《投資性房地產(chǎn)》PPT課件

定義及特征p投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。目的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有；能夠單獨計量和出售（或轉讓）。 范圍p下列項目屬于投資性房地產(chǎn):已出租的建筑物。租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起屬于已出租。已出租的土地使用權。已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)持有并準備增值后轉讓的土地使用權。p下列項目不屬于投資性房地產(chǎn):自用房地產(chǎn)。比如出租給本企業(yè)職工居住的宿舍。作為存貨的房地產(chǎn)閑置土地不屬于。 范圍p下列房地產(chǎn)，是否屬于投資性房地產(chǎn)，要根據(jù)具體情況判斷:1.一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以確認為投資性房地產(chǎn)，否則不可。2.企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應當確認為自用房地產(chǎn)。 范圍p下列房地產(chǎn)，是否屬于投資性房地產(chǎn)，要根據(jù)具體情況判斷:3.關聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應將其作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。如，母公司以經(jīng)營租賃出租給子公司的房地產(chǎn)，應當作為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報表時，作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。 4.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可確認為投資性房地產(chǎn)。 6 長期股權投資投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：1.與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。 6 長期股權投資投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。1.外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。 3.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照 相關會計準則的規(guī)定確定。 投資性房地產(chǎn)增加的舉例：科 目 設 置 ： “ 投 資 性 房 地 產(chǎn) ”（ 1） 外 購 方 式 取 得例 1 甲 公 司 是 一 家 商 貿(mào) 企 業(yè) ， 為 了 拓 展經(jīng) 營 規(guī) 模 ， 08.3.1以 銀 行 存 款 購 得 位 于繁 華 商 業(yè) 區(qū) 的 一 層 商 務 樓 ， 并 當 即 進 行出 租 。 支 付 買 價 600萬 元 ， 相 關 稅 費 30萬 元 。借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 630 貸 ： 銀 行 存 款 630 （ 2） 自 行 建 造 方 式 取 得例 2 乙 企 業(yè) 為 了 降 低 經(jīng) 營 風 險 ， 于 06.1.1開 始在 自 己 擁 有 的 一 塊 地 皮 上 自 行 建 造 商 務 辦 公 樓 ，擬 用 于 出 租 。 工 期 1年 ， 07.1.1完 工 ， 于 07.2達 到 預 定 使 用 狀 態(tài) ， 并 立 即 用 于 出 租 。 工 程 建造 期 間 發(fā) 生 人 工 費 600萬 元 ， 投 入 工 程 物 資3000萬 元 ， 假 定 無 相 關 稅 費 。 工 程 開 工 時 ， 所占 地 皮 的 賬 面 價 值 4000萬 元 ， 在 無 形 資 產(chǎn) 中 核算 。 （ 3） 其 他 方 式 取 得例 3 丙 公 司 是 一 家 工 業(yè) 企 業(yè) ， 07.7.1接受 丁 公 司 投 入 的 土 地 使 用 權 ， 該 土 地 在丁 公 司 的 賬 面 價 值 4000萬 元 ， 雙 方 協(xié) 商按 照 評 估 價 值 作 為 投 資 的 價 值 入 賬 。 經(jīng)評 估 確 認 的 公 允 價 值 5000萬 元 。 丙 公 司取 得 土 地 后 ， 擬 于 適 當 的 時 機 轉 讓 。借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 5000 貸 ： 實 收 資 本 5000 6 長期股權投資（一）通常應當采用成本模式進行計量成本模式下，應對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷。計提折舊或攤銷適用固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)準則。增設“投資性房地產(chǎn)累計折舊（或攤銷）”科目。如存在減值跡象，應按企業(yè)會計準則第號資產(chǎn)減值進行減值測試，并計提相應減值準備。 采 用 成 本 模 式 舉 例 ：成 本 模 式 -比 照 固 定 資 產(chǎn) （ 建 筑 物 ） 、 無形 資 產(chǎn) （ 土 地 使 用 權 )處 理 。例 4 上 接 例 3。 假 定 法 律 規(guī) 定 有 效 年 限 50年 。丙 公 司 07.7.1取 得 土 地 使 用 權 后 ， 比 照 無形 資 產(chǎn) ， 進 行 攤 銷 。07.12.31應 攤 銷 =5000/50*6/12=50萬 元借 ： 其 他 業(yè) 務 成 本 50 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計 攤 銷 50 例 5 上 接 例 1假 設 甲 公 司 從 07.2.1開 始 出 租 ， 每 月 租 金10萬 元 。 