關(guān)于物業(yè)管理公司的有關(guān)問題

關(guān)于物業(yè)管理公司的有關(guān)問題 1、物業(yè)公司一定要成立嗎？應該如何組建？ 答：按有關(guān)部門的規(guī)定，自 2003 年 9 月 1 日起，凡新建現(xiàn)售商品房、預售商品房 和非出售的新建物業(yè)分別在現(xiàn)售物業(yè) 30 日、取得商品房預售許可證和交付物業(yè)使用 90 日之前，由建設單位組織招投標選聘物業(yè)管理公司，實施前期物業(yè)管理。招投標的評標 專家在評標委員會的比例應當不少于評標成員總數(shù)的 23，且這些專家應當從市國土房管 局建立的物業(yè)管理專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。建設單位應當自確定中標人之日 起 30 日內(nèi)，與中標的物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)服務合同。對未通過招投標方式選聘 物業(yè)管理公司的建設單位，由區(qū)國土房管局責令其限期改正，逾期不改正的，處 10 萬元以 下的罰款。 2、前期物業(yè)服務協(xié)議與購房者有關(guān)系嗎？ 答：有關(guān)系，建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同時應當包含前期 物業(yè)服務合同約定，建設單位應當向房屋買受人明示業(yè)主臨時公約并予以說明，要求 買受人書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。同時，買受人應當與建設單位選聘的物業(yè)管理公 司簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。 3、物業(yè)管理公司前期的“硬件“投資應該由誰負擔？ 答：應該由建設單位承擔，建設單位應在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)管理用房的 位置和面積；移交物業(yè)管理時，向選聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理用房、共用部位、共 用設施設備和有關(guān)規(guī)劃、設施設備、業(yè)主購房的資料，并由物業(yè)管理公司進行查驗確認后， 才能辦理物業(yè)移交接管手續(xù)。 3、物業(yè)管理區(qū)域應該如何劃分？ 答：物業(yè)管理區(qū)域劃分應該按以下三種不同方式來確定：（1）按城市規(guī)劃部門批 準的項目紅線圖范圍劃定。其中分期開發(fā)建設的項目，共用設施設備可以區(qū)分開來的，可 按城市規(guī)劃部門批準的分期紅線圖范圍劃定。 （2）已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定。 （3）由物業(yè)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。 4、物業(yè)服務合同有幾種？如何簽定？ 答：物業(yè)服務合同有兩種，主要是以“業(yè)主委員會“成立前后為界定：（1）未成立 業(yè)主委員會之前，建設單位與選聘的物業(yè)管理公司簽訂的是前期物業(yè)服務合同。合同 期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的是物業(yè)服務合同，該合同生效后，前期 物業(yè)服務合同自然終止。 （2）業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)管理 公司簽訂物業(yè)服務合同。 5、為何要實行物業(yè)管理專家制度？ 答：實行物業(yè)管理專家制度主要原因是為了規(guī)范我市物業(yè)管理，促進物業(yè)管理行 業(yè)發(fā)展，維護物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及非業(yè)主使用人等的合法權(quán)益來建立物業(yè)管理專家系統(tǒng)， 引導物業(yè)管理各方主體正確行使權(quán)利、履行義務。 6、物業(yè)管理專家工作的原則是什么？必須由那些人擔任？ 答：物業(yè)管理專家從事物業(yè)管理活動應當遵循公開、公平、公正和誠實守信的原 則。 物業(yè)管理專家應由專業(yè)從事物業(yè)管理行業(yè)的人員擔任，行業(yè)相關(guān)行政主管部門的 在職工作人員不得擔任物業(yè)管理專家。 7、物業(yè)管理專家是怎么選定的？專家又可以參與那些工作？ 答：符合下列條件的物業(yè)管理從業(yè)人員可向廣州市物業(yè)管理行政主管部門提出申 請，擔任廣州市物業(yè)管理專家：（1）工作單位為廣州市（區(qū)）物業(yè)管理協(xié)會會員單位，且 具備三級（包括三級）以上物業(yè)管理資質(zhì)；（2）從事物業(yè)管理工作八年以上且擔任項目經(jīng) 理（物業(yè)管理處主任）三年以上；（3）具有中級以上職稱和本科以上學歷；（4）熱心物 業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，具有良好的道德品質(zhì)以及較高的聲譽。 經(jīng)廣州市物業(yè)管理行政主管部門考核，確定符合條件的物業(yè)管理專家，受當事人 委托，參與以下工作：（1）廣州市物業(yè)管理示范項目考評工作；（2）廣州市物業(yè)管理招 投標評標工作；（3）廣州市物業(yè)管理企業(yè)業(yè)績的評定工作；（4）廣州市物業(yè)管理行政主 管部門組織的物業(yè)管理行業(yè)指導工作；（5）物業(yè)管理重大糾紛案的協(xié)調(diào)工作；（6）物業(yè) 管理政策法規(guī)的調(diào)研和宣傳工作；（7）受委托的其他物業(yè)管理工作。 廣州市物業(yè)管理行政主管部門會將廣州市物業(yè)管理專家名單向社會公布。 8、物業(yè)管理專家的職稱是終身的嗎？ 答：不是的，凡符合下列情形之一者，經(jīng)廣州市物業(yè)管理行政主管部門審定，將 被取消其物業(yè)管理專家資格：（1）本人自愿退出的；（2）喪失民事行為能力的；（3）不 再從事物業(yè)管理服務的；（4）無正當理由放棄當事人委托的事宜累計三次以上的；（5） 嚴重違背公開、公平、公正和誠實信用原則，或發(fā)生經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門確認的物業(yè) 管理重大投訴事件的；（6）徇私舞弊，獲取不正當利益的；（7）被行政機關(guān)行政處罰或 被職能機關(guān)認定有犯罪行為的；（8）其他不適宜擔任物業(yè)管理專家的情形。 9、物業(yè)管理專家在從事專業(yè)工作時要注意那些問題？ 答：首先，物業(yè)管理專家因故不能參加物業(yè)管理項目考評、招投標評標工作的， 應及時向邀請方書面說明原因。 物業(yè)管理專家有下列情況之一的必須回避也有權(quán)提出回避申請：（1）是當事人的 近親屬；（2）與受委托參與的工作項目有利害關(guān)系的；（3）與當事人有下列關(guān)系，可能 影響公平原則的：* 當事人事先提供咨詢或者顧問服務的；* 當事人在同一單位工作的；* 法律規(guī)定的其他關(guān)系。 