[酒店行業(yè)]美亞置業(yè)投資(深圳)顧問有限公-海南皇冠濱海酒店營銷策劃推廣方案(doc-92頁)

前 言 首先感謝貴司對我司的厚愛，參與皇冠濱海溫泉假日酒店項目全球市場銷售的機會，我司比較重視，專門成立地產(chǎn)專家、項目營銷策劃小組，對該項目傾注極大的熱情； 隨著區(qū)域內(nèi)消費市場的日趨理性化，買方市場的形成，如何客觀、全面的看待市場現(xiàn)狀，展望市場未來；如何在項目先天優(yōu)勢的基礎上再塑造出后天的優(yōu)勢；如何使項目在未來的市場中特色盡顯；如何使貴司快捷地回收投資，贏取超期望的回報等等，我司提出具有市場針對性、建設性的建議； 在項目整體運作中，以專業(yè)分工，保證項目具強有力的市場競爭策略廣為應用，中介代理則為其中重要的一個環(huán)節(jié)，貴司能夠清楚地認識到這點，邀請我司參與本項目，使本項目具有了成功的條件之一； 我司提供的皇冠濱海溫泉假日酒店市場調(diào)研及營銷推廣報告書，本報告書的資料是我司通過對海南省的房地產(chǎn)動態(tài)的理性分析、實地的考察以及略微超前的對市場的預測，相信本報告書的資料全部屬實，為保障海南泰信實業(yè)有限公司的利益，本報告書只為貴司所有，他人不得傳閱、翻??； 希望貴我雙方的通力合作，力求本項目以最小的投入，獲取最大的社會效益和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)多贏的局面！市場分析篇 房地產(chǎn)市場是有一個非常敏感的市場，國家政策的少許變動，或者是發(fā)生一件有影響的事件，都有可能給房地產(chǎn)市場帶來巨大的動蕩和波瀾；作為國民經(jīng)濟的重要組成部分房地產(chǎn)業(yè)，增長勢頭十分明顯，將會有更大的發(fā)展前景； 我司通過對2001年度以及今年上半年的海南房地產(chǎn)市場情況的透視，特別注重本項目的片區(qū)瓊山區(qū)未來發(fā)展趨勢的分析，以及本項目即將面臨的競爭對手的分析，提供具有參考價值的資料，作為貴司參考的依據(jù)。目 錄第一章 宏觀市場調(diào)查與分析一、 宏觀政策現(xiàn)狀二、 宏觀政策的趨勢第二章 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢一、全國市場與國際化基礎二、生活方式的共同標準三、國際化進程加速第三章 海南省市場分析一、 海南省近年經(jīng)濟發(fā)展二、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第四章 項目分析一、經(jīng)營管理模式分析二、項目SWOT 三、本項目的三大賣點 第五章 項目整體定位一、 項目的總體定位 二、 項目綜合定位 三、 客戶定位分析 四、 項目價格定位 第六章 項目營銷推廣策略一、 營銷目標二、 營銷推廣思路三、 推廣主題四、 推出時機五、 推廣進程六、全球推廣銷售策略七、全球宣傳策略八、造勢策略九、常規(guī)宣傳策略十、銷售進度計劃與銷售目標十一、銷售時間及地點安排十二、媒體選擇策略十三、總體銷售策略十四、具體銷售策略的運用十五、推廣計劃所需具體事項十六、推廣費用預算十七、面臨的威脅與風險十八、規(guī)避經(jīng)營市場風險的策略第七章 項目的包裝建議一、地盤包裝方案二、銷售中心設計方案三、售樓中心包裝建議 第八章 銷售前準備工作及安排一、 現(xiàn)場包裝工作二、售樓書、單張、價目表的準備三、境外銀行按揭工作落實到位第九章 營銷推廣中的品牌戰(zhàn)略一、品牌營銷的重要性二、牌營銷的幾種模式三、品牌在經(jīng)營中的作用四、品牌建立的機遇及危機處理第一章宏觀市場調(diào)查與分析宏觀政策現(xiàn)狀及趨勢把握行業(yè)政策的現(xiàn)狀及趨勢，是進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，規(guī)避政策性風險的有力保證。一、 宏觀政策現(xiàn)狀在現(xiàn)階段，我國總體上的房地產(chǎn)政策是積極的，引導著房地產(chǎn)業(yè)理性地向著市場化的方向發(fā)展，并有力使得房地產(chǎn)業(yè)成為推動國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要支柱，進一步改善和滿足了人民群眾不斷改善居住條件的需求。² 全國最新房地產(chǎn)政策動向 國家政策積極地采取措施，全力擴大住房消費需求，城市住房分配方案貨幣化方案已與1999年9月底出臺，國家通過體制創(chuàng)新、調(diào)整財政、信貸等方面的政策，最大限度地調(diào)動個人買房積極性，推動住房消費需求增長,人民銀行推出多種擔保形式，促進住房貸款業(yè)務發(fā)展的有關政策，同時，研究擴大住房公積金個人貸款業(yè)務的政策也已出臺。為鼓勵公民購房，國家出臺了稅收優(yōu)惠政策，以此減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，有效地啟動房地產(chǎn)市場，個人購買住房并居住超過一年的普通住宅，成為個人自建自住的住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買住房并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購買人原價后的差額計征；個人購買自用普通住宅，暫減年征收契稅；居民擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫時免收土地增值稅。為促進積壓控制房銷售，在2000年底以前對此類住宅銷售時應繳納的營業(yè)稅、契稅予以免征，1999年6月30日以前建成尚未出售而積壓的控制商品房，在2000年前銷售時應繳納的營業(yè)稅、契稅予以免征。在外部支持力方面，國家積極采取一系列直接措施，刺激房地產(chǎn)消費，2001年6月份，央行再次降低存款利息，使得居民的消費貸款的利息負擔大大減輕，9月份，央行又決定延長住房貸款期限，降低住房貸款利息，規(guī)定各商業(yè)銀行所提供的住房貸款年限由原來最高20年延長至30年，貸款利率由原來的6.33%降至5.58%5.31%（貸款年限在5年以下的其利率為5.31%，貸款年限在5年以上的其利率為5.5%）。為進一步刺激消費，九屆人大常委會第十一次會議，通過對“個人所得稅”的修正案，根據(jù)修改后的修正案規(guī)定，對個人存款利息所得按20%的比例征收稅額，自1997年央行降息以來，我國居民的存款利率已大幅下降，但對啟動消費市場未起到明顯作用，而同期城市居民存款余額卻增長59000萬億人民幣，較去年同期增長18.5%，針對這一現(xiàn)狀，再次降息對商業(yè)銀行的經(jīng)營帶來影響，把個人存款利息作為征收對象，不僅變相降低了存款利率，更增加了國庫收入。根據(jù)此次政策出臺后的一次居民調(diào)查顯示，銀行儲蓄明顯下降，住房消費意識明顯上升。目前支持房地產(chǎn)版塊走強的因素有：國家的宏觀經(jīng)濟逐漸向好，我國加入WTO，國家積極的財政政策和經(jīng)濟軟著陸，政府大幅消減47項房地產(chǎn)稅費等。繼續(xù)困繞房地產(chǎn)市場的因素有：有效需求尚顯不足、房地產(chǎn)開發(fā)成本較高，結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出、商品房空置比例高居不下等。 