊不準在無關樓面走動。11、嚴禁施工隊把消防設施移作他用。12、施工隊須做好現場管理工作，明確施工安全負責人。施工隊應嚴格遵守有關建筑施工安全規(guī)定。因業(yè)戶或施工隊原因造成傷亡事故，由業(yè)戶或施工隊負責。13、使用面積超過100平方米的室內裝修，業(yè)戶應事先向裝修所在地區(qū)的消防部門提出裝修防火審核申報及消防安全檢查申報。14、施工現場應至少配備兩個4KG的干粉滅火器。15、關于商鋪廣告、招牌及涉及專項施工的事項必須事先進行申請。施工安全1、 業(yè)戶需將涉及裝修的全部圖紙和裝修申請表報送管理處，經管理處批準后，方可開工。涉及水、電、風、弱電（通訊線路、電話、網絡）的變更，業(yè)戶須另行書面提出申請，經管理處批準后方可動工。施工驗收前，管理處按獲批準的施工圖先行檢查，對涉及公共部位裝修、增添或修改原設備等項目，管理處將嚴格檢查，如有不合格，責令業(yè)戶整改。2、 施工隊在施工中嚴禁損壞建筑的原有結構、裝修材料、設施設備，更嚴禁在幕墻鋁合金骨架上打洞，施工隊在施工前先做好煙感、噴淋、送回風口、電梯、消防栓箱、手動報警等設施設備的保護措施。如有損壞由業(yè)戶或施工隊賠償。3、 如因業(yè)戶不按管理處規(guī)定要求擅自施工而造成影響自己今后使用的問題（如不合理的隔斷影響空調進出風質量、擅自增大用電負荷造成頻繁跳電），由業(yè)戶自己負責。4、 施工人員使用廁所時，必須使用手紙，并嚴禁在水盤及下水管槽中沖洗沙漿桶，如違反本規(guī)定造成污水或下水管道堵塞，由業(yè)戶與施工隊負責及時疏通，或向管理處賠償。5、 施工隊施工產生的建筑和生活垃圾，應袋裝后集中放置其裝修現場，并由業(yè)戶及時外運，不得有亂擺放、不外運或占用其它業(yè)戶場地及公共場地的現象。6、 對商鋪進行二次裝修租賃業(yè)戶，在租賃期滿搬出前，對房屋需恢復進戶前原樣或向管理處支付一次性恢復賠償。7、 業(yè)戶退租后，原由固定的裝修設施（如隔斷等）不準拆除帶出本物業(yè)管理區(qū)域，需交管理處處理。8、 施工隊施工動用公用水、電和電梯運送材料，應由業(yè)戶支付相應水、電費用，用于補償物業(yè)公共耗能費。9、 施工隊污損的公共部位，業(yè)戶必須予以修復或恢復。施工隊應注意環(huán)境清潔衛(wèi)生，不準在公共部位或向窗外亂拋雜物、亂倒垃圾、隨地吐痰，一經發(fā)現，視情節(jié)輕重予以罰款。10、 施工隊白天禁止使用有噪音的工具。進行鑿除工程和圖刷有刺激性氣味的材料，應在管理處限定的時間內進行。11、 施工時間應事先通知管理處，經管理處核準后方可在規(guī)定時間進入物業(yè)管理區(qū)域進行施工作業(yè)。同時，施工現場應有施工安全負責人進行監(jiān)護。12、 因業(yè)戶及其施工隊原因造成管理處建筑設施、設備損壞及第三方的財產損失、人員傷亡，由業(yè)戶承擔責任并負責賠償。13、 施工隊施工完成后，負責對其施工場地、施工通道、施工人員生活區(qū)及進出通道進行清潔。14、 施工隊施工中違反上述規(guī)定而不采取整改措施，管理處有權采取必要的措施，情節(jié)特別嚴重者，另行處理。15、 施工期為： 年 月 日至 年 月 日16、 施工隊安全負責人為：17、 業(yè)戶裝修商號： 管理處： 日期：業(yè)戶蓋章和簽名/日期：施工隊蓋章和簽名/日期3、東大街商業(yè)物業(yè)管理公約根據物業(yè)管理條例和深圳市有關的物業(yè)管理法律、法規(guī)，結合布吉東大街商業(yè)廣場（以下簡稱“東大街”）的實際情況，為維護東大街發(fā)展商和租戶的合法權益及公共利益，明確各自的權利、義務或責任，確保東大街的管理能夠達到高標準要求，使區(qū)域內各方行為有公開、明確的規(guī)章可遵循，特制定布吉東大街商業(yè)廣場物業(yè)管理公約（以下簡稱“公約”）。公約對東大街發(fā)展商、租戶及管理者均有約束力，公約約束力內涉及管理者、發(fā)展商及租戶的受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或實際占用人。