助理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資料

1助理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 資料資料一、名詞解釋 1. 商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售。商品房根據(jù)其銷(xiāo)售對(duì)象的不同，可以分為外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)煞N。2. 外銷(xiāo)房外銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證的房屋，外銷(xiāo)商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。3. 內(nèi)銷(xiāo)房?jī)?nèi)銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷(xiāo)售許可證的房屋，內(nèi)銷(xiāo)商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。4. 居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。5. 產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。6. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國(guó)有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。7. 按揭按揭是英文"mortgage"（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。8. 住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三個(gè)方面：（1）"個(gè)人存儲(chǔ)，單位資助" 住2房公積金，專(zhuān)項(xiàng)用于住房支出，其公積金本息免征個(gè)人所得稅。（2）按"統(tǒng)一管理" 的原則管理住房公積金。（3）按"專(zhuān)項(xiàng)使用 "的原則運(yùn)用住房公積金。9. 實(shí)際銷(xiāo)售面積 是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷(xiāo)售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。10. 預(yù)售面積 是指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。11. 印花稅指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。印花稅的客稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五。12. 契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種，主要對(duì)個(gè)人和私營(yíng)單位購(gòu)買(mǎi)、承受贈(zèng)與或交換的房屋征收契稅，稅率為 3%5%。13. 人住房抵押貸款是借款人購(gòu)、建、修住房時(shí)以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。14. 人住房擔(dān)保貸款是指借款人或第三人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。15. 房改房 已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，房屋所有權(quán)歸3職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在 5 年后歸職工個(gè)人所有。16. 存量房 是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋。17. 集資房 一般由國(guó)有單位出面組織并提供自有的國(guó)有劃撥土地用作建房用地，國(guó)家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過(guò)渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。18. 期 房 是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。19. 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。20. 水景商品房 是指依水而建的房屋。21. 小高層住宅 指七層至十二層的住宅。22. 廉租住房 是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶(hù)口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。23. 外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。24. 基 價(jià) 經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。25. “七通一平” 是指土地(生地) 在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。26. “三通一平”是指土地具備上水、電和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。27. 五 證 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證” 。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門(mén)核發(fā)，開(kāi)工證由建設(shè)部門(mén)核發(fā)， 國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由國(guó)土資源部門(mén)和房屋管理局核發(fā)。428. 尾房 尾房又稱(chēng)掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到 80以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。 29. 爛尾房 爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。" 爛尾 "的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。30. 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。二、單項(xiàng)選擇題(在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。)