《前期物業(yè)服務合同》范本 -

前期物業(yè)服務合同甲方： ；（建設單位）法定代表人： ；地址： ；郵編： ；聯(lián)系電話： 。乙方： ；（物業(yè)服務企業(yè)）法定代表人： ；地址： ；郵編： ；聯(lián)系電話： 。資質等級： ；證書編號： 。根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、黑龍江省物業(yè)管理條例、黑龍江省物價局、黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)黑龍江省物價局、黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法的通知及相關法律、法規(guī)，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對 （物業(yè)項目名稱）實施前期物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。第一章 物業(yè)基本情況第一條 物業(yè)基本情況:物業(yè)名稱 ；物業(yè)類型 ；座落位置 ；建筑面積 。物業(yè)管理區(qū)域四至： 。物業(yè)服務用房坐落位置： ；物業(yè)服務用房面積： 。（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構成明細見附件二）。第二章 服務內容與質量第二條在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內容：物業(yè)交付前1、本合同簽訂生效后，乙方應前期介入，對工程進行適時跟蹤，乙方提出的合理意見，甲方應及時進行解決；2、甲方在施工過程中如與原設計有變動的，應及時告知乙方。物業(yè)交付后：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細見附件三）；- 4 -2、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用設施設備明細見附件四）；3、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；5、車輛停放秩序管理；6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務；8、物業(yè)檔案資料管理。第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：1、 ；2、 。第四條 乙方提供的前期物業(yè)服務應達到約定的質量標準（附件五），前期物業(yè)管理服務質量標準以乙方的投標文件為準，詳見投標文件（附件九）。第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。第三章 物業(yè)服務費用第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費選擇以下第 種方式：1、包干制- 5 -物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的法定產權建筑面積（已辦理房產證的，以房地產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準）交納，包干使用，盈余或虧損均由乙方享有或承擔，具體標準如下：多層住宅： 元/月.平方米；高層住宅： 元/月.平方米；（房屋的總層數(shù)在七層（含）以上）別墅： 元/月.平方米；辦公樓： 元/月.平方米；商業(yè)物業(yè)： 元/月.平方米； 物業(yè)： 元/月.平方米。會所： 元/月.平方米。物業(yè)服務費用主要用于以下開支：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； （2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； （3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； （4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； （6）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； （7）辦公費用； （8）管理費分攤；（9）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；（10）法定稅費；（11）物業(yè)服務企業(yè)的利潤；（12）經業(yè)主同意的其它費用 。乙方按照上述標準收取物業(yè)服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務。關于物業(yè)管理區(qū)域內共用水電費分攤問題，按照廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法等法律法規(guī)規(guī)定做如下約定： 。2、酬金制- 6 -酬金制是物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預收物業(yè)服務資金，在預收物業(yè)服務資金中按約定比例提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。具體預收標準如下：多層住宅： 元/月.平方米；高層住宅： 元/月.平方米；（房屋的總層數(shù)在6層（含）以上）商業(yè)物業(yè)： 元/月.平方米；預收的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和乙方的酬金構成。物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（7）辦公費用；（8）管理費分攤；（9）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；（10）經業(yè)主同意的其它費用 。乙方采取以下第 種方式提取酬金：（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的標準從預收的物業(yè)服務資金中提取。（2）乙方 （每月/每季/每年）按應收的物業(yè)服務資金 %的比例提取。物業(yè)服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務支出年度結算后不足部分，由全體業(yè)主承擔。- 7 -第七條 業(yè)主應于建設單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金），甲方不得對業(yè)主的物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）作出減免的承諾。物業(yè)已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）由甲方按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。