房屋租賃期間的維護(hù) 管理方案 ②

.一、房屋日常養(yǎng)護(hù)維修方案(一)樓地面工程的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）.保證經(jīng)常用水房間的有效防水對廚房衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護(hù)樓地面的防水性能，更須加強(qiáng)對上下水設(shè)施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)長時(shí)間積水而滲入樓板，導(dǎo)致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。.避免室內(nèi)受潮與蟲害由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會通過毛細(xì)現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內(nèi)；而在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當(dāng)而產(chǎn)生返潮(即結(jié)露)現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)潮濕的兩種常見原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學(xué)反應(yīng)而變性失效，如腐蝕、膨脹、強(qiáng)度減弱等，造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，必須針對材料的各項(xiàng)性能指標(biāo)，做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風(fēng)等。建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以，更須做好預(yù)防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導(dǎo)致無法彌補(bǔ)的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構(gòu)建筑還是鋼砼建筑，都必須對蟲害預(yù)防工作予以足夠的重視。.控制與消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用裝飾材料的副作用主要是針對有機(jī)物而言的，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學(xué)粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機(jī)裝飾材料時(shí)，必須對它所能產(chǎn)生的副作用采取相應(yīng)的控制與消除措施。如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。(二)墻臺面及吊頂工程的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復(fù)雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動全身。所以，做好對它的養(yǎng)護(hù)工作，延長其綜合使用壽命，直接關(guān)系到業(yè)主與管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)利益。墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成：抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據(jù)其具體的施工方法，材料性能以及可能出現(xiàn)的問題，采取適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)護(hù)措施。但無論對哪一種工程的養(yǎng)護(hù)，都應(yīng)滿足以下幾個(gè)共性的要求：.定期檢查，及時(shí)處理定期檢查一般不少于每年次。對容易出現(xiàn)問題的部位重點(diǎn)檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)處理，防止產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成更大的損失。對于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時(shí)檢查的周期，如臺面、踢腳、護(hù)壁，以及細(xì)木制品的工程。.加強(qiáng)保護(hù)與其它工程銜接處墻臺面及吊頂工程經(jīng)常與其它工程相交叉，在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護(hù)，與制冷、供熱管相接處加絕熱高強(qiáng)度套管。墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響，采取保護(hù)手段與科學(xué)的施工措施。.保持清潔與常用的清潔方法經(jīng)常保持墻臺面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的。灰塵與油膩等積累太多，容易導(dǎo)致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應(yīng)做好經(jīng)常性的清潔工作。清潔時(shí)需根據(jù)不同材料各自性能，采用適當(dāng)?shù)姆椒?，如防水、防酸堿腐蝕等。.注意日常工作中的防護(hù)各種操作要注意，防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要采取預(yù)防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設(shè)防護(hù)措施，如臺面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應(yīng)有保護(hù)墊層。在墻面上張?zhí)?、懸掛物品，?yán)禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應(yīng)請專業(yè)人員施工，并采取必要的防護(hù)措施。.注意材料所處的工作環(huán)境遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時(shí)，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應(yīng)采取有效的防護(hù)措施，或在保證可復(fù)原條件下更換材料，但均須由專業(yè)人員操作。.定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實(shí)際工作狀況，及時(shí)予以更換。(三)門窗工程的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表） 門窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑，應(yīng)在管理使用中根據(jù)不同類型門窗的特點(diǎn)注意養(yǎng)護(hù)，使之處于良好的工作狀態(tài)。如木門窗易出現(xiàn)的問題有：門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風(fēng)、斷裂損壞等常見??；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養(yǎng)護(hù)中，應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面： .嚴(yán)格遵守使用常識與操作規(guī)程 門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護(hù)。在使用時(shí)，應(yīng)輕開輕關(guān)；通風(fēng)雨天，要及時(shí)關(guān)閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應(yīng)固定；嚴(yán)禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關(guān)閉狀態(tài)，以防門窗扇變形，關(guān)閉不嚴(yán)或啟閉困難。 .