中道財(cái)稅-房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策與風(fēng)險(xiǎn)管理.ppt

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策與風(fēng)險(xiǎn)管理,西安中道財(cái)稅咨詢有限公司,房地產(chǎn)企業(yè)四種死法,住建部政策研究中心主任陳淮日前在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：“迄今，我們中國(guó)開發(fā)商只有四種死法，卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查。幾乎找不到被市場(chǎng)淘汰的例證。這是市場(chǎng)發(fā)展不成熟的表現(xiàn)?！?房地產(chǎn)行業(yè)背景分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位,一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè) 1、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)高：房地產(chǎn)業(yè)每年為GDP貢獻(xiàn)超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)； 2、對(duì)其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高；（鋼材、水泥、建筑、裝修、家具、電器）2003年國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。” 3、對(duì)政府財(cái)政貢獻(xiàn)度高：在各城市政府的財(cái)政收入中，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的至少要在20%以上，許多城市達(dá)到40%以上。 4、對(duì)提高就業(yè)率的貢獻(xiàn)：全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)、房屋裝飾裝修公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有利于大量接納就業(yè)人員。,房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位,二、不規(guī)范的行業(yè) 1、作為一個(gè)較新的，正在蓬勃發(fā)展的行業(yè)，規(guī)范度較低； 2、行業(yè)布局尚未完全形成； 3、行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性較差； 4、高增長(zhǎng)和資源的稀缺掩蓋了行業(yè)的不規(guī)范。,房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位,三、監(jiān)管力度日益加強(qiáng)的行業(yè),房地產(chǎn) 企業(yè),行業(yè)監(jiān)管,金融監(jiān)管,稅收監(jiān)管,房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位,四、獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式的行業(yè) 1、經(jīng)營(yíng)體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)完全不同于普通生產(chǎn)和流通性企業(yè)，從取得土地、設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程建設(shè)、營(yíng)銷策劃、產(chǎn)權(quán)分割形成了一個(gè)獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)鏈條，這個(gè)運(yùn)營(yíng)鏈條的顯著特點(diǎn)是各個(gè)環(huán)節(jié)不可逆轉(zhuǎn)。這種獨(dú)特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)體系和稅務(wù)體系必須吻合運(yùn)營(yíng)體系的所有特點(diǎn)。 2、稅務(wù)體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營(yíng)業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。房地產(chǎn)獨(dú)有的運(yùn)營(yíng)模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨(dú)特征管模式，正是這種獨(dú)特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高低的關(guān)鍵點(diǎn)。 3、經(jīng)營(yíng)收入的透明性；房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴(yán)格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴(yán)格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入基本透明。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理更加復(fù)雜和困難。,房地產(chǎn)行業(yè)背景分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理,房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)循環(huán),現(xiàn)金,建設(shè) 施工,取得 土地,銷售,債權(quán)人,股東,政府或 其他企業(yè),稅務(wù)局,客戶,人力資源,流動(dòng),固定,權(quán)益,負(fù)債,銷售收入 銷售成本 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 利潤(rùn),建筑商 及供應(yīng)商,現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金留存,房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理,房地產(chǎn)企業(yè)管理核心,錢從哪來(lái),錢怎么花,錢怎么分,融資 內(nèi)部積累,預(yù)算核算,納稅 分紅 回饋社會(huì),企業(yè)管理,房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理,房地產(chǎn)企業(yè)決策目標(biāo)是利潤(rùn)嗎？ 問(wèn)題一： 利潤(rùn)高的企業(yè)一定比利潤(rùn)低的企業(yè)好嗎？ 問(wèn)題二： 銷售利潤(rùn)率高的企業(yè)一定比銷售利潤(rùn)率低的企業(yè)好嗎？ 那么，判斷的依據(jù)到底是什么？,房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理,企業(yè)管理的最高追求企業(yè)價(jià)值最大化 1、什么是企業(yè)價(jià)值最大化？ 價(jià)值的多重理解（公平市價(jià)、投資價(jià)值、賬面價(jià)值、清算價(jià)值等） 收購(gòu)企業(yè)的估值 將未來(lái)與現(xiàn)在完美結(jié)合的價(jià)值最大化。 將風(fēng)險(xiǎn)與收益均衡協(xié)調(diào)的價(jià)值最大化。 將利益相關(guān)者利益綜合平衡的價(jià)值最大化。 2、企業(yè)價(jià)值最大化的數(shù)字化表現(xiàn)股東投資回報(bào)率 股東投資回報(bào)率=稅后凈利潤(rùn)/股東投入總額,房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理,股東投資回報(bào)率,總資產(chǎn)收益率,財(cái)務(wù)杠桿,銷售凈利率,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,成本費(fèi)用比率,稅負(fù)比率,應(yīng)收 賬款 周轉(zhuǎn)率,存貨 周轉(zhuǎn)率,資金 積壓 期間,應(yīng)付 賬款 周轉(zhuǎn)率,固定 資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率,營(yíng)業(yè) 收入 增長(zhǎng)率,速動(dòng)比率,利息保障倍數(shù),房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理,企業(yè)管理的最高追求企業(yè)價(jià)值最大化 管理者決策的關(guān)鍵指標(biāo)： 自有資金 借入資金 收入 成本費(fèi)用與稅金 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間與進(jìn)度,房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理,進(jìn)度與周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè) 土地取得風(fēng)險(xiǎn),資金流與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),成本與稅收風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)能否生存的一大關(guān)鍵：是否能拿到適合開發(fā)的土地房地產(chǎn)企業(yè)需解決的三大風(fēng)險(xiǎn)：資金問(wèn)題：會(huì)不會(huì)出現(xiàn)斷流進(jìn)度問(wèn)題：能不能盡快完工利潤(rùn)問(wèn)題：能不能保證賺錢,房地產(chǎn)行業(yè)背景分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的兩大關(guān)鍵點(diǎn)： 一是主體問(wèn)題，也就是運(yùn)作平臺(tái)問(wèn)題，運(yùn)作平臺(tái)是利益平臺(tái)，也是涉稅平臺(tái)和風(fēng)險(xiǎn)平臺(tái)； 二是土地交易本質(zhì)問(wèn)題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。