公約泛指本公約及其附件，及依據本公約賦予之權力而訂立的各項守則。第一章 總 則1.1公約是為了維護發(fā)展商、管理者與租戶的利益而設置，發(fā)展商、管理者與租戶均須遵守和履行公約所規(guī)定的義務和責任。1.2發(fā)展商對東大街所有物業(yè)擁有所有權，擁有自由轉讓所有單位的使用權的絕對權利，擁有聘請管理者的絕對權利與制定公約的絕對權利；擁有依法決定管理費收取標準與收取辦法的絕對權利。1.3租戶均對其租賃的租賃單位擁有經營使用權，對管理公約擁有修改建議權。1.4公約賦予發(fā)展商及其招聘的物業(yè)管理公司具有全權管理東大街的權力。發(fā)展商聘請佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司為東大街的物業(yè)管理者，由該管理者行使公約或發(fā)展商賦予的各種物業(yè)管理權利。物業(yè)管理公司管理期限自2005年1月1日起計，為期二年。管理期限屆滿時，由發(fā)展商決定是否繼續(xù)聘請原管理公司或另行聘請其他物業(yè)管理公司。1.5任何租戶不得因任何原因自行修改本公約之任何條款或任何由管理者制定的管理制度。1.6本公約任一條款在法律上可能導致的無效性或部份無效性均不影響或減免本公約其他所有條款的有效性、完整性及對所有發(fā)展商、租戶、管理公司的約束性。1.7任何租戶不得以本公約任何條款為依據或利用本公約的任何疏漏從事或準備從事可能侵害其他租戶、發(fā)展商、管理者或東大街共用部位、共用設備、設施以及社會公共利益的行為或活動；更不得利用單元及東大街之任何部份從事違反或不符合中國法律之行為。1.8任何使用東大街范圍內物業(yè)的租戶均視為完全承諾本公約；任何租戶不得以未簽領或未翻閱或未熟讀或未領會本公約為理由而故意或過失違反本公約，或不履行或不完全履行本公約項下的義務與責任。如租賃單位是由兩位或以上租戶共同承租，該租戶在本公約項下所承擔的責任為連帶責任。1.9除發(fā)展商及管理者另有限制外，共用部位可由每一位租戶及其客戶,雇員、訪客及其他使用者使用。1.10租戶及其客戶、雇員、訪客及其他使用者一切時候均須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。各租戶對其客戶、雇員、訪客及其他使用者之行為依法負連帶責任。1.11發(fā)展商在東大街建立停車場，停車場的產權屬于發(fā)展商，發(fā)展商有權依法自行制定有關管理停車場的規(guī)則，而毋須任何租戶的同意。1.12租戶除要遵守本公約外，亦需遵守由發(fā)展商審批并有物業(yè)管理公司公開發(fā)布的其他一系列文件。文件可不定期由管理公司做出修訂而無需任何租戶或商戶同意。第二章 租戶的權利、義務和責任2.1租戶之權益2.1.1依法和依租賃合同獨自經營使用其租賃的租賃單位。2.1.2在不影響東大街建筑結構及立面外觀和第三者合法權益的前提下，對其租賃的租賃單位進行裝修工程。2.1.3可與其它租戶按本公約規(guī)定共同使用東大街的公共地方和公共設施，以及東大街所有的保安、衛(wèi)生設施。2.1.4可根據公約維護自身的合法權益。2.1.5可根據本公約條款監(jiān)督管理者及管理人員的工作。租戶無權直接懲戒管理人員，任何投訴可向管理者負責人提出，由管理者負責人采取其認為合適的必要行動。2.2租戶的義務：2.2.1租戶在行使上述權力和使用其租賃的租賃單位時，須遵守公約的規(guī)定。2.2.2租戶須依照公約的規(guī)定，負責依時繳交其名下應分擔的管理費、按金及其它基金款項（具體款項詳見租賃合同）。2.2.3租戶須執(zhí)行和服從管理者的決議、決定。2.2.4租戶須自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。2.2.5租戶須共同負責維戶東大街的結構、包括外墻、公共地方及公共設施等并承擔其費用。2.2.6租戶須按時繳交其租賃的租賃單位需付的稅款、水、電、煤氣、 管理費, 公共水電分攤等及有關公共設施費用。