經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題千萬不要拖延 門窗構(gòu)造比較復(fù)雜，應(yīng)經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關(guān)閉不嚴(yán)等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)修理或申請?zhí)幚?，防止對其它部分造成破壞或發(fā)生意外事件。 .定期更換易損部件，保持整體狀況良好 對于使用中損耗較大的部件應(yīng)定期檢查更換，需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經(jīng)常采取相應(yīng)潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。 .北方地區(qū)外門窗冬季使用管理 北方地區(qū)冬季氣溫低，風(fēng)力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應(yīng)做好養(yǎng)護(hù)工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風(fēng)滲透與縫隙積灰。長期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存，防止變形或損壞。 .加強(qiáng)窗臺與暖氣的使用管理 禁止在窗臺上放置易對窗戶產(chǎn)生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會產(chǎn)生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應(yīng)注意室內(nèi)采暖設(shè)施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結(jié)水或局部過冷過熱現(xiàn)象。(四)樓梯的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表） 無論木質(zhì)樓梯還是鋼質(zhì)樓梯、鐵藝樓梯等，在使用的過程中都要注意防潮、防火和防撞擊。1、要經(jīng)常檢查各部件連接部位，防止松動或是被蟲蛀蝕。因?yàn)闃翘莅惭b時(shí)，雖然工程師已將它們緊緊連為一體，可隨著溫度與濕度的不斷變化，各構(gòu)件都在發(fā)生著細(xì)微的物理變化。 2、如果不慎發(fā)生被水浸泡，應(yīng)該在發(fā)現(xiàn)后盡快擦干，并讓其自然干燥，嚴(yán)禁使用電熱器烘干或在陽光下暴曬。 3、長時(shí)間暴曬在強(qiáng)烈的日光下，或房間內(nèi)溫度的急劇升降等都可能引起踏步板漆面的提前老化，應(yīng)盡量避免。 4、木制樓梯 或加以金屬或其它材質(zhì)的構(gòu)件，通常都會因?yàn)樗荨⒛p、蟲蛀或是真菌的侵襲而受損，這些都可以由專業(yè)人員修復(fù)。但更重要的是前期的保養(yǎng)，妥善保養(yǎng)可以在很大程度上延長樓梯的使用壽命。 5、木質(zhì)樓梯受潮，木制構(gòu)件易變形、開裂、油漆也會脫落。金屬樓梯也有木質(zhì)構(gòu)件，而且金屬受潮也會生銹，所以樓梯日常的清潔切不可用大量的水擦洗，可用清潔劑噴灑在其表面然后用軟布擦拭。 6、踏步板扶手等經(jīng)常與人接觸的部位相對其它構(gòu)件壽命較短，因此要定期上專用蠟或地板蠟保護(hù)。另外，雖然有些踏步板上的漆面為光固化耐磨漆，但是耐磨也是相對而言的，就其自身而言也有一定的使用壽命。為避免木制踏步板在使用一段時(shí)間后出現(xiàn)局部的嚴(yán)重磨損，可在樓梯廊道中央踏步上鋪設(shè)一條地毯，亮度由主人自己來選擇，也可以咨詢專業(yè)的設(shè)計(jì)師。這樣不僅起到保護(hù)樓梯的作用，還可以在某種程度上點(diǎn)綴一下整個(gè)空間。 7、清潔樓梯鋼件時(shí),宜用干的軟布擦拭，不得用水沖洗。 8、清潔樓梯踏步時(shí)，宜用吸塵器或擰干的抹布除塵，不得用水沖洗。 9、切勿用砂紙打磨樓梯表面。 10、搬運(yùn)物品上樓時(shí)，注意防止硬件物體表面刮傷樓梯表面。 11、建議在樓梯口放一塊蹭腳墊，以減少沙土對踏步的磨損。 12、如不慎將水灑在樓梯上，應(yīng)及時(shí)擦干。 13、如果踏步上有特殊污漬，請用柔和中性清潔濟(jì)和溫水擦拭，不得用鋼絲球、酸和強(qiáng)堿清潔。 14、除去樓梯表面污漬的辦法： A、瀝青、橡膠、石油、巧克力、鞋油等，可以用汽油、白酒或相同的溶劑進(jìn)行清潔。 B、粉筆、蠟筆、和口紅，可以用酒精清潔。 C、蠟、口香糖，我們可以用塑料膜包一塊放在污漬上，然后小心刮掉。 (五)通風(fēng)道的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表） 由于通風(fēng)道在房屋建設(shè)和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)該作為一個(gè)專項(xiàng)格外加以重視。首先在設(shè)計(jì)時(shí)就要盡理選用比較堅(jiān)固耐久的鋼筋混凝土風(fēng)道、鋼筋網(wǎng)水泥砂漿風(fēng)道等，淘汰老式的磚砌風(fēng)道、膠合板風(fēng)道。而且必須選用防串味的新型風(fēng)道。在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，一定要將通風(fēng)道作為一個(gè)單項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的驗(yàn)收，確保風(fēng)道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中，應(yīng)注意： .住戶在安裝含風(fēng)機(jī)設(shè)備時(shí)，必須小心細(xì)致地操作，不要亂打亂鑿，對通風(fēng)道造成損害。 .不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道。.我方每年應(yīng)逐一對通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時(shí)制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真記錄，及時(shí)修復(fù)。 .檢查時(shí)可在樓頂通風(fēng)道出屋面處測通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查其是否暢通。 .通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時(shí)用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換。(六)地基基礎(chǔ)的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補(bǔ)救措施都很困難，應(yīng)給予足夠的重視。主要應(yīng)從以下幾方面做好養(yǎng)護(hù)工作：.堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生地基基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過設(shè)計(jì)荷載，會危及整個(gè)房屋的安全，而在基礎(chǔ)附近的地面堆放大量材料或設(shè)備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以，應(yīng)從內(nèi)外兩方面加強(qiáng)對日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。.防止地基浸水地基浸水會使地基基礎(chǔ)產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對于地基基礎(chǔ)附近的用水設(shè)施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時(shí)，要加強(qiáng)對房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施如排水溝、散水等的管理與維修。.保證勒腳完好無損勒腳位于基礎(chǔ)頂面，將上部荷載進(jìn)一步擴(kuò)散并均勻傳遞給基礎(chǔ)，同時(shí)起到基礎(chǔ)防水的作用。勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落，會使基礎(chǔ)受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會因防水失效而產(chǎn)生基礎(chǔ)浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護(hù)不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)的重要部分。.