最近五年，我國建設項目年均占用耕地達300萬畝，在總結(jié)近年經(jīng)驗和教訓的基礎上，國務院下發(fā)了國發(fā)11號文關于整報規(guī)范市場秩序的規(guī)定和國發(fā)15文關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知。國土資源部最近正在對各地土地管理部門就房地產(chǎn)經(jīng)營項目用地等問題進行重點整頓和規(guī)范，這次要通過清理整頓建立起六項制度：建設用地總量控制制度、城市建設用地集中供應制度、土地使用權公開交易制度、土地更新登記制度、土地可查制度和審批事項內(nèi)部會審制度。1993年以來國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在總量控制的同時對開發(fā)結(jié)構(gòu)也做了較大的調(diào)整，明確提出要以住宅開發(fā)為重點，至1996年以后，房地產(chǎn)開發(fā)中住宅的比例基本上保持在70%以上。九五期間，根據(jù)國務院關于“提高住房工程質(zhì)量”、“加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐”等一系列要求，現(xiàn)“十五”期間，我國住宅質(zhì)量和產(chǎn)業(yè)化水平要更上一個新臺階其標志就是達到國務院辦公廳轉(zhuǎn)建設部等部門關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住房質(zhì)量的若干意見中所提到的要求，即到2005年，要解決住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量通病，初步建立住宅及材料、部品的工業(yè)化和標準化生產(chǎn)體系，新建采暖住宅比1981年的能耗降低50%，科技對住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的貢獻率達到30%。² 入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，注入鮮艷的血液 中國已于2001年11月10正式加入世貿(mào)組織，將為所有成員國帶來更多的中國商機，提高貿(mào)易的政策透明度和穩(wěn)定性，中國加入世貿(mào)組織后，將會使得國內(nèi)的投資環(huán)境進一步趨向平等化，有利于吸引外資，帶來新一輪資產(chǎn)潮。房地產(chǎn)作為中國社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，將有可能成為外來投資的重要目標之一。外來的投資者不僅帶來豐富的資金，還帶來先進的技術與模式，可以看到，在今后一年兩年內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目因受這一影響而會顯得更加國際化和理性化。 中國人民銀行2001年6月28日發(fā)布了關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知，商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款業(yè)務，要嚴格評估抵押物品的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值比例最高不得超過百分之八十，嚴禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款，借款人申請個人住房貸款購所購買的期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。² 我國住宅近期目標：戶均一套、人均一室中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊慎在上海講話時說，我國住宅正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，提高住宅功能質(zhì)量已成當務之急，提高住宅功能質(zhì)量的先決條件是提高規(guī)劃設計質(zhì)量，要改進目前的戶型設計，做到大小適當，布局合理，方便實用； 2001年6月1日起，正式實施商品房銷售管理辦法，規(guī)定了現(xiàn)售商品房必須符合的七個條件： 1、開發(fā)商不準分割拆零銷售商品房 ； 2、開發(fā)商擅自變更房屋設計，買房人有權退房；3、未能按期交付房屋，開發(fā)商承擔違約責任；4、開發(fā)商應對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任；5、買房人認為主體結(jié)構(gòu)不合格；并經(jīng)檢驗屬實的，有權要求退房；6、“一房多售”將受重罰；7、強化商品房買賣合同管理，以防合同欺詐；8、規(guī)范中介服務機構(gòu)代理行為；9、廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。二、 宏觀政策的趨勢 為推動經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)將進一步得到 國家及地方政策的支持與扶持，有關房地產(chǎn)方面的優(yōu)惠稅率、優(yōu)惠金融政策、房地產(chǎn)證券化等詳盡的措施將得到進一步的明確；宏觀政策將引導房地產(chǎn)業(yè)向著更具市場化的方面發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的市場化程序是社會經(jīng)濟發(fā)展的重要標志和內(nèi)容。為使得市場經(jīng)濟改革進一步深化，政策引導的作用不可低估，適應產(chǎn)業(yè)市場化的相關政策會顯得更具體和全面；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法制化程序?qū)⒌玫竭M一步提高，隨著全國性新一輪大規(guī)模國土資源調(diào)查的活動，各種房地產(chǎn)開發(fā)商的違法工程將受到制裁，在未來一二年內(nèi)，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)和政策將顯得更為嚴格；培育和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的具體法規(guī)和政策，將順應市場的需求而出臺，這些政策法規(guī)將重點對公房和經(jīng)濟適用房上市交易的實施辦法進行詳細規(guī)定，而住房交易市場的進一步開放也將為政策調(diào)整的內(nèi)容之一； 刺激消費的政策將得到延續(xù)和引伸，各項優(yōu)惠房地產(chǎn)交易稅率政策、銀行貸款的優(yōu)惠率政策等都將在未來得到延續(xù)執(zhí)行，為刺激某些層面的消費需求的政策顯得更具針對性；為推動住房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，相關的住房建設的整體質(zhì)量（規(guī)劃、設計、施工、功能、環(huán)境、管理）的評定標準亦將出臺，信息科技在住宅現(xiàn)代實施過程中將進一步深入； 隨著中國跨入世貿(mào)組織，為適應國際化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政策已將由之而作調(diào)整，從而使得入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來的機遇得到充分利用。