房地產(chǎn)法期末作業(yè).doc

房產(chǎn)稅改試點(diǎn)方案評析法學(xué)094 方倩蕓 2009012180摘要：1月27日晚，國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，上海市和重慶市的試點(diǎn)方案同時亮相。根據(jù)方案，兩地均于1月28日開始正式實(shí)行征收辦法。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改、上海、重慶、德國模式、未來趨勢房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。 房產(chǎn)稅的特點(diǎn)： 1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋； 2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋； 3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。1月27日晚，兩大直轄市上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案同時出籠，吸足了全國所有城鎮(zhèn)觀眾的眼球。 （1）滬渝房產(chǎn)稅細(xì)則一覽：在兩個試點(diǎn)方案中，上海市只針對新購住房，且稅率只有0.6%（其中應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率暫減為0.4%。），尤其令許多人大失所望。上海新出臺的房產(chǎn)稅政策極不合理。為什么只對新購住房征稅，反而不對多占社會資源的存量房征稅？看來上海的政府是在糊弄百姓、欺騙百姓，他們是既得利益者的保護(hù)傘！”按照上海市的征收辦法， 2010年的房產(chǎn)稅收入，估計(jì)很難超過3000萬元，可能不足同期土地出讓金的1/4000。可見包括上海在內(nèi)的地方政府，其買地生財(cái)之路，將會路漫漫其修遠(yuǎn)兮！相對而言，重慶的方案則稍顯其合理性。按照黃奇帆市長宣布的內(nèi)容，重慶市自1月28日起對主城區(qū)超過均價兩倍的新房征繳房產(chǎn)稅，累計(jì)稅率在0.5%1.2%，全部獨(dú)棟商品房都在征稅范圍內(nèi)。預(yù)計(jì)重慶今年可以收2億房產(chǎn)稅。不過，與財(cái)政部發(fā)言人稱房產(chǎn)稅屬于地方財(cái)政收入穩(wěn)定來源的說法迥異，無論上海還是重慶，其試點(diǎn)方案的指導(dǎo)思想，統(tǒng)一是“為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，有效配置房地產(chǎn)資源?！狈慨a(chǎn)稅的收入，均用于保障性住房建設(shè)等方面的支出?？梢娫诔雠_之前，兩個方案的口徑做了統(tǒng)一，并一致均吸收了各界對房產(chǎn)稅詬病的批評意見。顯然，相對于1月26日如約而來的國務(wù)院房地產(chǎn)“新國八條”的猛烈，上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，味道似乎淡了很多。即使是看起來的重手，在政府日益頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控舉措和房價越調(diào)越漲的互映下，來自公眾的質(zhì)疑也愈加嚴(yán)厲。從本質(zhì)上看，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，實(shí)際上對住房投機(jī)需求是極具殺傷力的。然而，由于社會群體明顯分為有房者和無房者量大群體，且很多人將房產(chǎn)稅、降低房價看作是對私人財(cái)產(chǎn)的公然侵犯，加之地方政府對房價下跌可能導(dǎo)致嚴(yán)重危機(jī)且中斷地方土地財(cái)政來源的擔(dān)心，房產(chǎn)稅在一些城市的推進(jìn)由困難重重轉(zhuǎn)為輕描淡寫。即使是試點(diǎn)的城市，也會由于征詢各方意見導(dǎo)致的中和作用，最終不能起到調(diào)控房價的作用。雖然房產(chǎn)稅不能對降房價起到立竿見影的作用，但如果將房產(chǎn)稅政策加上“新國八條”新增的內(nèi)容，特別是對二套住房差別化信貸政策，以及從嚴(yán)制定和執(zhí)行的住房限購措施，對于上海這樣的一個房價過高、泡沫巨大的城市，新購住房需求的增長將面臨空前的壓力。（2）稅改重建利益分配格局現(xiàn)行的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納,房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的稅率為1.2%,依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的稅率為12%,自住用房則免征房產(chǎn)稅。