國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的基本問(wèn)答.doc

前   言財(cái)產(chǎn)是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。就不動(dòng)產(chǎn)而言，除了土地，最主要的就是房屋了。財(cái)產(chǎn)的利益性歷來(lái)容易成為包括公權(quán)力在內(nèi)的強(qiáng)權(quán)熱衷侵蝕的對(duì)象，民主國(guó)家如何從制度層面上保護(hù)公民的合法財(cái)產(chǎn)，無(wú)疑應(yīng)成為憲法及其他法律的基本內(nèi)容。我國(guó)憲法第13條規(guī)定 ：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！蔽覈?guó)物權(quán)法第42條、城市房地產(chǎn)管理法第6條、土地管理法第58條等均作了相應(yīng)的規(guī)定。2007年8月30日，十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議審議通過(guò)了全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院就征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋與拆遷補(bǔ)償制定行政法規(guī)。2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)并公布的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，無(wú)疑對(duì)規(guī)范我國(guó)國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償，切實(shí)保護(hù)公民的合法財(cái)產(chǎn)方面起到更加積極的作用。條例對(duì)棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造尚需要進(jìn)一步完善，條例對(duì)“城中村”改造幾乎沒(méi)有涉及，且集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償尚在調(diào)研當(dāng)中，條例也沒(méi)有提及土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題，但是根據(jù)上位法物權(quán)法的規(guī)定，國(guó)有地使用權(quán)系用益物權(quán)，也是合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因公共利益征收的應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。雖然條例還存在很多需要完善的地方，但瑕不掩瑜，為了幫助讀者全面理解、運(yùn)用該條例，筆者飽含對(duì)征收拆遷制度的關(guān)注和探討，將自己多年相關(guān)法律的理解、積累和心得編印成冊(cè)，希望能給大家一些啟發(fā)。因水平有限，請(qǐng)廣大讀者指正。本冊(cè)在編寫過(guò)程中，主要參考了著名拆遷專家王達(dá)博士的著述，并得到了湖南中思律師事物所劉輝律師、金杰律師的鼎力協(xié)助，一并致謝。                                                                             郭豐律師                                                  2011年7月     國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)務(wù)答疑 1、條例是否直接適用于集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償？答：不能，但可參照?qǐng)?zhí)行。條例第一條規(guī)定：“為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例?！币虼藯l例對(duì)集體土地上房屋征收拆遷也沒(méi)有規(guī)定。 但是，中紀(jì)委、監(jiān)察部中紀(jì)辦發(fā)（2011）8號(hào)關(guān)于加強(qiáng)征地拆遷工作通知指出：“在土地管理法等法律法規(guī)作出修改之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的精神執(zhí)行。國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于切實(shí)做好征地拆遷管理工作的緊急通知（國(guó)土資電發(fā)201172號(hào)）也有相同的規(guī)定。 2、條例是否適用于非公共利益拆遷？答：不能。條例第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?！钡诎藯l規(guī)定：“為了保障國(guó)家安全，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一的，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定?！?#160;3、條例對(duì)土地使用權(quán)是否作出了補(bǔ)償?shù)囊?guī)定？答：沒(méi)有明確。但是，根據(jù)上位法物權(quán)法的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)系用益物權(quán)，也是合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因公共利益征收的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。物權(quán)法第121條規(guī)定：“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收，征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有依照本法第42條、第44條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！睏l例第13條第三款規(guī)定：“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。”國(guó)有土地上房屋實(shí)際上是一個(gè)房屋所有權(quán)的概念，完整的房地產(chǎn)還包括國(guó)有土地使用權(quán)，這就是為什么本條例第19條要按“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值”給予補(bǔ)償。對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題，更為明確的規(guī)定是中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)定 4、新條例與2001年公布的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例相比，主要有哪些變化？答：第一，規(guī)定了只有為了公共利益的需要才能征收單位、個(gè)人的房屋，并且強(qiáng)調(diào)應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償（第2條）；第二，明確了房屋征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t，這是原拆遷條例對(duì)此未規(guī)定的，包括決策民主原則，程序正當(dāng)原則、結(jié)果公開(kāi)原則（第3條）；第三，規(guī)定了房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府，改變了原來(lái)由取得拆遷許可證的單位作為拆遷主體實(shí)施拆遷的做法（第4條）；第四，規(guī)定了房屋征收部門可以委托實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，但接受委托的房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。原條例規(guī)定建設(shè)單位是拆遷人，本條例改變了以前由建設(shè)單位拆遷的做法（第5條）；第五，條例的適用范圍有所擴(kuò)大，條例適用國(guó)有土地上房屋征收。原條例僅指城市房屋拆遷。使非城市范圍內(nèi)的國(guó)有土地上的房屋征收有法可依。 5、條例對(duì)被征收人權(quán)利保護(hù)主要表現(xiàn)在哪些方面？答：一是補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢允秦泿叛a(bǔ)償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式（第21條）；二是貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人多數(shù)人選定或者抽簽確定（第19、20條）；三是房屋征收部門負(fù)責(zé)組織對(duì)被征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記，擬定補(bǔ)償方案，并征求被征收人的意見(jiàn)，經(jīng)修改完善，報(bào)有關(guān)政府批準(zhǔn)公告。其中危舊房改造補(bǔ)償方案在批準(zhǔn)前如果存在1/2以上被征收人反對(duì)的不得征收（第10、11條）；四是房屋征收部門要按照補(bǔ)償安置方案與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議（第25條）；五是補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人未履行補(bǔ)償協(xié)議的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟（第25條）；六是政府應(yīng)當(dāng)為征收個(gè)人住宅的被征收人提供適當(dāng)房源，符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)為其提供保障住房等（第18條）。 