1. 經(jīng)過(guò)改建擴(kuò)建的房屋，進(jìn)入市場(chǎng)交易前，產(chǎn)權(quán)所有者必須到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理（）BA.產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù) B.變更登記手續(xù)C.交易許可手續(xù) D.法律公證手續(xù)2. 辦理房地產(chǎn)立契過(guò)戶(hù)的手續(xù)，必須遵循的程序是（）DA.受理驗(yàn)證確權(quán)調(diào)查 估價(jià)立契報(bào)批歸檔B.受理驗(yàn)證調(diào)查確權(quán) 估價(jià)報(bào)批立契歸檔C.受理確權(quán)調(diào)查估價(jià) 報(bào)批立契歸檔D.受理驗(yàn)證確權(quán)調(diào)查 估價(jià)報(bào)批立契歸檔3. 承租人征得出租人的同意，可以將租用的房屋轉(zhuǎn)租給他人，其房屋轉(zhuǎn)租的最長(zhǎng)期限不得超過(guò)（）DA.政府規(guī)定的期限 B.房屋所占土地的使用年限C.出租人指定的期限 D.原租賃合同規(guī)定的期限4. 土地出讓的底價(jià)是指（）CA.市場(chǎng)地價(jià) B.評(píng)估地價(jià)5C.基準(zhǔn)地價(jià) D.標(biāo)定地價(jià)5. 在下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的物理因素中，最重要的因素是（）CA.土地面積和形狀 B.地質(zhì)和地勢(shì)C.房地產(chǎn)坐落的位置 D.建筑物的外觀和質(zhì)量6. 國(guó)家對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行的制度是（）BA.評(píng)估報(bào)告審查 B.資格認(rèn)證C.評(píng)估項(xiàng)目報(bào)批 D.人員審定7. 物業(yè)管理公司按照物業(yè)面積大小收取的物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成的基礎(chǔ)是（）AA.常規(guī)公共服務(wù) B.專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)C.特約服務(wù) D.日常生活服務(wù)8. 物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)的關(guān)系是（）DA.上下級(jí)關(guān)系 B.管理與被管理的關(guān)系C.領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系 D.委托人與被委托人關(guān)系9. 理論和實(shí)踐證明，商品住房消費(fèi)，必須( )的支持。 CA.有政府部門(mén) B.有國(guó)家相關(guān)政策 C.借助金融 D.有相關(guān)法律10. 農(nóng)村集體所有的土地( )，才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。 CA.出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)后B.劃撥給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)后C.轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地后D.租賃給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者后11. 目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中存在著各種經(jīng)濟(jì)成分，( )在房地產(chǎn)業(yè)中占著主要地位。CA.私有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) B.合資性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)C.國(guó)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) D.集體性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)12. 股份制企業(yè)的股本金，一旦認(rèn)購(gòu)，投入企業(yè)，便成為企業(yè)的( )CA.借入資金 B.籌措的資金 C.自有資金 D.公積金13. 比較各種籌資方案，其中利率最優(yōu)惠的籌資方案是( )DA.銀行信貸 B.股票籌資 C.債券籌資 D.財(cái)政籌資14. 土地使用者，通過(guò)向國(guó)家繳納土地使用費(fèi)出讓金而取得土地使用權(quán)的方式，稱(chēng)為( )CA.無(wú)償取得方式 B.部分有償取得方式6C.有償取得方式 D.劃撥方式15. 從事拆遷房屋的單位，必須取得( )，它是進(jìn)行房屋拆遷的法律憑證。 BA.規(guī)劃用地許可證 B.房屋拆遷許可證C.土地征用許可證 D.開(kāi)發(fā)建設(shè)許可證16. 目前對(duì)于工程內(nèi)容尚不十分清楚的，較難準(zhǔn)確計(jì)算工程量和工程造價(jià)的工程項(xiàng)目，在工程承發(fā)包時(shí)宜采用( )CA.施工圖預(yù)算包干 B.平方米造價(jià)包干C.成本加酬金承包 D.獨(dú)家承包17. 房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的條件之一是：要求建筑物四周( )以?xún)?nèi)的場(chǎng)地平整。DA.三米 B.四米 C.一米 D.二米18. 土地出讓金是( )AA.土地使用權(quán)價(jià)格 B.土地所有權(quán)價(jià)格C.一般意義上的土地價(jià)格 D.完整的土地價(jià)格19. 采用行政劃撥方式取得的房地產(chǎn)，要在( )后才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 AA.補(bǔ)足房地產(chǎn)出讓金 B.補(bǔ)足土地出讓金C.不需作任何補(bǔ)償 D.補(bǔ)足房產(chǎn)出讓金20. 以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán),( )獲得土地使用權(quán)。 BA.由報(bào)價(jià)最高者 B.由綜合指標(biāo)來(lái)決定誰(shuí)可以C.由競(jìng)爭(zhēng)能力最強(qiáng)者 D.由最符合土地使用規(guī)則者21. 房產(chǎn)拍賣(mài)成立并雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，出賣(mài)人如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未將房屋騰空移交，買(mǎi)受人可解除拍賣(mài)房屋的約定，出賣(mài)人則應(yīng)( )CA.