注冊稅務師 稅法二· 基礎班第七章契稅

第七章 契稅一、本章近三年試題分數(shù)分布 題型年度單項選擇題多項選擇題計算題合計2008年2分4分-6分2009年2分4分-6分2010年2分4分4分10分二、本章主要內(nèi)容：第一節(jié)概述第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率(熟悉)第三節(jié)計稅依據(jù)及應納稅額的計算(掌握)第四節(jié)減免稅優(yōu)惠(熟悉)第五節(jié)申報和繳納本章2011年無新增內(nèi)容。第一節(jié)概述 一、概念契稅是以所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。二、特點（一）契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅 契稅以發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)，即土地和房屋為征稅對象，具有財產(chǎn)轉(zhuǎn)移課稅性質(zhì)。土地、房屋產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征契稅。 （二）契稅由財產(chǎn)承受人繳納 一般稅種都確定銷售者為納稅人，即賣方納稅。契稅則屬于土地、房屋產(chǎn)權發(fā)生交易過程中的財產(chǎn)稅，由承受人納稅，即買方納稅。對買方征稅的主要目的，在于承認不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移生效，承受人納稅以后，便可擁有轉(zhuǎn)移過來的不動產(chǎn)產(chǎn)權或使用權，法律保護納稅人的合法權益。第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率一、征稅范圍契稅的征稅范圍為發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：（一）國有土地使用權出讓（區(qū)別土地增值稅）（二）土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換（三）房屋買賣視同買賣房屋：1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。經(jīng)當?shù)卣陀嘘P部門批準，以房抵債和實物交換房屋，均視同房屋買賣，應由產(chǎn)權承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。2.以房產(chǎn)作投資或作股權轉(zhuǎn)讓。 這種交易業(yè)務屬房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，應根據(jù)國家房地產(chǎn)管理的有關規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權交易和產(chǎn)權變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權承受方按投資房產(chǎn)價值或房產(chǎn)買價繳納契稅。以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。因為以自有的房地產(chǎn)投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，房屋產(chǎn)權所有人和土地使用權人未發(fā)生變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，也不辦理契稅手續(xù)。3.買房拆料或翻建新房應照章征收契稅。 （四）房屋贈與以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權的，其實質(zhì)是接受贈與房產(chǎn)，應照章繳納契稅。（五）房屋交換房屋產(chǎn)權相互交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。（六）企業(yè)改制重組中的契稅政策1.企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，按照中華人民共和國公司法的規(guī)定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。2.企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓在股權轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。（只是股東變了，房屋所有權沒變）國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。3.企業(yè)合并兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同規(guī)定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并方的土地、房屋權屬的，免征契稅。4.企業(yè)分立企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，不征收契稅。5.企業(yè)出售國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照勞動法等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。6.企業(yè)注銷、破產(chǎn)企業(yè)依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，債權人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對債權人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬，凡按照勞動法等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。7.其他情形經(jīng)國務院批準實施債券轉(zhuǎn)股權的企業(yè)，對債券轉(zhuǎn)股權后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃撥，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅?！纠}單選題】某企業(yè)破產(chǎn)清算時，其房地產(chǎn)評估價值為4000萬元，其中以價值3000萬元的房地產(chǎn)抵償債務，將價值1000萬元的房地產(chǎn)進行拍賣，拍賣收入1200萬元。債權人獲得房地產(chǎn)后，與他人進行房屋交換，取得額外補償500萬元。當事人各方合計應繳納契稅（ ）。（適用契稅稅率3）A.15萬元 B.36萬元 C.51萬元 D.126萬元【答案】C【解析】（1200+500）3%=51（萬元）。契稅是對境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬時,對承受的單位和個人征收；企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對債權人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免契稅；土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。（七）房屋附屬設施有關契稅政策1.