6、條例未規(guī)定對(duì)承租人補(bǔ)償，對(duì)承租人如何救濟(jì)？答：征收導(dǎo)致所有權(quán)喪失，從法律關(guān)系上講，給予補(bǔ)償?shù)膽?yīng)當(dāng)是被征收房屋的所有權(quán)人。實(shí)踐中承租情況較為復(fù)雜。承租人大致分為公房承租人和私房承租人。公房分為政府直管公房和單位自管公房。政府直管公房由于所有權(quán)本就屬于政府，理應(yīng)不屬于本條例適用范圍?？紤]到實(shí)踐中各地公房情況不同，形成的歷史原因不同，各地政府對(duì)承租人的保護(hù)政策也不同，對(duì)公房承租人的補(bǔ)償問(wèn)題難以在全國(guó)層面上做出統(tǒng)一規(guī)定，還是由各地政府根據(jù)實(shí)際情況制定有關(guān)政策為宜。至于私有房屋所有權(quán)人和承租人之間形成的民事法律關(guān)系，合同法第94條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。國(guó)家征收致租賃合同無(wú)法履行的，作為出租人的被征收人對(duì)租賃關(guān)系享有法定的單方解除權(quán)，可以直接根據(jù)合同法第96條規(guī)定通知承租人解除合同，自通知到達(dá)承租人時(shí)合同即解除。對(duì)承租人如何進(jìn)行補(bǔ)償，可以在租賃合同中約定。 7、征收宗教團(tuán)體所有的房屋應(yīng)該注意什么？答：征收部門應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門的意見(jiàn)，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。征收由第三人代為經(jīng)營(yíng)租賃的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。其中拆遷自住房屋的，補(bǔ)償安置方式標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的私有出租房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，征收租賃房屋的被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋調(diào)換。 8、征收權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋應(yīng)注意什么？答：由于權(quán)屬存有爭(zhēng)議的房屋屬于產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，應(yīng)當(dāng)由征收部門提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)政府同意后作出補(bǔ)償決定。搬遷前，征收部門應(yīng)當(dāng)就被搬遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將征收補(bǔ)償資金辦理提存或者提供符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房后方可實(shí)施征收。被征收人不接受補(bǔ)償安置的，可以在提存補(bǔ)償金并辦理證據(jù)保全后搬遷。 9、征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋應(yīng)注意什么？答：首先要核實(shí)抵押權(quán)的有效性；其次在搬遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)；最后，經(jīng)與抵押權(quán)人、被征收人協(xié)商，能夠解除抵押權(quán)的可以達(dá)成一致意見(jiàn)后，將征收補(bǔ)償款交付給相關(guān)權(quán)利人。進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)辦理新的抵押登記或者辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。 10、征收存在共有關(guān)系的房屋應(yīng)注意什么？答：物權(quán)法第93條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有?！钡?4條規(guī)定：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照份額享有所有權(quán)?！钡?5條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)?！钡?7條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外。”因此，政府在征收設(shè)有共有關(guān)系的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)與全體共同共有人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議，切忌漏列當(dāng)事人。 11、征收房屋所有權(quán)尚未從被繼承人名下辦理到繼承人（受遺贈(zèng)人）名下應(yīng)注意什么？答：物權(quán)法第29條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力?！笔紫龋筛鶕?jù)繼承關(guān)系予以確認(rèn)權(quán)利人；其次，由于房屋所有權(quán)尚未從被繼承人名下辦理到繼承人（受遺贈(zèng)人）名下，房屋的所有權(quán)人存在不確定因素，征收部門應(yīng)當(dāng)要求繼承人（受遺贈(zèng)人）提供其合法享有該房屋物權(quán)的證明材料，以免日后發(fā)生糾紛。 12、征收被法院查封的房屋應(yīng)注意什么？答：最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第24條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)滅失或者毀損的，查封、扣押、凍結(jié)的效力及于該財(cái)產(chǎn)的替代物、賠償物。人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出查封、扣押、凍結(jié)該替代物、賠償款的裁定?！币虼?，當(dāng)征收部門得知被征收房屋存在法院查封的情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知作出查封裁定的人民法院，并協(xié)助人民法院進(jìn)行處理。 13、征收拆遷時(shí)涉及文物保護(hù)應(yīng)注意什么？答：文物保護(hù)法第18條規(guī)定：“根據(jù)保護(hù)文物的實(shí)際需要，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以在文物保護(hù)單位的周圍劃出一定的建設(shè)控制地帶，并予以公布。在文物保護(hù)單位的建設(shè)控制地帶內(nèi)進(jìn)行建設(shè)工程，不得破壞文物保護(hù)單位的歷史風(fēng)貌，工程設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)根據(jù)文物保護(hù)單位的級(jí)別，經(jīng)相應(yīng)的文物行政部門同意后，報(bào)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)”。 14、征收改造中對(duì)軍事設(shè)施的保護(hù)應(yīng)注意什么？答：軍事設(shè)施保護(hù)法第4條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)的所有組織和公民都有保護(hù)軍事設(shè)施的義務(wù)。禁止任何組織或者個(gè)人破壞、危害軍事設(shè)施?！钡?條規(guī)定：“國(guó)家根據(jù)軍事設(shè)施的性質(zhì)、作用、安全保密的需要和使用效能的要求，劃定軍事禁區(qū)、軍事管理區(qū)；沒(méi)有劃入軍事禁區(qū)、軍事管理區(qū)的軍事設(shè)施，也應(yīng)當(dāng)采取保護(hù)措施?！币虼?，征收改造中涉及軍事設(shè)施的，政府應(yīng)當(dāng)積極與駐地部隊(duì)協(xié)商解決。 15、“公平補(bǔ)償”的含義是什么？答：一是本征收項(xiàng)目涉及的所有被征收人都應(yīng)當(dāng)獲得公平的補(bǔ)償，按照既定的補(bǔ)償方案進(jìn)行公開(kāi)、公平、合理的補(bǔ)償，即橫向公平；二是此征收項(xiàng)目與彼征收項(xiàng)目涉及的所有被征收人都應(yīng)當(dāng)獲得公平的補(bǔ)償，即縱向公平；三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)相吻合，通過(guò)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行衡量，為了確?？陀^評(píng)估，應(yīng)當(dāng)打破評(píng)估執(zhí)業(yè)的地域性，通過(guò)市場(chǎng)而非行政手段干預(yù)評(píng)估，即市場(chǎng)公平。 16、劃撥土地使用權(quán)能否得到補(bǔ)償？答：不能一概而論。目前我國(guó)劃撥土地之所以不能轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，是因?yàn)槲覈?guó)的土地管理法第54條在制度設(shè)計(jì)上已將劃撥土地使用權(quán)定位于公益事業(yè)和國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)。因其公益性的用途，除法律另有特殊規(guī)定和行政機(jī)關(guān)指定外，土地使用權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)。