物業(yè)管理專家在受委托參與的工作項目中不正當收受財物或獲取其他不正當?shù)靡?的，視情節(jié)輕重，由行政主管部門給予警告或取消其物業(yè)管理專家資格，并責令返還不正 當?shù)靡妫粯?gòu)成犯罪的，由司法部門依法追究其刑事責任。 物業(yè)管理專家不得向外界透露參與工作項目的商業(yè)秘密及招投標等情況。 10、業(yè)主委員會是一種什么組織？是如何產(chǎn)生的？其作用有哪些？ 答：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會通過召開業(yè)主大會、代表大 多數(shù)業(yè)主的意見和愿望來檢查物業(yè)管理公司的日常工作和約束個別業(yè)主的違紀行為。業(yè)主 委員會的工作方式主要是采取民主協(xié)商、協(xié)調(diào)和自我管理機制。因此：（1）業(yè)主必須遵守 業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 （2）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式； 但應當有持 12 以上投票權(quán)的業(yè)主參加，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 12 以上通過。業(yè) 主大會作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、專項維 修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 23 以上通過。 業(yè)主大會決定事項的投票資料及其決定的有關(guān)資料由業(yè)主委員會保管。 （3）業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議 事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單送物業(yè)所在地的區(qū)國土房管局備案。 （4）業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負責了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建 議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費、水電費、物業(yè)專項維修基金，以及監(jiān)督物業(yè)管理公司 履行物業(yè)服務合同。 （5）業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、 使用在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會決定可以利用物業(yè)共用部位、共用設施 設備經(jīng)營的部分凈收益。 （6）業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合當?shù)亟謪^(qū)的居民委員會依法履行自治管 理職責，支持居民委員會開展工作，并接受居民委員會的指導和監(jiān)督。 11、什么叫物業(yè)管理企業(yè)？物業(yè)管理企業(yè)是如何劃分的？ 答：物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動 的企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)是按資質(zhì)等級分為一、二、三級。其中由國務院建設主管部門負責 一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。各省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物 業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。 設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管 理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。 12、國家是如何對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)進行管理的？ 答：國家對物業(yè)管理活動的企業(yè)是實行資質(zhì)考核、管理的制度，分別規(guī)定了一、 二、三級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件，其中對物業(yè)管理企業(yè)的管理業(yè)績提出了要求。如果是 新設立的企業(yè)尚未從事過物業(yè)管理業(yè)務、沒有物業(yè)管理業(yè)績，不能滿足物業(yè)管理企業(yè)的資 質(zhì)條件，可以按新設立企業(yè)的資質(zhì)等級先從最低等級核定，并設一年的暫定期。暫定期內(nèi)， 如果企業(yè)未能承接到物業(yè)管理項目，則其資質(zhì)失效；如果企業(yè)承接了物業(yè)管理項目，則可 以按照有關(guān)的規(guī)定申請核定三級及三級以上資質(zhì)。 13、各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件標準是什么？ 答：各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：一級資質(zhì)：一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可 以承接各種物業(yè)管理項目。其必須擁有：（1）注冊資本人民幣 500 萬元以上；（2）物業(yè) 管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 30 人。其 中，具有中級以上職稱的人員不少于 20 人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以 上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）管理兩種類 型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不 低于 100：* 多層住宅 200 萬平方米；* 高層住宅 100 萬平方米；* 獨立式住宅（別墅） 15 萬平方米；* 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50 萬平方米。 （5）建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用 檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 二級資質(zhì)：二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 30 萬平方米以下的住宅項目和 8 萬平 方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。