房地產(chǎn)投資分析第9章房地產(chǎn)投資決策分析

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,房地產(chǎn)投資分析課件,*,第,9,章 房地產(chǎn)投資決策分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,各比選指標(biāo)的應(yīng)用,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,1,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述,9,1,1,房地產(chǎn)投資決策的含義,在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，一般都會(huì)有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準(zhǔn)確的方法實(shí)現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產(chǎn)投資決策。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,1,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述,9,1,2,房地產(chǎn)投資決策的程序,一項(xiàng)投資決策大體要經(jīng)歷以下程序：,1,確定擬建項(xiàng)目要達(dá)到的目標(biāo)；,2,根據(jù)確定的目標(biāo)，提出若干個(gè)有價(jià)值的投資方案；,3,通過(guò)方案的比選，選出最佳投資方案；,4,最后對(duì)最佳方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，以判斷其可行程度。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,1,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述,9,1,3,房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)則,1,確定型決策準(zhǔn)則,確定型決策問(wèn)題的決策準(zhǔn)則就是各類(lèi)方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)。,2,風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)則,這種方法要求決策者根據(jù)幾種不 同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開(kāi)展決策工作。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,1,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述,3,不確定型決策準(zhǔn)則,此類(lèi)決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所持的態(tài)度。,這些決策準(zhǔn)則包括：,1,）悲觀準(zhǔn)則,2,）樂(lè)觀準(zhǔn)則,3,）折衷準(zhǔn)則,4,）后悔值準(zhǔn)則,5,）機(jī)會(huì)均等準(zhǔn)則,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,9,2,1,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選的含義,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案的必要手段。它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的各種可供選擇的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，進(jìn)行計(jì)算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對(duì)這些方案作出最后選擇的過(guò)程。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,9,2,2,投資方案的類(lèi)型,1,互斥方案,互斥方案是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。,2,獨(dú)立方案,獨(dú)立方案是指一組相互獨(dú)立、互不排斥的方案。在獨(dú)立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。,3,混合方案,混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情況。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,9,2,3,比選所用的指標(biāo),1,靜態(tài)指標(biāo),這是指沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)。,1,）差額投資收益率,差額投資收益率是單位追加投資所帶來(lái)的成本節(jié)約額，有時(shí)也叫追加投資收益率。,其表達(dá)式為：,式中：,R,差額投資收益率；,C,1,，,C,2,兩個(gè)比較方案的年成本；,I,1,，,I,2,兩個(gè)比較方案的總投資。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,2,）差額投資回收期,差額投資回收期是指通過(guò)成本節(jié)約收回追加投資所需的時(shí)間，有時(shí)也叫追加投資回收期。,其表達(dá)式為：,式中：,P,差額投資回收期；,I,1,，,I,2,兩個(gè)比較方案的總投資；,C,1,，,C,2,兩個(gè)比較方案的年成本。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,2,動(dòng)態(tài)指標(biāo),這是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要有以下幾種：,1,）凈現(xiàn)值（,NPV,）,凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和。,用凈現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時(shí)也叫現(xiàn)值法。,其表達(dá)式為：,如果判斷項(xiàng)目的可行性，則,NPV,0,的擬建方案是可以考慮接受的；如果進(jìn)行方案比選，則以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,2,）凈現(xiàn)值率,凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。,式中：,NPVR,凈現(xiàn)值率；,NPV,凈現(xiàn)值；,I,p,投資現(xiàn)值。,在進(jìn)行方案比選時(shí)，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,3,）差額投資內(nèi)部收益率（,IRR,）,差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。