第二章 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)，作為涉及一個國家宏觀投資形式，涉及全社會家庭的直接利益、生活方式、基本價值的復雜行業(yè)，必然受到“國際標準”的制約，受到全球共同價值觀的極大影響。一、全國市場與國際化基礎 全球化的發(fā)展步驟，是從“經(jīng)濟一體化”開始，基于產(chǎn)品、資金、技術、人員等主流開始，逐漸擴展到人類社會其它領域的一體化進程，世界是從“物質(zhì)標準”的逐漸趨同，發(fā)展到價值觀的趨同，WTO將進一步推動全球經(jīng)濟一體化的進程，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了走向國際化的基礎，中國的房地產(chǎn)業(yè)走向國際化是必然的。二、生活方式的共同標準 所謂的“現(xiàn)代生活方式”，其實是一種綜合價值體系的集中表現(xiàn)，其具有自由、開放價值的特征現(xiàn)代生活方式，是全世界各國人民共同追求的、先進的、更符合人性的生活價值觀念，具有強烈的時代性和國際性；房地產(chǎn)產(chǎn)品鄙人遵循或體現(xiàn)“國際化生活方式”的基本價值發(fā)現(xiàn)；三、國際化進程加速中國的房地產(chǎn)業(yè)界，特別是深圳市的房地產(chǎn)，早在上個世紀末，就把目光投向世界，向世界各地學習一切好的建筑方式、社區(qū)風格、文化表現(xiàn)等，以及交流、借鑒先進的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗，中國已經(jīng)加入WTO，即將進一步推動中國房地產(chǎn)業(yè)的國際化的進程發(fā)展，加快這一進程的全面深入。第三章 海南省市場分析一、海南省近年經(jīng)濟發(fā)展1、總體經(jīng)濟增長幅度高于全國平均水平全省經(jīng)濟增長加快、綜合經(jīng)濟實力進一步加強。去年共完成GDP 566.05億元，按可比價格計算，比上年增長8.9%，增幅高于上年0.1個百分點，經(jīng)濟增長高出全國平均水平1.1個百分點。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值200.28億元，增長9.7%，對經(jīng)濟增長貢獻率41.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值131.18億元，增長8.7%，對經(jīng)濟增長貢獻率19.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值234.59億元，增長8.3%，對經(jīng)濟增長貢獻率39.3%。表一：全省近年GDP總值（單位：億元）表二：2001年三產(chǎn)在GDP中所占比重2、建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長l 建筑業(yè)保持增長全社會建筑業(yè)增加值完成40.13億元，按可比價格計算，比上年增長6.2%。其中：房屋建筑施工面積453.5萬m2，增長4.2%；房屋建筑竣工面積205.5萬m2，增長5.3%。上繳稅金1.99億元，增長7.2%。l 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長全年全社會完成固定資產(chǎn)投資206億元，比上年增長6.5%。其中：基本建設完成投資140.5億元，增長6.4%；更新改造完成投資10.6億元，增長8.2%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資12.5億元，增長21%。表三：全社會固定資產(chǎn)投資總額 （單位：億元） 二、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀國際旅游業(yè)在20世紀開始蓬勃發(fā)展。世界旅游組織的有關統(tǒng)計資料顯示：2000年全球跨國旅游達6.98億人次，比1999年增長了7.4%。預測分析，到2020年，全球接待跨國旅游者將達到16億人次，國際旅游消費將達2萬億美元。從2000年到2020年間旅游年均收入增長將達6.7%。這些資料顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟發(fā)展中的潛力。我國旅游業(yè)在2000年旅游總收入達4519億元人民幣（約合550億美元），比上年增長12.9%，入境游人數(shù)達8344萬人次，比上年增長14.6%，旅游外匯收入達162億美元，比上年增長15.1%，相當于當年全國外貿(mào)出口創(chuàng)匯的6.5%。國內(nèi)旅游人數(shù)達7.44億人，比上年增長3.5%，旅游收入達3175億元人民幣（約合380億美元）比上年增長12.1%，為世界第五旅游大國。據(jù)世界旅游組織最新的展望報告稱：到2020年，中國將成為世界旅游的一個主要的目的地和客源國，接待境外游客由現(xiàn)在一年5000萬人次增加到1.73多億次，旅游業(yè)收入增長的幅度將極為可觀。我國已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。旅游業(yè)“十五”計劃和到2020年遠景目標綱要所提的“十五”總體目標為：到2005年入境游人數(shù)8500萬人次，旅游外匯收入220億美元，國內(nèi)游人數(shù)將達11億人次，旅游收入達5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）相當于全國GDP的5.8%。2、 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。如今海南已成為備受國人青睞的旅游目的地，在國內(nèi)已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處，2001年來海南旅游人數(shù)已達1124萬人次。海南在港、澳及臺灣的知名度也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢。在國際市場上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的“利基”市場（指面對少數(shù)人的專門市場），不過來訪人次仍然很少，2001年為45.7萬人次。3、 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證明這些資源對國際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認證。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。海南的單個旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨特性與之相匹配。海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。一方面海南有達到國際水準的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價值，在周邊也不盲目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很有借鑒。同時海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設計不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運作，徒留下“爛尾”建筑。