某水岸新城項目招商運營策劃報告

渭南海星水岸新城招商運營策略報告,渭南海星水岸新城項目,招商運營策劃報告,目,錄,錄,CONTENTS,對項目理解,項目商業(yè)定位,運營策略及執(zhí)行,項目招商執(zhí)行,實現(xiàn)項目在市場上的清晰定位；,完成項目整體規(guī)劃；,通過合理科學(xué)的運營使商場健康發(fā)展；,海星水岸新城商業(yè)部分；,運營目標(biāo),1,.0,對,項,項,目,目,的,的,理,理,解,解,1.1,對項目基本情況的了解,1.2,對項目區(qū)位的了解,1.3,對項目亟待解決問,題的理解,目,錄,錄,CONTENTS,1.,對,對,項,項,目,目,基,基,本,本,情,情,況,況,的,的,理,理,解,解,（,（,根,根,據(jù),據(jù),公,公,開,開,資,資,料,料,和,和,現(xiàn),現(xiàn),場,場,初,初,步,步,踏,踏,看,看,）,）,“,海,海,興,興,水,水,岸,岸,新,新,城,城,”,”,項,項,目,目,位,位,于,于,渭,南,南,市,市,政,府,府,規(guī),規(guī),劃,劃,的,適,居,居,典,典,范,范,片,片,區(qū),區(qū),，,，,南,南,起,起,東,東,風(fēng),風(fēng),大,大,街,街,，,，,北,北,至,至,勝,勝,利,利,大,大,街,街,，,，,毗,毗,鄰,鄰,民,民,生,生,路,路,景,景,觀,觀,大,大,道,道,，,，,東,東,靠,靠,沋,沋,河,河,，,，,是,是,渭,渭,南,南,稀,稀,有,有,的,的,水,水,岸,岸,景,景,觀,觀,大,大,盤,盤,。,。,項,目,目,交,通,通,狀,狀,況,況,十,十,分,分,便,便,捷,捷,，,，,途,途,經(jīng),經(jīng),的,的,公,公,交,交,車,車,輛,輛,有,有1,、,、3,、,、11,、,、308,、,、309,路,路,，,，,匯,匯,通,通,了,了,渭,渭,南,南,的,的,東,東,西,西,、,、,南,南,北,北,。,。,同,同,時,時,小,小,區(qū),區(qū),周,周,邊,邊,教,教,育,育,資,資,源,源,雄,雄,厚,厚,，,，,名,名,校,校,林,林,立,立,。,。,目,目,前,前,項,項,目,目,已,已,開,開,發(fā),發(fā),至,至,三,三,期,期,，,，,一,一,、,、,二,二,期,期,均,均,已,已,成,成,功,功,交,交,房,房,，,，,三,三,期,期,【,【,左,左,岸,岸,】,】,規(guī),規(guī),劃,劃,為,為,三,三,棟,棟,高,高,層,層,，,，,四,四,期,期,【,【,麓,麓,灣,灣,】,】,并,并,配,配,有,有30000,的,的,社,社,區(qū),區(qū),商,商,業(yè),業(yè),，,，,業(yè),業(yè),態(tài),態(tài),以,以,餐,餐,飲,飲,、,、,休,休,閑,閑,娛,娛,樂,樂,、,、,星,星,級,級,酒,酒,店,店,、,、,金,金,融,融,、,、,大,大,型,型,商,商,超,超,為,為,主,主,，,，,作,作,為,為,社,社,區(qū),區(qū),自,自,身,身,商,商,業(yè),業(yè),配,配,套,套,的,的,同,同,時,時,，,，,未,未,來,來,可,可,成,成,為,為,區(qū),區(qū),域,域,的,的,核,核,心,心,商,商,業(yè),業(yè),。,。