關于《投資性房地產(chǎn)》準則的思考

_關于投資性房地產(chǎn)準則的思考 【摘要】我國財政部于2006年2月15日發(fā)布的第3號準則投資性房地產(chǎn)。該準則體現(xiàn)了與國際會計慣例趨同的精神，借鑒了國際會計準則第40號投資性房地產(chǎn)中的相關規(guī)定并在有限度應用公允價值等方面進行了創(chuàng)新，本文分析了這一準則的實施對企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實施中應注意的幾個問題?！娟P鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價值模式公允價值模式投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風險的特征，為了順應我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日發(fā)布了第3號準則投資性房地產(chǎn)。本文闡述了該準則的創(chuàng)新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準則更加深入的思考。一、投資性房地產(chǎn)準則的創(chuàng)新（一）將投資性房地產(chǎn)單獨列示本次投資性房地產(chǎn)準則的一大特點是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負債表中單獨反映。長期以來，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關準則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，通過“存貨出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長期資產(chǎn)出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權在“無形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計提折舊或進行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產(chǎn)負債表中分別作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無法在會計上真實反映其特征及價值，導致投資性房地產(chǎn)市場價值與賬面價值背離，財政部頒布的投資性房地產(chǎn)準則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會計信息的相關性。（二）有限度地運用公允價值1、引入公允價值財政部在2000年企業(yè)會計制度中對于資產(chǎn)的期末計價采用了成本與可收回金額（或市價、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實際價值的變化情況和服務于提供更相關的會計信息的需要，投資性房地產(chǎn)準則中引入公允價值模式，實現(xiàn)了資產(chǎn)計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產(chǎn)的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業(yè)務為物業(yè)經(jīng)營，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達到65萬平方米以上，相關機構研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產(chǎn)重估價值增值約40億元。投資性房地產(chǎn)準則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產(chǎn)價值更加符合實際。2、公允價值的運用范圍在公允價值的運用范圍上，國際會計準則第40號投資性房地產(chǎn)允許企業(yè)在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產(chǎn)準則明確規(guī)定企業(yè)計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。具體而言應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計?？梢?，我國限定公允價值的使用范圍，充分考慮到了我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。3、轉(zhuǎn)換差額的處理在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益?！边@與國際準則第57條“對于將存貨轉(zhuǎn)換成一項將按公允價值計價的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認。”有著明顯差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規(guī)定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能?？梢姡覈@次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說是有中國特色的投資性房地產(chǎn)準則。（三）區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”我國投資性房地產(chǎn)準則對列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因為雖然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。二、實施投資性房地產(chǎn)準則對企業(yè)的影響（一）對分析對象的一個簡單描述筆者的分析對象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（600048）和北京北辰實業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報，按照新準則的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。（二）對滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準則的影響預期在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10以上的共有五家公司。滬市房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)簡表（2005年年報）名稱 股票號 總資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例 無形資產(chǎn)（待定土地)金橋 600639 4,853,790,713.60 3,075,856,831.60 63.4% 天津海泰 600082 798,648,137.85 221,306,797.99 27,7% 96,119,477.56天創(chuàng) 600791 88,321,806.68 162,245,926.03 16.4% 上海海鳥 600634 340,104,358.99 49,590,758.65 14.6% 實發(fā)展 600748 3,815,870,943.60 444,282,443.57 11.6% 全行業(yè) 106,721,460,484.3 7,029,633,926.93 6.59% 413,483,024.93由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中基本符合新準則中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59。據(jù)相關報道，我國近幾年房地產(chǎn)價格增長大致穩(wěn)定在10左右。在北京、上海等地區(qū)房地產(chǎn)價格增長幅度遠遠超過了這一水平。假設采用公允價格計量會帶來1倍資產(chǎn)增值的話，整個房地產(chǎn)行業(yè)在07年因為轉(zhuǎn)換將會有70億元計入所有者權益，在08年因為增值將會有巨額未實現(xiàn)利潤計入損益，這對行業(yè)的影響是不可小覷的?？紤]到房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結(jié)構、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。這給我們分析新準則對全行業(yè)各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關分析。 （三）投資性房地產(chǎn)準則的實施對上海金橋的影響分析1、對總資產(chǎn)的影響采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿ν?。