業(yè)主約定由承租人交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與承租人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。物業(yè)發(fā)生產權或者租賃權轉移時，業(yè)主或者承租人應當結清物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）。物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）按月交納，業(yè)主或承租人應在 （每次繳費的具體時間）前交納。第八條 物業(yè)服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務資金年度預決算，并每年 次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。對物業(yè)服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：1、 ；2、 。第四章 物業(yè)的經營與管理第九條 停車場收費分別采取以下方式：- 8 -1、停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應按露天車位（元/個月、元/平方米月）、車庫車位 （元/個月、元/平方米月）的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位 （元/個月、元/平方米月）、車庫車位 （元/個月、元/平方米月）的標準提取物業(yè)服務費用。2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權，車位使用人應按露天車位 （元/個月、元/平方米月）、車庫車位 （元/個月、元/平方米月）的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位 （元/個月、元/平方米月）、車庫車位 （元/個月、元/平方米月）的標準提取物業(yè)服務費用。3、停車場車位所有權或使用權由業(yè)主購置的，車位使用人應按露天車位 （元/個月、元/平方米月）、車庫車位 （元/個月、元/平方米月）的標準向乙方交納物業(yè)服務費用。此項物業(yè)服務費用具體標準由市、縣價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定。4、臨時停車的收費標準依據(jù)價格部門的有關規(guī)定確定。第十條 乙方應與停車場車位使用人（臨時停車除外）簽訂書面的停車管理服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。需要進行車輛保管服務的，收費標準由乙方根據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定確定，并向全體業(yè)主公示。第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內的會所屬 （甲方或全體業(yè)主）所有。會所委托乙方經營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取使用費用：1、 ；2、 。第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、共用設備設施統(tǒng)一委托乙方經營，乙方應單獨立帳，獨立核算。經營收入按下列約定分配：1、所得收益依法歸全體業(yè)主共有，主要用于補充物業(yè)專項維修資金；2、 ；3、 。第十三條在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將停車場出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。第五章 物業(yè)的承接驗收第十四條 乙方承接物業(yè)時，甲方應配合乙方對以下物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗：1、 ；2、 。第十五條甲方應解決物業(yè)查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設施設備的問題，具體解決辦法如下：1、 ；2、 。第十六條甲乙雙方應按照物業(yè)承接查驗辦法規(guī)定簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議（附件十），作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。第十七條 乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：1、物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2、設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4、物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；5、物業(yè)及配套設施的產權清單；6、物業(yè)服務用房的清單;7、物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。8、 。 - 10 -第十八條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。第十九條業(yè)主對由甲方因施工質量等引起的糾紛，甲方要及時解決，并對相關業(yè)主作出解釋，乙方要配合甲方做好解釋工作。甲方委托乙方予以解決的，要支付相應的費用。第六章 物業(yè)的使用與維護第二十條 業(yè)主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內的臨時管理規(guī)約，內容包括物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等。乙方根據(jù)臨時管理規(guī)約提供管理服務時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應給予必要配合。第二十一條 乙方可采取規(guī)勸、制止、報告有關行政主管部門、 等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。第二十二條 乙方應及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。第二十三條 因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應征得業(yè)主委員會和乙方的同意。臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。第二十四條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協(xié)議，就允許施工的時間、垃圾和余泥渣土清運費、裝修保證金（押金）、裝修人員出入證押金（或工本費）等事項進行約定，并事先書面告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。