《投資性房地產(chǎn)》課件

5/5/2021 1 第 7章 5/5/2021 2 7.1投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 概 述 7.2投 資 性 房 地 產(chǎn) 初 始 計(jì) 量 7.3投 資 性 房 地 產(chǎn) 后 續(xù) 計(jì) 量 7.4投 資 性 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 與 處 置 5/5/2021 3 掌 握 投 資 性 房 地 產(chǎn) 概 念 和 范 圍 、 投資 性 房 地 產(chǎn) 的 確 認(rèn) 條 件 、 投 資 性 房 地 產(chǎn)初 始 計(jì) 量 的 核 算 、 投 資 性 房 地 產(chǎn) 后 續(xù) 計(jì)量 的 核 算 以 及 投 資 性 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 的 核 算 。熟 悉 投 資 性 房 地 產(chǎn) 處 置 的 核 算 學(xué) 習(xí) 目 標(biāo) 5/5/2021 4 7.1投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 概 述 5/5/2021 5 投 資 性 房 地 產(chǎn) 是 指 企 業(yè) 為 投 資 目 的 、而 不 是 自 用 目 的 持 有 的 土 地 和 建 筑 物 。 隨 著 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 和 投 資 觀 念 的 改 變 ，將 房 地 產(chǎn) 作 為 一 種 投 資 手 段 已 是 非 常 普 遍的 經(jīng) 濟(jì) 現(xiàn) 象 ， 甚 至 成 為 一 些 企 業(yè) 新 的 經(jīng) 濟(jì)增 長 點(diǎn) 。 有 的 企 業(yè) 將 投 資 房 地 產(chǎn) 作 為 主 營業(yè) 務(wù) ， 有 的 企 業(yè) 則 是 兼 營 房 地 產(chǎn) 投 資 業(yè) 務(wù) ； 投 資 性 房 地 產(chǎn) 準(zhǔn) 則 制 定 的 背 景 5/5/2021 6 有 的 企 業(yè) 投 資 房 地 產(chǎn) 主 要 是 為 了 房 地 產(chǎn) 的 增 值 而贏 利 ； 有 的 企 業(yè) 投 資 房 地 產(chǎn) 則 是 為 了 抵 御 通 貨 膨 脹的 風(fēng) 險(xiǎn) 。 以 往 ， 人 們 習(xí) 慣 地 將 企 業(yè) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 作為 一 般 的 固 定 資 產(chǎn) 看 待 ， 并 按 估 計(jì) 使 用 年 限 提 取 折舊 。 但 是 ， 這 種 固 定 資 產(chǎn) 凈 值 往 往 不 能 反 映 投 資 性房 地 產(chǎn) 的 真 實(shí) 價(jià) 值 。 投 資 性 房 地 產(chǎn) 在 經(jīng) 過 數(shù) 年 以 后 ，其 市 場(chǎng) 價(jià) 值 不 僅 可 能 高 于 其 賬 面 凈 值 ,而 且 還 經(jīng) 常 高出 其 賬 面 原 值 的 數(shù) 倍 。 另 一 方 面 ， 對(duì) 房 地 產(chǎn) 的 投 資一 般 金 額 大 、 周 期 長 、 流 動(dòng) 與 變 現(xiàn) 能 力 較 差 ， 往 往具 有 高 收 益 和 高 風(fēng) 險(xiǎn) 并 存 的 特 點(diǎn) 。 在 這 種 情 況 下 ，將 投 資 性 房 地 產(chǎn) 作 為 一 般 的 固 定 資 產(chǎn) 處 理 顯 然 是 不合 適 的 。 因 此 ， 在 會(huì) 計(jì) 實(shí) 務(wù) 上 迫 切 需 要 對(duì) 投 資 性 房地 產(chǎn) 從 原 有 的 固 定 資 產(chǎn) 中 劃 分 出 來 ， 作 為 單 獨(dú) 一 類確 定 會(huì) 計(jì) 規(guī) 范 ， 投 資 性 房 地 產(chǎn) 準(zhǔn) 則 應(yīng) 運(yùn) 而 生 。 5/5/2021 7 一 .投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 概 念 與 特 征 房 地 產(chǎn) 的 含 義土 地 和 房 屋 及 其 權(quán) 屬 的 總 稱 。在 我 國 ， 土 地 指 土 地 使 用 權(quán) ， 房 屋 指 土 地 上 的 房屋 等 建 筑 物 及 構(gòu) 筑 物 。 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 含 義指 為 賺 取 租 金 或 資 本 增 值 ， 或 兩 者 兼 有 而 持 有 的房 地 產(chǎn) 。 5/5/2021 8 投 資 性 房 地 產(chǎn) 主 要 有 以 下 特 征 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 特 征 :投 資 性 房 地 產(chǎn) 是 一 種 經(jīng) 營 性 活 動(dòng)投 資 性 房 地 產(chǎn) 在 用 途 、 狀 態(tài) 、 目 的 等 方 面 區(qū) 別 于作 為 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 場(chǎng) 所 的 房 地 產(chǎn) 和 用 于 銷 售 的 房 地 產(chǎn)投 資 性 房 地 產(chǎn) 有 兩 種 后 續(xù) 計(jì) 量 模 式 ： 成 本 模 式 和公 允 價(jià) 值 模 式投 資 性 房 地 產(chǎn) 能 夠 單 獨(dú) 計(jì) 量 和 出 售 5/5/2021 9 二 .投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 范 圍 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 范 圍 包 括 ：已 出 租 的 土 地 使 用 權(quán)持 有 并 準(zhǔn) 備 增 值 后 轉(zhuǎn) 讓 的 土 地 使 用 權(quán)企 業(yè) 擁 有 并 已 出 租 的 建 筑 物 不 屬 于 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 房 地 產(chǎn) ：自 用 房 地 產(chǎn) ， 即 為 生 產(chǎn) 商 品 、 提 供 勞 務(wù) 或 者 經(jīng) 營管 理 而 持 有 的 房 地 產(chǎn)作 為 存 貨 的 房 地 產(chǎn) 5/5/2021 10 （ 一 ） 已 出 租 的 土 地 使 用 權(quán) 已 出 租 的 土 地 使 用 權(quán) ， 是 指 企 業(yè) 通 過 出 讓 或 轉(zhuǎn) 讓方 式 取 得 的 、 以 經(jīng) 營 租 賃 方 式 出 租 的 土 地 使 用 權(quán) 。企 業(yè) 取 得 的 土 地 使 用 權(quán) 通 常 包 括 在 一 級(jí) 市 場(chǎng) 上 以交 納 土 地 出 讓 金 的 方 式 取 得 土 地 使 用 權(quán) ， 也 包 括在 二 級(jí) 市 場(chǎng) 上 接 受 其 他 單 位 轉(zhuǎn) 讓 的 土 地 使 用 權(quán) 。 注 意 ： 對(duì) 于 以 經(jīng) 營 租 賃 方 式 租 入 土 地 使 用 權(quán) 再 轉(zhuǎn)租 給 其 他 單 位 的 ， 不 能 確 認(rèn) 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 。 5/5/2021 11 （ 二 ） 持 有 并 準(zhǔn) 備 增 值 后 轉(zhuǎn) 讓 的 土 地 使 用 權(quán) 持 有 并 準(zhǔn) 備 增 值 后 轉(zhuǎn) 讓 的 土 地 使 用 權(quán) ， 是指 企 業(yè) 取 得 的 、 準(zhǔn) 備 增 值 后 轉(zhuǎn) 讓 的 土 地 使用 權(quán) 。 注 意 ： 閑 置 土 地 的 定 義 及 規(guī) 定 按 照 國 家 有 關(guān) 規(guī) 定 認(rèn) 定 的 閑 置 土 地 ， 不 屬于 持 有 并 準(zhǔn) 備 增 值 后 轉(zhuǎn) 讓 的 土 地 使 用 權(quán) ，也 就 不 屬 于 投 資 性 房 地 產(chǎn) 。 5/5/2021 12 （ 三 ） 已 出 租 的 建 筑 物 已 出 租 的 建 筑 物 是 指 企 業(yè) 擁 有 產(chǎn) 權(quán) 的 、 以 經(jīng) 營 租 賃 方 式 出 租 的 建筑 物 ， 包 括 自 行 建 造 或 開 發(fā) 活 動(dòng) 完 成 后 用 于 出 租 的 建 筑 物 。 