其必須擁有：（1）注冊資本人民幣 300 萬元以上； （2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 10 人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應 專業(yè)中級以上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4） 管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百 分比之和不低于 100：* 多層住宅 100 萬平方米；* 高層住宅 50 萬平方米；* 獨立式住 宅（別墅）8 萬平方米；（5）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20 萬平方米。 三級資質(zhì)：三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 20 萬平方米以下住宅項目和 5 萬平方 米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。 （1）注冊資本人民幣 50 萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng) 濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少 于 5 人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按 照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書（4）有委托的物業(yè)管理項目；（5）建立并嚴格執(zhí)行服 務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 14、新設立的物業(yè)公司是否拿到營業(yè)執(zhí)照后就可以開業(yè)？ 答：不是的，新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列 文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：（1）營業(yè) 執(zhí)照；（2）企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）物業(yè)管 理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。 新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。 15、如何申報物業(yè)管理公司的資質(zhì)？ 答：申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列材料：（1）企業(yè)資質(zhì)等級 申報表；（2）營業(yè)執(zhí)照；（3）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；（4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資 格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證 書和勞動合同；（5）物業(yè)服務合同復印件；（6）物業(yè)管理業(yè)績材料。 資質(zhì)審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起 20 個工作日內(nèi)，對符合相應資質(zhì)等級條 件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或者 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為 20 個工作日。 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務院建設主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等 法律效力。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。 如果企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領。 物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應當接受資質(zhì)審批 部門的監(jiān)督檢查。資質(zhì)審批部門也會加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查。 16、有那些因素將影響物業(yè)管理公司申報資質(zhì)？ 答：物業(yè)管理公司的經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi) 有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門將不予批準：（1）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的 人員從事物業(yè)管理活動的；（2）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他 人的；（3）挪用專項維修資金的；（4）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；（5）擅自改變物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；（6）擅自占用、挖掘物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；（7）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進 行經(jīng)營的；（8）物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；（9） 與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；（10） 不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；（11）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理 業(yè)務的；（12）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；（13）發(fā)生重大責任事故的。 17、在什么情況下必須重新申報資質(zhì)？ 答：如果出現(xiàn)以下情況之一的，必須重新申報資質(zhì)“ * 企業(yè)發(fā)生分立、合并的， 應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后 30 日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書 注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。 * 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應當在辦理變更手續(xù)后 30 日內(nèi)， 到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。 18、如果企業(yè)終止活動時應做那些工作？ 答：企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務活動的，應當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷 手續(xù)后 15 日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。 19、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)需要年審嗎？ 答：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)是實行年檢制度的。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相 應資質(zhì)審批部門負責。 符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。 不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審 批部門應當注銷其資質(zhì)證書，由相應資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。 資質(zhì)審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。 20、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)還會受到那些制約？ 答：物業(yè)管理的資質(zhì)是屬于嚴格管理范疇的：（1）有下列情形之一的，資質(zhì)審批 部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：* 審 批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；* 超越法定職權(quán) 作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；* 違反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；* 對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；* 依法可以撤銷 審批的其他情形。 （2）物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府 房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。 （3）如果物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責令其限 期改正，可處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。 （4）物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地 產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。 （5）物業(yè)管理企業(yè)不按照有關(guān)規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人 民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，可處 2 萬元以下的罰款。 21、對資質(zhì)審批部門又有那些約束？ 答：如果資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，則由其上級主管部門或者監(jiān)察機關(guān)責 令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依 法追究刑事責任：（1）對不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；（2）對符合法定條件 的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的；（3）對符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的； （4）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；（5）不履行監(jiān)督管理職責，或 者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。 22、物業(yè)管理招標投標工作的程序是怎樣的？ 答：首先要做好籌備招標：（1）招標人為業(yè)主（物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較 少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的）或業(yè)主大會的：* 業(yè)主委員會組織召 開業(yè)主大會，決定物業(yè)招標事宜包括：招標采取公開招標或邀請招標、評標委員會成員人 數(shù)、推選代表招標人的評標委員會成員以及業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會在招投標事宜中的各 項權(quán)力。 * 業(yè)主委員會將業(yè)主大會表決物業(yè)招標事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。 * 草擬招投標工作方案、投標須知、評標標準、招標公告或 投標邀請書，并將投標須知、招投標工作方案在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張 貼公布 15 日，征求業(yè)主意見并進行修改。 （2）招標人為建設單位的：* 建設單位確定招標小組人員。 * 草擬招投標工作方案、投標須知、評標標準、招標公告或 招標邀請書。 其次要做好招標備案工作：招標人為建設單位的，應在公開發(fā)布招標公告或 發(fā)出投標邀請書的 10 日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的區(qū)國土房管局備案。 （1）關(guān)于 X X X（項目名稱）修建性詳細規(guī)劃的批復；（2）招標公告 或投標邀請書；（3） 招標文件；（4）招標小組人員情況表；（5）法律法規(guī)規(guī)定的 其他材料。 最后進入招標工作：（1）招標人公開發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書； （2）招標人收到投標申請人投標申請的同時，向投標申請人開具投標申請回執(zhí)。 （3）招標人對投標申請人的資格進行預審，將預審結(jié)果書面告知投標人，發(fā)出 資格預審合格通知書，同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結(jié)果。 23、招標工作完成后如何進行投標評標的工作？ 答：要按以下步驟進行投標評標工作：（1）投標人在招標人限定期限內(nèi)將已密封 的投標文件（在封口處加蓋投標單位公章）送達招標人，經(jīng)招標人檢查后向投標人開具 投標文件收件回執(zhí)。 （2）招標人在評標前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國土房管局隨機抽取占評標委員會 2/3 的專家作為評標委員會成員，并在抽取當天向各位評委送達評標邀請函。 （3）組建評標委員會。由招標人隨機抽取的物業(yè)管理專家與業(yè)主大會推選的代表 招標人的評標委員會成員組成評標委員會。 （4）招標人組織開標。 招標人在開標會上將投標文件交由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情 況，經(jīng)確認無誤后，當眾予以拆封宣讀。 （5）評標委員會進行評標。評標委員會根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合 評分，將評標分值進行統(tǒng)計，推薦前 3 名為中標候選人，并對評標結(jié)果簽字確認。 （6）招標人按照中標候選人的順次排序確定中標人，由招標人確認及宣布中標人。 （7）招標人將中標結(jié)果在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為 15 日（前期物業(yè)管理招標無需公布）。 （8）招標人向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。 24、招標工作完成后還有那些工作要做？ 答：還有中標備案的工作要完善：（1）招標人為建設單位的，應當自確定中標人 之日起 15 日內(nèi)，將開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中 標人的投標文件等資料向物業(yè)項目所在地的區(qū)國土房管局備案。 （2）區(qū)國土房管局自收到招標人中標備案資料之日，向招標人開具備案回執(zhí)。 25、業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)又有哪些要求？ 答：業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)應該實行資質(zhì)管理制度（1）從事物業(yè)管理活動的 企業(yè)必須具有獨立的法人資格。擬從事物業(yè)管理活動的企業(yè)在工商行政管理部門領取物業(yè) 管理企業(yè)名稱預先核準通知書后，到市國土房管局領取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請表，市國土 房管局根據(jù)有關(guān)規(guī)定，核發(fā)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。 （2）對未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，由市國土房管局沒收其違法所 得，并處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 （3）對與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級相關(guān)的物業(yè)示范小區(qū)（大廈）的考評，由物業(yè)管 理公司到市物業(yè)協(xié)會辦理。 26、物業(yè)服務合同期滿后，在不續(xù)約情況下如何進行移交接管？ 答：如果原物業(yè)服務合同期滿不續(xù)約，要按照以下程序進行移交：（1）物業(yè)服務 合同終止時，原物業(yè)管理公司應在收到業(yè)主委員會通知之日起 15 日內(nèi)，將物業(yè)管理用房和 有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會再向選聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理用房和有 關(guān)資料。 （2）在業(yè)主委員會與原物業(yè)管理公司未辦結(jié)物業(yè)管理用房和有關(guān)資料移交前，新 選聘的物業(yè)管理公司不得進入，否則，造成的損失由新選聘的物業(yè)管理公司承擔；影響社 會穩(wěn)定的，由市、區(qū)國土房管局對新選聘的物業(yè)管理公司作出處理，公安部門對違反治安 管理規(guī)定的有關(guān)人員依法處置。 （3）物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)管理公司逾期不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料 的，業(yè)主委員會可以報告區(qū)國土房管局，由區(qū)國土房管局責令其限期整改，逾期不改正的， 作出行政處罰，處以 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款；同時，業(yè)主委員會應當直接向人民法 院起訴，經(jīng)人民法院判決，申請人民法院強制執(zhí)行。 27、物業(yè)管理企業(yè)在收費上必須按那些標準執(zhí)行？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在收費問題上必須注意：（1）物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務 （包括按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務合同約定以外 的服務），應當按照本規(guī)定實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關(guān)情況。 （2）物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標價，應當遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守 國家價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。 （3）政府價格主管部門會會同同級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務收費明碼標價進行 管理。政府價格主管部門對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標價規(guī)定的情況實施監(jiān)督檢查。 （4）物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標價應當做到價目齊全，內(nèi)容真實，標示醒目，字跡 清晰。 