第二十五條 甲方應于 （具體時間）按有關規(guī)定向乙方提供能夠直接使用的物業(yè)服務用房。物業(yè)管理用房面積和裝修標準應符合黑龍江省物業(yè)管理條例第三十八條規(guī)定。第二十六條 物業(yè)服務用房屬全體業(yè)主所有，包括物業(yè)服務企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房，其中物業(yè)服務企業(yè)用房供乙方在合同期限內無償使用，但不得改變其用途。第七章 住宅專項維修資金第二十七條 住宅專項維修資金實行專戶儲存、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，按政府有關規(guī)定交納、管理和使用。業(yè)主應于 年 月 日前按 元/平方米將住宅專項維修資金交納至政府在 銀行開設的住宅維修資金專項帳戶： 。第二十八條 住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，主要用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。第二十九條 住宅專項維修資金的續(xù)籌： 。第八章物業(yè)保修金第三十條物業(yè)保修由 （甲方自行保修或委托乙方保修）。第三十一條保修辦法按相關規(guī)定執(zhí)行，具體的約定見物業(yè)保修協(xié)議書（附件六）或物業(yè)保修委托協(xié)議書（附件七）第九章 違約責任第三十二條 甲方違反本合同相關規(guī)定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內容和質量標準的，由此給業(yè)主、物業(yè)使用人造成損失的由甲方賠償。第三十三條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務達不到本合同約定的服務內容和質量標準，應按 標準向甲方支付違約金。第三十四條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權要求乙方雙倍返還。第三十五條- 12 - 甲方違反本合同第十八條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。第三十六條以下情況乙方不承擔責任：1、因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷的；2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；4、因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；5、 。第十章 其他事項第三十七條 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。但在本合同期限內，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同自行終止。第三十八條 本物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)退出時，乙方應將廣東省物業(yè)管理條例第五十一條規(guī)定的資料和財務移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會尚未成立的，移交給（居民委員會會、村民委員會） 代管。第四十條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應當將本合同作為附件。第四十一條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應承擔連帶責任。第四十二條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與合同具有同等法律效力。第四十三條- 13 - 本合同未盡事宜，雙方可另行簽訂補充協(xié)議，并報物業(yè)所在地房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第四十四條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第 種方式處理：1、向 仲裁委員會申請仲裁；2、向人民法院提起訴訟。第四十五條 本合同一式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份，報物業(yè)所在地房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府各一份（備案）。第四十六條本項目甲、乙雙方前期物業(yè)管理招標文件（附件八）和前期物業(yè)管理投標書（附件九），為本合同的附件，具有同等法律效力。 甲方（簽章） 乙方（簽章） 年 月 日 年 月 日附件一規(guī)劃平面圖附件二物業(yè)構成明細類 型幢 數(shù)套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅多層住宅別 墅商業(yè)用房工業(yè)用房辦公樓車 庫會 所學 校幼兒園 用房合 計備 注附件三物業(yè)共用部位明細1、房屋承重結構；2、房屋主體結構；3、公共門廳；4、公共走廊；5、公共樓梯間；6、電梯井;7、戶外墻面；8、屋面；9、傳達室；10、物業(yè)服務用房；11、 ；12、 。附件四物業(yè)共用設施設備明細1、綠地 平方米；2、道路 平方米；3、化糞池 個；4、污水井 個；5、雨水井 個；6、垃圾中轉站 個；7、水泵 個；8、水箱 個；9、電梯 部；10、信報箱 個；11、消防設施 ；12、公共照明設施 ；13、監(jiān)控設施 ；14、避雷設施 ；15、共用天線 ；16、機動車庫 個 平方米；17、露天停車場 個 平方米；18、非機動車庫 個 平方米；19、共用設施設備用房 平方米；20、 。附件五前期物業(yè)管理服務質量標準一、 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理1、 ；2、 ；3、 。 二、 物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理1、 ；2、 ；3、 。 三、 物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通1、 ；2、 ；3、 。 四、 公共綠化的養(yǎng)護和管理1、 ；2、 ；3、 。 五、 車輛停放管理1、 ；2、 ；- 18 -3、 。 六、 公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理1、 ；2、 ；3、 。 七、 裝飾裝修管理服務1、 ；2、 ；3、 。 八、 物業(yè)檔案資料管理1、 ；2、 ；3、 。 九、 其他服務1、 ；2、 ；3、 。