注 意 ： 1 用 于 出 租 的 建 筑 物 是 指 企 業(yè) 擁 有 產(chǎn) 權(quán) 的 建 筑 物 。 企 業(yè) 以 經(jīng) 營租 賃 方 式 租 入 再 轉(zhuǎn) 租 的 建 筑 物 不 屬 于 投 資 性 房 地 產(chǎn) 。 2 已 出 租 的 建 筑 物 是 企 業(yè) 已 經(jīng) 與 其 他 方 簽 訂 了 租 賃 協(xié) 議 ， 約 定以 經(jīng) 營 租 賃 方 式 出 租 的 建 筑 物 。 一 般 應(yīng) 自 租 賃 協(xié) 議 規(guī) 定 的 租 賃 期開 始 日 起 ， 經(jīng) 營 租 出 的 建 筑 物 才 屬 于 已 出 租 的 建 筑 物 ， 3 企 業(yè) 將 建 筑 物 出 租 ， 按 租 賃 協(xié) 議 向 承 租 人 提 供 的 相 關(guān) 輔 助 服務(wù) 在 整 個(gè) 協(xié) 議 中 不 重 大 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 將 該 建 筑 物 確 認(rèn) 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) ，所 提 供 的 其 他 服 務(wù) 在 整 個(gè) 協(xié) 議 中 如 為 重 大 的 ， 該 建 筑 物 應(yīng) 視 為 企業(yè) 的 經(jīng) 營 場(chǎng) 所 ， 應(yīng) 當(dāng) 確 認(rèn) 為 自 用 房 地 產(chǎn) 。 5/5/2021 13 下 列 項(xiàng) 目 不 屬 于 投 資 性 房 地 產(chǎn) 1 自 用 房 地 產(chǎn) 2 作 為 存 貨 的 房 地 產(chǎn) 注 意 ： 從 事 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 開 發(fā) 的 企 業(yè) 依 法 取 得的 、 用 于 開 發(fā) 后 出 售 的 土 地 使 用 權(quán) ， 屬 于房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的 存 貨 ， 即 使 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)企 業(yè) 決 定 待 增 值 后 再 轉(zhuǎn) 讓 其 開 發(fā) 的 土 地 ，也 不 得 將 其 確 認(rèn) 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 。 5/5/2021 14 一 項(xiàng) 房 地 產(chǎn) ， 部 分 用 于 賺 取 租 金 或 資 本增 值 ， 部 分 用 于 生 產(chǎn) 商 品 、 提 供 勞 務(wù) 或 經(jīng)營 管 理 ， 用 于 賺 取 租 金 或 資 本 增 值 的 部 分能 夠 單 獨(dú) 計(jì) 量 和 出 售 的 ， 可 以 確 認(rèn) 為 投 資性 房 地 產(chǎn) ； 否 則 ， 不 能 作 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 。值 得 注 意 的 是 : 5/5/2021 15 企 業(yè) 擁 有 并 自 行 經(jīng) 營 的 旅 館 飯 店 ， 其 經(jīng) 營目 的 是 通 過 向 客 戶 提 供 客 房 服 務(wù) 取 得 服 務(wù) 收入 ， 該 業(yè) 務(wù) 不 具 有 租 賃 性 質(zhì) ， 不 屬 于 投 資 性房 地 產(chǎn) ； 將 其 擁 有 的 旅 館 飯 店 部 分 或 全 部 出 租 ，且 出 租 的 部 分 能 夠 單 獨(dú) 計(jì) 量 和 出 售 的 ， 出 租的 部 分 可 以 確 認(rèn) 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 。值 得 注 意 的 是 : 5/5/2021 16 【 例 題 多 選 題 】 下 列 各 項(xiàng) 中 ， 屬 于 投 資 性 房地 產(chǎn) 的 有 （ ） 。 A 已 出 租 的 建 筑 物 B 待 出 租 的 建 筑 物 C 已 出 租 的 土 地 使 用 權(quán) D 以 經(jīng) 營 租 賃 方 式 租 入 后 再 轉(zhuǎn) 租 的 建 筑 物 E 企 業(yè) 持 有 并 準(zhǔn) 備 增 值 后 轉(zhuǎn) 讓 的 土 地 使 用 權(quán) 【 答 案 】 ACE 5/5/2021 17 三 、 投 資 性 房 地 產(chǎn) 確 認(rèn) 的 條 件 基 本 條 件 （ 同 時(shí) 滿 足 ） ：符 合 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 定 義與 該 投 資 性 房 地 產(chǎn) 有 關(guān) 的 經(jīng) 濟(jì) 利 益 很 可 能 流 入 企 業(yè) ；該 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 成 本 能 夠 可 靠 計(jì) 量 。 確 認(rèn) 時(shí) 點(diǎn) ：對(duì) 已 出 租 的 土 地 使 用 權(quán) 、 已 出 租 的 建 筑 物 ， 其 作 為投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 確 認(rèn) 時(shí) 點(diǎn) 為 租 賃 期 開 始 日 ， 即 土 地使 用 權(quán) 、 建 筑 物 進(jìn) 入 出 租 狀 態(tài) 、 開 始 賺 取 租 金 的 日期 。對(duì) 于 持 有 并 準(zhǔn) 備 增 值 后 轉(zhuǎn) 讓 的 土 地 使 用 權(quán) ， 其 作 為投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 確 認(rèn) 時(shí) 點(diǎn) 為 企 業(yè) 將 自 用 土 地 使 用 權(quán)停 止 自 用 ， 準(zhǔn) 備 增 值 后 轉(zhuǎn) 讓 的 日 期 。 5/5/2021 18 為 了 核 算 投 資 性 房 地 產(chǎn) ， 企 業(yè) 應(yīng) 設(shè) 置 ： 1、 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 ” 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) ” 2、 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊 ” 3、 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 攤 銷 ” 4、 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 ” 5、 “ 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 損 益 ” 等 總 賬 科 目 ， 進(jìn) 行 總 分類 核 算 。 5/5/2021 19 核 算 企 業(yè) 在 初 始 確 認(rèn) 時(shí) 劃 分 為 以 公 允 價(jià)值 計(jì) 量 且 其 變 動(dòng) 計(jì) 入 當(dāng) 期 損 益 的 金 融 資 產(chǎn) 或金 融 負(fù) 債 （ 包 括 交 易 性 金 融 資 產(chǎn) 或 金 融 負(fù) 債和 直 接 指 定 為 以 公 允 價(jià) 值 計(jì) 量 且 其 變 動(dòng) 計(jì) 入當(dāng) 期 損 益 的 金 融 資 產(chǎn) 或 金 融 負(fù) 債 ） ， 以 及 采用 公 允 價(jià) 值 模 式 計(jì) 量 的 投 資 性 房 地 產(chǎn) 、 衍 生工 具 、 套 期 業(yè) 務(wù) 中 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 形 成 的 應(yīng) 計(jì)入 當(dāng) 期 損 益 的 利 得 或 損 失 。 “公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 損 益 ” 科 目 5/5/2021 20 7.2投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 初 始 計(jì) 量 5/5/2021 21 根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)取得的方式不同，其初始成本的計(jì)量方法也各不相同。 