,我,們,們,的,的,理,理,解,解,：,：,海,星,星,水,水,岸,岸,新,新,城,城,商,商,業(yè),業(yè),部,部,分,分,盡,盡,快,快,招,招,商,商,開,開,業(yè),業(yè),是,是,整,整,個,個,海,海,星,星,水,水,岸,岸,新,新,城,城,項,項,目,目,價,價,值,值,提,提,升,升,的,的,引,引,擎,擎,，,，,在,在,整,整,個,個,項,項,目,目,中,中,我,我,們,們,應(yīng),應(yīng),該,該,考,考,慮,慮,“,“,如,如,何,何,做,做,好,好,商,商,業(yè),業(yè),部,部,分,分,招,招,商,商,，,，,其,其,次,次,再,再,考,考,慮,慮,“,“,如,如,何,何,賣,賣,好,好,項,項,目,目,”,”,，,，,這,這,是,是,基,基,于,于,商,商,業(yè),業(yè),的,的,基,基,本,本,特,特,點,點,決,決,定,定,的,的,。,。,在,在,實,實,踐,踐,中,中,，,，,我,我,們,們,對,對,商,商,業(yè),業(yè),有,有,如,如,下,下,理,理,解,解,：,：,1.,商,商,業(yè),業(yè),要,要,有,有,準(zhǔn),準(zhǔn),確,確,的,的,定,定,位,位,2.,商,商,業(yè),業(yè),要,要,有,有,合,合,理,理,的,的,布,布,局,局,規(guī),規(guī),劃,劃,3.,商,商,業(yè),業(yè),要,要,講,講,清,清,楚,楚,后,后,期,期,運,運,營,營,管,管,理,理,的,的,思,思,路,路,這,三,三,部,部,分,分,是,是,項,項,目,目,租,租,售,售,取,取,得,得,成,成,功,功,的,的,前,前,提,提,，,，,說,說,不,不,清,清,楚,楚,上,上,述,述,三,三,個,個,內(nèi),內(nèi),容,容,的,的,，,，,即,即,使,使,通,通,過,過,強(qiáng),強(qiáng),銷,銷,，,，,賣,賣,給,給,投,投,資,資,者,者,，,，,最,最,后,后,也,也,只,只,能,能,空,空,鋪,鋪,，,，,對,對,整,整,個,個,項,項,目,目,的,的,價,價,值,值,提,提,升,升,無,無,益,益,。,。,2.,對,對,項,項,目,目,區(qū),區(qū),位,位,的,的,理,理,解,解,國,際,際,幸,幸,福,福,城,城,香,頌,頌,帕,帕,提,提,歐,歐,利,君,君,首,首,座,座,海,興,興,水,水,岸,岸,新,新,城,城,天,久,久,一,一,品,品,北,歐,歐,青,青,年,年,城,城,新,洲,洲,城,城,上,上,城,城,公,園,園,盛,盛,世,世,信達(dá)廣場,時代陽光,公園天下,政和院,高新區(qū),老城區(qū),中心城區(qū),渭南市重點,項,項目及房地,產(chǎn),產(chǎn)區(qū)域分布,圖,圖,上上國風(fēng),熙園公館,項目位于臨,渭,渭區(qū)二馬路,與,與民生街十,字,字，地處渭,南,南市老城區(qū),核,核心區(qū)域，,交通,十分便捷，,途,途經(jīng)的公交,車,車輛有1、3、11、308、309路，匯,通,通了渭南的,東,東西、南北,。,。同時小區(qū),周,周邊教育資,源,源雄厚，名,校,校林立,，市政配套,齊,齊全，涵蓋,：,：政府幼兒,園,園、象山商,場,場、三馬路,醫(yī),醫(yī)院、郵政,銀,銀行、農(nóng)業(yè),銀,銀行、沋河,公,公園水景等,；,我們,的,理解：,項目處于渭,南,南,老城區(qū),的“核心”,位,位置。,但隨著近幾,年,年渭南市“,西,西擴(kuò)北上”,的,的發(fā)展趨勢,，,，項目所在,的,的,老城區(qū),成為城市,待改造區(qū),，商業(yè)模式,老,老舊，未來,能,能引領(lǐng)區(qū)域,的,的也就只有,本,本項目；,中心城區(qū),發(fā)展已十分,成,成熟，,居住氛圍濃,厚,厚，配套齊,全,全,，在建大型,商,商業(yè)主要集,中,中在該區(qū)域,；,；,高新區(qū),目前正處于,發(fā),發(fā)展階段。