公司房地產行業(yè)基礎知識培訓PPT.ppt

2019年5月4日,三農公司房地產行業(yè)基礎知識,目 錄,房地產行業(yè)發(fā)展歷史 房地產行業(yè)基本常識和常用術語 房地產行業(yè)基本組織架構和職責 房地產企業(yè)基本業(yè)務流程,從1978年之前至今，中國房地產經歷了5個階段，計劃經濟時代、住房商品化時代、兩個快速發(fā)展階段、以及調整期，目前整體仍處于震蕩上升通道當中,階段特征,階段關鍵詞,住宅統(tǒng)建，福利分房,土地使用制度改革、憲法與土地管理法的修改、住房制度改革,快速發(fā)展、泡沫、宏觀調控、安居工程、貨幣分房、房屋抵押貸款、住房公積金,快速發(fā)展、宏觀調控、大盤開發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產、旅游地產,拐點、通脹、緊縮、豬堅強、小陽春、暴漲、調控、國十條、國八條、新國八條、保障房、房產稅,最近10年，全社會的固定資產投資和房地產投資都呈逐年上升趨勢，并保持著相對穩(wěn)定的增長速度,數據來源：國家統(tǒng)計局、統(tǒng)計年鑒,99-09年全國固定資產投資情況,99-09年全國房地產投資情況,在經濟環(huán)境相對較差的2008年，房地產投資仍保持了高速增長，顯示出了開發(fā)企業(yè)對后市的樂觀態(tài)度。 2009年增速對比市場相對類似的2007年增速明顯下降，同比2008年也有所放緩。2009年地王頻出，反映出不同企業(yè)的判斷出現分歧，出現激進與保守發(fā)展并存的現象。,受國際經濟環(huán)境的影響，06-08年間全社會固定資產投資增速放緩； 隨著中國穩(wěn)定應對金融危機、人民幣的不斷升值，固定資產投資速度在09年總體有較大幅度的提高。,房地產行業(yè)的重要性：房地產行業(yè)已成為國民經濟的支柱產業(yè),房地產業(yè)對國民經濟的貢獻率很高：我國房地產業(yè)對GDP的綜合貢獻率達到20% 房地產行業(yè)對拉動經濟增長起到了重要作用：房地產投資占全社會固定資產投資的比重為18%,房地產是人們生活的必需品 13億人口的住房需要 伴隨生活水平提高不斷改善住房條件的需要 房地產是城市化進程的需要 “十二五”規(guī)劃提出未來五年城鎮(zhèn)化率要突破50%，在三 大城市群區(qū)域、中小城市及中西部地區(qū)，房地產業(yè)都有很大 的發(fā)展空間,人類生存發(fā)展的需要,房地產產業(yè)關聯度高，能促進就業(yè) 每年25%的鋼材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、 25%的塑料制品用于房地產開發(fā)建設 每100元的房地產銷售能帶動相關產業(yè)170元的銷售 房地產的發(fā)展能催生眾多新的行業(yè) 如物業(yè)管理、房地產評估、房地產中介等,產業(yè)關聯度高，帶動其他行業(yè)發(fā)展,我國房地產行業(yè)現階段面臨的發(fā)展機遇,地產行業(yè)面臨 發(fā)展機遇,1、我國經濟持續(xù)穩(wěn)定增長為房地產行業(yè)成長創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境,2、城市化進程加速以及居民收入水平的提高，將拉動全國房地產行業(yè)需求持續(xù)增長,3、國內經濟圈、城市圈和產業(yè)集群的逐步形成和擴張，商業(yè)地產和中高檔住宅的持續(xù)不斷的增長的需求,4、區(qū)域壁壘逐漸降低，區(qū)域經濟的崛起和發(fā)展，提高了跨區(qū)域擴張和產業(yè)梯度轉移的可能性和吸引力,5、宏觀調控政策以及行業(yè)政策出臺，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴張,6、國內外房地產金融市場的創(chuàng)新和發(fā)展，有利于拓寬融資渠道和降低融資成本,機遇與挑戰(zhàn)并存，行業(yè)發(fā)展也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，主要表現在以下五個方面,1,2,3,4,5,房地產行業(yè)的未來發(fā)展趨勢總結,房地產未來發(fā)展趨勢總結,有實力的房地產企業(yè)更重視跨區(qū)域化發(fā)展，進入二三線市場和全國布局，從而有效的實現現金流和降低企業(yè)風險，同時業(yè)態(tài)形式趨于多元，并有意識的加大持有比例,發(fā)展商將走聯合發(fā)展、轉變模式、介入城市運營、提高資金運作能力等道路，地產進入了洗牌和加速發(fā)展的階段，淘汰機制將在35年的時間內完成,房地產將進一步結合金融資本，資本和資源結合的行業(yè)特質將逐步明顯，房地產金融市場未來潛力巨大,房地產行業(yè)整合加速，優(yōu)勢企業(yè)群體將脫穎而出，土地價格高漲，投資決策和前端風險加大，土地儲備成為關鍵，專業(yè)能力成為支撐，競爭更趨向專業(yè)化和規(guī)模化,市場進一步細分，買方市場正在形成，客戶的影響在加大，政策的影響導致戶型的差異空間減少，產品層面的綜合競爭如品牌、整體規(guī)劃、城市功能融合、社區(qū)、景觀、文化等開始加強,房地產投資增幅放緩，行業(yè)盈利水平降低，但需求和供給兩條線的支撐，導致行業(yè)整體仍然長期看好,目 錄,房地產行業(yè)發(fā)展歷史 房地產行業(yè)基本常識和常用術語 房地產行業(yè)基本組織架構和職責 房地產企業(yè)基本業(yè)務流程,房地產行業(yè)基本常識 房地產常用術語介紹 房地產產品類型介紹 房地產建筑基礎知識 房地產規(guī)劃基礎知識,什么是房地產？,是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附著物和房地產物權，其中房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等,房地產的自然特征位置的固定性，使用的耐久性，資源的有限性，物業(yè)的差異性；房地產的經濟特征：生產周期性，資金密集性，相互影響性，易受政策影響性，房地產的保值增值性,指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產是指有限期的土地使用權,指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物,房地產的定義,房產的定義,地產的定義,房地產的特征,什么是房地產業(yè)？,是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場,建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產業(yè)歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業(yè) 。,廣義上講，是房地產企業(yè)對經營目標進行科學決策，并使確定的目標得到實現的全部管理活動的總和，它包括房地產的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產經營主要是指有關房地產產品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動,廣義上講，是以（城鎮(zhèn)）土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規(guī)劃、設計、經營管理活動的全過程。 