5/5/2021 22 （ 一 ） 外 購 投 資 性 房 地 產(chǎn) 原 則只 有 在 購 入 的 同 時(shí) 開 始 出 租 ， 才 能 作 為 投 資性 房 地 產(chǎn) 加 以 確 認(rèn) ；其 成 本 包 括 購 買 價(jià) 款 、 相 關(guān) 稅 費(fèi) 和 可 直 接 歸屬 于 該 資 產(chǎn) 的 其 他 支 出 。 其 中 ， 可 直 接 歸 屬于 該 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 支 出 包 括 法 律 服 務(wù) 費(fèi) 、營 業(yè) 稅 以 及 其 他 交 易 費(fèi) 用 。一 、 采 用 成 本 模 式 計(jì) 量 的 投 資 性 房 地 產(chǎn) 5/5/2021 23 【 例 71】 2007年 3月 12日 ， 甲 公 司 購入 一 幢 建 筑 物 用 于 出 租 ， 取 得 的 增 值 稅 專 用發(fā) 票 上 注 明 的 價(jià) 款 為 800000元 ， 增 值 稅 額 為136000元 ， 款 項(xiàng) 以 銀 行 存 款 轉(zhuǎn) 賬 支 付 。 假 定不 考 慮 其 他 相 關(guān) 稅 費(fèi) 。 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 936000 貸 ： 銀 行 存 款 936000例 題 5/5/2021 24 （ 二 ） 自 行 建 造 投 資 性 房 地 產(chǎn) 確 認(rèn) 條 件 ：企 業(yè) 只 有 在 自 行 建 造 或 開 發(fā) 活 動(dòng) 完 成 的 同 時(shí) 開 始 出租 ， 才 能 將 自 行 建 造 或 開 發(fā) 完 成 的 房 地 產(chǎn) 確 認(rèn) 為 投資 性 房 地 產(chǎn) 。 成 本 構(gòu) 成 ：由 建 造 該 項(xiàng) 資 產(chǎn) 達(dá) 到 預(yù) 定 可 使 用 狀 態(tài) 前 所 發(fā) 生 的 必要 支 出 構(gòu) 成 。 包 括 ： 土 地 開 發(fā) 費(fèi) 、 建 筑 成 本 、 安 裝成 本 、 應(yīng) 予 資 本 化 的 借 款 費(fèi) 用 、 支 付 的 其 他 費(fèi) 用 和分 攤 的 間 接 費(fèi) 用 等 。 建 造 過 程 中 發(fā) 生 的 非 正 常 損 失 ，直 接 計(jì) 入 當(dāng) 期 損 益 ， 不 計(jì) 入 建 造 成 本 。 5/5/2021 25 例 2： X公 司 2006年 2月 1日 購 入 一 塊 土 地 使 用 權(quán) ， 并在 這 塊 土 地 上 開 始 采 用 出 包 方 式 建 造 兩 棟 寫 字 樓 。2007年 5月 ， X公 司 預(yù) 計(jì) 寫 字 樓 即 將 完 工 ， 與 Y公 司 簽訂 了 經(jīng) 營 租 賃 合 同 ， 將 其 中 一 棟 寫 字 樓 出 租 給 Y公 司使 用 。 合 同 規(guī) 定 ， 該 寫 字 樓 于 完 工 時(shí) 開 始 起 租 。2007年 8月 1日 ， 兩 棟 寫 字 樓 同 時(shí) 完 工 。 該 塊 土 地 使用 權(quán) 的 成 本 為 500萬 元 ， 出 租 的 寫 字 樓 應(yīng) 分 攤 的 土 地使 用 權(quán) 為 200萬 元 ， 出 租 寫 字 樓 的 工 程 造 價(jià) 為 600萬元 ， 另 一 棟 寫 字 樓 的 造 價(jià) 為 800萬 元 。 假 設(shè) X公 司 采用 成 本 模 式 核 算 投 資 性 房 地 產(chǎn) 。 5/5/2021 26 X公 司 在 2007年 8月 1日 應(yīng) 進(jìn) 行 的 賬 務(wù) 處 理 為 ： 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 寫 字 樓 6000000 固 定 資 產(chǎn) 8000000 貸 :在 建 工 程 14000000 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 土 地 使 用 權(quán) 2000000 貸 ： 無 形 資 產(chǎn) 土 地 使 用 權(quán) 2000000 5/5/2021 27 （ 三 ） 非 投 資 性 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 確 認(rèn) 時(shí) 點(diǎn)自 用 房 地 產(chǎn) 或 作 為 存 貨 的 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 為 出 租 的 ， 為 租賃 開 始 日 。 如 果 企 業(yè) 自 行 建 造 或 開 發(fā) 完 成 但 尚 未 使用 的 建 筑 物 ， 且 企 業(yè) 董 事 會(huì) 或 類 似 機(jī) 構(gòu) 正 式 作 出 書面 決 議 ， 明 確 表 明 其 自 行 建 造 或 開 發(fā) 產(chǎn) 品 用 于 經(jīng) 營出 租 、 持 有 意 圖 短 期 內(nèi) 不 再 發(fā) 生 變 化 的 ， 應(yīng) 視 為 存貨 轉(zhuǎn) 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) ， 轉(zhuǎn) 換 日 為 企 業(yè) 董 事 會(huì) 或 類 似機(jī) 構(gòu) 作 出 書 面 決 議 的 日 期 。自 用 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 為 持 有 準(zhǔn) 備 增 值 后 轉(zhuǎn) 讓 的 土 地 使用 權(quán) 的 ， 為 該 土 地 使 用 權(quán) 確 已 停 止 自 用 且 管 理 當(dāng) 局形 成 轉(zhuǎn) 換 決 議 的 時(shí) 點(diǎn) 。 初 始 計(jì) 量 采 用 成 本 模 式 計(jì) 量 的 ， 為 轉(zhuǎn) 換 日 資 產(chǎn) 的 賬 面 價(jià) 值 ； 5/5/2021 28 1、 作 為 存 貨 的 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 處 理 原 則 ： 企 業(yè) 將 作 為 存 貨 的 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 采 用 成本 模 式 計(jì) 量 的 投 資 性 房 地 產(chǎn) ， 應(yīng) 當(dāng) 按 該 項(xiàng) 存 貨 在 轉(zhuǎn)換 日 的 賬 面 價(jià) 值 ， 借 記 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) ” 科 目 ， 原已 計(jì) 提 跌 價(jià) 準(zhǔn) 備 的 ， 借 記 “ 存 貨 跌 價(jià) 準(zhǔn) 備 ” 科 目 ，按 其 賬 面 余 額 ， 貸 記 “ 開 發(fā) 產(chǎn) 品 ” 等 科 目 。借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) （ 該 存 貨 在 轉(zhuǎn) 換 日 的 賬 面 價(jià) 值 ） 存 貨 跌 價(jià) 準(zhǔn) 備 （ 原 已 計(jì) 提 跌 價(jià) 準(zhǔn) 備 的 累 計(jì) 金 額 ） 貸 ： 開 發(fā) 產(chǎn) 品 （ 該 存 貨 的 賬 面 余 額 ） 5/5/2021 29 【 例 】 甲 企 業(yè) 是 從 事 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 業(yè) 務(wù) 的 企 業(yè) ， 20 8年 3月 10日 ， 甲 企 業(yè) 與 乙 企 業(yè) 簽 訂 了 租 賃 協(xié) 議 ， 將 其 開 發(fā) 的一 棟 寫 字 樓 出 租 給 乙 企 業(yè) 使 用 ， 租 賃 期 開 始 日 為 20 8年4月 15日 。 20 8年 4月 15日 ， 該 寫 字 樓 的 賬 面 余 額 45 000萬 元 ， 未 計(jì) 提 存 貨 跌 價(jià) 準(zhǔn) 備 。 假 設(shè) 甲 企 業(yè) 采 用 成 本 模式 對(duì) 其 投 資 性 房 地 產(chǎn) 進(jìn) 行 后 續(xù) 計(jì) 量 。 