如土地使用者轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)，表明行為人已無(wú)繼續(xù)使用該宗土地的需要，公益行為已終結(jié)，國(guó)家授權(quán)的特定目的已不復(fù)存在，土地使用權(quán)應(yīng)由國(guó)家收回后自行處理。而全民所有制企業(yè)獲得的國(guó)有土地使用權(quán)，大多是以征地的方式從農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)演化而來(lái)，也有一部分從城郊國(guó)有土地的公民住房宅基地征用來(lái)的。無(wú)論哪一種方式，企業(yè)都支付了很高的補(bǔ)償費(fèi)，如土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、房屋及地上建筑物和附著物拆遷安置費(fèi)等。有的還負(fù)擔(dān)勞動(dòng)力的安置和居民住房安置。即使那些已經(jīng)獲得國(guó)有土地使用權(quán)的全民所有制企業(yè)，雖然對(duì)使用國(guó)有土地不明確付費(fèi)，卻要向國(guó)家繳納遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型企業(yè)的所得稅，故全民所有制企業(yè)即使是依行政劃撥方式獲得的土地使用權(quán)，是變相有償取得，而不是無(wú)償取得土地使用。事實(shí)上，關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知中也確認(rèn)了劃撥土地的價(jià)值基礎(chǔ)。國(guó)有土地劃撥需要通過(guò)征地獲得，因而其有土地取得成本。另外為了實(shí)現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過(guò)一系列的土地熟化過(guò)程，因而具有開(kāi)發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價(jià)值基礎(chǔ)。 17、“決策民主”原則的基本含義有哪些？答：決策民主是指決策的形成必須經(jīng)過(guò)民主程序，保障人民群眾充分參與決策的過(guò)程，聽(tīng)取人民群眾的意見(jiàn)，體現(xiàn)和反映人民群眾的意愿和要求，代表他們的根本利益。條例規(guī)定市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，房屋征收決定涉及被征收人數(shù)較多的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定，房屋征收決定應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告，征求公眾意見(jiàn)，并組織專家論證，舉行聽(tīng)證。公告應(yīng)當(dāng)載明征收目的，征收范圍，實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)。為了危舊房改造、文物保護(hù)、地方特色保護(hù)及傳統(tǒng)文化保護(hù)需要征收房屋的，在作出房屋征收決定前，還應(yīng)當(dāng)提交同級(jí)人大審議等。國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)法治政府建設(shè)的意見(jiàn)國(guó)發(fā)（2010）33號(hào)更是明確，要加強(qiáng)行政決策程序建設(shè)，健全重大行政決策規(guī)則，推進(jìn)行政決策的科學(xué)化、民主化、法治化。 18、“程序正當(dāng)”原則的基本含義有哪些？答：程序正當(dāng)就是要求政府嚴(yán)格遵循法定程序，依法保障行政管理相對(duì)人、利害關(guān)系人的知情權(quán)、參與權(quán)和救濟(jì)權(quán)。賦予被征收人在征收補(bǔ)償方案制定與修改、房屋征收評(píng)估辦法的制定、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、補(bǔ)償方式的選擇等方面的知情權(quán)、參與權(quán)。同時(shí)賦予被征收人有房屋征收決定、補(bǔ)償協(xié)議履行、補(bǔ)償決定等環(huán)節(jié)的行政救濟(jì)權(quán)和司法救濟(jì)權(quán)。需要指出的是，2004年3月22日國(guó)務(wù)院公布實(shí)施的全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要第一次較為系統(tǒng)的規(guī)定了正當(dāng)程序的基本內(nèi)容。國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)市縣政府依法行政的決定（國(guó)發(fā)（2008）17號(hào)），國(guó)務(wù)院關(guān)于法治政府建設(shè)的意見(jiàn)（國(guó)發(fā)（2010）33號(hào)），湖南省行政程序規(guī)定，法治湖南建設(shè)綱要等我們?cè)趯?shí)踐中應(yīng)當(dāng)應(yīng)用。 19、“結(jié)果公開(kāi)”原則的基本含義有哪些？答：作為依法行政的基本要求，作為“陽(yáng)光拆遷”的配套措施，一是要各種依據(jù)公開(kāi)，包括拆遷房屋的權(quán)證、建筑面積、評(píng)估價(jià)格、違章建筑與認(rèn)定、居住困難認(rèn)定等；二是操作過(guò)程公開(kāi)，包括被征收房屋的權(quán)屬、人口調(diào)查、建筑面積、居住困難認(rèn)定的程序、拆遷評(píng)估、簽訂補(bǔ)償安置決定等環(huán)節(jié)；三是簽訂內(nèi)容公開(kāi)，包括貨幣補(bǔ)償總額、安置房源及基地補(bǔ)償費(fèi)用。例如，在房屋征收補(bǔ)償工作中，要求征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)公布，征收補(bǔ)償方案征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況應(yīng)當(dāng)公布，房屋征收決定應(yīng)當(dāng)公告，房屋的權(quán)屬等調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)公布，補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公布，每戶補(bǔ)償情況應(yīng)當(dāng)公布，對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)公布等。 20、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是誰(shuí)？答：是市、縣級(jí)人民政府。包括縣、市、區(qū)、盟、旗。條例第4條第1款規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！毙枰⒁獾氖牵涸鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例第9條和第17條規(guī)定的市、縣人民政府。在實(shí)踐中出現(xiàn)了歧義，有人認(rèn)為不包括區(qū)政府。本條例增加了“級(jí)”字，澄清了對(duì)“市、縣人民政府”的混亂理解。 21、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作由誰(shuí)進(jìn)行？答：根據(jù)條例第4條規(guī)定，國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償由市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門進(jìn)行。主要有兩種形式：一是由市、縣級(jí)人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門；二是在現(xiàn)有的部門中（如房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)主管部門等），確定一個(gè)部門作為房屋征收部門。 22、房屋征收部門是否可委托其他單位或者個(gè)人實(shí)施拆遷工作？答：根據(jù)條例第5條的規(guī)定，房屋征收部門不能委托個(gè)人實(shí)施拆遷工作，委托單位不能是營(yíng)利性組織。需要注意的是受委托單位所從事房屋征收拆遷所產(chǎn)生的責(zé)任主體是委托部門即房屋征收部門，而不是受托單位。 23、市、縣級(jí)人民政府的房屋征收與補(bǔ)償工作由誰(shuí)監(jiān)督？答：條例第6條第1款規(guī)定：“上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。”另外，中華人民共和國(guó)地方各級(jí)人民代表大會(huì)和地方各級(jí)人民政府組織法第59條規(guī)定：“縣級(jí)以上的地方各級(jí)人民政府有權(quán)領(lǐng)導(dǎo)所屬各工作部門和下級(jí)人民政府的工作；改變或者撤消所屬各工作部門的不適當(dāng)?shù)拿睢⒅甘竞拖录?jí)人民政府不適當(dāng)?shù)臎Q定、命令；依照法律的規(guī)定任免、培訓(xùn)、考核和獎(jiǎng)懲國(guó)家行政機(jī)關(guān)工作人員；管理本行政區(qū)域內(nèi)的城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)；保護(hù)社會(huì)主義的全民所有財(cái)產(chǎn)和勞動(dòng)群眾集體所有的財(cái)產(chǎn)，保護(hù)公民私人所有的合法財(cái)產(chǎn)；保護(hù)各種經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益?！?#160;24、對(duì)房屋征收部門的違法行為，什么人才有舉報(bào)的資格？  答：沒(méi)有資格限制。條例第7條第1款規(guī)定：“任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)?！