返還定金 B.交納罰款C.雙倍返還定金 D.返還一半定金22. 傳統(tǒng)公房租賃關(guān)系本質(zhì)上是一種( )關(guān)系。AA.分配關(guān)系 B.低租金關(guān)系 C.長(zhǎng)期使用關(guān)系 D.福利制23. 房屋租賃契約確立的是一種( )關(guān)系。BA.商品交換 B.具有某些物權(quán)特征的債權(quán)C.賣(mài)買(mǎi)關(guān)系 D.等價(jià)交換關(guān)系24. 決定房地產(chǎn)價(jià)格的因素是( )A7A.土地價(jià)格和房屋價(jià)格 B.經(jīng)濟(jì)因素C.環(huán)境因素 D.行政和政策因素25. 土地估價(jià)師實(shí)行登記注冊(cè)制度，有效期一般為( )，有效期滿(mǎn)要按規(guī)定重新登記。AA.五年 B.四年 C.三年 D.二年26. 資本金的確立在我國(guó)采用( )AA.實(shí)收資本制 B.授權(quán)資本制C.折衷資本制 D.企業(yè)資本制27. 不能全部計(jì)入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷(xiāo)的各項(xiàng)費(fèi)用稱(chēng)為( )BA.待攤費(fèi)用 B.遞延資產(chǎn) C.無(wú)形資產(chǎn) D.應(yīng)付款項(xiàng)28. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的銷(xiāo)售費(fèi)用作為( )直接計(jì)入當(dāng)期損益。 CA.間接成本 B.期間費(fèi)用 C.期間成本 D.管理費(fèi)用29. 房地產(chǎn)費(fèi)的征收所體現(xiàn)的是( )CA.土地所有權(quán)為國(guó)家所有B.為了維持國(guó)家機(jī)關(guān)正常運(yùn)行C.國(guó)家作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管理者要支出一定的費(fèi)用D.為了房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)30. 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定，具有征用農(nóng)地審批權(quán)的權(quán)利機(jī)構(gòu)是( )CA.省轄市人民政府 B.縣級(jí)人民政府C.國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府 D.鄉(xiāng)級(jí)人民政府31. 按照市價(jià)發(fā)行房地產(chǎn)股票，其市價(jià)是指( )DA.股票市場(chǎng)平均價(jià) B.企業(yè)自定價(jià)格C.股票的票面價(jià)格 D.已發(fā)行的同種股票價(jià)格32. 經(jīng)濟(jì)適用房是一種( )AA.社會(huì)保障性質(zhì)的微利商品房 B.福利性的住房C.沒(méi)有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的微利商品房 D.只租不售的住房33. 我國(guó)土地公有制采取的兩種形式是( )AA.集體所有制和全民所有制 B.集體所有制和國(guó)家所有制C.集體所有制和公有制 D.農(nóng)民所有和全民所有834. 中國(guó)城市土地價(jià)格實(shí)際上是( )BA.城市土地所有權(quán)的價(jià)格 B.城市土地使用權(quán)的價(jià)格C.建筑物和構(gòu)筑物的價(jià)格 D.城市基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)格35. 在房屋租賃期限未滿(mǎn)的情況下，出租人將其出租的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了第三人，原先確定的租賃關(guān)系( )AA.仍然有效 B.同時(shí)失效C.重新簽訂 D.需要修訂36. 在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，依據(jù)交易采取的方式不同，房地產(chǎn)價(jià)格可以分為( )BA.生產(chǎn)價(jià)格和流通價(jià)格 B.出售價(jià)格和租賃價(jià)格C.市場(chǎng)價(jià)格和成本價(jià)格 D.流通價(jià)格和廉租價(jià)格37. 在房地產(chǎn)租賃中，承租人取得的是房地產(chǎn)的( )BA.所有權(quán) B.使用權(quán)C.抵押權(quán) D.繼承權(quán)38. 在某項(xiàng)房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收時(shí)，其中通過(guò)驗(yàn)收并取得合格證書(shū)的單項(xiàng)工程( )DA.仍要辦理驗(yàn)收手續(xù) B.只需辦理初步驗(yàn)收手續(xù)C.只需辦理備案手續(xù) D.不再辦理驗(yàn)收手續(xù)39. 對(duì)城市土地利用方式和利用強(qiáng)度起決定性作用的因素是( )DA.地租地價(jià) B.信貸C.房地產(chǎn)稅 D.城市規(guī)劃40. 某公司因經(jīng)營(yíng)策略變化，決定出售其擁有的房地產(chǎn)，在需要交納土地增值稅時(shí)，不可以從其出售收入中扣除的項(xiàng)目是( )BA.取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià) B.房屋和建筑物價(jià)格評(píng)估費(fèi)C.銷(xiāo)售稅金 D.房屋和建筑物的評(píng)估價(jià)格41. 達(dá)成房地產(chǎn)咨詢(xún)公司規(guī)定每提供一項(xiàng)住房房源市場(chǎng)信息收費(fèi) 150 元人民幣。這種中介服務(wù)價(jià)格的確定方式是( )CA.封頂法 B.交易額比例提成法C.包價(jià)法 D.保底法42. 屬于狹義房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)活動(dòng)范疇的經(jīng)濟(jì)行為是( )D9A.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) B.物業(yè)管理C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可行性研究 D.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估43. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人因從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)而獲得的報(bào)酬是( )BA.咨詢(xún)費(fèi) B.傭金C.好處費(fèi) D.