2.2.7租戶須遵守管理者所訂立的裝修管理協(xié)議及其它規(guī)章制度。2.2.8明白并承諾租戶及非租戶使用人與管理者在本物業(yè)內不存在人身、財產保管或保險關系。2.3租戶的責任：2.3.1不得改變建筑物的結構，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴建、拆除任何建筑物；不得改變東大街任何部分的外貌，不得在東大街外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。2.3.2單位露外之窗戶不得改變原有色彩，以維護東大街外貌整齊美觀；負責其單位內部整潔及維修，保持一切設施暢通完好，以免對其他單位用戶造成損失。2.3.3不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾建筑物任何公用部分之水、電或煤氣等供應及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施。2.3.4各單位的租戶，只能將其單位按租賃合同規(guī)定用途使用，不得將其租賃的租賃單位作非法或不道德用途，或在單位內進行任何足以妨礙或侵擾其它租戶的事項。2.3.5除得管理者書面許可外，不得在東大街內飼養(yǎng)家禽牲畜或任何寵物。2.3.6不得在建筑物內進行任何足以引致建筑物投購之保險全部或部分失效或引致保險費增加的行為；不得在單位內儲存易燃易爆危險品。2.3.7不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設施；不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物。2.3.8未經向發(fā)展商及管理者申報并獲批準，任何租戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置負荷。2.3.9違反公約規(guī)定的租戶需就所引致之損失負責及支付一切有關開支。2.3.10租戶可就單位內物業(yè)維修或其他需求與管理者達成特別服務約定，并按照市場價格向管理者支付其相關費用，不得以交納管理費為名，拒絕交納特別服務費用。第三章 發(fā)展商的權利發(fā)展商具有以下的權利：3.1發(fā)展商具有全權管理東大街的權力。除非租賃合同、物業(yè)管理合同及其他文件另有約定，發(fā)展商可于任何時間發(fā)出書面通知終止本公約授予管理者與租戶的權力。3.2發(fā)展商在其認為合適的情況下更改東大街的名稱，而無需就各租戶因東大街更改名稱而引致的任何損失、賠償、費用或開支負責，但發(fā)展商須于更改東大街名稱前不少于一個月發(fā)出書面通知給各租戶。3.3為檢查、維修及保養(yǎng)東大街物業(yè)（包括公共地方、公共設施或租戶單位內物業(yè)），發(fā)展商、管理者及其各自的承建商、代理人及其它經許可的人有權攜帶一切必需的設備、機器及材料進入東大街任何一部分；如有必要，可進入東大街的任何單位；但除緊急情況外，應事先通知有關的租戶或其使用人；但發(fā)展商在使用此項權利時，不得妨礙其它租戶使用其所租賃的租賃單位。3.4除緊急情況外，發(fā)展商或管理者受發(fā)展商授權發(fā)出合理通告后，有權暫時終止任何設施以進行維修，同時不須賠償租戶為此遭受之損失。發(fā)展商和管理者不為因緊急情況停止服務所造成的損失負責賠償。3.5發(fā)展商將其在東大街范圍內部分或全部擁有房屋所有權的地方（包括保留地方）在其認為適當的時間內，劃作額外的公共地方，并向各租戶公布，并將由管理者負責該等額外地方的保養(yǎng)及維修。3.6取消或更改本章所規(guī)定由發(fā)展商劃作額外的公共地方，而無需經其它租戶或其它對東大街享有利益人士的同意。