甲 企 業(yè) 的 賬 務(wù) 處 理 如 下 ： 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 寫 字 樓 450 000 000 貸 ： 開 發(fā) 產(chǎn) 品 450 000 000 5/5/2021 30 2、 自 用 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 處 理 原 則 ： 企 業(yè) 將 自 用 土 地 使 用 權(quán) 或 建 筑 物 轉(zhuǎn) 換 為 以 成 本 模 式 計(jì) 量的 投 資 性 房 地 產(chǎn) 時(shí) ， 應(yīng) 當(dāng) 按 該 項(xiàng) 建 筑 物 或 土 地 使 用 權(quán) 在轉(zhuǎn) 換 日 的 原 價(jià) 、 累 計(jì) 折 舊 、 減 值 準(zhǔn) 備 等 ， 分 別 轉(zhuǎn) 入 “ 投資 性 房 地 產(chǎn) ” 、 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊 （ 攤 銷 ） ” 、“ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 ” 科 目 ， 按 其 賬 面 余 額 ， 借 記“ 投 資 性 房 地 產(chǎn) ” 科 目 ， 貸 記 “ 固 定 資 產(chǎn) ” 或 “ 無 形 資產(chǎn) ” 科 目 ， 按 已 計(jì) 提 的 折 舊 或 攤 銷 ， 借 記 “ 累 計(jì) 攤 銷 ”或 “ 累 計(jì) 折 舊 ” 科 目 ， 貸 記 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊（ 攤 銷 ） ” 科 目 ， 原 已 計(jì) 提 減 值 準(zhǔn) 備 的 ， 借 記 “ 固 定 資產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 ” 或 “ 無 形 資 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 ” 科 目 ， 貸 記 “ 投資 性 房 地 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 ” 科 目 。 5/5/2021 31 自 用 土 地 使 用 權(quán) 或 建 筑 物 轉(zhuǎn) 換 為 以 成 本 模 式 計(jì) 量 的 投 資 性 房 地產(chǎn) ： 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) （ 該 項(xiàng) 建 筑 物 或 土 地 使 用 權(quán) 在 轉(zhuǎn) 換 日 的 原價(jià) ） 累 計(jì) 折 舊 或 累 積 攤 銷 （ 已 計(jì) 提 的 折 舊 或 攤 銷 ） 固 定 資 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 或 無 形 資 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 （ 已 計(jì) 提 減 值 準(zhǔn)備 的 金 額 ） 貸 ： 固 定 資 產(chǎn) 或 無 形 資 產(chǎn) (該 項(xiàng) 建 筑 物 或 土 地 使 用 權(quán)在 轉(zhuǎn) 換 日 的 原 價(jià) ） 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊 或 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 攤 銷 （ 已計(jì) 提 的 折 舊 或 攤 銷 ） 投 資 性 房 地 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 已 計(jì) 提 減 值 準(zhǔn) 備 的 金 額 ） 5/5/2021 32 【 例 】 甲 企 業(yè) 擁 有 1棟 辦 公 樓 ， 用 于 本 企 業(yè) 總 部 辦 公 。20 8年 3月 10日 ， 甲 企 業(yè) 與 乙 企 業(yè) 簽 訂 了 經(jīng) 營 租 賃 協(xié) 議 ，將 這 棟 辦 公 樓 整 體 出 租 給 乙 企 業(yè) 使 用 ， 租 賃 期 開 始 日 為20 8年 4月 15日 ， 為 期 5年 。 20 8年 4月 15日 ， 這 棟 辦公 樓 的 賬 面 余 額 45 000萬 元 ， 已 計(jì) 提 折 舊 300萬 元 。 假 設(shè)甲 企 業(yè) 采 用 成 本 計(jì) 量 模 式 。 甲 企 業(yè) 的 賬 務(wù) 處 理 如 下 ： 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 寫 字 樓 450 000 000 累 計(jì) 折 舊 3 000 000 貸 ： 固 定 資 產(chǎn) 450 000 000 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊 （ 攤 銷 ） 3 000 000 5/5/2021 33 （ 四 ） 采 用 成 本 模 式 計(jì) 量 的 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 后 續(xù) 計(jì) 量 核 算 要 點(diǎn) ： （ 1） 按 期 （ 月 ） 計(jì) 提 折 舊 或 攤 銷 。 借 ： 其 他 業(yè) 務(wù) 成 本 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊 （ 或 累 計(jì) 攤 銷 ） （ 2） 按 租 賃 協(xié) 議 或 合 同 約 定 收 取 租 金 借 ： 銀 行 存 款 貸 ： 其 他 業(yè) 務(wù) 收 入 等 （ 3） 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表 日 ， ， 應(yīng) 對(duì) 存 在 減 值 跡 象 的 投 資 性 房 地 產(chǎn) 進(jìn)行 減 值 測(cè) 試 ， 應(yīng) 計(jì) 算 其 可 回 收 金 額 ， 可 回 收 金 額 低 于 其 賬 面 價(jià)值 的 差 額 ， 應(yīng) 確 認(rèn) 為 資 產(chǎn) 減 值 損 失 ， 同 時(shí) 計(jì) 提 資 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 。 借 ： 資 產(chǎn) 減 值 損 失 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 注意：已計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。 5/5/2021 34 例 ： 甲 公 司 的 一 棟 新 辦 公 樓 自 2007年 1月 1日 出 租 給 乙公 司 使 用 ， 已 確 認(rèn) 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) ， 并 采 用 成 本 模 式進(jìn) 行 后 續(xù) 計(jì) 量 。 該 辦 公 樓 的 初 始 成 本 為 500萬 元 ， 預(yù)計(jì) 使 用 壽 命 為 50年 ， 預(yù) 計(jì) 凈 殘 值 為 20萬 元 ， 采 用 年 限平 均 法 計(jì) 提 折 舊 。 該 辦 公 樓 占 用 土 地 的 土 地 使 用 權(quán) 成本 為 240萬 元 ， 其 攤 銷 年 限 為 40年 。 雙 方 約 定 ， 以 公司 每 年 年 初 應(yīng) 向 甲 公 司 支 付 租 金 30萬 元 。 2007年 12月31日 ， 該 辦 公 樓 發(fā) 生 減 值 跡 象 ， 經(jīng) 測(cè) 試 其 可 回 收 金 額為 480萬 元 。 5/5/2021 35 （ 1） 2007年 年 初 收 取 租 金 借 ： 銀 行 存 款 300000 貸 ： 其 他 業(yè) 務(wù) 收 入 300000（ 2） 2007年 每 月 計(jì) 提 折 舊 和 攤 銷 月 折 舊 額 =（ 5000000 200000） 50 12=8000（ 元 ） 月 攤 銷 額 =2400000 40 12=5000（ 元 ） 借 ： 其 他 業(yè) 務(wù) 成 本 13000 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊 8000 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 攤 銷 5000（ 3） 2007年 12月 31日 確 認(rèn) 資 產(chǎn) 減 值 損 失 計(jì) 提 減 值 準(zhǔn) 備 前 辦 公 樓 的 賬 面 價(jià) 值 =5000000 8000 12=4904000（ 元 ） 應(yīng) 計(jì) 提 的 資 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 =4904000 4800000=104000（ 元 ） 借 ： 資 產(chǎn) 減 值 損 失 104000 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 104000 5/5/2021 36 （ 五 ） 與 投 資 性 房 地 產(chǎn) 有 關(guān) 的 后 續(xù) 支 出 處 理 原 則 ：滿 足 投 資 性 房 地 產(chǎn) 確 認(rèn) 條 件 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 作 為 資 本 化的 后 續(xù) 支 出 ， 計(jì) 入 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 。