防止地基凍害在季節(jié)性凍土地區(qū)，要注意基礎(chǔ)的保溫工作。對按持續(xù)供熱設(shè)計(jì)的房屋，不宜采用間歇供熱，并應(yīng)保證各房間采暖設(shè)施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎(chǔ)較近的地下室，應(yīng)在寒冷季節(jié)將門窗封閉嚴(yán)密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應(yīng)增加其它的保溫措施。(七)屋面工程的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）屋面工程在房屋中的作用主要是維護(hù)、防水、保溫(南方為隔熱)等，由于建筑工藝水平的提高，現(xiàn)在又增加了許多新的功能，如采光、綠化、各種活動，以及太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復(fù)雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對其它結(jié)構(gòu)及構(gòu)造層的保護(hù)作用。所以，防水層的養(yǎng)護(hù)也就成為屋面工程維修養(yǎng)護(hù)中的中心內(nèi)容。屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風(fēng)雨侵蝕、沖涮、陽光照射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經(jīng)常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無法恢復(fù)對防水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個(gè)完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時(shí)有效，以延長其使用壽命，節(jié)省返修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。.定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)一般非上人屋面每季度清掃次，防止堆積垃圾、雜物及非預(yù)期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時(shí)，及時(shí)清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時(shí)，應(yīng)注意保護(hù)重要排水設(shè)施如落水口，以及防水關(guān)鍵部位如大型或體形較復(fù)雜建筑的變形縫。.定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處理定期組織專業(yè)技術(shù)人員對屋面各種設(shè)施的工作狀況按規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患；對正常損壞要詳細(xì)記錄其損壞程度。檢查后，對所發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)匯報(bào)處理，并適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。.建立大修、中修、小修制度在定期檢查、養(yǎng)護(hù)的同時(shí)，根據(jù)屋面綜合工作狀況，進(jìn)行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協(xié)調(diào)性，延長其整體使用壽命，以發(fā)揮其最高的綜合效能，并可以在長時(shí)期內(nèi)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。.加強(qiáng)屋面使用的管理在屋面的使用中，要防止產(chǎn)生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應(yīng)有專人管理。屋面增設(shè)各種設(shè)備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術(shù)要求，如對屋面產(chǎn)生荷載的類型與大小會導(dǎo)致何種影響。在施工過程中，要有專業(yè)人員負(fù)責(zé)，并采用合理的構(gòu)造方法與必要的保護(hù)措施，以免對屋面產(chǎn)生破壞或形成其它隱患，如對人或物造成危險(xiǎn)。.建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍屋面工程具有很強(qiáng)的專業(yè)性與技術(shù)性，檢查與維修養(yǎng)護(hù)都必須由專業(yè)人員來負(fù)責(zé)完成，而屋面工程的養(yǎng)護(hù)頻率相對較低，所以為減輕物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并能充分保證達(dá)到較高的技術(shù)水平，更有效、更經(jīng)濟(jì)地做好屋面工程養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)建立起由較高水平專業(yè)技術(shù)人員組成的專職機(jī)構(gòu)。(八)垃圾道的日常養(yǎng)護(hù)維修一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設(shè)置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方，住戶對其不夠愛護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)一方面要加強(qiáng)宣傳教育，另一方面垃圾道出現(xiàn)堵塞損壞時(shí)要及時(shí)派人修理。在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，就要認(rèn)真檢查垃圾道的各個(gè)部位，看有無垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現(xiàn)象。如果垃圾道內(nèi)有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現(xiàn)象，必須要求施工單位及時(shí)返修清除。平時(shí)養(yǎng)護(hù)中應(yīng)注意：.指定專人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，保持垃圾道通暢。.搬運(yùn)重物時(shí)要注意保護(hù)好垃圾道，避免碰撞，平時(shí)不要用重物敲擊垃圾道。.不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾。.垃圾道出現(xiàn)堵塞時(shí)應(yīng)盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴(yán)，疏通起來更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。.垃圾斗、出垃圾門每兩年應(yīng)重新油漆一遍，防止銹蝕，延長其壽命，降低維修費(fèi)用。.垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時(shí)用水泥砂漿或混凝土修補(bǔ)，防止其擴(kuò)大。(九)安全疏散設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)維修1.火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備要求、火災(zāi)應(yīng)急照明燈、疏散指示標(biāo)志應(yīng)是經(jīng)國家消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)部門檢測合格的產(chǎn)品，有國家消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)部門出具的檢驗(yàn)報(bào)告及出廠合格證，其型號規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；火災(zāi)應(yīng)急照明燈、疏散指示標(biāo)志外觀應(yīng)無缺陷，在其明顯部位應(yīng)設(shè)有耐久性名牌標(biāo)識，內(nèi)容清晰，設(shè)置牢固。 、火災(zāi)應(yīng)急照明燈宜安裝在墻面上或頂棚上，應(yīng)安裝牢固可靠，不得有明顯松動。