3.7發(fā)展商于東大街任何使用權并未轉讓的部分、公共地方、公共設施及保留地方安裝、架設、更改、翻新、保養(yǎng)或拆去煙囪、招牌（包括霓虹光管招牌）、廣告、天線、桅桿、照明及其它各種固定設施；并在事先給予各租戶書面通知后（緊急情況除外）于一切合理時間帶其工作人員或設備進入臨時公共東大街任何部分，以便進行上述有關工程及按發(fā)展商認為適當的條款準許或批準授權其它人進行上述工程，上述工程盡量不妨礙其它租戶使用其所屬的單位,并就進行上述工程時所造成之破壞負責賠償損失。3.8可授權東大街管理者向東大街各租戶收取公約所述的款項。3.9根據東大街管理的實際情況合理調整管理費。3.10根據東大街管理的實際情況將管理份額重新分配或做出更改，而無需經其它租戶同意。3.11根據東大街管理的實際情況，發(fā)展商有全權自行或授權管理者制訂及修改有關管理東大街的規(guī)則，而無需經任何租戶同意；所有管理規(guī)則及其修改，應張貼于東大街告示欄。3.12向政府有關部門申請對土地批文做出修改，發(fā)展商就此事有全權與政府磋商、達成協(xié)議，而無需經其它任何租戶同意或批準及無需聯(lián)同其它租戶簽署任何有關文件；其它租戶使用其所屬的單位或其現有權益時，如果與發(fā)展商和政府之間的協(xié)議及其變更有抵觸時，租戶應遵從發(fā)展商的決定并不得要求發(fā)展商做相應的賠償。3.13在公約的限制和保障下，發(fā)展商有全權轉讓、抵押、出租、批準別人占用、或以其它任何方式處置東大街任何部分而不需經任何租戶同意。3.14可就東大街管理事宜另行訂立細則或規(guī)章制度，但不得抵觸本公約的條款。3.15由發(fā)展商審核和批準東大街年度管理預算或修訂年度的管理預算。3.16租賃合同、物業(yè)管理合同及其他合同協(xié)議中約定的發(fā)展商的權力和權利。3.17根據法律法規(guī)、商業(yè)習慣，發(fā)展商應享有的其他權利和權力。第四章 管 理4.1一般事項4.1.1管理者享有以下的權力，但同時須遵守和履行公約中其應遵守及履行之責任及義務。4.1.2每一個租戶將被視為全權及已不可撤銷地授權管理者為執(zhí)行公約規(guī)定的代理人。4.2管理者的權力及責任。4.2.1在不抵觸發(fā)展商權利的情況下，管理者有權對東大街進行有效的管理和維護，并為東大街的消防、治安、公共秩序等負責，具體包括（但不限于）下列事項：4.2.1.1檢查、視察東大街，必要時包括所有單位的內部。有權義務協(xié)助發(fā)展商檢查、監(jiān)督商戶使用設施的情況。4.2.1.2每一位租戶或其使用者應嚴格按照裝修管理協(xié)議之規(guī)則，完成其租賃單位的裝修工程。如果管理者發(fā)現該租戶聘用的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權拒絕讓該等人士進入東大街，或在管理者認為有必要的情況下，將其逐出東大街。裝修期間，管理者有權進入正在裝修的租賃單位，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)定。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費用完全由該租戶單獨負責，與其它租戶、發(fā)展商及管理者無關。發(fā)展商有權在適當時候對裝修規(guī)定進行修改，并可在裝修工程開始前，以合理的通知，要求裝修的租戶依據裝修規(guī)則繳交裝修保證金予管理者，并由管理者根據裝修管理協(xié)議的條款作有關的應用。裝修保證金并無利息，由管理者應用于補償租戶或其聘用承包商等引起的所有損失。裝修保證金在裝修工作完成后，經物業(yè)管理公司驗收合格及沒有違反有關裝修規(guī)定的情況下發(fā)還給該租戶，如款項需補償前述損失，則在計算及扣除補償后，余款發(fā)還該租戶。4.2.1.3物業(yè)管理公司應根據東大街之日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。4.2.1.4物業(yè)管理公司應根據公約制訂東大街裝修管理協(xié)議及其它必要的規(guī)章制度，并經發(fā)展商書面同意實施后，以有效之形式督促租戶遵守。