附件六物業(yè)保修協(xié)議書附件七物業(yè)保修委托協(xié)議書附件八甲方前期物業(yè)管理招標文件附件九乙方前期物業(yè)管理投標書附件十物業(yè)承接查驗協(xié)議（臨時）管理規(guī)約第一章 總 則第一條 為維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和社會秩序，保障物業(yè)的安全、合理使用，根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、廣東省物業(yè)管理條例等法律法規(guī)，制定本（臨時）管理規(guī)約。第二條 （本臨時管理規(guī)約由建設單位制定，建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應與本臨時管理規(guī)約一致。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。）本管理規(guī)約由業(yè)主大會通過，全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺遵守。第二章 業(yè)主的共有權第三條 本物業(yè)小區(qū)內物業(yè)的基本情況物業(yè)名稱： ；物業(yè)類型： ；座落位置： ；總建筑面積： ；物業(yè)管理區(qū)域四至： 。第四條 根據(jù)有關法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同，業(yè)主共同享有以下物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權：（一）單幢建筑物的全體業(yè)主的共用部位，包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面 、 、 等；（二）單幢建筑物的全體業(yè)主的共用設施設備，包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施 、 等；（三）物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共用部位和共用設施設備,包括圍墻、池井、照明設施、共用設施設備房、物業(yè)服務用房、 、 、 等。根據(jù)物業(yè)承接查驗辦法有關規(guī)定，全體業(yè)主同意授權物業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部委、共用設施設備。第五條 在本物業(yè)管理區(qū)域內，根據(jù)商品房買賣合同，以下部位和設施設備為建設單位所有：（一） ；（二） ；（三） ；（四） 。建設單位行使以上部位和設施設備的所有權，不得影響業(yè)主正常使用物業(yè)。第三章 物業(yè)的裝修第六條 業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務企業(yè)。同時，物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝修的禁止行為和有關裝修備案等事項書面告知業(yè)主或物業(yè)使用人。物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取垃圾和余泥渣土清運費、裝修保證金（押金）、裝修人員出入證押金（或工本費），具體標準及其管理辦法由各地價格主管部門制定。 第七條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時，應自覺遵守廣東省物業(yè)管理條例、住宅室內裝飾裝修管理辦法等有關法律法規(guī)規(guī)定進行裝修。第八條 在裝飾裝修中禁止下列行為：（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構； （二）違法搭建建筑物、構筑物；（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；（四）違法改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； （五）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； （六）違法拆改燃氣管道和設施。（七）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果； （八） ；（九）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。第九條 業(yè)主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業(yè)服務企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。第十條 為保證業(yè)主的正常休息，本物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修施工時間為 ，其他時間不得施工。第十一條 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用或侵害相鄰業(yè)主合法權益的，業(yè)主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。第四章 物業(yè)的使用第十二條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。第十三條 業(yè)主應遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關系。第十四條 業(yè)主因特殊情況需要改變物業(yè)設計用途的，業(yè)主應在征得有利害關系的業(yè)主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業(yè)服務企業(yè)。第十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用中，不得有下列行為：（一）廣東省物業(yè)管理條例第五十五條規(guī)定的禁止行為；（二） ；（三）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。第十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用電梯時，應遵守電梯使用管理規(guī)定。第十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人車輛行駛和停放，應遵守以下規(guī)定：1、 噸以上貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止進入小區(qū)；2、機動車輛在小區(qū)內行駛，時速不得超過 公里，禁止鳴笛、練車；3、機動車應規(guī)定的車位停放，禁止在消防通道、消防井蓋、綠化等場地停放；4、按規(guī)定繳納停車費；5、禁止擅自在公共停車位上安裝任何設置，車輛停放期間，防盜報警器應使用靜音，防止發(fā)生噪音影響他人生活和休息；6、 。