、安全出口的疏散指示標(biāo)志燈宜設(shè)在出口的頂部；疏散走道的疏散指示標(biāo)志燈宜設(shè)在疏散走道及其轉(zhuǎn)角處距地面高度1.00m以下的墻面上；疏散走道的疏散指示標(biāo)志燈的間距不應(yīng)大于20米，人防工程疏散指示標(biāo)志燈的間距不應(yīng)大于15米；疏散指示標(biāo)志燈應(yīng)安裝牢固可靠，不得有明顯松動。、火災(zāi)應(yīng)急照明燈應(yīng)牢固、無遮擋，狀態(tài)指示燈正常；切斷正常供電電源后，應(yīng)急工作時(shí)間不應(yīng)小于20 min；高度超過100m的高層建筑其應(yīng)急工作時(shí)間不應(yīng)小于30 min；應(yīng)急照明工作狀態(tài)的持續(xù)時(shí)間不應(yīng)小于90 min，且不小于燈具本身的標(biāo)稱的應(yīng)急工作時(shí)間；疏散走道的地面最低水平照度不應(yīng)低于0.5lx；人員密集場所內(nèi)的地面最低水平照度不應(yīng)低于1.0lx；樓梯間內(nèi)的地面最低水平照度不應(yīng)低于5.0lx；地下工程疏散照明的地面照度不應(yīng)低于5.0 lx；消防控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機(jī)房、配電室、防煙與排煙機(jī)房以及發(fā)生火災(zāi)時(shí)仍需正常工作的其它房間的消防應(yīng)急照明，仍應(yīng)保證正常照明的照度。、疏散指示標(biāo)志應(yīng)牢固、無遮擋，疏散方向的指示應(yīng)正確清晰；自發(fā)光疏散指示標(biāo)志，當(dāng)正常光源變暗后，應(yīng)自發(fā)光，其亮度應(yīng)符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，持續(xù)時(shí)間不應(yīng)低于20min；燈光疏散指示標(biāo)志，狀態(tài)指示燈應(yīng)正常。工作狀態(tài)時(shí)，燈前通道地面中心的照度不應(yīng)低于1.0lx。切斷正常供電電源后，應(yīng)急工作狀態(tài)的持續(xù)時(shí)間不應(yīng)小于20 min；高度超過100m的高層建筑其應(yīng)急工作時(shí)間不應(yīng)小于30 min。、火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)的擴(kuò)音機(jī)儀表、指示燈應(yīng)顯示正常，開關(guān)和控制按鈕動作靈活；監(jiān)聽功能正常；揚(yáng)聲器外觀完好，音質(zhì)清晰；應(yīng)能用話筒播音；應(yīng)在火災(zāi)報(bào)警后，按設(shè)定的控制程序自動啟動火災(zāi)應(yīng)急廣播；播音區(qū)域應(yīng)正確、音質(zhì)應(yīng)清晰。環(huán)境噪聲大于60dB的場所，火災(zāi)應(yīng)急廣播應(yīng)高于背景噪聲15dB。 、消防控制室應(yīng)能控制和顯示消防應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志系統(tǒng)的主電工作狀態(tài)和應(yīng)急工作狀態(tài)；應(yīng)能分別通過手動和自動控制集中電源型消防應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志系統(tǒng)和集中控制型消防應(yīng)急照明系統(tǒng)從主電工作狀態(tài)切換到應(yīng)急工作狀態(tài)。2. 系統(tǒng)的每日檢查和巡查系統(tǒng)的使用或管理維護(hù)單位，每日應(yīng)對設(shè)置的疏散樓梯、安全出口、防火門、疏散出口、疏散通道、消防應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等設(shè)施進(jìn)行逐個(gè)逐項(xiàng)檢查或巡查，并認(rèn)真填寫記錄。、查看疏散樓梯、安全出口、疏散出口、疏散通道是否被占用、堵塞或上鎖。、查看火災(zāi)應(yīng)急照明燈的外觀，安裝牢固程度，應(yīng)急燈工作狀態(tài)。、查看疏散指示標(biāo)志的外觀和位置,核對指示方向，疏散指示標(biāo)志工作狀態(tài)。、查看防火門、防火卷簾處的警示線內(nèi)是否存放物品或被遮擋。3.系統(tǒng)半年檢查和試驗(yàn)每半年應(yīng)檢查和試驗(yàn)火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志和火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)的下列功能，并按要求填寫相應(yīng)的記錄。、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈的轉(zhuǎn)換時(shí)間。檢查方法：模擬交流電源故障，觀察其是否順利轉(zhuǎn)入應(yīng)急狀態(tài)，用秒表測試轉(zhuǎn)換時(shí)間。標(biāo)準(zhǔn)要求：正常交流電源供電切斷后，火災(zāi)應(yīng)急照明燈及疏散指示標(biāo)志燈應(yīng)順利轉(zhuǎn)入應(yīng)急工作狀態(tài)；自帶電源型的火災(zāi)應(yīng)急照明燈，其應(yīng)急轉(zhuǎn)換時(shí)間不應(yīng)大于5秒。、火災(zāi)應(yīng)急照明燈的照度。檢查方法：用照度計(jì)測量相關(guān)場所火災(zāi)應(yīng)急照明燈的照度，看其是否符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。、應(yīng)急電源故障報(bào)警功能。檢查方法：使應(yīng)急電源輸出主線路與任一支路連接線斷路或短路，觀察應(yīng)急電源聲、光報(bào)警情況和其它支路火災(zāi)應(yīng)急燈具工作狀態(tài)；手動消除故障信號，再使應(yīng)急電源與另一支路連接線斷路或短路，觀察應(yīng)急電源聲、光報(bào)警情況和其它支路火災(zāi)應(yīng)急燈具工作狀態(tài)。標(biāo)準(zhǔn)要求：當(dāng)應(yīng)急電源的充電器與電池之間的連接線斷路、短路，應(yīng)急輸出主線路與支路連接線短路、短路，應(yīng)急控制回路斷路、短路時(shí)，應(yīng)急電源發(fā)出聲、光故障信號，并指示故障類型。聲故障信號手動消除，當(dāng)有新的故障信號時(shí)，聲故障信號應(yīng)再啟動。光故障信號在故障排除前應(yīng)保持；其任一支路故障不應(yīng)影響其它支路的正常工作。、火災(zāi)應(yīng)急照明自動啟動功能。檢查方法：使一集中控制型火災(zāi)應(yīng)急燈具防火分區(qū)的火災(zāi)探測器發(fā)出報(bào)警信號，觀察該防火分區(qū)內(nèi)火災(zāi)應(yīng)急照明燈具動作情況及消防控制設(shè)備信號顯示情況。標(biāo)準(zhǔn)要求：控制室消防控制設(shè)備接到火災(zāi)報(bào)警信號后，應(yīng)輸出使受其控制的火災(zāi)應(yīng)急燈具投入工作的信號，火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)及時(shí)啟動，并向消防控制設(shè)備反饋其動作信號。當(dāng)集中電源型火災(zāi)應(yīng)急燈具的主電源斷電后，應(yīng)急電源應(yīng)立即投入工作，火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)及時(shí)啟動。、火災(zāi)應(yīng)急照明現(xiàn)場啟動功能。檢查方法：操作集中電源型火災(zāi)應(yīng)急燈具上的試驗(yàn)按鈕，切斷主電源，同時(shí)手動啟動應(yīng)急電源上的強(qiáng)制啟動按鈕，觀察火災(zāi)應(yīng)急照明燈具動作情況。標(biāo)準(zhǔn)要求：集中電源型火災(zāi)應(yīng)急燈具的主電源斷電后，現(xiàn)場手動啟動應(yīng)急電源上的強(qiáng)制啟動按鈕，火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)及時(shí)投入工作。、火災(zāi)應(yīng)急照明遠(yuǎn)程啟動功能。檢查方法：在消防控制設(shè)備上手動啟動一防火分區(qū)火災(zāi)應(yīng)急燈具的控制按鈕，觀察受其控制的火災(zāi)應(yīng)急照明燈具動作情況及消防控制設(shè)備信號顯示情況。手動啟動強(qiáng)制按鈕，觀察受其控制的所有火災(zāi)應(yīng)急照明燈具是否轉(zhuǎn)入應(yīng)急狀態(tài)。