對于房產(chǎn)稅的征收,有官員強(qiáng)調(diào),現(xiàn)行自住房的房產(chǎn)稅是免征的,現(xiàn)在只是要對自住之外的房產(chǎn)征房產(chǎn)稅,并提高稅率,這最簡便易行,也能達(dá)到加大購房成本,抑制投機(jī)。 房產(chǎn)稅改革是抑制高房價的調(diào)控政策中的重要一環(huán),對于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀將起到非常重要的作用。從政策的長期效果來看,受益的必然也是普通公民。從以上分析可以看出,無論是資源稅還是房產(chǎn)稅,對于老百姓都可稱為利好,至少沒有直接的利益損失。稅改其實(shí)是對現(xiàn)行利益分配格局的重建。對股市而言,這兩個稅種的征收,將直接或間接地對資源類和房地產(chǎn)類股票產(chǎn)生負(fù)面影響,所以市場有反應(yīng)也是正常的。在關(guān)系理順之后,股市終會回到自己固有的節(jié)奏。（3）借鑒德國模式 終結(jié)中國房地產(chǎn)暴利德國模式特征一：高稅制遏制炒房近幾年，外資也曾一度涌入德國房地產(chǎn)市場。德國某地產(chǎn)銀行專業(yè)人士對本刊記者說，當(dāng)時一部分政府經(jīng)營的租賃房轉(zhuǎn)讓給私人企業(yè)改造，市場普遍預(yù)期房價會上漲，于是有不少國外資金進(jìn)入，但不久后這些資金便被迫撤走，這與德國政府高稅制遏制炒房不無關(guān)系。該人士介紹，從事地產(chǎn)買賣經(jīng)營者涉及繳納的稅種包括土地稅、土地購買稅及資本利得稅，重重高稅負(fù)擠壓了經(jīng)營者的利潤空間，也打擊了整個房地產(chǎn)市場的交易活躍度。首先，在土地稅上，政府對于自用式房屋購買者和其他土地買賣經(jīng)營者進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，不同對待。該稅名為土地稅，實(shí)際上是政府向德國境內(nèi)的地產(chǎn)（包括土地、地面建筑物）征稅，稅金的多少則按照登記的地產(chǎn)狀態(tài)和價值確定。其征稅基礎(chǔ)為每年初按照稅收評估法（根據(jù)成交土地的價格得出同類土地的納稅價值）所確定的課稅標(biāo)準(zhǔn)價值，一年一繳。根據(jù)聯(lián)邦統(tǒng)一的稅率，建筑用土地的稅率為3.5，獨(dú)戶住宅土地稅率分兩類，價值在75000馬克以內(nèi)的稅率為2.6，75000馬克以上的稅率為3.5，雙戶住宅稅率為3.1。為了鼓勵購買住宅自住，政府對居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分稅收。也就是購置住宅的普通居民，每年只需繳納房基地部分（該房基地價值單獨(dú)評估，并在房產(chǎn)證書中備注）的土地稅。其次，政府對地產(chǎn)買賣獲利者征收高額的土地購買稅和資本利得稅。土地購買稅亦可稱土地交易稅，凡國內(nèi)登記過的土地被出售就要按規(guī)定繳納土地購買稅，此處征稅基礎(chǔ)同樣指土地和地面建筑物兩者的價值總和，稅率為3.5%。對于買賣獲利部分，政府還將對出售房征收資本利得稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。土地購買稅和資本利得稅的適用范圍還包括買賣房地產(chǎn)公司的股票。特征二：繁榮租賃市場在德國，居民大多沒有自有房，而選擇租房住。公開數(shù)據(jù)顯示，德國自有住房率為42%，租賃住房率為58%，3800萬戶家庭中超過2000萬的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年輕人都是租房居住?！白夥渴袌龅姆睒s，很大一點(diǎn)在于德國法律對于房客一邊倒的利益保障。”上述德國地產(chǎn)銀行人士說，“有非常完善的租房法，從居住者的利益角度來講，租房和買房的差別不是很大，這樣有效保證了市場的租房需求。”制度對房客的利益保護(hù)一方面體現(xiàn)在租價上。由于房屋具體情況各異，租價由租賃雙方自行協(xié)定，仍屬市場化行為。但出于對租戶的利益保護(hù)，法律對房租做了上限限制：如果房東所定的房租超出“合理租價”的20%，就構(gòu)成了違法行為。房客可以向法庭起訴，且結(jié)果不僅是房租應(yīng)立即降20%，房東也將受到最高10萬馬克的罰款。如果房東所定的房租超出“合理房租”的50%，就構(gòu)成了犯罪，房東將受到更高額度的罰款，甚至被判三年徒刑。而對于其中談及的“合理租價”，政府方面提供了充分的指導(dǎo)價參考。各地區(qū)的市政建設(shè)部門會與房客協(xié)會、房屋租賃和買賣中介機(jī)構(gòu)，定期根據(jù)當(dāng)?shù)赝ǔＧ闆r下的房租價格統(tǒng)計(jì)來制定一張“租房價格表”。該表詳細(xì)列示不同類型、不同地理位置房屋的合理租價建議，并公開發(fā)表。這份表格有著公認(rèn)的權(quán)威性，基本作為法庭審理案件時房租合理與否的依據(jù)?！傲硪环矫妫繓|也不可以隨意漲價。法律規(guī)定，三年內(nèi)房租漲價如果超出20%，就作為違法處理。