,購(gòu)買土地,土地投資入股,收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹?開展項(xiàng)目合作,城中村改造,買賣樓花,代建,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（一）、購(gòu)買土地模式 1、國(guó)家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級(jí)市場(chǎng)） （1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。 （2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅 2、企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級(jí)市場(chǎng)） （1）轉(zhuǎn)讓特殊要求 年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù) 原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù) 城市房地產(chǎn)管理法 第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件 （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （2）交易雙方涉及稅費(fèi) 出讓方：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,風(fēng)險(xiǎn)一：土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn) 生地與熟地轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅的差異 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知 國(guó)稅函發(fā)1995110號(hào) （一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。 （二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知國(guó)稅發(fā)（2007）132號(hào) （一）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。 （二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如三通一平等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。 轉(zhuǎn)讓在建工程的土地增值稅問(wèn)題？ 如果在建工程是本企業(yè)投資，允許土地成本和開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除；如果僅從別的企業(yè)得到的在建工程，未作投入又再次轉(zhuǎn)讓，不得加計(jì)扣除。,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,風(fēng)險(xiǎn)二：營(yíng)業(yè)稅差額征收風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 財(cái)稅200316號(hào) （二十）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 上一環(huán)節(jié)未征稅，是否可以差額征收？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅函200583號(hào) 三、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無(wú)論該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營(yíng)業(yè)稅，均應(yīng)按照財(cái)稅200316號(hào)文件第三條第（二十）項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，以全部收入減去該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；同時(shí)，在營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目憑證的管理上，應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)稅200316號(hào)文件第四條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 問(wèn)：投資入企業(yè)的土地，再次轉(zhuǎn)讓，如何繳納營(yíng)業(yè)稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)拿來(lái)土地開發(fā)后銷售，是否可差額征收營(yíng)業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,風(fēng)險(xiǎn)三：拆遷補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn) 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲擬購(gòu)買乙企業(yè)一塊土地，土地上有4000平方米辦公樓一棟。 請(qǐng)問(wèn)：應(yīng)該簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議？有沒(méi)有區(qū)別?,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（二）、土地投資入股模式 1、投入新公司還是老公司？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第77號(hào) 第十八條 一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。 各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（二）、土地投資入股模式 2、營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn) （1）土地投資入股，營(yíng)業(yè)稅免征。 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 財(cái)稅2002191號(hào) 一、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 二、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。 （2）如取得固定收益，是否征收營(yíng)業(yè)稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤(rùn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅函發(fā)（1997）490號(hào) 根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋的有關(guān)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤(rùn)的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營(yíng)業(yè)稅:以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（二）、土地投資入股模式 2、營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)的通知 國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào) 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 1房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 2房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 3如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（二）、土地投資入股模式 2、營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn) 視同銷售征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間點(diǎn)（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間） 收取固定收益還是以物易物，二者納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無(wú)不同？ 固定收益（銷售收入比例收益）：收到之日 以物易物：土地過(guò)戶之日還是收到房子之日？ 視同銷售中土地征收營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ) 對(duì)于土地?fù)Q出方，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅基礎(chǔ)是否包含換回房屋的地價(jià)？ 建議： 簽署合作協(xié)議時(shí)，必須申明：“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享”，不能出現(xiàn)固定收益或以物易物說(shuō)法，否則，視同銷售，雙方繳納營(yíng)業(yè)稅。 