標(biāo)準(zhǔn)要求：在控制室消防控制設(shè)備上手動啟動某一防火分區(qū)火災(zāi)應(yīng)急燈具控制裝置，受其控制的火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)轉(zhuǎn)入應(yīng)急工作狀態(tài)，消防控制設(shè)備應(yīng)有該防火分區(qū)火災(zāi)應(yīng)急燈具動作的反饋信號顯示。在消防控制設(shè)備上手動啟動強(qiáng)制按鈕，所有火災(zāi)應(yīng)急燈具均應(yīng)轉(zhuǎn)入應(yīng)急狀態(tài)。、火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)功能。在消防控制室用話筒對所選區(qū)域播音，檢查音響效果；在自動控制方式下，分別觸發(fā)兩個(gè)相關(guān)的火災(zāi)探測器或觸發(fā)手動報(bào)警按鈕后，核對啟動火災(zāi)應(yīng)急廣播的區(qū)域、檢查音響效果；公共廣播擴(kuò)音機(jī)處于關(guān)閉和播放狀態(tài)下，自動和手動強(qiáng)制切換火災(zāi)應(yīng)急廣播，用聲級計(jì)測試啟動火災(zāi)應(yīng)急廣播前的環(huán)境噪音，當(dāng)大于60dB時(shí)，重復(fù)測量啟動火災(zāi)應(yīng)急廣播后揚(yáng)聲器播音范圍內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)的聲壓級，并與環(huán)境噪音對比。房屋日常養(yǎng)護(hù)維修檢查表（一）名 稱編號地址檢查人負(fù)責(zé)人檢查時(shí)間年 月 日檢查項(xiàng)目檢查結(jié)果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞自然損壞人為損壞預(yù)防保養(yǎng)不善其他原因1地面 墻臺面 2基礎(chǔ) 承重部件 承重墻3屋角 隔熱層 接地面4內(nèi)墻角5通風(fēng)道 吊頂 6門窗 樓梯護(hù)欄 墻面檢測方法直觀法 刺探法 儀器檢測法 計(jì)算法整體質(zhì)量評定完好 基本完好 一般損壞 嚴(yán)重?fù)p壞備 注共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期表共用設(shè)施重大維修工程項(xiàng)目年限（年）區(qū)內(nèi)道路室外照明溝、渠、池、井消防設(shè)施批電設(shè)備導(dǎo)視牌給排水管道123456789101112131415161718192021222324252627282930注：中修 大修 更換共用設(shè)施設(shè)備定期維修方案序號類別項(xiàng)目定期維修計(jì)劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙1、每年對局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面。道牙、人行道板進(jìn)行翻新2、路面翻新面積應(yīng)控制在每年1以內(nèi)，其他控制在每年5以內(nèi)，逐年遞增10翻新工作由工程管理部委托有關(guān)施工單位實(shí)施2室外照明高柱燈1、燈桿每年刷漆一次2、每月清潔竹具一次3、每季度檢修線路一遍4、對于破損燈具及有化線路的燈具進(jìn)行更換由工程管理部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修柱頭燈蔵地?zé)?溝渠池井雨水口1、化糞池每半年清理一次2、井蓋板每半年刷一次漆，防止銹蝕3、每季度清理井內(nèi)雜物一次4、每年全面維修一次由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化綠化1、春、夏季各補(bǔ)換36綠地一次，樹木春夏各補(bǔ)一次，每次32、花木每半月修剪一次3、草坪每月修剪一次4、喬木每月修剪一次5、根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備1、每周檢查控制設(shè)備一次2、每季度檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況3、每年保養(yǎng)水泵一次4、空調(diào)主機(jī)每年保養(yǎng)一次由工程管理部組織實(shí)施給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)備自動煙感報(bào)警系統(tǒng)1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次2、消防栓每半年排一次水，檢修一次3、消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動測試一次由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道1、每年刷一次管道油漆2、每年檢測一次管道固定碼3、每半年維護(hù)一次閥門由工程管理部負(fù)責(zé)維修閥門8公用標(biāo)識導(dǎo)視標(biāo)識牌1、每月清潔標(biāo)識一次，并對標(biāo)識安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次2、每年對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)一次3、每5年更換一次標(biāo)識由工程管理部組織實(shí)施警示牌9其他共用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站1、每年刷油漆一遍2、每季度檢查排水溝通暢情況3、每季度檢查一次泄水孔疏通情況由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施圍墻大門共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)序號類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙1、路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2、人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)使局部損壞嚴(yán)重的路面通過翻新延長壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能2室外照明高柱燈燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀2、照明系統(tǒng)正常有效啟用3、照明設(shè)施線路完好率達(dá)99以上柱頭燈蔵地?zé)?溝渠池井雨水口1、化糞池清理作業(yè)規(guī)程2、井蓋刷漆防銹作業(yè)規(guī)程1、池內(nèi)、井內(nèi)沉積物及時(shí)清理，出口暢順2、井蓋正常使用，密合3、流水通暢，無堵塞雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1、無故障停水、停電2、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)備自動煙感報(bào)警系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1、設(shè)施正常有效使用2、外觀完好，標(biāo)識清楚3、關(guān)敏、準(zhǔn)確報(bào)警消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道給排水管道維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)1、管道通暢，無滲漏2、閥門靈活，不漏水閥門8公用標(biāo)識導(dǎo)視標(biāo)識牌ABC國際標(biāo)識、樓層標(biāo)識、警示牌制作安裝及管理規(guī)程1、標(biāo)識清潔美觀2、按放穩(wěn)固3、標(biāo)識清晰警示牌9其他共用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站及圍墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1、設(shè)施完全正常使用2、完好美觀大門圍墻共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表名 稱編號地址檢查人負(fù)責(zé)人檢查時(shí)間年 月 日檢查項(xiàng)目檢查結(jié)果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞自然損壞人為損壞預(yù)防保養(yǎng)不善其他原因1區(qū)內(nèi)道路、路燈2溝、渠、池、井、上下水主管道、室外消防設(shè)施3機(jī)電設(shè)備4公用標(biāo)識導(dǎo)視、其他共用設(shè)施檢測方法直觀法 