狹義上講，是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經營管理活動過程,房地產業(yè),房地產開發(fā),房地產經營,房地產業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別,什么是房地產市場？,房地產市場：指所交易的商品是房地產（或房地產權益）的市場，是存在于賣者和買者之間的有關房地產的交易網絡，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成一個簡單范疇的房地產市場。它必須具備賣、買方和用于交易的房地產三個要素。,一級市場：是土地市場，是土地供應市場（房地產增量市場）,一級市場,二級市場：是指開發(fā)商把開發(fā)的房地產投入市場進行現樓交易或預售，實質上是房地產的開發(fā)與市場銷售的結合(俗稱“一手房市場),一級市場,三級市場：是業(yè)主之間房地產權自由轉讓的市場（俗稱“二手房”市場）,三級市場,商 品 房 銷 售 許 可 證,國 有 土 地 使 用 證,一,二,三,四,五,房地產開發(fā)的“五證”,國有土地使用權出讓土地使用權是指土地使用者根據國家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關規(guī)定，對國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權利,國 家,土地使用者,土地使用權(一定年限),土地使用權出讓金(提前支付),土地使用權出讓（土地市場）由國家壟斷。,只擁有土地使用權，沒有所有權。,國有土地使用權出讓方式,招標方式 拍賣方式 協(xié)議方式 掛牌方式,國有土地使用權出讓年限,居住用地：70年 工業(yè)用地：50年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 綜合或其它用地：50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年 加油站、加氣站用地：20年,中國（大陸）現行的土地制度,城市用地的類別,土地使用權的出讓方式,房地產開發(fā)價值鏈,決策拿地階段,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,規(guī)劃設計階段,市場,定位,產品,策劃,規(guī)劃,設計,項目施工階段,招標,投標,施工,組織,進度,質量,成本,銷售服務階段,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,主價值鏈,決策拿地階段,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,規(guī)劃設計階段,市場,定位,產品,策劃,規(guī)劃,設計,項目施工階段,招標,投標,施工,組織,進度,質量,成本,銷售服務階段,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,決策拿地階段,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,規(guī)劃設計階段,市場,定位,產品,策劃,規(guī)劃,設計,項目施工階段,招標,投標,施工,組織,進度,質量,成本,銷售服務階段,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,主價值鏈,決策拿地階段,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,規(guī)劃設計階段,市場,定位,產品,策劃,規(guī)劃,設計,項目施工階段,招標,投標,施工,組織,進度,質量,成本,銷售服務階段,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,項目研究,投資分析,投資洽商,簽訂契約,開發(fā)監(jiān)控,投資回收,投資分析階段,投資確定階段,投資管理階段,投資分析階段,投資確定階段,投資管理階段,項目研究,投資分析,投資洽商,簽訂契約,開發(fā)監(jiān)控,投資回收,輔價值鏈,戰(zhàn)略管理,人力資源與行政管理,金融投資與財務管理,信息管理,目 錄,房地產行業(yè)發(fā)展歷史 房地產行業(yè)基本常識和常用術語 房地產行業(yè)基本組織架構和職責 房地產企業(yè)基本業(yè)務流程,房地產行業(yè)基本常識 房地產常用術語介紹 房地產產品類型介紹 房地產建筑基礎知識 房地產規(guī)劃基礎知識,【建筑用地面積】建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制 【總建筑面積】是指小區(qū)內住宅、公建、人防地下室面積總和 【容積率】一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高 【建筑密度（建筑覆蓋率）】用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 【用地紅線】經城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線 【建筑紅線】是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果 【道路紅線】道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求,房地產常用術語,【房屋層數】是指房屋的自然層數，一般按室內地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數 【層高】是指房產高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 【凈高】是指層高減去樓板厚度的凈剩值 【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度 【建筑間距】兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據所在地區(qū)的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定,房地產常用術語,【兩書】住宅質量保證書、住宅使用說明書 【房地產證】是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證 【房地產產權】是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利 【土地使用權】是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后可以繼續(xù)使用 【三通一平】是指水通、電通、路通及場地平整 