評(píng)估收費(fèi)三、多項(xiàng)選擇題(在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中 ,有二個(gè)至五個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。)1. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目可行性研究可以分為（）ADEA.機(jī)會(huì)可行性研究階段 B.投資可行性研究階段C.設(shè)計(jì)可行性研究階段 D.初步可行性研究階段E.最終可行性研究階段2. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的自有資金主要包括（）BDEA.國(guó)家財(cái)政撥款 B.企業(yè)注冊(cè)資本金C.社會(huì)籌集資金 D.企業(yè)公積金E.股本金3. 征用農(nóng)業(yè)用地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成是（）ABCDA.土地補(bǔ)償費(fèi) B.安置補(bǔ)償費(fèi)C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D.青苗補(bǔ)償費(fèi)E.拆遷補(bǔ)償費(fèi)4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)基本構(gòu)成要素為（）ACEA.市場(chǎng)運(yùn)行客體 B.房地產(chǎn)市場(chǎng)管理組織C.市場(chǎng)運(yùn)行主體 D.房地產(chǎn)市場(chǎng)中介組織E.市場(chǎng)運(yùn)行的行為方式 5. 房屋租賃價(jià)格構(gòu)成因素中屬于成本因素的有（）CDEA.地租 B.利潤(rùn)C(jī).維修費(fèi) D.折舊費(fèi)E.管理費(fèi)6. 房地產(chǎn)中介服務(wù)組織必須履行的義務(wù)有（）ABCDEA.遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策 B.遵守自愿、公平、誠(chéng)信的原則10C.按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng) D.按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用E.依法繳納稅費(fèi)7. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表體系包括（）ABCDA.資產(chǎn)負(fù)債表 B.損益表C.現(xiàn)金流量表 D.利潤(rùn)分配表E.會(huì)計(jì)科目表8. 房地產(chǎn)法律體系的三個(gè)子體系是（）ABCA.土地法體系 B.住宅法體系C.房地產(chǎn)法體系 D.城市規(guī)劃法體系E.房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法體系 9. 我國(guó)的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括( )ADEA.土地使用權(quán)出讓 B.土地所有權(quán)出讓 C.土地使用權(quán)劃撥D.土地使用權(quán)抵押 E.土地使用權(quán)租賃10. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有( )等。ABCEA.累計(jì)現(xiàn)金流量曲線(xiàn) B.內(nèi)部收益率 C.凈現(xiàn)值D.財(cái)務(wù)報(bào)表 E.動(dòng)態(tài)投資回收期11. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)外來(lái)或借入資金，主要是由( )構(gòu)成的。ACDEA.社會(huì)集資 B.企業(yè)資本金 C.銀行信貸資金D.國(guó)家財(cái)政資金 E.利用外國(guó)資金12. 按照國(guó)家的規(guī)定，耕地補(bǔ)償費(fèi)，由以下幾部分構(gòu)成( )。ABCEA.青苗補(bǔ)償費(fèi) B.安置補(bǔ)償費(fèi) C.土地補(bǔ)償費(fèi)D.拆遷補(bǔ)償費(fèi) E.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)13. 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行體系由( )組成。ABCDEA.房地產(chǎn)資源配置體系 B.房地產(chǎn)價(jià)格體系 C.房地產(chǎn)中介服務(wù)體系D.房地產(chǎn)收益配套體系 E.房地產(chǎn)市場(chǎng)法制體系14. 商品房預(yù)售，必須符合以下條件( )ABCEA.取得土地使用權(quán)證書(shū) B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 C.取得商品房預(yù)售許可證 D.持有施工許可證 E.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資的 25%以上15. 用于出租的房屋必須具備以下條件( )BDE11A.城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的房屋B.能夠正常使用的房屋C.單位和個(gè)人的房屋D.經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的單位和個(gè)人的并取得產(chǎn)權(quán)登記的房屋E.得到有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，準(zhǔn)予出租的房屋16. 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)是( )ABDEA.非連續(xù)性、流動(dòng)性、有償性B.極大的靈活性C.直接從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)D.不直接從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)E.主要依靠自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)17. 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理宏觀調(diào)控的必要性是因?yàn)? )BCDA.土地的有限性和稀缺性B.市場(chǎng)“失靈”C.房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行本身特殊性的要求D.當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀況E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的投機(jī)性18. 