刺探法 儀器檢測法 計(jì)算法整體質(zhì)量評定完好 基本完好 一般損壞 嚴(yán)重?fù)p壞備 注消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)與保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期消防控制臺1各類指示燈（含電源、信號）直觀目測指示燈指示正常1個(gè)月2各類開關(guān)直觀目測處于開啟或自動狀態(tài)1個(gè)月3各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好，無燒損半年4各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固，無燒損半年5各電源、信號如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴(yán)重時(shí)更換導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象半年6控制臺內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7控制臺表面除塵用干凈布、毛刷除去表面灰塵無塵每日集成報(bào)警器1指示燈直觀目測“Acpower”（綠色）指示亮，其余指示燈不亮1個(gè)月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后備電壓（或外部“Bat tery Test”?。┣袚Q健前后，目測指示燈是否正常指針指示24V（5V）1個(gè)月3報(bào)警功能按下“Fme Tegt”健“Zone Alam”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端連接牢固，不松動半年5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換導(dǎo)線無破損、老化現(xiàn)象半年6表面及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7報(bào)警按鈕盒直觀目測按鈕盒完好、無松動1個(gè)月集中報(bào)警器1指示燈直觀目測“Acpower”（綠色）指示亮，其余指示燈不亮1個(gè)月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后備電壓（或外部“Bat tery Test”?。┣袚Q健前后，目測指示燈是否正常指針指示24V（5V）1個(gè)月3報(bào)警功能按下“Fme Tegt”健“Zone Alam”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端連接牢固，不松動半年5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換導(dǎo)線無破損、老化現(xiàn)象半年6表面及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距離探測器20處噴向探頭紅色指示燈半年2溫感探頭用750W電吹風(fēng)在距深測器50處向深測器吹熱風(fēng)區(qū)域報(bào)警器上相應(yīng)位置的報(bào)警指示燈亮半年防火卷簾門1控制箱內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好，無燒損半年2控制箱內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固端子無燒損或松動半年3機(jī)械部分（齒輪、鋒條）如有銹損用煤油清洗，然后加潤滑油無銹損且表面涂有潤滑油1年4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損1年5電機(jī)接線端子用螺絲刀緊固端子無松動半年6報(bào)警按鈕盒直觀目測完好無損1個(gè)月防火門1防火門門體直觀目測完好無損、無變形半年2防火門彈簧鉸鏈有損壞更換備件，若無損加機(jī)油完好，彈性適度半年3消防通道、防火門直觀目測，關(guān)開關(guān)防大門消防通道通暢，防火門開閉自如1年排煙系統(tǒng)1排煙風(fēng)機(jī)表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個(gè)月2控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固端子無燒損或松動半年3控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨或更換觸點(diǎn)完好，控制啟停正常半年4控制柜電源指示燈如不亮更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常1個(gè)月5排煙閥微動開關(guān)及內(nèi)部接線端子用螺絲刀緊固端子無松動，微動開關(guān)固定良好1個(gè)月排煙閥復(fù)按鈕、導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸用油壺給導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油復(fù)位按鈕控制無誤，排煙窗開啟靈活1年加壓送風(fēng)系統(tǒng)1加壓送風(fēng)機(jī)除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個(gè)月2控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好，控制啟停正常半年3控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固端子無燒損或松動半年4各送風(fēng)口百葉窗直觀目測送風(fēng)口百葉窗位置正常3個(gè)月5控制柜電源指示燈如不亮更換指示燈燈泡電源指示燈燈亮1個(gè)月消防系統(tǒng)控制柜1控制柜上電源指示燈及各類開關(guān)直觀目測電源指示正常，開關(guān)處于開啟或自動狀態(tài)1個(gè)月2控制柜內(nèi)各電器觸點(diǎn)如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好、無松動半年3各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固、無燒損半年4電源（信號）線如有破損用絕緣膠帶包扎導(dǎo)線無破損或老化現(xiàn)象半年5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日消防指示牌1指示燈直觀目測指示燈亮且處于等待狀態(tài)1個(gè)月2指示燈按測試鍵按測試鍵后指示燈亮1個(gè)月消防應(yīng)急廣播系統(tǒng)1主機(jī)各電源信號、控制信號及音量調(diào)節(jié)鍵直觀目測信號指示正常，音量調(diào)節(jié)位置合適1個(gè)月2各切換器、控制器通電試驗(yàn)轉(zhuǎn)換工作正常1個(gè)月3各放大器放音試聽音質(zhì)、音量音質(zhì)、音量良好1個(gè)月4各接線端子及線路用螺絲刀緊固，導(dǎo)線如有破損，用絕緣膠帶包扎端子無松動，各導(dǎo)線完好1年5壓帶輪主導(dǎo)軸，磁帶機(jī)磁頭用清洗帶清洗表面無粉塵3個(gè)月6各層揚(yáng)聲器接線是否牢固，紙盒是否完好如松動，用螺絲刀緊固各揚(yáng)聲器接線牢固，紙盒無破損半年7主機(jī)柜內(nèi)除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵半年設(shè)備機(jī)房1機(jī)房衛(wèi)生用拖布、帚把、擦布打掃設(shè)備房地面機(jī)房整潔、干凈1個(gè)月2機(jī)房內(nèi)照明、電話開關(guān)電燈、通話檢查照明完好、電話通話正常1個(gè)月3地漏排水試驗(yàn)地漏排水通暢1個(gè)月滅火器材1推車式滅火器直觀目測完好無損，壓力在正常范圍1個(gè)月2干粉滅火器直觀目測，并用手搖動瓶體壓力正常，指針指示在綠色安全區(qū)內(nèi)1個(gè)月3手提式1211滅火器直觀目測壓力正常，指針指示在綠色安全區(qū)內(nèi)1個(gè)月噴淋系統(tǒng)1水泵手動盤車轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動靈活2個(gè)月2水泵添加盤根添加盤根點(diǎn)動時(shí)不漏水半年3水泵加潤滑油更換并添加潤滑油水泵轉(zhuǎn)動靈活半年4閥門添加盤根或更換墊片，清潔閥桿開啟自如，不漏水，閥桿無銹蝕半年5水泵和電機(jī)用擦布和毛刷除塵無塵1個(gè)月6各信號閥直觀目測在區(qū)域報(bào)警器上的相應(yīng)位置無報(bào)警信號1個(gè)月7各水流指示器放水試驗(yàn)消防值班室相應(yīng)的指示燈亮，并發(fā)出報(bào)警3個(gè)月8噴淋頭直觀目測噴淋頭表面油灰不可過多半年二、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)與方案（一）給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1.0 目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。