-第十八條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主出租物業(yè)時，要了解承租人的居住人員信息，防止群租，影響他人的生活和安全。第十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)寵物時，應遵守寵物有關飼養(yǎng)規(guī)定，并應遵守以下約定：1、 ；2、 。第五章 物業(yè)的維修養(yǎng)護第二十條 業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權益。第二十一條 因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)應事先告知相關業(yè)主，相關業(yè)主應給予支持和配合。 相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的，造成物業(yè)損壞及其他損失的，應承擔相應的賠償責任。第二十二條 發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權益的緊急情況下，必須及時進入物業(yè)專有部分進行搶修但無法通知相關業(yè)主的，物業(yè)服務企業(yè)應向相鄰業(yè)主說明情況，并在第三方（如所在地居委會或派出所或 ）的監(jiān)督下，進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分進行搶修，事后應及時通知相關業(yè)主并做好善后工作，搶修產生的相關費用由責任人承擔。第二十三條 因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)，在征得相關業(yè)主同意和相關職能部門的審批后實施，并按約定期限恢復原狀。- 26 -第二十四條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。第二十五條 全體業(yè)主應按規(guī)定繳存和使用物業(yè)專項維修資金。第六章 業(yè)主的共同利益第二十六條 為維護業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授予物業(yè)服務企業(yè)以下權利：1、根據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)和本（臨時）管理規(guī)約的規(guī)定，由物業(yè)服務企業(yè)制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等各項規(guī)章制度；2、以告知、規(guī)勸、公示、 等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法律法規(guī)和臨時管理規(guī)約的行為；3、 ；4、 。第二十七條 建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置設置公告欄，用于張貼通知、公告以及物業(yè)管理規(guī)章制度。第二十八條 本物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)服務收費采取包干制（或酬金制）方式。第二十九條 物業(yè)服務費用關系到物業(yè)管理工作正常開展和全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主在辦理物業(yè)交付手續(xù)后，均應積極履行義務，自覺交納物業(yè)服務費用。業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)提供特約服務的，其費用由雙方當事人另行約定。第三十條 業(yè)主出租物業(yè)時，約定由承租人交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主負連帶責任。轉讓物業(yè)的，業(yè)主應自覺與物業(yè)服務企業(yè)結清各項物業(yè)服務費用。第三十一條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第七章 違約責任第三十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人應自覺遵守本（臨時）管理規(guī)約，對違反（臨時）管理規(guī)約，造成其他業(yè)主物業(yè)損害或導致全體業(yè)主共同利益受損的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)本（臨時）管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其如下共同管理權的行使予以限制： 。第八章 附 則第三十三條 本（臨時）管理規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分，是指由業(yè)主獨立使用、能夠產權登記并具有排他性的房屋、車位、攤位等特定空間。第三十四條 本（臨時）管理規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。第三十五條 業(yè)主轉讓物業(yè)時，應提前通知物業(yè)服務企業(yè)，并要求物業(yè)繼受人簽署本（臨時）管理規(guī)約承諾書。出租物業(yè)時，承租人應在租賃合同中承諾遵守本（臨時）管理規(guī)約。第三十六條 本（臨時）管理規(guī)約每位業(yè)主各執(zhí)一份，（建設單位）、物業(yè)服務企業(yè)各留存一份。第三十七條 （本臨時管理規(guī)約自首位物業(yè)買受人承諾之日起生效，至業(yè)主大會制定的管理規(guī)約生效之日終止。）本管理規(guī)約自首次業(yè)主大會表決生效之日生效。業(yè)主大會議事規(guī)則第一章 總則第一條 為維護本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的合法權益，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的議事活動，根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、廣東省物業(yè)管理條例、住房和城鄉(xiāng)建設部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則等有關規(guī)定，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則。第二條 （一）業(yè)主大會名稱： 業(yè)主委員會辦公地址： （二）物業(yè)管理區(qū)域范圍（四至及附圖）： （三）物業(yè)類型： （四）物業(yè)管理區(qū)域- 13 -總占地面積： 平方米，房屋總建筑面積： 平方米。第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依法履行職責。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會委員經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意產生。