值得慶幸的是，這種低水準旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個地點，尚未泛濫成災。更重要的是，海南未受到盛行的城市盲目擴展（在較為發(fā)達的內(nèi)陸地區(qū)相當普遍）的負面影響沖擊，除海口市外，其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），給游客提供了賞心悅目的田園風光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。4、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢海南島總面積3.5萬平方公里。島礁及其海域，約200多萬平方公里，約占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區(qū)經(jīng)濟增長速度居全國首位，將會也成為海南重要的客源市場。海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。其獨有的熱帶海島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗。將能夠在開發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位國家旅游局把全國分為7大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨占其一，足見國家決策層對海南旅游寄與的厚望，海南島是國內(nèi)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負著中國旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任?！昂Ｄ希袊c西方在此相會”，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動。在此，游客可朝夕沐浴于椰風海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。5、旅游市場構(gòu)成及發(fā)展趨勢隨著人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費市場日漸膨大，旅游人群主要來自中國大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成新旅游產(chǎn)品的主要基礎市場（見下表）。海南省旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學歷、高職務的社會主流群體）發(fā)展的趨勢。到海南旅游的客流量以年17%的增長率在遞增，幾年之后將會有相當數(shù)量的高端人群來此生活、休閑、度假，所以就必須有相應的符合其身份的居住場所，有滿足這個群體生活工作、通信、保健、醫(yī)療、休閑、娛樂等各方面需求的各類場所、設施。旅游群體兩級分化現(xiàn)象在旅游市場由來已久，而社會主流群體的需求取向?qū)⒋聿Q定未來旅游市場的發(fā)展趨勢。海南獨有的熱帶旅游資源隨著每年1000萬登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。只有超前考慮即將到來的海南度假旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ鲜∫?guī)劃及特點的、達到國際水準的大型或超大型高星級度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會主流群體。北京、上海、廣州在海南旅游市場構(gòu)成情況（據(jù)2000年不完全統(tǒng)計）地 區(qū)人均年消費假日出游增長率家庭旅游海南度假人均消費到海南人次喜歡項目北 京9163元15-20%70%3000元20萬人/年濱海度假上 海10000元10%50%2500元50萬人/年濱海度假廣 州9126元14%50%2000元80萬人/年濱海度假6、海南分時度假與產(chǎn)權酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展（1）分時度假產(chǎn)生條件及現(xiàn)狀l 全國旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，促進海南由單純觀光型向觀光度假型 轉(zhuǎn)變。1992年我國批準建立了12個國家級旅游度假區(qū)，相應的產(chǎn)生了許多新的度假產(chǎn)品，但總體度假產(chǎn)品開發(fā)水平還不高，度假旅游產(chǎn)品對國外度假旅游者的吸引力還不大，極需深度大力開發(fā)。l 全國涉外旅游飯店平均出租率較低，經(jīng)濟效益逐年下降，1994年為62.2%，截止1998年平均為51.67%，1999年略有回升（53.4%），但整體效益繼續(xù)下降，98年客房總數(shù)上升到76.5萬間，增長88%，營業(yè)收入797億元，增長了45%，平均每間收入10.4萬元，僅相當于1994年的77%。全國涉外酒店經(jīng)營狀況態(tài)勢（19891999年）9080706050A、 A403020B10C019891990199119921993199419951996199719981999注：A曲線為客房出租率（%）B曲線為客房數(shù)（萬間）C曲線為營業(yè)收入總額（坐標數(shù)×10億元）l 全國房地產(chǎn)積壓嚴重，全國1998年底商品房空置面積8783萬 M2，沉淀的資金6000億元左右。房地產(chǎn)積壓和接待設施出租率低的大背景為分時度假的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件，與發(fā)達國家分時度假產(chǎn)生發(fā)展的背景類似，企業(yè)可通過房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展分時度假。l 國民經(jīng)濟收入水平提高，休假日的延長及休閑觀念的形成是度假旅游在我國高速發(fā)展的兩個主要條件。據(jù)統(tǒng)計全國城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入實際增長率1985年為60.4%，1998年為229.9%（以1978年為100）達到5425.1元。另國務院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個7天長假，已成為我國的“旅游黃金周”對刺激假日經(jīng)濟的發(fā)展，作用十分明顯。2001年僅“五一”旅游黃金周期間，全國共接待旅游者7377萬人次，過夜人數(shù)、時間人均延長0.35天，形成度假旅游的傾向明顯。l 由于我國經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，在中國形成一個具有一定規(guī)模的高收入階層，這個高收入群體，緊跟國際潮流，講究生活質(zhì)量，這個群體代表主流社會，已完全具備購買分時度假產(chǎn)品的經(jīng)濟實力。雖然這批高收入者平均住房建筑面積均已達百平方米以上，但投資房地產(chǎn)的投資意向有著較高比例與意識，這個高收入群體，就是發(fā)展分時度假的主要的基本的潛在購買者，他們是中國的中產(chǎn)階級階層，是發(fā)展分時度假的需求源，主要的分時度假產(chǎn)品消費者。