不 滿 足 投 資 性 房 地 產(chǎn) 確 認(rèn) 條 件 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 在 發(fā) 生 時(shí)計(jì) 入 當(dāng) 期 損 益 。企 業(yè) 對(duì) 某 項(xiàng) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 進(jìn) 行 改 擴(kuò) 建 等 再 開 發(fā) 且將 來 仍 作 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 ， 在 再 開 發(fā) 期 間 應(yīng) 繼續(xù) 將 其 作 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) ， 再 開 發(fā) 期 間 不 計(jì) 提 折舊 或 攤 銷 。 5/5/2021 37 投 資 性 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 入 改 建 、 擴(kuò) 建 、 改 良 或 裝 修 時(shí) ， 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) （ 在 建 ） 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) （ 賬 面 價(jià) 值 ） 發(fā) 生 后 續(xù) 支 出 時(shí) 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) （ 在 建 ） 貸 ： 銀 行 存 款 等 工 程 完 工 時(shí) ， 繼 續(xù) 用 于 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) （ 在 建 ） 資 本 化 后 續(xù) 支 出 的 會(huì) 計(jì) 處 理 5/5/2021 38 費(fèi) 用 化 后 續(xù) 支 出 的 會(huì) 計(jì) 處 理 企 業(yè) 在 發(fā) 生 投 資 性 房 地 產(chǎn) 費(fèi) 用 化 的 后 續(xù) 支 出時(shí) ， 借 記 “ 其 他 業(yè) 務(wù) 成 本 ” 等 科 目 ， 貸 記“ 銀 行 存 款 ” 等 科 目 。 借 ： 其 他 業(yè) 務(wù) 成 本 貸 ： 銀 行 存 款 等 5/5/2021 39 （ 六 ） 投 資 性 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 非 投 資 性 房 地 產(chǎn) 1、 企 業(yè) 將 投 資 性 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 自 用 房 地 產(chǎn) 處 理 原 則 ：應(yīng) 當(dāng) 按 該 項(xiàng) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 在 轉(zhuǎn) 換 日 的 賬 面 余額 、 累 計(jì) 折 舊 或 攤 銷 、 減 值 準(zhǔn) 備 等 ， 分 別 轉(zhuǎn)入 “ 固 定 資 產(chǎn) ” 、 “ 累 計(jì) 折 舊 ” 、 “ 固 定 資產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 ” 等 科 目 ； 5/5/2021 40 【 例 】 20 8年 8月 1日 ， 甲 企 業(yè) 將 出 租 在 外 的 廠 房 收 回 ，開 始 用 于 本 企 業(yè) 生 產(chǎn) 商 品 。 該 項(xiàng) 房 地 產(chǎn) 賬 面 價(jià) 值 為 3 765萬 元 ， 其 中 ， 原 價(jià) 5 000萬 元 。 累 計(jì) 已 提 折 舊 1 235萬 元 。假 設(shè) 甲 企 業(yè) 采 用 成 本 計(jì) 量 模 式 。 甲 企 業(yè) 的 賬 務(wù) 處 理 如 下 ： 借 ： 固 定 資 產(chǎn) 50 000 000 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊 （ 攤 銷 ） 12 350 000 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 50 000 000 累 計(jì) 折 舊 12 350 000 5/5/2021 41 2、 投 資 性 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 存 貨 處 理 原 則 ：應(yīng) 當(dāng) 按 照 該 項(xiàng) 房 地 產(chǎn) 在 轉(zhuǎn) 換 日 的 賬 面 價(jià) 值 ，借 記 “ 開 發(fā) 產(chǎn) 品 ” 科 目 ， 按 照 已 計(jì) 提 的 折 舊或 攤 銷 ， 借 記 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊 （ 攤銷 ） ” 科 目 ， 原 已 計(jì) 提 減 值 準(zhǔn) 備 的 ， 借 記“ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 ” 科 目 ， 按 其 賬 面余 額 ， 貸 記 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) ” 科 目 。 5/5/2021 42 七 、 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 處 置 企 業(yè) 對(duì) 外 出 售 或 轉(zhuǎn) 讓 投 資 性 房 地 產(chǎn) 、 由 于 使 用 而不 斷 磨 損 直 到 最 終 報(bào) 廢 、 或 者 由 于 遭 受 自 然 災(zāi) 害等 非 正 常 損 失 發(fā) 生 毀 損 的 投 資 性 房 地 產(chǎn) 、 企 業(yè) 因 、非 貨 幣 性 交 易 等 而 減 少 投 資 性 房 地 產(chǎn) 屬 于 投 資 性房 地 產(chǎn) 的 處 置 。 企 業(yè) 出 售 、 轉(zhuǎn) 讓 、 報(bào) 廢 投 資 性 房 地 產(chǎn) 或 者 發(fā) 生 投資 性 房 地 產(chǎn) 毀 損 ， 應(yīng) 當(dāng) 將 處 置 收 入 扣 除 其 賬 面 價(jià)值 和 相 關(guān) 稅 費(fèi) 后 的 金 額 計(jì) 入 當(dāng) 期 損 益 。 5/5/2021 43 具 體 處 理 原 則 處 置 采 用 成 本 模 式 進(jìn) 行 后 續(xù) 計(jì) 量 的 投 資 性 房 地 產(chǎn)時(shí) ：應(yīng) 當(dāng) 按 實(shí) 際 收 到 的 金 額 ， 借 記 “ 銀 行 存 款 ” 等科 目 ， 貸 記 “ 其 他 業(yè) 務(wù) 收 入 ” 科 目 ；按 該 項(xiàng) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 賬 面 價(jià) 值 ， 借 記 “ 其 他業(yè) 務(wù) 成 本 ” 科 目 ， 按 其 賬 面 余 額 ， 貸 記 “ 投 資性 房 地 產(chǎn) ” 科 目 ； 按 照 已 計(jì) 提 的 折 舊 或 攤 銷 ，借 記 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊 （ 攤 銷 ） ” 科 目 ；原 已 計(jì) 提 減 值 準(zhǔn) 備 的 ， 借 記 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 減值 準(zhǔn) 備 ” 科 目 。 5/5/2021 44 【 例 】 甲 公 司 將 其 出 租 的 一 棟 寫 字 樓 確 認(rèn) 為 投 資 性 房 地產(chǎn) ， 采 用 成 本 模 式 計(jì) 量 。 租 賃 期 屆 滿 后 ， 甲 公 司 將 該 棟寫 字 樓 出 售 給 乙 公 司 ， 合 同 價(jià) 款 為 30 000萬 元 ， 乙 公 司已 用 銀 行 存 款 付 清 。 出 售 時(shí) ， 該 棟 寫 字 樓 的 成 本 為 28 000 萬 元 ， 已 計(jì) 提 折 舊 3 000萬 元 。 假 設(shè) 不 考 慮 相 關(guān) 稅 費(fèi) 。 