業(yè)主委員會接受業(yè)主的監(jiān)督，根據(jù)物業(yè)服務合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行義務，規(guī)范服務行為。第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會接受物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會的監(jiān)督和指導，積極配合居民委員會共同做好宜居社區(qū)建設工作。第五條 業(yè)主大會于 年 月 日的首次業(yè)主大會會議召開之日成立。業(yè)主大會及業(yè)主委員會于成立之日起30日內將黑龍江省物業(yè)管理條例第二十七條規(guī)定的材料送到物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。第二章業(yè)主大會第六條 業(yè)主大會決定以下事項：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）利用共有部分從事經營性活動，以及所得收益的分配與使用；（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（九） 。- 18 -第七條 本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù) 人，建筑物總面積 平方米，車位、攤位等特定空間（計入、不計入）用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。參加業(yè)主大會會議的形式為以下第 種形式：（一）全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議；（二）以 （幢、單元、樓層等）為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議；（三）書面征求意見的形式;（四） 。第八條 召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應于會議召開15日前，將會議時間、地點、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。第九條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第十條 業(yè)主大會采用以下第 種形式進行表決：（一）設投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內設投票箱，由業(yè)主自行將個人意見投入投票箱內，經業(yè)主委員會統(tǒng)計匯總，公布表決結果。（二）專人送達、回收意見：由業(yè)主委員會組織有關人員逐戶送發(fā)和回收業(yè)主意見，經業(yè)主委員會統(tǒng)計匯總，公布表決結果。（三）網(wǎng)上投票：由業(yè)主通過密碼、秘鑰等確認身份后在網(wǎng)上進行投票，由業(yè)主委員會或者自動匯總統(tǒng)計，公布表決結果。（四） 。業(yè)主在規(guī)定的時間內不提出同意、反對、棄權意見的，按以下第 種形式進行計算：1.票數(shù)計入已表決的多數(shù)票；- 19 -2.視為棄權。第十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會每 個月召開一次定期會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）百分之二十以上的業(yè)主提議；（二）經業(yè)主委員會決定的；（三） 。第十二條 業(yè)主大會會議按下列程序召開：（一）會議籌備。業(yè)主委員會做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬會議議題，確定會議召開形式、時間、地點、議程，制定征詢意見表或選票，核實業(yè)主人數(shù)、專有部分面積、建筑物總面積等情況。（二）發(fā)布公告。業(yè)主大會召開會議前15日，由業(yè)主委員會將會議的召開形式、時間、地點、議題和議程以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。本物業(yè)管理區(qū)域公告發(fā)布地點為： 。（三）征詢意見。采用書面征求意見形式的,業(yè)主委員會應發(fā)放征詢意見表或選票，將業(yè)主大會議事內容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主意見，并將書面征求意見的結果在物業(yè)管理區(qū)域內公示三十日以上。 （四）回收統(tǒng)計意見。業(yè)主委員會回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計。（五）通報大會議事決定。業(yè)主委員會以書面形式在公告欄通報征詢意見或投票統(tǒng)計結果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔。第十三條 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應符合下列約定： （一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主代表、其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者 參加，但受托人代理份額不能超過物業(yè)管理區(qū)域內總投票權的 %。（二）業(yè)主是單位法人的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議或者業(yè)主委員會。（三）業(yè)主代表需委托代理人參加業(yè)主（代表）大會會議的，其委托行為應符合下列約定： 1、受委托的代理人必須是所代表業(yè)主中的業(yè)主；2、有書面委托書；3、 。業(yè)主委員會委員需委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其委托行為應符合下列約定：1、有書面委托書；2、受委托的代理人必須是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主代表或業(yè)主；3、 。第十四條 業(yè)主大會對所提議案已經作出決定的，業(yè)主在 個月內不得以同一內容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決。第十五條 對共用部分收益的用途規(guī)定如下：（一）利用共用部位作為停車場的停車費：補充專項維修資金 業(yè)主大會表決使用（二）共用部位、共用設施設備經營收入：補充專項維修資金 業(yè)主大會表決使用（三） ：劃入專項維修資金 業(yè)主大會表決使用- 22 -第三章 業(yè)主委員會第十六條 業(yè)主委員會履行以下職責：（一）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企