备鶕?jù)憲法第41條的規(guī)定：“公民對(duì)任何國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家工作人員的違法失職行為，有向有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提出申訴、控告或者檢舉的權(quán)利，但是不得捏造或者歪曲事實(shí)進(jìn)行誣告陷害；對(duì)于公民的申訴、控告或者舉報(bào)，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)必須查清事實(shí)，負(fù)責(zé)處理，任何人不得壓制和打擊報(bào)復(fù)?！?991年12月24日監(jiān)察部頒布的監(jiān)察機(jī)關(guān)舉報(bào)工作辦法規(guī)定，對(duì)借舉報(bào)故意捏造事實(shí)、誣告陷害他人的，或者以舉報(bào)為名制造事端、干擾監(jiān)察機(jī)關(guān)正常工作的，依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理，構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。 25、什么是“公共利益”？答：條例第8條采取了列舉的方式規(guī)定，為了保障國(guó)家安全，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一：（一）國(guó)防和外交需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！肮怖妗笔桥c民法上“誠(chéng)實(shí)信用”原則一樣高度抽象，概括的概念。世界上任何一個(gè)國(guó)家及法院對(duì)公共利益的界定都持謹(jǐn)慎態(tài)度，都是感到為難的。所以無(wú)論是我國(guó)的憲法還是土地管理法，以至新制訂的物權(quán)法都回避了對(duì)“公共利益”的定義。需要注意的是，條例對(duì)是否為公共利益的界定，最低限制在行政法規(guī)的層面，防止地方政府隨意借口公共利益進(jìn)行征收拆遷。 26、凡是符合“公共利益”需要，都可以征收拆遷嗎？答：不是。在符合“公共利益”的前提下，征收拆遷項(xiàng)目至少還應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。條例第8條在公共利益的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，采用了包括主體、內(nèi)容、范圍三個(gè)要素的實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)，第（二）、（三）項(xiàng)“由政府組織實(shí)施的”作為定語(yǔ)就是例證。 27、房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)該具備哪些基本的內(nèi)容？答：一般應(yīng)包括：1、征收程序安排；2、有證房屋的補(bǔ)償安置；3、土地使用權(quán)的補(bǔ)償或置換；4、無(wú)證房屋的處理程序與區(qū)分補(bǔ)償安置；5、住改商房屋的補(bǔ)償安置；6、交易房屋的補(bǔ)償安置；7、住房困難戶的安置；8、作出補(bǔ)償決定工作進(jìn)度安排；9、行政復(fù)議、行政訴訟應(yīng)訴答辯；10、補(bǔ)償糾紛的訴訟；11、非訴強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)；12、申請(qǐng)?jiān)V訟強(qiáng)制搬遷方案等。 28、條例第11條第2款在實(shí)踐中應(yīng)注意什么？答：條例第11條第2款規(guī)定：“因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案?！蹦敲词裁词恰芭f城區(qū)”？我國(guó)房屋建筑壽命較短，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，北京平均下來(lái)還不到30年，僅為設(shè)計(jì)壽命（50-70年）的一半。歐美地區(qū)的房屋壽命長(zhǎng)得多，美國(guó)房地產(chǎn)壽命約為80年，瑞士、挪威等約為70-90年，英國(guó)房屋平均壽命在發(fā)達(dá)國(guó)家中居首位，達(dá)到132年。為什么中國(guó)房地產(chǎn)壽命這么短，恐怕一個(gè)主要原因就是任意的把房屋當(dāng)做“舊城區(qū)”來(lái)拆遷。另外，條例的草案征求意見(jiàn)一審稿以超過(guò)90%認(rèn)同作為依據(jù)，而本條例將90%的比例取消，只是規(guī)定“多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的”在實(shí)際操作中，只要有超過(guò)50%的被征收人即可。但是利益平衡原則的貫徹并不能完全遵循多數(shù)決的原則，不能認(rèn)為少數(shù)人利益一定要服從多數(shù)人的利益。利益平蘅的因素是復(fù)雜的，必須讓犧牲者與利益享有者共同參與決策，并要通過(guò)程序性的規(guī)定保障公眾參與決策的權(quán)利。       另外，循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法第25條第二款規(guī)定：“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者應(yīng)當(dāng)采取措施，加強(qiáng)建筑物維護(hù)管理，延長(zhǎng)建筑物使用壽命。對(duì)符合城市規(guī)劃和過(guò)程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除?！?#160;29、在房屋征收拆遷中，怎樣進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估？答：具體操作包括：1、評(píng)估原則。應(yīng)堅(jiān)持法治、民主、科學(xué)的原則和誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)決策誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則；2、評(píng)估內(nèi)容。一是是否符合條例和其他法律、行政法規(guī)規(guī)定的征收范圍；二是是否符合公共利益、征收是否必要、要件是否具備、是否存在替代方案；三是是否可能引發(fā)不良連鎖反應(yīng)或?qū)ο嚓P(guān)利益群體造成影響；四是是否存在可能引發(fā)群體性事件的不穩(wěn)定因素；五是是否有相應(yīng)有效的風(fēng)險(xiǎn)化解措施和應(yīng)急處置預(yù)案；六是是否存在其他不穩(wěn)定隱患；3、評(píng)估方法。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)通過(guò)收集相關(guān)文件資料、問(wèn)卷調(diào)查、民意測(cè)驗(yàn)、座談走訪、聽(tīng)證會(huì)等方式就重大事項(xiàng)征求意見(jiàn)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定方向進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估，也可以組織相關(guān)部門和專家、學(xué)者評(píng)估論證。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的相關(guān)材料進(jìn)行審核，確?？陀^準(zhǔn)確。涉及國(guó)家秘密的房屋征收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作應(yīng)當(dāng)國(guó)家有關(guān)保密規(guī)定；4、評(píng)估報(bào)告。應(yīng)當(dāng)作出無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、較大風(fēng)險(xiǎn)、較小風(fēng)險(xiǎn)和有重大風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，提出可實(shí)施、可部分實(shí)施、暫緩實(shí)施、不實(shí)施的建議。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告由市、縣級(jí)人民政府審定，作為是否作出或暫緩作出征收決定的重要參考。 30、征收公告交代訴權(quán)與沒(méi)有交代訴權(quán)的，被征收人的起訴期限有什么不同？答：根據(jù)最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋第41條的規(guī)定，行政主體作出具體行政行為未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或起訴期限之日起計(jì)算3個(gè)月內(nèi)向人民法院提出行政訴訟，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長(zhǎng)不超過(guò)2年。換句話說(shuō)，作出的征收決定當(dāng)時(shí)交代訴訟權(quán)的，被征收人的起訴期限為3個(gè)月，沒(méi)有交代訴訟權(quán)的，起訴期限為2年。 31、房屋被征收，房屋下的土地使用權(quán)也一同被征收嗎？答：是的。條例第13條第3款規(guī)定：“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回?！蔽餀?quán)法第147條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者增與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。城市房地產(chǎn)管理法第32條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 32、土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：首先，土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)亩ㄎ皇恰肮窖a(bǔ)償”而不是“適當(dāng)補(bǔ)償”。