【七通一平】是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整,房地產常用術語,【紅線圖】又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房 【總用地面積】經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積 【綠化率】建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率即項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比 【綠化覆蓋率】建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率 【用地性質】規(guī)劃用地的使用功能 【用地面積】規(guī)劃地塊劃定的面積 【日照間距系數】指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值,房地產常用術語,【建筑間距】兩棟建筑物外墻之間的水平距離 【日照標準】根據各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標準日獲得的日照量 【居住區(qū)用地】住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱 【花園】占地15000平米以上，設有中心廣場，綠化面積不低于總面積的45%，休閑場地面積不少于總面積的15%。【小區(qū)】建筑面積在30000平米以上，居住戶數3000戶以上或人口在7000人以上，設有居委會?！窘M團】被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（10003000人）相對應配建有居民所需的基層公共服務設施的居民生活聚居地 【配套設施】指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱 【建筑小品】指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱,房地產常用術語,【房屋銷售面積】房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和 【套內建筑面積】房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積 【套內使用面積】指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積 【公共建筑面積】各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積 【實用面積】它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額 【公攤面積】商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50,房地產常用術語,【得房率】是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比 【道路用地】道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地 【玄關】玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。 【期房】開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同 【現房】開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋 【入伙】業(yè)主領取鑰匙，接房入住 【契稅】在土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅,房地產常用術語,【安居房】指實施國家“安居（或康居）工程“而建設的住房（屬于經濟適用房的一類） 【經濟適用房】是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房 【使用權房】是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房 【產權房】是指產權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有占有 【商品房】是指具有經營資格的房地產開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經營的住宅 【集資房】是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋,房地產常用術語,【公房】又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售 【房改房】是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等 【住宅用地】是指供居住的各類房屋用地 【工業(yè)用地】是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地 【倉儲用地】是指國家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）及地方的儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地 【商業(yè)服務業(yè)用地】是指各種商店、公司、修理服務部、生產資料供應站、飯店、旅社、對外經營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地,房地產常用術語,【旅游業(yè)用地】是指主要為旅游業(yè)服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地 【金融保險業(yè)用地】是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地 【市政公用設施用地】是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局（所）及各種管線工程專用地段等用地 【綠化用地】是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地 【公共建筑用地】是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地 【文、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地,房地產常用術語,【機關、宣傳用地】是指行政及事業(yè)機關、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地 【科研設計用地】是指科研、設計機構用地。