我國(guó)正逐步建立的住房供應(yīng)新體系的構(gòu)成是( ) BDEA.對(duì)國(guó)家公務(wù)人員提供住宅 B.對(duì)高收入家庭供應(yīng)商品住宅C.對(duì)無(wú)收入家庭供應(yīng)社會(huì)保障性住宅 D.對(duì)中低收入家庭供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房E.對(duì)最低收入家庭供應(yīng)廉租房19. 國(guó)家建設(shè)征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成包括( )ABCDA.青苗補(bǔ)償費(fèi) B.土地補(bǔ)償費(fèi) C.安置補(bǔ)償費(fèi)D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi) E.房屋建安費(fèi)20. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括( )A.經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn) B.政治風(fēng)險(xiǎn) ABCE C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) E.資本利率風(fēng)險(xiǎn)21. 我國(guó)房屋租賃管理的原則包括( )CDEA.適應(yīng)城市居民負(fù)擔(dān)能力的原則 B.優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，按質(zhì)論價(jià)的原則C.保護(hù)出租人合法權(quán)益的原則 D.保護(hù)承阻人合法權(quán)益的原則12E.出租人和承租人權(quán)利與義務(wù)相一致的原則22. 除去房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃，房屋交易的其他形式有( )ACEA.房屋互換 B.房屋抵押 C.房屋贈(zèng)與D.房屋典當(dāng) E.房屋繼承23. 政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)手段有( )BCA.城市規(guī)劃 B.貨幣政策 C.土地增值稅D.房地產(chǎn)登記 E.制定房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范24. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本構(gòu)成因素中包括( )ABCDEA.土地征用費(fèi) B.前期工程費(fèi) C.公共配套設(shè)施費(fèi)D.三通一平費(fèi) E.建筑安裝工程費(fèi)25. 房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金主要包括( )ABDEA.企業(yè)注冊(cè)資本金 B.企業(yè)留利 C.財(cái)政撥款D.股份制企業(yè)的股本金 E.接受贈(zèng)與的資金四、填空1. 迅速構(gòu)建高效營(yíng)銷(xiāo)體系的三大步法是（整體部署房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作） 、 （設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)渠道的方案）和（選擇最優(yōu)代理公司） 。 2. 整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)渠道流程工作是由不同角色的（中間機(jī)構(gòu)）或（個(gè)人）承擔(dān)，主要包括（實(shí)體流程） 、 （所有權(quán)流程） 、 （促銷(xiāo)流程） 、 （服務(wù)流程） 、 （付款流程）以及（信息流程） 。3. 付款流程是指消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)實(shí)體商品的款項(xiàng)從（消費(fèi)者）流向（代理商）或（開(kāi)發(fā)商）過(guò)程。4. 確定渠道模式即確定（渠道長(zhǎng)度） 。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，渠道層次越多，渠道長(zhǎng)度越長(zhǎng)，則利潤(rùn)越（少） ，控制渠道所需解決的問(wèn)題也會(huì)（增多） 。5. 渠道方案的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)有（經(jīng)濟(jì)性評(píng)估） 、 （控制性評(píng)估）和（適應(yīng)性評(píng)估） 。其中最重要的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是（經(jīng)濟(jì)性評(píng)估） 。6. 房地產(chǎn)的代理形式主要有（聯(lián)合代理） 、 （獨(dú)家代理） 、 （首席代理和分代理） 、 （買(mǎi)方代理和賣(mài)方代理）和（雙重代理） 。7. 開(kāi)發(fā)商應(yīng)避免激勵(lì)（過(guò)分）與激勵(lì)（不足）兩種情況。對(duì)代理商的激勵(lì)水平，應(yīng)以（交易關(guān)系組合）為基礎(chǔ)。8. 有效的定價(jià)方法應(yīng)該是按（價(jià)值）定價(jià)。139. 定價(jià)切忌以（銷(xiāo)售額）來(lái)衡量銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。這可能導(dǎo)致置業(yè)顧問(wèn)為（追求銷(xiāo)售額而以規(guī)定的最低價(jià)出售） ，致使利潤(rùn)額下降。10. 目標(biāo)收益定價(jià)法又稱(chēng)（目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法） ，或（投資收益率定價(jià)法） 。它是在（項(xiàng)目投資總額）的基礎(chǔ)上，按照（目標(biāo)收益率）的高低計(jì)算售價(jià)的方法。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為（投資收益率） 、 （成本利潤(rùn)率） 、 （銷(xiāo)售利潤(rùn)率）和（資金利潤(rùn)率）等多種不同形式。11. 目標(biāo)收益定價(jià)法一般適用于在市場(chǎng)上具有（一定影響力） ， （市場(chǎng)占有率較高）或具有（壟斷性質(zhì)）的企業(yè)所采用。12. 理解價(jià)值定價(jià)法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是（消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平） ，而非（賣(mài)方的成本） 。13. 時(shí)點(diǎn)定價(jià)的四種策略是（折扣折讓策略） 、 （心理定價(jià)策略） 、 （差別定價(jià)策略）和（產(chǎn)品組合定價(jià)策略） 。