公平補(bǔ)償就是按照市場(chǎng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。其次，土地價(jià)位的評(píng)估有一項(xiàng)重要的評(píng)估要素，即評(píng)估時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是收回土地使用權(quán)時(shí)刻，而不是取得土地使用權(quán)時(shí)刻，根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算，1999年以來(lái)我國(guó)土地出讓總收入已達(dá)數(shù)萬(wàn)億元人民幣，其中多數(shù)為2004年土地出讓實(shí)行“招拍掛”以來(lái)的所得。有學(xué)者認(rèn)為，政府通過(guò)拆遷提前收回被拆遷人的國(guó)有土地使用權(quán)，然后通過(guò)“招拍掛”進(jìn)行70年、50年、40年不等的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)說(shuō)如此取得的土地出讓金中，有一部分屬于被拆遷人土地出讓剩余年限應(yīng)當(dāng)?shù)玫降摹?#160;33、對(duì)房屋征收決定不服，怎樣提出行政復(fù)議？答：房屋征收決定是市、縣級(jí)人民政府作出的，剝奪被征收人房屋所有權(quán)的具體行政行為。根據(jù)行政復(fù)議法第6條第11項(xiàng)規(guī)定，被征收人可以在60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議，復(fù)議機(jī)關(guān)為上一級(jí)人民政府。 34、對(duì)房屋征收決定不服提起訴訟應(yīng)由哪級(jí)法院管轄？答：由中級(jí)人民法院管轄?！翱h法院審不了縣政府”成為我國(guó)行政審判的現(xiàn)狀。據(jù)此，最高人民法院審判委員會(huì)第1441次會(huì)議討論通過(guò)了最高人民法院關(guān)于行政案件管轄若干問(wèn)題的規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱管轄規(guī)定）。管轄規(guī)定第1條是對(duì)行政訴訟法第14條的解釋，也是對(duì)行政訴訟若干問(wèn)題的解釋第8條第1項(xiàng)的解釋。因此，管轄規(guī)定規(guī)定為：被告為縣級(jí)以上人民政府的案件由中級(jí)人民法院管轄，但以縣級(jí)以上人民政府名義頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的案件可以除外。另外，行政訴訟法第14條第3項(xiàng)規(guī)定，重大復(fù)雜的案件由中級(jí)人民法院管轄。“重大復(fù)雜”的判斷權(quán)由誰(shuí)判斷？在審判實(shí)踐中多由法院掌握，如此操作不利于保護(hù)原告的訴權(quán)。所以管轄規(guī)定第2條規(guī)定“當(dāng)事人以案件重大復(fù)雜為由或者認(rèn)為有管轄權(quán)的基層人民法院不宜行使管轄權(quán)的，可以直接向中級(jí)人民法院起訴?！?管轄規(guī)定的上述改變，與中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于預(yù)防和化解行政爭(zhēng)議，健全行政爭(zhēng)議解決機(jī)制的意見(jiàn)精神相一致。與最高人民法院二五改革綱要中“改革和完善行政案件管轄制度，從制度上排除行政審判的各種因素”的精神相一致。 35、無(wú)效的征收決定通常有哪些情形？答：1、不屬于本條例規(guī)定的公共利益。2、不符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保護(hù)性安置工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。3、制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，沒(méi)有廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)和科學(xué)論證。4、舊城區(qū)改建多數(shù)被征收人不同意征收補(bǔ)償方案，沒(méi)有舉行聽(tīng)證會(huì)。5、征收補(bǔ)償費(fèi)用缺口較大以及沒(méi)有?？顚Ｓ帽O(jiān)督措施等。 36、起訴補(bǔ)償決定被法院判決維持或者駁回訴訟請(qǐng)求后，可否再起訴征收決定？答：在征收及補(bǔ)償中，存有兩個(gè)關(guān)聯(lián)行政行為，一是征收決定，二是征收補(bǔ)償決定。征收決定是征收補(bǔ)償決定的前置行為，如果可以起訴，就出現(xiàn)了連環(huán)訴訟，嚴(yán)重拖延時(shí)間，影響征收的效率。如果不予受理，又剝奪了訴權(quán)，與現(xiàn)代法治格格不入。為了解決這一矛盾，建議政府作出征收決定后，暫不作出征收補(bǔ)償決定，等待三個(gè)月的起訴期限到期以后，再作出征收補(bǔ)償決定，這期間只通過(guò)協(xié)商解決補(bǔ)償事宜，不作補(bǔ)償決定。這樣就不會(huì)出現(xiàn)連環(huán)訴訟。 37、房屋征收部門對(duì)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記時(shí)，被征收人是否應(yīng)當(dāng)配合？答：一定要配合。如果不配合，將會(huì)出現(xiàn)舉證不能的不利后果。最高人民法院關(guān)于行政證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定第59條規(guī)定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。”房屋征收部門對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等自然情況組織調(diào)查登記就是收集證據(jù)，屬于行政程序中的一個(gè)階段，如果被征收人不予配合，將視為放棄舉證的權(quán)利，在訴訟中再向法院提供相應(yīng)的證據(jù)，人民法院可能不予采納。 38、調(diào)查房屋權(quán)屬應(yīng)該注意哪些？答：包括所有權(quán)人、共有權(quán)人及份額，抵押權(quán)及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，是否登記發(fā)證，是否屬于經(jīng)租房、房改房、共有住房、承租房、歷史遺留問(wèn)題房，所屬土地是出讓取得、劃撥取得或者是歷史傳承取得，是否屬于城市規(guī)劃部門確認(rèn)及處理的違法建筑等。 39、調(diào)查房屋的區(qū)位應(yīng)注意哪些？答：房屋價(jià)值與土地區(qū)位密切關(guān)聯(lián)。區(qū)位是自然要素區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位和交通區(qū)位在空間地域上的有機(jī)組合的具體表現(xiàn)。區(qū)位差異決定土地收益的差異，以及可能的土地價(jià)格及其所在地房地產(chǎn)的價(jià)格差異。首先是土地的用途，其次是對(duì)區(qū)位特性的認(rèn)識(shí)和價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)區(qū)位特性的認(rèn)識(shí)和判斷是由一定時(shí)期社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定的市場(chǎng)狀況和消費(fèi)者價(jià)值觀所確定的。如汽油價(jià)格的上漲就會(huì)誘導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)出行方式以及住房周邊是否具有便捷公共交通的考慮，并在變化后的交通成本、時(shí)間成本及住房成本之間進(jìn)行取舍選擇。 40、調(diào)查房屋用途應(yīng)注意哪些？答：根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)的房屋用途應(yīng)按設(shè)計(jì)后規(guī)定的用途進(jìn)行劃分，具體包括：1、住宅；2、工業(yè)、交通、倉(cāng)儲(chǔ)用房；3、商業(yè)、金融和信息用房；4、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生和科研用房；5、文化、新聞、娛樂(lè)、園林綠化、體育用房；6、機(jī)關(guān)事業(yè)辦公用房；7、軍事用房；8、其他用房。如外國(guó)使領(lǐng)館、駐華辦事處等涉外用房、寺廟、教堂等宗教用房、監(jiān)獄、看守所、勞改場(chǎng)等用房。 41、房屋的建筑面積指什么？答：房屋的建筑面積亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。在我國(guó)，與建筑面積有關(guān)的規(guī)范性文件有商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則及現(xiàn)行的建筑面積計(jì)算規(guī)則。建筑面積是指建筑物長(zhǎng)度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它是由使用面積、交通面積和結(jié)構(gòu)面積組成。使用面積是指主要使用房間和輔助使用房間的凈面積。交通面積是指走道、樓梯間、電梯間等交通聯(lián)系設(shè)施的凈面積。結(jié)構(gòu)面積是指墻體、柱所占的面積。 42、住宅建筑計(jì)算建筑面積的范圍和方法是什么？答：1、單層建筑不論其高度如何，均按層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面積。2、多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面計(jì)算。3、地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。