如研究院（所）、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計用地 【教育用地】是指大專院校、中等專業(yè)學校、職業(yè)學校、干校、黨校，中小學校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進修院（校）、工讀學校等用地 【醫(yī)衛(wèi)用地】是指醫(yī)院、門診部、保健院（站、所）療養(yǎng)院（所）、救護站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學化驗、藥品檢驗等用地 【交通用地】是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地 【鐵路用地】是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地 【民用機場用地】是指民用機場及其附屬設施用地,房地產常用術語,【港口碼頭用地】是指專供客、貨運船?？康膱鏊玫?【其他交通用地】是指車場（站）、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內的道路等用地 【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室） 【假層】是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的局部層次 【閣樓（暗樓）】一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層,房地產常用術語,目 錄,房地產行業(yè)發(fā)展歷史 房地產行業(yè)基本常識和常用術語 房地產行業(yè)基本組織架構和職責 房地產企業(yè)基本業(yè)務流程,房地產行業(yè)基本常識 房地產常用術語介紹 房地產產品類型介紹 房地產建筑基礎知識 房地產規(guī)劃基礎知識,房地產產品類型名詞- 居住類地產,普通住宅 是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。目前，它多為多層住宅和高層住宅。,低層住宅為一層至三層；,多層住宅為四層至六層；,中高層住宅為七層至九層；,高層住宅為十層及以上,房地產產品類型名詞- 居住類地產,是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的舒適式園林住宅，一般擁有私家車庫、花園、草坪、院落等。,配套設施標準較高,高檔住宅,具有良好的物業(yè)管理服務,部分高檔住宅帶精裝修,銷售價格明顯高于同時期、同區(qū)域的普通住宅,別墅,房地產產品類型名詞- 居住類地產,高檔公寓 是指其單位建筑面積造價通常高于當地一般民用住宅造價一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設施。 酒店式服務公寓 是指提供酒店式管理服務的公寓。 始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”; 市場定位很高; 它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的; 具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。,房地產產品類型名詞- 居住類地產,別墅的狹義定義為獨立式住宅，廣義上將低密度的類似產品統(tǒng)稱為別墅類產品，廣義上有以下類型組成：,獨立式別墅 該類別墅指在建筑設計形式上獨門獨院的住宅。房屋具有獨 立的圍護墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。 住宅的層數基本是3層或3層以下，具有私密性強、價格較高 等顯著特征，在住宅等級中居于頂尖位置。 雙拼別墅 該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯組成，中間共用一道建筑分 隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數大多 在三層或三層以下，它是介于聯排別墅與獨立式別墅之間的 中間產品。,房地產產品類型名詞- 居住類地產,聯排別墅 聯排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn) 時期，歐美普及。聯排別墅又稱TOWNHOUSE， 有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右 的單戶別墅并聯組成，每個單元與共鄰單元之間 共用一道建筑分割墻。,疊拼別墅 該類別墅是由兩組類似復式的住宅上下疊加而成，高 度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶 型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。,房地產產品類型名詞- 居住類地產,聯排別墅 聯排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn) 時期，歐美普及。聯排別墅又稱TOWNHOUSE， 有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右 的單戶別墅并聯組成，每個單元與共鄰單元之間 共用一道建筑分割墻。,疊拼別墅 該類別墅是由兩組類似復式的住宅上下疊加而成，高 度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶 型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。,塔樓 指各面長高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長邊 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。 塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和房型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓。 板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現了成本和戶型的平衡。,房地產產品類型名詞- 居住類地產,板樓 指非塔式建筑的其它建筑。當板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以上時，其主要朝向的建筑外墻稱長邊，次要朝向的建筑外墻稱端邊。當板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以下時，其各朝向的建筑外墻均為長邊。 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅； 每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。,房地產產品類型名詞- 居住類地產,其它相關物業(yè)類型名詞辦公類地產,定義 建筑物內供辦公人員經常辦公的房間稱為辦公室，以此為單位集合成一定數量的建筑物稱為辦公建筑。,辦公建筑的分類 公寓式辦公樓 apartment-office building。由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據使用要求，可由一種或數種平面單元組成。