山東臨沂華前廣場商業(yè)定位報告(33頁)

商業(yè)運(yùn)營部、策劃部2013.4商業(yè)地塊工作報告 贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 添加Q群340180654，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實時推送 目錄 一、上海同策對商業(yè)地塊定位及規(guī)劃建議匯總 二、我部對商業(yè)地塊規(guī)劃建議 三、臨沂市超市、百貨及周邊市場租金調(diào)研 四、購物中心租金及招商模式建議 上海同策對商業(yè)地塊定位及規(guī)劃建議匯總 項目定位 物業(yè)組合建議 北地塊物業(yè)組合 物業(yè)組合方向 北地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)北地塊用地面積 35000建筑密度 50%基座面積 17500容積率 6.0總建筑面積 210000商業(yè) 層高 5層面積 87500 住宅 面積 122500層高 27層樓棟數(shù) 4棟單層面積 3000公寓 面積 41500層高 41層樓棟數(shù) 1棟單層面積 1012 南地塊經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)匯總 住宅/公寓產(chǎn)品組合配比 商業(yè)排布示意及面積匯總 商鋪面積建議 數(shù)據(jù)匯總 業(yè)態(tài)面積配比 車位設(shè)置 我部對商業(yè)地塊規(guī)劃建議 u我司初步建議的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參照臨沂市城市規(guī)劃管理相關(guān)控制標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項 目市調(diào)實際情況做出的上限指標(biāo)，具體有待設(shè)計院進(jìn)行調(diào)整落位；u商住比依據(jù)董事會對自持和銷售面積的方向定位進(jìn)行調(diào)整；u購物中心初步建議地上4層，建筑面積60000，加上地下超市面積約 15000，實際購物中心營業(yè)面積為75000；u項目北地塊總體量8萬鞋帽城 建議說明 零星鞋帽市場經(jīng)營戶需求面積總面積 總意向開店面積 總意向購買面積 總意向租賃面積23150 17928.5 9733.5 8195鞋帽城地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析和建議 北地塊規(guī)劃指標(biāo)建議北地塊用地面積 35000建筑密度 45%-50%基座面積 15750-17500容積率 6.0商住比 4:6總建筑面積 210000商業(yè) 層高 5層面積 78750-87500住宅 面積 90500 公寓 面積 32000層高 32層樓棟數(shù) 1棟 臨沂購物中心基本情況 桃源大世界：營業(yè)面積近18000平方米；是一座集購物、休閑、文化、娛樂于一體的大型現(xiàn)代化多功能購物中心，為六層環(huán)廊式經(jīng)營結(jié)構(gòu)，經(jīng)營定位中高檔，是以高檔精品服飾為主打的精品名店。經(jīng)營方式，聯(lián)營扣點（22%-23%） 臨沂和諧廣場：商業(yè)建筑面積14萬平米，車位1172個。 廣場銀座商城經(jīng)營面積：4萬平方米；商城共分五層。1F：珠寶、手表、鞋類、化妝瓶。2F：少淑裝、休閑裝、淑女裝。3F：男裝。4F：電器、運(yùn)動、家紡。經(jīng)營方式：聯(lián)營扣點（25%-28%）。 九州商業(yè)大廈：營業(yè)面積50000平米；1F：超市。1F:珠寶、化妝品、手表箱包。2F：女裝。3F：男裝。4F：鞋帽類、內(nèi)衣。5F：運(yùn)動。6F：餐飲。經(jīng)營方式：扣點22%-25%。 茂業(yè)百貨：經(jīng)營面積約6萬平米。 萬力廣場：總建筑面積13萬平米；其中規(guī)劃有時尚購物、中西餐飲、國際影院、休閑娛樂等，集購物、影院、美食、娛樂、休閑、旅游等多功能于一體。 百麗廣場：總建筑面積36000平米；由百麗控股、臨沂三威商貿(mào)(臨沂地區(qū)阿迪達(dá)斯總經(jīng)銷、日照耐克總經(jīng)銷)合作開發(fā)，深圳潤鼎盛商業(yè)管理公司統(tǒng)一運(yùn)營。從地下二層到七樓經(jīng)營各有不同，地下二樓為停車場；地下一樓為百麗美食城；一樓到三樓分別經(jīng)營各種高檔品牌服飾、珠寶、金銀飾品等；四樓為兒童母嬰用品；五樓是茱迪兒童游樂城；六樓為西式餐廳；七樓為星美國際影城。 太平洋國際廣場：由臺灣EUI太平洋國際控股集團(tuán)和臨沂蘭田集團(tuán)共同投資開發(fā)建設(shè)的。