4、用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過(guò)22米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。5、穿過(guò)建筑物的通道及建筑物內(nèi)的門廳、大廳、不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。6、住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用），層高超過(guò)22米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。7、電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。8、獨(dú)立柱雨篷，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。9、突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間，水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。10、兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。11、突出墻面的門斗、眺望間按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。12、封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積（包括陽(yáng)臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。13、住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯、設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 43、住宅建筑不計(jì)算建筑面積的范圍？答：1、突出墻面的物體配件、藝術(shù)裝飾和掛（壁）板，如柱、垛、勒腳等。2、檢修、消防等用的爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。3、獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。4、沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。5、層高在22米以內(nèi)的技術(shù)層（設(shè)備層）。6、單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。7、層高小于22米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。44、對(duì)“住改商”的房屋應(yīng)該怎么補(bǔ)償？答：土地及其地上的房屋是緊密結(jié)合的，“住改商”并不單純是房屋用途的改變，隨之而來(lái)也包括土地用途的改變。而在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，依照國(guó)務(wù)院城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，不僅需要征得出讓人的同意，更需要經(jīng)過(guò)土地管理部門和城市規(guī)劃部門的批準(zhǔn)。城市房地產(chǎn)管理法第43條也有相同的規(guī)定。建設(shè)部在1993年對(duì)湖北省沙市市房產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問(wèn)題報(bào)告的復(fù)函（建房函字199323號(hào)）中明確：“在拆遷中，對(duì)于私房非住宅，應(yīng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)上登記的房屋使用性質(zhì)確定，當(dāng)私房的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅或者經(jīng)營(yíng)房屋，其房屋所有人應(yīng)在房地產(chǎn)管理局進(jìn)行房屋使用性質(zhì)變更登記。對(duì)私有房屋使用性質(zhì)雖已變更，但沒(méi)有辦理房屋使用性質(zhì)變更登記的，應(yīng)首先補(bǔ)辦房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)，補(bǔ)交國(guó)家規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)后，拆遷人則根據(jù)房屋使用性質(zhì)變更的實(shí)際情況與被拆遷人簽訂房屋補(bǔ)償安置合同?！边@一答復(fù)適用于征收決定后房屋用途改變的定性。國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)明電（2003）42號(hào)關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知第四部分規(guī)定：“各地要本著實(shí)事求是的原則，采取積極有效的措施，切實(shí)解決城市房屋拆遷中久拖不決的歷史遺留問(wèn)題。對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！痹摼襁m用于征收決定作出之前“住改商”問(wèn)題的處理。  45、征收房屋應(yīng)補(bǔ)償哪些項(xiàng)目和費(fèi)用？答：第一，房屋所有權(quán)的損失。物權(quán)法第24條規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償”（本條例第17條）。第二，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的損失。包括搬家費(fèi)、家具、設(shè)備拆卸、搬遷、安裝、調(diào)試費(fèi)、誤工費(fèi)、交通費(fèi)等與搬遷具有直接因果關(guān)系的費(fèi)用。第三，停產(chǎn)停業(yè)損失，一般包括設(shè)備、儀器、搬遷過(guò)程中發(fā)生損壞的費(fèi)用；生產(chǎn)產(chǎn)品、半成品或商品搬遷過(guò)程中發(fā)生損壞的費(fèi)用；停產(chǎn)、停業(yè)期間職工（包括離、退人員）工資、福利費(fèi)、各種保險(xiǎn)等社會(huì)基金；企業(yè)因拆遷倒閉、解散后職員的安置費(fèi)用；為特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境而設(shè)的牌匾及其他裝飾物的報(bào)廢損壞費(fèi)用；生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)證照的重新辦理或變更費(fèi)用，因解除房屋租賃關(guān)系而發(fā)生的房租損失及違約賠償金或安置房屋承租人的費(fèi)用等。當(dāng)然上述費(fèi)用或損失可能不一定同時(shí)發(fā)生。（條例第17、23條）。 第四，土地使用權(quán)的損失。物權(quán)法第121條規(guī)定：“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng) 產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償。”第148條規(guī)定：“征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的出讓金?！绷硗馕餀?quán)法第42條第3款、土地管理法第58條也有相關(guān)規(guī)定。第五，承租人的損失。合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！背鞘蟹课葑赓U管理辦法第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、增予或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！绷硗?，各地政府還制定有相應(yīng)的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。          46、條例第三章的補(bǔ)償規(guī)定相比原城市房屋拆遷管理?xiàng)l例作了哪些修改和完善？答：一是明確了征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。同時(shí)規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助（第17條）；二是明確了因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，按照房屋被征收前的效益和停產(chǎn)停業(yè)期限確定（第23條）；三是要求地方政府加強(qiáng)各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)規(guī)劃的管理，對(duì)未經(jīng)登記的房屋，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門先行調(diào)查，認(rèn)定和處理（第24條）；四是明確了征收評(píng)估爭(zhēng)議的處理機(jī)制，規(guī)定對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，取消了另行委托評(píng)估的規(guī)定。（第19條） 五是對(duì)因舊城改建征收個(gè)人住宅，明確被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。（第21條） 六是明確規(guī)定被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償不低于征收決定公告之日類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，更好的保護(hù)被征收人的利益。（第19條） 七是規(guī)定了征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。