但需要注意投資方式的賬務(wù)處理和資金處理！,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（二）、土地投資入股模式 3、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 財(cái)稅字1995048號(hào) 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 財(cái)稅200621號(hào) 第五條：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定（自2006年3月2日起執(zhí)行） 因此，以土地投資入股需要區(qū)分兩種情況：實(shí)質(zhì)是先階段征收還是最后統(tǒng)一清算征收 問(wèn)：土地投資入股非房地產(chǎn)企業(yè)，再變更為房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅是否繳納？,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（二）、土地投資入股模式 4、所得稅風(fēng)險(xiǎn) （1）土地投資方風(fēng)險(xiǎn)：投資入股的實(shí)質(zhì)是以土地或房產(chǎn)換取被投資企業(yè)股權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)算應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納所得稅。 關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知 財(cái)稅200959號(hào) 一、(四)資產(chǎn)收購(gòu)，是指一家企業(yè)(以下稱為受讓企業(yè))購(gòu)買另一家企業(yè)(以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè))實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的交易。受讓企業(yè)支付對(duì)價(jià)的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。 二、(三)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理： 1。被收購(gòu)方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 2。收購(gòu)方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。 3。被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。 三、(三)資產(chǎn)收購(gòu)，受讓企業(yè)收購(gòu)的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理： 1。轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。 2。受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（二）、土地投資入股模式 4、所得稅問(wèn)題 （2）投資方與被投資方共同風(fēng)險(xiǎn) 第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 2換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 虛假的投資入股將視同為土地轉(zhuǎn)讓，如果以地?fù)Q房，還要再次視同銷售，將給雙方帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（三）、收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹?很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)重組直接將土地持有方收購(gòu)，并在土地持有方公司基礎(chǔ)上進(jìn)行改制，直接變更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 利益分析：不存在土地使用權(quán)變更，不需繳納因土地轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。 風(fēng)險(xiǎn)分析： 1、原公司遺留問(wèn)題可能影響新項(xiàng)目開發(fā)； 2、原公司改制變更為房地產(chǎn)公司需要時(shí)間和成本，資質(zhì)也可能受到限制。 3、原土地計(jì)稅成本可能較低，不利于后期稅收規(guī)劃。 4、現(xiàn)金收購(gòu)股權(quán)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 收購(gòu)對(duì)方企業(yè)，對(duì)方不交接財(cái)務(wù)怎么辦？,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（四）、成立項(xiàng)目部，開展項(xiàng)目合作 一般的項(xiàng)目合作就是一方出地，一方出錢，出地方將土地過(guò)戶到房地產(chǎn)公司名下，房地產(chǎn)公司成立項(xiàng)目部獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，或者同出地方共同組建項(xiàng)目部，共同管理。 項(xiàng)目合作實(shí)質(zhì)： 1、土地轉(zhuǎn)讓 2、土地轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益或者不動(dòng)產(chǎn)等。 項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn) 1、營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn) 在合同中約定土地支付對(duì)價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益的，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅基礎(chǔ)為現(xiàn)金數(shù)額、固定收益數(shù)額或售房收入乘以固定比例收益數(shù)額。 營(yíng)業(yè)稅納稅時(shí)間為簽訂合作協(xié)議生效之日。 約定以土地?fù)Q房子的，見前款。,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（四）、成立項(xiàng)目部，開展項(xiàng)目合作 2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn) 土地增值稅依然視同銷售。視同為轉(zhuǎn)讓土地，計(jì)算繳納土地增值稅。 但對(duì)于合作建房中的以地易房的情況，分房自用的，可暫不繳納土地增值稅，待以后銷售后在計(jì)算繳納土地增值稅。 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 財(cái)稅字199548號(hào) 二、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 3、所得稅風(fēng)險(xiǎn) 視同銷售，若合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益，則合同簽訂生效即為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 若合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為該土地開發(fā)產(chǎn)品，則需要等到首次分到開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)公允價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算該土地使用權(quán)收益，合作方的房地產(chǎn)公司也在此時(shí)方可以此價(jià)格計(jì)算該土地成本。 詳見31號(hào)文。,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（五）、城中村改造 1、什么是城中村改造？ 2、城中村改造的本質(zhì)是什么？城中村以集體土地交換房產(chǎn) 3、城中村改造稅收風(fēng)險(xiǎn)拆遷補(bǔ)償房屋是否視同銷售,房地產(chǎn)公司 80畝地,村民 20畝地,項(xiàng)目主體,拆遷補(bǔ)償,計(jì) 入 土 地 成 本,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（六）、代建 日常所稱的代建有兩種含義，一種是土地過(guò)戶至房地產(chǎn)開發(fā)公司名下，由房地產(chǎn)公司定向開發(fā)；另一種是土地不過(guò)戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是代為建設(shè)和管理，收取管理費(fèi)。 第一種模式同前面所述項(xiàng)目合作模式。 第二種模式是真正意義的代建模式。有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一個(gè)是土地是否過(guò)戶；第二個(gè)是所有建設(shè)費(fèi)用、工程費(fèi)用誰(shuí)來(lái)支付，是否存在墊付狀況。標(biāo)準(zhǔn)代建模式下土地仍屬于原委托方所有，各種工程費(fèi)用均由委托方支付。代建方僅就其提供的管理服務(wù)收取管理費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。 代建風(fēng)險(xiǎn)： 1、土地是否過(guò)戶？ 2、是否墊付資金？,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（七）、買賣樓花 樓花一詞來(lái)自香港，指尚未建成的房屋，即在建工程。