對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。3.承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。4.對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。5.對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。6.土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。7.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納契稅。二、納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人?！纠}多選題】孫某將自有住房無償贈與非法定繼承人王某，已向稅務機關提交經(jīng)審核并簽字蓋章的“個人無償贈與不動產(chǎn)登記表”。下列有關孫某贈房涉及稅收的表述中，正確的有（ ）。A.孫某應繳納契稅B.王某應繳納契稅C.孫某應繳納印花稅D.王某應繳納印花稅 E.王某不應繳納契稅 【答案】BCD 【解析】契稅的納稅人以承受方為納稅義務人，因此A選項不正確。三、稅率1.契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%5% 。2.對個人首次購買90平方米及以下且屬于家庭唯一住房的普通住房的，從2010年10月1日起稅率為1% 。第三節(jié)計稅依據(jù)和應納稅額計算一、計稅依據(jù)1.國有土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。2.土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。3.土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據(jù)是所交換的土地使用權、房屋的價格差額。4.國有土地使用權出讓，其計稅依據(jù)為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。（2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。（3）先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。（4）已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權住房的，免征土地權屬轉(zhuǎn)移的契稅。5.房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內(nèi)。二、契稅應納稅額的計算應納稅額計稅依據(jù)稅率【例題單選題】居民甲某共有三套房產(chǎn)，2007年將第一套市價為80萬元的房產(chǎn)與乙某交換，并支付給乙某15萬元；將第二套房產(chǎn)折價給丙某抵償了50萬元的債務；將第三套市價為30萬元的房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。若當?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲某應繳納契稅（ ）。A.0.45萬元 B.1.95萬元 C.2.25萬元 D.2.85萬元【答案】A【解析】以房屋抵債的，承受房屋的丙某繳納契稅，甲某不納稅。以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。房屋交換的，支付補價的一方按照支付的差價納稅。甲某應納契稅=153%=0.45（萬元）?！窘忉尅孔⒁獍l(fā)問的方式,是某個企業(yè)應納的契稅,還是該行為應納的契稅?！纠}單選題】居民甲2008年購置了一套價值100萬元的新住房，同時對原有的兩套住房處理如下：一套出售給居民乙，成交價格50萬元；另一套市場價格80萬元的住房與居民丙進行等價交換。假定當?shù)厥≌?guī)定的契稅稅率為4%，則居民甲2008年應繳納的契稅為（ ）。A.4萬元 B.6萬元 C.7.2萬元 D.9.2萬元 【答案】A【解析】契稅以受讓方為納稅人，居民之間等價交換房屋的免征契稅，因此,甲應繳納的契稅=1004%=4（萬元）?！纠}單選題】某公司2003年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務，并已辦理了相關手續(xù)。第一筆業(yè)務換出的房產(chǎn)價值500萬元，換進的房產(chǎn)價值800萬元；第二筆業(yè)務換出的房產(chǎn)價值600萬元，換進的房產(chǎn)價值300萬元。已知當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%，該公司應繳納契稅（ ）。（2004年） A.0萬元 B.9萬元 C.18萬元 D.33萬元 【答案】B【解析】該公司第一筆業(yè)務交納契稅=（800-500）3%=9（萬元）；該公司第二筆業(yè)務不繳納契稅?！纠}單選題】居民甲某有四套住房，將一套價值120萬元的別墅折價給乙某抵償了100萬元的債務；用市場價值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房，另取得丙某贈送價值12萬元的小轎車一輛；將第四套市場價值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。當?shù)卮_定的契稅稅率為3，甲、乙、丙納稅契稅的情況是（ ）。A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納【答案】A【解析】甲不納稅；乙納稅=10000003%=30000（元）；丙納稅=1200003%=3600（元）。第四節(jié)減免稅優(yōu)惠一、契稅減免基本規(guī)定1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。3.因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。6.依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。二、財政部規(guī)定其他減免契稅項目1.對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。2.承受國有土地使用權支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。3.對國家石油儲備基地第一期項目建設過程中涉及的契稅予以免征。4.對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅?！纠}單選題】下列各項中，應征收契稅的是（ ）。A.法定繼承人承受房屋權屬 B.企業(yè)以行政劃撥方式取得土地使用權C.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權 D.運動員因成績突出獲得國家獎勵的住房【答案】D【解析】選項AC都屬于免征范圍；選項B不屬于契稅征稅范圍；選項D屬于獲獎方式承受房屋土地權屬的應稅范圍。第五節(jié)申報和繳納一、納稅義務發(fā)生時間契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。二、納稅期限納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。三、納稅地點契稅在土地、房屋所在地的征收機關繳納。人生就是一份契約，怎么訂立,全憑自己!而你的努力就是你購買成功所交的契稅！堅持，堅持，再堅持！