14. 影響垂直價(jià)差的主要因素有（樓層數(shù)） 、 （市場(chǎng)狀況） 、 （均價(jià)水平）以及（目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)房習(xí)性）等。樓層數(shù)越多，則最高與最低單價(jià)樓層的價(jià)差（越大） 。15. 影響水平價(jià)差的有（朝向） 、 （采光） 、 （私密性） 、 （景觀） 、 （平面格局）五大因素。16. 價(jià)格的調(diào)整方式分為直接的差價(jià)調(diào)整和間接的差價(jià)調(diào)整。直接的價(jià)格調(diào)整有（基價(jià)調(diào)整）和（差價(jià)系數(shù)調(diào)整）兩種方式；間接的差價(jià)調(diào)整分為（付款方式調(diào)整）和（優(yōu)惠折扣調(diào)整）兩種方式。17. 在房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)上，最有競(jìng)爭(zhēng)力的手段的（降價(jià)） 。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)者的降價(jià)，有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是（銷(xiāo)售期） ，二是（銷(xiāo)售率） ，二者必須同時(shí)考慮。樓盤(pán)的銷(xiāo)售期通常為（4-8 個(gè)月） ，銷(xiāo)售（2 個(gè)月）左右即有調(diào)價(jià)的必要。同時(shí)調(diào)價(jià)的時(shí)機(jī)還要結(jié)合（銷(xiāo)售率）來(lái)確定，當(dāng)銷(xiāo)售率達(dá)到（3 成）即可調(diào)價(jià)。18. 市場(chǎng)上有兩種低開(kāi)高走的基本模式：（工程進(jìn)度模式）和（銷(xiāo)售推動(dòng)模式） 。前者是指項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整主要依據(jù)（工程進(jìn)展） ，后者主要依據(jù)（銷(xiāo)售進(jìn)展）來(lái)調(diào)整價(jià)格。19. 從認(rèn)購(gòu)的實(shí)效和可接受程度來(lái)分析，可采用的方式有（松散型） 、 （緊密型）和（參建型） 。其中（參建型）認(rèn)購(gòu)方案是實(shí)現(xiàn)早期資金回籠的最佳辦法。20. 收款過(guò)程是銷(xiāo)售過(guò)程中的（最后一個(gè)）環(huán)節(jié)，收款的過(guò)程可分為（現(xiàn)金收款） 、 （支票收款） 、 （銀行存折）和（客戶(hù)提供賬號(hào)）四種方式。21. 房產(chǎn)發(fā)售效果的總結(jié)包括（宏觀效果總結(jié)） 、 （數(shù)量效果總結(jié)）和（過(guò)程效果總結(jié)） 。22. 傳統(tǒng)意義上的一次性付款一般是一次性交足總價(jià)款或先交（95%）樓價(jià)款，余款在入伙后付清，并享有一定優(yōu)惠折扣。1423. 廣告應(yīng)針對(duì)消費(fèi)者的（購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)） 、 （心態(tài)）和（觀念）有的放矢地展開(kāi)。24. 市場(chǎng)情況分析主要包括（營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析） 、 （客戶(hù)分析） 、 （個(gè)案分析）和（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析）等，尤其是后三方面是廣告策略實(shí)施中需要重點(diǎn)明確的。25. 廣告預(yù)算的費(fèi)用包括（調(diào)查費(fèi)用） 、 （制作費(fèi)用） 、 （媒體費(fèi)用）和（其他相關(guān)費(fèi)用） 。影響廣告預(yù)算的四個(gè)因素是（競(jìng)爭(zhēng)程度） 、 （廣告頻率） 、 （房地產(chǎn)的銷(xiāo)售進(jìn)度）和（企業(yè)的品牌） 。26. 廣告人對(duì)其社會(huì)效果的測(cè)定，可采用（來(lái)函反響）統(tǒng)計(jì)測(cè)定。27. 展銷(xiāo)會(huì)可分為（自辦型）和（參展型）兩類(lèi)。以下四個(gè)因素直接影響展銷(xiāo)會(huì)的效果：（時(shí)間） 、 （地點(diǎn)） 、 （人員）和（廣告） 。28. 展廳大小的選擇主要從兩方面考慮：一是（發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)能力） ，二是（是否有利于制造熱烈的銷(xiāo)售氣氛） 。29. 房地產(chǎn)企業(yè)所用的促銷(xiāo)方式通常有 4 種，即（人員推銷(xiāo)） 、 （廣告） 、 （公共關(guān)系） 、 （銷(xiāo)售促進(jìn)） 。30. 從全球廣告與促銷(xiāo)對(duì)比看，促銷(xiāo)費(fèi)用的增長(zhǎng)率比廣告費(fèi)高出（3）個(gè)百分點(diǎn)。促銷(xiāo)費(fèi)用大，制約著促銷(xiāo)方式的選擇。31. 房地產(chǎn)銷(xiāo)售促進(jìn)活動(dòng)效果事后評(píng)估的方法主要有兩種，一是（直接觀察法） ， 二是（前后對(duì)比法） 。32. 顧客對(duì)于某一個(gè)樓盤(pán)的滿(mǎn)意與否來(lái)自于（現(xiàn)實(shí)感受）和（預(yù)期感受） 。33. 樣板建筑在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的價(jià)值作用主要通過(guò)（外觀形象） 、 （技術(shù)應(yīng)用）和（結(jié)構(gòu)塑造）三個(gè)方面予以體現(xiàn)，極力營(yíng)造富有煽動(dòng)力和體驗(yàn)感的樣板環(huán)境。34. 樓盤(pán)視覺(jué)形象保證的目的是使樓盤(pán)概念（具體化） 、 （專(zhuān)業(yè)化） ，樓盤(pán)視覺(jué)形象保證包括（項(xiàng)目標(biāo)志） 、 （標(biāo)識(shí)系統(tǒng)）和（導(dǎo)示系統(tǒng)） 。35. 銷(xiāo)控制勝的三大密碼是（了解房地產(chǎn)銷(xiāo)控的基本原則） 、 （強(qiáng)力實(shí)施銷(xiāo)控策略）和（分階段操作銷(xiāo)控） 。36. 年度計(jì)劃控制的主要工具有（銷(xiāo)售額分析） 、 （顧客滿(mǎn)意度跟蹤） 、 （市場(chǎng)占有率分析）和（銷(xiāo)售額、費(fèi)用比分析） 。37. 銷(xiāo)控的四種方法是（銷(xiāo)量控制法） 、 （價(jià)格控制法） 、 （時(shí)間控制法） 、 （任務(wù)布置控制法） 。38. 銷(xiāo)售進(jìn)度主要取決于（公關(guān)效果）和（建設(shè)周期）這兩大因素。