這是原城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中沒(méi)有的內(nèi)容，是一種進(jìn)步和創(chuàng)新。 47、我國(guó)的住房保障有哪些內(nèi)涵？答：1、村民的無(wú)償宅基地。2、住房公積金。即在職職工按比例繳存，所在單位等額補(bǔ)貼均歸個(gè)人所有的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金；對(duì)公積金免征個(gè)人所得稅，職工在購(gòu)買自住住房時(shí)可提供使用其個(gè)人帳戶內(nèi)的公積金，還可以申請(qǐng)公積金個(gè)人貸款，公積金貸款實(shí)行政策性優(yōu)惠利率等。3、住房貨幣補(bǔ)貼。這是國(guó)家停止住房實(shí)物分配后，為解決無(wú)房職工住房問(wèn)題而實(shí)行的住房貨幣化分配政策，老職工一次性發(fā)放，新職工隨工資在20年內(nèi)發(fā)放完畢。4、經(jīng)濟(jì)適用房。是政府針對(duì)低收入群體的住房困難，通過(guò)行政劃撥土地，減免相關(guān)稅費(fèi)等政策扶持的方式，組織統(tǒng)一建設(shè)或者規(guī)定在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中按比例配套建設(shè)的面積為60-80平米的政策性商品住房。5、廉租住房。是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住戶口的居民的低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。6、“兩限房”即限制價(jià)格、限制面積的普通商品房。“兩限房”是國(guó)家在商品房?jī)r(jià)格畸高，面積過(guò)大，工薪階層對(duì)此望洋興嘆的情況下出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策。另外，因?yàn)檎恼魇?，使得少?shù)住房保障對(duì)象立即喪失遮風(fēng)檔雨的居所。這些人的住房保障問(wèn)題眼前就必須解決。為了防止“遠(yuǎn)水解不了近渴”。條例第18條還授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定具體的辦法。 48、對(duì)被征收房屋的價(jià)格確定，被征收人享有哪些權(quán)利保障？答：條例第19條規(guī)定：“對(duì)被收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)由社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)?！?#160;49、評(píng)估結(jié)論是房屋征收補(bǔ)償?shù)慕K極標(biāo)準(zhǔn)呢？答：不是。我們要嚴(yán)格區(qū)分被征收房屋的評(píng)估和拆遷補(bǔ)償。評(píng)估是補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，補(bǔ)償是在評(píng)估基礎(chǔ)上的民事行為，補(bǔ)償決定是一種具體的行政行為。評(píng)估是等價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，但是法律沒(méi)有否定超值補(bǔ)償。廣州制定的地方法規(guī)規(guī)定按照評(píng)估價(jià)的120%進(jìn)行補(bǔ)償。南京的地方法規(guī)草案規(guī)定給足額補(bǔ)償，足額補(bǔ)償包括等價(jià)補(bǔ)償和加價(jià)補(bǔ)償。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)講，不需要考慮等價(jià)與加價(jià)的問(wèn)題，只需客觀公正的作出現(xiàn)價(jià)評(píng)估報(bào)告即可，這是補(bǔ)償?shù)牡拙€。條例規(guī)定的補(bǔ)償原則實(shí)質(zhì)是一種贖買政策，也就是說(shuō)，征收中征收部門首先通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買被征收房屋，然后進(jìn)行拆除。 50、同樣的房屋就有同樣的價(jià)值補(bǔ)償嗎？答：不一定。房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。實(shí)物是其中的具體部分，如建筑物的結(jié)構(gòu)、外觀、質(zhì)量、功能和土地形狀等。權(quán)益是其中無(wú)形的部分，如房屋的所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、相鄰權(quán)等。一棟房屋其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位等影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，例如房屋是全部產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，占有的土地是劃撥土地還是出讓土地等。如果權(quán)益不同，價(jià)值部分會(huì)有很大的差異。 51、房屋價(jià)格評(píng)估報(bào)告是證據(jù)還是依據(jù)？答：只是證據(jù)，不是依據(jù)。建設(shè)部2000年關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照公司法和合伙企業(yè)法的規(guī)定改制為估價(jià)師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的通知（國(guó)辦發(fā)<1999>92號(hào)）評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于“法律規(guī)范、政府監(jiān)督、行業(yè)自律”模式的機(jī)構(gòu)。其行為不具備行政行為效力全部構(gòu)成要件。行政行為包括公定力、確定力、拘束力、執(zhí)行力。評(píng)估機(jī)構(gòu)所作的評(píng)估報(bào)告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力。但它是行政機(jī)關(guān)和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產(chǎn)生證明力、影響力而非決定力。因此，評(píng)估報(bào)告符合證據(jù)的特征。 52、價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估師可能對(duì)評(píng)估報(bào)告承擔(dān)什么責(zé)任？答：條例第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)評(píng)估師出具虛假或者重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。” 53、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由誰(shuí)選定？答：條例第20條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的通過(guò)多數(shù)決定，隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?#160;54、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)可否異地執(zhí)業(yè)？答：條例第20條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正的開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)?！睆睦碚撋现v，征收涉及被征收人的重大利益，公正的價(jià)值應(yīng)優(yōu)先于效率的價(jià)值，每一名被征收人都可以參與對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，體現(xiàn)程序的公平。同時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)明確確定為社會(huì)中介組織，中介組織可以跨地域性執(zhí)業(yè)。 55、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分哪些等級(jí)，有業(yè)務(wù)范圍的區(qū)分嗎？答：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。一級(jí)資質(zhì)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；二級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 56、被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，選擇房源應(yīng)注意哪些/答：一是異地安置。對(duì)于非開(kāi)發(fā)性的征收，無(wú)法進(jìn)行回遷或者就近安置。二是原地或就近安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換涉及的問(wèn)題較為復(fù)雜，至少包括：（1）挑選房屋的順序，將簽訂協(xié)議的順序作為選房順序，可以激勵(lì)簽訂補(bǔ)償協(xié)議。通過(guò)補(bǔ)償決定的，可以采取搬遷順序或抽簽方式確定選房順序。（2）結(jié)算差價(jià)?？梢跃C合考慮市場(chǎng)價(jià)格、優(yōu)惠價(jià)格、社會(huì)保障等多重因素。（3）辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（4）存在抵押房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換。物權(quán)法第174條規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債務(wù)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等?！