單元內設有辦公、會客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓。 酒店式辦公樓 hoteL-office building。提供酒店式服務和管理的辦公樓。 綜合樓 multiple-use building。由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑。 商務寫字樓 business office building。在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務為主，由一種或數種單元辦公平面組成的辦公建筑。,其它相關物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產,定義 商業(yè)地產，即商業(yè)房地產，也叫商業(yè)物業(yè)商業(yè)地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業(yè)地產同時包括商業(yè)運營商和消費者兩級客戶。,其它相關物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產,商圈 是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴張，吸引顧客的輻射范圍，簡單 的說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。 主圈：即主要商圈，也稱第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65左右的顧客來自主要商圈。 次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域，顧客較為分散，但消費者來店消費也較為方便，在次要商圈聚集的顧客約占25左右。 邊圈：即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內散居著百貨商店約10的顧客。,其它相關物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產,業(yè)態(tài)介紹 百貨店：是在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。 超級市場：是采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 大型綜合超市：是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優(yōu)勢合為一體、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 便利店：是指滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。 專業(yè)店：是指經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。,其它相關物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產,業(yè)態(tài)介紹 專賣店：是指專門經營或授權經營制造商品品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 購物中心：是指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。 倉儲商店：是指在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 家居中心：是指以與改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。,其它相關物業(yè)類型名詞產業(yè)地產,定義 產業(yè)地產：是指在新經濟和新型工業(yè)化背景下，以產業(yè)為依托，地產為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術產業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經營的多功能綜合性產業(yè)商服地產。 產業(yè)地產的形態(tài) 由于產業(yè)地產與城市化發(fā)展的必要性，城市發(fā)展與產業(yè)結合的必要性，其主要形態(tài)包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產業(yè)園、大學產業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產業(yè)園、媒體產業(yè)園等具備產業(yè)聚集特點，并在此基礎上為之服務的綜合性產業(yè)商服地產。產業(yè)地產追求資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化。,其它相關物業(yè)類型名詞旅游地產,定義 旅游地產：即旅游房地產，就是以旅游、休閑、度假人群為目標、為最終消費者的物業(yè)形式。 旅游地產包括：休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓基地、會議中心、運動村、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產。,華僑城,其它相關物業(yè)類型名詞旅游地產,景區(qū)住宅 旅游休閑培訓基地和國際休閑度假中心 自營式酒店 產權酒店,目 錄,房地產行業(yè)發(fā)展歷史 房地產行業(yè)基本常識和常用術語 房地產行業(yè)基本組織架構和職責 房地產企業(yè)基本業(yè)務流程,房地產行業(yè)基本常識 房地產常用術語介紹 房地產產品類型介紹 房地產建筑基礎知識 房地產規(guī)劃基礎知識,建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類,民用建筑基本分類 民用建筑的分類以及建筑物舉例： 居住建筑 住宅建筑 宿舍建筑：單身宿舍或公寓、學生宿舍或公寓等 公共建筑 辦公建筑：各級立法、司法、黨委、政府辦公樓，商務、企業(yè)、事業(yè)、團體、社區(qū)辦公樓等 科研建筑：實驗樓、科研樓、設計樓等 文化建筑：劇院、電影院、圖書館、博物館、檔案館、文化館、展覽館、音樂廳、禮堂等 商業(yè)建筑：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等等 體育建筑：體育場、體育館、游泳館、健身房等 醫(yī)療建筑：綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、康復中心、急救中心、療養(yǎng)院等 交通建筑：汽車客運站、港口客運站、鐵路旅客站、空港航站樓、地鐵站等 司法建筑：法院、看守所、監(jiān)獄等 紀念建筑：紀念碑、紀念館、紀念塔、故居等 園林建筑：動物園、植物園、游樂場、旅游景點建筑、城市建筑小品等 綜合建筑：多功能綜合大樓、商住樓、商務中心等,建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：砌體結構 內外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體結構，常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋。其優(yōu)點是耐火性、化學穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性好；易于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥和木材；隔熱、隔聲性能好。缺點是抗拉、彎、剪及抗震性能差；材料用量多，結構自重大，但砌體工作繁重，施工進度慢。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：框架結構 框架結構是由梁、柱等線形桿件組成的一種結構體系。各平面框架通過連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載?？蚣芙Y構布置靈活，使用方便，可獲得較大的室內空間，廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場、學校等多、高層建筑?？蚣芙Y構承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時受房屋高度限制；采用砌體填充墻時，墻體在地震中容易損壞。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：板柱結構 由樓（屋面）板、柱等構件組成的、承受垂直及水平荷載的空間結構體系，板柱結構除有框架結構的優(yōu)點外，還有結構高度小，頂棚平整，采光、通風及衛(wèi)生條件好，模板及施工簡單等優(yōu)點。采用升板法施工可節(jié)約大量模板。采用預應力方法將預制板、柱連成整體，叫預應板柱結構。此種結構若采用預置密肋輕型板，還可克服一般板柱結構板厚過大的缺點。板柱結構常用于醫(yī)藥、食品、冷庫、商場及醫(yī)院等建筑，預應力板柱體系常用于住宅建筑中。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：剪力墻結構 由縱橫承重墻體組成的結構體系叫剪力墻結構。按施工方法分為現澆剪力墻結構和裝配式剪力墻結構，一般采用現澆剪力墻結構。它的空間整體性好，剛度大，抗側力強度高，水平力作用下側向變形小。裝配式剪力墻結構一般由裝配式大型墻板拼裝而成。墻板之間及墻板與樓板之間的連接十分重要，一般內外墻板除用焊接連接外，還要將留有錨筋、齒槽和插筋的相鄰墻板用混凝土澆成整體；采用卡口樓板，與端頭留有齒槽和錨筋的墻板通過后澆混凝土形成整體連接。這種結構體系，一般以橫墻承重為多?？紤]到結構整體性的需要，內縱墻一般以承重墻處理，外縱墻不承重，而采用圍護墻板。,剪力墻結構中剪力墻的構造應滿足以下要求： 剪力墻應在建筑物的平面內沿幾個主軸方向布置并拉通對直。 剪力墻應沿豎向貫通建筑物的全高，當房屋的底層或頂層需要有較大空間時?？蓪⒃诘讓踊蝽攲拥牟糠旨袅Ω某煽蚣苄纬煽蛑Ъ袅Γ搶咏Y構應予加強。 剪力墻的厚度不應小于16mm，并不小于樓層高度的1/20，混凝土強度等級不應小于C20。 剪力墻宜不開洞（構造洞除外），尤其是底層；如開門窗孔洞，應符合如圖要求。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：框架剪力墻 在框架結構體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結構體系。其中剪力墻是主要的抗側力構件。這種體系既有框結構使用上的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結構體系，適用于各類公共建筑。,框架剪力墻結構中的剪力墻的布置與構造應滿足下列要求： 每個獨立的結構單元，剪力墻應對稱均勻地布置，縱橫向剪力墻宜成組布置成L形或T形； 剪力墻應貫通建筑物地全高，厚度逐漸減薄，厚墻不應小于16mm，且不小于樓層凈高的1/20。 剪力墻宜布置在結構單元的中間區(qū)段，盡可能利用樓、電梯間或服務設施空間形成封閉式的剪力墻； 當樓蓋水平剛度有突破時，宜在突變處加設剪力墻，并加厚樓板。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：筒體結構體系 將建筑物內的墻體圍成筒構形成空間薄壁筒體，或將框架柱的間距加密，加強度的剛度形成封閉的框筒，采用一個或多個這類的筒體做為結構的主要抗側力構件的結構體系稱為筒體結構體系。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：普通鋼結構 普通鋼結構是主要的建筑結構類型之一。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建設用地建設單位可用于工程建設的用地。建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門確定的建設用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。 代征市政用地由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權劃撥手續(xù)，并負責拆遷現狀地上物、安置現狀居民和單位后，交由市政、交通部門進行管理的規(guī)劃市政、道路用地。 代征綠化用地由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權劃撥手續(xù)，并負責拆遷現狀地上物、安置現狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門進行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。 其它代征用地由于建設工程的建設而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，需由建設單位負責拆遷現狀地上物并安置現狀居民和單位的用地（該用地由建設單位或城市規(guī)劃行政部門指定單位進行管理）。,建設用地的分類及定義,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,容積率 容積率是指一定地塊內，地上總建筑面積與建設用地面積的比值。 容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：,容積率實際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產業(yè)密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。 容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質量下降。 