7、海南省分時度假、產(chǎn)權式酒店情況A：康樂園度假村 該酒店屬海航集團旗下的產(chǎn)權酒店，海航為發(fā)揮其空中優(yōu)勢，以帶動地面發(fā)展，實現(xiàn)空地嫁接、產(chǎn)業(yè)組合的戰(zhàn)略構(gòu)想，大舉涉足旅游業(yè)，在海航園內(nèi)通航城市建立全國性連鎖酒店，并與國際化經(jīng)營管理接軌。日前，以五星級康樂園大酒店第四期工程項目作為試點，推出“康樂園度假村產(chǎn)權式酒店”即是海航集團涉足旅游業(yè)的重大舉措。該項目充分借鑒了海南已推出的兩個產(chǎn)權式酒店項目的經(jīng)驗和國內(nèi)其它產(chǎn)權式酒店的運作實踐，依托海航品版優(yōu)勢及康樂園大酒店10年來的良好經(jīng)營業(yè)績，著重突出“旅游度假投資”概念，精心打造全新內(nèi)容而富有特色的精品。同時按上市公司規(guī)范、透明操作模式進行運作。同時利用毗鄰康樂園大酒店的優(yōu)勢，充分利用其管理經(jīng)驗及硬件設施。B：海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡有限公司華夏之旅分時度假交換網(wǎng)絡是中國本土首家大型分時度假交換機構(gòu)。于2000年6月在海南召開新聞發(fā)布會，并于當年7月在烏魯木齊國內(nèi)旅游交易會上正式推出。華夏之旅針對休閑度假旅游和商務旅行，設計了一個能在全國范圍內(nèi)進行自由住宿造反的系統(tǒng)，并建立了廣泛的業(yè)內(nèi)聯(lián)系，擬將全國各地的酒店或度假村組成一個規(guī)模龐大的分時度假交換網(wǎng)絡體系。其交換網(wǎng)張核心就是為消費者提供實惠的分時度假產(chǎn)品，并為國內(nèi)星級酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。海南省已加盟華夏之旅交換網(wǎng)絡的酒店有26家。其中四星級8家、三星級18家、外省36家。華夏之旅正在以海南省為海南省為基地，并在全國范圍內(nèi)建立起廣泛網(wǎng)絡。第 四 章 項 目 分 析一、 “產(chǎn)權式酒店”經(jīng)營管理模式分析1、分時度假基本概述 2、產(chǎn)權式酒店的基本概述3、分時度假及產(chǎn)權式酒店發(fā)展及趨勢二、 項目SWOT分析1、項目概況 2、優(yōu)勢點(S) 3、局限性(W) 4、機會點(O) 5、威脅點(T) 三、 項 目 三 大 賣 點第 四 章 項 目 分 析一、項目經(jīng)營管理模式“產(chǎn)權式酒店”的闡訴1、分時度假基本概述Ø 分時度假含義分時度假（Timeshare）是指投資者（游客）在度假地購買部分時段酒店（度假村）產(chǎn)品的使用權，并可通過交換系統(tǒng)對不同地點的同類酒店（度假村）產(chǎn)品使用權進行等值交換。目前國際上通行的慣例是：將一處住宿設施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時銷售給投資者游客，每位購買者在約定的時段內(nèi)每年享有在這一標準酒店住宿單元中住宿一周的權利。Ø 分時度假的國際認定分時度假的實質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢，一種新的旅游產(chǎn)品。分時度假為國際社會所廣泛接受的定義是基于兩個法律規(guī)定的內(nèi)容，一是美國佛羅里達州分時度假房產(chǎn)法案（以下簡稱“法案”）；二是歐洲歐盟分時度假指（以下簡稱“指令”）。令Ø 分時度假的法律內(nèi)涵以上法案與指令中對分時度假的定義都從法律上做了具體規(guī)范，其定義的核心要素包括：（1）對合同有效期做了具體規(guī)定即3年以上酒店產(chǎn)品的使用權；（2）預付款的約定，即：使用前一次性交付約定的款項，以取得約定時間與時段的使用權；（3）享有使用權最低天數(shù)，如指令規(guī)定為不低于7天；2、產(chǎn)權式酒店的基本概述（1）產(chǎn)權酒店含義產(chǎn)權式酒店作為一種全球化的旅游投資工具及一種新的旅游產(chǎn)品，是歐美中產(chǎn)階級興起后的產(chǎn)物，由瑞士企業(yè)家亞力山大·耐首先提出（Timeshare Hotel）即“時權酒店”的概念。產(chǎn)權酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊模式，一個分支演變的，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產(chǎn)品的所有權，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其它時間的住宿權委托酒店管理方經(jīng)營，自己獲取經(jīng)營利潤的經(jīng)營模式。（2）產(chǎn)權式酒店的產(chǎn)品獲得產(chǎn)權式酒店產(chǎn)品獲得國際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購買一定單位的產(chǎn)權酒店產(chǎn)品，同時確定自己的使用時段（通常為21天），其它時間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營，每年酒店的經(jīng)營收入，單位產(chǎn)品獲得的利潤則用于支付產(chǎn)權酒店的單位產(chǎn)品分期付款之費用，一般在1015年后即可取得產(chǎn)權酒店單位產(chǎn)品的產(chǎn)權。（3）產(chǎn)權酒店產(chǎn)品的法律內(nèi)涵由于產(chǎn)權酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊形態(tài)，雖在法案和指令中均未專門的明文規(guī)定，但它已發(fā)展成為旅游發(fā)達國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團青睞的旅游產(chǎn)品投資方式之一。它具有如下法律特性：i. 產(chǎn)權酒店產(chǎn)品具有產(chǎn)權概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定的單位產(chǎn)品所有權。ii. 業(yè)主與酒店經(jīng)營者是委托經(jīng)營的法律關系。iii. 在業(yè)主未付完金融部門貸款之前，單位產(chǎn)品所有權并不屬于業(yè)主 而處于一種被抵押的法律關系。3、分時度假及產(chǎn)權式酒店的國際發(fā)展軌跡及趨勢（1）全球分時度假地及會員總量分析l 全球分時度假地及會員總量比較與發(fā)展目前，全球約有5200個分時度假地分布在各地區(qū)，分時度假消費者大約有400萬500萬人，共擁有700萬個標準單位的分時度假產(chǎn)品。1998年全球分時度假業(yè)的總銷售收入超過60億美元。1985年1998年間，分時度假以年平均1015%的速度迅速發(fā)展，是旅游業(yè)當中增長速度最快領域之一。其中分時度假地數(shù)量平均年增長14%，會員數(shù)量年均增長15%，分時度假產(chǎn)品數(shù)量的年均增長率為15%，雖然1994年以后分時度假業(yè)的增長速度有所放緩，但仍保持較好的成長態(tài)勢，整體分時度假業(yè)增長速度遠遠高于旅游業(yè)的整體年均增長4%，和飯店業(yè)2%的增長速度。 