,本項目要想,突,突破老城區(qū),的,的局限，將,商,商業(yè)影響力,擴(kuò),擴(kuò)展到整個,渭,渭南市，,在后期,就必須,通過科學(xué)、,合,合理的業(yè)態(tài),規(guī),規(guī)劃，準(zhǔn)確,、,、有效的推,廣,廣方式，目,的,的型的客群,引,引導(dǎo)，強(qiáng)有,力,力的招商措,施,施，將項目,在,在最快時間,打,打造成為渭,南,南,老城區(qū),的商業(yè)中心,并,并引領(lǐng)渭南,商,商業(yè)發(fā)展新,格,格局。,3.對項目,亟,亟待解決問,題,題的理解,根據(jù)我們目,前,前對項目的,簡,簡單了解，,我,我們對亟待,解,解決的問題,理,理解如下：,項目根本目,標(biāo),標(biāo)是銷售回,款,款，這無可,非,非議。但是,，,，商業(yè)項目,有,有其特殊性,，,，不解決招,商,商營運的思,路,路問題，無,論,論是純投資,客,客戶和經(jīng)營,自,自用客戶，,都,都會心里沒,底,底，影響購,買,買決策。,我們認(rèn)為，,針,針對海星水,岸,岸新城首先,應(yīng),應(yīng)該解決商,業(yè),業(yè)定位問題,，,，然后有一,個,個準(zhǔn)確的布,局,局規(guī)劃，再,完,完成招商經(jīng),營,營思路的規(guī),劃,劃。給客戶,一,一個招商運,營,營籌備與項,目,目銷售同步,展,展開的感覺,，,，給客戶一,個,個信心；同,時,時，一個好,的,的運營管理,團(tuán),團(tuán)隊的包裝,，,，也可以大,大,大提升項目,的,的價值。,2,.0,項目商業(yè)定,位,位,2,.1,周邊市場分析,2,.2,周邊商業(yè)分布,2,.3,項目SWOT分析,目,錄,錄,CONTENTS,2,.,4,項目商業(yè)定位,項目規(guī)劃由,小,小高、高層,組,組成，商業(yè),總,總體量約,3萬,平方米，且,全,全部為街鋪,；,；,項目所在的,區(qū),區(qū)域?qū)儆?居住生活區(qū),，未來人群,較,較為密集。,區(qū)域目前在,營,營商業(yè)均為,傳統(tǒng)街鋪，,檔,檔次較低,周邊缺乏較,有,有影響力的,中,中高端社區(qū),集,集中商業(yè),項目本體,區(qū)域市場,結(jié)合項目本,體,體和區(qū)域市,場,場，本項目,應(yīng),應(yīng)做到,規(guī)避市場競,爭,爭，填補(bǔ)市,場,場空白,定位前考慮,1、周邊市,場,場分析,結(jié)論：項目,應(yīng),應(yīng)把握中端,市,市場，影響,高,高端市場輻,射,射周邊,區(qū)域,!,a.,渭南城區(qū)分,為,為老城、中,心,心區(qū)、高新,三,三大板塊，,本,本項目處于,老,老城區(qū)與中,心,心內(nèi)城區(qū)的,交,交匯處，隸,屬,屬繁華地帶,。,b.,周邊,政府機(jī)構(gòu)較,為,為集中，其,中,中,以東風(fēng)大街,和,和朝陽大街,最,最為,集中。,c.,區(qū)域,各類生活配,套,套分布較為,均,均勻。,d.,項目所處,商業(yè),區(qū),處于,成熟,階段，租金,較,較,高,，,但,缺乏中高檔,次,次大型商業(yè),。,。,老城區(qū),中心城區(qū),高新區(qū),2、周邊商,業(yè),業(yè)分布,結(jié)論：目前,整,整個區(qū)域商,業(yè),業(yè)發(fā)展迅速,！