39. 我國(guó)以商品房空置時(shí)間座位標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目劃分：空置時(shí)間在 1 年以?xún)?nèi)的定義為（待銷(xiāo)15商品房） ；空置時(shí)間在 1 年以上 3 年以?xún)?nèi)的定義為（滯銷(xiāo)商品房） ；空置時(shí)間在 3 年以上的定義為（積壓商品房） 。由此可見(jiàn)，滯銷(xiāo)項(xiàng)目是指（存在空置時(shí)間達(dá) 1-3 年的商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目） 。40. 致命型影響因素包括（嚴(yán)重的建筑質(zhì)量問(wèn)題） 、 （嚴(yán)重偏差的項(xiàng)目市場(chǎng)定位）等。41. 樓盤(pán)銷(xiāo)售策劃要理清滯銷(xiāo)深層原因，尾盤(pán)要以（快速盤(pán)活）為最高目標(biāo)，尾盤(pán)的主要類(lèi)型有（自然尾盤(pán)） 、 （產(chǎn)權(quán)尾盤(pán)） 、 （自留尾盤(pán)） 、 （炒空尾盤(pán)） 。五、判斷改錯(cuò)題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“” ，錯(cuò)誤的打“” ；并改正劃線(xiàn)部分。)1. 流動(dòng)資金投資可在每個(gè)生產(chǎn)周期末收回。( ) ×項(xiàng)目壽命周期末2. 某物業(yè)第一年的凈經(jīng)營(yíng)收入為 50 萬(wàn)元，其購(gòu)入時(shí)的價(jià)格為 250 萬(wàn)元，則該物業(yè)的綜合資本化率為 25%。( ) ×20%3. 通貨膨脹使折現(xiàn)率保持不變。( ) ×提高4. 房地產(chǎn)價(jià)格是政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象。( ) ×調(diào)控5. 購(gòu)買(mǎi)能力是對(duì)自用型購(gòu)買(mǎi)者的主要約束條件。( )6. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是項(xiàng)目在該折現(xiàn)率中到項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所有投資已被部分回收。( ) ×可以被完全回收7. 房地產(chǎn)建成后空置率高會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目有效租金收入增加。( ) ×導(dǎo)致項(xiàng)目有效租金收入減少8. 按照關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅，暫減半征收營(yíng)業(yè)稅。( ) ×契稅9. 大多數(shù)工業(yè)園區(qū)的租戶(hù)使用協(xié)議的限制內(nèi)容主要在限制、禁止煙塵和噪聲方面。10. 對(duì)于規(guī)模較大的住宅小區(qū)項(xiàng)目采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)的開(kāi)發(fā)方式，可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。六、簡(jiǎn)答題1. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有哪些特征。答：（1）房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理需要的資金量大、時(shí)間長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)緩慢。（3）房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性。16（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)過(guò)程的統(tǒng)一性。（5）房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和帶動(dòng)性。（6）房地產(chǎn)價(jià)值大，使用期限長(zhǎng)，并且可以增值。（7）房地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的敏感性。2. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)商品的買(mǎi)賣(mài)具有哪些特點(diǎn)。答：（1）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方在達(dá)成協(xié)議時(shí)，必須訂立具有法律約性的、買(mǎi)賣(mài)雙方必須奠定的房地產(chǎn)契約。（2）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，必須遵守國(guó)家的法律和法規(guī)，并且接受房地產(chǎn)管理部門(mén)的監(jiān)督。（3）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)成交后，必須按照規(guī)定的房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)證書(shū)。3. 土地基準(zhǔn)價(jià)格、土地標(biāo)定價(jià)格和土地市場(chǎng)價(jià)格各自的含義以及三者之間的關(guān)系。答：（1）土地基準(zhǔn)地價(jià)是在不同類(lèi)型和不同等級(jí)的城鎮(zhèn)，根據(jù)不同的土地等級(jí)，采取科學(xué)的評(píng)估方法，評(píng)估和測(cè)算出的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類(lèi)土地的平均價(jià)格。（2）土地標(biāo)定地價(jià)是對(duì)某一塊需要出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的地塊，通過(guò)科學(xué)的評(píng)估方法，評(píng)估出來(lái)的具體價(jià)格。（3）土地市場(chǎng)價(jià)格是在土地的出讓過(guò)程中形成的實(shí)際交易價(jià)格。（4）基準(zhǔn)價(jià)格、標(biāo)定價(jià)格是市場(chǎng)出讓價(jià)格的基礎(chǔ)主依據(jù)，市場(chǎng)出讓價(jià)格是基準(zhǔn)價(jià)格和標(biāo)定價(jià)格的實(shí)現(xiàn)形式。4. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本有哪幾項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。