3.0 職責(zé)31 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。3.2 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。3.3 水泵房組長/管理員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。3.4 公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。4.0 程序要點(diǎn)4.1 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定。4.1.1 每年的12月15日之前，由機(jī)電維修部主管組織水泵房組長/管理員一起研究、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并上報(bào)公司審批。4.1.2 制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的原則：a) 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；b) 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；c) 合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。4.1.3 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b) 備品、備件計(jì)劃；c) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；d) 預(yù)計(jì)費(fèi)用。4.2 水泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行。4.3 小區(qū)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負(fù)責(zé)。4.4 水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4.4.1 電動機(jī)維修保養(yǎng)：a) 用500V搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5歐姆以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù);b) 檢查電動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承;c) 檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修理處理;d) 清潔電動機(jī)外殼;e) 檢查電動機(jī)是否脫漆嚴(yán)重,如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆.4.4.2 水泵維修保養(yǎng)：a) 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；b) 轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；c) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加加壓盤根；d) 清潔水泵外表；e) 如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。4.4.3 檢查電動機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。4.4.4 檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。4.5 控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月應(yīng)對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4.5.1 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；4.5.2 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；4.5.3 檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改；4.5.4 交流接觸器維修保養(yǎng)：a) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；b) 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；c) 清潔鐵芯上的油污及臟物；d) 檢查復(fù)位調(diào)簧情況；e) 擰緊所有緊固件。4.5.5 自耦減壓啟動維修保養(yǎng)：a) 用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5歐姆，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；b) 外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。4.5.6 熱繼電器維修保養(yǎng)：a) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；b) 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。4.5.7 自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：a) 用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100歐姆，否則應(yīng)烘干處理；b) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；c) 自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；d) 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。4.5.8 中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。 4.5.9 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：a) 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；b) 檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。4.5.10 遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：a) 檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；b) 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；c) 偏差很大或信號腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。4.6 閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)：4.6.1 閘閥維修保養(yǎng)：a) 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；b) 檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；c) 對閘閥閥桿加黃油潤滑；d) 對銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。