預 計 使 用 30年 ， 凈 殘 值 30萬 元 ，采 用 直 線 法 計 提 折 舊 。每 月 收 租 金 時借 ： 銀 行 存 款 10 貸 ： 其 他 業(yè) 務 收 入 10每 月 計 提 折 舊 時借 ： 其 他 業(yè) 務 成 本 （ 7600-30） /360 21.0277 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 累 計 折 舊 （ 攤 銷 ） 21.0277 6 長期股權投資（二）有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍交易市場。企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。 6 長期股權投資計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。企業(yè)應當對所有的投資性房地產(chǎn)采用同一種計量模式。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，將轉換時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤）。已采用公允價值模式的，不得轉為成本模式。 6 長期股權投資公允價值模式下的會計處理不計提折舊或攤銷,以期末公允價值為基礎,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。 借:投資性房地產(chǎn)(公允價值變動) 貸:公允價值變動損益 或相反。 采 用 公 允 價 值 模 式 舉 例公 允 價 值 模 式 不 對 投 資 性 房 地 產(chǎn) 計 提 折 舊 或 攤 銷 ， 應當 以 資 產(chǎn) 負 債 表 日 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 公 允 價 值 為 基 礎 調(diào) 整其 賬 面 價 值 ， 公 允 價 值 與 原 賬 面 價 值 之 間 的 差 額 計 入 當期 損 益 。例 6 戊 公 司 07.7.1與 乙 公 司 進 行 債 務 重 組 ， 重 組 當 日 戊公 司 的 應 收 賬 款 3200萬 元 ， 雙 方 協(xié) 議 由 乙 公 司 以 一 幢 樓房 抵 償 債 務 。 手 續(xù)于07.10.1日 辦 理 完 畢 ， 假 定 房 產(chǎn) 的 公允 價 值 是 3000萬 元 ， 無 其 他 稅 費 。 戊 公 司 將 樓 房 用 于 出租 ， 于 07.10.1與 丁 公 司 簽 訂 租 賃 協(xié) 議 ， 租 期 10年 ， 年租 金 120萬 元 ， 每 年 年 末 結 清 ， 參 照 當 地 房 地 產(chǎn) 交 易 市場 行 情 ， 該 樓 房 07.12.31的 公 允 價 值 3100萬 元 ，08.12.31的 公 允 價 值 3020萬 元 。 07年10月1日： 借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 成 本 3000 營 業(yè) 外 支 出 200 貸 ： 應 收 賬 款 320007年 10月 末 ： 借 ： 應 收 帳 款 10（ 120/12） 貸 ： 其 他 業(yè) 務 收 入 1007年 末 ： 由 于 公 允 價 值 大 于 賬 面 價 值 100， 確 認 收 益借 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價 值 變 動 100 貸 ： 公 允 價 值 變 動 損 益 10008年 末 ：借 ： 公 允 價 值 變 動 損 益 80 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價 值 變 動 80 6 長期股權投資與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)的確認條件的，應當資本化，計入投資性房地產(chǎn)成本，比照固定資產(chǎn)的改良處理；不滿足準則規(guī)定的確認條件的，應當費用化，在發(fā)生時計入當期損益（如對出租用房的日常修理），比照固定資產(chǎn)的修理處理。 1.投資性房地產(chǎn)開始自用。2.作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。3.自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。4.自用建筑物停止自用，改為出租。 （一）轉換日的確定1.投資性房地產(chǎn)開始自用，轉換日是指房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日應當為租賃期開始日。3.自用土地使用權停止自用，改為資本增值，轉換日是指已停止將該項土地使用權用于生產(chǎn)商品、提供服務或經(jīng)營管理，且該土地使用權能夠單獨計量和轉讓的日期。 處 置 舉 例 ： 甲 公 司 07.12.31以 500萬 元 的 價 格 對 外 轉 讓 一 項 房 產(chǎn) 。該 房 產(chǎn) 是 甲 公 司 05.12.1以 400萬 元 的 價 格 購 入 的 ， 用于 對 外 出 租 。 采 用 成 本 模 式 計 量 ， 購 入 時 預 計 使 用 20年 ， 采 用 直 線 法 提 折 舊 ， 無 殘 值 ， 營 業(yè) 稅 率 5%。該 房 產(chǎn) 已 提 折 舊 =400/20*2=40出 售 時 的 賬 面 價 值 =400-40=360處 置 損 益 =500-360-500*5%=115 借 ： 銀 行 存 款 500 貸 ： 其 他 業(yè) 務 收 入 500 借 ： 其 他 業(yè) 務 成 本 360 累 計 折 舊 40 貸 ： 投 資 性 房 地 產(chǎn) 400 借 ： 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 25 貸：應 交 稅 費 應 交 營 業(yè) 稅 25