房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，常常會(huì)因資金等原因無(wú)法正常開發(fā)，需要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或?qū)で蠛献?。常常采取樓花的形式?lái)進(jìn)行合作。,房地產(chǎn)公司甲,住宅小區(qū)項(xiàng)目,項(xiàng)目A區(qū),項(xiàng)目B區(qū),項(xiàng)目C區(qū),房地產(chǎn)公司乙,房地產(chǎn)公司丙,房地產(chǎn)公司丁,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,（七）、買賣樓花 買賣樓花風(fēng)險(xiǎn)： 1、項(xiàng)目開發(fā)主體到底是誰(shuí)？甲還是乙丙丁？ 2、項(xiàng)目建設(shè)施工的發(fā)票怎么開？ 3、項(xiàng)目預(yù)售誰(shuí)來(lái)做？ 4、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅誰(shuí)來(lái)交？ 5、甲公司常出現(xiàn)的問(wèn)題是什么？ 6、乙丙丁公司常出現(xiàn)的問(wèn)題是什么？,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,我們的觀點(diǎn)： 1、土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有七種常見的取得土地方式； 2、每種取得土地方式所預(yù)示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異； 3、在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財(cái)務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。,房地產(chǎn)行業(yè)背景分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 新項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與其他行業(yè)投資,房地產(chǎn)企業(yè) 新項(xiàng)目一 新項(xiàng)目二 新項(xiàng)目三,建安 企業(yè),裝飾裝修 企業(yè),銷售代理 企業(yè),物業(yè)管理 企業(yè),其他行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、投資與資產(chǎn)重組 廣義的投資常常和資產(chǎn)重組聯(lián)系在一起，并通過(guò)種種重組的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資的目的。,企業(yè),企業(yè)法律 形式改變,分立,債務(wù)重組,股權(quán)收購(gòu),合并,資產(chǎn)收購(gòu),房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、投資與資產(chǎn)重組 1、債務(wù)重組 （1）債務(wù)重組本質(zhì) 債權(quán)（應(yīng)收、其他應(yīng)收）換現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等 某企業(yè)“債權(quán)換土地”案例 （2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 視同銷售 公允價(jià)值 重組收入與重組損失 （3）稅收優(yōu)惠重組應(yīng)納稅所得額占全年應(yīng)納稅所得額50%以上，可在5個(gè)納稅年度平均分配。,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、投資與資產(chǎn)重組 2、股權(quán)收購(gòu) （1）股權(quán)收購(gòu)本質(zhì) 現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等換取對(duì)方股權(quán) （2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 視同銷售 公允價(jià)值 重組收入與重組損失 （3）稅收優(yōu)惠股權(quán)置換中，收購(gòu)股權(quán)不低于75%；股權(quán)支付不低于85% 。 （4）個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個(gè)人所得稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知 國(guó)稅函2009285號(hào) （5）股權(quán)投資入股股權(quán)出資 提示：企業(yè)可利用股權(quán)出資方式設(shè)立集團(tuán)公司，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、投資與資產(chǎn)重組 3、資產(chǎn)收購(gòu) （1）資產(chǎn)收購(gòu)本質(zhì) 資產(chǎn)換取現(xiàn)金、股權(quán)或其他資產(chǎn) 投資 （2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 視同銷售 公允價(jià)值 重組收入與重組損失 （3）稅收優(yōu)惠收購(gòu)的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85% （4）個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估增值是否繳納個(gè)人所得稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)2005319號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估增值計(jì)征個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知2008115號(hào),房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、投資與資產(chǎn)重組 4、企業(yè)合并 （1）企業(yè)合并本質(zhì) 吸收合并（A+B=A）；新設(shè)合并（A+B=C） 資產(chǎn)換取股權(quán) （2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 視同銷售 公允價(jià)值 重組收入與重組損失 （3）稅收優(yōu)惠所得稅：企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85% 增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、投資與資產(chǎn)重組 5、企業(yè)分立 （1）企業(yè)分立本質(zhì) 存續(xù)分立（A=A+B）與新設(shè)分立 （A=B+C） 資產(chǎn)換取股權(quán) （2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 視同銷售 公允價(jià)值 重組收入與重組損失 （3）稅收優(yōu)惠所得稅：被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉?lái)的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85% 增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、投資與資產(chǎn)重組,資產(chǎn)重組和投資也是一種交易，關(guān)鍵在于認(rèn)清這種交易的本質(zhì)，同時(shí)利用稅法的優(yōu)惠政策合理設(shè)計(jì)重組和投資方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,三、投資與企業(yè)架構(gòu),企業(yè)一,企業(yè)二,企業(yè)三,企業(yè)四,股本架構(gòu),業(yè)務(wù)架構(gòu),組織架構(gòu),地域架構(gòu),企 業(yè) 群 架 構(gòu),企業(yè)群架構(gòu),單一企業(yè)架構(gòu),資產(chǎn)架構(gòu),企業(yè) 財(cái)務(wù)架構(gòu),房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,三、投資與企業(yè)架構(gòu) 1、企業(yè)群架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu)是指決策層對(duì)旗下企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)相互之間產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資產(chǎn)關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系等所進(jìn)行的重新設(shè)計(jì)和安排，以達(dá)到某種特定目的。,避稅目的,安全目的,融資目的,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,三、投資與企業(yè)架構(gòu) 1、企業(yè)群架構(gòu) （1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu) 控股模式與參股模式 控股的標(biāo)準(zhǔn)？