物業(yè)服務收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務內(nèi)容、 服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、 價格舉報電話 12358 等。 實行政府指導價的物業(yè)服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度，以及實 際收費標準。 （5）物業(yè)管理企業(yè)在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，可采取公示欄、公示 牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。 （6）物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有 關(guān)費用的，也應當依照本規(guī)定第六條、第七條的有關(guān)內(nèi)容和方式實行明碼標價。 （7）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，其收 費標準在雙方約定后應當以適當?shù)姆绞较驑I(yè)主進行明示。 （8）實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí) 行新標準前一個月，將所標示的相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整，并應標示新標準開始實行的日期。 （9）物業(yè)管理企業(yè)不得利用虛假的或者使人誤解的標價內(nèi)容、標價方式進行價格 欺詐。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用。 對物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定明碼標價或者利用標價進行價格欺詐的行為，由政府價 格主管部門依照中華人民共和國價格法、價格違法行為行政處罰規(guī)定、關(guān)于商 品和服務實行明碼標價的規(guī)定、禁止價格欺詐行為的規(guī)定進行處罰。 28、小區(qū)住戶水電費繳交及其管線維修的工作也屬物業(yè)管理部門的工作嗎？ 答：按照有關(guān)文件規(guī)定：（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應當直接向供水供電部門交 納水電費，同時，供水、供電部門應當直接向水電用戶收取使用費。供水、供電部門與物 業(yè)管理公司另有約定的，從其約定。 （2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的供水供電管線和設施設備發(fā)生損環(huán)，業(yè)主應當報供水 供電部門進行維修、養(yǎng)護。 29、能否隨便對物業(yè)共用部位、共用設施設備的占用和收益嗎？ 答：不行。按照規(guī)定：（1）建設單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會不得擅自占用 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備或改變其用途。擅自占用或改變用途的，由區(qū)國 土房管局責令限期改正，給予警告，并對個人占用的，處 1000 元以上 1 萬元以下的罰款； 對單位占用的，處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款或者由城市管理綜合執(zhí)法隊伍依法處理。 （2）經(jīng)業(yè)主大會同意使用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營或改變其用途的凈收 益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 30、建設單位和業(yè)主在繳交物業(yè)管理費的問題上應該承擔那些責任？ 答：按規(guī)定建設單位和業(yè)主在物業(yè)服務費繳交責任上要承擔：（1）房屋買受人自 向出賣人收樓成為享有房屋的業(yè)主之日起，按物價部門核準的物業(yè)服務費標準，要依時交 納物業(yè)服務費。 （2）建設單位未售出的物業(yè)按物價部門核準的物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務費標準，要依 時交納物業(yè)服務費：（3）對逾期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主、建設單位，根據(jù)業(yè)主臨時公 約、業(yè)主公約和業(yè)主大會決定進行處理；同時，物業(yè)管理公司保留向人民法院起訴 的權(quán)利： 31、什么是物業(yè)專項維修資金？如何繳交？其作用是什么？ 答：（1） “專項維修資金“是根據(jù)國務院頒布的物業(yè)管理條例將以往“物業(yè)維 修基金“統(tǒng)一更改后的名稱。廣州市機關(guān)用房管理所負責專項維修資金的日常指導、監(jiān)督、 檢查和管理工作。 （2）專項維修資金的交納交納界限及交納標準* 核發(fā)商品房預售許可證在 1998 年 10 月 1 日（廣東省物業(yè)管理條例開始施行）后，購房者與建設單位簽訂物業(yè)買賣合 同在 2003 年 8 月 31 日（國務院物業(yè)管理條例施行）前的，且建設單位與購房者未在 預售合同里約定由購房者交納的，由建設單位按住宅（含別墅）建筑面積 40 元平方米， 非住宅建筑面積 50 元平方米的標準交納首期專項維修資金。不足物業(yè)總投資 2部分， 則由建設單位按業(yè)主大會決定方案交納。 * 核發(fā)商品房預售許可證在 1998 年 9 月 30 日前或者購房者與建設單位簽訂物業(yè) 買賣合同在 2003 年 9 月 1 日后的，由購房者按住宅（含別墅）建筑面積 40 元/平方米，非 住宅建筑面積 50 元/平方米的標準交納首期專項維修資金。不足購房款 2部分，由購房 者按業(yè)主大會決定的方案交納。 交納方式* 建設單位交納。建設單位在辦理商品房交易過戶（合同鑒證）手續(xù)前， 按規(guī)定將專項維修資金存入國土房管局指定代管銀行的指定帳戶。 * 業(yè)主交納。購房者按買賣雙方簽訂的商品房買賣合同的約定，在辦理以下 任一項手續(xù)：“收樓“；“交易鑒證“；“領取房產(chǎn)證“前要自行或委托他人繳付專項維修資金： * 建設單位、業(yè)主未按上述要求交納專項維修資金的，業(yè)主委員會督促限期交納，逾期仍 不交納的，予以公布，依法向人民法院起訴。 專項維修資金的使用專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共 用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。保修期內(nèi)物業(yè)的維修，由建設單位承擔；人 為原因造成的房屋共用部位、共用設施設備損壞，維修費用由責任人承擔，不得使用專項 維修資金。 共用部位和共用設施設備維修費用的分攤遵循“誰受益，誰負責“的原則。物業(yè)公 司和業(yè)主委員會應當合理分攤維修費用，并經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會同意后，方可使用。