,其表達(dá)式為：,式中 ：,IRR,差額投資內(nèi)部收益率；,投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量；,投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量；,n,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,4,）等額年值（,AW,）,將項(xiàng)目的凈現(xiàn)值換算為項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。,用等額年值來(lái)進(jìn)行多方案比選的方法就叫等額年值法。,從其表達(dá)式可以看出，,AW,實(shí)際上是,NPV,的等價(jià)指標(biāo)。也可以說(shuō)，在進(jìn)行方案比選時(shí)，等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,5,）費(fèi)用現(xiàn)值（,PC,）,把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的各年投入（費(fèi)用）按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費(fèi)用現(xiàn)值。,用費(fèi)用現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法就叫費(fèi)用現(xiàn)值法。,式中：,C,第,t,期投入總額；,B,期末余值回收。,n,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。,在進(jìn)行方案比選時(shí)，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,6,）等額年費(fèi)用（,AC,）。,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)所有的費(fèi)用現(xiàn)值，按事先選定的基準(zhǔn)收益率，折算為每年等額的費(fèi)用，叫做等額年費(fèi)用。,以此進(jìn)行方案比選的方法，叫等額年費(fèi)用比較法。,其表達(dá)式為,:,在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,9,2,4,比選中應(yīng)注意的問(wèn)題,1,內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值,大多數(shù)情況下的獨(dú)立項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析中，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)來(lái)判斷項(xiàng)目的可行性，所得出的結(jié)論是一致的。因此，可選擇任一指標(biāo)作為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)。但是在某些情況下（如多個(gè)方案進(jìn)行比較和選擇時(shí)），相互矛盾的信號(hào)出現(xiàn)了，這兩種方法可能會(huì)對(duì)現(xiàn)有的備選方案作出不同的排序。,一般來(lái)說(shuō)，在這樣的方案比選中，通常不直接采用內(nèi)部收益率指標(biāo)比較，而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)作為比較指標(biāo)。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,2,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選,2,凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率,凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值率兩個(gè)指標(biāo)在方案比較和項(xiàng)目排隊(duì)時(shí)，有時(shí)也會(huì)得出相反的結(jié)論。因此，在進(jìn)行方案比選時(shí)，若無(wú)資金限制條件，此時(shí)可采用凈現(xiàn)值作為比選指標(biāo)，相反，當(dāng)事先明確了資金限定范圍時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步用凈現(xiàn)值率來(lái)衡量，這就使用了凈現(xiàn)值率排序法。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,3,各比選指標(biāo)的應(yīng)用,9,3,1,互斥方案的比較與選擇,1,對(duì)于項(xiàng)目計(jì)算期相同的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)值、差額投資內(nèi)部收益率或等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。,2,對(duì)于項(xiàng)目計(jì)算期不同的互斥方案項(xiàng)目，一般采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選，須對(duì)各可供比較方案的項(xiàng)目計(jì)算期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,3,各比選指標(biāo)的應(yīng)用,3,對(duì)于計(jì)算期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行比選。,4,對(duì)于效益相同或基本相同的互斥房地產(chǎn)項(xiàng)目，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,3,各比選指標(biāo)的應(yīng)用,9,3,2,獨(dú)立方案的比較與選擇,獨(dú)立方案的選擇可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況：,一種是投資者可利用的資金足夠多，即通常所說(shuō)的無(wú)資金限制條件。,另一種是投資者可利用的資金是有限制的。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,3,各比選指標(biāo)的應(yīng)用,獨(dú)立方案的比較與選優(yōu)指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，以便獲得最大的總體效益，即,NPV,(,i,c,),最大。,一般來(lái)說(shuō)，它有四種基本選擇方法：一是現(xiàn)值法，二是凈現(xiàn)值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥組合法。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,3,各比選指標(biāo)的應(yīng)用,第四種方法,-,互斥組合法，是把各獨(dú)立方案都組合成相互排斥的方案，其中每一個(gè)組合方案代表一個(gè)相互排斥的組合，這就可以利用前述互斥方案的比較方法，選擇最優(yōu)的組合方案。,這種方法可以保證得到已知條件下的最優(yōu)組合方案。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,9,3,各比選指標(biāo)的應(yīng)用,9.3.3,混合方案的比較與選擇,混合方案與獨(dú)立方案的選擇一樣，也可分為有資金約束和無(wú)資金約束兩種情況。如果資金無(wú)約束，只要從各獨(dú)立項(xiàng)目中選擇互斥型方案中凈現(xiàn)值（或等額年值）最大的方案加以組合即可。如果資金有約束，選擇的標(biāo)準(zhǔn)是凈現(xiàn)值和差額內(nèi)部收益率（即不再是內(nèi)部收益率）。,10/22/2024,房地產(chǎn)投資分析課件,