4.2.1.5對東大街公共部分和公共設施進行維護，使之保持良好的狀態(tài)，如維修或清潔主要結構、外墻、窗框門及玻璃、設備、器材的更換、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之承建商、代理人及其他經許可的人,可進入東大街的任何單位進行有關工作，除緊急情況外，應事前發(fā)出通告。4.2.1.6負責人事管理工作，并指導和監(jiān)督所招聘之員工完成各項管理工作和保障各項公共設施正常運作。4.2.1.7根據東大街實際情況，負責建立健全的財務管理制度和編制東大街管理預算，收取管理費或代收水、電、煤氣、電話等市政公用設施使用費及追討欠款。4.2.1.8處理所有對于東大街內管理的投訴及各項維修，并協(xié)助調解發(fā)展商或租戶之間因東大街管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。4.2.1.9負責東大街的保安工作，保持東大街的正常秩序和盡力使發(fā)展商或租戶免遭騷擾。4.2.1.10對各項管理職責定期（每月及每年）或于發(fā)展商要求時做出檢討和總結，并對改善東大街管理或增加服務項目等事宜向發(fā)展商及遞交報告及做出建議。4.2.1.11清除及拆去任何不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，向應負責的人征收及追索清除費和因此而發(fā)生的有關費用。4.2.1.12控制該東大街內所有車輛（包括機動及腳踏車）停放、行人交通、拖離或扣留所有違反管理規(guī)則停泊的車輛,并向該等車輛之車主收取拖離及扣留費用，并可收取欠款利息及手續(xù)費。4.2.1.13在所有有關東大街之法律訴訟，管理者可以根據需要提供訴訟服務并收取相關的服務費用。4.2.1.14防止任何人未經管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務設施。4.2.1.15采取一切必要措施以遵守政府對東大街的要求。4.2.1.16防止任何人對東大街或公共設施進行有害的變更或損壞，并對損壞者進行索償。4.2.1.17節(jié)日期間可裝飾東大街外墻包括燈光及其它飾物。如管理者認為必要，可以組織東大街內的文娛活動。4.2.1.18聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師或其它專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人或其它工作人員。4.2.1.19采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各租戶違反、不遵守或不履行公約或用戶守則的行為。4.2.1.20制定公共設施的使用規(guī)章。4.2.1.21管理者經發(fā)展商同意，可用發(fā)展商或東大街管理中心名義投保,保險費用由發(fā)展商支付，投保項目可包括意外事故險、第三者責任險、員工人身安全險、勞動保險、雇員忠誠險及公共場所和公共設備火險等與租戶和臨時公共東大街有關的保險，但不包括租戶自有財產的財產險、火災等災害險和人身險。4.2.2管理東大街公共地方及公共設施4.2.2.1安排保養(yǎng)和維修東大街的公共地方及公共設施。4.2.2.2確保所有東大街租戶依照公約規(guī)定的用途正確使用其所占用之東大街部分，如有東大街租戶違反公約，管理者應盡量使用可行的方法制止此等違約行為，并向違約者追討賠償及費用。4.2.2.3在有合理需要時，為東大街之公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其適當之工程。4.2.2.4更換在公共地方的破損設施。4.2.2.5保持公共地方的照明系統(tǒng)運作良好。4.2.2.6保持東大街的公共地方環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。4.2.2.7阻止任何廢物被棄置于東大街之公共地方，負責清除東大街公共地方之垃圾及安排適當的間隔時間為租戶收集垃圾。4.2.2.