容積率關系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高；,建設用地規(guī)劃技術指標,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,容積率,建設用地規(guī)劃技術指標,不同容積率對應的產品類型,注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應的產品類型,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑密度 建筑密度:一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：。 建筑密度是反映建設用地經濟性的主要指標之一。計算公式為：,建設用地規(guī)劃技術指標,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 單體建筑的總建筑面積：指該建筑物每層外墻外圍的水平投影面積之和。 單體建筑的地上建筑面積：指該建筑物地上部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。 單體建筑的地下建筑面積：指該建筑物地下部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。 群體建筑的總建筑面積：指各單體建筑的總建筑面積之和。 群體建筑的地上建筑面積：指各單體建筑的地上建筑面積之和。 群體建筑的地下建筑面積：指各單體建筑的地下建筑面積之和。,建筑面積,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。,建筑高度,一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計入建筑高度之內。空調冷卻塔等設備高度不計入建筑高度。,采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計算建筑高度。屋頂坡度大于30時,按坡屋頂高度一半處計算建筑高度。,對于屋頂部分采取錯落方式的復雜形體建筑，以大于標準層建筑面積20的最高點處計算建筑高度。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,退線距離：系指建筑物后退各種規(guī)劃控制線（包括：規(guī)劃道路、綠化隔離帶、 鐵路隔離帶、河湖隔離帶、高壓走廊隔離帶）的距離。 退界距離：系指建筑物后退相鄰單位建設用地邊界線的距離。 城市道路：系指在總體規(guī)劃和分區(qū)土地使用規(guī)劃中已確定的及詳細規(guī)劃中規(guī)定 的主干道、次干道、支路。 建筑工程與城市道路之間的距離：系指建筑物臨城市道路一側最突出部分與道 路紅線之間的水平方向的垂直距離。 城市道路寬度：系指該道路兩側規(guī)劃紅線之間的水平方向的垂直距離。 現有城市道路路面邊線：當路面為單幅路時，系指路牙線；當路面為三幅路 (機動車道與非機動車道之間以隔離帶分隔)時，系指非機動車道路牙線。,建筑退讓建設用地邊線距離,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑間距 指兩棟建筑物或構筑物外墻外皮最凸出處（不含居住建筑陽臺）之間的水平距 離。規(guī)劃設計時應綜合考慮防火、防震、日照、通風、采光、視線干擾、防噪、 綠化、衛(wèi)生、管線埋設、建筑布局形式以及節(jié)約用地等要求，確定合理的建筑間 距。 建筑間距系數 一般指在正南北或正東西方向上出現重疊的建筑之間，遮擋建筑與被遮擋建筑在 正南北或正東西方向上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。（只有在同期規(guī)劃建 設的平行相對的板式建筑之間，指遮擋建筑與被遮擋建筑在平行相對的垂線方向 上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。）,建筑間距與建筑間距系數,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑間距與建筑間距系數,群體布置時板式居住建筑的間距系數,1.7H(1.6H),1.4H,1.5H,北,020,20以上60,60以上,在規(guī)劃設計中要特別注意兩個臨界 角度(20、60)的準確性。 在正南北向按照1.6（改建區(qū)）或 1.7（新建區(qū)）間距系數計算后，建 筑間距大于120米時，可按120米控 制建筑間距。在正東西向按照1.5間 距系數計算后，建筑間距大于50米 時，可按50米控制建筑間距。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑間距與建筑間距系數,多棟塔式居住建筑的間距系數,中小學教室、托兒所和幼兒園的活動室、醫(yī)療病房建筑的間距系數,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,多層建筑的消防間距 多層民用建筑之間的防火間距，不應小于下表的規(guī)定。,消防間距,民用建筑的防火間距,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,高層建筑的消防間距 高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距不應小于下表的規(guī)定。,消防間距,高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距(m),建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,其它間距 通風間距 通風間距是為了獲得較好的自然通風，兩幢建筑間為避免受由于風壓而形成的負風壓影響所需保持的最小距離。 生活私密性間距 應在設計中注意避免出現對居室的視線干擾情況。一般最小為18米。 城市防災疏散間距 城市主要防災疏散通道兩側建筑間距應大于40米，且應大于建筑高度的1.5倍。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑工程綠化用地面積的要求 一般規(guī)定 成片綠化的用地面積, 按綠化設計的實際范圍計算。綠化設計中園林設施的占地, 計算為綠化用地；非園林設施的占地, 不計算為綠化用地。 庭院綠化的用地面積, 按設計中可用于綠化的用地計算。但距建筑外墻1.5 米和道路邊線1 米以內的用地, 不計算為綠化用地。 兩個以上單位共有的綠化用地, 按其所占各單位的建筑物面積的比例分開計算。 道綠化用地面積, 按道路設計中的綠化設計計算, 分段綠化的分段計算 宅旁(宅間)綠化面積計算，起止綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路算到路邊，當小區(qū)路設有人行便道時算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5米；對其它圍墻、院墻算到墻腳；,建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑工程綠化用地面積的要求 一般規(guī)定 道路綠地面積計算，以道路紅線內規(guī)劃的綠地面積為準進行計算 院落式組團綠地面積計算，綠地邊界距宅間路、組團路和小區(qū)路路邊1米；當小區(qū)路有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線；距房屋墻腳1.5米； 開敞型院落組團綠地，至少有一個面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于10米的組團級主路敞開，并向其開設綠地的主要出入口； 株行距在6米6 米以下栽有喬木的停車場, 計算為綠化用地面積。