甲 企 業(yè) 的 賬 務(wù) 處 理 如 下 ： 借 ： 銀 行 存 款 300 000 000 貸 ： 其 他 業(yè) 務(wù) 收 入 300 000 000 借 ： 其 他 業(yè) 務(wù) 成 本 250 000 000 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 折 舊 （ 攤 銷 ） 30 000 000 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 寫 字 樓 280 000 000 5/5/2021 45 【 例 】 甲 企 業(yè) 為 了 滿 足 市 場(chǎng) 需 求 、 擴(kuò) 大 再 生 產(chǎn) ， 將 生 產(chǎn) 車 間從 市 中 心 搬 遷 到 郊 區(qū) 。 20 6年 3月 ， 管 理 層 決 定 ， 將 原 廠區(qū) 陳 舊 廠 房 拆 除 平 整 后 ， 持 有 以 備 增 值 后 轉(zhuǎn) 讓 。 土 地 使 用 權(quán)的 賬 面 余 額 為 3 000萬 元 ， 已 計(jì) 提 攤 銷 900萬 元 ， 剩 余 使 用年 限 40年 ， 按 照 直 線 法 攤 銷 ， 不 考 慮 殘 值 。 20 9年 3月 ，甲 企 業(yè) 將 原 廠 區(qū) 出 售 ， 取 得 轉(zhuǎn) 讓 收 入 4 000萬 元 。 假 設(shè) 不 考慮 相 關(guān) 稅 費(fèi) 。 甲 企 業(yè) 的 賬 務(wù) 處 理 如 下 ： （ 1） 轉(zhuǎn) 換 日 ： 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 土 地 使 用 權(quán) 30 000 000 累 計(jì) 攤 銷 9 000 000 貸 ： 無 形 資 產(chǎn) 土 地 使 用 權(quán) 30 000 000 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 攤 銷 9 000 000 5/5/2021 46 （ 2） 計(jì) 提 攤 銷 （ 假 設(shè) 按 年 ） ： 每 年 攤 銷 額 =（ 3000-900） /40=52.5萬 元 /年 借 ： 其 他 業(yè) 務(wù) 成 本 525 000 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 攤 銷 525 000 （ 3） 出 售 時(shí) ： 借 ： 銀 行 存 款 40 000 000 貸 ： 其 他 業(yè) 務(wù) 收 入 40 000 000 借 ： 其 他 業(yè) 務(wù) 成 本 19 425 000 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計(jì) 攤 銷 10 575 000 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 土 地 使 用 權(quán) 30 000 000 賬 面 價(jià) 值 =3000-1057.50=1942.50萬 元 累 計(jì) 攤 銷 額 =900+52.5 3=1057.50萬 元 5/5/2021 47 二 、 采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 計(jì) 量 的 投 資 性 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 有 確 鑿 證 據(jù) 表 明 其 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 公 允 價(jià) 值能 夠 持 續(xù) 可 靠 取 得 的 ， 可 以 對(duì) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 采 用公 允 價(jià) 值 模 式 進(jìn) 行 后 續(xù) 計(jì) 量 。 企 業(yè) 選 擇 公 允 價(jià) 值 模 式 ， 就 應(yīng) 當(dāng) 對(duì) 其 所 有 投 資 性房 地 產(chǎn) 采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 進(jìn) 行 后 續(xù) 計(jì) 量 ， 不 得 對(duì)一 部 分 投 資 性 房 地 產(chǎn) 采 用 成 本 模 式 進(jìn) 行 后 續(xù) 計(jì) 量 ，對(duì) 另 一 部 分 投 資 性 房 地 產(chǎn) 采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 進(jìn) 行后 續(xù) 計(jì) 量 。 5/5/2021 48 在 極 少 數(shù) 情 況 下 ， 采 用 公 允 價(jià) 值 對(duì) 投 資 性 房 地 產(chǎn)進(jìn) 行 后 續(xù) 計(jì) 量 的 企 業(yè) ， 有 證 據(jù) 表 明 ， 當(dāng) 企 業(yè) 首 次取 得 某 項(xiàng) 投 資 性 房 地 產(chǎn) （ 或 某 項(xiàng) 現(xiàn) 有 房 地 產(chǎn) 在 完成 建 造 或 開 發(fā) 活 動(dòng) 或 改 變 用 途 后 首 次 成 為 投 資 性房 地 產(chǎn) ） 時(shí) ， 該 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價(jià) 值 不 能 持 續(xù)可 靠 取 得 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 對(duì) 該 投 資 性 房 地 產(chǎn) 采 用 成 本 模式 計(jì) 量 直 至 處 置 ， 并 假 設(shè) 無 殘 值 。 但 是 ， 采 用 成本 模 式 對(duì) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 進(jìn) 行 后 續(xù) 計(jì) 量 的 企 業(yè) ， 即使 有 證 據(jù) 表 明 ， 企 業(yè) 首 次 取 得 某 項(xiàng) 投 資 性 房 地 產(chǎn)時(shí) ， 該 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價(jià) 值 能 夠 持 續(xù) 可 靠 取 得 ，該 企 業(yè) 仍 應(yīng) 對(duì) 該 項(xiàng) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 采 用 成 本 模 式 進(jìn)行 后 續(xù) 計(jì) 量 。 5/5/2021 49 采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 計(jì) 量 的 投 資 性 房 地 產(chǎn) ， 應(yīng) 當(dāng) 同 時(shí) 滿足 下 列 條 件 （ 1） 投 資 性 房 地 產(chǎn) 所 在 地 有 活 躍 的 房 地 產(chǎn)交 易 市 場(chǎng) 。 所 在 地 ， 通 常 指 投 資 性 房 地 產(chǎn)所 在 的 城 市 。 對(duì) 于 大 中 型 城 市 ， 應(yīng) 當(dāng) 為 投資 性 房 地 產(chǎn) 所 在 的 城 區(qū) 。 （ 2） 企 業(yè) 能 夠 從 活 躍 的 房 地 產(chǎn) 交 易 市 場(chǎng) 上取 得 同 類 或 類 似 房 地 產(chǎn) 的 市 場(chǎng) 價(jià) 格 及 其 他相 關(guān) 信 息 ， 從 而 對(duì) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 公 允 價(jià)值 作 出 合 理 的 估 計(jì) 。 5/5/2021 50 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 公 允 價(jià) 值 是 指 ： 在 公 平 交 易 中 ， 熟 悉 情 況 的 當(dāng) 事 人 之 間 自 愿 進(jìn) 行 房 地 產(chǎn) 交 換 的 價(jià) 格 。 確 定 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 公 允 價(jià) 值 時(shí) ， 可 以 參 照 活 躍 市 場(chǎng) 上 同 類 或類 似 房 地 產(chǎn) 的 現(xiàn) 行 市 場(chǎng) 價(jià) 格 （ 市 場(chǎng) 公 開 報(bào) 價(jià) ） ； 無 法 取 得 同 類 或 類 似 房 地 產(chǎn) 現(xiàn) 行 市 場(chǎng) 價(jià) 格 的 ， 可 以 參 照 活 躍 市場(chǎng) 上 同 類 或 類 似 房 地 產(chǎn) 的 最 近 交 易 價(jià) 格 ， 并 考 慮 交 易 情 況 、 交易 日 期 、 所 在 區(qū) 域 等 因 素 ， 從 而 對(duì) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 公 允 價(jià) 值 做出 合 理 的 估 計(jì) ； 也 可 以 基 于 預(yù) 計(jì) 未 來 獲 得 的 租 金 收 益 和 相 關(guān) 現(xiàn) 金 流 量 予 以 計(jì) 量 。 