表一 全球分時度假業(yè)發(fā)展情況（19851998年）年 份會 員 數(shù)（千 人）分 時 度假 地 數(shù)當 年 銷 售 產(chǎn) 品 （千個）累 計 產(chǎn) 品 銷 售 量（千個）會 員 人 均 擁 有 產(chǎn) 品 數(shù)銷 售 額(百萬美元)標 準 單 位 產(chǎn) 品 售 價（百 萬 $）85177480524512251.5215806449871822112528017451.5519406929892132153039524701.6129707519912687207044033151.6037408500933653276053043451.5745058500954355374468352831.4151237503974840453271066691.4757108046985156499873574041.4861258334資料來源：RCI,美國經(jīng)濟組織,TTIl 分時度假發(fā)展速度變化及分析從上表的統(tǒng)計資料可看到，隨著全球分時度假產(chǎn)業(yè)的日趨成熟，在近年來發(fā)展速度有所放慢、減緩。特別是1994年以后，增長速度明顯下降。如下表所示：分時度假業(yè)增長速度變化情況（19851998年）年份項目19851998年19941998年1997-1998分時度假地1465會 員15128年銷售額15137 資料來源：RCI、AEG、TTI、分析：雖然1985年以來分時度假地的年均長速度為14%，但是1994年以后增長速度大幅放緩，年均增長率僅為6%。不過分時度假地的平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計卻在不斷增大，這主要是由于大型開發(fā)商和經(jīng)營商進入這一領域并堅持發(fā)展大型綜合度假地的結(jié)果。從全球范圍來看，分時度假地的平均為擁有36套住宿單元，1998年新建設的分時度假地平均規(guī)模為62個住宿單元，最大的40家開發(fā)商所開發(fā)的分時度假地的平均規(guī)模則高達110個住宿單元。另外值得注意的一個特征是，每個消費者擁有的分時度假產(chǎn)品數(shù)量有所增長。1994年，平均每個會員擁有1.44個分時度假產(chǎn)品，到1998年這一數(shù)字增加到1.48個。主要原因是： 新購買產(chǎn)品的用戶傾向于一次購買多個產(chǎn)品； 老客戶因?qū)Ξa(chǎn)品較滿意增加購買新產(chǎn)品。l 全球不同地區(qū)分時度假的發(fā)展情況美國是分時度假業(yè)最發(fā)達的國家，到1999年中期，美國境內(nèi)共有約1670個分時度假地，占全球總量的32%；歐洲緊隨美國之后，是分時度假業(yè)的第二大發(fā)達地區(qū)。截止1999年中期，歐洲共有1355個分時度假地，歐美兩地相加占有全球分時度假地總量的60%。全球分時度假地情況（1999年中期估算）國家 / 地區(qū)分時度假地數(shù)量占總量比例（%）美 國167032.1歐 洲135526.1南 美3757.2東南亞/日本3506.7中 美 洲3406.5加勒比地區(qū)2003.8南 非1953.8加 拿 大1252.4中 東1062.0澳大利亞1001.9其 它1102.1未加盟交換系統(tǒng)2755.3合 計5200100.0資料來源：美國度假地協(xié)會l 分時度假業(yè)新發(fā)展的情況1995年以來，分時度假業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，如果按分時度假地數(shù)量計算，絕對值增長數(shù)量最多的是美國、西班牙、墨西哥和意大利。到1997年南非發(fā)展速度超過了法國，排名列在全球第五名。在1995年1997年的3年間，這些國家的分時度假地以年均3%-7%的速度增長，全球1996年和1997年的平均增長率分別為5%和6%。近年來，全球分時度假業(yè)領域有一批新興市場發(fā)展迅速，如俄羅斯雖然其境內(nèi)尚沒有分時度假地，但是卻已擁有2萬名以上的會員，會員所購買的分時度假產(chǎn)品多集中在西班牙一帶。全球分時度假前五名發(fā)展情況（19951997年）國 家1995年分時度假地數(shù)量1997年分時度假地數(shù)量年均增長率（%）美 國146816088.7西班牙4054459.0墨西哥2732947.1意大利1571728.7南 非13615411.7l 亞洲分時度假市場情況按現(xiàn)有統(tǒng)計資料顯示，目前亞洲共有分時度假地260處，擁有分時度假產(chǎn)品的國家有12個，現(xiàn)有分時度假住宿單元1.52萬個，潛在的分時度假住宿單元79萬個，已銷售分時度假產(chǎn)品53.2萬個單位，占總量的67%，共擁有分時度假會員20萬人。亞洲分時度假市場分布情況國家及地區(qū)度假地數(shù)量每個度假地平均住宿單元數(shù)量日 本9666馬來西亞7138泰 國3846印 尼2551韓 國18133中 國1741菲律賓1162中國臺灣643其它（4國）845合 計260525資料來源未來分時度假產(chǎn)品的經(jīng)濟影響 可以看到亞洲的分時度假會員雖然僅占世界分時度假市場的5%左右，總量很小，但近年來發(fā)展速度較快，且由于亞洲地區(qū)人口基數(shù)大，近年來經(jīng)濟復蘇，穩(wěn)定增長，所以也是具有很大發(fā)展分時度假業(yè)的潛在市場，如泰國、印度尼西亞、馬來西亞、中國等。4、分時度假對旅游目的地的經(jīng)濟影響l 為目的地創(chuàng)造更多就業(yè)機會由于分時度假地的建立，無論是在建設中、經(jīng)營管理中及運營維護中，都將產(chǎn)生大量的直接就業(yè)機會，如據(jù)最新調(diào)查表明，在20世紀90年代中期，分時度假業(yè)在美國新創(chuàng)造出了35000個直接就業(yè)機會，在墨西哥創(chuàng)造出了16000個就業(yè)機會。l 分時度假產(chǎn)生了一批消費巨大的旅游者調(diào)查表明，分時度假旅游者的總體消費比普通旅游者高出20%。l 分時度假的整體經(jīng)濟貢獻可觀按照乘數(shù)效應，考慮到分時度假業(yè)在市場營銷、銷售收入、物業(yè)管理、稅收等方面的綜合間接經(jīng)濟影響后，分時度假業(yè)的整體貢獻對經(jīng)濟影響會進一步加大。如美國一個分時度假住宿單元會產(chǎn)生18萬美元的直接貢獻，如果從更廣泛的范圍進行測算，這一影響會更大。l 分時度假使游客重游率增大據(jù)調(diào)查顯示，分時度假會員對某個目的地的重游率遠遠高于一般度假游客，美國分時度假會員在未來10年中計劃去分時度假購置地4.5次，而一般游客僅會來1.8次，這樣將產(chǎn)生巨大的重復消費，也節(jié)約了當?shù)芈糜尾块T的大量宣傳促銷費用。從以上情況可以得出結(jié)論：分時度假對旅游目的地的經(jīng)濟將產(chǎn)生多方面的積極影響。5、我國分時度假業(yè)的現(xiàn)狀l 分時度假業(yè)處于概念宣傳啟動階段，南北發(fā)展不均衡從國內(nèi)分時度假實際來看，目前已有了一批開展分時度假的企業(yè)，從整體行業(yè)的規(guī)范性、影響性及在旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)中所占比例來看是很小的，嚴格說還不能稱之為“分時度假業(yè)”。但是由于是在90年代后期才在我國開始的，所以起步較高，直接跨過了外國分時度假業(yè)較長的摸索階段，進入到較高層次的發(fā)展階段。