,！體量逐漸,擴(kuò),擴(kuò)大！但現(xiàn),時,時尚、潮流,服,服飾飾品及,兒,兒童娛樂功,能,能配套類卻,嚴(yán),嚴(yán)重不足且,不,不具規(guī)模！,東風(fēng)大街：,渭南最有影,響,響力的商業(yè),分,分布地，具,有,有濃厚、長,遠(yuǎn),遠(yuǎn)的商業(yè)歷,史,史背景。目,前,前商業(yè)非常,密,密集，尤其,圍,圍繞中心廣,場,場周邊，分,布,布了目前渭,南,南人流量最,密,密集的國貿(mào),商,商廈、陽光,購,購物中心等,大,大型商業(yè)、,日,日用百貨、,電,電信和,服裝是其主,要,要業(yè)態(tài)；,朝陽大街：,是新形成的,商,商業(yè)集中地,，,，其主要商,業(yè),業(yè)特點是依,托,托交通便利,、,、,經(jīng)營以餐飲,、,、娛樂為主,，,，以獨立商,鋪,鋪經(jīng)營，經(jīng),營,營面積150-300,平,平方米不等,；,；,解放路：,以批發(fā)為主,，,，零售為輔,的,的商業(yè)業(yè)態(tài),，,，經(jīng)營面積,在,在20-50平方米這,個,個范圍。,東風(fēng)大街,朝陽大街,解,放,路,民,生,路,3、項目swot分析,優(yōu)勢（S）,位于渭南,老城區(qū),的核心位置,，,，擁有龐大,的,的固定消費,人,人群；,相較于同類,房,房地產(chǎn)，本,項,項目容積率,相,相對較低，,商,商業(yè)布局高,端,端大氣；,3,萬平方米的,龐,龐大商業(yè)體,量,量；,劣勢（W）,項目處于,待改造的,商業(yè)圈內(nèi)，,商,商業(yè)氛圍不,夠,夠；,項目周邊的,道,道路還不完,善,善，會嚴(yán)重,影,影響后期商,業(yè),業(yè)經(jīng)營；,機(jī)遇(O),政府大力發(fā),展,展該區(qū)域；,社會條件日,趨,趨成熟，商,業(yè),業(yè)管理不斷,完,完善；,商圈周圍存,在,在大量潛在,消,消費人群；,威脅(T),目前區(qū)域消,費,費型商業(yè)同,質(zhì),質(zhì)性過高，,同,同類物業(yè)類,別,別樓盤競爭,激,激烈；,產(chǎn)業(yè)型商業(yè),與,與消費型商,業(yè),業(yè)沒有明顯,區(qū),區(qū)分，消費,型,型商業(yè)檔次,不,不高。,本項目商業(yè),目,目標(biāo)客群分,析,析,項目目標(biāo)客,群,群以片,區(qū)內(nèi)原住民,、,、周邊市場,商,商戶及區(qū)域,外,外來投資人,群,群,為主。,經(jīng)營客群,4、項目,整體定位,整體定位：,服務(wù)于,5KM,范圍內(nèi),的,社區(qū)型集中,商業(yè),升級餐飲的,品,品質(zhì)調(diào)性，,面,面向5公里,內(nèi),內(nèi)居民,豐滿配套服,務(wù),務(wù)，面向周,邊,邊社區(qū)居民,提供一站式,生,生活配套,面向周邊中,青,青年客戶，,快,快速集聚人,氣,氣,提供家居購,物,物環(huán)境，面,向,向5公里內(nèi),居,居民,5,、項目,整體功能定,位,位,集休閑、娛,樂,樂、美食、,生,生活為一體,的,的,輻射5公里,范,范圍的,時尚風(fēng)情社,區(qū),區(qū)商業(yè)中心,6,、項目,整體功能定,位,位,7,、業(yè)態(tài)規(guī)劃,定位：休閑,娛,娛樂區(qū),定位：品牌,形,形象展示區(qū),（,（公共服務(wù),金,金融區(qū)、品,牌,牌連鎖店、,裝,裝修公司）,定位：日常,生,生