幾個(gè)節(jié)點(diǎn)（1/3；1/2；2/3） 控股與參股 案例 子公司與分公司模式 直接經(jīng)營(yíng)分公司子公司 子公司與分公司 案例 緊密企業(yè)群與非緊密企業(yè)群,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,三、投資與企業(yè)架構(gòu) 1、企業(yè)群架構(gòu) （2）資產(chǎn)關(guān)系架構(gòu) 資產(chǎn)所有權(quán)的安排 資產(chǎn)架構(gòu)與業(yè)務(wù)架構(gòu)的關(guān)系 折舊或攤銷的問(wèn)題 土地使用權(quán)歸屬問(wèn)題 企業(yè)群資產(chǎn)安排之酒店經(jīng)營(yíng)案例 企業(yè)群中的“明星企業(yè)”模式 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匯集“明星企業(yè)” 國(guó)有企業(yè)分拆上市,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,三、投資與企業(yè)架構(gòu) 1、企業(yè)群架構(gòu) （3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) 多元戰(zhàn)略架構(gòu),某集團(tuán)公司,生物制藥,酒店餐飲,房地產(chǎn),商業(yè)超市,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,三、投資與企業(yè)架構(gòu) 1、企業(yè)群架構(gòu) （3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) 多元戰(zhàn)略架構(gòu) 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度的互補(bǔ)性 不同行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度差異 業(yè)務(wù)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ幕パa(bǔ)性 朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 普通產(chǎn)業(yè) 夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的互補(bǔ)性 創(chuàng)造現(xiàn)金流的行業(yè)和需要現(xiàn)金流的行業(yè) 業(yè)務(wù)利潤(rùn)空間的互補(bǔ)性 高度競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域 低競(jìng)爭(zhēng)度領(lǐng)域,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,李嘉誠(chéng)基金,長(zhǎng)江實(shí)業(yè),和記黃埔,長(zhǎng)江基建,香港電燈,長(zhǎng)江生命科技,TOM.COM,36.53%,49.90%,84.60%,38.90%,22.00%,44.00%,14.60%,29.35%,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,多元戰(zhàn)略架構(gòu) 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度的互補(bǔ)性、業(yè)務(wù)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ幕パa(bǔ)性、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的互補(bǔ)性、業(yè)務(wù)利潤(rùn)空間的互補(bǔ)性,和記黃埔,港口及 相關(guān)服務(wù) 和記黃埔,地產(chǎn)與酒店 和記黃埔 海逸國(guó)際酒店,零售 屈臣氏 百佳 TASTE GREAT,能源與基建 長(zhǎng)江電燈 長(zhǎng)江基建,電訊 和記電訊國(guó)際 和記電訊香港,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,19982001年和黃各大行業(yè)息稅前凈利增長(zhǎng)圖 黃實(shí)線：零售 藍(lán)實(shí)線：電訊 紅實(shí)線：基建 黑虛線：港口 綠虛線：能源 黑實(shí)線：地產(chǎn)及酒店 黑粗線：整體表現(xiàn),250% 200% 150% 100% 50% 0 -50% -100%,25% 20% 15% 10% 5% 0 -5% -10%,各 行 業(yè) 增 長(zhǎng) 百 分 比,整 體 增 長(zhǎng) 百 分 比,1998 1999 2000 2001,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,三、投資與企業(yè)架構(gòu) 1、企業(yè)群架構(gòu) （3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) 專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu),產(chǎn)品設(shè)計(jì),原料采購(gòu),倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸,訂單處理,批發(fā)經(jīng)營(yíng),終端零售,產(chǎn)品制造,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,1、企業(yè)群架構(gòu) （3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) 專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu),購(gòu)買土地,拆遷補(bǔ)償,規(guī)劃設(shè)計(jì),土建,銷售,裝修,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,三、投資與企業(yè)架構(gòu) 1、單一企業(yè)架構(gòu),股本架構(gòu),業(yè)務(wù)架構(gòu),組織架構(gòu),地域架構(gòu),資產(chǎn)架構(gòu),房地產(chǎn) 企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,三、投資與企業(yè)架構(gòu) 1、單一企業(yè)架構(gòu) （1）股本架構(gòu) 單一企業(yè)股本架構(gòu)服從于企業(yè)群產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu) 股本架構(gòu)簡(jiǎn)單原則 股本架構(gòu)的演變歷程 股本架構(gòu)可控原則 國(guó)有股東問(wèn)題 股東的價(jià)值是什么 我們應(yīng)該選擇什么樣的股東？ 自然人股東還是法人股東 某企業(yè)分紅問(wèn)題 特殊事項(xiàng)的股本架構(gòu)調(diào)整 土地投資入股引發(fā)的股本架構(gòu)調(diào)整 收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹揭l(fā)的股本調(diào)整,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,1、單一企業(yè)架構(gòu) （1）資產(chǎn)架構(gòu),長(zhǎng)期投資： 請(qǐng)別的企業(yè)代為 賺錢的資產(chǎn),固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)： 資金一旦投入 短期內(nèi)回不來(lái)的資產(chǎn),其他資產(chǎn)： 已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想 承認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn),流動(dòng)資產(chǎn)： 買賣收付過(guò)程中 會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金增加的資產(chǎn),流動(dòng)負(fù)債： 近期需要償還的債務(wù),長(zhǎng)期負(fù)債： 一年內(nèi)不需要償還的債務(wù),股本 公司登記時(shí)投入的資本額,未分配利潤(rùn) 以前的稅后利潤(rùn)，未拿走,公積金 以前的稅后利潤(rùn)，不能拿走,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,1、單一企業(yè)架構(gòu) （1）資產(chǎn)架構(gòu) a、非流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)的架構(gòu) 流動(dòng)資產(chǎn)為主：住宅地產(chǎn)型 非流動(dòng)資產(chǎn)為主：商業(yè)地產(chǎn)型 流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)并重,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,三、投資與企業(yè)架構(gòu) 1、單一企業(yè)架構(gòu) （2）資產(chǎn)架構(gòu) b、負(fù)債架構(gòu)財(cái)務(wù)杠桿 香港地產(chǎn)四大天王：低于40%負(fù)債率 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)上市公司：高于70%負(fù)債率 思考：貴企業(yè)目前的負(fù)債率是多少？ 負(fù)債的稅收風(fēng)險(xiǎn)利息 企業(yè)經(jīng)常取得來(lái)自哪些領(lǐng)域的借款？ 商業(yè)往來(lái) 銀行 股東 高管與員工 其他企業(yè)和個(gè)人,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 1、單一企業(yè)架構(gòu) （2）資產(chǎn)架構(gòu) c、股東投入架構(gòu) 未分配利潤(rùn)、法定公積、盈余公積問(wèn)題 資本公積轉(zhuǎn)增股本 資本公積類型 盈余公積轉(zhuǎn)增股本 股權(quán)與債權(quán)的轉(zhuǎn)化策略,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,（3）組織架構(gòu) a、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門的協(xié)作架構(gòu) 計(jì)劃預(yù)算系統(tǒng) 信息管理系統(tǒng) 內(nèi)部控制系統(tǒng) 關(guān)鍵點(diǎn)上的內(nèi)部監(jiān)控,采購(gòu)部門,工程部門,營(yíng)銷部門,行政、人力資源等支持部門,決策 部門,財(cái)務(wù)部門,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) （3）組織架構(gòu) a、財(cái)稅部門與其他部門的協(xié)作架構(gòu) 組織設(shè)計(jì)的三層次：分工、協(xié)作、團(tuán)隊(duì) 給決策者的幾點(diǎn)建議： 1、不要把自己僅僅看做非財(cái)務(wù)高管，要盡可能站在企業(yè)全局看待財(cái)務(wù)和站在財(cái)務(wù)的角度看待全局。 