20世紀90年代末期，國內(nèi)酒店業(yè)對開展分時度假進行了早期的探索，并加入國際最大的分時度假交換公司RCI網(wǎng)絡系統(tǒng)中。在97年版的RCI度假地名錄中，我國的杭州夢湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時間，其中在RCI度假地名錄中排序號最早的是杭州夢湖度假村（3953號）和北京九華山莊（3954號）。已加入國際分時度假網(wǎng)絡分布網(wǎng)絡北京海南云南青島無錫杭州珠海天津武漢桂林上海廣州RCI33311111111II12 1998年8月28日，泰慕賽爾休閑產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡集團有限公司在人民大會堂召開新聞發(fā)布會，宣布推出“泰慕賽爾權時空共享網(wǎng)絡”來自中國經(jīng)濟休制改革研究會、國務院發(fā)展研究中心、中共中央改革研究會、國資局、中旅飯店協(xié)會、清華、北大等專家與知名人士組成的酒店度假村資產(chǎn)重組專題研究組，對泰慕賽爾的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式給予肯定，并有北京前門飯店、廣州華廈大酒店、成都錦江賓館、珠海度假村等50多家星級酒店簽約加盟。同時，產(chǎn)生了中國第一批分時度假產(chǎn)品的消費者。l 分時度假種類較多，規(guī)模較小國內(nèi)目前專業(yè)從事分時度假的企業(yè)主要類別是： 加盟國際交換網(wǎng)絡的公司或酒店度假村，其經(jīng)營模式與國際市場接軌，采用銷售2040年的每年一周的度假產(chǎn)品住宿權的方式。 獨立開發(fā)的度假俱樂部（如海南海航度假村）。這部分企業(yè)依靠自有的酒店度假村開發(fā)分時度假俱樂部產(chǎn)品，采用不同的方式：如點數(shù)制、會員制、加入國際交換網(wǎng)絡等，度假俱樂部是分時度假業(yè)中極有發(fā)展前途的一種分時度假產(chǎn)品，可以成為適合市場需求的個性化發(fā)展的特色俱樂部品種，但由于其大部分俱樂部實力不強，在操作運行的商業(yè)模式上還需很多完善的地方。而走聯(lián)盟化是較佳的生存方式。 分時度假銷售公司。目前，國內(nèi)已有數(shù)家專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品銷售業(yè)務的專業(yè)公司成立，這類分時度假企業(yè)并不參與分時度假房地產(chǎn)開發(fā)，也不參與分時度假酒店度假村的經(jīng)營管理，只負責分時度假產(chǎn)品的銷售推廣，所經(jīng)營的產(chǎn)品基本為傳統(tǒng)類型的分時度假產(chǎn)品。如廣東愛特樂度假服務公司等。主要是專業(yè)銷售RCI和II公司的分時度假產(chǎn)品。這類公司多分布于國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。目前，國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時度假銷售公司。主要原因是因為分時度假的國內(nèi)消費市場尚未完全發(fā)育成熟，而國內(nèi)分時度假產(chǎn)品的推出正處于一個啟蒙時間。 自主開發(fā)的分時度假產(chǎn)品國內(nèi)網(wǎng)絡公司。自主開發(fā)具有中國特色分時度假網(wǎng)絡的企業(yè)是推動中國分時度假發(fā)展的主力軍之一。這類公司不多于10家，主要集中分布在北京、廣州、深圳經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和云南、海南等分時度假目的地。這些公司一般都以實力雄厚的大集團公司做后盾，致力于分時度假產(chǎn)品的改革、設計，使之成為中國市場能接受的新型分時度假產(chǎn)品運行模式，并構(gòu)建適應中國市場的分時度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡。 2000年11月，由首創(chuàng)集團、中旅集團、北京旅游集團等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專業(yè)從事分時度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司在北京成立。天倫度假公司的成立標志著國內(nèi)大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時度假行業(yè)。專業(yè)大型旅游企業(yè)的介入對分時度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動力。因為專業(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場，擁有分時度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。 分時度假交換公司。分時度假交換公司在分時度假產(chǎn)業(yè)中有著舉足輕重的地位，他的服務水平高低對于分時度假企業(yè)的發(fā)展生存有著直接的關系，他是分時度假鏈中必不可少的一個中間環(huán)境、一個交換平臺。它是分時度假業(yè)的發(fā)動機。如美國的RCI和II公司。目前在國內(nèi)“海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡有限公司”是中國唯一的一家專業(yè)從事分時度假國內(nèi)交換業(yè)務的公司。它的商業(yè)模式與運行機制，是根據(jù)國外最大的兩家分時度假交換公司RCI和II的模式和體制進行了適當改造后建立的，較適合中國的實情。雖然該公司對于“如何實現(xiàn)使用權益保障的問題”、“銷售模式問題”存在著兩個實際操作方面的難題，但是該公司在對分時度假交換技術的掌握理解和規(guī)范化方面是處于領先地位，其交換系統(tǒng)有著較強的兼容性，非常適合中國國情的分時度假業(yè)的發(fā)展。 相關創(chuàng)新概念企業(yè)。這是一批借用分時度假概念開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。如北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司。他們是將分時度假的點數(shù)制形式經(jīng)過改造應用于中國市場的分時營銷公司。他們通過與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網(wǎng)絡以點數(shù)卡（IC卡）的形式對外銷售分時度假產(chǎn)品，稱之為“房東卡”實質(zhì)是含有一定數(shù)額資金的消費卡。這種點數(shù)制適用于一個企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會因權益分配問題各方產(chǎn)生異議，同時會努力保證顧客的使用權。