同 類 或 類 似 的 房 地 產(chǎn) ， 對(duì) 建 筑 物 而 言 ， 是 指 所 處 地 理 位 置和 地 理 環(huán) 境 相 同 或 相 近 的 建 筑 物 ； 對(duì) 土 地 使 用 權(quán) 而 言 ， 是指 同 一 位 置 區(qū) 域 、 所 處 地 理 環(huán) 境 相 同 或 近 似 、 可 使 用 狀 況相 同 或 相 近 的 土 地 。 5/5/2021 51 二 、 采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 計(jì) 量 的 投 資 性 房 地 產(chǎn) （ 一 ） 外 購 或 自 行 建 造 投 資 性 房 地 產(chǎn) 在 采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 計(jì) 量 下 ， 企 業(yè) 應(yīng) 當(dāng) 在“ 投 資 性 房 地 產(chǎn) ” 科 目 下 設(shè) 置 “ 成 本 ” 和“ 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) ” 兩 個(gè) 明 細(xì) 科 目 ， 按 照 外購 的 土 地 使 用 權(quán) 和 建 筑 物 發(fā) 生 的 實(shí) 際 成 本 ，計(jì) 入 “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 ” 科 目 。 5/5/2021 52 【 例 】 ， 假 設(shè) 甲 企 業(yè) 擁 有 的 投 資 性 房 地 產(chǎn) 符 合 采 用 公 允價(jià) 值 計(jì) 量 模 式 的 條 件 ， 采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 進(jìn) 行 后 續(xù) 計(jì) 量 。 甲 企 業(yè) 的 賬 務(wù) 處 理 如 下 ： 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 （ 寫 字 樓 ） 12 000 000 貸 ： 銀 行 存 款 12 000 000 5/5/2021 53 （ 二 ） 非 投 資 性 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 1、 作 為 存 貨 的 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 處 理 原 則 ：借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 （ 轉(zhuǎn) 換 日 的 公 允 價(jià) 值 入 賬 ）借 ： 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 損 益 （ 轉(zhuǎn) 換 日 的 公 允 價(jià) 值 小 于 賬 面 價(jià) 值差 額 ）借 ： 存 貨 跌 價(jià) 準(zhǔn) 備 （ 原 已 計(jì) 提 跌 價(jià) 準(zhǔn) 備 ） ， 貸 ： 開 發(fā) 產(chǎn) 品 （ 按 其 賬 面 余 額 ） 貸 ： 資 本 公 積 其 他 資 本 公 積 （ 轉(zhuǎn) 換 日 的 公 允 價(jià) 值 大于 賬 面 價(jià) 值 的 差 額 ） 當(dāng) 該 項(xiàng) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 處 置 時(shí) ， 因 轉(zhuǎn) 換 計(jì) 入 資 本 公 積 的 部 分應(yīng) 轉(zhuǎn) 入 當(dāng) 期 損 益 。 5/5/2021 54 【 例 20 8年 3月 10日 ， 甲 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 與 乙 企 業(yè) 簽訂 了 租 賃 協(xié) 議 ， 將 其 開 發(fā) 的 一 棟 寫 字 樓 出 租 給 乙 企 業(yè) 。租 賃 期 開 始 日 為 20 8年 4月 15日 。 甲 企 業(yè) 的 賬 務(wù) 處 理如 下 ： （ 1） 20 8年 4月 15日 ： 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 470 000 000 貸 ： 開 發(fā) 產(chǎn) 品 450 000 000 資 本 公 積 其 他 資 本 公 積 20 000 000 5/5/2021 55 2、 自 用 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 處 理 原 則 ：借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 （ 轉(zhuǎn) 換 日 的 公 允 價(jià) 值 入 賬 ）借 ： 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 損 益 （ 轉(zhuǎn) 換 日 的 公 允 價(jià) 值 小 于 賬 面 價(jià)值 差 額 ）借 ： 累 計(jì) 折 舊 或 攤 銷 （ 原 已 計(jì) 提 累 計(jì) 折 舊 或 攤 銷 ）借 ： 無 形 或 固 定 資 產(chǎn) 減 值 準(zhǔn) 備 （ 原 已 計(jì) 提 減 值 準(zhǔn) 備 ） 貸 ： 固 定 或 無 形 資 產(chǎn) （ 按 其 賬 面 余 額 ） 貸 ： 資 本 公 積 其 他 資 本 公 積 （ 轉(zhuǎn) 換 日 的 公 允 價(jià) 值大 于 賬 面 價(jià) 值 的 差 額 ） 當(dāng) 該 項(xiàng) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 處 置 時(shí) ， 因 轉(zhuǎn) 換 計(jì) 入 資 本 公 積 的 部分 應(yīng) 轉(zhuǎn) 入 當(dāng) 期 損 益 。 5/5/2021 56 【 例 】 20 8年 6月 ， 甲 企 業(yè) 打 算 搬 遷 至 新 建 辦 公 樓 ， 由于 原 辦 公 樓 處 于 商 業(yè) 繁 華 地 段 ， 甲 企 業(yè) 準(zhǔn) 備 將 其 出 租 ，以 賺 取 租 金 收 入 。 20 8年 10月 ， 甲 企 業(yè) 完 成 了 搬 遷 工 作 ，原 辦 公 樓 停 止 自 用 并 與 乙 企 業(yè) 簽 訂 了 租 賃 協(xié) 議 ， 將 其 原辦 公 樓 租 賃 給 乙 企 業(yè) 使 用 ， 租 賃 期 開 始 日 為 20 8年 10月30日 ， 租 賃 期 限 為 3年 。 20 8年 10月 30日 ， 該 辦 公 樓 原價(jià) 為 5億 元 ， 己 提 折 舊 14 250萬 元 ， 公 允 價(jià) 值 為 35 000萬元 。 甲 企 業(yè) 采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 計(jì) 量 。 甲 企 業(yè) 的 賬 務(wù) 處 理 如 下 ： 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 350 000 000 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 損 益 7 500 000 累 計(jì) 折 舊 142 500 000 貸 ： 固 定 資 產(chǎn) 500 000 000 5/5/2021 57 （ 三 ） 采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 計(jì) 量 的 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 后 續(xù)計(jì) 量 核 算 要 點(diǎn)資 產(chǎn) 負(fù) 債 表 日 ， 企 業(yè) 應(yīng) 以 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 公 允 價(jià)值 為 基 礎(chǔ) 調(diào) 整 其 賬 面 價(jià) 值 ；同 時(shí) 將 公 允 價(jià) 值 與 原 賬 面 價(jià) 值 之 間 的 差 額 計(jì) 入 當(dāng)期 損 益 （ “ 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 損 益 ” 科 目 ） ；不 對(duì) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 計(jì) 提 折 舊 或 進(jìn) 行 攤 銷 。 