2、加強(qiáng)同財(cái)務(wù)部門的溝通，尤其是在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，運(yùn)用財(cái)稅專業(yè)人員降低風(fēng)險(xiǎn)。 3、以財(cái)稅專業(yè)人員為核心，強(qiáng)化項(xiàng)目管理的計(jì)劃性，以預(yù)算管理項(xiàng)目。 b、預(yù)算機(jī)構(gòu)的設(shè)立 問(wèn)題一：工程預(yù)算還是企業(yè)預(yù)算？ 問(wèn)題二：預(yù)算誰(shuí)來(lái)做？ 問(wèn)題三：預(yù)算誰(shuí)來(lái)執(zhí)行？,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) （4）業(yè)務(wù)架構(gòu) 獨(dú)立運(yùn)作型 投資入股型 收購(gòu)公司型 政府改造型 代建型 買賣樓花型 （5）地域架構(gòu) 稅收征管空間的地域差異,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 3、企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) （1）成本收益架構(gòu) 利用預(yù)算管理，預(yù)先計(jì)劃項(xiàng)目的收益與成本，并在預(yù)算制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲取最大受益。 全面預(yù)算管理中，以財(cái)務(wù)部門為核心，覆蓋企業(yè)所有部門、人員和業(yè)務(wù)行為，對(duì)企業(yè)一定時(shí)間階段內(nèi)全部工作數(shù)字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)奠定實(shí)施控制的基礎(chǔ)。,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 3、企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) （1）成本收益架構(gòu),開發(fā)間接費(fèi),土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,前期工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),公共配套設(shè)施費(fèi),建安工程費(fèi),期間費(fèi)用,實(shí)際銷 售收入,視同銷 售收入,代收款 項(xiàng)收入,房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,3、企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) （2）財(cái)務(wù)核算架構(gòu) “二加二法則” 成本核算（核算層次） 經(jīng)營(yíng)行為發(fā)生與會(huì)計(jì)核算的差異 成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間點(diǎn)選擇完工標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)與其他費(fèi)用 間接開發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用 收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)選擇,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心資金流,取得土地,審批 規(guī)劃,拆遷 補(bǔ)償,建安 施工,銷售,現(xiàn) 金 流 入,現(xiàn) 金 流 出,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心資金流 一、房地產(chǎn)企業(yè)資金流的特點(diǎn) 1、資金需求量大 2、資金占用周期長(zhǎng) 3、前期與后期資金流不平衡 我們的觀點(diǎn)：資金管理成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的命脈。資金管理的風(fēng)險(xiǎn)，也就是債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中最大的風(fēng)險(xiǎn)。,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來(lái),備注：1、國(guó)內(nèi)貸款主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目貸款 2、其他來(lái)源主要為：定金、預(yù)收款和應(yīng)付工程款,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心資金流 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 1、自有資金 （1）注冊(cè)資本（所有者權(quán)益） 房地產(chǎn)公司如何設(shè)計(jì)公司注冊(cè)資本？股本結(jié)構(gòu)？ 虛假出資與抽逃注冊(cè)資金,投資方,企業(yè),真實(shí)資 金來(lái)源,投資方,企業(yè),其他關(guān) 聯(lián)企業(yè),投資方,企業(yè),其他關(guān) 聯(lián)企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 抽逃注冊(cè)資金法律風(fēng)險(xiǎn)抽逃注冊(cè)資本罪；虛假驗(yàn)資罪 行政責(zé)任：公司的發(fā)起人、股東在公司成立后，抽逃其出資的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，處以所抽逃出資金額百分之五以上百分之十五以下的罰款。 刑事責(zé)任：（1）、依據(jù)中華人民共和國(guó)刑法第159條規(guī)定，公司發(fā)起人、股東違反公司法的規(guī)定未交付貨幣、實(shí)物或者未轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)，虛假出資，或者在公司成立后又抽逃其出資，數(shù)額巨大、后果嚴(yán)重或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處虛假出資金額或者抽逃出資金額2以上10以下罰金。單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處5年以下有期徒刑或者拘役。 （2）、依據(jù)最高檢、公安部關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（2001年4月18日）的規(guī)定，公司發(fā)起人、股東違反公司法的規(guī)定未交付貨幣、實(shí)物或者未轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)，虛假出資，或者在公司成立后又抽逃其出資，涉嫌下列情形之一的，應(yīng)予追訴： （一）虛假出資、抽逃出資，給公司、股東、債權(quán)人造成的直接經(jīng)濟(jì)損失累計(jì)數(shù)額在10萬(wàn)元至50萬(wàn)元以上的； （二）雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但具有下列情形之一的：致使公司資不抵債或者無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的；公司發(fā)起人、股東合謀虛假出資、抽逃出資的；因虛假出資、抽逃出資，受過(guò)行政處罰2次以上，又虛假出資，抽逃出資的；利用虛假出資、抽逃出資所得資金進(jìn)行違法活動(dòng)。,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心資金流 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 1、自有資金 （2）股東及關(guān)聯(lián)公司借入資金 借入資金的途徑與方式 借入資金同注冊(cè)資本的優(yōu)劣比較 借入資金的稅收風(fēng)險(xiǎn),自然人 股東,法人 股東,公司 高管,關(guān)聯(lián) 公司,非關(guān)聯(lián) 公司 或個(gè)人,房地產(chǎn)企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心資金流 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 借入資金的稅收風(fēng)險(xiǎn) （1）關(guān)聯(lián)方借款的稅收規(guī)定 （2）是否違反公平交易原則 （3）是否存在稅收差異 （4）是否超出比例限制 （5）是否超出利率限制 借入資金的籌劃思路 化整為零法 關(guān)聯(lián)與非關(guān)聯(lián)轉(zhuǎn)化法 金融機(jī)構(gòu)委托貸款,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 2、金融機(jī)構(gòu)借入資金 什么是金融機(jī)構(gòu)？ 商業(yè)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及所有的金融機(jī)構(gòu)，包括保險(xiǎn)公司、證券公司、期貨公司、信托公司等。 （1）銀行資金 國(guó)家宏觀政策對(duì)銀行資金的影響 如何同銀行進(jìn)行溝通：建立信任感 房地產(chǎn)企業(yè)使用銀行資金獨(dú)特特點(diǎn) 自有資金比例要求：20%？