4.6.2 止回閥維修保養(yǎng)：a) 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；b) 檢查浮球閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；c) 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。4.6.3 浮球閥維修保養(yǎng)：a) 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；b) 檢查浮球閥連桿插銷是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；c) 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。4.6.4 液位控制器維修保養(yǎng)a) 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；b) 清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；c) 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；d) 緊固所有螺母。4.7 潛水泵7 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。4.7.1 用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25歐姆以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進(jìn)行烘干處理。4.7.2 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。4.7.3 檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時(shí)有顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。4.7.4 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。4.7.5 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。4.8 明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）。4.8.1 檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。4.8.2 檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。4.8.3 檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。4.8.4 檢查各連接待室處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。4.9 每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允超過8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫申請延時(shí)維修保養(yǎng)表經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。4.10 對于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電維修部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機(jī)電維修部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出_事故報(bào)告并上報(bào)公司。4.11 水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在_維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后三天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機(jī)電維修部存檔，保存期為長期。4.12 停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫停_申請表，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由公共事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。5.0 記錄6.0 相關(guān)支持文件（二）給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案 為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，資產(chǎn)管理特制定給排水維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；a、水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)（詳見下表3）1.水泵的維修養(yǎng)護(hù)生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每季度進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。2.控制柜的維修養(yǎng)護(hù)對控制柜每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時(shí)整改，對于交流接觸器，應(yīng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；檢查復(fù)位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件；自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；外殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應(yīng)做除銹處理，然后擰緊接地線；熱繼電器的絕緣蓋板應(yīng)完整無損，導(dǎo)線接頭有無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換；自動空氣開關(guān)電阻應(yīng)不低于100，否則應(yīng)烘干，在開關(guān)閉合或斷開過程中，應(yīng)無卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干凈；中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確；信號燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應(yīng)調(diào)整或更換；運(yùn)傳壓力表信號線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。3.電機(jī)的維修養(yǎng)護(hù) 外觀檢查應(yīng)整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應(yīng)不低0.5，否則應(yīng)烘干處理，電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，電動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴(yán)重，若嚴(yán)重應(yīng)重新油漆。4.相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護(hù)閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應(yīng)更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴(yán)重者應(yīng)重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應(yīng)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換，清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。b、水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年進(jìn)行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清洗時(shí)的程