答：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成包括：1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，2) 前期工程費(fèi)，3) 建筑安裝工程費(fèi)，4) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，5) 公共配套設(shè)施費(fèi)，6) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。175. 簡(jiǎn)述辦理房地產(chǎn)抵押貸款的程序。答：(1)首先由購(gòu)建房地的求貸者向房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)，并提交按規(guī)定需要的有效文件。(2)然后金融機(jī)構(gòu)要對(duì)將用以抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估(3)對(duì)借款人的信用歷史與償還能力進(jìn)行具體分析；(4)對(duì)抵押物的估價(jià)、保險(xiǎn)。(5)鑒定貸款合同和抵押合同。(6)辦理產(chǎn)權(quán)證的移交和抵押貸款的發(fā)放。6. 簡(jiǎn)述債券籌資的優(yōu)缺點(diǎn)。答：優(yōu)點(diǎn)：(1)籌資量大，使用時(shí)間長(zhǎng)；(2)利率固定，利率上漲風(fēng)險(xiǎn)?。?3)債券籌資不受債權(quán)人的行政干擾，可以完全獨(dú)立地運(yùn)用資金。缺點(diǎn)：(1)債券籌資的利率比信貸利率高，也就籌資成本高；(2)如果發(fā)行浮動(dòng)利率債券，將使企業(yè)承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)；(3)有時(shí)，發(fā)行債券需作抵押或建立償債基金，使企業(yè)承擔(dān)一定經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；(4)債券發(fā)行額一般較大，會(huì)增加企業(yè)負(fù)債率，降低資信水平。7. 簡(jiǎn)述土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率。答：土地增值稅的依據(jù)是土地轉(zhuǎn)讓中的增值額。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分稅率為 30%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%稅率為 40%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%稅率為 50%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%8. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的制訂步驟？選擇房地產(chǎn)公司的物業(yè)或者勞務(wù)類(lèi)型18確定和調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的消費(fèi)者制定全面的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。這三個(gè)步驟必須依次進(jìn)行，因?yàn)槊恳徊襟E的規(guī)劃都以前一步驟所作的決定為基礎(chǔ)。9. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)中介活動(dòng)具有哪些基本特點(diǎn)。答：(1)依靠自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提供各種服務(wù)。(2)在進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)，不直接從事房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。(3)具有非連續(xù)性和流動(dòng)性。(4)具有較大的靈活性。(5)有償性。10. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金有哪些特點(diǎn)。答：(1)資金數(shù)額的巨大性與資金籌措小額性的矛盾。(2)資金的集中性與資金來(lái)源分散性的矛盾。(3)資金占用期限長(zhǎng)和資金來(lái)源期限短的矛盾。(4)資金回收期長(zhǎng)和房地產(chǎn)再生產(chǎn)連續(xù)性的矛盾。(5)房地產(chǎn)位置的不動(dòng)性以及投資的長(zhǎng)期性與資金要求流動(dòng)性的矛盾。七、論述題1. 試述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理的方法。答：2. 試述如何建立和健全我國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行市場(chǎng)體系。答：193. 試述合理確定土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的意義。答：(1)合理地確定土地價(jià)格，有利于土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。(2)合理地確定城市土地價(jià)格有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)的形成和發(fā)展。(3)合理地確定土地價(jià)格是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，自負(fù)盈虧的重要條件，也是企業(yè)進(jìn)行股份制改造的前提條件。(4)合理地確定土地價(jià)格，不僅有利于國(guó)家征用農(nóng)民集體的土地，而且可以杜絕土地的“黑市”對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)有重要意義。(5)合理地確定土地價(jià)格，有利于貫徹執(zhí)行對(duì)外開(kāi)放的政策。4. 試述我國(guó)目前房地產(chǎn)租稅費(fèi)中存在的主要問(wèn)題及完善房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系的思路。答：要求考生從兩個(gè)方面回答這個(gè)問(wèn)題。(1)我國(guó)目前房地產(chǎn)租稅費(fèi)中存在的主要問(wèn)題是：租稅費(fèi)職能作用混淆；租稅費(fèi)名目繁多，不規(guī)范不統(tǒng)一；租稅費(fèi)征管不嚴(yán)；租稅費(fèi)收益流失嚴(yán)重。(2)完善房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系思路是：深化經(jīng)濟(jì)體制改革；正確認(rèn)識(shí)和界定租稅費(fèi)之間的聯(lián)系和本質(zhì)區(qū)別；科學(xué)地確立租稅費(fèi)體系結(jié)構(gòu)。