30%？35%？ 通過(guò)金融機(jī)構(gòu)委托貸款如何操作？,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 2、金融機(jī)構(gòu)借入資金 （2）信托資金 一種新的模式 基本門檻 四證齊全 自有資金35%以上 提供抵押物或擔(dān)保方 信托資金成本 資金使用周期,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,3、權(quán)益性融資 （1）吸納新股東 投資型股東 運(yùn)營(yíng)型股東 房地產(chǎn)企業(yè)很多增資、重組行為都涉及到土地的取得，實(shí)際是一種變通的權(quán)益性融資方式。,購(gòu)買土地,土地投資入股,收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹?開展項(xiàng)目合作,城中村改造,買賣樓花,代建,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 3、權(quán)益性融資 （2）上市,房地產(chǎn) 企業(yè),國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng),香港資本市場(chǎng),新加坡資本市場(chǎng),美國(guó)資本市場(chǎng),房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 合景泰富(1813.HK: 行情) 15.3億港元 發(fā)行新股 上置集團(tuán)(1207.HK: 行情) 9.73億港元 發(fā)行新股及可換股債券 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK: 行情) 26億元人民幣 通過(guò)內(nèi)地子公司發(fā)行人民幣公司債券 百仕達(dá)控股(1168.HK: 行情) 5億港元 發(fā)行三年期港元零息可換股債券 仁恒置地(YNLG.SI: 行情) 3.46億美元 發(fā)行新股及可換股債券 瑞安房地產(chǎn)(0272.HK: 行情) 20.4億港元 發(fā)行新股 合生創(chuàng)展(0754.HK: 行情) 16億港元 發(fā)行新股 保利香港(0119.HK: 行情) 7.9億港元 發(fā)行新股 華潤(rùn)置地(1109.HK: 行情) 43億港元 發(fā)行新股 五礦建設(shè)(0230.HK: 行情) 5.2億港元 進(jìn)行2:1供股 SOHO中國(guó)(0410.HK: 行情) 28億港元 發(fā)行2014年到期年利率3.75%可換股債券 世茂房地產(chǎn)(0813.HK: 行情) 19.6億港元 發(fā)行新股 方興地產(chǎn)(0817.HK: 行情) 27.2億港元 進(jìn)行100:23供股 廣州富力地產(chǎn)(2777.HK: 行情) 60億港元 首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK: 行情) 18億港元 復(fù)地集團(tuán)(2337.HK: 行情) 19億港元,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 3、權(quán)益性融資 （2）上市,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 3、權(quán)益性融資 （2）上市 China Housing & Land Development，Inc 中華房屋土地開發(fā)集團(tuán)公司 2006年8月24日，中華房屋完成第一次股權(quán)融資，共發(fā)行745361股普通股，以及3年期認(rèn)股證336976股，募集資金200余萬(wàn)美元； 2007年5月9日，中華房屋完成了第二次股權(quán)融資。募集資金2500萬(wàn)美元，共發(fā)行9261844股普通股，以及2778553股認(rèn)股權(quán)證。 2008年1月28日，在另一投行Merriman Curhan Ford& Co運(yùn)作下，中華房屋完成了第三次可轉(zhuǎn)換債券融資。共募集資金2000萬(wàn)美元。 2008年5月16日，中華房屋正式在納斯達(dá)克主板交易，當(dāng)天開盤價(jià)為5.25美元，市值達(dá)到1.5億美元。 2008年11月10日，Prax Capital公司向中華房屋投資3000萬(wàn)美金共同開發(fā) 灞橋項(xiàng)目。 。,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 4、項(xiàng)目預(yù)售款 預(yù)售款項(xiàng)是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶資金。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源16250億元。其中，定金及預(yù)收款3749億元，個(gè)人按揭貸款2193億元，兩者合計(jì)5942億元，占房企整體資金來(lái)源的比例達(dá)36.6。 問(wèn)題在于： 房地產(chǎn)企業(yè)多將預(yù)售款項(xiàng)用于其他項(xiàng)目前期拿地資金，而不是真正用于本項(xiàng)目后續(xù)資金。 住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)等其他相關(guān)部門計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控，擬定的方案要求今后房企的預(yù)售賬款須存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，監(jiān)管部門會(huì)按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和工程資金所需，實(shí)行“?？顚Ｓ谩薄?已實(shí)施地區(qū)：天津、廣州、湖北 。 擬實(shí)施地區(qū)：陜西、深圳、北京 。,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心資金流 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理 1、企業(yè)資金管理常見問(wèn)題 （1）賭博型資金管理 現(xiàn)金持有量不足 拆東墻補(bǔ)西墻 持有現(xiàn)金為什么？ 某房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例,預(yù)防 動(dòng)機(jī),現(xiàn)金管理,交易 動(dòng)機(jī),投資 動(dòng)機(jī),房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,某房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例,現(xiàn)金流入 朋友借款 銀行個(gè)人貸款 高息拆借 假按揭 銷售,現(xiàn)金流出 土地 施工 費(fèi)用 還款 其他項(xiàng)目,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,（2）粗放型資金管理資金沉淀嚴(yán)重，周轉(zhuǎn)速度下降 錢去哪里了？,長(zhǎng)期投資： 請(qǐng)別的企業(yè)代為 賺錢的資產(chǎn),固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)： 資金一旦投入 短期內(nèi)回不來(lái)的資產(chǎn),其他資產(chǎn)： 已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想 承認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn),流動(dòng)資產(chǎn)： 買賣收付過(guò)程中 會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金增加的資產(chǎn),流動(dòng)負(fù)債： 近期需要償還的債務(wù),長(zhǎng)期負(fù)債： 一年內(nèi)不需要償還的債務(wù),股本 公司登記時(shí)投入的資本額,未分配利潤(rùn) 以前的稅后利潤(rùn)，未拿走,公積金 以前的稅后利潤(rùn)，不能拿走,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,（2）粗放型資金管理資金沉淀嚴(yán)重，周轉(zhuǎn)速度下降 錢去哪里了？,長(zhǎng)期投資： 請(qǐng)別的企業(yè)代為 賺錢的資產(chǎn),固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)： 資金一旦投入 短期內(nèi)回不來(lái)的資產(chǎn),其他資產(chǎn)： 已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想 承認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn),流動(dòng)資產(chǎn)： 買賣收付過(guò)程中 會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金增加的資產(chǎn),現(xiàn)金、銀行存款,短期投資,應(yīng)收賬款,其它應(yīng)收款,預(yù)付賬款,開發(fā)成本,存貨,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,（3）家庭型資金管理個(gè)人資金同企業(yè)資金混淆,投資方,企業(yè),產(chǎn)生利潤(rùn),客戶,分紅,個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)賬,現(xiàn)金,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,（4）迷宮型資金管理資金往來(lái)混亂低效,子公司1,子公司1,子公司1,子公司1,子公司1,集團(tuán),自然人,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,（5）失控型資金管理資金支出缺乏監(jiān)控 