項目總占地近60畝，總投資近15億元，規(guī)劃總建筑面積28.5萬余平方米，容積率5.84，建筑密度40.16%，桃園大世界 和諧廣場 廣場銀座 九州大廈 茂業(yè)百貨 萬力廣場 百麗廣場 太平洋（含步行街）18000平米 140000平米 40000平米 50000平米 60000平米 130000平米 36000平米 80000余平方米 南地塊購物中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析和建議 用地面積 69000建筑密度 50%容積率 4.8商住比 3:7總建筑面積 約330000基座面積 34500商業(yè)層數(shù)及總面積 約100000（其中購物中心4層約60000商業(yè)街三條各三層約40000） 住宅/公寓總面積 約230000 南地塊規(guī)劃指標(biāo)建議 商業(yè)地塊規(guī)劃業(yè)態(tài)布局建議鞋帽城建筑面積：約8萬方精品鞋帽商業(yè)街建筑面積：約1.5萬方購物中心建筑面積：約4萬方 酒水、茶葉商業(yè)街建筑面積：約1.5萬方其中三樓快捷式酒店約5000平米餐飲美食體驗街建筑面積：約1萬方購物中心內(nèi)街建筑面積：約2萬方 南側(cè)商業(yè)街規(guī)劃說明 自然地平 自然地平 商業(yè)街3樓快捷式酒店酒水、茶葉一條街需設(shè)置地下儲藏空間 臨沂市超市、百貨及周邊市場租金調(diào)研 項目 總經(jīng)營面積 物業(yè)租賃/購買 日租金 租期大潤發(fā) 7000 租賃物業(yè) 1.9元/天 15年金世紀(jì)廣場樂天瑪特 20000 租賃物業(yè) 1.2元/天 20年北園路銀座 12000平米 租賃物業(yè) 0.89元/天 20年超市類租金調(diào)研 購物中心租金調(diào)研項目 經(jīng)營面積 營業(yè)額 租金 1樓扣點 2樓扣點 3樓扣點 4樓扣點 5樓扣點 6樓扣點廣場銀座 40000 180萬/天 8.1元/天 黃金9%-13%化妝品22% 女裝25.6% 男裝25.6% 運(yùn)動樓16%-22% 九州商業(yè)大廈 50000 160萬/天 5.12元/天 黃金8%-12%化妝品20% 女裝24% 男裝24% 樓鞋類23% 運(yùn)動類15%-20% 餐飲3萬/年/檔口（三節(jié)加廚房） 周邊市場租金調(diào)研市場名稱 總戶數(shù) 面積需求 租金 意向購買 意向租賃 需求面積 建議古玩市場 450 30 一樓租金0.7元1.2元/天二樓租金0.4-0.7元/天 10% 60% 9000 但需要牽頭帶動。建議：字畫、玉器、古玩。區(qū)分明顯，體量不要太大，有足夠停車位。 茶葉市場 170余家 30、40、60、120 0.9元1.4元/天 20% 50% 5000 與5家茶葉家族洽談，意向很好，并且愿意牽頭本茶葉市場商戶共同搬遷。 周邊租金調(diào)研市場名稱 總戶數(shù) 面積需求 租金 意向購買 意向租賃 需求面積 建議酒店用品市場三期 350余家 總面積約17500 1樓均價60元/天2樓均價40元/天3樓均價20元/天 無 無 無 3期剛開業(yè)，商戶剛剛適應(yīng)新市場，商鋪處于供大于求的現(xiàn)狀，空鋪面積約在1000平方米。 土雜市場 300余戶 總建筑面積約7000 1.5-2.7元/平米/天 無 無 無 市場經(jīng)營成熟，客群穩(wěn)定，商家大部分暫時不考慮搬遷或者開分店。百腦匯 約1.5萬 1樓220元/米/月280元/米/月380元/月2樓200元/月48元/平米/月3樓38元/ 無 無 無 低端市場定位，部分商家感覺街鋪模式不適合電子產(chǎn)品，空鋪率已達(dá)到30%，經(jīng)營狀況一般。 周邊在售租金調(diào)研項目 總面積 公寓 商業(yè) 車位 商業(yè)每層 鋪位面積臨商1號 60000 46萬 1.4萬 400 3000 20左右樓層 均價 銷售率 反租回報率 反租租金1F 25000元/ 99% 3年24% 5.4元/天 2F 18000元/ 99% 3年24% 3.9元/天3F 13000元/ 99% 3年24% 2.8元/天4F 9000元/ 99% 3年24% 1.9元/天5F、6F 4900元/ 99% 3年18% 0.8元/天公寓 4750元/ 60% 購物中心租金及招商模式建議 上海同策、紅星美凱龍對比及我部租金建議商業(yè)公司 總建筑面積 超市 購物中心 超市租金 購物中心租金 第一年租金收入 主力店/其他遞增上海同策 8.2萬 2萬 6.2萬 1元/天 3.43元/天 8500萬 5%/3年5%/2年商業(yè)公司 總建筑面積 初期租金收益 第一年租金總收益 紅星美凱龍 8.2萬 2.33元/天 6973萬元總建筑面積 超市 購物中心 超市租金 購物中心租金 第一年租金收入 遞增5.5萬 1.5萬 4萬 1.2-1.5元/天 3-3.5元/天 5037萬5931萬元 8%/3年養(yǎng)市期過后逐步轉(zhuǎn)化為扣點經(jīng)營我部租金建議 招商模式建議1、北地塊鞋帽城余下面積、南地塊商業(yè)街、購物中心外街由我司組建團(tuán)隊 進(jìn)行招商；2、北地塊鞋帽城5層3萬平米建議1-3層銷售，4-5層租賃；3、購物中心委托代理公司招商；購物中心異地店與本地店配比建議為7:3， 異地品牌委托商業(yè)代理公司進(jìn)行招商，本地品牌建議由我司自行招商，代 理公司招商過程中須我司派員共同參與；4、超市及院線建議由我司與商業(yè)代理公司同時進(jìn)行招商，擇優(yōu)選定。 匯報完畢 Thanks!贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 添加Q群340180654，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實時推送