在這個限額內(nèi)，先前的合同沒有做詳細(xì)規(guī)定的情況下，如果房東租價的上漲價格比率超過市場物價指數(shù)的上漲比率，房客有權(quán)利拒絕房租上調(diào)。如果房東對房屋進(jìn)行了返修裝修之類，他可以要求10%到25%的漲幅。一般來說，租房合同簽訂后，房客的利益就會得到充分的保障?！鄙鲜鋈耸空f。除價格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。比如法律規(guī)定，房東將房子租給房客，必須保持完好無缺，如果房子或房內(nèi)的設(shè)施有損，則由房東承擔(dān)修理和費(fèi)用。如果有損壞，而房東不予修理，則在房租上作相應(yīng)降低。據(jù)本刊記者了解，根據(jù)先前法庭判例中曾出現(xiàn)過的情況，如果房屋內(nèi)唯一的廁所無法使用，房客可提出將房租降低80%，如果雨水嚴(yán)重漏入房間頂墻，房客可提出將房租降低50%，如果淋浴設(shè)備有損無法使用，房客可提出將房租降低16%。再比如，房屋租出后，盡管房產(chǎn)依舊屬于房東，但房子的使用權(quán)僅屬于房客。包括房東在內(nèi)的任何人在沒有得到房客許可的情況下無權(quán)進(jìn)入該房子，更不能要求房客搬出。（4）未來房地產(chǎn)改革趨勢擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)房產(chǎn)稅有其必然性。從房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展來看，房產(chǎn)稅的擴(kuò)大征收是大勢所趨，可以合理引導(dǎo)投資者消費(fèi)房產(chǎn)。首先，從時間上來看，房產(chǎn)稅在滬渝兩地試點(diǎn)即將滿一年，其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)足以作為其他城市的參考，上海和重慶分屬東部和西部城市，兩地的樣本極具代表性。其次，從經(jīng)驗(yàn)上來看，上海和重慶雖然都試點(diǎn)房產(chǎn)稅，兩地的稅率也都依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行差異征收。不過，重慶率先向存量房開征房產(chǎn)稅，而上海在這方面始終沒有具體行動。從另一方面來看，上海同時執(zhí)行了較為嚴(yán)格的限購令，而重慶并沒有進(jìn)行限購。兩地的經(jīng)驗(yàn)既有相似又有不同，適合全國大范圍城市的不同需求。第三，從房地產(chǎn)調(diào)控來看，調(diào)控初見成效，多城市房價已經(jīng)放緩或是停止上漲的腳步，房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場一項(xiàng)長期穩(wěn)定的稅收，此時進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場從調(diào)控到常態(tài)的平滑過渡，在一定程度上穩(wěn)定調(diào)控成效。與房產(chǎn)稅相比，帶有明顯行政色彩的限購令，雖然并非房地產(chǎn)市場長治久安的保障，不過，作為此輪調(diào)控最具新意的手段，限購令在很大程度上直接擠出了投資投機(jī)資金，促使房地產(chǎn)調(diào)控早日見效。首先，央行從12月5日，下調(diào)了人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，釋放大約4000億的銀行資金，從一定程度上緩解了市場的流動性，房地產(chǎn)開發(fā)貸和購房貸的緊張程度也隨之緩解。限購若在此時退出，翹首等待了一年的投機(jī)資金又將大量涌入市場。其次，全球經(jīng)濟(jì)增長將放緩，多國紛紛下調(diào)2012年增長預(yù)期，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程中，中國也難獨(dú)善其身。社科院近日發(fā)布的年度宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告預(yù)計(jì)，2012年我國GDP增長率在8.9%左右。國家信息中心常務(wù)副主任王長勝稱，明年GDP增速保持8.7%水平。經(jīng)濟(jì)增速的放緩帶來宏觀經(jīng)濟(jì)政策放松的預(yù)期，限購作為本輪調(diào)控的“利器”如當(dāng)前就退場，則難免房地產(chǎn)市場重回2009年那樣的情況出現(xiàn)?？傊?dāng)前樓市調(diào)控還不具備各種政策退出的條件，未來需要落實(shí)已有的調(diào)控政策，同時還應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化已出臺的調(diào)控措施，才能遏制房價上漲，鞏固宏調(diào)成果。參考文獻(xiàn)1.劉素榮.關(guān)于我國房產(chǎn)稅改革的思考J.財(cái)會研究，2010.112. 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