付出后發(fā)現(xiàn)超出預(yù)算 預(yù)算形同虛設(shè)，無(wú)法發(fā)揮作用 付出后發(fā)現(xiàn)與合同不符，與事實(shí)不符 財(cái)務(wù)審查脫節(jié)甚至完全失效 相關(guān)審批未完成時(shí)就支付 盲目追求效率，導(dǎo)致資金管理漏洞,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,2、資金管理解決之道資金預(yù)算管理,投資方案,進(jìn)度方案,資金計(jì)劃 成本計(jì)劃 融資計(jì)劃 進(jìn)度計(jì)劃,資金使用監(jiān)控,資金計(jì)劃實(shí)施,資金計(jì)劃調(diào)控,資金計(jì)劃修改,融資方案,項(xiàng)目進(jìn)度控制,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,2、資金管理解決之道資金預(yù)算管理 資金預(yù)算之成本預(yù)算 資金預(yù)算之融資預(yù)算 資金預(yù)算之進(jìn)度計(jì)劃,項(xiàng)目 可行性研究,土地取得,策劃設(shè)計(jì),施 工,銷 售,交付入駐,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,2、資金管理解決之道資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度的重大價(jià)值 （1）盡量縮短預(yù)售證批復(fù)時(shí)間，減少資金壓力； （2）盡量縮短整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度，減少資金回收期，提升利潤(rùn)。 某項(xiàng)目總投資2億，自有資金8000萬(wàn)元，銷售收入3億元，銷售利潤(rùn)率6000萬(wàn)元（稅后）。 假設(shè)一：項(xiàng)目三年完成，則年投資收益率為： 6000800075% 75%3年25% 假設(shè)二：項(xiàng)目四年完成，則年投資收益率為： 75 %4年18.75%,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,2、資金管理解決之道資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn) （1）可行性研究階段 調(diào)研信息，判斷風(fēng)險(xiǎn) （2）取得土地階段 注重時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) “三年未拿到的土地” （3）設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目細(xì)節(jié)較為準(zhǔn)確，可制定較詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)注重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)里程碑事件，如開工、正負(fù)零、主體封頂?shù)?（4）施工階段 該階段為進(jìn)度中的主體時(shí)間階段，正常狀況下約占整個(gè)耗時(shí)的70%80%,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,2、資金管理解決之道資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn) （4）施工階段 工程承包方式 總包和分包； 付款與進(jìn)度 專業(yè)分包的計(jì)劃性 玻璃幕墻、電梯、室內(nèi)裝修、中央空調(diào)、消防、弱電 意外因素的影響 政府、施工單位、事故、不可抗力等 （5）銷售與入駐,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,2、資金管理解決之道資金預(yù)算管理 項(xiàng)目進(jìn)度管理優(yōu)化 （1）誰(shuí)對(duì)進(jìn)度負(fù)責(zé)？ 項(xiàng)目經(jīng)理？總經(jīng)理？董事長(zhǎng)？ （2）進(jìn)度計(jì)劃數(shù)據(jù)有沒(méi)有？ 進(jìn)度報(bào)表與進(jìn)度會(huì)議 （3）進(jìn)度延誤怎么辦？ 找到原因，拿出解決方案,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （1）監(jiān)控體系構(gòu)成,財(cái)務(wù) 部門,房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部監(jiān)控體系,業(yè)務(wù) 部門,審計(jì) 部門,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （2）監(jiān)控關(guān)鍵要點(diǎn),業(yè)務(wù) 內(nèi)容,房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部監(jiān)控要點(diǎn),預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn),審批 程序,房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （3）監(jiān)控流程,項(xiàng)目整體預(yù)算,項(xiàng)目年度預(yù)算,資金整體預(yù)算,資金年度預(yù)算,資金月度預(yù)算,資金收入計(jì)劃,資金支出計(jì)劃,資金審批權(quán)限,審批負(fù)責(zé)人,預(yù)算內(nèi)審批,預(yù)算外審批,業(yè)務(wù)內(nèi)容審核,審批程序?qū)徍?資金支出,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn)項(xiàng)目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析,開發(fā)間接費(fèi),土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,前期工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),公共配套設(shè)施費(fèi),建安工程費(fèi),期間費(fèi)用,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn)項(xiàng)目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 利潤(rùn)收入成本 成本越低越好嗎？ 凈利潤(rùn)收入成本稅 我們的觀點(diǎn)：稅是房地產(chǎn)企業(yè)決策中不能忽視的一個(gè)重要因素，不僅關(guān)系到利潤(rùn)，而且關(guān)系到風(fēng)險(xiǎn)。,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn)項(xiàng)目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種及交稅模式：,營(yíng)業(yè)稅,營(yíng)業(yè)額的5%,土地增值稅,就房地產(chǎn)開發(fā)的增值額繳稅。稅率為30%；40%；50%；60%。,所得稅,就房地產(chǎn)開發(fā)的所得額繳稅。稅率為25%。,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 1、土地增值稅 土地增值稅關(guān)鍵點(diǎn)在于增值額的計(jì)算。 增值額收入扣除項(xiàng)目,扣 除 項(xiàng) 目,開發(fā)成本,開發(fā)費(fèi)用,土地費(fèi)用,稅金,加計(jì)扣除,開發(fā)間接費(fèi),前期工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),公共配套設(shè)施費(fèi),建安工程費(fèi),期間費(fèi)用,利息,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 2、所得稅 所得稅的關(guān)鍵點(diǎn)在于應(yīng)納稅所得額的計(jì)算。 應(yīng)納稅所得額收入扣除項(xiàng)目,扣 除 項(xiàng) 目,計(jì)稅成本,期間費(fèi)用,稅金,開發(fā)間接費(fèi),前期工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),公共配套設(shè)施費(fèi),建安工程費(fèi),土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 利潤(rùn)收入（成本稅） 成本與稅負(fù)的蹺蹺板效應(yīng),成本,稅 負(fù),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入2.5億元，開發(fā)成本共計(jì)1億元，期間費(fèi)用2000萬(wàn)元（利息忽略）。 1、營(yíng)業(yè)稅及附加：2.5億元5.55%1375萬(wàn)元 2、土地增值稅： 增值額為：25000萬(wàn)元10000萬(wàn)元130% 1375萬(wàn)元10625萬(wàn)元 增值率為：1062514375 73.91% 增值稅為：10625 40% 14375 5% 3531.25萬(wàn)元 3、所得稅： 應(yīng)納稅所得額為：25000 10000 2000 4906.258093.75萬(wàn)元 所得稅為：8093.75 25% 2023.44萬(wàn)元 4、稅后凈利潤(rùn)為：8093.75 2023.44 6070.31萬(wàn)元 5、繳稅總額為：1375 3531.252023.44 6929.69萬(wàn)元,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入2.5億元，開發(fā)成本共計(jì)1.5億元，期間費(fèi)用2000萬(wàn)元（利息忽略）。 1、營(yíng)業(yè)稅及附加：2.5億元5.55%1375萬(wàn)元 2、土地增值稅： 增值額為：25000萬(wàn)元15000萬(wàn)元130% 1375萬(wàn)元4125萬(wàn)元 增值率為：412520875