,建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建設工程綠化用地面積的計算辦法 地下設施實行覆土綠化：建設工程對其地下設施實行覆土綠化，在符合以下規(guī) 定時，可按一定比例計入該 工程 的綠化用地面積指標： 該建設工程用地范圍內無地下設施的綠地面積已達到北京市城市綠化條例 相應規(guī)定指標的50%以上者； 實行覆土綠化的部分，不被建、構筑物所圍合（其開放邊長應不小于總邊長的 1/3），覆土斷面與設施外部土層相接，并具備光照、通風等植物生長的必要條 件； 實行覆土綠化必須保持必要的覆土厚度，形成以喬木為主的合理種植結構，保證 綠地效益的發(fā)揮。 凡符合上述規(guī)定的地下設施實行覆土綠化的，其地下設施頂板上部至室外地坪覆土厚度 達 3米（含3米）以上，其綠化面積可按1：1計入該工程的綠化用地面積指標；覆土厚度達 1.5米（含1.5米）以上，其綠化面積可按1/2計入該工程的綠化用地面積指標。,建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建設工程綠化用地面積的計算辦法（要點） 屋頂綠化： 建設工程實施屋頂綠化，建設屋頂花園，在符合下述規(guī)定時，可按其面積的 1/5 計入該工程的綠化用地面積指標： 該建設工程用地范圍內無地下設施的綠地面積已達到北京市城市綠化條例 相應規(guī)定指標50%以上者； 實行綠化的屋頂（或構筑物頂板）高度在18米以下； 按屋頂綠化技術要求設計，實現永久綠化，發(fā)揮相應效益。,建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法,建筑圖紙的基礎認識建筑平面圖,建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門窗的類型和位置等。因此建筑平面圖是施工過程中施工放線、砌墻、安裝門窗、預留空洞、室內裝修及編制預算、施工備料等工作的重要依據，是施工圖中最基本、最重要的圖樣之一。,建筑圖紙的基礎認識建筑立面圖,建筑立面圖主要表示房屋的外貌特征和立面處理要求。主要有正立面、背立面和側立面。建筑立面圖主要為室外裝修所用。,閱讀立面圖應注意以下內容： 與平面圖對照，了解房屋的外形、屋頂形式以及門、窗、陽臺、臺階和檐口等的形狀及位置等； 了解立面各部位的裝修做法； 了解建筑物的總高和各層的標高及室內外高差。,建筑圖紙的基礎認識建筑剖面圖,假想用一個或兩個（必要時多個）剖切平面沿著房屋的橫向或縱向，將房屋垂直剖切后所得到的平面圖，稱為建筑剖面圖。 建筑剖面圖主要表示建筑物內部在高度方向的結構形式、高度尺寸、內部分層情況和各部位的聯系，是與平面圖、立面圖配套的三大圖樣之一。,閱讀建筑剖面圖應注意以下內容： 明確剖面圖的剖切位置、投影方向； 了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關系、構造做法及結構形式等； 了解建筑物的總高、室內外地坪標高、各樓層標高、門窗及窗臺高度等； 注意圖中索引及文字說明，了解詳細的位置、內容等。,建筑圖紙的基礎認識建筑透視圖和表現圖,住宅建筑的透視圖，表示建筑物內部空間形體與實際所能看到的住宅建筑本身的相類似的主體圖像，它具有強烈的三度空間透視感，非常直觀地表現了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設計和住宅銷售時使用。 從高外俯視的透視圖又叫做“鳥瞰圖”或“俯視圖”。,建筑圖紙的基礎認識小區(qū)規(guī)劃圖,小區(qū)規(guī)劃圖主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。一般在圖上應標出小區(qū)內各功能建筑物的平面形狀、平面布置；,目 錄,房地產行業(yè)發(fā)展歷史 房地產行業(yè)基本常識和常用術語 房地產行業(yè)基本組織架構和職責 房地產企業(yè)基本業(yè)務流程,房地產行業(yè)基本常識 房地產常用術語介紹 房地產產品類型介紹 房地產建筑基礎知識 房地產規(guī)劃基礎知識,建筑面積的分類和技術規(guī)范住宅技術經濟指標,住宅設計應計算下列技術經濟指標： 各功能空間使用面積（）； 套內使用面積（/套）； 住宅標準層總使用面積（）； 住宅標準層總建筑面積（）； 住宅標準層使用面積系數（%）； 套型建筑面積（/套）； 套型陽臺面積（/套）。,建筑面積的分類和技術規(guī)范住宅技術經濟指標,住宅設計技術經濟指標計算，應符合下列規(guī)定： 套內使用面積等于套內各功能空間使用面積之和； 住宅標準層總使用面積等于本層各套型內使用面積之和； 住宅標準層建筑面積，按外墻結構外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水 平投影面積計算，當外墻設外保溫層時，按保溫層外表面計算； 標準層使用面積系數等于標準層使用面積除以標準層建筑面積； 套型建筑面積等于套內使用面積除以標準層的使用面積系數； 套型陽臺面積等于套內各陽臺結構底板投影凈面積之和。,建筑面積的分類和技術規(guī)范住宅技術經濟指標,套內使用面積計算，應符合下列規(guī)定： 套內使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過道、前室、貯藏室、 壁柜等的使用面積的總和； 躍層住宅中的套內樓梯按自然層數的使用面積總和計入使用面積 煙囪、通風道、管井等均不計入使用面積； 室內使用面積按結構墻體表面尺寸計算，有復合保溫層，按復合保溫層表面尺寸計算； 利用坡屋頂內空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計算使用面積；凈高 在1.20m2.10m的空間按1/2計算使用面積；凈高超過2.10m的空間全部計入使用面積； 坡層頂內的使用面積單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積中，需計算建 筑總面積時，利用標準層使用面積系數反求。 陽臺面積應按結構底板投影面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內。,建筑面積的分類和技術規(guī)范建筑面積規(guī)范,計入建筑面積的部分 單層建筑物高度在2.20米及上上者應計算全面積，高度不足2.20米者應計算1/2面積。 利用坡屋頂內空間時凈高超過2.10米的部位應計算全面積，凈高在1.20米至2.10米的 部位應計算1/2面積，凈高不足1.20米的部位不應計算面積。 單層建筑物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按圍護 結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20米 及以上者應計算全面積，層高不足2.20米者應計算1/2面積。 多層建筑首層建筑面積按外墻勒腳以上結構的外圍水平面積計算，二層及二層以上按 外墻結構的外圍水平面