北徽魇辗看嬖诘盅旱模徽魇杖诉x擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)將安置房屋辦理轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)一并辦理抵押登記。如果安置房是期房的，可以辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。（5）安置房免除個(gè)人所得稅和契稅。見(jiàn)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅(2005)45號(hào)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知 57、哪些人群享有回遷或就近安置的權(quán)利？答：條例第21條第3款規(guī)定：“因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋?！睋?jù)此，享有回遷就近安置的人群是：第一，特殊的被征收人即舊城改建的被征收人。第二，限于個(gè)人住宅。第三，被征收人選擇了在改建地段進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。第四，市、縣級(jí)人民政府是“應(yīng)當(dāng)提供”。第五，在改建地段或者就近地段。這一規(guī)定糾正了原來(lái)的“拆一還一”的方式，將安置房屋安排在偏遠(yuǎn)的地方，這是不公平的。 58、征收部門在征收活動(dòng)中主要應(yīng)承擔(dān)哪些義務(wù)？答：1、依法對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償安置，對(duì)于需要周轉(zhuǎn)房屋的被征收人應(yīng)當(dāng)提供周轉(zhuǎn)房。2、必須在征收決定批準(zhǔn)的范圍內(nèi)實(shí)施搬遷。3、必須在征收決定的期限內(nèi)實(shí)施搬遷。4、在征收過(guò)程中，要向被征收人作好宣傳解釋工作。5、就補(bǔ)償事宜與被征收人經(jīng)商量達(dá)成一致意見(jiàn)后應(yīng)當(dāng)與被征收人簽訂書(shū)面征收補(bǔ)償安置協(xié)議。6、自覺(jué)履行政府作出的補(bǔ)償決定和人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決和裁定。7、接受上級(jí)征收主管部門和同級(jí)政府的指導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)。8、嚴(yán)格遵守并全面履行補(bǔ)償協(xié)議的規(guī)定。9、依據(jù)相關(guān)規(guī)定及補(bǔ)償協(xié)議向被征收人支付安置補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)過(guò)度費(fèi)等搬遷費(fèi)。10、應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，安置被征收人和其他房屋使用人。11、在補(bǔ)償協(xié)議約定的期限內(nèi)不能提供拆遷安置補(bǔ)償用房的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。12、給被征收人造成損失的，支付賠償金。13、征收行為必須符合有關(guān)法律規(guī)定和城市整體規(guī)劃。14、對(duì)于法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他主管部門依法批準(zhǔn)或作出處理之后才能搬遷的房屋及附屬物，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)或處理后才能拆遷。15、委托有關(guān)部門實(shí)施征收的，應(yīng)當(dāng)簽發(fā)委托書(shū)等。 59、目前我國(guó)對(duì)歷史遺留問(wèn)題的房屋初始登記有無(wú)專門的規(guī)范？答：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)上海、深圳關(guān)于遺留房產(chǎn)登記問(wèn)題處理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本著“尊重歷史、事實(shí)求是、民生優(yōu)先、違法必究”的原則，切實(shí)保護(hù)廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益，下發(fā)了建房市函（2009）89號(hào)全國(guó)部分城市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要：主要有（1）無(wú)國(guó)有土地使用權(quán)證的處理；（2）無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可或超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的處理；（3）“房改房”的處理；（4）無(wú)國(guó)有資產(chǎn)管理部門批文的國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的處理。（5）聯(lián)建房初始登記；（6）未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的房屋辦證問(wèn)題；（7）拆遷安置房的房屋登記；（8）開(kāi)發(fā)企業(yè)被吊銷或注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的處理等作出了詳細(xì)的規(guī)定。 60、違章建筑就一律不給補(bǔ)償嗎？答：不對(duì)。以行政法比例原則來(lái)衡量執(zhí)法與立法中對(duì)違章建筑一律不給補(bǔ)償?shù)淖鞣?，無(wú)疑缺乏妥當(dāng)性、可行性和合法性。最高人民法院（1999）行終字第20號(hào)行政判決首次在司法審查中運(yùn)用了行政法比例原則。比例原則，又稱禁止過(guò)度原則，是行政主體實(shí)施行政行為時(shí)應(yīng)兼顧行政目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和相對(duì)人權(quán)益的保護(hù)，如果行政目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)可能對(duì)相對(duì)人權(quán)益造成損害，則這種損害應(yīng)被盡可能的限制在最小范圍和限度之內(nèi)。可見(jiàn)比例原則是為了防止行政主體行使行政權(quán)利時(shí)給相對(duì)人造成超過(guò)行政目的之價(jià)值的侵害，否則就不合比例。比例原則包含適當(dāng)性、必要性和相當(dāng)性。所以，違章建筑一律不予補(bǔ)償，在理論上站不住腳，在實(shí)踐中也行不通。據(jù)報(bào)道，沈陽(yáng)一棚區(qū)改造項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)都屬于違章建筑，但屬于歷史遺留下來(lái)的問(wèn)題，在補(bǔ)償中不僅按照合法建筑給予全額補(bǔ)償，而且，針對(duì)低收入家庭的被拆遷人還給予住房補(bǔ)貼進(jìn)行安置。溫家寶總理先后兩次視察該項(xiàng)目，并給予了高度評(píng)價(jià)。特別是舊城區(qū)系歷史形成，它記錄著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軌跡。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)還很薄弱，滿足住房需求總體靠居民自行解決。這種自行解決的住房未經(jīng)任何審批許可，成為居民遮風(fēng)檔雨的住所，肩負(fù)著政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)而無(wú)力承擔(dān)的社會(huì)保障責(zé)任，也是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，將其作為違章建筑在拆遷中不予補(bǔ)償?shù)淖龇?，無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)難以調(diào)和的矛盾。 61、“釘子戶”有哪幾種主要的類型？答：第一，漫天要價(jià)型。蠻不講理，把政府征收視為撈一把的機(jī)會(huì)。這類人一般沒(méi)有后臺(tái)，沒(méi)有很硬的社會(huì)關(guān)系，但有幾個(gè)朋友，給他當(dāng)“軍師”。自己并沒(méi)有多少文化，也不懂法律、法規(guī)。第二、后臺(tái)掙腰型。有一定的社會(huì)關(guān)系，有持無(wú)恐，有文化、懂政策、喜歡鉆政策的空子，其背后往往有人指點(diǎn)。他門以利益為目標(biāo)，很有策略和手段。他們會(huì)見(jiàn)好就收，只要達(dá)到目的。第三、自我保護(hù)型。他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體，收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。他們經(jīng)歷的生活磨練很多，以致于不信任任何人，他們的信念是堅(jiān)持到底就是勝利，他們對(duì)今后的生活顧慮太多，對(duì)未來(lái)生活缺乏信心，盤算著補(bǔ)償后買套房子還有節(jié)余。他們會(huì)耍無(wú)賴，耍小聰明。他們懼怕權(quán)威，對(duì)政府不信任，喜歡聽(tīng)小道消息，信奉只有自己才能保護(hù)自己。這些人常常成為“強(qiáng)拆”的對(duì)象。 62、征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)具備哪些效力要件？答：主體要件。即簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議一方必須是征收部門，另一方必須是被征收人，根據(jù)家事代理