根?jù)公司2005年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學校、平和學校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉儲。該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學校、家樂福、體育休閑中心為配套設施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房價約為均價13000元/m2，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產(chǎn)的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。2、對利潤的影響如果相關公司按照投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定，在符合條件的前提下運用公允價值對投資性房地產(chǎn)計價，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產(chǎn)生波動。該準則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，盡管如此，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，仍會考慮到這些因素。假設公允價值評估合理的話，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統(tǒng)一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較投資性房地產(chǎn)準則實行前后不會有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。具統(tǒng)計，浦東金橋投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的63.4，地產(chǎn)價格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價值應達到90億元，高達原資產(chǎn)近3倍的溢價將反映在會計報表中，因為置換日公允價值與賬面價值的差額計入所有者權益，對當期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計入損益，相對于05年年報顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。三、投資性房地產(chǎn)準則在實施中應注意的問題（一）公允價值的選擇公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中,熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨特性，不同地理位置、結(jié)構、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。常見的房地產(chǎn)計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對于純粹消費性和無明顯市場經(jīng)營收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。確定公允價值是實施新準則的前提，而規(guī)范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產(chǎn)評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產(chǎn)的公允價值，但國際準則40條中給出了三種評價標準，同時在國際準則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設，因為在未來的工作中，資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果的公允與否；最后加強對評估工作的監(jiān)督，有關部門應嚴格對評估公司的資質(zhì)進行審查，并對他們的評估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。（二）關注未確定用途的土地使用權筆者認為，未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。國際準則將尚未確定未來用途的土地確認為投資性房地產(chǎn)，但是，新準則對地產(chǎn)的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報表時，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導致統(tǒng)計結(jié)果的不精確。從準則實施的角度看，如果不對這內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。（三）企業(yè)選擇計價模式的標準：外部條件符合程度還是企業(yè)內(nèi)在需求新準則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實價值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實施的過程中，企業(yè)往往基于業(yè)績需要考慮計價模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產(chǎn)公司對選擇新的計量方法”望而卻步”，具體表現(xiàn)為：其一，用公允價值計價，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價值模式，公司對于市場的依賴更大，新準則規(guī)定：轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而在后續(xù)計量中，以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當日投資性房地產(chǎn)升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為市場價格的下跌而以費用或營業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，此風險不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現(xiàn)”投資性房產(chǎn)”的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產(chǎn)，可通過逐年計提折舊來抵稅的稅盾作用就體現(xiàn)不出來。其次在公允價值下，投資性房產(chǎn)的增值部分如果進入當年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實際進行轉(zhuǎn)讓時才真正納稅，但這部分稅收還是要從當期利潤中先行扣除，無疑會對企業(yè)利潤產(chǎn)生較大影響。從上述分析可以看出，在公允價值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實際遵循的選擇標準更多地是考慮該模式的選擇對于企業(yè)業(yè)績及相關財務指標的影響，而不是準則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產(chǎn)交易市場及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計）的符合程度。因此，準則制定機構一方面應制定更加詳細并具有操作性的標準，另一方面應加強新準則實施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時，在稅收政策的制定等方面充分考慮對企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以引導企業(yè)實施新準則。主要參考文獻1、財政部會計司2006企業(yè)會計準則應用指南、財政部.2006.企業(yè)會計準則.、財政部會計司2000國際會計準則第40號投資性房地產(chǎn)會計研究，7、何希倩、陳漢文2006國際會計準則第40號：投資性房地產(chǎn)的計價模式新理財，9、清議2006新會計準則，警惕誤判上海經(jīng)濟，3、投資性房地產(chǎn)“利潤魔方”抑或“水中之月”，碧海銀沙網(wǎng)財經(jīng)其他參考文獻：1.趙慧芝.加強高校科研經(jīng)費管理的幾點思考J.現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2010(12).2.付林,李冬葉.高?？蒲薪?jīng)費的使用監(jiān)管機制J.黑龍江高教研究,2009(11).3.江軼.高?？蒲薪?jīng)費管理若干問題探析J.福建財會管理干部學院學報,2010(4).4.李紅宇.高?？蒲薪?jīng)費管理有效性探究J.財會通訊綜合(中),2009(1).5.石勉.對高?？蒲薪?jīng)費管理和審計的探討J.經(jīng)濟師,2010(10).6.林大靜.構建高?？蒲薪?jīng)費內(nèi)部審計機制的思考J.審計月刊,2009(6).9_