中國分時度假產(chǎn)業(yè)分類類 別代 表 企 業(yè)經(jīng) 營 方 式 及 內(nèi) 容加盟國際分時度假交換網(wǎng)絡公司北京九華山莊按國際慣例銷售一周的分時度假產(chǎn)品分時度假俱樂部泰達度假交換公司、海南海航集團以交換網(wǎng)絡式點數(shù)制銷售自有的分時度假產(chǎn)品分時度假銷售公司廣東愛特樂度假服務公司專業(yè)銷售RCI和II公司的分時度假產(chǎn)品獨立的國內(nèi)分時度假網(wǎng)絡公司天倫度假發(fā)展有限公司分時度假地開發(fā)、分時度假產(chǎn)品交換、分時度假交換卡銷售及相關服務分時度假交換公司海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡有限公司分時度假產(chǎn)品的交換相關新概念分時度假企業(yè)北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司與酒店簽約銷售自己的點數(shù)卡（房東卡儲值卡）6、我國產(chǎn)權式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀（1） 相關背景介紹產(chǎn)權式酒店亦稱“時權酒店”（Timeshare Hotel）其概念本身即內(nèi)含兩個概念，一是“時”即“時間、時段”，二是“權”即“權力”可延申“產(chǎn)權”等。自1976年，第一批真正意義上的分時度假酒店在法國阿爾卑斯山地區(qū)興起后，即在瑞士和歐洲傳播開，之后20年逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展。一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權式酒店，成為旅游發(fā)達國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團歡迎的投資方式之一。類型： 退休住宅型退休前購樓，每年居住一定時間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。 有限自用投資型酒店將每個單位產(chǎn)品分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者一般不居住，而是統(tǒng)一由酒店管理公司經(jīng)營出租以獲取利潤回報，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。 公司自用型為集團公司購買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會、職工度假。特征： 產(chǎn)權式酒店具有明顯的地域特征，一般都集中坐落在山岳海濱旅游度假地和大城市附近。 產(chǎn)權式酒店的消費群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產(chǎn)品購買者均為“二次置業(yè)”的家庭，其目的主要是為了投資。 賣點相對集中。一是由于度假產(chǎn)品的低房價及少量首付其余按揭的購置方式，無須再投資即可取得度假酒店房產(chǎn)權，且每年有一定的回報，對度假產(chǎn)品消費者有著極大吸引力。二是國內(nèi)假日經(jīng)濟的興起發(fā)展，帶動了一批人高品質(zhì)生活的需求，特別是海景產(chǎn)權式酒店消費時尚朝流。三是投資意識的增強為產(chǎn)權式酒店發(fā)展提供了發(fā)展的基礎。特別是海景資源的有限，使海景產(chǎn)權式酒店具有雙重投資色朋。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產(chǎn)權式酒店所處地域位置，與消費群體源地的特征所決定的。（2） 產(chǎn)權式酒店的發(fā)展產(chǎn)權式酒店的未來發(fā)展：一是：由于度假旅游的逐年發(fā)展及產(chǎn)權式酒店的新概念的普及，使一批房地產(chǎn)商、大旅游企業(yè)參與產(chǎn)權式酒店的行列，競爭更趨于激烈，而且競爭優(yōu)勢也將向?qū)嵙π酆竦钠髽I(yè)傾斜，向集中化的道路、方向發(fā)展；二是：產(chǎn)權式酒店由于其特殊性，它的發(fā)展在由房地產(chǎn)業(yè)向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)移發(fā)展的過程中，其產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營服務物業(yè)管理水平成為市場競爭的利器，管理服務的重要性將成為產(chǎn)權式酒店發(fā)展的一個關鍵制約因素。三是：由于政府的重視和大力推動產(chǎn)權式酒店得以快速健康發(fā)展。如海南省專門召開了產(chǎn)權式酒店與分時度假研討會對產(chǎn)權式酒店與分時度假的發(fā)展表示樂觀。并表示由于確定海南做為國際度假、休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，已到了妄動產(chǎn)權酒店和分時度假的時候。二、項目SWOT分析及對策1、項目概況分析本項目座落在海南省的東北海岸，位于瓊山新市區(qū)瓊山大道1號，東營濱海開發(fā)區(qū)，距離美蘭國際機場8分鐘的車程，海口市中心亦僅有20分鐘的路程，交通便利。其主要經(jīng)濟技術指針如下： 1、總占地面積：99486平方米 2、總建筑面積：98000平方米 3、綠化率：62.7% 4、層 數(shù)：7層 5、總戶數(shù)：1054戶2、項目的SWOT分析1）、優(yōu) 勢 點（S）1） 本項目的發(fā)展商是大型跨國企業(yè)集團中國華源集團與 海南泰信實業(yè)有限公司共同投資開發(fā)，兩大集團公司業(yè)務范圍涉及多項行業(yè)，實力雄厚，業(yè)績卓越；2） 本項目榮獲上海大世界基尼斯總部授予的兩項基尼斯記錄，分別是“中國規(guī)模最大、功能設施最多的度假酒店”和“世界最大的室內(nèi)溫泉水療中心”，用語1000多間套房而成為中國之最；3） 充分利用當?shù)靥烊宦糜钨Y源，是集旅游、度假溫泉療養(yǎng)火山 灰美容美體、美食、酒店、娛樂、餐飲等于一體的五星級標準設立與裝修，各種配套設施十分完善的度假酒店；4） 海南唯一擁有天然海灘和優(yōu)質(zhì)溫泉的度假概念的物業(yè)5） 本項目唯一引進國際酒店管理集團經(jīng)營管理的國際五星級產(chǎn)權式酒店（PROPERTY HOTEL），聘請國際知名的假日酒店管理公司（SIX CONTINENTS），以全球統(tǒng)一的服務品牌提供專業(yè)管理服務，并且在經(jīng)營中賺取豐厚的利潤與所有的酒店股東一起分享；6） 本項目物業(yè)具有稀缺性與優(yōu)越的投資價值；7） 項目地處的位置距離國際美蘭機場僅幾分鐘的車程，而美蘭國際機場境內(nèi)外的航線多達70多條，可以直達香港、新加坡、馬來西亞等多個國家和地區(qū)，海上客輪每天多班往來；進入?？谑袇^(qū)也只要20分鐘的時間，交通極為便利、完善； 發(fā)揮優(yōu)勢：A、項目運作過程中，宣傳產(chǎn)權式、休閑、度假物業(yè)概念；B、 宣傳本項目物業(yè)的稀缺性與巨大的投資潛力；C、 在項目運作過程中，充分渲染項目的休閑、度假、旅游、享受、 投資的概念；D、 宣傳充分享受五星級酒店成熟的配套設施，可隨時享受的沙灘、陽光、藍天、大海；享受世界上最大室內(nèi)溫泉水療生活；2、 局限性（W）；1）本項目難以形成一定規(guī)模的產(chǎn)權式酒店投資效應；2）本項目準目標客戶的局限性較大，一定程度上，沒有充足的消費群體，所針對的目標客戶的范圍比較狹窄；3）宣傳所覆蓋區(qū)域范圍廣，在一定的目標區(qū)域，所形成的推廣實效性較低，未形成大的消費潮流，在目標的集中點上形成較大難度； 解決方法：1）加快波賽東酒店、雅典娜酒店的裝修工程進度，給人的總體感覺是酒店已經(jīng)全面開始經(jīng)營，給客戶現(xiàn)在投資、立即就能獲取可觀利潤的感覺；