5/5/2021 58 具 體 來 說 ， 企 業(yè) 應(yīng) 當(dāng) 在 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表 日 按 照 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 公 允 價(jià) 值 高 于 其 賬 面 價(jià)值 的 差 額 ， 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 貸 ： 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 損 益 按 照 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 公 允 價(jià) 值 低 于 其 賬 面 價(jià)值 的 差 額 ， 借 ： 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 損 益 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 5/5/2021 59 【 例 】 2007年 5月 31日 ， 丁 公 司 的 某 投資 性 房 地 產(chǎn) 的 公 允 價(jià) 值 為 500萬 元 ， 此 前 ，該 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 賬 面 價(jià) 值 為 480萬 元 。 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 200000 貸 ： 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 損 益 200000例 題 5/5/2021 60 （ 四 ） 與 投 資 性 房 地 產(chǎn) 有 關(guān) 的 后 續(xù) 支 出 處 理 原 則 ：滿 足 投 資 性 房 地 產(chǎn) 確 認(rèn) 條 件 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 作 為 資 本 化的 后 續(xù) 支 出 ， 計(jì) 入 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 。不 滿 足 投 資 性 房 地 產(chǎn) 確 認(rèn) 條 件 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 在 發(fā) 生 時(shí)計(jì) 入 當(dāng) 期 損 益 。企 業(yè) 對(duì) 某 項(xiàng) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 進(jìn) 行 改 擴(kuò) 建 等 再 開 發(fā) 且將 來 仍 作 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 ， 在 再 開 發(fā) 期 間 應(yīng) 繼續(xù) 將 其 作 為 投 資 性 房 地 產(chǎn) ， 再 開 發(fā) 期 間 不 計(jì) 提 折舊 或 攤 銷 。 5/5/2021 61 【 例 】 20 8年 3月 ， 甲 企 業(yè) 與 乙 企 業(yè) 的 一 項(xiàng) 廠 房 經(jīng) 營租 賃 合 同 即 將 到 期 。 為 了 提 高 廠 房 的 租 金 收 入 ， 甲 企 業(yè)決 定 在 租 賃 期 滿 后 對(duì) 廠 房 進(jìn) 行 改 擴(kuò) 建 ， 并 與 丙 企 業(yè) 簽 訂了 經(jīng) 營 租 賃 合 同 ， 約 定 自 改 擴(kuò) 建 完 工 時(shí) 將 廠 房 出 租 給 丙企 業(yè) 。 3月 15日 ， 與 乙 企 業(yè) 的 租 賃 合 同 到 期 ， 廠 房 隨 即進(jìn) 入 改 擴(kuò) 建 工 程 。 11月 10日 廠 房 改 擴(kuò) 建 工 程 完 工 ， 共發(fā) 生 支 出 150萬 元 ， 即 日 按 照 租 賃 合 同 出 租 給 丙 企 業(yè) 。3月 15 日 ， 廠 房 賬 面 余 額 為 1 200萬 元 ， 其 中 成 本 1 000萬 元 ， 累 計(jì) 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 200萬 元 。 假 設(shè) 甲 企 業(yè) 采 用 公允 價(jià) 值 計(jì) 量 模 式 。資 本 化 后 續(xù) 支 出 5/5/2021 62 甲 企 業(yè) 的 賬 務(wù) 處 理 如 下 ： （ 1） 20 8年 3月 15日 ， 投 資 性 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 入 改 擴(kuò) 建 工 程 ： 借 ： 投 資 性 房 地 廠 房 （ 在 建 ） 12 000 000 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 10 000 000 -公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 2 000 000 （ 2） 20 8年 3月 15日 11月 10日 ： 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 廠 房 （ 在 建 ） 1 500 000 貸 ： 銀 行 存 款 1 500 000 （ 3） 20 8年 11月 10日 ， 改 擴(kuò) 建 工 程 完 工 ： 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 13 500 000 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 廠 房 （ 在 建 ） 13 500 000 5/5/2021 63 （ 五 ） 投 資 性 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 非 投 資 性 房 地 產(chǎn) 1、 采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 進(jìn) 行 后 續(xù) 計(jì) 量 的 投 資 性房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 自 用 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 應(yīng) 當(dāng) 以 投 資 性 房 地 產(chǎn) 在 轉(zhuǎn) 換 日 的 公 允 價(jià)值 作 為 自 用 房 地 產(chǎn) 的 賬 面 價(jià) 值 ， 公 允 價(jià) 值 與原 賬 面 價(jià) 值 的 差 額 計(jì) 入 當(dāng) 期 損 益 。 借 ： 固 定 資 產(chǎn) （ 或 無 形 資 產(chǎn) ） 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 貸 或 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價(jià) 值 變動(dòng) 貸 或 借 ： 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 損 益 5/5/2021 64 例 ： 2007年 8月 10日 ， 某 企 業(yè) 將 出 租 期 滿 的 辦 公 樓收 回 ， 開 始 用 于 本 企 業(yè) 的 行 政 管 理 。 8月 10日 ， 出租 辦 公 樓 的 公 允 價(jià) 值 為 300萬 元 。 該 房 地 產(chǎn) 在 轉(zhuǎn) 換前 采 用 公 允 價(jià) 值 模 式 進(jìn) 行 后 續(xù) 計(jì) 量 ， 轉(zhuǎn) 換 前 的 賬 面價(jià) 值 為 280萬 元 ， 其 中 成 本 為 250萬 元 ， 公 允 價(jià) 值 變動(dòng) 為 增 值 30萬 元 。 該 企 業(yè) 的 賬 務(wù) 處 理 如 下 ： 借 ： 固 定 資 產(chǎn) 3000000 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 2500000 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 300000 公 允 價(jià) 值 變 動(dòng) 損 益 200000 5/5/2021 65 2、 采 用 公 允 價(jià) 值 模